Circulair Logistiek Vastgoed heeft de toekomst Logistiek Vastgoed Nederland 2017 Drs. Paul Bleumink Managing Partner Cinemec Nijmegen,14 februari 2017
Agenda 0 Profiel Buck Consultants International 1 Nederland in Europees perspectief 2 E-fulfilment 3 Logistieke regio s 4 XXL Distributiecentra 5 Circulaire logistieke bedrijventerreinen 6 Conclusies Buck Consultants International, 2017 1
0 Profiel Buck Consultants International Voor eindgebruikers Vastgoed strategie en -projecten Locatiekeuze advies Supply chain optimalisering Business strategie ontwikkeling Profiel Onafhankelijk adviesbureau Hoofdkantoor in Nijmegen in 1985 60 full-time professionals Studies in meer dan 50 Europese landen Voor vastgoedpartijen & overheden Vastgoedontwikkeling & -beleggingen Strategieën en programma s om nieuwe vestigingen te acquireren Logistieke en infrastructurele projecten Regionaal economische ontwikkeling San Mateo Los Angeles Singapore Buck Consultants International, 2017 2
1 Nederland in Europees perspectief Recente benchmarkstudie (NDL en NL-regio s) Country Benchmark location 18 The Netherlands 1 Venlo 2 Zuid Limburg 3 Tilburg 4 Moerdijk 5 Schiphol 6 Amsterdam 17 13 6 5 9 7 4 3 14 8 1 2 15 10 11 12 7 Tiel 16 8 Nijmegen 9 Rotterdam Germany 10 Duisburg 11 Frankfurt 12 Leipzig Belgium 13 Antwerp 14 Genk 15 Liège France 16 Lille UK 17 London Poland 18 Gdansk Buck Consultants International, 2017 3
Kostenfactoren locatiekeuze distributiecentra Belangrijk: it s not only about real estate! Buck Consultants International, 2017 4
Kwaliteitsfactoren locatiekeuze distributiecentra Case 1: Medtech EDC Case 2: Pharma RDC Case 3: Lifestyle EDC/e-Com Case 4: Agrifood RDC Case 5: e-commerce RDC Case 6: High tech EDC Case 7: Chemicals EDC Case 8: Spare parts EDC per case/location 100% % % % % % % % % Infrastructure & accessibility Labour availability and quality Labour regulations Availability of transport hubs Facilities and sites Proximity to market Customs and taxes Incentives Belangrijk: it s not only about real estate! Buck Consultants International, 2017 5
Positionering Nederlandse locaties Voorbeeld Agrifood (Regional Distribution Center) Kosten Jaarlijkse operationele kosten DC Kwaliteit Regio met laagste kosten = 100% Verticale as: boven laagste kosten Belangrijkste factoren voor een succesvolle DC operatie Score van 1 tot 5 Horizontale as: rechts hoogste scores Cost leaders Quality leaders Buck Consultants International, 2017 6
Positionering Nederlandse locaties Voorbeeld Hightech (European Distribution Center) Kosten Jaarlijkse operationele kosten DC Kwaliteit Regio met laagste kosten = 100% Verticale as: boven laagste kosten Belangrijkste factoren voor een succesvolle DC operatie Score van 1 tot 5 Horizontale as: rechts hoogste scores Cost leaders Quality leaders Buck Consultants International, 2017 7
Concurrentiepositie Nederland Kosten Arbeidskosten Transportkosten Vastgoedkosten Kwaliteit Internationale bereikbaarheid Arbeidsaanbod Arbeidsklimaat Beschikbaarheid transportoplossingen Gebouwen en grond Douane & belastingen ---- = gemiddelde NW-Europese concurrenten = Nederland Buck Consultants International, 2017 8
Conclusies Nederland scoort nog steeds, voor relevante projecten, erg goed op kwaliteit Op totale ketenkosten is Nederland competitief ten opzichte van België en Duitsland Op arbeidskosten is Duitsland goedkoper en België duurder Vastgoedkosten zijn erg locatie afhankelijk Overall zijn de verschillen in Noordwest-Europa klein Dus zijn innovatieve oplossingen nodig om het verschil te maken Buck Consultants International, 2017 9
2 E-fulfilment E-commerce: kritische succesfactoren Bieden van de beste klantbeleving: de klant krijgt wat en wanneer hij/zij bestelt Schaalbaarheid: het vermogen om meer producten en diensten aan een grotere markt te bieden (meerdere landen, meerdere consumenten) Beschikken over online technologie voor het efficiënte management van online trafic, betaling en e-fulfilment Begrijpen dat de supply chain een kritisch onderdeel is van het business model. Een kosteneffectieve supply chain moet geïntegreerd zijn met de front en back office van de business Buck Consultants International, 2017 10
Opbouw e-commerce waardeketen E-fulfilment On-line shop - Assortiment - Website design - E-marketing - Bestellen DC - Inkomende stroom - Opslag - Order picking - Laden Transport - Transport - Aflevering Retouren - meldingen - retourtransport - retourafhandeling - ander product afleveren Back office - klantenservice - voorraadman - garanties e.d. - fin/adm. diensten Essentieel voor Producent/ retailer Kans LDV om waarde toe te voegen Traditionele taak LDVs: concurrentie Kans LDV om waarde toe te voegen Kans LDV om waarde toe te voegen Buck Consultants International, 2017 11
Verschillen tussen logistiek m.b.t. fysieke winkels en e-commerce Bricks-and-mortar E-commerce Klant Vaste relaties Wisselende relaties Goederenstroom Eenrichting Tweerichtingen Ordergrootte Meer dan 1.000 euro 10-500 euro Handling 20-50 eenheden/m 3 50-500 eenheden/m 3 Bestemmingen Geconcentreerd Verspreid Besturing Push-pull Pull Vraag Stabiel en voorspelbaar Dynamisch en onvoorspelbaar Servicegraad 98-99% 100% Verantwoordelijkheid Per schakel Kop-staart Bron: Business Logistics, 2014 Buck Consultants International, 2017 12
Belangrijkste locatiefactoren (internationaal) e-fulfilment center Logistiek Nabijheid van een grote groep klanten Bereikbaarheidsprofiel Belasting en douane Beschikbaarheid en kosten van personeel Beschikbaarheid en kosten van vastgoed Flexibiliteit arbeidswetgeving (shifts, nachtdiensten) Concurrentie op snelle, betrouwbare en efficiënte belevering tegen lage kosten Back office Kosten en beschikbaarheid gekwalificeerd personeel Vastgoedkosten Buck Consultants International, 2017 13
Nieuwe functies andere gebouwen Kenmerken e-fulfilment centers Gebouwen Gebouwen met eventueel meerdere verdiepingen/ mezzanini Efficiënte gebouwen met zo kort mogelijke loopafstanden Relatief veel kantoorruimte (soms tot 20%) Meer energie- & klimaatcontrolesystemen Warehousedeel Veel machines, sorteerders en robots ( e-fulfilment factory ) Groot oppervlakte voor het samenstellen en inpakken van de orders Retouren Buck Consultants International, 2017 14
Laden, lossen & parkeren Veel kleinere laad- en los stations voor busjes en kleine vrachtauto s Soms is cross docking nodig Veel parkeerplaatsen (voor personeel en eventueel voor consumenten) Personeel Arbeidsintensief traditioneel dc: 1 persoon per 500 m² e-fulfilment dc: 1 persoon per 100 m² Ook s avonds en s nachts Buck Consultants International, 2017 15
3 Logistieke regio s Concentratie van logistiek vastgoed per Corop-gebied (2015) Bron:Bak/NVM, 2016 Buck Consultants International, 2017 16
Gemeenten met de grootste voorraad logistiek vastgoed x 1.000 m 2 Tilburg Rotterdam Amsterdam Haarlemmermeer Venlo Moerdijk Eindhoven Breda Venray Veghel Bron: Bak/NVM, 2016 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 Buck Consultants International, 2017 17
1 Venlo-Venray 11 Utrecht 2 West-Brabant 12 Maasvlakte I en II 3 Tilburg-Waalwijk 4 Oss-Veghel- s-hertogenbosch 5 Eindhoven-Helmond 13 Rotterdam-Nieuw Reijerswaard 14 Keyport Midden Limburg 15 Zwolle-Kampen- Meppel 6 Schiphol 16 Liemers 7 Arnhem-Nijmegen 8 Rivierenland (Tiel- Geldermalsen) 17 Noordzeekanaalgebied 18 Almere-Zeewolde 9 Zuid-Limburg 19 A12 Corridor 10 Twente Hotspots Vakblad Logistiek 20 Vlissingen- Terneuzen 1 Noord-Limburg 11 Veluwe 2 Zuid-Limburg 3 Zuidoost-Noord- Brabant 12 Zuidoost-Zuid- Holland 13 Noordoost-Noord- Brabant 4 West-Noord-Brabant 14 Flevoland 5 Midden-Noord- Brabant JLL Ranking 15 Zuidwest- Gelderland 6 Groot-Rijnmond 16 Overig Zeeland 7 Groot-Amsterdam 17 Midden-Limburg 8 Utrecht 18 Oost-Zuid-Holland 9 Arnhem-Nijmegen 19 Achterhoek 10 Noord-Overijssel 20 Overig Groningen Buck Consultants International, 2017 18
Het ontwikkelen van een regionaal logistiek ecosysteem Bron: Buck Consultants International Buck Consultants International, 2017 19
4 XXL Distributiecentra Met de term XXL wordt bedoeld: distributiecentra groter dan 40.000 m² Voor de periode 2013-2016 heeft BCI in totaal 32 nieuwe Nederlandse XXL distributiecentra geïdentificeerd (inclusief aankondigingen) 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2013 2014 2015 2016 Bron: Buck Consultants International, 2016 Buck Consultants International, 2017 20
(R)etailers/ on-line shops Producenten/ Brand owners Logistieke dienstverleners Buck Consultants International, 2017 21
Drivers achter XXL ontwikkeling Drijvende kracht Logistieke dienstverleners (R)etailers Producenten 1 Wereldwijde verlenging en vergroting complexiteit supply chains 2 Belevering van shops en individuele consumenten vanuit één DC + + + + +/- +/- 3 Toename productvariëteit en voldoende voorraad + + + 4 Fysieke ruimte voor packing & shipping en handling returns 5 Toepassing nieuwste informatie en material handlingtechnologie vergt schaalgrootte + + + + + + 6 Schaalbaarheid van locatie + + + 7 Consolidatie logistieke dienstverleners + N.v.t. N.v.t. 8 Multiclient DC s bij logistieke dienstverleners vergen schaalvoordelen +/- N.v.t. N.v.t. Buck Consultants International, 2017 22
XXL DC-kaart van Nederland Retailer Producer Logistic Service Provider Multitenant In operation Announced Bron: Buck Consultants International Buck Consultants International, 2017 23
5 Circulaire logistieke bedrijventerreinen Circulaire economie Lineaire economie Hergebruik economie Circulaire economie Grondstoffen Grondstoffen Productie Gebruik Restafval Gebruik duurzaam gebruik Van Afval naar Grondstof Bron: MVO Nederland Buck Consultants International, 2017 24
Logistiek Fysiek Denkkader circulaire logistieke bedrijventerreinen Denkkader Circulair Logistiek Bedrijventerrein Terrein Gebouw Circulair logistiek bedrijventerrein Individueel logistiek bedrijf Keten / cluster logistiek Bron: Buck Consultants International Buck Consultants International, 2017 25
Duurzaamheid 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Regulier logistiek bedrijventerrein Multimodaal logistiek bedrijventerrein Duurzaam logistiek bedrijventerrein Circulair logistiek bedrijventerrein Buck Consultants International, 2017 26
Type terrein A Regulier logistiek bedrijventerrein B Multimodaal logistiek bedrijventerrein C Duurzaam logistiek bedrijventerrein D Circulair logistiek bedrijventerrein Terrein Gebouw Individueel bedrijf Keten / cluster A plus: Ontsluiting per spoor/ spoorterminal Ontsluiting per binnenvaart/ binnenvaartterminal B Energiebesparing Aandacht voor materiaalgebruik BREEAM B C plus Volledig hernieuwbare materialen Geen aandachtspunt Aandacht voor bedrijven die multimodaal vervoeren B plus: Lean & Green Logistics C plus Nieuwe diensten en bewerking producten Geen aandachtspunt Geen aandachtspunt Goede wegontsluiting Geen aandachtspunt Geen aandachtspunt Geen aandachtspunt Efficient ruimtegebruik Ketenbenadering Samenwerkingsverbanden A Regulier logistiek bedrijventerrein B Multimodaal logistiek bedrijventerrein C Duurzaam logistiek bedrijventerrein D Circulair logistiek bedrijventerrein + 0 0 0 ++ 0 0 0 ++ + ++ 0 ++ ++ ++ +/++ Bron: Buck Consultants International Buck Consultants International, 2017 27
Vertaling naar de praktijk De uitdagingen voor bedrijven Producenten: regie over hele circulaire keten of kiezen voor een deel van de keten Retail: terugnemen van producten onder bepaalde voorwaarden en eventuele compensatiemaatregelen Verwerkende bedrijven: retourstromen end of pipe bewerken of meer grondstoffen terugwinnen, op zoek naar de juiste partners Logistieke dienstverleners: omgekeerde ketens ontwikkelen met klanten of zelf aanbieden, aansluiten bij de juiste partners De uitdagingen voor overheden Inrichten van het innovatiebeleid en faciliteren clustervorming rond circulariteit Kiezen om ruimte wel/niet geconcentreerd beschikbaar te stellen (hotspots) Voortdurend optimaliseren van de relevante regelgeving Ruimtelijke ontwikkelingen scherp in beeld houden en betekenis vaststellen voor de programmering van bedrijventerreinen Buck Consultants International, 2017 28
E Interessante voorbeelden Waar is het al zichtbaar? Ontwikkeling van logistieke bedrijventerreinen met een specifieke zone voor circulaire gebouwen en positie in één keten (bijv. Trade Port Noord, maar ook in beeld bij nieuw te ontwikkelen terreinen) Zeehavens (Rotterdam, Amsterdam, Moerdijk) die zich richten op inzamelen en opbulken van retourstromen en daarbij aandacht hebben voor duurzame inrichting van gebouwen, terrein en processen Enkele terreinen/regio s zijn al langer actief aan de slag met clustering en en verknopen van ketens, o.a.: Boekelermeer Alkmaar Innofase Duiven Buck Consultants International, 2017 29
6 Conclusies De concurrentiepositie van Nederland voor logistiek vastgoed is nog steeds goed en daarmee ook interessant voor beleggers Het aantal XXL-distributiecentra groeit snel en die groei zal nog wel doorzetten. Logistieke hotspots moeten zich meer gaan richten op de ontwikkeling van het regionaal logistiek ecosysteem, met meer aandacht voor innovatie en duurzaamheid en arbeidsmarkt Circulaire economie = Logistiek Circulair logistiek vastgoed raakt alle schaalniveaus: pand, terrein, regionaal ecosysteem en internationale ketens XXL en E fulfilment vergroten kansen voor circulair logistiek vastgoed Buck Consultants International, 2017 30
De beste kansen voor circulair logistiek vastgoed zijn op locaties met milieuruimte en bij voorkeur multimodaal ontsloten De uitdaging voor logistieke bedrijven (ketens) is om retourstromen binnen een circulaire keten te organiseren en hiervoor ook samenwerkingsverbanden organiseren De uitdaging voor overheden is om bedrijven hierin optimaal te faciliteren met beleid, ruimte en regelgeving Buck Consultants International, 2017 31