De registratierechten Elke aankoop van een gebouw moet geregistreerd worden. Bijgevolg moeten er registratierechten op betaald worden [55]. De aankoop van een onroerend goed moet geregistreerd worden, behalve als het gaat om nieuwe gebouwen die aan het BTW-stelsel onderworpen zijn en waarop dus geen registratierechten verschuldigd zijn. Bij verkoop onder opschortende voorwaarde, waarbij de partijen hun verbintenissen laten afhangen van een toekomstige, onzekere gebeurtenis, moet de overeenkomst eveneens geregistreerd worden, maar er moet slechts een algemeen vast recht [56] betaald worden. Het evenredige recht [57] zal pas verschuldigd zijn wanneer de voorwaarde vervuld is. Het is niet nodig een nieuwe akte te laten opmaken bij de realisatie van de overeenkomst. Een gewone aangifte bij de administratie volstaat. 1. De termijnen De registratierechten moeten binnen de vier maanden na de datum van de eerste overeenkomst (onderhandse verkoopsovereenkomst) betaald worden. Als de notariële verkoopakte ondertussen getekend werd, zal de notaris de registratierechten opeisen bij de ondertekening van de akte. De notaris zal ze rechtstreeks aan de administratie doorstorten. Bij verkoop onder opschortende voorwaarde, waarbij de partijen hun verbintenissen laten afhangen van een toekomstige, onzekere gebeurtenis, begint de termijn van vier maanden pas te lopen vanaf de datum waarop de voorwaarde vervuld wordt.
Noteer dat Verbeuren ondeelbaar een geldboete gelijk aan het bedrag der rechten, zonder dat ze lager dan 25 EUR mag zijn: de personen die binnen de voorgeschreven termijnen, de akten of verklaringen niet hebben doen registreren welke zij gehouden zijn aan de formaliteit te onderwerpen (art. 41). 2. De betaling van de rechten Ten aanzien van de belastingadministratie zijn de partijen ondeelbaar gehouden tot de betaling van de rechten. Dit geldt eveneens voor eventuele geldboetes en ook bij een vonnis dat de waarde van een authentieke akte heeft waarbij de eigendomsoverdracht vastgesteld wordt. Gewoonlijk moet de koper in principe de registratierechten betalen. Nochtans kunnen de partijen in de onderhandse verkoopsovereenkomst (compromis) overeenkomen dat de rechten door de verkoper gedragen zullen worden. In dit geval is er sprake van een verkoop tegen een all-inprijs. Tevens is het zo dat volgens de wet de instrumenterende notaris de rechten moet betalen als hij de akte verlijdt. Er rust dus een specifieke verplichting op hem. 3. De heffingsgrondslag Bij de verkoop van een onroerend goed is een evenredig tarief verschuldigd. Het wordt berekend op het bedrag van de prijs en de bedongen lasten. De registratierechten worden berekend op de verkoopprijs met als minimale heffingsgrondslag de waarde van het gebouw (evenredig recht). De registratierechten kunnen verminderd en later soms zelfs gedeeltelijk teruggegeven worden. In de authentieke akte moet, op straffe van een geldboete, melding gemaakt worden van artikel 203. De partijen moeten in de akte de effectief overeengekomen prijs opgeven want het bestuur der registratie berekent de registratierechten op die heffingsgrondslag. Een lagere dan de overeengekomen prijs opgeven staat gelijk met belastingontduiking. Het bestuur der registratie zou dan ook een geldboete kunnen innen die ondeelbaar door beide partijen verschuldigd is. 4. De risico s van een lagere dan de normale waarde De administratie zal een schatting maken van de normale waarde van het verkochte goed. Zij baseert zich onder meer op de oppervlakte van het gebouw, het volume, het kadastrale inkomen, de bouwdatum en vooral de verkoopprijs van gelijkaardige gebouwen die kort geleden in de buurt verkocht werden.
Als de administratie van oordeel is dat de in de akte opgegeven prijs lager is dan de normale waarde van het gebouw, stuurt zij de koper een bericht waarin een tekort in de waardering vastgesteld wordt en waarin zij vraagt binnen de maand een aanvullend recht en tevens een boete te betalen. Om zijn bericht te betekenen beschikt de ontvanger over een termijn van twee jaar te rekenen vanaf de datum waarop de akte geregistreerd werd. Dit bericht is enkel een voorstel tot aanvullende belasting van de ontvanger, geen ambtshalve belasting. De partijen kunnen zich binnen de voorgeschreven termijn verdedigen en de door de administratie voorgestelde waarde betwisten. Uiteraard is het onderzoek van de door de administratie gebruikte vergelijkingspunten van essentieel belang. Als het gebouw zich in slechte staat bevindt en renovatiewerken uitgevoerd moeten worden, kan het dus erg nuttig zijn voorafgaandelijk aan de uitvoering van de werken een dossier (foto s, video s, staat van het gebouw door een expert ) te laten opmaken en alle facturen van de ondernemingen en van de aankoop van materiaal bij te houden. Er dient inderdaad aan herinnerd te worden dat het bericht van de administratie tot twee jaar na de aankoop verstuurd mag worden. Als de betwisting met de administratie blijft aanhouden, kan een controleexpertise aangevraagd worden. Als gevolg van de wetswijziging is het verslag van de deskundige niet langer definitief bindend voor de partijen. Zowel de ontvanger als de partij kan immers de expertise aanvechten door een zaak bij de rechtbank in te leiden. Op straffe van verval moet die vordering ingeleid worden binnen een termijn van een maand te rekenen vanaf de datum waarop het verslag betekend werd. Als de expert de koper in het gelijk stelt, zal er uiteraard geen aanvullend recht betaald moeten worden en zal de administratie voor de expertisekosten moeten opdraaien. Maar als de expert de administratie in het gelijk stelt, dus als hij tot een hogere waarde komt dan de in de akte opgenomen prijs, zal de ontvanger het aanvullend recht kunnen innen, plus een geldboete die onder geen beding verminderd kan worden. Ook de expertisekosten zullen dan door de koper betaald moeten worden. 5. Het basistarief De ligging van het goed bepaalt het stelsel en het tarief die van toepassing zijn. Het basistarief bedraagt: 10,0 % in het Vlaamse Gewest 12,5 % in het Waalse Gewest 12,5 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. In het Vlaamse en het Waalse Gewest (niet in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) kan het basistarief verlaagd worden tot 5% en tot 6% voor bescheiden woningen en kleine landeigendommen volgens onderstaande voorwaarden: 1. Het (niet geïndexeerde) kadastraal inkomen van het aangekochte gebouw mag niet hoger
zijn dan 745 euro. Als het K.I. 746 euro bedraagt, betaalt de koper 12,5 %. Die grens kan echter opgetrokken worden voor grote gezinnen [58]. 2. De vermindering wordt pas toegekend als het gebouw het enige onroerend goed is van de koper of zijn echtgenoot. Op dit principe bestaan er echter twee uitzonderingen: Als het kadastraal inkomen van het goed dat men al in bezit heeft, geteld bij het kadastraal inkomen van het aangekochte goed, niet hoger is dan de grens van 745 euro. Er wordt geen rekening gehouden met de goederen verworven door erfenis van ouders of grootouders, als het kadastraal inkomen van het geërfde deel niet hoger is dan 25% van het toegelaten maximumbedrag. 3. De vermindering van de rechten wordt enkel toegestaan als de koper de woning betrekt en er effectief gedomicilieerd is. De inschrijving moet gebeuren binnen de drie jaar na de datum van de notariële koopakte en moet effectief zijn gedurende een ononderbroken periode van drie jaar. Als die voorwaarden niet vervuld zijn, zal de koper de administratie niet alleen het verschil tussen het normale en het verminderde recht moeten betalen, maar ook een geldboete die het aanvullend percentage kan bereiken. In het Waalse Gewest zou het te betalen recht dan 19% bedragen. 4. De koper moet een natuurlijke persoon zijn. 6. De belastingaftrek in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest a) In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kunnen kopers die een woning voor hun hoofdverblijf wensen te kopen en een natuurlijke persoon zijn, een vermindering van de belastbare grondslag genieten, op voorwaarde dat ze aan een aantal voorwaarden voldoen. Die verlaging van de heffingsgrondslag komt in feite neer op een onmiddellijke aftrek. De registratierechten (tarief van 12,5 %) worden daarbij enkel berekend op het gedeelte van de prijs boven het bedrag van de belastingaftrek.
De basisvermindering bedraagt 60.000 euro bij aankoop van een woning. In bepaalde zones kan de belastingaftrek zelfs op 75.000 euro gebracht worden, meer bepaald in ruimtes voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie zoals die afgebakend werden in het gewestelijke ontwikkelingsplan. De belastingaftrek kan voor gelijk welke woning (kleine studio, loft of herenhuis ) verkregen worden, op voorwaarde dat alle kopers aan de volgende voorwaarden voldoen: de woning moet in Brussel (19 gemeenten) gelegen zijn; de kopers mogen enkel natuurlijke personen zijn; het onroerend goed moet bewoond of voor bewoning bestemd zijn (geen bouwgrond); daarentegen kan de belastingaftrek wel toegepast worden op de waarde van de grond in het kader van de aankoop van een appartement op plan; de aankoop moet betrekking hebben op de geheelheid van de volle eigendom; de belastingaftrek kan enkel bij verkoop (geldt niet voor schenkingen, ruil, ); de kopers mogen geen andere woningen bezitten (geheelheid in volle eigendom) in België of in het buitenland; de nieuwe woning moet als hoofdverblijf betrokken worden binnen de twee jaar na de datum van de registratie van de aankoop (drie jaar voor appartementen in aanbouw of op plan); de hoofdverblijfplaats in Brussel behouden gedurende een ononderbroken periode van ten minste vijf jaar (periode beginnend op de datum van de vestiging van de hoofdverblijfplaats op het adres waar het onroerend goed gelegen is, dus in principe vanaf de datum van inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister). Bijzondere gevallen: In geval van verkoop van een vorige woning die gepaard gaat met een beding van uitgestelde eigendomsoverdracht tot de datum van de akte, zal de belastingaftrek op de nieuwe aankoop slechts mogelijk zijn als de authentieke verkoopakte al verleden is op het ogenblik van de onderhandse verkoopsovereenkomst met betrekking tot de nieuwe woning, dus als de eigendomsoverdracht van de andere woning al plaatsgevonden heeft. Wanneer de koper in het kader van dezelfde onderhandse verkoopsovereenkomst twee woningen aankoopt, zal hij de belastingaftrek voor één ervan kunnen genieten indien hij daarbij duidelijk in de koopakte aangeeft welke van de twee woningen als zijn hoofdverblijfplaats zal dienen en indien hij de aftrek ervoor aanvraagt. De aftrek bij wijze van teruggaaf : als de kopers andere onroerende goederen bezaten waardoor ze de aftrek niet konden genieten en als ze deze verkopen binnen de twee jaar na de datum van registratie van hun nieuwe verwerving, kunnen ze het bedrag van de vermindering die ze hadden kunnen genieten door toepassing van de aftrekregels, terugkrijgen.
b) In het Vlaamse Gewest kunnen de kopers bij gewone verwerving van de geheelheid in volle eigendom van een woning die als hoofdverblijfplaats gebruikt zal worden, een vermindering van de heffingsgrondslag van 12.500 euro genieten als ze geen ander voor bewoning bestemd onroerend goed bezitten. Die vermindering geldt eveneens voor de aankoop van bouwgronden of van onroerende goederen die tot woning verbouwd zullen worden. 7. Het stelsel van de meeneembaarheid in het Vlaamse Gewest Een Vlaams decreet voerde het begrip meeneembaarheid van de registratierechten in. a) Het stelsel Een Vlaams decreet heeft een nieuw begrip ingevoerd, namelijk de meeneembaarheid van de registratierechten. In bepaalde gevallen kunnen de rechten betaald naar aanleiding van een eerste aankoop van een woning die tot hoofdverblijfplaats dient, aangerekend worden op de registratierechten die verschuldigd zijn bij de verwerving van een nieuwe hoofdverblijfplaats. De kopers moeten dan nog enkel het verschil tussen de twee bedragen betalen. In andere gevallen kunnen ze een gedeeltelijke teruggave genieten. Deze regeling geldt enkel voor natuurlijke personen (dus geen vennootschappen). De bedoeling is dat ze hun woning in het Gewest hebben en daarom minder registratierechten moeten betalen. Een natuurlijke persoon die samen met een vennootschap aankoopt, kan de voordelen van dit stelsel genieten. De registratierechten die betaald worden bij de verwerving van een nieuwe woning, worden verminderd rekening houdend met de rechten die vroeger betaald werden bij de aankoop van een andere woning. Beide woningen (de oude en de nieuwe) moeten natuurlijk in Vlaanderen gelegen zijn. Technisch kan deze meeneembaarheid op de volgende manier geregeld worden: ofwel door aanrekening van de vroeger betaalde rechten,
ofwel door teruggaaf bij een latere aankoop. b) Voorwaarden Een woning bezitten: om de aan de meeneembaarheid verbonden voordelen te genieten, moet men vroeger registratierechten voor de aankoop van een eerste woning in het Vlaamse Gewest betaald hebben. Het vroeger aangekochte goed moest dienen als hoofdverblijfplaats. De oude woning verkopen: de verkoop van de eerste woning mag plaatsvinden vóór of na de verwerving van het nieuwe onroerend goed. Komt die verkoop tot stand vóór de aankoop van de nieuwe woning, dan kunnen de kopers een vermindering van de registratierechten genieten die aangerekend wordt op de rechten die bij de aankoop van de eerste woning betaald werden. Komt de verkoop tot stand na de aankoop van de nieuwe woning, dan kan het voordeel bestaan in de teruggave van registratierechten betaald bij de nieuwe aankoop. Een nieuwe woning aankopen: de meeneembaarheid speelt enkel bij aankoop van een woning in het Vlaamse Gewest. Dit geldt dus bij de aankoop van een voor bewoning bestemd onroerend goed, maar eveneens voor een bouwgrond waarop in korte tijd een woning opgetrokken zal worden of voor een onroerend goed dat in korte tijd tot woning verbouwd zal worden. De nieuwe woning moet binnen een bepaalde termijn (twee of drie jaar al naargelang van de authentieke aankoopakte) betrokken worden. De verbintenis om het onroerend goed te bewonen: de aankoopakte van het nieuwe goed moet een verklaring bevatten waarin staat dat het verkochte goed als hoofdverblijfplaats diende plus de verbintenis om de nieuwe woning als hoofdverblijfplaats te betrekken. c) Termijn Bij verwerving van een woning na verkoop van de oude woning, kan de koper de registratierechten die hij voor zijn eerste woning betaald heeft, aanrekenen op de registratierechten die hij voor de nieuwe woning zal moeten betalen. De nieuwe verwerving moet echter een vaste dagtekening hebben binnen de twee jaar na de datum van de authentieke wederverkoopakte van de oude woning. De aankoopdatum van die laatste woning speelt geen rol. Wanneer een vroegere hoofdverblijfplaats na een nieuwe aankoop verkocht wordt, kan men de teruggave vragen van de registratierechten die betaald werden bij de verwerving van de nieuwe woning. De termijn hiervoor bedraagt twee (als de nieuwe aankoop betrekking heeft op een bestaande woning) of drie jaar (als de nieuwe aankoop betrekking heeft op een bouwgrond waarop de koper zijn hoofdverblijfplaats optrekt) tussen de datum van de nieuwe aankoop en de datum waarop de verkoop vaste dagtekening draagt. Wat het betrekken van de nieuwe woning betreft: de kopers moeten ze effectief als hoofdverblijfplaats betrekken binnen de twee jaar na de verwerving (of binnen de drie jaar na de aankoopakte van de bouwgrond). De wet bepaalt voorts dat de kopers de woning gedurende een voldoende lange periode moeten betrekken.
d) Beperkingen Het principe van de meeneembaarheid geldt voor een maximumbedrag van 12.500 euro. Voor de rechten betaald op het ogenblik van de nieuwe aankoop, is het niet mogelijk een bedrag aan registratierechten aan te rekenen of terug te krijgen dat hoger is dan het bedrag betaald bij de eerste aankoop. Het totaalbedrag van het belastingvoordeel kan niet hoger zijn dan 12.500 euro per onroerend goed. Bovendien wordt het voor iedere aankoper bepaald in functie van het deel dat hij bezit. 8. De teruggave van de registratierechten De koper kan de teruggave van de registratierechten vragen. Als de koper van een onroerend goed waarvoor hij het volle tarief betaald heeft, dit goed binnen de twee jaar na de aankoop opnieuw verkoopt, kan hij de teruggave van de registratierechten vragen en op die manier 60% van de rechten (in het Vlaamse en het Waalse Gewest) of 36% van de rechten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest terugkrijgen. Als om welke reden ook de verkoop als gevolg van een gerechtelijke beslissing geannuleerd zou worden, dan worden de betaalde registratierechten integraal door de belastingadministratie terugbetaald op voorwaarde dat de vordering tot annulering of tot ontbinding van de verkoop binnen een termijn van ten hoogste één jaar na de verkoop ingediend wordt.
De teruggave van de registratierechten gebeurt niet automatisch. Zij moet aangevraagd worden door middel van een verzoek aan de administratie. De belastingwet voorziet in een verjaring van twee jaar voor elke aanvraag tot teruggaaf. Die termijn wordt berekend vanaf de datum waarop het kadastraal inkomen betekend werd of vanaf de datum van de wederverkoopakte. 9. Het stelsel van de vastgoedhandelaar Onder het stelsel van de vastgoedhandelaar worden de registratierechten tot 5% verminderd. Als de voorwaarden bepaald in de artikelen 62 en volgende van het Wetboek der registratierechten (Brussels Hoofdstedelijk Gewest) vervuld worden, kan een onroerend goed aangekocht worden onder het stelsel van de vastgoedhandelaar, d.w.z. de personen die hun beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen. In dit geval worden de registratierechten verminderd tot 5% (in het Vlaamse en het Waalse Gewest) of tot 8% (in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). De voorwaarden zijn dat enerzijds bepaalde formaliteiten vóór het verlijden van de akte vervuld moeten worden en dat anderzijds strikte termijnen in verband met de wederverkoop van het onroerend goed nageleefd moeten worden. a) Formaliteiten vóór het verlijden van de akte Een beroepsverklaring op het registratiekantoor ondertekenen en indienen. In die beroepsverklaring moeten de aankoop- en wederverkoopoperaties die de koper van plan is binnen de eerste vijf activiteitsjaren te realiseren, duidelijk vermeld worden. Een voorstel formuleren met betrekking tot het samenstellen van een waarborg voor de invordering van de registratierechten als ze later opeisbaar zouden worden. Die waarborg kan onder meer de vorm van een bankwaarborg aannemen. De voornoemde waarborg effectief samenstellen. b) Na te leven voorwaarden om het voordeel van de rechten tegen verminderd tarief te behouden Binnen de vijf jaar moet de koper aantonen dat hij inderdaad een activiteit als vastgoedhandelaar uitgeoefend heeft door het bewijs van de opeenvolgende wederverkopen voor te leggen. Bovendien moet het onroerend goed ten laatste op 31 december van het tiende jaar na de aankoop volledig verkocht zijn. Is dit niet het geval, dan zal de koper een bedrag verschuldigd zijn van 12,5% (of 10% in het Vlaamse Gewest) van de aankoopprijs, zonder dat hij de bij de aankoop betaalde registratierechten van dit bedrag zal kunnen aftrekken. Merk op dat, als een gedeelte van het onroerend goed verkocht werd, die 12,5% (of 10 % in het Vlaamse Gewest) slechts op de aankoopprijs berekend zullen worden ten belope van het niet verkochte gedeelte, in verhouding tot de totale oppervlakte van het onroerend goed.
10. Aankoop met toepassing van het btw-stelsel Het btw-stelsel onttrekt de verkoop van een nieuwbouw aan de betaling van registratierechten. In principe is de verkoop van een onroerend goed onderworpen aan de betaling van registratierechten. Nochtans kan de verwerving van een in België gelegen nieuwbouw aan het btw-stelsel onderworpen worden en bijgevolg van registratierechten vrijgesteld worden (art. 8-9 van het BTW-Wetboek). a) Onroerende goederen die onder dit stelsel vallen Deze regeling geldt enkel voor nieuwe, op te trekken of in aanbouw zijnde gebouwen. In principe is zij niet van toepassing op de bouwgrond waarop de gebouwen opgetrokken worden. De koper zal dus wel registratierechten moeten betalen op de waarde van de bouwgrond waarop het gebouw opgetrokken wordt. Het btw-stelsel is eveneens van toepassing op de verkoop van nieuwe appartementen. In dit geval moet een uitsplitsing gemaakt worden tussen de verkoopprijs van de bouwgrond en die van de gebouwen. De registratierechten worden berekend op de onverdeelde aandelen in de bouwgrond, de btw op de waarde van de gebouwen. Het tarief bedraagt 21 % en wordt berekend op de betaalde prijs, verhoogd met alle lasten die op de koper rusten. b) Voorwaarden De eigendomsoverdracht moet onder bezwarende titel gebeuren. Aan die voorwaarde wordt voldaan bij de verkoop van het onroerend goed (is niet mogelijk voor een schenking met betrekking tot een onroerend goed). De verkoop moet betrekking hebben op nieuwe [59], nog op te trekken of in aanbouw zijnde gebouwen. De koper moet btw-plichtig zijn, ongeacht of hij een beroepsoprichter dan wel een toevallig oprichter (of btw-plichtige) is. c) Bij de wederverkoop van het gebouw In bepaalde gevallen kan een nieuw gebouw dat onder het btw-stelsel aangekocht werd, opnieuw verkocht worden met toepassing van het btw-stelsel, waardoor de verkoper bij de wederverkoop van het gebouw de bij de aankoop betaalde btw zal kunnen terugkrijgen. Daartoe moet de koper bij het btw-controlekantoor van zijn woonplaats een specifieke aanvraag indienen. De onderhandse verkoopsovereenkomst tussen de verkopende eigenaar en de koper moet uitdrukkelijk bepalen dat de verkoop onder het btw-stelsel zal plaatsvinden.