UITWERKINGSNOTA GRONDBELEID 2016-2019 Vastgesteld door burgemeester en wethouders op 24 november 2015
Inleiding Voor u ligt de Uitwerkingsnota Grondbeleid 2016-2019. Deze uitwerkingsnota is een uitwerking van de door de gemeenteraad op 12 november 2015 vastgestelde Kadernota Grondbeleid 2016-2019. Aanleiding De gemeenteraad heeft in de kadernota grondbeleid de kaders van het grondbeleid vastgesteld, het strategisch beleid. In een afzonderlijke nota werken burgemeester en wethouders dit beleid binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders verder uit, het operationele beleid. Doell resultaat Het doel is op transparante wijze uitvoering geven door het college van B&W aan het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid. Wie is er bij betrokken Met een vertegenwoordiging uit de gemeenteraad heeft een gesprek plaatsgevonden over de inhoud van het nieuwe grondbeleid, de bevoegdheden van de gemeenteraad en van burgemeester en wethouders. Daarnaast heeft deze werkgroep de ambtelijke conceptnota's ontvangen en de gelegenheid gekregen om hierop te reageren. 2
1 Bevoegdheden van burgemeester en wethouders De gemeenteraad heeft een koers- en kaderstellende taak en stelt daarmee de randvoorwaarden voor het college waarbinnen het grondbeleid moet worden uitgevoerd. Daarnaast heeft de gemeenteraad een controlerende en toezichthoudende taak. Het college voert het grondbeleid uit binnen de door de gemeenteraad gestelde kaders en kan zelf nog aanvullend beleid vaststellen. De bevoegdheden van burgemeester en wethouders voor het uitvoeren van privaatrechtelijke rechtshandelingen zijn geregeld in artikel160, lid 1 onder e van de Gemeentewet. Tekst van artikel160, lid 1, onder e: "Het college is in ieder geval bevoegd: e. tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten" - Voorbeelden van privaatrechtelijke rechtshandelingen zijn:./' Het sluiten van overeenkomsten voor verkoop, aankoop, ruilen en verpachten van grond../' Het sluiten van overeenkomsten met betrekking tot het vestigen van jachtrecht op landbouwgrond en in bossen../' Het vestigen van zakelijke rechten (bijvoorbeeld erfpacht, opstalrecht). Daarnaast is ook artikel169 lid 4 Gemeentewet van toepassing, hierin is opgenomen: Zij (college) geven de raad vooraf inlichtingen over de uitoefeningen van de bevoegdheden, bedoeld in art. 160, lid 1, onder e..., indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheid om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen en het uitvoeren hiervan mandateren aan ambtenaren. Daarbij geldt als voorwaarde dat gehandeld moet worden binnen de kaders uit de kadernota grondbeleid en uitwerkingsnota grondbeleid. 2 Er zijn verschillende methodes om de waarde van grond te bepalen. Deze methoden zijn hieronder vermeld: Taxatie Aansluiten bij wettelijke regels, te weten het Pachtprijzenbesluit 2007 Een openbare inschrijving Op basis van een onafhankelijk onderzoek naar bouwgrondprijzen Op basis van onderzoek bij de omliggende gemeenten. 3
Het uitgangspunt dat door de gemeenteraad is meegegeven, is dat er een marktconforme prijs wordt gehanteerd. AI deze methoden zijn gericht op het verkrijgen van een marktconforme prijs. In de hierna volgende punten komt per categorie aan de orde welke methode wordt toegepast. 3 Landbouwgrond en pacht 3.1 Pacht De uitgangspunten voor het verpachten van gemeentelijke landbouwgronden zijn: Het opnieuw verpachten van landbouwgronden gebeurt via een geliberaliseerde pachtovereenkomst. De geliberaliseerde pachtovereenkomst geldt voor een periode van 6 jaar (met uitzondering van de gronden die voor korte periodes worden verpacht, zie 4de punt). Na het verstrijken van deze termijn wordt in beginsel met dezelfde pachter een nieuwe geliberaliseerde pachtovereenkomst voor een termijn van 6 jaar gesloten. Maatschappelijke belangen kunnen aanleiding zijn om geen nieuwe geliberaliseerde pachtovereenkomst, eventueelook niet voor een kortere periode dan 6 jaar, te sluiten. In uitzonderlijke gevallen kan een reguliere pachtovereenkomst worden gesloten, in plaats van een geliberaliseerde pachtovereenkomst. Dit kan zich onder andere voordoen bij pachtruil, in het geval de pachter voorheen ook een reguliere pachtovereenkomst heeft. Het doen slagen van de realisatie van ruimtelijk beleid in combinatie met een maatschappelijk of economisch belang kan aanleiding zijn om een reguliere pachtovereenkomst te sluiten. De (nieuwe) pachter heeft zijn hoofdberoep in de landbouwen haalt zijn hoofdinkomen uit zijn landbouwbedrijf. De onderneming moet in het handelsregister zijn ingeschreven. Vrijkomende agrarische grond wordt zo mogelijk voor één of drie jaar op basis van inschrijving verpacht aan agrarische bedrijven binnen de gemeente Roerdalen. Om voor gunning in aanmerking te komen moet de onderneming in het handelsregister zijn ingeschreven. Wanneer de ondernemer meerdere vestigingen heeft, moet de hoofdvestiging in de gemeente Roerdalen liggen. Bij productierechten wordt de actuele jurisprudentie gevolgd om het recht van de eigenaar te bepalen. De pachters hebben de mogelijkheid om met voorafgaande toestemming van de verpachter pachtgronden tijdelijk over en weer te ruilen voor het telen van gewassen. Dit is opgenomen in de algemene voorwaarden die bij de pachtovereenkomst behoren. Onder verpachting is niet toegestaan. Voor reguliere en geliberaliseerde pachtovereenkomsten van 6 jaar wordt de pachtvergoeding bepaald op basis van het Pachtprijzenbesluit volgens de hoogst toelaatbare pachtprijs. Voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten die via inschrijving worden gegund bedraagt de pachtvergoeding het bedrag van de hoogste inschrijver. Bijkomende kosten, zoals de kosten van de Grondkamer, zijn voor rekening van de pachter. 4
3.2 Grondruil en natuurontwikkeling Landbouwgronden kunnen worden ingezet voor grondruil en natuurontwikkeling. Bij grondruil of verkoop ten behoeve van natuurontwikkeling vindt de prijsbepaling plaats door middel van een taxatie. Bijkomende kosten zoals notariskosten, kadasterkosten. kosten Grondkamer zijn voor rekening van de initiatiefnemer voor de grondruil. 4 Erfpacht Bij bestaande erfpachtcontracten is in het contract de hoogte van de canon opgenomen en met welke methode of percentage deze verhoogd kan worden. Zodra de canon in bestaande erfpachtcontracten kan worden aangepast (bijvoorbeeld bij het verlengen van het contract) wordt de hoogte zo mogelijk bepaald op basisvan taxatie van de waarde van de grond en eventuele opstallen en het op dat moment te hanteren rentepercentage. Het uitganspunt is om in overleg met de erfpachter tot overeenstemming te komen over de nieuwe canon. Bij nieuwe erfpachtcontracten wordt de canon bepaald op basis van taxatie van de waarde van de grond en eventuele opstallen en het op dat moment te hanteren rentepercentage. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de initiatiefnemer. 5 Volkstuinen De opbrengsten uit het verhuren van volkstuinen zijn niet bedoeld om structureel inkomsten te verwerven. Met het ter beschikking stellen van volkstuinen wordt een sociaal maatschappelijk belang gediend. Aan de huurders van volkstuinen wordt momenteel geen huur in rekening gebracht. Nieuwe huurders moeten wel een borgsom betalen. Wanneer bij het beëindigen van de huurovereenkomst de volkstuin schoon en ontruimd wordt opgeleverd, wordt de borgsom terugbetaald. Tot nu toe wordt een bedrag van 136,13 als borgsom gevraagd. Wanneer de gemeente na beëindiging van de huurovereenkomst het perceel moet opschonen is dit bedrag onvoldoende. Bij nieuwe huurovereenkomsten wordt een borgsom van 300,-- gevraagd. Het is de bedoeling om het beheer (en de verhuur) van volkstuincomplexen onder te brengen in één of meer verenigingen of gebruikersgroepen. De beheers kaders zullen worden uitgewerkt en 5
vastgelegd in een contract tussen de gemeente en de vereniging of gebruikersgroep. Dit zal als een afzonderlijk project worden uitgevoerd. Aan een vereniging of gebruikersgroep wordt geen huur in rekening gebracht. Tevens hoeven zij geen borgsom te betalen. Het uitgangspunt hierbij is dat de vereniging/gebruikersgroep zorgdraagt voor een goed en adequaat onderhoud aan de volkstuinen en hierop toezicht houdt. Er wordt geen huur in rekening gebracht zolang het project voor het verhuren van de volkstuincomplexen aan verenigingen of gebruikersgroepen niet is afgerond. Nieuwe huurders betalen wel een borgsom van 300,--. Deze borgsom wordt terugbetaald zodra voor het volkstuincomplex wordt verhuurd aan een vereniging of gebruikersgroep. Wanneer voor volkstuincomplexen geen vereniging of gebruikersgroep opgericht kan worden zal de gemeente ook huur in rekening brengen. De gemeente moet dan namelijk het beheer en toezicht zelf doen. De huurvergoeding wordt vastgesteld op basis van onderzoek bij de omliggende gemeenten. 6 Jacht De gemeentelijke bossen en landbouwgronden zijn verhuurd aan drie wildbeheerseenheden en aan één particulier. De huurprijs is in de betreffende overeenkomsten vastgelegd. De overeenkomsten hebben een looptijd van 12 jaar en eindigen op 1 april 2022. De looptijd hiervan is langer dan de looptijd van de grondnota. daarom wordt ingestoken op behoud van huidige situatie. Indien de mogelijkheid zich voordoet, worden de aantallen contracten teruggebracht. 7 Gemeentelijke bossen en natuurgebieden Het beheer van de gemeentelijke bossen en natuurgebieden is tot augustus 2018 via een contract met de Bosgroep vastgelegd. De kosten van beheer worden hierbij verrekend met de opbrengsten uit houtverkoop. In de grondnota is opgenomen dat kleine houtopstanden en kleine natuurpercelen die geen onderdeel zijn van de ecologische structuur kunnen worden verkocht. kleine houtopstanden en natuurpercelen Verkoop vindt plaats door middel van een inschrijving die via een publicatie bekend wordt gemaakt. Gegund wordt aan de hoogste inschrijver. 6
8 Groenstroken De verkoop van groenstroken vindt plaats met inachtneming van hetgeen is bepaald in de kadernota. Als meerdere aanliggende eigenaren in aanmerking kunnen komen voor het aankopen van een groenstrook, dan vindt hierover vooraf overleg plaats met de betreffende eigenaren met het doel om overeenstemming te bereiken. De verkoopprijs wordt bepaald op basis van de volgende staffeling: Rekenvoorbeeld: verkoop 150 m2 x 40,- = 6000,-. Bijkomende kosten zoals notariskosten, kadasterkosten zijn voor rekening van de koper. 9 Bouwgrond De marktsituatie in combinatie met de demografische ontwikkeling is zodanig dat de realisatie van bouwplannen vertraging oploopt. De nieuwste behoefteprognoses tonen een steeds verder afnemende (nieuwbouw) woningbehoefte aan. De komende jaren wordt met name ingestoken op het bewustwordingsproces voor het verduurzamen (zowellevensloopbestendig als ook energetisch) van de bestaande woningvoorraad. Een verversing op de woningmarkt blijft desalniettemin wenselijk. De uitgifte van gemeentelijke bouwkavels kan hieraan een beperkte bijdrage leveren. In 2013 heeft de STEe Groep voor de gemeente het adviesrapport "Grondprijzen woningmarkt Roerdalen" opgesteld. In dit rapport wordt een advies gegeven voor het hanteren van nieuwe grondprijzen. In het adviesrapport zijn enkele toplocaties onder de gemeentelijke bouwkavels aangemerkt. Voor deze locaties kan naast de reguliere bouwgrondprijs nog aanvullende voorwaarden aan de verkoop worden gekoppeld. Deze kavels hebben op basis van hun specifieke locatie een aanzienlijke subjectieve meerwaarde, die ruim uitgaat boven de geadviseerde bouwgrondprijs. Als aanvullende voorwaarden wordt bijvoorbeeld gedacht aan: 7
Maatwerkafspraken rondom de herstructureringsopgave op woningbouwgebied binnen onze gemeente. Een door de gemeente, op een objectieve en transparante manier voor de kopende partij, bepaalde locatieafhankelijke toeslag op de grondprijs in rekening te brengen. De bouwgrondprijs voor bouwkavels wordt gedifferentieerd vastgesteld op: - 120,-/m2 excl. BTW voor de kernen Posterholt, St. Odiliënberg en Vlodrop; - 130,-/m2 excl. BTW voor de kernen Herkenbosch, Melick en Montfort. Burgemeester en wethouders kunnen toplocaties aanwijzen. Aan de toplocaties: - Kunnen nadere herstructureringsvoorwaarden worden verbonden; - Kan een locatieafhankelijke toeslag op de bouwgrondprijs in rekening worden gebracht. Bijkomende kosten zoals notariskosten, kadasterkosten zijn voor rekening van de koper. 10 Infrastructurele werken Als meerdere aanliggende eigenaren in aanmerking kunnen komen voor het aankopen van een gemeenteweg (of perceel met de bestemming 'verkeer), dan vindt hierover vooraf overleg plaats met de betreffende eigenaren met het doe I om overeenstemming te bereiken. De prijsbepaling vindt plaats door middel van taxatie. Bijkomende kosten zoals notariskosten, kadasterkosten zijn voor rekening van de koper. 11 Overige gronden Het betreft gronden - voornamelijk in het buitengebied - die niet behoren tot één van de bovengenoemde categorieën. Gronden die geen functie voor de gemeente hebben komen voor verkoop in aanmerking. Als meerdere aanliggende eigenaren in aanmerking kunnen komen voor het aankopen van grond, dan vindt hierover vooraf overleg plaats met de betreffende eigenaren met het doelom overeenstemming te bereiken. De prijs bedraagt 5,-/m2 tot een oppervlakte van 200 rrr'. Vanaf een oppervlakte van 200 m2 wordt de waarde bepaald door middel van taxatie. Bijkomende kosten zoals notariskosten, kadasterkosten zijn voor rekening van de koper. 8
12 Inwerkingtreding De Uitwerkingsnota Grondbeleid 2016-2019 treedt in werking de dag nadat burgemeester en wethouders hebben besloten deze vast te stellen. Tevens hebben burgemeester en wethouders op 15 december 2015 aanvullend op deze uitwerkingsnota bepaald dat alle grondverkopen gepubliceerd worden op het internet. 9