A f s p r a k e n k a d e r voor College B&W kopie VORM Ontwikkeling B.V., HW Wonen registratienummer Z09/04776 van gewenste actie Projectgroep VORM ter informatie Ontwikkeling, HW Wonen, gemeente Binnenmaas onderwerp Afsprakenkader HW Wonen, VORM Ontwikkeling en gemeente Binnenmaas datum 26 mei 2011 1) Partijen: VORM ontwikkeling, vertegenwoordigd door Jeroen van Lier, hierna te noemen VORM Gemeente Binnenmaas, ambtelijk vertegenwoordigd door Bart van der Vegte, hierna te noemen gemeente HW Wonen, vertegenwoordigd door Jacco Schipper, hierna te noemen HW Wonen Komen in projectteamverband tot de volgende afspraken. Een en ander is onder voorbehoud van instemming directie VORM Ontwikkeling, college en raad van Gemeente Binnenmaas en het bestuur van HW Wonen. 2) Afspraken ten aanzien van de inbrengwaarde van de woningen van HW Wonen en de uitneemprijzen voor de sociale huurappartementen a) De inbrengwaarden voor de woningen van de woningcorporatie zijn vastgesteld op 15.000,- per woning (excl. belastingen); b) De uitneemwaarde grond voor de nieuw te realiseren huurappartementen boven de commerciële voorziening en WWZ voorziening is vastgesteld op 15.000,- per woning (excl. belastingen); 3) Afspraken ten aanzien van de vrijkomende locaties verplichtingen tussen Gemeente en VORM. Dit alles met betrekking tot de herontwikkeling van de vrijkomende locaties Groene Olifant, De Boomgaard en De Molenwiek. Kadastraal bekend als nummers: Groene Olifant: MHR D 02426 De Boomgaard: MHR D 02542 De Molenwiek: MHR D 02175 3.1 Financieel: a) VORM koopt van Gemeente drie percelen voor een bedrag van in totaal 1.800.000,- k.k. prijspeil 1 januari 2011; b) In geval de locatie Groene Olifant vrij van opstallen (inhoudende gesloopt en gesaneerd) wordt opgeleverd, wordt de koopsom verhoogd met een bedrag van 75.000,-, wat in dit geval resulteert in een koopsom van 1.875.000,- k.k.; c) Dit bedrag is per locatie als volgt opgebouwd: Molenwiek: 335.750,- Boomgaard: 587.750,- Groene Olifant: 876.500,- d) De feitelijk te betalen sommen worden vanaf 1-1-2011 jaarlijks met 2,0% index opgehoogd tot het moment van betaling; e) Als betaalmoment en moment van levering wordt per locatie overeengekomen: het beschikbaar zijn van de locatie, én 1
het vrij zijn van gebruikers en huurders op de locaties én het hebben van een bruikbare bouwvergunning voor de herbestemming van de betreffende locatie; f) In de op dit afsprakenkader volgende overeenkomsten worden de nadere termijnen en data met betrekking tot de levering en betaling van de gronden concreet benoemd; g) Voor levering en betaling wordt geen rekening gehouden met een voorverkooppercentage van de te realiseren woningen; h) In geval VORM de locatie(s) niet afneemt, maar er wel voldaan is aan de onder [e)] genoemde voorwaarden, dan wordt de verkoopprijs vanaf dat moment opgehoogd met 5,5% rente per jaar. De Gemeente is vervolgens na twee jaar vrij om eenzijdig de verplichtingen naar VORM te ontbinden en de locatie(s) aan ieder ander aan te bieden, dan wel de verplichtingen met VORM in stand te houden; i) Ontwikkeling en realisatie van bouwprogramma is voor rekening en risico VORM; j) De fondsbijdragen welke VORM verplicht is aan de Gemeente te betalen zijn in de koopsom meegenomen en worden niet apart aan de Gemeente betaald; k) Er wordt een bijdrage van in totaal 20.000,- (opgebouwd per locatie: Groene Olifant: 13.125,-, Boomgaard: 4.375,- Molenwiek: 2.500,- voor de gemeentelijke plankosten gevraagd op basis van de Wet ruimtelijke ordening; l) Eventueel verschuldigde belastingen zijn voor rekening van de koper. Hierbij streven partijen naar een, voor beide partijen, zo gunstig mogelijke transactievorm; m) VORM verzorgt een concerngarantie aan de gemeente Binnenmaas voor het onder punt a genoemde bedrag. 3.2 Uitgangspunten: a) stedenbouwkundige schetstekeningen opgesteld op initiatief van VORM door Architektenburo Roos en Ros (d.d. 20 december 2010); b) op de locatie Groene Olifant worden maximaal 21 grondgebonden woningen ontwikkeld, waarvan 7 in de sociale sector met een prijsniveau tot 200.000,- v.o.n. prijspeil 01-07-2009 en 14 in de vrije sector incl. bijbehorende voorzieningen. Tevens wordt een speelvoorziening aangelegd; c) op de locatie De Boomgaard worden maximaal 7 grondgebonden woningen ontwikkeld, allen in de vrije sector incl. bijbehorende voorzieningen; d) op de locatie De Molenwiek worden maximaal 4 grondgebonden woningen ontwikkeld, allen in de vrije sector incl. bijbehorende voorzieningen; e) de Gemeente levert de gronden van de locaties Molenwiek en Boomgaard in de huidige staat inclusief bebouwing aan VORM en vrij van (bodem)verontreinigingen; f) de Gemeente levert de gronden eventueel van de Groene Olifant vrij van de huidige bebouwing en vrij van (bodem)verontreinigingen aan VORM; g) VORM verzorgt het bouw- en woonrijp maken van de locaties; h) VORM verzorgt het opstellen van een bestemmingsplan; i) Gemeente brengt het bestemmingsplan in procedure; j) het openbaar gebied wordt door VORM aangelegd, conform het handboek openbare ruimte van de Gemeente; k) het openbaar gebied wordt door VORM aan Gemeente om niet geleverd na realisatie en opname door de afdeling Ruimte en Groen; l) Partijen zullen hetgeen overeengekomen in deze memo uitwerken in een koopen/of exploitatieovereenkomst; m) Indien uit aanbestedingsregelgeving blijkt dat de transactie geen doorgang kan vinden gaan partijen zonder wederzijdse verplichtingen uit elkaar. 2
3.3 Randvoorwaarden: a) VORM en Gemeente sluiten een koop- en/of exploitatieovereenkomst waarin bovengenoemde afspraken worden vastgelegd t.b.v. de ontwikkeling van de vrijkomende locaties; b) de woningen worden verkocht conform toewijzingsbeleid van Gemeente zoals vastgesteld in de raadsvergadering van 10 maart 2011; c) koopwoningen in de sociale sector betreffen woningen goedkoper dan 200.000,- v.o.n. (incl. btw) (tot 160.000,- is goedkoop; tussen 160.000,- en 200.000,- is bereikbaar) prijspeil 01-07-2009; d) de nieuwbouwwoningen voldoen aan de eisen volgens Handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw. De omgeving van de woningen zal zoveel mogelijk voldoen aan de eisen conform het Handboek; e) de nieuwbouw zal voldoen aan de op het moment van realisatie geldende eisen f) eventuele planschade is voor rekening en risico VORM Ontwikkeling. 3
4) Afspraken ten aanzien van de ontwikkeling van de VORM locatie verplichtingen tussen Gemeente en VORM. Dit alles met betrekking tot de ontwikkeling van de VORM locatie aan de Raadhuislaan 8. Kadastraal bekend als nummers: Raadhuislaan 8: MHR F 64 Achterliggende agrarische gronden bij Raadhuislaan 8: MHR F 524 4.1 Uitgangspunten: a) stedenbouwkundige schetstekeningen opgesteld door Architektenburo Roos en Ros (d.d. 07-03-2011) en onderdeel uitmakend van de visie voor het Dorpshart Mijnsheerenland; b) op de totale locatie worden maximaal 79 woningen gerealiseerd, waarvan 16 appartementen en de overige woningen als grondgebonden woningen. Alle woningen worden gerealiseerd in de vrije sector; c) de ontwikkeling vindt plaats in verschillende fasen, waarbij rekening wordt gehouden met een bouwproductie van ca. 15-20 woningen per jaar in de periode 2013-2017; d) bij een onherroepelijk bestemmingsplan Dorpshart Mijnsheerenland, of zoveel eerder als gezamenlijk over een te komen, draagt VORM voor eigen rekening zorg voor de realisatie van de bouwweg over haar plangebied, mede ter realisatie van de voorzieningen in het Dorpshart, een en ander in overleg met de Gemeente; e) VORM verzorgt het bouw- en woonrijp maken van de locaties voor eigen rekening en risico; f) Gemeente verzorgt het opstellen van het bestemmingsplan en brengt deze in procedure. VORM zal een financiële bijdrage leveren aan de Gemeente voor het opstellen en in procedure brengen van het bestemmingsplan; g) het openbaar gebied wordt door VORM aangelegd, conform het handboek openbare ruimte van de Gemeente; h) het openbaar gebied wordt door VORM aan Gemeente om niet geleverd na realisatie en opname door de afdeling Ruimte en Groen; i) Er worden geen fondsbijdragen geheven aangezien deze ontwikkeling onderdeel uitmaakt van de ontwikkeling Dorpshart welke een negatief resultaat kent; j) Partijen zullen hetgeen overeengekomen in deze memo uitwerken in een exploitatieovereenkomst; k) VORM verzorgt een concerngarantie aan de gemeente Binnenmaas waarmee de aanleg van de infrastructuur en de waterzone gegarandeerd is. 4.2 Randvoorwaarden: a) VORM en Gemeente sluiten een exploitatieovereenkomst waarin afspraken worden vastgelegd t.b.v. de ontwikkeling van de VORM locatie; b) de woningen worden verkocht conform toewijzingsbeleid van Gemeente zoals vastgesteld in de raadsvergadering van 10 maart 2011; c) de nieuwbouwwoningen voldoen aan de eisen volgens Handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw. De omgeving van de woningen zal zoveel mogelijk voldoen aan de eisen conform het Handboek; d) de nieuwbouw zal voldoen aan de op het moment van realisatie geldende eisen e) eventuele planschade is voor rekening en risico VORM. 5) Afspraken ten aanzien van de ontwikkeling van de WWZ voorziening verplichtingen tussen Gemeente en HW Wonen met betrekking tot de realisatie van een Wonen Welzijn Zorg voorziening. 5.1 Uitgangspunten: a) HW Wonen is initiatiefnemer voor deze ontwikkeling en realiseert dit voor eigen rekening en risico; 4
b) HW Wonen realiseert een Wonen Welzijn Zorg voorziening, incl. 8 zorgappartementen; c) De inbrengwaarde van het vastgoed bedraagt 15.000,- per wooneenheid. (excl. btw); d) De gerealiseerde grondwaarde van 300.000,- wordt door HW Wonen bijgedragen aan de grondexploitatie Dorpshart; e) De Gemeente verzorgt het bouw- en woonrijp maken van de omliggende openbare ruimte inclusief parkeren; f) De (toekomstig) eigenaar van Wilhelminastraat 1 levert een deel van de aangekochte gronden van perceel Wilhelminastraat 1 door aan HW Wonen t.b.v. de realisatie van de Wonen Welzijn Zorgvoorziening. De (toekomstig) eigenaar van Wilhelminastraat 1 en HW Wonen leggen hier separaat afspraken over vast; g) HW Wonen realiseert de opstallen conform de stedenbouwkundige visie Dorpshart Mijnsheerenland; h) het eventuele openbaar gebied wordt door HW wonen aan Gemeente om niet geleverd na realisatie en opname door de afdeling Ruimte en Groen; i) Gemeente verzorgt het opstellen van het bestemmingsplan en brengt deze in procedure. HW Wonen zal een financiële bijdrage leveren aan de Gemeente voor het opstellen en in procedure brengen van het bestemmingsplan; j) Er worden geen fondsbijdragen geheven aangezien deze ontwikkeling onderdeel uitmaakt van de ontwikkeling Dorpshart welke een negatief resultaat kent; k) Partijen zullen hetgeen overeengekomen in deze memo uitwerken in een koopen/of exploitatieovereenkomst; 5.2 Randvoorwaarden: a) HW Wonen en Gemeente sluiten een koop- en/of exploitatieovereenkomst waarin afspraken worden vastgelegd ten behoeve van de ontwikkeling van Wonen Welzijn Zorg locatie; b) Huurwoningen in de sociale sector betreffen woningen met een huurprijs tot 647,53 (tot 548,71 is goedkoop, tussen 548,71 en 647,53 is bereikbaar) prijspeil 01-07-2009; c) de nieuwbouwwoningen voldoen aan de eisen volgens Handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw. De omgeving van de woningen en de Wonen Welzijn Zorg voorziening zal zoveel mogelijk voldoen aan de eisen conform het Handboek; d) de nieuwbouw zal voldoen aan de op het moment van realisatie geldende eisen e) eventuele planschade is voor rekening en risico HW Wonen. 5
6) Afspraken ten aanzien van de ontwikkeling van de locatie Hofwijk verplichtingen tussen Gemeente en VORM. Dit alles met betrekking tot de ontwikkeling van de locatie Hofwijk te Mijnsheerenland. Kadastraal bekend onder het nummer: MHL D 2616 6.1 Financieel: a) VORM koopt van Gemeente een deel van het perceel MHL D 2616 ter grootte van ca. 2.1 ha voor een bedrag van 2.955.000,- k.k. (tevens prijzen per fase aangeven) prijspeil 1.1.2011 voor de ontwikkeling en realisatie van 48 woningen; b) het programma is als volgt opgebouwd: 12 grondgebonden woningen in de sociale koopsector; 36 grondgebonden woningen in de vrije sector (14 rijwoningen, 12 2^1- kapwoningen, 10 vrijstaande woningen); c) Als betaalmoment en moment van levering wordt voor de eerste fase overeengekomen: 01-01-2013; d) Als betaalmoment en moment van levering wordt voor de tweede fase overeengekomen: 01-01-2017 én het beschikbaar zijn van de locatie, én het vrij zijn van gebruikers en huurders op de locaties; e) Indien fase 2 in 2016 niet tot ontwikkeling is gekomen houdt de gemeente het recht de gronden aan alternatieve afnemers aan te bieden. f) De feitelijk te betalen sommen worden vanaf 1-1-2011 jaarlijks met 2,0% index opgehoogd tot het moment van betaling; g) VORM betaalt per fase de volgende fondsbijdragen: 12,50 p/m² uitgeefbare grond ten behoeve van het fonds Vitale kernen. Hierop is het dan geldende toetsingskader Duurzaam bouwen van toepassing waarbij een gedeeltelijke teruggave van de fondsbijdrage mogelijk is; 5,- p/m² uitgeefbare grond ten behoeve van het Regiofonds; h) Eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting en omzetbelasting (btw) is voor rekening van de koper. Hierbij zal de Gemeente mee werken aan een voor koper zo gunstig mogelijke transactievorm; i) VORM verzorgt een concerngarantie aan de gemeente Binnenmaas voor de onder punt a genoemde bedrag. 6.2 Uitgangspunten: a) stedenbouwkundige schetstekeningen opgesteld door Van Egmond Totaal Architectuur (d.d. 14-3-2011) en onderdeel uitmakend van plan Hofwijk Mijnsheerenland; b) op de totale locatie worden maximaal 48 grondgebonden woningen gerealiseerd in de vrije sector en deels in de sociale sector; c) de ontwikkeling vindt plaats in verschillende fasen, welke in overleg met de gemeente nog nader worden uitgewerkt; d) de locatie is reeds bouwrijp (onder bouwrijp wordt in dit geval verstaan dat het perceel een tweetal aansluitingen kent naar de openbare weg en de grond milieutechnisch geschikt is voor de beoogde bestemming); e) de gronden kennen een bestemming woongebied. Deze bestemming is vastgesteld op basis van een stedenbouwkundige uitwerking uit 2002. De stedenbouwkundige schetstekening van Van Egmond Totaal Architectuur komt op hoofdlijnen overeen met de oorspronkelijke opzet; f) het openbaar gebied wordt door VORM aangelegd, conform de eisen welke de Gemeente stelt (zie handboek openbare ruimte); g) het openbaar gebied wordt door VORM Ontwikkeling aan Gemeente om niet geleverd na realisatie en opname door de afdeling Ruimte en Groen; 6
h) Er wordt een bijdrage voor de gemeentelijke plankosten gevraagd op basis van de Wet ruimtelijke ordening; i) Partijen zullen hetgeen overeengekomen in deze memo uitwerken in een koopovereenkomst en/of exploitatieovereenkomst; j) Indien uit aanbestedingsregelgeving blijkt dat de transactie geen doorgang kan vinden gaan partijen zonder wederzijdse verplichtingen uit elkaar. 6.3 Randvoorwaarden: a) VORM en Gemeente sluiten een koop- en/of exploitatieovereenkomst waarin afspraken worden vastgelegd t.b.v. de ontwikkeling van de vrijkomende locaties en vergoeding gemeentelijke plankosten; b) woningen worden verkocht conform toewijzingsbeleid van Gemeente zoals vastgesteld in de raadsvergadering van 10 maart 2011; c) koopwoningen in de sociale sector betreffen woningen goedkoper dan 200.000,- v.o.n. (incl. btw) (tot 160.000,- is goedkoop; tussen 160.000,- en 200.000,- is bereikbaar) prijspeil 01-07-2009; d) de nieuwbouwwoningen voldoen aan de eisen volgens Handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw. De omgeving van de woningen zal zoveel mogelijk voldoen aan de eisen conform het Handboek; e) de nieuwbouw zal voldoen aan de op het moment van realisatie geldende eisen f) eventuele planschade is voor rekening en risico VORM Ontwikkeling. 7