1. Inleiding
2. Vastgoedportefeuille 2.1. Investeringen 2003/2004 Investering Huurincasso in mio EUR in mio EUR Aankoop onroerend goed 10,32 0,91 Aankoop participatie vastgoedvennootschappen 21,65 1,92 Vastgoedcertificaten Distri-Land 13,37 1,02 Bruto rendement 8,48% 45,34 3,85
2. Vastgoedportefeuille 2.2. Investeringen 2003/2004 in aankoop onroerende goederen Investering Incasso in mio EUR in mio EUR Dendermonde, Halle, Hofstade, Huy, Lier, Lokeren, Wetteren 10,32 0,91
2. Vastgoedportefeuille 2.3. Investeringen in participaties A. Participatie Retail Warehousing nv (100%) en investeringen door Retail Warehousing nv Investering in mio EUR Incasso in mio EUR Fusie Jumbo Electro nv, Onroerende Maatschappij Alcima nv, Leisure Development Sint-Niklaas nv = Retail Warehousing nv Onroerende goederen: Wilrijk, Sint-Niklaas (stationsproject), Vilvoorde B. Wickes Land Development nv en certificaten Wickes Tournai, Mechelen, (incasso pro rata 98,42%) 13,97 1,21 7,68 0,71
2. Vastgoedportefeuille 2.4. Vastgoedcertificaten Distri-Land Investering Prognose deelname coupon (basis: gemiddelde 3 jaar) 13,37 mio EUR 1,02 mio EUR Openbaar bod 74,92% Perspectieven Verwerking jaarrekening principe: going on concern uitzonderlijk: verkoop onroerend goed bij winstoptimalisatie - coupon: bedrijfsopbrengsten - waardering certificaat: schatting vastgoed/emissievoorwaarden - opname in balans onder materiële vaste activa
2. Vastgoedportefeuille 2.5. Waardering Cushman & Wakefield / Healey & Baker Vastgoedportefeuille Retail Estates (incl. Wickes Land Development nv) yield 8,43% geboekte meerwaarden 1,97 mio EUR zijnde: meerwaarde minwaarde 3,09 mio EUR 1,11 mio EUR Portefeuille evolutie waarde like for like 0,6% stijging belangrijke meerwaarden op investeringen boekjaar 2003/2004 184 winkelpanden met 178.338 m² winkeloppervlakte waardering VON 155,08 mio EUR KK 139,80 mio EUR
2. Vastgoedportefeuille 2.6. Perspectieven 2003/2004 A. Bestaande portefeuille - Huurincasso 12,60 mio EUR - Distri-Land 1,02 mio EUR 13,62 mio EUR - Bezettingsgraad Retail Estates nv per 31/03/2003: 98,61% (2.542m² leegstand op 178.338m²) - Bezettingsgraad Distri-Land : 99,42% (140m² op 24.274m²) B. Verderzetten investeringen verhuurd onroerend goed en ontwikkeling voor eigen rekening: objectief 8 à 8,5% rendement
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.0. Consolidatiekring 100% geconsolideerd: - Retail Estates Luxemburg sa - Retail Warehousing nv - Wickes Land Development nv niet geconsolideerd: - Immobilière Distri-Land nv
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.1. Oprichtingskosten: 1,44 mio EUR Principe - activering afschrijving 5 jaar Nieuw - kapitaalverhoging 1 juli 2003: 1,14 mio EUR - kapitaalverhoging 31 december 2003: 0,50 mio EUR Bestaand - kapitaalverhoging april 1999: saldo 0,14 mio EUR volledig afgeschreven
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.2. Positieve consolidatieverschillen: 0,18 mio EUR Voorwerp Wickes Land Development nv Principe afgeschreven periode: 1/01/2004 31/12/2009 3.3. Materiële vaste activa: 171,05 mio EUR Vastgoedportefeuille C&W/ H&B Activa in aanbouw Participatie Distri-Land Andere
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.4. Eigen vermogen: 116,57 mio EUR Publieke uitgifte (in mio EUR) Emissie prijs (per aandeel) Aantal aandelen 01/07/2003 25,89 28,35 913 256 31/12/2003 12,77 34,31 372 216 Opbrengst emissies Verwerking kapitaal:verhoging 16,95 tot 47,04 mio EUR Uitgiftepremie: verhoging 21,72 tot 37,91 mio EUR
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.5. Schulden + / - 1 jaar a. Bankschulden - principe: roll-over krediet 5 jaar pari passu (negatieve pledge) duur: hoofdzakelijk tot 2008/2009 - uitzondering kredieten in opname periode 1,76 mio EUR kredietlijn die afgebouwd wordt - rente indekking: * 3,35 mio EUR wordt vlottend gehouden op totaal van 55 mio EUR * overige: investeringskrediet SWAP akkoorden
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.5. Schulden + / - 1 jaar b. Schuldratio - vóór dividenderkenning: 30,80% - na dividenderkenning: 34,51% c. Belastingen - Retail Warehousing nv en Retail Estates Luxemburg sa betalen belasting - Bijkomende provisie exit-tax: 0,82 mio EUR (fusie Retail Warehousing nv) - Provisie berekend op VON-waarde geen evolutie in geschil met fiscus
4. Toelichting m.b.t. geconsolideerde resultatenrekening 4.1. Evolutie 2003/2004 31/03/2004 Sem 1 Sem 2 31/03/2003 1. Bedrijfsopbrengsten 11,77 5,44 6,33 8,58 2. Operationele winst 6,48 2,91 3,57 5,20 3. Resultaat portefeuille 0,22 0,22 4. Schommeling marktwaarde 1,97 0,66 1,31 1,87 5. Te bestemmen winst 6,69 2,91 3,77 5,13 Aantal aandelen op respectievelijke afsluitingsdata 3.568.614 3.196.398 3.568.614 2.283.142 Operationeel resultaat/aandeel 1,82 0,91 1,00 2,28 Resultaat v/h boekjaar/aandeel (2+ 3+4 ) 2,43 1,12 1,42 3,09 Operationeel resultaat + gerealiseerde meerrwaarde op aandeel 1,88 0,91 1,06 2,25
4. Toelichting m.b.t. geconsolideerde resultatenrekening 4.1. Evolutie 2003/2004 Opmerkingen: - Emissie 1 juli 2003: nieuwe aandelen participeren vanaf 1/04/03 - Emissie 31 dec. 2003: nieuwe aandelen participeren vanaf 1/04/03 (na aftrek interimdividend) - Realisatie investeringen gespreid over boekjaar: belangrijke investeringen zoals Sint-Niklaas (Stationsproject) en Wickes Land Development nv genereren inkomen vanaf 01/01/04 - Distri-Land vanaf 1/01/04
4. Toelichting m.b.t. geconsolideerde resultatenrekening 4.2. Bedrijfsopbrengsten Stijging van 8,58 mio EUR naar 11,77 mio EUR (37,25%) hoofdzakelijk nieuwe investeringen Wickes Land Development nv: 100% geconsolideerd Distri-Land : coupon opname vanaf 01/01/04 (0,25 mio EUR) kwalitatief te vergelijken met bedrijfswinst
4. Toelichting m.b.t. geconsolideerde resultatenrekening 4.3. Bedrijfskosten Belangrijkste posten - Onderhoud 0,48 mio EUR - Beheer 0,65 mio EUR - Afschrijvingen 0,40 mio EUR - Diensten derden 0,47 mio EUR - Belastingen 0,39 mio EUR 4.4. Resultaat op de portefeuille 0,22 mio EUR meerwaarde gemaakt op verkoop pand te Aartselaar
4. Toelichting m.b.t. geconsolideerde resultatenrekening 4.5. Te bestemmen winst / dividend 6.688.384 (courant + gerealiseerde meerwaarde) geconsolideerde winst - 3.196.398 (interimdividend 1,00 EUR per aandeel) - 3.491.985 enkelvoudige jaarrekening - 3.461.556 (slotdividend 0,97 EUR per aandeel) enkelvoudige jaarrekening 30.429 saldo 4.6. Net Asset Value aandelen (basis VON) 31/03/2004 32,67 31/03/2003 32,95
5. Prognose boekjaar 2004/2005 Bedrijfsopbrengsten - Huurincasso 12,6 mio EUR + 8,68% 2003/2004 + 45,58% 2002/2003 - Coupon Distri-Land 1,02 mio EUR gemiddelde coupon 2001-2002-2003 Operationeel resultaat 8 mio EUR (2,24 EUR per aandeel)
6. Corporate Governance Aandeelhouders Publiek 69,75% KBC Bank 9,75% Federale Verzekeringen 6,97% Atlas/verbonden ondern. 5,29% Arcopar/verbonden ondern. 4,97% Leasinvest 3,27%
6. Corporate Governance Raad van Bestuur Jean-Louis Appelmans Jan De Nys Luc Geuten Philippe Haers Ivan Lippens Marc Tinant (benoeming AV 4/6/04) (Leasinvest) (Mitiska) (KBC Bank) (onafhankelijk) (Arcopar) Bij de nieuwe Buitengewone Vergadering wordt het aantal onafhankelijke bestuurders verhoogd tot 3