interne mededeling Ontwikkelingsbedrijf Gebiedsontwikkeling Postbus 8613 3503 RP Utrecht Telefoon: 030-286 71 10 Fax: 030-286 42 16 Betreft: evaluatie Conversieregeling 2003 Van: projectgroep Erfpacht Datum: 19 oktober 2004 Evaluatie Conversieregeling 2003 Inleiding In het Collegeprogramma 2001-2006 is ten aanzien van erfpacht het volgende opgenomen: "Er bestaat veel onvrede over de toepassing van erfpachtcontracten waarin de 10-jaarlijkse aanpassing van de canon (inclusief actualisering van de grondwaarde) voorkomt. Er wordt gezocht naar oplossingen welke gericht zijn op vereenvoudiging van het systeem en een betere acceptatie." Ter uitvoering van het gestelde in het Collegeprogramma is een ambtelijke werkgroep Erfpacht ingesteld, die de opdracht heeft gekregen om voorstellen te presenteren voor vernieuwing van het erfpachtstelsel. Deze voorstellen zijn verwoord in het rapport van de werkgroep Erfpacht d.d. 21 juni 2002, waarin oplossingen worden voorgedragen om te komen tot een vereenvoudiging van het erfpachtsysteem. De oplossingen zijn gezocht in een versoepeling van de mogelijkheden voor de erfpachter om zijn erfpachtrecht te converteren naar de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989). Deze (versoepelde) mogelijkheden tot conversie worden geboden met betrekking tot erfpachtrechten met de bestemming "wonen c.a." dan wel "woning c.a.", waarbij de erfpachter de woning zelf moet bewonen. Erfpachtrechten betreffende verhuurde woningen zijn van deze mogelijkheden uitgesloten. Op 16 juli 2002 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de rapportage van de werkgroep Erfpacht. Om uitvoering te kunnen geven aan de in het rapport opgenomen voorstellen voor een versoepeling van de mogelijkheden tot conversie naar de AV 1989, is in september 2002 de projectgroep Erfpacht ingesteld. Uitvoering Over de rapportage is door de projectgroep overleg gevoerd met de Vereniging van Notarissen in Utrecht, vertegenwoordigers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, de Vereniging Eigen Huis en met de stichting waarborgfonds eigen woning (Nationale Hypotheek Garantie). Doel van het overleg was zowel het verstrekken van informatie over de voorstellen uit het rapport als het vernemen van de reacties van de verschillende deskundigen hierop. De reacties waren in het algemeen positief, waarbij moet worden aangetekend dat de Vereniging Eigen Huis principieel tegen het fenomeen erfpacht is. De wijze waarop erfpachters in Utrecht in de gelegenheid worden gesteld om de erfpachtcanon voor altijd af te kopen vonden zij echter wel een stap in de goede richting. De Vereniging van Notarissen in Utrecht achten het verder wenselijk om de overeenkomsten met betrekking tot de conversie notarieel vast te leggen. Na behandeling van het rapport tijdens de bijeenkomst van de raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Wonen, Grondzaken en Onderwijs op 15 november 2002, heeft de raadscommissie ingestemd met het voorstel om het rapport ter definitieve vastlegging voor te leggen aan de gemeenteraad. IM evaluatie Conversieregeling 2003 dd 20041019.docv38(projectgroep Erfpacht)
Op 13 februari 2003 heeft de gemeenteraad het rapport van de werkgroep Erfpacht van 21 juni 2002 definitief vastgesteld. Naast dit rapport heeft de raad tevens de door de projectgroep opgestelde Conversieregeling 2003 vastgesteld. De Conversieregeling 2003 bevat de algemene regels waaronder erfpachters hun erfpachtrechten kunnen omzetten naar de AV 1989. Gedurende het bestuurlijke besluitvormingsproces tot vaststelling van het rapport zijn erfpachters o.a. via de kranten van de wijkbureaus attent gemaakt op de voorstellen uit het rapport. Voor meer informatie werd hierbij verwezen naar de internetsite van de gemeente Utrecht. Op deze internetsite is een samenvatting van en een toelichting op het rapport geplaatst en bestaat de mogelijkheid om het gehele rapport te downloaden. Over de behandeling van het rapport in voormelde raadscommissie van 15 november 2002 heeft een aankondiging gestaan in de Utrechtse huis-aan-huisbladen. Om iedere erfpachter afzonderlijk een aanbieding tot omzetting van zijn of haar erfpachtrecht middels betaling van een éénmalige afkoopsom te doen toekomen, is in overleg met Fakton een rekenmodel ontwikkeld op basis waarvan op elke willekeurige conversiedatum de alsdan verschuldigde afkoopsom kan worden berekend. Voorts is in overleg met een communicatieadviseur een toelichting geschreven bij de Conversieregeling 2003. Door de projectgroep is vervolgens voor iedere afzonderlijke erfpachter een aanbiedingsbrief opgesteld. In deze aanbiedingsbrief wordt de erfpachter in de gelegenheid gesteld om zijn of haar erfpachtrecht om te zetten middels betaling van een éénmalige afkoopsom. Indien de erfpachter van deze mogelijkheid gebruik wil maken, heeft hij of zij conform de vastgestelde Conversieregeling 2003 de keuze tussen drie opties te weten: 1. akkoord gaan met omzetting van het erfpachtrecht en betaling van de afkoopsom vóór 1 januari 2004; 2. akkoord gaan met omzetting van het erfpachtrecht vóór 1 januari 2004, maar betaling van de afkoopsom na 1 januari 2004; 3. na 1 januari 2004 akkoord gaan met omzetting van het erfpachtrecht en betaling van de afkoopsom. De eerste optie betreft de voor de erfpachter financieel meest gunstige regeling. Voor deze optie is in de aanbiedingsbrief de concrete afkoopsom vermeld. Voor de overige opties is in de brief aangegeven wat het verschil is met de eerste optie, maar is geen concrete afkoopsom vermeld aangezien dit afhankelijk is van het moment van betaling. Tevens is in de aanbiedingsbrief aandacht geschonken aan de bijzondere situatie in het geval van omzetting van appartementsrechten. In het geval van een appartementencomplex bezitten de appartementsgerechtigden namelijk gezamenlijk het erfpachtrecht. Voor deze situatie is aangegeven dat ook erfpachters van een appartementsrecht gebruik kunnen maken van de mogelijkheid tot omzetting volgens (één van) bovenstaande drie opties, waarbij de juridische vastlegging van de omzetting van het (gezamenlijke) erfpachtrecht eerst zal plaatsvinden nadat alle erfpachters uit het appartementencomplex aan de omzetting hebben meegewerkt. Om de erfpachters in staat te stellen om (vóór 1 januari 2004) een weloverwogen beslissing inzake de omzetting te kunnen nemen, zijn de aanbiedingsbrieven direct na afronding hiervan begin juli 2003 verzonden. Het ging hierbij in totaal om 3.182 aanbiedingsbrieven. Veel gestelde vragen Naar aanleiding van de verzonden aanbiedingsbrieven zijn zowel via het daarvoor opgestelde telefoonnummer als e-mailadres meerdere vragen van erfpachters binnengekomen, waaronder de navolgende veel gestelde vragen: Ben ik verplicht om mijn huidige erfpachtvoorwaarden om te zetten naar de AV 1989?; Hoe is de vastgestelde afkoopsom berekend en wat gaat het kosten als ik later besluit mee te doen?; Is de afkoopsom en/of de hypothecaire rente voor de financiering van de afkoopsom aftrekbaar voor de inkomstenbelasting?; Kunnen in een appartementencomplex alle bewoners afzonderlijk meedoen aan de regeling tot afkoop van de erfpachtcanon?. 2
Uit de gestelde vragen kan worden geconcludeerd dat de Conversieregeling 2003 door meerdere erfpachters als een complexe materie wordt beschouwd. Voorts vond een aantal erfpachters de aanbiedingsbrief op een aantal punten niet duidelijk genoeg. Dit was voor de projectgroep reden om, naast de telefonisch en via de e-mail verstrekte informatie, voor wat betreft de berekeningswijze van de afkoopsom een toelichtingsbrief op te stellen. In deze brief is aangegeven hoe de in de aanbiedingsbrief vastgestelde afkoopsom is berekend en hoeveel de afkoopsom bedraagt (op willekeurige data) indien de erfpachter gebruik maakt van voormelde optie 2 en/of 3. Deze toelichtingsbrief is op individueel verzoek aan erfpachters toegezonden. Voorts zijn de erfpachters die te kennen hadden gegeven gebruik te willen maken van voormelde optie 2 in plaats van optie 1, telefonisch benaderd om de verschillen tussen beide opties nader toe te lichten. Dit heeft in een aantal gevallen geleid tot het door erfpachters alsnog kiezen voor optie 1 en in een aantal gevallen ook tot het door erfpachters afzien van de mogelijkheid tot omzetting. Bijzondere gevallen De Conversieregeling 2003 is van toepassing op erfpachtrechten met de bestemming "wonen c.a." dan wel "woning c.a.", waarbij de erfpachter de woning zelf moet bewonen. De regeling is niet van toepassing op erfpachtrechten betreffende verhuurde woningen. In de praktijk blijken erfpachtrechten te bestaan die formeel niet onder de reikwijdte van de Conversieregeling 2003 vallen, maar gelet op de strekking en het doel van de Conversieregeling 2003 hiervoor wel in aanmerking kunnen komen. Het gaat hierbij om de navolgende situaties: 1. Het erfpachtrecht heeft betrekking op een woning waarin niet de erfpachter maar iemand uit zijn of haar familie woont. Het gaat hierbij met name om de gevallen waarbij de ouder(s) de erfpachter is/zijn en één (of meerdere) kind(eren) de feitelijke bewoner(s). 2. Het erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten en een aantal appartementsrechten wordt - al dan niet door een belegger - verhuurd. 3. Het erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten en een aantal appartementsrechten heeft de bestemming winkel of kiosk. 4. Het erfpachtrecht heeft betrekking op een garagebox of een perceel tuingrond waarbij geen koppeling bestaat met een erfpachtrecht met betrekking tot een woning die voor conversie in aanmerking komt. Binnen het overleg dat het OGU en de wethouder grondzaken over de uitvoering van de Conversieregeling 2003 regelmatig hebben gehad, zijn voormelde bijzondere situaties besproken. Hierbij is aan de orde geweest of voor deze situaties de reikwijdte van de Conversieregeling 2003, door het toepassen van de zogenaamde hardheidsclausule, kon worden uitgebreid. Uitkomst van dit overleg was om in de gevallen waarbij de erfpachter de woning niet zelf bewoont, de Conversieregeling 2003 toch van toepassing te verklaren, mits de feitelijke bewoners bloedverwant zijn aan de erfpachter in de eerste graad (ouderskinderen of kinderen-ouders). In het geval binnen een appartementencomplex een minderheid van de appartementen wordt verhuurd, is besloten om de niet-verhuurde appartementen alsnog in de gelegenheid te stellen om de erfpachtvoorwaarden om te zetten naar de AV 1989. Deze gelegenheid is ook geboden aan erfpachters van appartementen met een woonbestemming, waarbij zich binnen het complex ook appartementen met een winkel- of kioskbestemming bevinden. Erfpachters van appartementen met een winkel- of kioskbestemming hebben deze gelegenheid niet gehad, evenmin als erfpachters van verhuurde appartementen. Aangezien in de Conversieregeling 2003 de bestemming "wonen" vooropstaat, is tot slot besloten om erfpachters van een garagebox en/of een perceel tuingrond alleen dan in de gelegenheid te stellen om het betreffende erfpachtrecht te converteren, indien deze erfpachters eveneens erfpachter zijn van een woning in de nabije omgeving van de garagebox respectievelijk eveneens erfpachter zijn van een woning grenzend aan het perceel tuingrond én het erfpachtrecht m.b.t. deze woning voor omzetting conform de Conversieregeling 2003 in aanmerking komt. Bovenstaande uitbreiding van de reikwijdte van de Conversieregeling 2003 heeft in oktober 2003 geleid tot verzending van in totaal 95 extra aanbiedingsbrieven. 3
Appartementsrechten Indien het erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten, is het uitgangspunt van de Conversieregeling 2003 dat met iedere individuele erfpachter/appartementsgerechtigde een overeenkomst tot omzetting kan worden afgesloten. Voor het aangaan van deze overeenkomst tot omzetting bestaat voor een erfpachter geen afhankelijkheid met de overige appartementsgerechtigden in het appartementencomplex. Dit uitgangspunt is ook onderschreven door de Vereniging van Notarissen in Utrecht. Volgens de Vereniging van Notarissen was het echter wel de vraag in welke vorm de met de individuele appartementsgerechtigde gesloten overeenkomst tot omzetting notarieel moest worden vastgelegd, zodanig dat inschrijving hiervan in de openbare registers mogelijk is. Inschrijving in de openbare registers van de notariële akte is een vereiste om de met de individuele erfpachter gesloten overeenkomst tot omzetting "derdenwerking" te laten verkrijgen, waardoor de overeengekomen omzetting ook van rechtswege van toepassing is voor bijvoorbeeld een koper van het geconverteerde appartementsrecht. Voorts moest in de notariële akte een regeling worden getroffen, om te voorkomen dat de erfpachter van een afgekocht appartementsrecht aansprakelijk zou worden gesteld voor canonverplichtingen van (één van) de overige erfpachters binnen het appartementencomplex. Na meerdere overleggen tussen het OGU en de Vereniging van Notarissen en door de Vereniging van Notarissen ingewonnen advies bij prof. mr. W.M. Kleijn en prof. mr. P.H.M. Gerver bleek de notariële vastlegging en inschrijving in de openbare registers van de met individuele appartementsgerechtigden afgesloten overeenkomsten tot omzetting mogelijk te zijn. In overleg met de Vereniging van Notarissen is vervolgens een modelakte opgesteld voor de conversie van deze appartementsrechten, waarin tevens een bepaling is opgenomen om de (hoofdelijke) aansprakelijkheid voor canonverplichtingen van (één van) de overige erfpachters binnen het appartementencomplex uit te sluiten. Over deze modelakte is in december 2003 tussen het OGU en de Vereniging van Notarissen overeenstemming bereikt. Verlenging termijn Vanwege het aantal appartementsgerechtigden dat reeds met de gemeente Utrecht een overeenkomst tot conversie was aangegaan, bleek het na het gereedkomen van de modelakte niet meer mogelijk te zijn om alle betreffende notariële akten tot conversie vóór 1 januari 2004 te laten passeren. Om deze reden is besloten de uiterste datum waarop de notariële akte tot omzetting moet zijn gepasseerd en de afkoopsom moet zijn betaald, te verlengen van 31 december 2003 naar 29 april 2004. De verlenging van deze termijn is via een officiële bekendmaking in Ons Utrecht en een publicatie in het Utrechts Nieuwsblad bekend gemaakt. Via bovenstaande publicaties is eveneens van de mogelijkheid gebruik gemaakt om - conform de in de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling d.d. 28 oktober 2003 geuite wens - de mogelijkheden tot omzetting voor erfpachters van eengezinswoningen (nogmaals) onder de aandacht te brengen. Om het deze erfpachters mogelijk te maken om (alsnog) van de voor de erfpachter meest aantrekkelijke optie (voormelde optie 1) gebruik te maken, is bovenstaande verlenging eveneens van toepassing verklaard voor erfpachters van eengezinswoningen. Resultaat Conversieregeling 2003 Tot en met de sluitingstermijn van 29 april 2004 hebben in totaal 596 erfpachters van de mogelijkheid tot omzetting krachtens de Conversieregeling 2003 gebruik gemaakt. Hiervan hebben 581 erfpachters gekozen voor voormelde optie 1, hetgeen betekent dat deze erfpachters bij het passeren van de notariële akte tot omzetting de verschuldigde afkoopsom hebben betaald. De overige 15 erfpachters hebben gebruik gemaakt van voormelde optie 2. Zij hebben zich derhalve door het ondertekenen van een notariële akte akkoord verklaard met de omzetting van hun erfpachtrecht, maar betalen de verschuldigde afkoopsom op een later tijdstip. Deze betaling moet uiterlijk aan het einde van het betreffende erfpachttijdvak plaatsvinden, maar in ieder geval bij verkoop van de woning. Eerst op het moment van betaling van de afkoopsom, welke betaling eveneens moet worden vastgelegd in een notariële akte, vindt conversie van het betreffende erfpachtrecht plaats. Van de 581 conform optie 1 geconverteerde erfpachtrechten hebben 357 erfpachtrechten betrekking op eengezinswoningen en 224 erfpachtrechten op appartementsrechten. Van de erfpachters die hebben aangegeven conform optie 2 te willen converteren hebben 6 erfpachtrechten betrekking op eengezinswoningen en 9 op appartementsrechten. 4
Op 145 geconverteerde of nog te converteren erfpachtrechten waren/zijn de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AV 1974) van toepassing, waarbij een (half)jaarlijkse canonverplichting bestond en de canon om de 10 jaar werd herzien. Op de overige 451 geconverteerde of nog te converteren erfpachtrechten waren/zijn de Algemene bepalingen voor de uitgifte van gronden in voortdurende erfpacht 1983 (AV 1983) van toepassing, waarbij de canon in het verleden al voor een periode van 50 jaar is afgekocht. Financiële gevolgen De door de gemeente ontvangen afkoopsommen ingevolge de conform optie 1 geconverteerde erfpachtrechten bedraagt in totaal EUR 10.379.606,53. Van de nog te ontvangen afkoopsommen van de conform optie 2 te converteren erfpachtrechten kan nog geen inschatting worden gemaakt, aangezien het bedrag van de betreffende afkoopsommen afhankelijk is van het moment van betaling. De boekwaarde van de geconverteerde erfpachtrechten bedraagt in totaal EUR 2.381.203,91. Bij voormeld besluit van de gemeenteraad van 13 februari 2003 is een krediet voor de uitvoering van de Conversieregeling 2003 verstrekt van EUR 454.000,--. Hiervan is EUR 450.552,-- besteed. Deze uitvoeringskosten worden gedekt uit de opbrengsten van de krachtens de Conversieregeling 2003 geconverteerde erfpachtrechten. Na aftrek van de boekwaarde en de uitvoeringskosten resteert een netto-resultaat van de Conversieregeling 2003 van EUR 7.547.850,62. Bij de Jaarrekening 2003 is hiervan middels de bestedings- en dekkingsvoorstellen reeds EUR 4.367.000,-- bestemd, te weten een storting van EUR 2.387.000,-- in de reserve grondexploitatie voor potentiële woningbouwlocaties en de afdracht van EUR 1.980.000,-- aan het Concern als gekapitaliseerd exploitatietekort voor het product erfpacht. Voor de bestemming van het restant van het netto-resultaat zal door het college van burgemeester en wethouders bij de Jaarrekening 2004 middels de bestedings- en dekkingsvoorstellen aan de gemeenteraad besluitvorming worden gevraagd. De door de erfpachters jaarlijks verschuldigde canon van de 581 erfpachtrechten die conform optie 1 zijn geconverteerd, is na de conversie vervallen. Voor het jaar 2004 bedraagt deze vervallen canon in totaal EUR 217.939,81. Hiertegenover staat dat de gemeente geen rentelasten meer heeft over de boekwaarde van de geconverteerde erfpachtrechten. Uitgaande van een kapitaalrente van 5% levert dit de gemeente op jaarbasis EUR 119.060,20 op. Per saldo betekent dit een verminderde afdracht aan het Concern van EUR 98.879,61. In de managementrapportage OGU per 1 juli 2004 is deze structureel verminderde afdracht met ingang van 2004 opgenomen. Conclusies Van alle aangeschreven erfpachters heeft tot op heden 18,2% gebruik gemaakt van de Conversieregeling 2003. Van de aangeschreven erfpachters met een erfpachtrecht waarop de AV 1974 van toepassing zijn (jaarlijkse canonverplichting), heeft 20,4% gebruik gemaakt van de Conversieregeling 2003. Voor de aangeschreven erfpachters met een erfpachtrecht waarop de AV 1983 van toepassing zijn (afkoop voor 50 jaar), ligt dit percentage op 17,7%. De Conversieregeling 2003 heeft tot een grotere bewustwording bij erfpachters geleid aangaande het erfpachtsysteem en de financiële gevolgen hiervan. Dit valt af te leiden uit de gerichte vragen die aan het OGU worden gesteld door potentiële kopers van in erfpacht uitgegeven woningen m.b.t. de afkoopmogelijkheden en het feit dat erfpachters zich steeds meer realiseren dat aan het einde van het huidige erfpachttijdvak een nieuwe overeenkomst met de gemeente zal moeten worden aangegaan. Naar verwachting zal in de toekomst een groter verschil in waarde ontstaan tussen afgekochte en nietafgekochte erfpachtrechten. Debet hieraan is de mogelijkheid voor potentiële kopers van in erfpacht uitgegeven woningen om al dan niet via de makelaar bij de gemeente een overzicht op te vragen van de verschuldigde afkoopsom op verschillende (toekomstige) data. 5