AAder stadsadvies Beeldkwaliteitplan Vrijgeest Oegstgeest 9 maart 2015 1
9 maart 2015
Inleiding Voor u ligt het beeldkwaliteitplan ten behoeve van de ontwikkeling van het plan Vrijgeest in Oegstgeest. Het betreft het bouwen van ca. 7 vrijstaande en / of twee-onder-één-kap-woningen op vrije kavels nabij de Haarlemmertrekvaart. Het beeldkwaliteitplan is bedoeld om samenhang te creëren tussen de verschillende te ontwerpen woningen. Het beeldkwaliteitplan is tot stand gekomen in een samenwerking tussen KAAder stadsadvies en de Gemeente Oegstgeest. In het beeldkwaliteitplan vindt u allereerst een korte analyse en toelichting bij de locatie. Daarna vindt u de verschillende beeldkwaliteitsregels en is weergegeven hoe het ontwikkelproces ten aanzien van de beeldkwaliteit verloopt. Kavelpaspoorten ten behoeve van de kopers van een kavel zijn separaat vervaardigd en verkrijgbaar. 5
Huidige situatie
Situatie Het plangebied ligt aan de oostkant van Oegstgeest. Het ligt ingeklemd tussen de Haarlemmertrekvaart, de Lange Voort en een haventje ter plaatse. De vorm van het plangebied is driehoekig; in een eerder stadium heette de planlocatie dan ook Lange Voortse driehoek. Direct naast de planlocatie ligt de autobrug in het verlengde van de Lange Voort. Deze brug verbindt de bestaande oudere wijken van Oegstgeest met de aan de overzijde van de Haarlemmertrekvaart gelegen nieuwbouwwijk Poelgeest. De brug ligt boven maaiveld. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrenst door de bestaande woningen aan de Lange Voort en de Haarlemmertrekvaart. 7
Historie De locatie kan door haar ligging langs de Haarlemmertrekvaart buigen op een lange historie. De ligging van het water is bepalend voor de hoofdstructuur. Langs de Haarlemmertrekvaart liggen al vanaf de tijd van de trekschuiten trekpaden met daaraan woningen, buitens en dergelijke. Het huidige haventje is een restant van een waterloop die vanaf de Haarlemmertrekvaart het achterland aan de westzijde inliep. De ligging van de Lange Voort lijkt gebaseerd op historische verkavelingsstructuren die op naastgelegen afbeelding zichtbaar zijn. 8
Historie 9
Ruimtelijke structuur
Ruimtelijke structuur De huidige ruimtelijke structuur en opbouw ter plaatse van het plangebied wordt bepaald door verschillende ruimtelijke elementen. De belangrijkste structuur vormt de historische ligging van de Haarlemmertrekvaart met het parallel daaraan gelegen trekpad. De tweede van belang zijnde structuur is de kaarsrechte Lange Voort. Doordat er sprake is van een brug met een hellingbaan er naar toe, heeft dit extra effect op de locatie; zij wordt niet alleen in het platte vlak, maar ook in de derde dimensie begrenst door de brug. Als laatste speelt het haventje een rol in de structuur. Deze wordt vooral bepaald door de schuine ligging ervan ten opzichte van de andere elementen. Het plangebied heeft nog onvoldoende structuur in zichzelf: zij vormt een restruimte temidden van genoemde structuren. 11
Identiteiten Haarlemmertrekvaart
Identiteiten Het plangebied is op te delen in twee identiteiten. De ene vormt het deel langs de Haarlemmertrekvaart. Het tweede wordt gevormd door de rest van het gebied. Langs de Haarlemmertrekvaart staan overwegend losse, ruim of minder ruim staande vrijstaande massa s. De opbouw van deze massa s is verschillend qua hoogte en maatvoering. De oriëntatie van de woningen langs het water is gericht op het water / trekpad. In de nieuwe situatie zullen de woningen zich binnen deze context moeten voegen. Dit vormt het uitgangspunt voor dit beeldkwaliteitplan. 13
Identiteiten De tweede identiteit vormt de Lange Voort die afbuigt in de richting van het haventje. Parallel aan deze structuur staan twee-onder-één-kap-woningen en een vrijstaande woning. Qua stedenbouwkundige opzet en typologie wordt hierbij aansluiting gezocht. 14
15 Identiteiten waterloop en Lange Voort
Verkaveling De toekomstige verkaveling ziet er in hoofdlijnen uit zoals op naastgelegen situatie. Langs de Haarlemmertrekvaart komt een drietal vrijstaande woningen en langs het haventje een viertal twee-onder-één-kap-woningen. De woningen die in de verkavelingstekening zijn ingetekend zijn indicatief. De kavelmaat en ligging kan ook nog licht wijzigen. De hoofdopzet is echter bepaald. De typologie aan de zijde van het haventje kan eventueel nog wijzigen in vrijstaand (kavel 1A tot en met 2B). Deze verkaveling is opgesteld door Tukker Architectuur en Advies en dient als uitgangspunt voor het beeldkwaliteitplan. 16
17 Verkaveling
Inpassing in de context De context van het plangebied is niet heel eenduidig, zeker niet als het gaat om architectonische opbouw en materialen. Gedacht vanuit de structuren is er ook niet op voorhand eenduidigheid waarop voort kan worden geborduurd. Zo biedt de overzijde van de Haarlemmertrekvaart (zie naast afgebeelde foto) weinig houvast: hier is sprake van een (te) grote diversiteit aan vormen, materialen, kleuren, maten, typologiën en dergelijke. Het plangebied zelf en haar directe begrenzingen bieden iets meer houvast. Langs de Haarlemmertrekvaart Voort zijn ook uitgevoerd met een kap en in metselwerk. De witte woning met het groene dak (aan de overzijde van het haventje) vormt een uitzondering op dit geheel (zie pagina 20). Deze woning wordt dan ook als een uitzondering beschouwd. Onderzocht is of de samenhang kan komen door een enkele keer een uitzondering in kleur of materiaal te maken (zie ook pagina 21). Dit blijkt echter - gezien de geringe schaal van Vrijgeest - niet het gewenste effect te hebben en afbreuk te doen aan de samenhang. 18
Omgeving - biedt onvoldoende houvast voor kleur en materiaal - te grote diversiteit, zowel onderling als ten opzichte van de omgeving / het landschap, waardoor weinig samenhang 19
Context - woning Haarlemmertrekvaart 20 vormt grote uitzondering in kleur en materiaal - globale onderlinge overeenstemming qua kleur en materiaal (gevel en dak) voor overige woningen - nieuwe woningen goed zichtbaar vanuit omringende landschap - midden- en donkere tonen gaan meer positieve relatie aan met landschap 20
Referentie? 21 - donkere woningen worden door landschap opgenomen, c.q. vormen er een aanvulling op - witte woning vormt uitzondering en maakt zich los. Deze wordt echter vastgehouden door de meerderheid aan donkere woningen. - Vrijgeest kan door haar schaal deze onderlinge verschillen niet aan, zonder dat het haar samenhang zou verliezen - inrichting openbare ruimte Vrijgeest niet voldoende sterk om onderlinge verschillen bijeen te houden
Uitgangspunten Op basis van voorgaande korte analyse zijn de volgende basisuitgangpunten opgesteld voor het beeldkwaliteitplan. 1. De nieuwe woningen hangen in materiaal en kleur allemaal met elkaar samen. 2. De nieuwe woningen voegen zich in de bestaande context met woningen uitgevoerd in baksteen en met een kap. 3. De kleuren zijn gedekt en maken zich niet los uit de omgeving. 4. De materialen zijn echt en natuurlijk. 5. De massa-opbouw is helder: zowel onderling (afstanden) als per massa (bij- en aanbouwen). 6. Er is verschil mogelijk in de massa-opbouw langs de Haarlemmertrekvaart enerzijds en de rest van het gebied anderzijds. 22
Regels basis Aantal woningen: Per perceel mag één woning bestemd voor één huishouden worden gebouwd. Bebouwingsoppervlak: Hoofdgebouw: gerelateerd aan het kaveloppervlak. Voor de vrijstaande woningen geldt een bebouwingspercentage van 35% en voor de 2-1-kap woningen 40% (inclusief garage en aanbouwen). Inhoud: Het aantal m3 s bedraagt maximaal 900 m3 voor een vrijstaande woning en maximaal 800 m3 voor een twee-onder-één-kap-woning. Afstand tot erfgrenzen Hoofdgebouwen minimaal 2-3 m uit onderlinge of zijdelingse erfgrens. Bijgebouwen minimaal 1 meter uit de onderlinge of zijdelingse erfgrens. Oriëntatie / representativiteit / entree: De woningen langs de haven zijn georiënteerd op de weg en de daarachter gelegen haven, de woningen aan de Haarlemmertrekvaart op het water. 23
Regels basis (vervolg) Bijgebouwen: De bijgebouwen / garages staan minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn ter benadrukking van het verschil tussen hoofdgebouw en bijgebouw en het vrijstaande karakter van de massa s te versterken. Hoofdmassa: De hoofdmassa heeft een heldere vorm en is voorzien van een kap. Op-, uit- en aanbouwen zijn hier duidelijk aan ondergeschikt. Hoogte: De hoogte van de woningen is maximaal 2 lagen met kap. Goothoogte 6 meter, maximale nokhoogte 10 meter. Kapvorm: - wel: schildkap, zadeldak - niet: andere kapvormen zoals bijvoorbeeld platte kap, lessenaarsdak, pyramidedak, mansardekap of een kap met wolfseind zijn uitgesloten Materialen en kleur gevel: - metselwerk - kleur wel: midden tot donker in de kleuren mangaan, rood, bruin (exacte kleur in nader overleg) - kleur niet: oranje, paars, wit of grijs (niet uitputtend) 24
Materiaal en kleur dak: - wel: riet, keramische dakpannen - niet: kunststof (riet), betonnen dakpan (niet uitputtend) - kleur: bij dakpannen: antraciet - niet: geglazuurde pannen Op- uit- en aanbouwen: - erkers, loggia s, balkons e.d. mogen beperkt buiten de gevel van het hoofdgebouw uitsteken. De uit- of aanbouwen dienen duidelijk ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa. De garages / bergingen (zowel vrijstaand als gekoppeld aan hoofdmassa) worden in hetzelfde materiaal als de hoofdmassa uitgevoerd. De garages zijn maximaal 3 meter hoog. De afdekking van deze garages / bergingen is met een plat dak. Erfafscheidingen: - wel: groene hagen (maximaal 1 m hoog ter plaatse van de voortuin; maximaal 2 meter hoog ter plaatse van de zij- en achtertuin, voorzover grenzend aan openbaar gebied) - niet: voor zover grenzend aan openbaar gebied: schuttingen, muren 25
Nadere regels (haven) Hier worden vrijstaande of twee-onder-één-kap woningen gebouwd. De woningen worden ontsloten vanaf de straatzijde (entree en garage). De entree kan zich eventueel in de zijkant van de hoofdmassa bevinden. Voor kavel 2B geldt dat de garage eventueel vanaf de zijkant mag worden ontsloten. Voor kavel 1A geldt dat deze woning aan noordwestzijde een accent krijgt dat recht doet aan de positie van de woning als entreemoment van het gebied. De voorgevel van de woningen staat op 3 meter afstand van de erfgrens aan de straatzijde. Alleen ondergeschikte bouwdelen (als bijv. erkers) kunnen voor de genoemde 3 meterlijn uitsteken. 26
27
Nadere regels (Haarlemmertrekvaart) Langs de Haarlemmertrekvaart worden vrijstaande woningen gerealiseerd. De woningen worden ontsloten vanaf de zijde van de Haarlemmertrekvaart (entree en garage). De entree kan zich eventueel in de zijkant van de hoofdmassa bevinden. Voor kavel 4 geldt dat de ontsluiting eventueel ook vanaf de straat mag plaatsvinden. Voor kavel 5 geldt dat de garage eventueel vanaf de zijkant mag worden ontsloten. De voorgevel van de woningen staat op minimaal 2 meter en maximaal 5 meter uit de erfgrens aan de Haarlemmertrekvaartzijde. Binnen deze zgn. rooilijnzone is vrijheid van plaatsing van de voorgevel. Alleen ondergeschikte bouwdelen (als bijv. erkers) kunnen voor de genoemde 2-meterlijn uitsteken. 28
29
Proces De ingediende ontwerpen zullen per kavel moeten worden getoetst aan de regels uit dit beeldkwaliteitplan. Bij vaststelling van het voorlopig ontwerp wordt dit naar welstand gestuurd. Welstand toetst of de toetsing op de juiste wijze heeft plaatsgevonden en geeft haar advies af. De stedenbouwkundige en beeldkwaliteitregels zijn gebaseerd op het meest recente verkavelingsplan. Bij gewijzigde verkaveling of woningtypen gelden dezelfde basisprincipes en -regels. De exacte uitwerking en vertaling hiervan moet op dat moment echter opnieuw worden vastgesteld. 30
31
32
33
Opdrachtgever: Rhijngeesterstraatweg 13 2340 BG Oegstgeest Opgesteld door: KAAder stadsadvies Zomerhofstraat 86 3032 CM Rotterdam T 06 24491848 E info@kaader.nl I www.kaader.nl KvK Den Haag 27348494