Vastgoedbevak naar Belgisch recht Industrielaan 6, te 1740 Ternat RPR Brussel - BTW BE

Transcriptie

1 Vastgoedbevak naar Belgisch recht Industrielaan 6, te 1740 Ternat RPR Brussel - BTW BE Jaarrekeningen Boekjaar 2004/2005: Stijging van het recurrente operationeel resultaat met 24,4% Bevestiging van de vooropgestelde winstverwachting en dividend Uitmuntende bezettingsgraad van 98,78%. Stijging vastgoedportefeuille met 4,9% tot 176,61 mio EUR. Lage schuldgraad van 33,61% biedt ruimte voor nieuwe investeringen. Nieuwbouwprojecten leveren bijdrage aan hogere toegevoegde waarde. Ternat, 3 juni Retail Estates nv heeft op 31 maart 2005 haar boekjaar afgesloten met een recurrente operationele winst van 8,10 mio EUR, wat een stijging inhoudt van 24,4 % t.o.v. de vergelijkbare operationele winst in het boekjaar 2003/2004 en 55,1 % t.o.v. de operationele winst in het boekjaar 2002/2003. De investeringen welke gerealiseerd werden na de twee succesvolle kapitaalverhogingen van 2003 hebben in het afgelopen boekjaar de verwachte stijging van de operationele winst opgeleverd. De waarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de waarde in de vastgoedcertificaten Distriland, per 31 maart 2005 is toegenomen tot 176,61 mio EUR. De stijging bedraagt 7,62 mio EUR, waarvan 4,7 mio EUR afkomstig van nieuwe investeringen en 2,9 mio EUR van de waardestijging van de vastgoedportefeuille. Deze waardestijging is ondersteund door de sterke vraag die er in het segment van het perifeer winkelvastgoed bestaat, zowel langs investeerderszijde als vanwege de huurders. Dit vertaalt zich voor Retail Estates nv in een hoge bezettingsgraad (98,78%) en voor het zevende boekjaar op rij met een gestegen waarde van haar vastgoedportefeuille. A. Belangrijke gebeurtenissen van het boekjaar 2004/ Buitengewone algemene vergadering 5 november 2004 Deze buitengewone algemene vergadering heeft onder andere beslist: 1. kapitaalverhoging ten bedrage van ,13 EUR, zonder uitgifte van nieuwe aandelen door incorporatie van emissiepremies. 1

2 2. Uitbreiding van de raad van bestuur tot 8 bestuurders, waarvan 3 bestuurders als onafhankelijk worden gekwalificeerd. Aansluitend werd de heer Paul Borghgraef tot voorzitter van de raad van bestuur benoemd. 2. Investeringen en desinvesteringen 2.1. Investeringen Op 30 augustus 2004 werd 2,85 mio EUR geïnvesteerd in de aankoop van 5 verhuurde winkelpanden, waarvan één gelegen te Maldegem en vier te Doornik (Froyennes). Deze investering, welke EUR huurinkomsten genereert, levert een aanvangsrendement van 8,86% op Ontwikkelingen voor eigen rekening Op 1 juni 2004 werd het renovatieproject opgeleverd dat gerealiseerd werd te Vilvoorde. Een garagepand werd na renovatie en uitbreiding omgevormd tot 2 winkelpanden en 2 appartementen. Het project levert EUR bijkomende huurinkomsten op. Ten opzichte van een investering van 2,57 mio EUR levert dit een rendement op van 9,33% Desinvesteringen In het afgelopen boekjaar werden geen winkelpanden verkocht Investeringen in vastgoedcertificaten Retail Estates nv heeft het voorbije boekjaar 0,22 mio EUR geïnvesteerd in de aankoop van 775 bijkomende certificaten Distriland. Haar participatie in de certificaten Distriland bedraagt thans certificaten op een totaal van uitgegeven certificaten, zijnde 76,17% op het geheel. In november 2004 verkocht Immobilière Distri-Land nv twee van haar winkelpanden te Merksem, Bredabaan. Retail Estates nv ontving in februari ,20 mio EUR als liquidatiecoupon uit hoofde van deze transactie. Bovendien werden 2 bijkomende certificaten Wickes Tournai, Mechelen,... verworven. Op 31 maart 2005 bedraagt het belang dat Retail Estates nv heeft opgebouwd certificaten op een totaal van certificaten, zijnde 98,31% op het geheel. 3. Bezettingsgraad De bezettingsgraad van de portefeuille van Retail Estates nv op 31 maart 2005 bedraagt 98,78%. Op een totale portefeuille van m² stond 2.259m² leeg. De leegstand heeft hoofdzakelijk betrekking op kantoorruimten welke deel uitmaken van winkelcomplexen (1.134m²) en op de winkelpanden (1.125m²) zelf. Vanzelfsprekend dient een bezettingsgraad als een momentopname beschouwd te worden waarachter een aantal mutaties in het afgelopen boekjaar schuilgaan en welke geen garantie inhouden naar de toekomst, gezien conform de wettelijke regels terzake alle huurovereenkomsten driejaarlijks opzegbaar zijn. B. Gebeurtenissen na afloop van het boekjaar 2004/2005 Op 16 mei 2005 werd het nieuwbouwproject te Mechelen, Brusselsesteenweg opgeleverd. Hierbij werd een nieuw winkelpand opgericht dat een investering van 1,48 mio EUR vertegenwoordigt en een aanvangsrendement van 9,49% oplevert. 2

3 Thans zijn nog twee nieuwbouwprojecten lopende, nl. te Sint-Niklaas aan de Parklaan en in het Groothertogdom Luxemburg te Sandweiler. Deze projecten zullen 0,38 mio EUR bijkomende huurinkomsten opleveren. De oplevering van deze projecten zal geschieden voor 30 september Verwacht wordt dat op basis van de schatting door de vastgoedexpert Cushman & Wakefield Healey & Baker deze 3 projecten per 30 september a.s. bij hun opname in de vastgoedportefeuille bij hun herschatting ten opzichte van hun investeringskost een meerwaarde van 0,68 mio EUR zullen opleveren. Dit betekent een verhoging van de netto actief waarde per aandeel van 0,19 EUR op. C. Waardering vastgoedportefeuille per 31 maart 2005 en huurrendement 1. Vastgoedportefeuille Retail Estates nv Per 31 maart 2005 bestaat de portefeuille van Retail Estates nv en haar dochtervennootschappen uit 189 winkelpanden, goed voor een bruto bebouwde oppervlakte van m². De investeringswaarde (vrij op naam waarde) bedraagt 163,54 mio EUR. De liquidatiewaarde (kosten koper) bedraagt 146,74 mio EUR. Per 31 maart 2005 bedraagt het rendement van de portefeuille 8,36 % na herschatting. De vastgoedportefeuille van Wickes Land Development nv, welke opgenomen is in de portefeuille van Retail Estates nv, werd geschat op een investeringswaarde (vrij op naam) van 8,79 mio EUR en een liquidatiewaarde (kosten koper) van 7,87 mio EUR. 2. Vastgoedportefeuille Immobilière Distri-Land nv De vastgoedportfeuille van de Immobilière Distri-Land nv werd geschat op een investeringswaarde (vrij op naam) van 18,60 mio EUR en een liquidatiewaarde (kosten koper) van 16,66 mio EUR. 3. Rapport vastgoeddeskundige De vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield Healey & Baker noteert in zijn waarderingsrapport van 31 maart 2005 een stijging van de waardering per 31 maart 2005 met 4,9%, hoofdzakelijk door nieuwe investeringen in vastgoed. De like for like waardestijging per 31 maart 2005 reeds bestaande portefeuille bedraagt circa 1,74%. Als toelichting vermeldt de vastgoeddeskundige onder andere in zijn waarderingsverslag: Wij hebben het genoegen U onze update per 31 maart 2005 van de waardering van de Retail Estates nv portefeuille en Immobilière Distri-Land nv te laten geworden. Wij bevestigen dat we deze opdracht als onafhankelijk expert hebben uitgevoerd. Wij bevestigen tevens dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van vastgoedbevaks. Onze waardering is conform het concept van de juiste waarde (Fair Value) zoals gedefinieerd in de paragrafen 33 tot 52 van de IAS/IFRS 40 norm. Onze waardering is gebaseerd op een kapitalisatie met een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals leegstand, step-up rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurder en het gebouw op het ogenblik van de waardering. De waarde vrij op naam per 31 maart 2005 van Retail Estates nv bedraagt afgerond EUR. In absolute termen groeit de portefeuille ten opzicht van 31 december 2004 met 1,9%. Dit is voornamelijk te wijten aan een aantal rendementsaanpassingen. In verhouding tot de waardering een jaar geleden per 31 maart 2004 wordt een waardestijging genoteerd van 4,9%. Dit is voornamelijk door de aankoop van Vilvoorde, Maldegem en Froyennes. Dit geeft een rendement van 8,36%. De rendementen zoals deze werden toegepast in de update per 31 december 2004 werden voor een aantal panden gewijzigd. Dit is uiteraard het gevolg van de continue stabiliteit in de baanwinkelmarkt. Deze stabiliteit is weer te vinden in de portefeuille, waar zich nauwelijks huurbewegingen hebben voorgedaan. De portefeuille slaagt er dan ook in om het percentage leegstand tot een absoluut minimum te beperken. Ondanks een moeilijk economisch klimaat blijft er immers een 3

4 gezonde vraag bestaan naar dergelijk type panden. De stijging van de huurprijzen in zet zich gestaag verder. De grootste stijgingen vinden we op de toplocaties en de retailparks. Secundaire locaties blijven eerder stabiel. We verwachten dat deze evolutie zich de komende maanden nog zal doorzetten. Vraag en aanbod blijven momenteel in evenwicht. D. Geconsolideerde resultaten van het boekjaar afgesloten op 31 maart 2005 Geconsolideerde resultatenrekening* A. Operationele resultaten Bedrijfsopbrengsten Waarvan huren Bedrijfswinst Financieel resultaat (2.997) (2.374) (1.426) Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering Belastingen van het boekjaar (593) (380) (83) Recurrente Operationele winst (verlies) Regularisatie belastingen en terugname fiscale voorzieningen m.b.t. vorige boekjaren Operationele winst (verlies) B. Resultaten op de portefeuille Gerealiseerde meer (minder)waarde Schommelingen in de marktwaarde Resultaten op de portefeuille C. Uitzonderlijke resultaten (0) (11) (5) Resultaat van het boekjaar Schommelingen in de marktwaarde (1) Te bestemmen resultaat van het boekjaar Operationeel resultaat per aandeel Resultaat van het boekjaar per aandeel (2.967) ,58 3, (1.977) ,82 2, (1.933) ,28 3,09 2,25 Te bestemmen resultaat per aandeel 2,57 1,87 * Voorstelling volgens de van de Minister van Economische Zaken verkregen afwijking. (1) bevat het bedrag van EUR niet-gerealiseerde minderwaarde t.o.v. de boekwaarde van 2 winkelpanden, respectievelijk te Herstal en te Bressoux. Geconsolideerde Balans Eigen vermogen Voorzieningen voor risico s en kosten Schulden (incl.dividend over 2004/2005) Balanstotaal Investeringswaarde gebouwen en vastgoedcertificaten Distriland (C&W H&B) Schuldgraad ( na dividenderkenning) 37,68% 34,51% 40,34% Schuldgraad (voor dividenderkenning) 33,61% 30,80% 36,35% 4

5 E. Dividend De raad van bestuur heeft beslist om de algemene vergadering van 27 juni a.s. voor te stellen het te bestemmen resultaat van het afgelopen boekjaar ten belope van EUR uit te keren als bruto dividend. Deze vertegenwoordigt een dividend van 2,24 EUR bruto per aandeel of 1,904 EUR netto (na afhouding van 15% roerende voorheffing) tegen afgifte van coupon nummer 10. De financiële dienst wordt verzekerd door de KBC Bank en de ING Bank. F. Verslag van de commissaris De commissaris-revisor heeft bevestigd dat de in het communiqué opgenomen boekhoudkundige informatie geen aanleiding geeft tot enig voorbehoud van zijn kant en overeenstemt met de door de raad van bestuur vastgestelde jaarrekening. G. Vooruitzichten Op basis van de huidige perimeter van haar vastgoedportefeuille zonder bijkomende investeringen, welke zij zou realiseren met gebruikmaking van de reserve op haar schuldgraad, stelt Retail Estates nv zich als doel een operationeel resultaat te realiseren dat 8,2 mio EUR overschrijdt. Idealiter wenst Retail Estates nv in het lopende boekjaar 25 mio EUR te investeren in nieuwe projecten, afhankelijk van het kwaliteitsvol aanbod aan waarderingen die toelaten haar lange termijn objectieven inzake huuropbrengsten en vastgoedwaarden te realiseren. Over het te verwachten resultaat op de portefeuille kan geen verwachting worden geformuleerd. H. Agenda van de aandeelhouders Betaalbaarstelling dividend 5 juli 2005 Bekendmaking halfjaarresultaten 9 december 2005 Bekendmaking jaarresultaten 2005/2006 eerste week juni 2006 Algemene vergadering boekjaar 2005/ juni 2006 I. Informatie over het aandeel Op 31 maart 2005 zijn er aandelen en elk aandeel heeft één stem. Er zijn geen warrants toegekend. De financiële instellingen die de financiële dienst verzekeren zijn KBC Bank en ING België. J. Over Retail Estates Retail Estates nv is een vastgoedbevak naar Belgisch recht, gespecialiseerd in investeringen in perifeer winkelvastgoed langs invalswegen naar stedelijke centra en is genoteerd op Euronext Brussels. De panden hebben typisch een bebouwde oppervlakte tussen 500m² en m² en worden hoofdzakelijk verhuurd aan detailhandelsondernemingen in het algemeen en filiaalbedrijven in het bijzonder. Per 31 maart 2005 bestond de portefeuille uit 189 winkelpanden verspreid over België en Luxemburg. Deze panden vertegenwoordigen een totale oppervlakte van m² en een totale waarde van 163,54 mio EUR, vrij op naam. 5

6 K. Jaarbrochure boekjaar 2004/2005 De jaarbrochure m.b.t. het boekjaar 2004/2005 is beschikbaar bij de vennootschap vanaf en zal op eenvoudig verzoek (tel. 02/ bezorgd worden. De jaarbrochure is ook consulteerbaar op de website Voor alle inlichtingen Jan De Nys Paul Borghrgaef Gedelegeerd Bestuurder Voorzitter Raad van Bestuur Retail Estates nv Retail Estates nv Industrielaan 6 te 1740 Ternat Industrielaan 6 te 1740 Ternat Tel.: 02/ GSM 0475/ Tel.:02/ GSM 0475/