volkshuisvesting Woningmarkt - Huurmarkt
WELKOM op deze bijeenkomst van leden van bestuur en bewonerscommissies
Programma presentatie Volkshuisvesting 19.30 uur Ontvangst met koffie, thee en cake 19.45 uur Aanvang deel 1: Gespreksleider Menno Breijman Organisatie structuur HV In de Goede Woning Taken huurdersvereniging IDGW Gebruikte Afkortingen in de Volkshuisvesting Definities en Begrippen in de huurmarkt 20.30 uur Pauze 20.45 uur Aanvang deel 2: Gespreksleider Rosemarie Weber Inzet DGW bij de Lokale Prestatieafspraken/ Projecten DGW Huurprijsbeleid DGW per 1 juli 2017 Betaalbaarheid & wachttijden sociale huurwoningen in Zoetermeer 21.30 uur Rondvraag gevolgd door borrel
Organisatie structuur IDGW
Taken huurdersvereniging IDGW Bestuur & Uitvoeren Beleid Administratief Beheer Financieel beheer Communicatie Ondersteuning
AFKORTINGEN IN DE HUURMARKT BBSH- Besluit Beheer Sociale Huursector BKH-Besluit Kleine Herstellingen CFV-Centraal Fonds Volkshuisvesting / AW-Autoriteit Woningcorporaties CPI-Consumenten Prijsindex DAEB-Dienst Algemeen Economisch Belang
BS-Besluit Servicekosten BZK-Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties FEH-Fonds Energiebesparing Huursector HT-Huurtoeslag HVW-Huisvestingswet HW-Huurwet IHS-Individuele Huursubsidie IWV-Individuele Woningverbetering
KKG-Kwaliteitskortinggrens HATG-Hogere aftoppingsgrens LATG-Lagere Aftoppingsgrens KWH-Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector LG-Liberalisatiegrens LPA-Lokale Prestatieafspraken MRH-Maximaal Redelijke Huur
SVH-Sociale Verhuurders Haaglanden VINEX-Vierde Nota over ruimtelijke ondersteuning Extra WBO-Woningbehoefte Onderzoek WOHV-Wet Overleg Huurders Verhuurders WoON-WoonOnderzoek Nederland WW-WoningWet WWS-WoningWaarderingSysteem ZAV-ZelfAangebrachte Voorzieningen
Begrippen in de huursector AFTOPPINGSGRENS Begrip uit de huurtoeslag Als huurprijs hoger is dan deze grens dan wordt huurtoeslag afgetopt Huurder betaalt deel van huur zelf (basishuur) Over het deel van de basishuur en de aftoppingsgrens is huurtoeslag mogelijk Komt verder bij het begrip Huurtoeslag aan de orde Er wordt onderscheid gemaakt in Lage aftoppingsgrens 586,68 (LATG) voor 1- of 2-persoonshuihoudense en Hoge aftoppingsgrens 628,76 (HATG) voor huishoudens van 3 personen of meer
Consumenten Prijsindex (CPI) Gemiddelde prijs van een standaardpakket van goederen die door huishoudens in een bepaalde periode wordt aangeschaft Goederen krijgen een bepaalde wegingsfactor mee CPI wordt door het CBS bijgehouden en gepubliceerd CPI is de indicator voor de inflatie Voor 2017 is een percentage van 0,3 % aangehouden voor de inflatie, die wordt toegepast voor de huurverhoging 2017-2018
Huurbescherming Verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen Opzegging dient minimaal 3 maanden van tevoren te worden gemeld Er moet een goede reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen Huurovereenkomst moet worden gerespecteerd; bij vrije sector gaat het om de huurperiode, wijze van de huurverhogingen, uitsluitingen (o.a. huisdieren), de huurprijs enz.
Huurcommissie Onafhankelijke organisatie Betreft zaken tussen huurder en verhuurder van sociale woningen Behandelt geschillen op het gebied van Onderhoud, Huurprijs, Servicekosten
Huur liberalisatie Sociale huurwoningen met huurprijs van boven 710,68 worden geliberaliseerd en worden in de vrije markt geplaatst Huurprijzen zijn vrij; er hoeft geen rekening worden gehouden puntensysteem uit het Woning Waarderingsstelsel Huurverhogingen zijn niet aan wettelijke regels gebonden en worden gemaakt op basis van afspraken tussen huurder en verhuurder Huurders in deze groep ontvangen geen huurtoeslag
Huurprijsindicatie Schatting van de reële huurprijs van een huurwoning die huurders en verhuurders houvast bieden voor de bepaling van de huurprijs Geldt voor vrije sector woningen Voor de sociale huurwoningen wordt er gebruik gemaakt van het puntensysteem uit het Woning Waarderingsstelsel; het totaal aantal gescoorde punten levert de maximaal redelijke huur op
Huursombenadering Wordt naar verwachting in 2017 ingevoerd ter vervanging van de Inkomensafhankelijke huurverhoging Huurverhoging is afhankelijk van de huidige huurprijs ten opzichte van de kwaliteit en (WOZ-)waarde van de huurwoning Kans dat huurverhoging van de huursom veel hoger of veel lager uitpakt dan die van de Inkomensafhankelijke huurverhoging, mede afhankelijk van de kwaliteit van de woning
Huursubsidie - Huurtoeslag Tot 2006 werd er van Huursubsidie gesproken, gekoppeld aan het woord individuele Huurtoeslag is een bijdrage in de huurkosten voor huishoudens die in verhouding met hun gezamenlijke inkomens te veel kwijt zijn aan huur Belangrijkste Voorwaarden voor huurtoeslag zijn; - Je moet 18 jaar of ouder zijn - De huur is niet hoger dan 710,68 per maand (voor jongeren onder de 23 jaar is dit 403,06) - Je moet voldoen aan de inkomenseisen die gesteld zijn voor het toekennen van de huurtoeslag - Woning moet een zelfstandige woonruimte zijn (geen kamerhuur) Zie ook de website van DGW en die van de Belastingdienst voor meer info
Huurverhoging sociale huurwoningen In 2017 is er maar 1 inkomensgrens ( 40.349); de extra huurverhoging van 4% boven de inflatie geldt voor inkomens boven 40.349 Voor huishoudens met een lager inkomen geldt maximaal een huurverhoging van maximaal 2,5% boven de inflatie Voor de periode 1-7-2017 tot 1-7-2018 is de inflatie vastgesteld op 0,3% De extra huurverhoging van 4% geldt NIET voor 4-persoonshuishoudens en voor degene die de AOW-leeftijd heeft bereikt Het huurprijsbeleid van DGW komt in het 2 e deel uitgebreid aan de orde
Inkomenseis Verhuurders eisen dat de huurder voor de huur van een woning een bepaald inkomen heeft; dit geldt met name voor huurders in de vrije sector die zekerheid willen hebben dat betrokkene de huur kan betalen Voor de huur van sociale huurwoningen is voor elke woning een grens vastgesteld waarbinnen het inkomen van de huurder moet passen Is het inkomen boven 40.349 dan komen zij in principe niet in aanmerking voor de huur van een sociale woning, zij zijn aangewezen op de vrije sector; doch een corporatie kan hiervan afwijken bv. Als er grote leegstand dreigt
Inkomensafhankelijke huurverhoging Geldt alleen voor sociale woningen Voorheen was de huurverhoging gekoppeld aan de inflatie Vanaf 2013 was de huurverhoging inkomensafhankelijk Bedoeling om scheefwoners tegen te gaan Voorheen drie inkomensgrenzen, maar in 2017 is er slechts 1 inkomensgrens
Kale huurprijs Wordt soms ook de netto huurprijs genoemd Huurprijs is exclusief de kosten voor gas, water, licht en andere servicekosten Wel is in de huurprijs opgenomen de huur van ruimte die bij de woning horen, zoals een carport, garage of schuur
Kwaliteitskortingsgrens Begrip in de Huurtoeslag; afgekort KKG Is huurprijs hoger dan deze grens, dan wordt er gekort op de huurtoeslag; Wordt zo genoemd omdat een hogere huur meestal gepaard gaat met een hogere kwaliteit Het bedrag tussen de basishuur (het bedrag dat iedere huurder met huurtoeslag moet betalen) en de KKG wordt 100% vergoed door de Huurtoeslag (HT) Jongeren (jonger dan 23 jaar) die bij aanvang een woning betrekt boven de KKG bedrag ontvangen geen huurtoeslag Voor huurders van 23 jaar of ouder die een aanvangshuur hebben boven de KKG kan een deel van de huurprijs boven deze grens voor 65% worden vergoed Jongeren die al recht hadden op HT en door een huurverhoging boven de KKG vallen ontvangen wel HT tot het bedrag van de KKG Ook 23 jarigen en ouder blijven het recht van HT behouden, indien zij door een huurverhoging boven de KKG komen; dat deel boven de KKG wordt voor 65% vergoed
Maximaal redelijke huur Het aantal punten gebaseerd op het Woning Waarderingsstelsel bepaalt de maximale huurprijs van sociale huurwoningen Voor vrije sector geldt dit begrip niet; in deze sector bepalen de verhuurder en de huurder zelf de huurprijs. Er is dan geen maximale huurprijs Er zal een nieuw systeem worden ontwikkeld om de Maximaal Redelijke Huur te bepalen nl. 4,5% van de WOZ-waarde Voor huurders met een inkomen boven 43.000 zal geen maximum huur gelden
Lokale prestatie afspraken Afspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties binnen een gemeente Corporatie doet een bieding om de doelen genoemd in de Woonvisie Zoetermeer te realiseren Biedingen van DGW en Vidomes zijn prima t.a.v. het op peil houden van de sociale woningvoorraad in Zoetermeer. Vestia loopt sterk achter en daarom is er een conflict tussen Vestia en de gemeente & huurdersbelangengroepen Voor de bieding van DGW wordt in het 2 e deel van de lezing verder behandeld
Passend toewijzen Corporaties moeten woningen toewijzen aan huurders die passen bij hun inkomen en het aantal huishoudens. Hiermee wordt voorkomen dat huurders met een te laag inkomen in een te duur huis wonen Corporaties moeten minstens 80% van vrijkomende sociale woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van max. 35.739 (2016) Maximaal 10% mogen zij toewijzen de groep tussen 35.739-39.874 en de overige 10% kunnen zij vrij toewijzen, waarbij voorrang moet worden gegeven aan huishoudens met een medische of sociale indicatie die dringend woonruimte nodig hebben Nieuwe regel is dat elke corporatie aan minimaal 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning onder de Aftoppingsgrens toe moet wijzen; hierdoor wordt voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in een te dure woning terechtkomen. Onderscheiden worden Lage Aftoppingsgrens (LATG 586,68 ) en Hoge Aftoppingsgrens (HATG 628,76)
Schaarstegebied Schaarste aan sociale huurwoningen In Nederland ca. 140 schaarstegebieden In deze gebieden kregen huurwoningen tot 2012 extra punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel (vroegere Donnerpunten); daarna zijn deze extra punten komen te vervallen
Scheefwoners Goedkope en dure scheefwoners Te hoog inkomen voor een sociale woning (goedkope scheefwoners) of te laag inkomen voor een vrije sector woningen (dure scheefwoners) Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor huishoudens met een max. inkomen van 34.911 (2016); aangezien deze toetsing aan het begin van de huurperiode plaatsvindt komt het voor dat huurders nog steeds in een sociale huurwoning terwijl hun inkomen inmiddels boven het max. inkomen terecht is gekomen. Zij vallen onder de groep goedkope scheefwoners. De doorstroming van woningen komt in de knel, maar voor deze groep scheefwoners zijn er in de gemeenten in Nederland onvoldoende woningen beschikbaar om te kunnen verhuizen
Scheiden en splitsen van huurwoningen Op basisbezit in van de Woningwet scheiden corporaties hun woningbezit in kernvoorraad t.b.v. de doelgroep (DAEB) en overige woningen (niet-daeb). Vóór 1 januari 2017 moeten zij een voorstel indienen bij de Autoriteit woningcorporaties, voorzien van de zienswijze van huurdersorganisatie en de gemeente Het scheiden van het woningbezit van de corporatie kan grote gevolgen hebben op de lokale woningvoorraad en dus op de wachttijden voor sociale huurders
Servicekosten In het Besluit Servicekosten van april 2003 is een overzicht opgenomen die hieronder vallen zoals kosten voor energie & warmwater, kosten van de huismeester, administratiekosten, kosten signaal levering, elektrische apparaten, kosten schoonmaak en reparatie, kosten voor gemeenschappelijke ruimte, kosten ontstoppen riolering enz. Aanpassing van de afspraken over de servicekosten kan alleen met toestemming van de huurder of bewonerscommissie Bezwaren tegen de servicekosten kunnen bij de Huurcommissie worden ingediend Per complex of woning kunnen de servicekosten van elkaar afwijken
Sociale huurwoningen Huurwoningen bestemd voor huurders met een smalle beurs Woningen zijn meestal eigendom van een corporatie Om in aanmerking te komen moet men aan bepaalde voorwaarden voldoen, zoals niet te hoog inkomen en de gezinssamenstelling 80% van vrijkomende sociale woningen moeten worden verhuurd aan gezinnen met een inkomen tot maximaal 35.739 (2016) De maximale huurprijs bedraagt 710,68 per maand
Uitponden Het verkopen van woningen die leegstaan; hetzij aan de vertrekkende huurder, hetzij aan nieuwe bewoners Vaak gaat het om oude huurhuizen, die een te groot beslag leggen op het grootonderhoud budget van een corporatie Redenen kunnen zijn om meer inkomsten te genereren (Vestia), meer slagkracht te krijgen door een kleiner woningbezit
Woningcorporatie Houdt zich bezig met bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen Toezicht vindt plaats door een organisatie die valt onder het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Autoriteit Woningcorporaties Nederland telt 363 woningcorporaties (2016) die huisvesting bieden aan 2,4 miljoen huishoudens
Woning Waarderingsstelsel Dit is een puntensysteem dat bedoeld is om de maximaal redelijke huurprijs van een sociale huurwoning vast te stellen Het puntenstelsel geldt voor zelfstandige woningen (met eigen toegang, eigen keuken en eigen toilet) De betreffende woningen krijgen punten voor: - de oppervlakte van de woning - het aantal verwarmde vertrekken - het energielabel - keukenuitrusting en sanitaire voorzieningen - grootte van balkon, tuin, terras - het soort woning (eengezinswoning, etagewoning) - gehandicapten voorzieningen - WOZ waarde van de woning
Woningwet 2016-2017 De volgende zaken worden daarin geregeld: Lokale Prestatieafspraken Passend toewijzen van huurwoningen Waarderen van het bezit op marktwaarde Indeling in woonmarktregio s Scheiden van het woningbezit in DAEB en Niet-DAEB woningen De nieuwe wet moet in 2017 voor doorstroming zorgen in de huurmarkt door: - Een einde maken van de verschillende prijzen voor vergelijkbare sociale woningen - Huurders kunnen nog steeds een huurverhoging krijgen van 4% boven inflatie - De jaarlijkse inkomenstoets blijft gehandhaafd - De mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten worden onder voorwaarde verruimd
Verhuurdersheffing Heffing voor verhuurders van sociale huurwoningen Heffing wordt berekend over de waarde van de sociale huurwoningen Heffing geldt alleen voor verhuurders met meer dan 10 huurwoningen Uitvoering vindt plaats door de belastingdienst Opbrengst verdwijnt in de staatskas Kan grote gevolgen hebben voor sommige (zwakke) corporaties t.a.v. het grootonderhoud en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen
Einde Deel 1 PAUZE Na afloop van de lezing ontvangt u de Wegwijzer: Op het juiste spoor Hierin vindt u 1. Informatie over vereniging IDGW (organisatiestructuur, contactgegevens, taken van de bestuurders, website onderwerpen 2. Informatie over DGW (contactgegevens, website onderwerpen) 3. Informatie over BC s (contactgegevens) 4. Overzicht van afkortingen in de Volkshuisvesting 5. Uitgebreide informatie over de begrippen in de huursector
Lokale prestatie afspraken 2016-2020
Wat staat er in de wet? Prestatieafspraken worden gemaakt tussen gemeente, woningcorporatie en huurders op basis van wederkerigheid. Alle partijen committeren zich aan de afspraken en alle partijen kunnen elkaar op de naleving ervan aanspreken. Woningcorporaties dragen naar redelijkheid bij aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. Dit wordt in de prestatieafspraken vastgelegd. Prestatieafspraken verplicht bij gemeentelijke woonvisie
Rol van de huurders Huurders worden via een vertegenwoordiging als volwaardige partij worden betrokken bij het maken van prestatieafspraken. Uitgangspunten Wederkerigheid Samenwerking en vertrouwen Met hetzelfde doel voor ogen Afspraken over: betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit
Huurverhoging 2017 Wettelijk huursombenadering 1% + inflatie Nu zittende huurders alleen inflatie 0,3 %
Wachttijden Hoe lang moet je in Zoetermeer gemiddeld wachten op een woning? Zijn er manieren om sneller aan een woning te komen? Wat kan je zelf doen?
wachttijden
Nieuwbouw Winkel en wooncentrum Stadskwartierpalenstein 51 EGW 104 sociale APP 2 supermarkten en kleine winkels
Woonzorgcentrum Zalkerbos 66 woningen voor dementerende ouderen 8 woongroepen met ieder een eigen buurtkamer en zorg van WelThuis.
Energiebeleid Wat zijn voor u elementen van een succesvol energiebeleid? Neemt u zelf maatregelen om minder energie te verstoken? Kunt u daar voorbeelden van noemen?
Energiebeleid Veel ontwikkelingen Doel: 2035 energie neutraal afhankelijk van economische, maatschappelijke en technische ontwikkelingen Nu bezig met onderzoek en voorbereiding Sluiten aan bij natuurlijke vervangingsmomenten Complexen met hoge stookkosten willen we zo snel mogelijk aanpakken.