A gemeente Eindhoven Evaluatie Startersregeling Verordening VROM Startersregeling 2007 2011 mro/rd10060187
Evaluatie Startersregeling Verordening VROM Startersregeling 2007 Colofon Uitgave Gemeente Eindhoven Datum Augustus 2011 gemeente Eindhoven
Evaluatie Startersregeling Verordening VROM Startersregeling 2007 Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE...3 1 INLEIDING...4 2 GEBRUIK EN VERLOOP VAN DE STARTERSREGELING...5 2.1 Aantal leningen...5 2.2 Bijdrage gemeente, provincie en rijk...5 2.3 Kenmerken gebruikers startersregeling...6 3 AFLOSSINGEN...6 4 CONCLUSIES...7 4.1 Conclusies ten aanzien van de doelstelling van de startersregeling...7 4.2 Conclusies ten aanzien van de inzet van middelen...8 BIJLAGE 1: GRAFIEKEN...9 gemeente Eindhoven 3
Evaluatie Startersregeling Verordening VROM Startersregeling 2007 1 Inleiding Op 22 september 2003 heeft de raad besloten om 5 miljoen in te zetten voor startersleningen. Een starterslening is een aanvullende, laagrentende lening om de koop van een woning te financieren. Hiermee kan de problematiek van starters op de woningmarkt aangepakt worden. De toegankelijkheid van de koopmarkt wordt bevorderd alsmede de doorstroom van huur naar koopwoningen. Bij de ingang van de regeling is besloten om deze te koppelen aan de integrale wijkvernieuwing. Deze koppeling met de wijkvernieuwing is met ingang van januari 2007 komen te vervallen en de leningen worden nu ingezet ten behoeve van alle Eindhovense koopstarters. Iedereen die voor de eerste keer een huis koopt, komt in aanmerking onder de voorwaarde dat hij of zijn in Eindhoven woont, het koophuis in Eindhoven staat en de woning gekocht wordt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met ingang van september 2007 doet het ministerie van VROM ook een bijdrage aan de leningen. Hiertoe is door de raad de Verordening VROM Startersregeling vastgesteld (2007). Inmiddels is deze rijkssubsidieregeling gestopt. Met ingang van januari 2009 heeft het college nog eens 1 miljoen beschikbaar gesteld. Bij de behandeling van het voorstel tot het vaststellen van de verordening VROM Startersregeling in de commissie Wonen en Ruimte van juni 2007 is aan de raad toegezegd om de regeling te evalueren. Deze evaluatie geeft een inzicht in het gebruik van de regeling, de mate waarin de doelstellingen van de startersregeling zijn behaald, de bijdrage van gemeente, provincie en rijk en de aflossingen die inmiddels zijn gedaan. In januari 2010 was het totale gemeentelijk budget, dat voor de startersregeling beschikbaar was gesteld, uitgezet. In het Coalitieakkoord 2010 2014 is de opdracht gegeven om op zoek te gaan naar middelen die voor het fonds startersregeling ingezet kunnen worden. 4 gemeente Eindhoven
2011 Evaluatie Startersregeling Verordening VROM Startersregeling 2007 Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 2 Gebruik en verloop van de startersregeling 2.1 Aantal leningen Tabel 1 geeft een overzicht van het aantal leningen dat vanaf de start van de Startersregeling in 2003 is verstrekt: b In totaal zijn er 305 leningen verstrekt, waarvan: b VROM aan 246 leningen heeft bijgedragen (50% van elke lening) b De provincie aan 66 leningen heeft bijgedragen (25% van elke lening). Jaar Totaal aantal leningen Bijdrage VROM Bijdrage Provincie 2004 4 2005 3 2006 2 2007 119 69 2008 71 71 2009 56 56 16 2010 50 50 50 Totaal 305 246 66 Tabel 1: Overzicht aantal startersleningen, peildatum 1 januari 2011 2.2 Bijdrage gemeente, provincie en rijk Van alle verstrekte leningen is de financiering inmiddels ook daadwerkelijk gestart. In tabel 2 is aangegeven hoe de bijdragen van gemeente, VROM en de provincie zijn verdeeld. b In totaal is er voor bijna 12 miljoen aan startersleningen uitgegeven. b De gemeente neemt hiervan ruim de helft voor haar rekening. b Een lening bedraagt gemiddeld circa 40.000,, waarbij de laagste lening zo n 5.000, bedraagt en de hoogste lening 65.800,. Tabel 2: Bijdrage startersleningen naar gemeente, VROM en provincie, peildatum 1 januari 2011 (bedragen afgerond) Jaar Totaal lening Gemeentegeld Bijdrage VROM Bijdrage Provincie 2004 178.500 178.500 2005 144.000 144.000 2006 88.500 88.500 2007 4.744.000 3.500.500 1.244.000 2008 2.603.500 1.301.500 1.301.500 2009 2.228.000 959.500 1.114.000 154.500 2010 1.966.310 491.577 983.154 491.577 Totaal 11.952.810 6.664.077 4.642.654 646.077 gemeente Eindhoven 5
Evaluatie Startersregeling Verordening VROM Startersregeling 2007 Medio 2008 was het totale gemeentelijke budget van 5 miljoen verbruikt. Met ingang van januari 2009 heeft het college nog eens 1 miljoen beschikbaar gesteld. Inmiddels is het gemeentelijk budget opnieuw verbruikt (januari 2010) en worden er geen nieuwe startersleningen meer verstrekt. Vanaf 2007 heeft het ministerie van VROM aan de startersleningen bijgedragen. Van iedere lening kwam 50% uit het budget van VROM. Inmiddels is ook dat budget verbruikt en is het ministerie gestopt met de subsidiëring. Vanaf oktober 2009 draagt ook de provincie NoordBrabant bij in het kader van de kredietcrisis. Van iedere lening komt 25% uit het budget van de provincie. Een lening bestaat dan voor 50% uit een bijdrage van VROM, 25% uit de bijdrage van de provincie en 25% uit het gemeentelijk budget. De bijdrage van de provincie is gestopt per 1 april 2011. 2.3 Kenmerken gebruikers startersregeling Van de mensen aan wie een starterslening is verstrekt zijn de volgende kenmerken bekend: b De gemiddelde leeftijd van mensen aan wie een starterslening is verstrekt is 31 jaar. De jongste starter is 21 jaar; de oudste is 62 jaar; b Ruim 40% van de mensen liet een huurwoning achter; ruim een kwart van de mensen verliet het ouderlijk huis en 15% woonde voorheen in een studentenhuis. b Het grootste deel van de mensen zet de starterslening in voor de aankoop van een bestaande woning (82%). Ongeveer één op de vijf mensen (18%) koopt een nieuwbouwwoning. 3 Aflossingen De eerste drie jaar nadat de financiering van een lening is gestart hoeft er geen rente of aflossing te worden betaald. Indien iemand niet kan beginnen met terugbetalen, omdat zijn of haar inkomen niet voldoende is gestegen, dan vindt er hertoetsing plaats. Er wordt dan een maandlast bepaald op basis van het inkomen op het moment van hertoetsing Inmiddels is voor 30 leningen het gemeentelijk deel van de lening afgelost. Het gemeentelijk deel dat beschikbaar is in het SVnfonds bedroeg medio 2011 circa 750.000. 6 gemeente Eindhoven
2011 Evaluatie Startersregeling Verordening VROM Startersregeling 2007 Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 4 Conclusies 4.1 Conclusies ten aanzien van de doelstelling van de startersregeling De Startersregeling heeft als doel de aanpak van de problematiek van starters op de woningmarkt door: b Bevorderen van de toegankelijkheid van de koopmarkt b Bevorderen van doorstroming van huur naar koopwoningen. Bij de start in 2004 was er niet veel animo voor de Startersregeling. Door de koppeling aan de wijkvernieuwing was het aantal aanvragen in het begin beperkt; tot en met 2006 maakte maar 9 mensen gebruik van de regeling. Bij het openstellen van de regeling voor álle Eindhovense koopstarters bleek er een grote vraag naar startersleningen te zijn. Het budget was ook snel verbruikt. Het volgende kan geconcludeerd worden: Bevorderen van de toegankelijkheid van de koopmarkt b Inmiddels hebben bijna 305 mensen gebruik gemaakt van de regeling. Wanneer deze regeling niet had bestaan, was de kans erg klein of zelfs nihil dat deze mensen een huis hadden gekocht. Voor veel startende kopers is zo n lening het steuntje in de rug om de stap naar een koopwoning te maken. De toegankelijkheid van de koopmarkt wordt op deze manier bevorderd; b Binnen de dynamiek van de totale Eindhovense woningmarkt blijkt het aantal mensen dat gebruik maakt van de startersregeling maar een klein deel te zijn. In de periode 20082009 was er sprake van circa 3.500 startende huishoudens die binnen de gemeente Eindhoven zijn verhuisd 1. Ten opzichte van deze huishoudens is het aantal verstrekte startersleningen (127 in de periode 20082009) een kleine 4%. Bevorderen van doorstroming van huur naar koopwoningen. b Van de mensen die gebruik hebben gemaakt van de startersregeling in de periode 20082009 stroomt 41% (52) door van een huur naar een koopwoning. Ook hier geldt dat de starterslening net dát steuntje in de rug was om de stap naar een koopwoning te maken en daarmee de doorstroming van huur naar koopwoningen wordt bevorderd; b Binnen de dynamiek van de totale Eindhovense woningmarkt blijkt dat het aantal mensen dat met de startersregeling doorstroomt van huur naar koop heel klein is. Ten opzichte van het aantal huishoudens dat doorstroomt van huur naar koop in de periode 20082009 (zo n 3450) is het aantal doorstromers met de startersregeling zo n 2%. 1 Onderzoek in opdracht van SRE naar daadwerkelijk verhuisgedrag 2008 en 2009 in de gemeente Eindhoven (conceptrapport februari 2011) gemeente Eindhoven 7
Evaluatie Startersregeling Verordening VROM Startersregeling 2007 De Startersregeling draagt wel bij aan het bevorderen van de toegankelijkheid van de koopmarkt en de doorstroom van huur naar koop, maar het gaat daarbij maar om een klein percentage. Wel is het zo dat de mensen die gebruik hebben gemaakt van de startersregeling de stap naar koop niet zouden hebben gezet als zij geen aanvullende lening hadden kunnen aanvragen. 4.2 Conclusies ten aanzien van de inzet van middelen Door de gemeente is in totaal zo n 6,5 miljoen beschikbaar gesteld voor de startersregeling. Deze middelen zijn inmiddels verbruikt. Ook het budget van VROM is inmiddels verbruikt en de provincie droeg tot 1 april 2011 bij aan startersleningen. Het fonds van waaruit de startersleningen worden verstrekt is een revolving fund. Dit betekent dat de aflossingen van de leningen terugvloeien in dit fonds. Momenteel bedraagt het vrije deel in het SVnfonds zo n 750.000,. Gemiddeld bedraagt een starterslening circa 40.000,. Hiervan kunnen dus zo n 18 leningen van worden verstrekt. In de afgelopen jaren is gebleken dat het fonds snel is uitgeput en er veel administratieve handelingen bij de voorbereiding en uitvoering van de regeling nodig zijn, voornamelijk vanuit de sectoren VTH en GBO. Het is dan ook pas zinvol om de startersregeling te continueren als er voor minstens 40 leningen middelen beschikbaar zijn. Uitgaande van het gemiddelde van 40.000, per lening betekent dit dat er zo n 1,6 miljoen beschikbaar moet zijn. Uitgaande van het maximale bedrag dat geleend kan worden namelijk 70.000, (20% van het totale aankoopbedrag bij 350.000, euro aan maximale aankoopsom volgens NHG), hebben we het over 2.800.000, euro. Het vrije deel in het fonds is daarvoor op dit moment niet toereikend. 8 gemeente Eindhoven
2011 Evaluatie Startersregeling Verordening VROM Startersregeling 2007 Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. Bijlage 1: Grafieken Leef tijdscategorie Burgelijke staat 5% 2% 9% 19% 8% 15% jonger dan 25 25 t / m 34 jaar 35 t / m 44 jaar 45 t / m 54 jaar 55 t / m 64 jaar 19% 0% alleenst aand gehuwd gescheiden ongehuwd samenwonend 69% 54% Vorige woning Te f inancieren woning 15% 5% 18% Onbekend 27% 42% huurwoning inwonend ouderlijk huis st udent enhuis best aand nieuwbouw 11% 82% gemeente Eindhoven 9