Collegebesluit Org. onderdeel: SOB/PO Opsteller: R. Weeda User-id: WEE6 Tel: 4870 Onderwerp: HUURKOOP WIJKCENTRUM 'T MIDDELPUNT Toelichting: De Alevitische Bektasi Culturele Vereniging (ABCV) wil in 't Middelpunt een maatschappelijk en cultureel centrum realiseren, voor sociaal-maatschappelijke activiteiten in de noordelijke wijken inclusief eigen activiteiten. Na eerdere overeenstemming bleek in de afgelopen periode dat exploitatie van het Middelpunt voor ABCV toch niet haalbaar was. Na intensief overleg met ABCV en Stichting ACC (exploitant) is een arrangement voorgesteld waarmee t Middelpunt beschikbaar blijft voor welzijnsactiviteiten in de buurten Zielhorst, Kattenbroek en Schothorst. In 't Middelpunt kan ook een activiteitencentrum worden gevestigd. Stichting ACC verwerft 't Middelpunt voor een koopsom van 400.000 euro (kosten koper, rente 4,5 %). Stichting ACC sluit hiervoor een huurkoopovereenkomst met de gemeente Amersfoort. De gemeente verstrekt een tegmoetkoming van 80.000 euro voor noodzakelijke investeringen en Stichting ACC kan 50.000 euro startsubsidie krijgen voor opstartkosten activiteitencentrum. Het college besluit: 1. De rente voor de aflossing van de huurkoop vast te stellen op 4,5 %; 2. met de Stichting Alevitisch Culureel Centrum op basis van bovengenoemde besluit en eerder vastgestelde uitgangspunten het overleg over het sluiten van de huurkoopovereenkomst voort te zetten; 3. de Stichting Alevitisch Cultureel Centrum een tegemoetkoming te geven van incidenteel 80.000 euro voor noodzakelijke investeringen om het gebouw op een kwalitatief goed niveau te kunnen laten functioneren. Dit bedrag te dekken uit de reserve Maatschappelijk vastgoed; 4. een incidenteel bedrag van maximaal 50.000 euro als opstartsubsidie beschikbaar te stellen. Dit bedrag te dekken vanuit de bij raadsbesluit van 11 juni 2013 aan de begroting toegevoegde middelen (350.000 euro) voor de realisatie van activiteitencentra. Reg.nr. 4471584 Datum 04-09-2013 Afdoening Motie / Toezegging M nr. M-. T DOCS nr. besluitenlijst: Verantwoordelijk Ambtenaar Afdelingshoofd Controller GMT Collegebehandeling agenderen voor datum: agendastuk hamerstuk geheim Datum embargo datum: tijd: Uit Raad datum: Paraaf Verantwoordelijk Portefeuillehouder burgemeester weth. Van den Berg weth. Buijtelaar weth. Van Eijk weth. Lubbinge weth. Van Muilekom weth. Van der Werff Datum Paraaf Akkoord Collegebesluit d.d.: 03-09-2013 conform aangehouden vervallen Advies De Raad De Ronde Het Besluit Raadsinformatiebrief geen Peiling Voorbereiding besluit
Collegevoorstel Sector : SOB Reg.nr. : 4470448 Opsteller : R. Weeda Telefoon : (033) 469 48 70 User-id : WEE6 Onderwerp Huurkoop wijkcentrum 't Middelpunt Voorstel: Voorgesteld wordt: 1. De rente voor de aflossing van de huurkoop vast te stellen op 4,5 %. 2. Met de Stichting Alevitisch Cultureel Centrum op basis van bovengenoemd besluit en eerder vastgestelde uitgangspunten het overleg over het sluiten van de huurkoopovereenkomst voort te zetten. 3. De Stichting Alevitisch Cultureel Centrum een tegemoetkoming te geven van incidenteel 80.000 euro voor noodzakelijke investeringen om het gebouw op een kwalitatief goed niveau te kunnen laten functioneren. Dit bedrag te dekken uit reserve Maatschappelijk vastgoed. 4. Een incidenteel bedrag van maximaal 50.000 euro als opstartsubsidie beschikbaar te stellen. Dit bedrag te dekken vanuit de bij raadsbesluit van 11 juni 2013 aan de begroting toegevoegde middelen (350.000 euro) voor de realisatie van activiteitencentra. AANLEIDING Op 6 november 2012 hebben wij besloten om (onder voorwaarden) akkoord te gaan met maatschappelijke overname van t Middelpunt door de Alevitische Bektasi Culturele Vereniging (ABCV). ABCV wil het t Middelpunt door huurkoop in eigendom verwerven. Een van de voor waarden was een advies van de gemeenteraad over het aangaan van een lening (huurkoop) aan een door ABCV op te richten stichting. De koopsom is bepaald op 400.000 euro kosten koper. Bij de raadspeiling op 15 januari jl. bleek geen belemmering om aan de wens van ABCV, aankoop van het pand door middel van huurkoop (koopsom 400.000 euro k.k.) tegemoet te komen. Wel heeft de raad het college in overweging gegeven het rentepercentage voor de huurkoop, 5 %, op 4,5 % vast te stellen. In de afgelopen periode bleek dat exploitatie van het Middelpunt voor ABCV toch niet haalbaar was. Na intensief overleg met ABCV en de Stichting Alevitisch Cultureel Centrum (Stichting ACC, exploitant van t Middelpunt) is een arrangement voorgesteld waarmee t Middelpunt beschikbaar blijft voor welzijnsactiviteiten in de buurten Zielhorst, Kattenbroek en Schothorst. In t Middelpunt kan ook een activiteitencentrum worden gevestigd. Het arrangement waarbij t Middelpunt behouden blijft voor welzijnsactiviteiten ziet er als volgt uit: 1. Stichting ACC verwerft t Middelpunt middels huurkoop voor een koopsom van 400.000 euro (kosten koper). 2. Stichting ACC sluit hiervoor een huurkoopovereenkomst met de gemeente Amersfoort. 3. De rente voor de huurkoop vast te stellen op 4,5 %. - 1 -
4. De gemeente verstrekt een subsidie van 80.000 euro voor noodzakelijke investeringen om het gebouw op een kwalitatief goed niveau te kunnen laten functioneren. 5. De stichting ACC kan maximaal 50.000 euro beschikbaar krijgen vanuit het budget voor het opstarten van Activiteitencentra. Hiervoor dient de stichting wel een subsidieaanvraag in te dienen conform RIB 2013-74. Beoogd effect Exploitatie van wijkcentrum t Middelpunt door Stichting Alevitisch Cultureel Centrum betekent het behoud van het wijkcentrum voor de drie noordelijke wijken Zielhorst, Kattenbroek en Schothorst. Ook kan in t Middelpunt kan er een activiteitencentrum worden gevestigd. ARGUMENTEN 1.1 Overdracht van t Middelpunt past in het collegeprogramma 2013-2014 om zoveel mogelijk welzijnsactiviteiten op wijkniveau te organiseren 1.2 Activiteitencentrum in t Middelpunt past binnen spreiding activiteitencentra over de stad. In het collegeprogramma 2013-2014 is opgenomen om bij voorrang vier activiteitencentra te ontwikkelen. Voor de wijken Zielhorst, Kattenbroek en Schothorst kan een activiteitencentrum gerealiseerd worden in t Middelpunt. 2.1 Rentepercentage van 4,5 % is interne rekenrente In de peiling van 2013 heeft de raad het college geadviseerd om een rentepercentage van 4,5% te hanteren in plaats van 5%. Binnen de gemeente wordt een algemene renteomslag van 4,5 % gehanteerd. Nu de Stichting ACC feitelijk leent van de gemeente (huurkoop is een vorm van lenen), leidt de gemeente geen verlies door het rentepercentage voor de huurkoop vast te stellen op 4,5 %. 4.1 Ondersteuning en versterking van dit initiatief door financiële ondersteuning is noodzakelijk. Overdracht van t Middelpunt pas in het programma Zorg, welzijn en wijkontwikkeling (programma 4). Voor de verdere versterking van welzijn en de sociale cohesie in de stad is er een belangrijke rol voor activiteitencentra in de wijken. Uitgangspunt is dat er aansluiting is bij initiatieven van inwoners voor het beheer en de exploitatie van activiteitencentra. Voor t Middelpunt heeft ABCV initiatief genomen in het kader van de maatschappelijke aanbesteding van wijkcentra. In RIB 2013-74 is aangegeven dat een wending in het bestaande welzijnsbeleid is dat inwoners bij het opzetten en beheren van activiteitencentra waar nodig (tijdelijk) financiële ondersteuning geboden wordt. Dit geldt voor opkomende initiatieven waar bij de start de eigen kracht en het zelforganiserend vermogen tekort schiet en versterking nodig is. ABCV en Stichting ACC hebben incidentele financiële steun nodig, onder andere voor groot onderhoud, om t Middelpunt op een kwalitatief en aantrekkelijk niveau te laten functioneren. Voorwaarde bij het verlenen van de startsubsidie is het gedurende een langere periode beschikbaar blijven van een activiteitencentrum in t Middelpunt. Dit wordt opgenomen in de huurkoopovereenkomst KANTTEKENINGEN 1.1 De maatschappelijke overname van t Middelpunt is nog geen gelopen race. Gemeente en besturen ABCV hebben zich ingespannen om tot een arrangement te komen, waarbij exploitatie van t Middelpunt onder de voorwaarden van Maatschappelijke aanbesteding mogelijk lijkt. De leden van ABCV moeten nog met dit arrangement instemmen. Pas dan is duidelijk of dit initiatief daadwerkelijk kan starten. FINANCIËN De opbrengst van de huurkoop bedraagt bruto 400.000,- van, na een eerste betaling per 1.1.2014 van 200.000 euro, het restant in acht jaartermijnen worden voldaan. Rekening houdend met kosten voor verkoop, leegstand, aanpassing installaties etc., is de netto verkoopopbrengst circa 325.000,-. De huidige boekwaarde is nihil (nul euro). - 2 -
Door de verkoop vervallen de huidige structurele huuropbrengsten ad 63.365,-. Daar staat tegenover dat er ook voor een bedrag van 27.500 aan kosten voor beheer en onderhoud vervallen. Per saldo blijft een structurele inkomstenverlies voor de gemeentebegroting over van structureel afgerond 36.000,-. Dekking van dit structurele tekort vindt plaats door: - de incidentele netto verkoopopbrengst ad 325.000 euro te storten in de algemene dekkingsreserve. De jaarlijkse renteopbrengst a 4,5% bedraagt afgerond 14.600 structureel. - In de begroting wordt de stelpost kapitaallasten aanpassing wijkaccommodaties structureel verlaagd met 21.400. Deze post kan worden verlaagd omdat een aantal wijkaccommodaties wordt verkocht en er dus ook geen aanpassingen meer aan hoeven te worden gepleegd. De incidentele subsidie van 80.000 wordt gedekt uit reserve Maatschappelijk vastgoed. De stand van de reserve Maatschappelijk vastgoed bedraagt thans 150.000. De incidentele startsubsidie activiteitencentrum van maximaal 50.000. wordt gedekt uit de bij raadsbesluit van 11 juni 2013 aan de begroting toegevoegde middelen ( 350.000,-) ten behoeve van de realisatie van activiteitencentra. Voorwaarden voor het verkrijgen van de subsidie worden in de subsidiebeschikking opgenomen. Een voorwaarde betreft de ontvangst van de eerste huurkooptermijn per 1.1.2014 van 200.000 euro. Risico s Precedentwerking Er wordt een additionele subsidie van 80.000,- gegeven. Dit is nodig om in dit geval tot overeenstemming te komen. Het betreft investeringen om het gebouw op een kwalitatief goed niveau te kunnen laten functioneren. Deze extra bijdrage kan er toe leiden dat ook andere initiatieven inzake maatschappelijke overname verzoeken om aanvullende bijdragen. Deze zullen op individuele basis worden beoordeeld. Renterisico Hoewel de uiteindelijke koopsom pas over 8 jaar volledig betaald is kan in de berekening met de totale koopsom gerekend worden omdat over de nog niet ontvangen bedragen 4,5% rente wordt vergoed. Indien de rentevergoeding over de nog niet betaalde termijnen lager wordt, daalt ook het bedrag waarmee rekening mag worden gehouden als netto opbrengst. Betaling aflossing huurkooptermijnen De kans bestaat dat de huurkoper aflossingstermijnen niet betaalt. Bij huurkoop blijft de gemeente eigenaar van het onroerend goed totdat de laatste huurkooptermijn is betaald. Bij het niet betalen van de overeengekomen aflossingtermijnen vervalt de huurkoopovereenkomst. De zakelijke lasten en de beheerkosten zijn dan wel voor de gemeente. Zie voor overige risico s en kanttekening ook het collegebesluit van 6 november 2012. Vervolg Na het nemen van dit besluit wordt met de stichting ACC de huurkoopovereenkomst gesloten. De huurkoopovereenkomst wordt nog ter besluitvorming behandeld in ons college. Doel is overname van t Middelpunt per 1 januari 2014. Daarnaast dient de Stichting ACC de volgende stappen te nemen: - Aanvragen van vergunningen: exploitatie- en gebruikersvergunning; Voor 1 oktober 2013 dienen de aanvragen bij de gemeente ingediend te zijn; - Huurcontracten met onderhuurders afsluiten en ter inzage geven. Dit om te borgen dat het gebouw een brede maatschappelijke functie behoudt; - Verzekeringen regelen; - Contracten voor leveranciers afsluiten (gas, water, licht, internet, telefoon, afval, horeca etc); - 3 -
- Welzin en SRO en de ABCV/Stichting ACC zullen toewerken naar een warme overdracht per 1 januari 2014. COMMUNICATIE Na ons besluit zullen we ABCV en stichting ACC op de hoogte brengen opdat zij hun achterban kunnen inlichten. Bijlage : -- - 4 -