Jaarverslag 2015
INHOUDSOPGAVE pagina INLEIDING 03 Hoofdstuk 1 - BESTUURSVERSLAG 05 Hoofdstuk 2 - VERSLAG: RAAD VAN TOEZICHT 16 Hoofdstuk 3 - VERENIGING, CONTACTEN, PERSONEEL EN ORGANISATIE 23 Hoofdstuk 4 - OMVANG EN KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT 26 Hoofdstuk 5 - ZORG VOOR DE LEEFBAARHEID VAN WIJKEN EN BUURTEN 34 Hoofdstuk 6 - CONTACTEN MET BELANGHOUDERS 38 Hoofdstuk 7 - VERHUREN, VERKOOP EN HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN 40 Hoofdstuk 8 - BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER 49 Hoofdstuk 9 - FINANCIËN 52 Hoofdstuk 10 - OVERIGE ACTIVITEITEN EN SLOT 55 JAARREKENING 57 - KERNGETALLEN 58 - BALANS 59 - WINST- EN VERLIESREKENING 61 - KASSTROOMOVERZICHT 62 - WAARDERINGSGRONDSLAGEN 63 - TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING 74 OVERIGE GEGEVENS 89 - BESTEMMING RESULTAAT 89 - CONTROLEVERKLARING 90
INLEIDING Het jaar 2015: Tot mijn grote genoegen werd in dit jaar Huurdersvereniging Reeuwijk opgericht. Ook werd een Thomashuis (voor jongeren met een verstandelijke beperking), een Herbergier (voor ouderen met geheugenproblemen) en de nodige nieuwbouw voor senioren -gericht op vernieuwing en doorstroming- opgeleverd. Daarnaast besloten we in goed overleg met de gemeente in het voormalig seniorencomplex Kerverland 15 woningen beschikbaar te stellen voor de huisvesting van statushouders. Dit ontlast de druk op het vrijkomende bezit. Er is gebleken, dat de mix met 15 anti-krakers zorgt voor een fantastische integratie. Uiteraard mede dankzij een geweldige inzet van vrijwilligers uit het dorp Waarder. Wij kenden een ongekend hoge mutatiegraad als gevolg van onze nieuwbouw en de nieuwbouw door ontwikkelaars. Hierdoor kenden wij ook een relatief hoge werkdruk. Niettemin werden de begrote onderhoudsplannen, waaronder de energetische verbeteringen, in 2015 volledig gerealiseerd. Wij zijn trots op al deze resultaten waarover u verderop in dit verslag meer kunt lezen. Ook zijn wij trots op de nieuwe Woonvisie van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Deze hebben wij mede met een zeer positieve gezamenlijke inzet en met betrokkenheid van vele andere maatschappelijke partijen in enkele themabijeenkomsten opgesteld. Onze huurdersvereniging kon de afwikkeling daarvan net meemaken en werd vervolgens ook volop betrokken bij de uitwerking van de prestatieafspraken 2016-2020. Deze zijn eind 2015 op een oor na gevild. In 2014 werd gestart met een onderzoek naar de meerwaarde van een fusie. In 2015 werd enerzijds duidelijk, dat er inderdaad een belangrijke meerwaarde bij fusie valt te behalen. Anderzijds werd duidelijk, dat de leden van onze vereniging de kwaliteit van onze dienstverlening hoog waarderen. In de diverse (extra) vergaderingen van de Algemene Ledenvergadering werd ook duidelijk dat, mede door de gevoelens bij een eerdere gemeentelijke fusie en de verhouding stad/dorp, er onvoldoende draagvlak was de vereniging om te willen zetten in een stichting. Een omzetting van vereniging naar stichting is noodzakelijk bij een fusie. Die uitspraak respecteren wij uiteraard. In 2016 is een onderzoek gestart naar samenwerking met Mozaïek Wonen om de gesignaleerde knelpunten zoveel als mogelijk op te willen lossen. Behouden van het goede en versterken waar dat nodig is. Als laatste wil ik in deze inleiding stilstaan bij de op 1 juli 2015 ingegane nieuwe Woningwet. De nieuwe wet schept duidelijkheid m.b.t. het werkveld van de woningcorporaties. Dat is positief. De uit de nieuwe wet voorkomende regelgeving trekt een zware wissel op een kleine organisatie als de onze. We moeten administratief scheiden en hebben vele extra verplichtingen op het gebied van administratie, toezicht en verantwoording. Dit terwijl onze inzet vooral geleverd moet worden daar waar het in de wijken en dorpen zo van belang is. Daarnaast proberen we om onze bedrijfslasten verder te beperken. Vandaar ook het onderzoek naar samenwerking.
INLEIDING Ons portefeuillebeleid is bijgesteld op basis van de jongste prognoses. Wij zijn nog steeds van plan om in de vernieuwing van ons huidige bezit de doorstroming te stimuleren door ook duurdere huurwoningen te realiseren. Dit met het oog op de sterke vergrijzing die optreedt en de inkomensverhouding van onze huidige huurders. Ruim 20% heeft een zogenoemd hoog inkomen en een kleine 15% heeft een middeninkomen. De (huidige) markt biedt weinig mogelijkheden. Veel senioren, die uiteindelijk wel willen verhuizen, blijven het liefst in de eigen kern met het opgebouwde sociale netwerk. Uit berekeningen is gebleken, dat de realisatie van ca. 100 nieuwe woningen in dit segment mogelijk is. Hierin is rekening gehouden met de nieuwe wetgeving. Tot slot. Ik mag al wat jaren actief zijn in de corporatiesector. Het is een prachtige baan, bovenal als je dergelijke resultaten met een zeer betrokken team medewerkers kan realiseren. Ik ben ook erg blij dat de Raad van Toezicht unaniem akkoord is gegaan met mijn herbenoeming. Zo kan ik Woningbouwvereniging Reeuwijk in de zoektocht tussen de kracht en zwakte van onze kleinschaligheid verder richten. Iedereen die daaraan heeft bijgedragen (intern en extern), dank ik van harte voor de meer dan prima samenwerking. Vincent van Luit Directeur Woningbouwvereniging Reeuwijk
HOOFDSTUK 1 Bestuursverslag 1
Hoofdstuk 1 BESTUURSVERSLAG In dit hoofdstuk leest u een beschrijving van de beleidsvoornemens en de realisatie daarvan in 2015. De basis vormt het in 2012 door ons vastgestelde ondernemingsplan Werken aan veranderende woonbehoefte met daarnaast de actuele aspecten die zijn toegevoegd aan ons jaarplan 2015. Voor we daarop ingaan volgt eerst een korte beschrijving van enkele belangrijke onderwerpen die 2015 kenmerkten. 1.1 Nieuwe Woningwet In het eerste halfjaar van 2015 is in de Tweede Kamer het concept van de nieuwe Woningwet uitgebreid besproken en uiteindelijk met unanieme stemmen aangenomen. De Eerste Kamer sloot zich daarbij aan. Na vele jaren van voorbereiding is er nu eindelijk duidelijkheid over de taak en positie van de woningcorporaties en het toezicht daarop. In het tweede halfjaar is aan de meer gedetailleerde uitwerking vorm gegeven via het zogeheten Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Begin 2016 wordt via een zogenoemde veegwet nog een aantal zaken verder verfijnd. De effecten voor Woningbouwvereniging Reeuwijk: Werkdomein: Primair is de rol van de woningcorporaties vastgelegd als huisvesting van de primaire doelgroep (de lagere inkomensgroep). De mogelijkheid om te investeren in duurdere huurwoningen in herstructurerings- en krimpgebieden blijft, weliswaar met speciale regels in overleg met de gemeente. Deze regelgeving is minder complex, omdat het bij ons met name gaat over vernieuwing van de woningvoorraad op eigen grond. Expliciet is vastgelegd, dat corporaties actief kunnen blijven in leefbaarheid, als dat past bij de prestatieafspraken met de gemeente. Deze lokale beoordeling maakt beter maatwerk mogelijk. Scheiding sociaal en (meer) commercieel: Sociale activiteiten moeten beschermd worden tegen, waar toegestaan, meer commerciële activiteiten. Dat betekent in ons geval dat de administratie moet worden gescheiden. De duurdere huurwoningen, het Medisch Centrum, de dorpswinkel in Driebruggen en enkele overige ruimten moeten administratief gescheiden worden. Duurdere huurwoningen zijn nu nog beperkt bij ons aanwezig. Ze zijn voorzien als uitbreiding om de doorstroming te bevorderen om met name senioren met het oog op het sociale netwerk een passende kans te bieden in de eigen kern. De regels van de toezichthouders om de risico s te beheersen zijn scherp. Toezicht: Er komt een onafhankelijke Woonautoriteit. Het toezicht (namens de minister) wordt daarin ondergebracht. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting gaat op in deze organisatie. Alle bestuurders en commissarissen moeten eens in de vier jaar een Fit- en Propertoets ondergaan. Huurdersinvloed: Er zijn verschillende besluiten genomen om huurders meer invloed te geven. Dat was een kernpunt uit de parlementaire enquête en het sluit goed aan bij onze in 2015 opgerichte huurdersvereniging Reeuwijk. Gemeente en prestatieafspraken: Het proces voor het tot stand komen van prestatieafspraken is concreter vastgelegd. Als het niet lukt om tot afspraken te komen en er ontstaat een geschil, dan wordt dit aan de minister voorgelegd. Die doet dan een bindende uitspraak. Zoals eerder gemeld, is op weg naar nieuwe prestatieafspraken begin 2016 door de gemeente in nauwe samenwerking met ons (de beide corporaties) hard gewerkt aan een nieuwe woonvisie. Passend Toewijzen: Per 1 januari 2016 moeten de woningcorporaties aan woningzoekenden met recht op huurtoeslag woningen verhuren binnen de voormalige fiatteringsgrens. Bevriezing huurgrens sociale huurwoning: Voor de komende drie jaar wordt de grens voor een sociale huurwoning bevroren. 1.2 Nieuwe Woonvisie In 2014/2015 werd door de gemeente in nauwe samenwerking met de beide woningcorporaties, Mozaïek Wonen en onze woningbouwvereniging, een nieuwe Woonvisie opgesteld. Dit was een traject met een viertal themabijeenkomsten waar ook vele belanghouders bij betrokken waren. Uiteindelijk is vlak voor het kerstreces de Woonvisie vastgesteld. 6 6
Hoofdstuk 1 BESTUURSVERSLAG In deze Woonvisie zijn de beschikbaarheid van voldoende goede woningen voor de lagere inkomens, de betaalbaarheid daarvan voor de verschillende inkomensgroepen, de investeringen in nieuwbouw en de duurzaamheidsmaatregelen vastgelegd. Onze huurdersvereniging was betrokken in de eindfase en bij de totaalbeoordeling. 1.3 Prestatieafspraken 2016-2020 In de tweede helft van 2015 is, als logisch vervolg op de in samenwerking opgestelde Woonvisie, het overleg gestart om tot prestatieafspraken te komen. Ook hierbij was onze huurdersvereniging volop betrokken. De thema s zijn: Leefbaarheid van de dorpen en wijken Duurzaamheid Zorg, Welzijn en Leefbaarheid Betaalbaarheid en beschikbaarheid Eind 2015 waren de prestatieafspraken nagenoeg afgerond. 1.4 Onderzoek toekomst Woningbouwvereniging Reeuwijk In 2015 is het onderzoek naar de meerwaarde van een fusie met Mozaïek Wonen en de bespreking daarvan met de Algemene Ledenvergadering voortgezet. Er is een vijftal belangrijke factoren die er toe hebben geleid dat in oktober 2014 de keuze is gemaakt om de meerwaarde van een fusie met Mozaïek Wonen te onderzoeken. 1) Er is voor de komende circa 15 jaar een belangrijke vernieuwing van ons woningbestand gepland. 2) De regelgeving wordt steeds complexer. 3) Een kleine organisatie is kwetsbaar op het gebied van continuïteit. 4) De bedrijfslasten zijn bovengemiddeld in vergelijking tot de andere woningcorporaties. 5) Er is kennis en slagkracht nodig om werkelijke huurdersinbreng mogelijk te maken. In het late najaar van 2014 is in samenwerking met Mozaïek Wonen het onderzoekstraject gestart. Beide directeuren hebben een extern deskundige opdracht gegeven het onderzoek te verrichten. Tijdens de Algemene Ledenvergadering van december 2014 is het plan van aanpak, dat moest leiden tot het beslisdocument, aan een aandachtig gehoor toegelicht. In een extra Algemene Ledenvergadering in april 2015 werd volgens de planning het onderzoek gepresenteerd. De conclusie was, dat een fusie zeker tot meerwaarde zou leiden en het zou de genoemde knelpunten op kunnen lossen. Ook werd borging m.b.t. de lokale verankering besproken. Het betrof onder andere de instandhouding van een kantoor in Reeuwijk, het behoud van de werkgelegenheid -mits marktconform- van de lokale aannemers, een baangarantie voor het personeel en de acceptatie van een lokaal op te richten huurdersorganisatie. In een aantal extra ledenbijeenkomsten is dit onderzoek en de vragen naar aanleiding daarvan besproken. Gedurende dit proces werd duidelijk dat er op zich begrip was voor de meer rationele aspecten. Het gevoel van het behoud van de eigen vereniging, mede in het licht van de effecten van de gemeentelijke samenvoeging en de verhouding stad-dorp c.q. groot-klein, overheerste. In oktober 2015 werd formeel duidelijk dat een grote meerderheid tegen de voorgestelde omzetting van vereniging naar stichting stemde. In de vergadering van december werd afgesproken dat Woningbouwvereniging Reeuwijk een belangrijk deel van de genoemde knelpunten nu tracht te borgen door samenwerking. Daarvoor is begin 2016 een onderzoek gestart met Mozaïek Wonen. De aanwezige leden onderschreven deze visie. 7
Hoofdstuk 1 BESTUURSVERSLAG 1.5 Oprichting Huurdersvereniging Met het oog op het behoud van de lokale inbreng van de huurdersbelangen in Reeuwijk werd een traject ingezet om tot een lokale huurdersorganisatie te komen. Na een oproep en een meer persoonlijke benadering werd een groep belangstellenden (extern) begeleid. In hoog tempo is uiteindelijk de Huurdersvereniging Reeuwijk op 8 juni 2015 opgericht. Vervolgens is een samenwerkingsconvenant opgesteld. Het bestuur is zeer daadkrachtig. Ze heeft zich naast de betrokkenheid bij de Woonvisie en de prestatieafspraken al uitgebreid verdiept in de specifieke corporatiematerie. De structuur van medezeggenschap is met werkgroepen verder uitgewerkt. Wij zijn ontzettend blij, dat als vrucht uit het fusieonderzoek de zeer betrokken huurdersvereniging als serieuze partner en als sparringpartner gaat functioneren. Wij hebben veel waardering voor de inzet van alle betrokkenen en bovenal de nieuwe bestuursleden. 1.6 De overige belangrijkste in- en externe ontwikkelingen Nieuw woningwaarderingssysteem Het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem waarmee de maximale huur van sociale huurwoningen wordt berekend, is in werking getreden. De omgevingspunten zijn vervallen. Hiervoor is de WOZ-waarde als bepalend element in de plaats gekomen. De maximale huur is voor veel woningen gestegen door de hoogte van de WOZ-waarde van ons woningbezit. Een direct effect voor de zittende huurders was er niet, omdat de feitelijke huur niet uitkomt boven de nieuwe maximale huur. Huurakkoord Woonbond/Aedes Bovengenoemde organisaties hebben in 2015 overeenstemming bereikt over het gewenste huurbeleid voor de komende jaren. De huren stijgen de komende jaren gematigd. De totale huursom (alle huren bij elkaar) van de sociale huurwoningen van een woningcorporatie mag de komende jaren met niet meer dan het inflatiepercentage plus 1 procent stijgen. Aedes en de Woonbond vinden -evenals het kabinet- dat de huur meer moet worden gebaseerd op de kwaliteit van de woning. Binnen de gekozen huursombenadering kan daarom bij huurwoningen met een relatief lage huur, de huur wat meer stijgen dan bij woningen die al een relatief hoge huur hebben. Er is gekozen voor twee categorieën: Bij huurwoningen met een huur boven 80 procent van de maximale huurprijs (volgens het puntensysteem) mag de huur stijgen met maximaal het inflatiepercentage. Bij huurwoningen waarvan de huidige huur onder de 80 procent van de maximale huurprijs (volgens het puntensysteem) ligt, mag de huur stijgen met maximaal het inflatiepercentage plus 2,5 procent. Ook de huurprijzen bij nieuwe verhuringen (de zogeheten harmonisatie ) kunnen gematigd stijgen. De huurstijgingen bij het wisselen van huurders vallen namelijk binnen de overeengekomen stijging van de totale huursom. Huurstijgingen, die het gevolg zijn van het verbeteren en verduurzamen van woningen, vallen niet onder de maximale stijging van de huursom. De minister heeft in zijn beleidsvoorstellen dit akkoord overgenomen. Een inkomensafhankelijke huurverhoging is ook onderdeel hiervan. Nieuwe Huisvestingswet: In 2015 is de nieuwe Huisvestingswet in werking getreden. In samenwerking met de woningcorporaties is door de gemeente een nieuwe regionaal afgestemde huisvestingsverordening opgesteld. Tijdelijke verruiming toewijzing aan middeninkomens De inkomensgrens bij toewijzing van sociale huurwoningen gaat tijdelijk (voor de komende vijf jaar) voor 10% van de toewijzingen omhoog van 34.678 naar 38.000. Deze maatregel verbetert de positie van lage middeninkomens op de huurwoningmarkt. Dit draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt. 8
Hoofdstuk 1 BESTUURSVERSLAG Sociale huurgrens bevroren Dit jaar heeft de minister besloten, om de huurprijsgrens voor een sociale huurwoning ( 711 afgerond per 1 januari 2015) per 1 januari 2016 voor drie jaar te bevriezen. Een niet noodzakelijke en onlogische maatregel. Wij zijn prima in staat om te zorgen voor voldoende met huurtoeslag bereikbare woningen voor de inkomensgroepen die daarop zijn aangewezen. Dat is tenslotte een belangrijke rol van de corporaties. De begrenzing zorgt voor beperking van onze inkomsten en daarmee voor beperking van onze investeringscapaciteit. Aangezien 31% van onze huurders een inkomen hoger dan 34.678 (waarvoor een hogere huurstijging is toegestaan) heeft. Nieuwe governancecode Aedes heeft een nieuwe governancecode opgesteld. Woningbouwvereniging Reeuwijk onderschrijft, waar onderschrijving wordt gevraagd, deze code volledig. We wijken gezien onze omvang iets af op enkele kleinere punten van de meer vrije onderdelen, zoals het hebben van een auditcommissie. Bedrijfsfusie Stichting Kerverland / huisvesting statushouders Dit tot voor kort zelfstandige seniorencomplex in Waarder wordt vernieuwd in de zogenoemde Maximalocatie fase I en II. Tijdens het slaan van de eerste paal in mei 2015 is het verouderde senioren complex en de daaraan verbonden lusten en lasten overgedragen aan onze vereniging. De sloopen nieuwbouwplannen werden door de veranderende markt opgeschort en het complex werd als anti-kraak in beheer gegeven aan Ad Hoc. Door de enorme instroom van vluchtelingen (uiteindelijk statushouders) is in goed overleg met de gemeente besloten 15 van de 30 woningen te benutten voor de taakstelling van de gemeente m.b.t. de huisvesting van deze groep mensen. Er is gebleken, dat juist de formule van 15 tijdelijke gebruikers van Ad Hoc met 15 woningen voor statushouders een enorm sterke integratie geeft. Hierdoor zijn uiteindelijk enkele sceptici zelf betrokken vrijwilligers geworden. Benchmark: dienstverlening en bedrijfslasten Eind 2015 presenteerde Aedes de tweede benchmark. Woningbouwvereniging Reeuwijk scoorde dit jaar hoog op het gebied van dienstverlening (A-score) en gemiddeld (B) op het gebied van bedrijfslasten. De A-score op dienstverlening is opnieuw een score om trots op te zijn. De wijziging van C in B-score op het gebied van bedrijfslasten komt voort uit de doorgevoerde bezuinigingen en de groei van ons woningbestand. 1.7 Verantwoording van onze voornemens - jaarplan; doelen, activiteiten en resultaten In 2012 is ons huidige ondernemingsplan opgesteld. Uiteraard niet statisch; de nodige ontwikkelingen volgen elkaar tenslotte snel op. Voor 2015 zijn, met als basis de drie thema s uit ons ondernemingsplan en daaraan toegevoegd de activiteiten op basis van de actualiteiten, de volgende doelen opgesteld. De resultaten, die zijn behaald, worden daarbij toegelicht. 1. Passende woningvoorraad voor jong en oud Algemeen In 2014 en doorlopend naar 2015 wordt door de gemeente Bodegraven-Reeuwijk een nieuwe Woonvisie ontwikkeld. Hier zijn de woningcorporaties nauw bij betrokken. Deze Woonvisie is in nauwe samenwerking en gebruikmakend van een viertal themabijeenkomsten met vele betrokkenen, in december 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. Uiteindelijk moet één en ander uitmonden in nieuwe prestatieafspraken met de corporaties vanaf 2016. Eind 2015 zijn de prestatieafspraken nagenoeg afgerond. Naar verwachting worden deze medio maart 2016 ondertekend. De nieuwe huurdersorganisatie Huurdersvereniging Reeuwijk is volop betrokken geweest bij de totstandkoming hiervan. In onze vernieuwingsplannen zijn ook nieuwe middendure woningen gepland. In het eerste halfjaar van 2015 moet duidelijk worden of de geplande nieuwbouw voor deze inkomensgroep via de woningbouwvereniging kan plaatsvinden op grond van de regels in de nieuwe Woningwet. Het 9
Hoofdstuk 1 BESTUURSVERSLAG woningbezit dient minimaal administratief gescheiden te worden in sociaal en commercieel bezit.voorstellen voor deze scheiding moeten, nadat we de gemeente Bodegraven-Reeuwijk en Huurdersvereniging Reeuwijk hierbij hebben betrokken, uiterlijk op 1 januari 2017 in concept aan de Minister voorgelegd worden. De scheidingsvoorstellen zijn uitgewerkt. De voor verkoop gelabelde woningen, enkele toegevoegde woningen met meer dan 143 punten, het Medisch Centrum Reeuwijk en de dorpswinkel in Driebruggen zijn administratief overgeheveld. Er is een gezonde zogenoemde niet-daeb tak aanwezig. In de komende jaren is deze tak voldoende gezond om op basis van de vernieuwingsplannen deze uitbreiding te bewerkstelligen. Het huurprijsbeleid voor 2015 was bij het opstellen van het jaarplan nog ongewis. In 2015 is voor de hogere inkomensgroep ook de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Gezien de inkomenssituatie van de zogenoemde middeninkomens, is de huurverhoging gelijk gesteld aan die van de lagere inkomens. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli was 2,1%. Het werken aan een passende woningvoorraad vond plaats langs een vijftal wegen; nieuwbouw, woningverbetering, herstructurering, onderhoud en verhuur/verkoop. Nieuwbouw 2015 Voor 2015 zijn de volgende projecten van belang: Maximalocatie Fase 2, Waarder: In 2014 is gestart met de bouw van 28 senioren appartementen, de Huiskamer van Waarder en een commerciële ruimte voor zorg en overige activiteiten. De oplevering heeft in 2015 plaatsgevonden. Met deze fase werd de vernieuwing van het huidige senioren complex Kerverland gerealiseerd. Maximalocatie herontwikkeling Fase 3, Waarder: In 2015 werd, na een tender onder enkele ontwikkelaars, duidelijk dat herontwikkeling met een acceptabele opbrengst gezien de woningmarkt van dat moment, niet mogelijk bleek. Zoals eerder gemeld is, is met een combinatie van tijdelijk beheer en de huisvesting van statushouders een prachtige oplossing gevonden. Deze wordt minimaal 2 jaar doorgezet. Westveen II, Reeuwijk: In navolging op de 23 appartementen die in 2013 werden opgeleverd, werd nog eens een nagenoeg identiek appartementenblokje gericht op senioren gebouwd met 22 appartementen. Eind 2015 was de oplevering nabij. De formele oplevering vond op 22 januari 2016 plaats. Oude Tol, Reeuwijk: Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft op deze nieuwbouwlocatie de grond gekocht van de gemeente. De zes sociale huurwoningen, geschikt voor diverse doelgroepen, worden turn-key ontwikkeld/gebouwd. De besprekingen en inhoudelijke plannen lopen parallel aan die van de eerste zes woningen in het plan Groendijck Oost Driebruggen. In 2015 is de turn-key overeenkomst ondertekend. De woningen met een duurzaamheidsinvestering middels Nul-Op-de-Meter worden in het late najaar van 2016 opgeleverd. De Groendijck Oost, Driebruggen: Ontwikkelaar Janssen de Jong heeft de ontwikkelplannen met de gemeente afgerond. Gefaseerd worden ruim 80 woningen op deze locatie voorzien. De ontwikkeling heeft procedurele vertraging (gemeente en provincie) door bezwaren van omwonenden. Wij hebben onze interesse getoond in twee maal zes woningen, deels ten behoeve van senioren en deels voor starters. De start bouw van de eerste woningen zal naar verwachting op zijn vroegst in 2016/2017 kunnen plaatsvinden. Voormalig gemeentehuis - Thomashuis/Herbergier, Reeuwijk: Het voormalige gemeentehuis werd verbouwd tot een locatie voor een Thomashuis (jongeren met een verstandelijke beperking) en een Herbergier (dementerende ouderen). De oplevering vond kort voor de 10
Hoofdstuk 1 BESTUURSVERSLAG zomer van 2015 plaats. De formele feestelijke opening vond onder zeer grote belangstelling en met vele attenties voor de zorgondernemers en hun bewoners in juli 2015 plaats. Woningverbetering/energetische maatregelen Bij mutatie en renovatie worden veelal woningverbeteringen doorgevoerd. Indien van toepassing wordt ook een nieuwe badkamer met een tweede toilet aangebracht. De investering is begroot op gemiddeld 7.500 per badkamer, inclusief de plaatsing van een tweede toilet. In 2015 zijn 27 badkamers vernieuwd en 10 tweede toiletten geplaatst. Ook dit jaar vindt het vervolg plaats van het projectmatig verbeteren van de energetische kwaliteit van circa 400 woningen in de komende twaalf jaar (tot en met 2025). In 2013 is gestart met 32 woningen. In 2014 zijn 20 woningen en in 2015 zijn 22 woningen energetisch verbeterd van gemiddeld energielabel D naar energielabel B. De daarmee gepaard gaande investering bedraagt ruim 10.000 gemiddeld per woning. De helft van de energiebesparing (geschat maandelijks 40 tot 50) wordt doorberekend als huurverhoging (tot een maximum van 20 per maand). Met een nagenoeg 100% score (akkoord van de huurder voor de voorgestelde huurverhoging) is ook in 2015 het energetisch project succesvol uitgevoerd. Herstructurering In het strategisch voorraadbeleid is een behoorlijk omvangrijke vernieuwing voorzien. In 2015 worden op basis van het in 2014 opgestelde plan van aanpak de plannen verder gevormd, de relatie gelegd met relevante partners (zoals de gemeente en zorg- en welzijnsinstanties) en wordt de participatie met de bewoners in de wijk gestart. Met het oog op het fusieonderzoek in relatie tot de kwalitatieve en kwantitatieve bezetting is besloten het participatieproces op te schorten. Uiteindelijk hebben de 200 huurders in Reeuwijk-Brug West in december 2015 bericht ontvangen, dat het participatietraject in het najaar van 2016 start. Voor ons complex aan de Doormanstraat en de Douwes Dekkerstraat is besloten dat het complex wordt door geëxploiteerd. Dit zijn 30 appartementen oorspronkelijk bestemd voor senioren, gebouwd in drie blokjes met 2 bouwlagen. Er worden groot onderhoud maatregelen uitgevoerd in 2016/2017. In het voorjaar van 2016 start het overleg met de betreffende bewoners. Onderhoud Het totale onderhoud (reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud) ten laste van de exploitatie (1170 verhuureenheden) voor 2015 is begroot op 1.656.000 ( 1415 per woning). De onderhoudsuitgaven ten laste van de exploitatie bedragen totaal over 2015 1.409.000 ( 1284 per woning). De benchmark 2015 volgens Corporatiebouw bedraagt 1425. De uitgaven voor het dagelijks onderhoud (het klachten- en mutatieonderhoud) liggen op 29% lager dan begroot. Dit wordt verklaard door lagere reparatielasten dan was voorzien. Anderzijds vallen de mutatieonderhoudskosten lager uit doordat vooral oudere woningen zijn gemuteerd. De logische woningverbeteringsmaatregelen (badkamer en toilet) zijn, gelet op de ruimte die de huur nog bood, geactiveerd. Het planmatig onderhoud volgt de begroting en de benchmark. Verhuur/verkoop In totaliteit verwachten wij weer circa 55 vrijkomende woningen, die via WoningNet zullen worden aangeboden. Het aantal mutaties in 2015 is nagenoeg verdubbeld tot 95. Dit komt mede door de nieuwbouw van Woningbouwvereniging Reeuwijk en door de nieuwbouw van andere projectontwikkelaars. Ook in 2015 zijn 4 woningen voor verkoop begroot. Uiteindelijk zijn in 2015 vijf woningen en één erfpachtgrond verkocht. 2. Samenwerken aan welzijn en leefbaarheid 11
Hoofdstuk 1 BESTUURSVERSLAG In de concept Novelle wordt aangegeven dat de rol van woningcorporaties op het gebied van de leefbaarheid beperkt moet worden tot de directe woonomgeving. Voor ons heeft die keuze geen directe gevolgen. De leefbaarheid in Reeuwijk staat niet direct onder druk. Toch is alertheid op zijn plaats. Er is een budget van 12.500 gereserveerd. Ook worden de interne uren, die besteed worden aan de hieronder genoemde onderwerpen, verantwoord. Wij verwijzen naar hoofdstuk 5 voor de gerealiseerde activiteiten. In 2015 zullen, naast de 1-op-1 koffiegesprekken, weer twee buurtgesprekken georganiseerd worden. Ook nieuwe vormen van participatie (o.a. klantenpanels/themagroepen) zullen verder inhoud krijgen. In 2015 hebben een buurtgesprek en diverse koffiegesprekken plaats gevonden. Er is met het oog op de doorstroming gesproken over een nieuw klantenpanel senioren. Verdere concretisering zal in samenwerking met de nieuwe huurdersvereniging plaatsvinden in 2016. 3. Een stabiele organisatie Het onderzoek naar meerwaarde van een fusie vormt, zoals in het voorwoord beschreven, een belangrijke activiteit op onze agenda. Belangrijke thema s daarbij zijn de beheersing van de bedrijfskosten, een deskundige en stabiele organisatie, de vernieuwing van ons woningbezit en de beheersing van de onderhoudsmaatregelen. Hierbij is het van groot belang ook de versterking van de betrokkenheid van de huurders bij het beleid en de uitvoering ervan te organiseren. In een aparte paragraaf hiervoor is dit proces, het resultaat en het vervolgtraject beschreven. Naast stabiliteit gaat de aandacht met name ook uit naar efficiëntie. De bedrijfskosten zijn relatief hoog. De doelstelling is die terug te brengen naar cijfers, zoals die van vergelijkbare corporaties. Daarbij wordt er rekening mee gehouden, dat in de sector een reductiedoelstelling ligt van 20% van de bedrijfskosten ten opzichte van 2013. Dit betekent een forse bezuiniging van 400.000. De realisatie van deze doelstelling hangt nauw samen met de keuzes en afspraken op het gebied van een mogelijke fusie. Ook hier verwijzen wij u naar eerdere teksten m.b.t. de fusie en benchmark. In 2016 is in de begroting een uitgewerkte bezuiniging -naast die van een mogelijke samenwerking- van 100.000 opgenomen. De veelvuldig genoemde nieuwe regels (Nieuwe Woningwet) vragen heel veel aandacht in 2015. Er is een plan van aanpak opgesteld voor de verwachte verplichte scheiding Daeb/niet-Daeb (sociaal/commercieel). De voortgang van het plan moet, na duidelijkheid over de nieuwe wet, nauwgezet gevolgd worden. In het najaar van 2015 is het plan uitgebreid besproken met de Raad van Toezicht. In 2016 wordt de uitwerking besproken met de Huurdersvereniging en de gemeente en vervolgens wordt het ingediend worden bij de minister. Ons toekomstbeleid voor de woningportefeuille moet waarschijnlijk bijgesteld worden. Het portefeuillebeleid is bijgesteld op basis van de jongste toekomstige verwachtingen. Er worden 100 woningen gerenoveerd in plaats van gesloopt en ze worden behouden in het sociale huursegment (met het oog op de gezinsverdunning en de extra behoefte aan sociale huurwoningen). Hierdoor worden ook minder woningen gebouwd in het duurdere huursegment. Uit de nieuwe Woningwet volgt ook een aantal aanpassingen op het gebied van besturing, toezicht en governance. Deze worden na inwerkingtreding van de Woningwet vastgesteld en -waar van toepassing- vertaald in diverse reglementen. Er is een actielijst opgesteld met nieuw uit te werken statuten, codes etc. De eerste aanpassingen zijn tijdig doorgevoerd. Op grond van de nieuwe wet dient de waardering van ons vastgoed in de jaarrekening te worden bepaald op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Daarom wordt eind 2014/begin 2015 ons bezit getaxeerd. De voorbereidingen voor de nieuwe waardering zijn gestart. Deze worden doorgevoerd bij de in te dienen prognoses voor de toezichthouders en de jaarrekening 2016, omdat de marktwaarde nog niet toegepast mag worden op de gekozen grondslag en methodiek. 12
Hoofdstuk 1 BESTUURSVERSLAG De uitkomsten worden, als onderdeel van het optimaliseren van de vastgoedsturing, benut om het zogeheten assetmanagement vorm te geven. Oftewel, hoe zetten wij onze financiële middelen beleidsmatig optimaal in om zo ons maatschappelijk effect zo groot mogelijk te laten zijn. Als sturingsmiddel wordt hierbij het Driekamermodel van hoogleraar Conijn/Ortec gehanteerd. Met het oog op de voorziene fusie inmiddels samenwerking is de uitwerking van assetmanagement opgeschort. Wel heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk met ondersteuning van Ortec meegedaan aan de ontwikkeling van een transparant jaarverslag. Dit is besproken in het najaar van 2015 met de Raad van Toezicht. Geconcludeerd werd dat het rapport nuttig kan zijn voor een themabijeenkomst met de Raad van Toezicht. Voor verdere externe verspreiding is het rapport te specialistisch. Als laatste moet als gevolg van de nieuwe wet het begrotingsproces in 2016 met enkele maanden vervroegd worden. De wettelijke bijstelling van de begrotingsbehandeling werd opgeschort naar 2017. Het eerder ingezette proces met betrekking tot de risicobeheersing wordt door de coördinator financiën doorontwikkeld. De procesbeschrijvingen zijn geoptimaliseerd en er hebben audits plaatsgevonden. Ook de administratieve organisatie is vastgelegd. De interne controlemaatregelen worden bewaakt en waar nodig aangescherpt. De belangrijkste risico s zijn benoemd en de beheersingsmaatregelen worden getoetst. Nieuwe regelgeving en eisen van het Waarborgfonds, Centraal Fonds en Richtlijn voor de Jaarverslaggeving worden zo efficiënt mogelijk toegepast. Alle van toepassing zijnde regelingen zijn nagekomen. Om goed inzicht te hebben in de diverse effecten van bepaalde beleidsvoornemens, is het gewenst die snel te kunnen simuleren. De Vabi beleidssimulatie (ook in gebruik voor de complexbeheerplannen) wordt in 2015 daarvoor ingezet. De beleidscyclus, die nodig is om het proces van denken naar doen vorm te geven, wordt in het voorjaar 2015 vastgesteld. De doorontwikkeling van dit model heeft meer tijd in beslag genomen. Begin 2016 zijn de complexbeheerplannen afgerond. In vervolg op de invoering van het Document Management Systeem (digitalisering archief en documenten) wordt in 2015 onderzocht of het ontwikkelen van een zogenoemd klantenportal en/of leveranciersportal tot toegevoegde waarde en efficiëntie leidt. Met het oog op de fusievoornemens en vervolgens de samenwerking is het onderzoek naar de ontwikkeling van een klantenportal opgeschort. Het aanbestedingsbeleid zoals ingevoerd in 2014 zal verder worden geoptimaliseerd. Deze actie heeft plaatsgevonden. Zo zijn onder andere de dakrenovaties en het buitenschilderwerk meervoudig aanbesteed. In 2016 wordt een vervolgstap gemaakt. Het proces niet planmatig onderhoud en het reparatieverzoekenproces zijn nader geanalyseerd. Het reparatieverzoekenproces en de klantwaarde worden in 2016 op basis van deze analyse geoptimaliseerd. Eind 2015 is een contract gesloten met Mainplus. Hierdoor valt efficiencyresultaat te behalen binnen het proces dat start bij een onderhoudsmelding en eindigt bij de factuurafhandeling en rapportage. De optimalisatie wordt per 1 maart 2016 geconcretiseerd. 1.8 Bestuurssamenstelling, -vergaderingen en -besluiten 13
Hoofdstuk 1 BESTUURSVERSLAG Samenstelling van het bestuur Het bestuur werd ook in 2015 gevormd door de heer Vincent van Luit, directeur-bestuurder. In de Governancecode Woningcorporaties is opgenomen dat bestuurders van woningcorporaties in drie jaar tijd 108 PE-punten dienen te behalen. Dit is gebaseerd op 108 studiebelastingsuren, zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder. Voor 2015 heeft het bestuur het volgende aantal PE-punten behaald: Naam Aantal behaalde PE punten over 2015 Minimaal aantal te behalen punten in 2016/2017 Dhr. V. van Luit 59 49 Bestuursvergaderingen en -besluiten In de maandelijkse MT-vergaderingen tussen de directeur en de coördinatoren worden de bestuursbesluiten geagendeerd en besproken. De belangrijkste onderwerpen en besluiten uit dit overleg zijn: Het jaarverslag 2014 werd vastgesteld. Diverse notities m.b.t. de toekomststrategie en fusievoornemens zijn besproken en ter discussie doorgestuurd naar de Raad van Toezicht en de Algemene Ledenvergadering. V vervolgbesprekingen met betrekking tot samenwerking zijn gestart. Het aanbestedingsplan technische dienst 2015 is vastgesteld. Vier kwartaalrapportages zijn besproken en vastgesteld. De fasedocumenten zoals genoemd in het jaarplan zijn vastgesteld. Diverse primaire processen zijn vastgesteld. Het huurverhogingsbeleid per 1 juli 2015 is vastgesteld. De uitbesteding van het dagelijks onderhoud is uitgebreid besproken en de contractuele afhandeling is geëffectueerd. De begroting 2016 en de daarin opgenomen bezuinigingen en de meerjarenbegroting 2017-2025 zijn vastgesteld. De DPI en DVI ten behoeve van het WSW en CFV zijn goedgekeurd. De definitieve acte m.b.t. een activa/passiva transactie met de Stichting Kerverland is besproken en vastgesteld. De Woonvisie van de gemeente en concept prestatieafspraken zijn uitgebreid besproken. De oprichting van de Huurdersvereniging en het convenant zijn goedgekeurd. Het treasury jaarplan 2016 is vastgesteld. Besloten is de waardering op actuele basis (marktwaarde) uit te stellen tot 2016. De voorbereidingen met externe begeleiding zijn gestart. Het treasurystatuut is aangepast en opnieuw vastgesteld. Het investeringsstatuut is geactualiseerd en opnieuw vastgesteld. 1.9 Verklaring van het bestuur 14
Hoofdstuk 1 BESTUURSVERSLAG Het bestuur van Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2015 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Toezicht. In de vergadering van 10 mei 2016 van de Raad van Toezicht zijn de jaarstukken besproken in aanwezigheid van Baker Tilly Berk accountants. Daarnaast is kennis genomen van de bevindingen van de accountant en de daarop door hem afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond daarvan heeft de Raad van Toezicht dit bestuursbesluit goedgekeurd. In het kader van artikel 26.2 g van het BBSH verklaart het bestuur dat de middelen van Woningbouwvereniging Reeuwijk uitsluitend zijn besteed in het belang van volkshuisvesting. Reeuwijk, 10 mei 2016 Vincent van Luit Directeur-bestuurder In de vergadering van 8 juni 2016 neemt de Algemene Ledenvergadering kennis van het bestuursbesluit en de goedkeuring van de Raad van Toezicht. Op basis daarvan wordt voorgesteld, dat ook de Algemene Ledenvergadering het jaarverslag en de jaarrekening goedkeurt. 15
HOOFDSTUK 2 VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT 2
Hoofdstuk 2 VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT Dit verslag beschrijft hoe de Raad van Toezicht haar taken en verantwoordelijkheden in 2015 heeft ingevuld. De Raad handelt daarbij conform de Governancecode Woningcorporaties welke op 23 april 2015 is aangenomen. Deze code telt 5 principes welke de Raad volgt. Principe 1: Principe 2: Principe 3: Principe 4: Principe 5: Leden van bestuur en RvT hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht Bestuur en RvT zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af Bestuur en RvT zijn geschikt voor hun taak Bestuur en RvT gaan in dialoog met belanghebbende partijen Bestuur en RvT beheersen de risico s verbonden aan hun activiteiten De Raad heeft kennis genomen van het per 1 januari 2014 geldende besluit Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 en de Wet verlaging bezoldigingsmaximum WNT die per 1 januari 2015 van toepassing is en handelt daar ook naar. 2.1 Governance structuur van Woningbouwvereniging Reeuwijk Woningbouwvereniging Reeuwijk is een vereniging. Sinds 1 september 2011 kent de vereniging nieuwe statuten. Daarin zijn de taken en bevoegdheden van de Algemene Ledenvergadering benoemd. De belangrijkste taken zijn de goedkeuring van de jaarrekening en het jaarverslag alsmede het benoemen van de leden van de Raad van Toezicht. Door de inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet is de benoeming van leden van de Raad van Toezicht per 1 juli 2015 vervallen. De statuten vermelden eveneens de taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht. Deze zijn onder andere het goedkeuren van bestuursbesluiten inzake de vaststelling van de begroting, het vaststellen van het jaarverslag en de jaarrekening, het vaststellen van beleidsplannen, het doen van investeringen en het aantrekken van geldleningen. Ook het benoemen van het bestuur en het vaststellen van het bezoldigingsbeleid zijn bevoegdheden van de Raad van Toezicht. De uitwerking van de taken en bevoegdheden is vastgelegd in het Reglement Raad van Toezicht. Dit reglement is door de Raad van Toezicht in 2011 vastgesteld en is evenals de profielschets van de Raad van Toezicht en de statuten op de website van Woningbouwvereniging Reeuwijk geplaatst.. Het bestuur van de vereniging bestaat sinds september 2011 uit één directeur-bestuurder. Ook de bevoegdheden van de directeur-bestuurder staan vermeld in de statuten. De directeur-bestuurder heeft, voor het nemen van een aantal in de statuten beschreven besluiten, de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht nodig. Mede daartoe zijn afspraken tussen de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder beschreven in een convenant. Ook dit convenant staat op de website van de vereniging. Met de komst van de nieuwe Woningwet zullen de statuten en de bijbehorende regelementen in 2016 worden aangepast. 17
Hoofdstuk 2 VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT 2.2 Samenstelling, profiel, commissies en rooster van aftreden van de Raad van Toezicht De samenstelling van de Raad van Toezicht is gedurende 2015 niet gewijzigd. De Raad bestaat uit vijf leden: Naam Geboorte -jaar Functie Deskundigheids-gebied Beroep Nevenfuncties Dhr. W. Gestel 1947 Voorzitter Volkshuisvesting Pensioen Geen Dhr. C. J. M. Karsten 1955 Vicevoorzitter Volkshuisvesting en vastgoed Zelfstandige - Voorzitter Raad van Toezicht SONOR - Vicevoorzitter Raad van Toezicht Rijnhart Wonen - Voorzitter Bezwaren commissie Huiszvesting regio Rotterdam - Directeur-bestuurder a.i. Bernardus Wonen per 22 september 2014. Dhr. P.J.C. van Aart 1972 Lid Financiën Mw. C. A. Heij 1978 Lid Mw. C. W. Bezemer-van Bergeijk 1940 Lid Financiën, lokaal huurders netwerk Wonen en zorg, lokaal huurders netwerk Algemeen directeur Gunnebo Nederland b.v. Accountant administratie - consulent Pensioen - lid Raad van Commissarissen Rabobank RV - Voorzitter Hervormde Bezoekdienst Sluipwijk De Raad van Toezicht kent een profielschets welke in 2011 is herijkt. Naast de algemene kwaliteiten die gelden voor alle leden van de Raad (waaronder het hebben van affiniteit met de doelgroep, analytisch vermogen en het hebben van ervaring in besluitvormingsprocessen), dienen op grond van deze profielschets de volgende aandachtsgebieden binnen de Raad aanwezig te zijn: - volkshuisvestelijk/vastgoedontwikkeling; - betrokkenheid bij de doelgroep; - zorg en welzijn; - financieel-economisch; - juridisch/bestuurlijk; - personeel en organisatie; - marketing en communicatie. Deze aandachtsgebieden zijn in de profielschets uitvoering omschreven. De Raad meent dat in de huidige samenstelling deze aandachtsgebieden voldoende in de Raad aanwezig zijn. Hiernaast acht de Raad het van belang dat enkele leden een maatschappelijke binding hebben met het werkgebied (Reeuwijk). In de persoon van mevrouw Heij en mevrouw Bezemer-van Bergeijk is deze binding voldoende in de Raad verankerd. In overeenstemming met de statuten zijn de leden van de Raad benoemd voor een periode van 4 jaar. In tegenstelling tot de statuten is op grond van de governancecode slechts eenmaal herbenoeming voor een periode van 4 jaar mogelijk. De Raad heeft in haar reglement reeds vastgelegd, dat ze in deze de governancecode volgen. De leden van de Raad van Toezicht kunnen dan ook maximaal één keer worden herbenoemd. Mevrouw C.A. Heij was op 1-1-2016 aftredend. Zij is op bindende voordracht van de Raad van Toezicht op 9 december 2015 door de Huurdersvereniging herbenoemd. De goedkeuring van de herbenoeming door de Autoriteit Woningcorporaties vond op 01-02-2016 plaats. 18
Hoofdstuk 2 VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT Rooster van aftreden van de Raad van Toezicht per 31 december 2015: Naam Benoemd per Herbenoemd per Aftredend per Dhr. W. Gestel 01-01-2010 01-01-2013 01-01-2017 Dhr. C.J.M. Karsten* 01-07-2010 01-07-2014 Afgetreden per 31-12-2015 Dhr. P.J.C. van Aart 01-01-2010 01-01-2014 01-01-2018 Mw. C.A. Heij** 23-11-2011 01-01-2016 01-01-2020 Mw. C. W. Bezemer** 23-11-2011 01-01-2015 01-01-2019 * De heer Karsten heeft gezien zijn contractverlenging als interim-directeur bij een collega woningcorporatie i.v.m. de nieuwe Woningwet moeten besluiten zijn functie als lid te beëindigen per 31-12-2015. ** (her)benoemd op voordracht van huurders(vereniging). De Raad van Toezicht kent een remuneratiecommissie, bestaande uit de voorzitter en de vicevoorzitter. De commissie draagt zorg voor het bezoldigingsbeleid en de beoordeling van het bestuur. De Raad acht het instellen van een auditcommissie bij Woningbouwvereniging Reeuwijk niet noodzakelijk. 2.3 Informatieverzameling door de Raad Via tal van bronnen verkreeg de Raad in 2015 informatie, die noodzakelijk is om haar toezichthoudende rol voldoende in te vullen. Uiteraard volgen de leden van de Raad alert de voorstellen en maatregelen van de landelijke, de regionale en de lokale overheid met betrekking tot wonen en de mogelijke gevolgen daarvoor voor Woningbouwvereniging Reeuwijk. Dit gebeurt onder andere via de informatievoorziening van de Vereniging van Toezichthouders in de Volkshuisvesting en via de nieuwssite en het magazine van branchevereniging Aedes. Via de werkorganisatie wordt de Raad uitstekend op de hoogte gehouden van relevant nieuws in de lokale pers. Een beeld van het gevoerde beleid van Woningbouwvereniging Reeuwijk, de bereikte resultaten en de relevante (markt) ontwikkelingen vormde de Raad zich door: Informatie van het bestuur. Onder andere zijn in 2015 geagendeerd en besproken: het jaarverslag 2014, de begroting, het jaarplan 2016 en de per vergadering schriftelijk verstrekte informatie van de bestuurder. Investeringsbesluiten werden goed gedocumenteerd aan de Raad voorgelegd. Belangrijk voor de informatievoorziening zijn de vier besproken kwartaalrapportages over de voortgang van de voorgenomen activiteiten met aandacht voor bestedingsbudgetten, de projectontwikkeling, de liquiditeitsprognose en treasury activiteiten. Informatie van de accountant: het jaarverslag is besproken in aanwezigheid van de accountant; het verslagvan bevindingen bij de jaarrekening en de rapportage over de interim controle is besproken in de Raad. Informatie van de accountant. Het jaarverslag is besproken in aanwezigheid van de accountant. Het verslag van bevindingen bij de jaarrekening en de rapportage over de interim controle is besproken in de Raad. Informatie vanuit het CFV (o.a. Toezichtbrief, Corporatie in Perspectief) en vanuit het WSW (o.a. borgingsplafond) alsmede de Oordeelsbrief 2013 van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. De Raad was steeds grotendeels voltallig aanwezig op de vijf Algemene Ledenvergaderingen in april, juni, september, oktober en december 2015. Enkele leden van de Raad hebben diverse actualiteitenseminars bijgewoond. Bijna de voltallige Raad heeft de ledenbijeenkomsten inzake de eventuele fusie met Mozaïek Wonen bijgewoond. De Raad van Toezicht heeft verschillende sessies gehad met adviseurs inzake het (uiteindelijk afgebroken) fusietraject. De Raad van Toezicht was vertegenwoordigd bij de officiële start van de bouw project Westveen II 19
Hoofdstuk 2 VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT (4 februari), het Open Huis van het Thomashuis en de Herbergier (4 juli) en de officiële opening van de Maximalocatie (27 augustus). De Raad is van mening dat zij gedurende 2015 voldoende in de diepte en de breedte is geïnformeerd en die informatie voldoende heeft besproken om het toezicht adequaat in te vullen. 2.4 Permanente Educatie Intern toezichthouders van corporaties, die lid zijn van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), dienen in twee jaar tijd 10 PE-punten te behalen. Dit is gebaseerd op 10 studiebelastingsuren, zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder. Naam Aantal behaalde PE punten over 2015 Minimaal aantal te behalen punten in 2016 Dhr. W. Gestel 9 1 Dhr. C. J. M. Karsten 6 Dhr. P.J.C. van Aart 9 1 Mw. C. A. Heij 3 7 Mw. C. W. Bezemer 6 4 2.5 Toezichtkader van de Raad Het kader voor het uitoefenen van de toezichtstaak van de Raad is in 2015 gevormd door de statuten. Ter zake doen de wet- en regelgeving (waaronder het BBSH, vervolgens BTIV), de door Woningbouwvereniging Reeuwijk onderschreven Aedescode, het ondernemingsplan Werken aan de veranderde woningbehoefte, de begroting 2015 met daarin beschreven de voorgenomen activiteiten gedurende 2015 en ten slotte de elementaire beginselen van goed ondernemerschap. Op grond van dit kader beoordeelt de Raad in ieder geval de bestuursbesluiten inzake de realisatie van volkshuisvestelijke doelen, de continuïteit van Woningbouwvereniging Reeuwijk, de risico s die verbonden zijn aan de activiteiten van de vereniging, de opzet en werking van interne beheersings- en controlesystemen, het kwaliteitsbeleid, de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording, de financiële verslaggeving en het naleven van wet- en regelgeving. 2.6 Vergaderingen en besluitvorming van de Raad De Raad van Toezicht is in het afgelopen jaar acht maal in een reguliere vergadering bijeen geweest. Het bestuur was hierbij steeds aanwezig. Zonder aanwezigheid van het bestuur heeft de Raad op 9 december 2015 haar eigen functioneren geëvalueerd. De Raad van Toezicht heeft in 2015 de volgende belangrijkste besluiten genomen: Met betrekking tot het functioneren van de vereniging en de Raad van Toezicht: Het doen van een voordracht voor de herbenoeming van mevrouw Heij. Met het oog op het realiseren van de doelstellingen van de vereniging: goedkeuring bijgestelde bedrijfsbegroting 2015; goedkeuring beleid inzake de huurverhoging 2015; goedkeuring start onderzoek naar een fusie met Mozaïek Wonen; goedkeuring van enkele fasedocumenten voor nieuwbouwinvesteringen; 20
Hoofdstuk 2 VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT betrokken bij voorgenomen -maar niet doorgezette- fusie met Mozaïek Wonen; het goedkeuren van de begroting en het jaarplan 2016; het goedkeuren van het Treasury jaarplan 2016. Vanwege de continuïteit van de vereniging en het beperken van risico s: het goedkeuren van het jaarverslag en de jaarrekening 2014; goedkeuren van het aangepaste Treasury- en Investeringsstatuut. De Raad heeft geen enkel (voorgenomen) besluit van het bestuur niet goedgekeurd. 2.7 Algemeen oordeel van de Raad De woningcorporatie heeft in 2015 goed gefunctioneerd. De diverse oordeelsbrieven, van o.a. CFV (toezichtbrief), van het WSW (o.a. borgingsplafond), van het Ministerie van BZK (Oordeelsbrief 2014), waren eveneens als het accountantsrapport van Baker Tilly Berk, allen positief. Het afgelopen jaar is gewerkt aan het fusievoorstel met Mozaïek Wonen. De doelstellingen van deze fusie waren enerzijds kostenbesparingen en anderzijds de kwetsbaarheid van onze kleine organisatie. Het fusievoorstel is, na diverse voorlichtings- en inloopavonden, echter door de leden afgewezen. Hierna zijn door de directie voorstellen uitgewerkt om de kosten in de begrotingen van de komende jaren verder te drukken. Met betrekking tot de omvang van de organisatie worden nog verdere opties onderzocht. De volkshuisvesting blijft veranderen. De toekomstige veranderingen, zoals de druk op de operationele kosten en de opgave binnen het woningbezit met betrekking tot vernieuwing en renovatie, zijn opdrachten voor de komende jaren die uiterste aandacht behoeven van de organisatie. De Raad is van mening dat Woningbouwvereniging Reeuwijk op een goede manier anticipeert op de veranderingen in de volkshuisvesting en de huisvesting van onze doelgroepen. De Raad is ook zeer verheugd met de oprichting van de Huurdersvereniging Reeuwijk. De directie deelt op basis van de Overlegwet de nodige stukken en voert gesprekken op het gebied van het volkshuisvestelijk beleid. Tevens is de samenwerking met de stakeholders, zoals de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, verder uitgewerkt en verbeterd. Hetgeen tot uitdrukking komt in de gepresenteerde Woonvisie en de daarmee samenhangende prestatieafspraken binnen het werkgebied. 2.8 De Raad als werkgever De Raad functioneert als werkgever voor de directeur-bestuurder. Dit is sinds 1 september 2011 de heer V. van Luit. De Raad van Toezicht stelde in 2011 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van de heer Van Luit vast. Deze zijn passend binnen de destijds geldende Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties. De belangrijkste afspraken over de beloning zijn: een functiecontract (dus geen overeengekomen arbeidsduur), een contract voor de duur van vier jaar, inschaling in functiegroep B, een vast salaris, geen variabele beloning, ontwikkeling van het vaste salaris op basis van een beoordeling door de Raad van Toezicht en een maximale waarde van een leaseauto van 40.000. Met de inwerkingtreding van de WNT begrenst deze uiteraard het bezoldigingsbeleid en hanteert de Raad van Toezicht de daarbij behorende overgangsregeling. In juni 2015 is door de remuneratiecommissie een benoemingsvoorstel opgesteld voor een hernieuwde aanstelling van de heer V. van Luit. De Raad van Toezicht heeft dat voorstel geaccordeerd. Daarmee heeft de directeur-bestuurder een aanstelling voor onbepaalde tijd en een beloning conform het maximum van de WNT behorende bij de grootteklasse (b) van onze corporatie. Over het boekjaar 2015 bedraagt de honorering van de directeur bestuurder 100.595 (inclusief werkgeversbijdrage aan de pensioenpremie en belaste kostenvergoedingen). De directeur-bestuurder neemt verplicht deel aan de pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woningbouwvereniging Reeuwijk houdt van de maandelijkse premie voor deze voorziening een percentage in op het maandloon van de directeurbestuurder. Dit stemt overeen met het percentage van werknemers op wie de CAO Woondiensten van toepassing is. Ook de overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. 21
Hoofdstuk 2 VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT Over 2015 heeft het bestuur de volgende beloning ontvangen: Naam Periodiek loon Variabele beloning (belast en onbelast) Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremie werkgever) Uitkeringen bij beëindiging dienstverband Totaal Verstrekte leningen / voorschotten / garanties V. van Luit 83.950* - 16.707-100.656 - * bestaande uit brutosalaris ( 73.212), vakantiegeld ( 6.040) en fiscale bijtelling auto ( 4.697) Jaarlijks vindt er een beoordelingsgesprek plaats door de remuneratiecommissie met de directeur-bestuurder. De remuneratiecommissie heeft in december dit beoordelingsgesprek gevoerd, nadat het functioneren van de heer Van Luit op 17 november 2015 in de voltallige Raad was besproken. De Raad heeft geoordeeld dat de directeur-bestuurder in 2015 wederom goed heeft gefunctioneerd. Zijn salaris is gekoppeld aan het maximum van de WNT behorend bij onze omvang en wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van een door de minister vast te stellen indexering. De Raad van Toezicht heeft vastgesteld, dat de directeur-bestuurder onafhankelijk binnen de organisatie werkt. De heer Van Luit vervult geen bezoldigde of onbezoldigde relevante nevenfuncties. 2.9 Honorering van de Raad Begin 2015 heeft de Raad besloten de honorering per 1 januari 2015 aan te passen naar 5.000 (ex BTW) voor de voorzitter en naar 4.000 (ex BTW) voor de leden. Deze honorering valt ruimschoots binnen de maximale honorering, die is toegestaan op grond van de Wet verlaging bezoldigingsmaximum WNT, die per 1 januari 2015 van toepassing is. De vastgestelde honorering is nog geen 50% van wat op grond van deze wet maximaal is toegestaan. Op 9 december 2015 heeft de Raad besloten deze vergoeding in 2016 te continueren. 2.10 Governance Code en zelfevaluatie Woningbouwvereniging Reeuwijk onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en de algemeen verbindende verklaring daarvan. De Raad meent volledig conform de code te functioneren. Op 9 december 2015 vond de zelfevaluatie van de Raad plaats. De Raad concludeerde dat de Raad een goede samenstelling (diversiteit) kent die passend is bij Woningbouwvereniging Reeuwijk, dat de onderlinge verhoudingen goed zijn (zakelijk, eerlijk en transparant) en dat de verhouding met de bestuurder goed is (over en weer waardering). In 2015 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen bij het bestuur of bij de leden van de Raad. Er deden zich in 2015 geen transacties voor waarbij tegenstrijdige belangen van de bestuurder, de Raad van Toezicht en/of de externe accountant speelden, die van materiële betekenis zijn voor Woningbouwvereniging Reeuwijk en/of voor de betreffende bestuurder, de Raad van Toezicht en/of de externe accountant. Er waren geen verdere aandachtspunten. 2.11 Verklaring van de Raad van Toezicht Conform de statuten van Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft de Raad van Toezicht aan Baker Tilly Berk opdracht verstrekt om de jaarrekening 2015 en het jaarverslag 2015 te onderzoeken. Het accountantsrapport is in de vergadering van 10 mei 2016 door de Raad van Toezicht met de accountant besproken. De accountant heeft in de vergadering een toelichting gegeven op de belangrijkste zaken en er is kennisgenomen van de door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond hiervan heeft de Raad van Toezicht de jaarrekening en het jaarverslag goedgekeurd. De Raad van Toezicht verklaart tevens, dat alle leden volledig onafhankelijk hebben gefunctioneerd. De Raad is van mening dat het intern toezicht in 2015 naar beste kunnen en op goede wijze is ingevuld. De Raad van Toezicht spreekt zijn waardering uit voor de inzet van de bestuurder en alle medewerkers voor hun inzet in het afgelopen jaar. Reeuwijk, 10 mei 2016. W. Gestel (voorzitter) P. van Aart (lid) (vice-voorzitter) C.W. Bezemer (lid) C.A. Heij (lid) 22
HOOFDSTUK 3 VERENIGING, CONTACTEN, PERSONEEL EN ORGANISATIE 3
Hoofdstuk 3 VERENIGING, CONTACTEN, PERSONEEL EN ORGANISATIE Algemeen Woningbouwvereniging Reeuwijk is opgericht op 26 oktober 1961. Bij Koninklijk Besluit van 25 augustus 1972, nummer 156, is de toelating van de vereniging als instelling bedoeld in artikel 70 van de Woningwet gehandhaafd. De Vereniging is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 29013498. 3.1 Leden De vereniging kent leden die huren en leden die niet huren: 31-12-2015 31-12-2014 Leden/ huurders 267 202 Leden/ niet-huurders 37 57 Totaal 304 259 In 2015 zien we onder de huurders een behoorlijke toename van het aantal leden. Een verklaring hiervan is het fusieonderzoek, dat heeft plaats gevonden in 2015 tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen en daarmee de voorgenomen stemming om de vereniging om te zetten in stichting. Alleen geregistreerde leden konden hun stem uitbrengen. Betrokken huurders besloten van hun stemrecht gebruik te maken door lid te worden van de vereniging. Bij nieuw af te sluiten huurcontracten worden de nieuwe bewoners geattendeerd op het feit, dat zij lid kunnen worden van de vereniging en op welk gebied zij invloed kunnen uitoefenen. De contributie bedraagt 3 per jaar. Huurders die geen lid zijn worden overigens wél uitgenodigd voor de ledenvergaderingen. Bij besluitvorming in de ledenvergaderingen wordt duidelijk onderscheid gemaakt: als leden moeten stemmen zijn huurders/niet leden uitgesloten van stemming; als huurders moeten stemmen zijn leden/niet huurders uitgesloten van stemming. 3.2 Contacten met andere organisaties Naast de intensieve contacten met de gemeente en collega corporatie Mozaïek Wonen vermelden wij onderstaand de lidmaatschappen en overige contacten met andere organisaties: Wij zijn aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties. Vanaf 2012 zijn we lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). We zijn aangesloten bij het MKW, een platform voor kleine en middelgrote woningcorporaties. De directeur-bestuurder is lid van het bestuur. De doelstellingen van het MKW zijn het bevorderen van de erkenning van het bestaansrecht van middelgrote en kleine woningcorporaties, het behartigen van de gemeenschappelijke belangen, het bijdragen aan de werkkwaliteit van de deelnemers en het zichtbaar profileren van de kleine en middelgrote corporaties richting Aedes. Intensieve samenwerking met de Welzijnsstichting Kerverland voor de nieuwbouw van 28 seniorenappartementen ter vervanging van oud-kerverland en de realisering van de Huiskamer van Waarder. Directeurenkring kleine corporaties Zuid-Holland. Andere (maatschappelijke) organisaties waarmee we samenwerken zijn: Vierstroom; voor de alarmopvolging die de woningbouwvereniging aanbiedt aan huurders. Kindercentrum Waarder; huurder van de Buiten Schoolse Opvang in de Maximalocatie. VVE Maximalocatie; als eigenaar van 12 woningen en een BSO in dit pand zijn wij vertegenwoordigd in het bestuur. VVE Paviljoen Miereakker; als eigenaar van 17 woningen zijn wij vertegenwoordigd in het bestuur. 24
Hoofdstuk 3 VERENIGING, CONTACTEN, PERSONEEL EN ORGANISATIE VVE Midi Winkelcentrum Driebruggen; als eigenaar van circa de helft van de commerciële ruimten zijn wij vertegenwoordigd in het bestuur. De Drie Notenboomen; exploitant van Thomashuizen en Herbergiers. Stichting MFA s de Wiericke; de woningbouwvereniging voert het technisch beheer van de MFA in de Oude Tol. De partners mede uit het signaleringsoverleg; Kwadraad (maatschappelijk werk en buurtbemiddeling), GGD (meldpunt zorg en overlast), gemeente Bodegraven-Reeuwijk, Sociaal Team, Mozaïek Wonen en de wijkagenten. Welzijn-Zorg-Wonen; platform met diverse welzijnspartijen, zorginstanties en de beide woningcorporaties. Buurtzorg Reeuwijk Bibliotheek de Ronde Venen Zorgpartners Midden-Holland Wijkteams van de verschillende kernen Reeuwijk-Dorp, Reeuwijk-Brug West, Reeuwijk-Brug Oost, Reeuwijk- Sluipwijk, Driebruggen en Waarder. Een aantal medewerk(st)ers neemt deel aan platforms voor functionarissen in vergelijkbare functies bij corporaties. 3.3 Werkorganisatie Per 31 december 2015 waren negen personen in loondienst en was één medewerker ingehuurd. Het aantal uren per week van de medewerkers in loondienst varieert van 4 tot 36. De formatie bedraagt 7,11 voltijds functieplaatsen (fte) van 36 uur. Alle functies, behalve die van de directeur-bestuurder, zijn conform de CAO Woondiensten gewaardeerd volgens het CATS-systeem. De medewerkers zijn ingeschaald in de schalen D t/m K. Organisatieschema Algemene Ledenvergadering Raad van Toezicht Directeur-Bestuurder Stafmedewerker (interim) Woondiensten Technische dienst Financiën Het kenmerk van de organisatie van Woningbouwvereniging Reeuwijk is een platte organisatie met een eenhoofdige directie met drie afdelingen en een stafmedewerker. De lijnen binnen de kleine organisatie zijn kort en de focus van de organisatie ligt op de huurder. 25
HOOFDSTUK 4 OMVANG EN KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT 4
Hoofdstuk 4 OMVANG EN KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT 4.1 Omvang en leeftijdsopbouw van het woningbezit Toevoegingen en verkopen In 2015 zijn er 5 woningen en 1 erfpachtgrond verkocht. In totaal zijn er vanaf 2010 nu 34 woningen van ons bestaand bezit verkocht. De doelstelling van vier verkopen per jaar is ruimschoots gehaald. De totale verkoopopbrengst bedroeg 817.000 (2014: 979.000). Toegevoegd aan het bezit zijn: - 5 nieuwbouwappartementen Miereakker - 28 nieuwbouwappartementen Maximalocatie, waarvan 4 niet-daeb - 2 zorgondernemerswoningen bij de 16 cliëntkamers Herbergier en 9 cliëntkamers Thomashuis, die in het voormalige gemeentehuis Reeuwijk zijn gerealiseerd. De verdeling van het woningbezit over de verschillende woonkernen is als volgt: - Driebruggen 121 - Reeuwijk-Brug inclusief Sluipwijk 781 - Reeuwijk-Dorp 67 - Waarder 115 1.084 Vijf woningen zijn specifiek aangepast voor mindervaliden. Overig onroerend goed: een buitenschoolse opvang van Kindercentrum Waarder in Waarder, een fysiotherapieruimte aan t Kerkestuk in Reeuwijk Brug, een medisch centrum van circa 900 m2 aan de Kaarde in Reeuwijk-Brug, een zogenaamde dorpswinkel aan de Kerkweg in Driebruggen, de woningbouwvereniging is ook eigenaar van haar kantoor aan het Koningin Wilhelminahof 6 in Reeuwijk-Brug, gemeenschappelijke ruimte Huiskamer van Waarder in het gebouw Maximalocatie deelplan 2 in Waarder, Fysiotherapie en Fitness Maxima in de plint van Maximalocatie deelplan 2 in Waarder, kantoorruimte Schakel Advies in de plint van Maximalocatie deelplan 2 in Waarder. In 2015 en in voorgaande jaren is zowel het product Koopgoedkoop, als Koopgarant toegepast. Momenteel heeft onze vereniging nog het eigendom van de grond onder 28 woningen, welke met Koopgoedkoop in erfpacht is uitgegeven. Drie woningen zijn verkocht op basis van de Koopgarantregeling, waarvoor een terugkoopverplichting geldt. Bouwjaar woningbezit 350 300 250 200 150 100 50 0 <1945 1945-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2015 27
Hoofdstuk 4 OMVANG EN KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT 4.2 Beheer voor derden In 2015 had Woningbouwvereniging Reeuwijk voor de gemeente Bodegraven-Reeuwijk twee woningen in beheer; we innen de huurpenningen en we dragen zorg voor het reguliere onderhoud. Daarnaast verzorgen we het technisch beheer van het multifunctionele complex De Oude Tol (namens de Stichting MFA s De Wiericke). Hierin zijn drie scholen, een kinderdagopvang, de GGD en een naschoolse opvang gevestigd. Alle woningen en gebouwen bevinden zich binnen het statutaire werkgebied; de gemeente Bodegraven- Reeuwijk. Meer specifiek zijn dit de kernen Reeuwijk-Brug, Reeuwijk-Dorp, Sluipwijk, Waarder en Driebruggen. Conform de nieuwe woningwet zijn de contracten voor het beheer voor derden per 1 januari 2016 opgezegd. 4.3 Nieuwbouwontwikkelingen Onderstaand geven wij een overzicht van de opgeleverde nieuwbouwprojecten, de projecten in uitvoering en de projecten in voorbereiding. De woningbouwprojecten vormen een goede invulling van ons strategisch voorraadbeleid. Opgeleverd: Miereakker Reeuwijk In samenwerking met de gemeente en Top Vastgoed is op 14 maart 2013 gestart met de herontwikkeling van het winkelcentrum Miereakker, gesitueerd aan de Miereakker in Reeuwijk- Brug Oost. Het nieuwe winkelcentrum met de appartementen is door De Vries en Verburg gebouwd. Per 1 augustus 2014 zijn de eerste 12 huurwoningen boven dit prachtige nieuwe winkelcentrum van Top Vastgoed afgenomen en door ons verhuurd. Zeven woningen zitten in de sociale klasse en vijf (incl. één met MIVA aanpassingen) in de vrije sector huur. Eind 2014 zijn nog eens vijf woningen afgenomen voor verhuur met een sociale huurprijs. Voor twee huurders is de 10% regeling (voor middeninkomens toe te wijzen woningen in de sociale huur) toegepast. Deze toewijzingen vallen echter als gevolg van de ingangsdatum in januari 2015 in het boekjaar 2015. Wij nemen deel in het VVE bestuur voor de ondersplitsing van de 30 koop/huurappartementen (resp. 13 en 17), de binnentuin en de parkeerkelder. De 11 koopappartementen en het winkelcentrum zijn de twee andere ondersplitsingen. Tezamen met de andere VVE s vertegenwoordigen we het bestuur van de VVE voor de hoofdsplitsing. Thomashuizen/ Herbergier Het onderzoek naar de huisvesting van bijzondere doelgroepen heeft in 2014 geresulteerd in de aankoop van het voormalige gemeentehuis Reeuwijk aan de Raadhuisweg ten behoeve van de herbestemming voor de vestiging van een Thomashuis en een Herbergier. De Drie Notenboomen, de bedenker van het concept Thomashuis, is huurder voor 10 jaar met een optie voor verlenging voor nog eens 10 jaar. De verbouwwerkzaamheden zijn in december 2014 gestart. Op 1 juli 2015 is de verbouwing van het voormalige gemeentehuis opgeleverd. Op 1 juli is ook de huurovereenkomst met De Drie Notenboomen, de formulebeheerder, aangegaan. Er zijn 9 cliëntkamers voor mensen met een verstandelijke beperking, 16 cliëntkamers voor mensen met geheugenproblemen en 2 zorgondernemerswoningen gerealiseerd. Op 4 juli is een open huis georganiseerd voor buurtbewoners en andere belangstellenden. Het oorspronkelijke gebouw heeft zowel uitpandig (architectuur) als inpandig (van kantoor naar zorgunits) een enorme metamorfose ondergaan. Maximalocatie Waarder deelplan 2; 28 appartementen te Waarder, 225m2 Huiskamer van Waarder en 200 m2 commerciële plint De 28 appartementen zijn op 29 mei 2015 door de Bouwcombinatie Maxima V.O.F. aan de woningbouwvereniging opgeleverd. De fysiotherapie en het administratiekantoor zijn op 1 juni 2015 opgeleverd. De Huiskamer van Waarder (ontmoetingsruimte voor alle senioren van Waarder, die wordt 28
Hoofdstuk 4 OMVANG EN KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT beheerd door de Welzijnsstichting Kerverland) is op 22 juni 2015 opgeleverd. Op 1 juni 2015 zijn de huurovereenkomsten door de 28 huurders ondertekend. Er zijn 4 van de 28 appartementen verhuurd in de vrije sector. De 17 oud-kerverland bewoners huren het appartement overeenkomstig het sociaal plan met huurgewenning. De officiële openingshandeling vond plaats op donderdag 27 augustus 2015. In ontwikkeling: Maximalocatie Waarder; deelplan 3 De 28 seniorenappartementen en de Huiskamer zijn gebouwd ter vervanging van het verouderde seniorencomplex Kerverland 1 t/m 42. De 31 appartementen met de ontmoetingsruimte staan vanaf 1 juli 2015 leeg en worden vanaf die datum beheerd door Ad Hoc leegstandsbeheer. Dit ten behoeve van de leefbaarheid gedurende de periode dat Kerverland leeg staat. In 2015 zijn 7 marktpartijen (ontwikkelende aannemer/projectontwikkelaar) via een bidbook geïnformeerd over ons voornemen de grondpositie Kerverland 1 t/m 42 en Molendijk 2 te Waarder binnen daarvoor geldende voorwaarden te verkopen. Na deze tender werd duidelijk dat herontwikkeling met een acceptabele opbrengst, gezien de woningmarkt van dat moment, niet mogelijk bleek. Vervolgens is contact gelegd met de gemeente om de leegstaande appartementen beschikbaar te houden voor het Centraal orgaan Opvang asielzoekers (COA). In 2015 zijn de eerste overeenkomsten met de statushouders afgesloten. Oude Tol, Reeuwijk Op deze nieuwbouwlocatie heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk grond gekocht van de gemeente voor de ontwikkeling van 6 multifunctionele grond gebonden woningen. Met de toevoeging van het woningtype nultredenwoning voldoen we aan de behoefte in het sociale segment. We beogen met deze nieuwbouw de doorstroming te bevorderen voor senioren met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Voor deze groep wordt dan voorzien in de behoefte van een betaalbare huurwoning. Met Janssen de Jong Projectontwikkeling is de ontwikkelings-/realisatieovereenkomst ondertekend voor de turn-key ontwikkeling. Volgens het ontwerp worden de woningen energiezuinig gebouwd. Er is een onderzoek gestart of bij de ontwikkeling energetisch nog een stap verder kan worden gegaan. Het onderzoek spitst zich toe op de vraag of bij de nieuwbouw tegelijkertijd extra energieopwekkende maatregelen kunnen worden gerealiseerd, zodat de energiemeter aan het einde van het jaar op nul staat (zogenoemde NulOpdeMeter, NOM-woningen). De start bouw is gepland in juni 2016. De opleverdatum wordt verwacht in november 2016. De Groendijck Oost, Driebruggen Projectontwikkelaar Janssen de Jong ontwikkelt nieuwbouwplan De Groendijck Oost (ca. 80 grondgebonden woningen) te Driebruggen. De woningbouwvereniging heeft het voornemen om binnen dat plan 12 multifunctionele levensloopbestendige woningen op turn-key basis te laten realiseren door Janssen de Jong. Gelet op de procedures (omgevingsvergunning) die Janssen de Jong voert voor het gehele bouwplan, verwachten we dat in 2016 een definitief ontwerp kan worden gemaakt. Naar verwachting kan met de bouw van de eerste 6 woningen worden gestart in 2017; de andere 6 in 2019. Westveen, deelplan 2 Op 11 februari 2015 is de eerste paal geslagen. Begin 2016 zijn de appartementen opgeleverd. De bouw is voorspoedig verlopen. Enerzijds doordat het een kopie is van de 23 in 2013 opgeleverde appartementen Westveen 1. Anderzijds heeft dezelfde bouwcombinatie, Vergeer samen met Goudriaan Jongerius, de nieuwbouw gerealiseerd. De appartementen zijn duurzaam gebouwd. Onnodig energieverlies is, door aandacht tijdens de bouw op de aansluitdetails, uitgesloten. De 20 stuks zonnepanelen zorgen voor energieopwekking voor de lift en de verlichting in de algemene ruimten. 29
Hoofdstuk 4 OMVANG EN KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT 4.4 Onderhoud Algemeen De gemiddelde begrote onderhoudskosten ten laste van de exploitatie bedroegen 1.415 per woning. Dat sluit aan op de benchmark ( 1.425 per woning). De onderhoudsuitgaven ten laste van de exploitatie (over 2015 1.409.000, 1.204 per woning) vallen lager uit dan begroot. De uitgaven ten laste van de exploitatie voor het dagelijks onderhoud (het klachten- en mutatieonderhoud) zijn 29% lager dan begroot. Er zijn minder reparaties gemeld dan begroot. De woningverbeteringsmaatregelen (zoals badkamer en tweede toilet) zijn gelet op de ruimte die de huur nog bood, daarbij geactiveerd. Ook het planmatig onderhoud valt iets lager uit dan is begroot. Alle geplande activiteiten (o.a. dakrenovaties, buitenschilderwerk) zijn uitgevoerd. De aanscherping van het aanbestedingsbeleid sorteert effect op het aanbestedingsresultaat. Reparatieverzoekenproces In 2015 is het werkproces reparatieverzoekenproces geanalyseerd. Dit zal in 2016 leiden tot de uitbesteding van dit proces aan een gespecialiseerde organisatie. Onderhoudskosten 2015 In onderstaande tabel 1 is een overzicht van de kosten weergegeven, die gedefinieerd zijn als onderhoud voor het in standhouden (verzorgen, repareren en vervangen) van bestaande voorzieningen. De kosten zijn onderscheiden naar onderhoudssoort en worden toegerekend aan de winst- & verliesrekening (ten laste van de exploitatie). Tabel 1; ten laste van de exploitatie Omschrijving Begroot 2015 Totaal kosten t/m 4de kwartaal* Realisatie ten laste van investeringen Realisatie ten laste van de exploitatie Verschil begroting / realisatie Klachtenonderhoud 373.000 295.380 295.380 77.620 Mutatieonderhoud 177.000 202.990 180.521 94.469 82.531 Planmatig onderhoud 1.106.000 1.206.785 187.674 1.019.111 86.889 Totaal 1.656.000 1.705.155 296.195 1.408.960 247.040 * De realisatie van het planmatig onderhoud is inclusief de realisatie van de woningverbeteringen, die bij mutatie zijn uitgevoerd. In tabel 2 zijn de investeringen voor de uitvoering van woningverbeteringsmaatregelen en isolerende maatregelen opgenomen. Deze kosten worden geactiveerd. Tabel 2; investeringen Omschrijving Begroot 2015 Totaal kosten t/m 4de kwartaal* Te activeren kosten Realisatie ten laste van de exploitatie Investeringen energetisch 189.000 321.922 63.952 275.970 Investeringen woning-verbetering 254.000 149.894 92.223 57.671 Totaal 443.000 471.816 156.175 315.641 * Vanaf kwartaal 2 2015 zijn in de realisatie van zowel de exploitatielasten als de investeringen de aangegane verplichtingen opgenomen. In 2015 hebben we een onderschrijding op de onderhoudsbegroting gerealiseerd. Een gedifferentieerde aanpak van het schilderwerk voor o.a. de Moerweide levert hieraan een bijdrage. 30
Hoofdstuk 4 OMVANG EN KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Klachtenonderhoud Voor het klachtenonderhoud is in 2015 79% van het begrote bedrag uitgegeven. Het gemiddeld aantal reparatieverzoeken bedroeg 1,3 per woning. Het landelijk gemiddelde bedraagt 1,5 melding per woning. De gemiddelde kosten van een reparatieverzoek per woning bedroeg 269 (vergelijk 2014: 290 ). De benchmark voor klachtenonderhoud bedraagt 275 per melding. Daar blijft de woningbouwvereniging dus onder. Mutatieonderhoud In 2015 zijn 96 mutatiemeldingen in het onderhoud geregistreerd (vergelijk 2014: 58 mutatiemeldingen). Een belangrijk deel van de bij mutatie uitgevoerde werkzaamheden zijn geactiveerd ( 108.521). Bij mutatiewoningen worden namelijk logische woningverbeteringsmaatregelen uitgevoerd. Volgens de richtlijnen RJ645 en gelet op de ruimte die de huur van de oudere woningen nog bood, zijn de woningverbeteringsmaatregelen geactiveerd. De benchmark voor mutatieonderhoud bedraagt 210 per melding. Woningbouwvereniging Reeuwijk valt daar met 86 ruim onder. Planmatig onderhoud / energetisch maatregelen Overeenkomstig het aanbestedingsplan 2015 zijn de geplande activiteiten uitgevoerd. Dit betreffen onder andere dak vervanging, het periodieke buitenschilderwerk en het (CV)contractonderhoud. Binnen het planmatig onderhoud worden ook kosten opgenomen die in hoeveelheden niet scherp zijn te voorzien. Dit betreft het aantal keuken- en badkamerrenovaties en ook asbestverwijdering. Op basis van de leeftijd van de keuken/badkamer zijn de aantallen (en begrote budgetten) in de begroting opgenomen. Op de onderdelen keukens, badkamers en asbest is een overschrijding op de begrotingsposten ontstaan. Dit is veroorzaakt door het hoge aantal mutaties. De planmatige onderhoudsexploitatielasten bedragen 871 per woning. Dit bedrag sluit prima aan op de benchmark uit 2014: 1.230 per woning. Resultaat Gericht Samenwerken Eén van de aanbevelingen uit het benchmarkrapport van 2 december 2013 is de methodiek voor het in stand houden van de kwaliteit van de voorraad (planmatig onderhoud) door de methodiek Resultaat Gericht Samenwerken RGS (vorm van ketensamenwerking). Voor een pilot is gekozen voor totaal 24 appartementen aan de Moerweide in Reeuwijk-Brug Oost. De pilot is uitgevoerd samen met een vastgoedonderhoudsbedrijf. Geconcludeerd is, dat onze werkwijze leidt tot een efficiëntere manier dan de RGS-methode. Energetisch project De uitgangspunten voor de keuze van de complexen zijn: er worden geen ingrepen anders dan planmatig onderhoud gepland gedurende de restant levensduur volgens vastgesteld strategisch voorraadbeleid; de energetische kwaliteit is matig tot slecht (energielabels D tot en met G); een restant levensduur is minstens 20 jaar op het moment van de eerstvolgende schilderbeurt; de eerstvolgende schilderbeurt is het aanknopingsmoment om energiebesparende maatregelen middels een pakket aan te bieden. Energetisch zijn 22 eengezinswoningen binnen complex 10 aan de Lange Krag 1-15, Rietgors 13-23 en Snippedrift 2-16 in Reeuwijk verbeterd. HR++ dubbelglas is geplaatst, het dak (de zolder) is geïsoleerd en de kruipruimte is met isolerende polystyreen parels gevuld. Het energielabel is van gemiddeld D gestegen naar energielabel B. Voor het totale project was 341.000 ( 15.500 per woning) begroot. Tegelijkertijd is het periodieke buitenschilderwerk uitgevoerd. Binnen de begrotingspost is ook houtrotherstel, deur- en raamvervanging opgenomen, die logischerwijs tegelijkertijd zijn uitgevoerd. Het totaal van de werkzaamheden is gerealiseerd voor 304.000 ( 13.800 per woning). Hiervan is 63.952 geactiveerd. Alle huurders zijn akkoord gegaan met de aan hen voorgestelde huurverhoging, variërend van 10 tot 20 per maand. 31
Hoofdstuk 4 OMVANG EN KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Energielabels Onderstaand een overzicht van het woningbezit met het bijbehorende energielabel: energieindex aantal 2014 2014 Aantal 2015 2015 A++ kleiner of gelijk 0,50 0 47% 0 45% A+ 0,51-0,70 40 6 A 0,71-1,05 71 93 B 1,06-1,30 138 138 C 1,31-1,60 189 194 D 1,61-2,00 229 53% 240 55% E* 2,01-2,40 175 182 F* 2,41-2,90 86 98 G* >2,90 13 17 Totaal** 941 100,00% 968 100,00% * De beperkte toename van de labels E t/m G is het gevolg van correcties in de berekening van de labels. ** Niet alle woningen zijn voorzien van een label. *** De nieuwe berekeningsmethodiek leidt tot een daling van de eerder nog als A+ gelabelde woningen. Toelichting onderhoudsactiviteiten Daken In 2015 zijn de daken van de Van der Veenstraat 1 t/m 11 gerenoveerd en voorzien van isolatie. De werkzaamheden zijn, mede door een andere werkwijze, binnen de begroting uitgevoerd. Schilderwerk Al het uitbestede schilderwerk is binnen het boekjaar uitgevoerd en in bijna alle gevallen tegen lagere kosten dan begroot. Door een deskundig schilderadvies is er minder schilderwerk uitgevoerd dan begroot. De onbeschermde houten delen van de appartementen aan de Moerweide zijn geschilderd. Dubbelglas Bij breuk of beschadiging van (enkel)glas wordt dit vervangen door hoogrendementsglas HR++(indien niet technisch mogelijk: HR+). Bij mutatie wordt, in de woningen die daarvoor in aanmerking komen, de gehele woning voorzien van HR++ glas. Daarnaast stimuleren we de huurders om enkelglas te laten vervangen door HR(++) glas. Hiervoor geldt wel een huurverhoging. In 2015 hebben we 25 woningen voorzien van dubbelglas. Het aantal opdrachten voor het vervangen van lekke ruiten is ten opzichte van 2014 iets gedaald. In 2015 zijn 31 opdrachten gegeven (2014: 40). Cv-installaties In 2015 zijn er volgens de begroting 37 oude Cv-ketels vervangen. Daarnaast zijn 6 Cv-ketels vervangen in verband met te hoge herstelkosten. Op verzoek van huurders en waar nodig bij mutatie worden HR-combiketels aangebracht. In 2015 is 1 Cv-installatie overgenomen van een huurder. Bij mutatie, waar geen CV aanwezig was, is op 4 adressen een HR-combiketel geïnstalleerd. Woningverbetering; badkamer, keuken, toilet Er zijn totaal 40 keukens gerenoveerd. Bij mutatie zijn 13 keukens gerenoveerd. In 17 woningen zijn de keukens vervangen op verzoek van de bewoners. De aanleiding voor de 10 resterende keukens was een reparatieverzoek. De totale kosten voor het renoveren van de keukens bedroeg 91.096 (bijna 2300 per keuken). Er zijn 27 badkamers binnen het oudere bezit ( bouwjaarklasse 1955-1965) gerenoveerd. Van deze 27 badkamerrenovaties zijn: 32
Hoofdstuk 4 OMVANG EN KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT 12 badkamers vergroot en/of verplaatst met plaatsing van een 2e toilet 2 badkamers voorzien van een 2e toilet. 13 badkamers aangepast aan de huidige eisen en regelgeving. In 2015 zijn 22 toiletrenovaties uitgevoerd (2014: 26). Keukens komen na circa 22 jaar in aanmerking voor vervanging. De begroting anticipeert hierop. In de begroting van 2015 waren 21 keukenrenovaties begroot. In 2015 zijn er 40 uitgevoerd (2014: 28). Samenvattend zijn in 2015 meer badkamers en keukens verbeterd dan is begroot. Het hoge aantal mutaties is hiervan de oorzaak. Asbest In 2015 zijn op 33 adressen inventarisaties uitgevoerd, waarna op 23 adressen asbestsaneringen zijn uitgevoerd. Tevens zijn binnen 23 woningen aan de Hugo de Grootstraat en de Beatrixlaan in Reeuwijk-Dorp de asbestvloerluiken en asbestgevelpanelen gesaneerd. De totale asbestkosten bedroegen 125.063, hetgeen een overschrijding is van 24% van het begrote bedrag. 33
HOOFDSTUK 5 ZORG VOOR DE LEEFBAARHEID VAN BUURTEN EN WIJKEN 5
Hoofdstuk 5 ZORG VOOR DE LEEFBAARHEID VAN BUURTEN EN WIJKEN 5.1 Algemeen Wonen in een prettige buurt, dat wil toch iedereen? Woningbouwvereniging Reeuwijk neemt samen met haar partners haar verantwoordelijkheid in het leefbaar houden van de woonomgeving van haar huurders. Echt grote knelpunten op dit gebied zijn er in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder niet. In ons ondernemingsplan staat ons beleid onder het speerpunt Samen aan de slag op Welzijn en Leefbaarheid beschreven. Onderstaand een beschrijving van de activiteiten, zoals deze in 2015 zijn gecontinueerd. 5.2 Buurtbemiddeling Wanneer huurders onderling een conflict hebben waar zij zelf niet uitkomen, adviseren wij Buurtbemiddeling in te schakelen. In samenwerking met de gemeente en collega Mozaïek Wonen maken wij gebruik van het project Buurtbemiddeling van Stichting Kwadraad. Getrainde vrijwilligers van Buurtbemiddeling proberen de conflictpartijen samen in gesprek te krijgen om zo zelf een oplossing voor het geschil te vinden. Of er worden handvatten aangereikt om met het conflict om te gaan. Vaak wanneer Buurtbemiddeling contact opneemt en uitleg geeft hoe een conflict kan worden opgelost, zijn bewoners bereid om op deze wijze het conflict bespreekbaar te maken met de buren. Niet altijd leidt het tot een oplossing, maar meestal krijgt men iets meer begrip voor elkaars situatie. In totaal zijn voor de huurwoningen in de kernen Reeuwijk, Driebruggen en Waarder 6 dossiers voor Buurtbemiddeling aangemeld en opgelost. In overige zaken is wel Buurtbemiddeling aangeboden, maar wilde één van de partijen geen bemiddeling. In 2016 is een nieuw contract, op basis van dezelfde condities, voor de inzet van Buurtbemiddeling afgesloten. 5.3 Overlastbestrijding Niet bij elk conflict of vorm van overlast kan Buurtbemiddeling ingezet worden. Steeds vaker krijgt men ook te maken met huurders die door psychische nood soms professionele hulp nodig hebben. Belangrijk is dan te weten welke instantie ingeschakeld kan worden. Daarom vindt Woningbouwvereniging Reeuwijk het persoonlijk contact met haar huurders van groot belang. Als er sprake is van ongepast gedrag zoals vandalisme, criminaliteit of het ongeoorloofde gebruik van een woning (bijvoorbeeld hennepteelt), schakelen we de politie in en wordt direct de huurovereenkomst beëindigd. In 2015 registreerden wij de volgende overlastmeldingen Type overlast Aantal meldingen Geluid, stank en vervuiling 9 Tuinoverlast 1 Last van de woonomgeving 1 Zorg 4 5.4 Hennepconvenant Met alle gemeenten in de regio Hollands-Midden, het Openbaar Ministerie, de Politie Hollands-Midden, Stedin, Liander N.V., de Woningcorporaties en -verhuurders is in 2010 een convenant opgesteld. In het convenant zijn afspraken vastgelegd over kennisdeling, afstemming werkwijze en informatie-uitwisseling omtrent hennepkwekerijen. In de laatste 2 jaar zijn wij niet meer geconfronteerd met hennepkwekerijen. Ons beleid hierin is zeer duidelijk; directe aanzegging tot ontruiming van de woning en de bewoners worden financieel verantwoordelijk gesteld voor de kosten die hieruit voortkomen. Wellicht heeft deze duidelijkheid er toe geleid dat in 2015 geen hennepkwekerijen zijn aangetroffen. 35
Hoofdstuk 5 ZORG VOOR DE LEEFBAARHEID VAN BUURTEN EN WIJKEN 5.5 Signaleringsoverleg Omdat conflicten in veel gevallen ook te maken kunnen hebben met zorg en soms bij huurachterstanden meer problematiek aanwezig blijkt te zijn, vindt 2-maandelijks een signaleringsoverleg plaats. Het doel hiervan is om problemen in een vroeg stadium te signaleren en door te kunnen verwijzen naar de juiste instantie. Dit overleg vindt plaats samen met de gemeente en het sociaal team van de gemeente, de wijkagenten, maatschappelijk werk, de GGD (meldpunt zorg en overlast) en de beide woningcorporaties. Daarnaast schuiven organisaties zoals Stichting MEE of Zorgpartners met regelmaat aan. Het is belangrijk dat wij op deze manier samen met onze partners een bijdrage leveren aan onze missie plezierig wonen in leefbare kernen. In 2015 is voor 2 huurders intensief contact geweest met professionele hulpverleners en hebben diverse huisbezoeken plaatsgevonden. Dit geldt ook voor de huisuitzetting (vanwege huurachterstand) die in 2015 plaatsvond. 5.6 Buurtgesprekken Sinds 2 jaar vinden buurtgesprekken plaats. Hierop krijgen wij positieve reacties. In 2015 was Reeuwijk-Brug Oost aan de beurt. Een 16-tal enthousiaste bewoners uit de wijk Lange Krag, Poelruit, Pittebies, Tormentil, Kaarde, Brunel en Wollegras kwam op het koffietentje af. Betrokken huurders stelden vragen over het schilderwerk, de achterpaden en het huurbeleid. Alom ook tevredenheid. Klachten worden opgelost en men is zeer tevreden over de contacten met de woningbouwvereniging. Ook hier wordt het initiatief naar de huurders en in gesprek gaan zeer op prijs gesteld. Vooral hiermee doorgaan, aldus de huurders. 5.7 Leefbaarheid In 2015 is een bedrag van 12.000 beschikbaar gesteld voor het programma leefbaarheid dat voor meerdere disciplines wordt ingezet. Het fonds leefbaarheid, buurtbemiddeling en overige personele bijdragen worden toegerekend aan leefbaarheid van de buurt en wijken. Hieronder worden de uitgaven aan activiteiten op het gebied van leefbaarheid ( 12.123) verder toegelicht. Fonds Leefbaarheid De Woningbouwvereniging stelt jaarlijks 5.000 (maximaall 1.250 per project) beschikbaar voor leefbaarheidsinitiatieven. Bewoners en bewonersorganisaties maar ook andere Reeuwijkse initiatiefnemers met een plan om de leefbaarheid te bevorderen, kunnen een sponsoringsverzoek indienen. Verzoeken dienen te voldoen aan de uitgangspunten van het daartoe opgestelde reglement. In 2015 is in totaal 1.652 toegezegd aan de volgende projecten: Lions Club, sponsorbijdrage aan project VOTA 450 VOTA, donatie voor ondersteuning bij thuisadministratie 500 Bijdrage toegankelijkheid Prins Willem Alexander school 750 Mierakker bijdrage barbecue 144 Het principe wij steunen u, als u wat terug doet voor de buurt zoals wij in het ondernemingsplan hebben vastgesteld, is bij de genoemde projecten niet van toepassing geweest. Deze projecten gaven daar geen gelegenheid voor, maar droegen brede leefbaarheidsdoelen met direct of indirect toch veel belang voor onze huurders. 36
Hoofdstuk 5 ZORG VOOR DE LEEFBAARHEID VAN BUURTEN EN WIJKEN Overige activiteiten op het gebied van leefbaarheid Naast bovengenoemde bijdrage voor de verstrekking van de leefbaarheid is het faciliteren van Buurtbemiddeling, zoals eerder beschreven, in Reeuwijk een activiteit in het kader van de leefbaarheid. Hieraan werd 4.716 uitgegeven. Onder leefbaarheid zijn ook de uren en inspanningen te scharen, die worden besteed aan het zogenaamde signaleringsoverleg. Hierin wordt met diverse zorgpartijen, politie en maatschappelijk werk een gezamenlijke aanpak besproken van mensen die onder begeleiding staan. Daarnaast worden ook de uren, die specifiek met zaken achter de voordeur te maken hebben, gezien als een bijdrage ter vergroting van de leefbaarheid. In totaal is hieraan 3.830 doorberekend. Er is 1.732 uitgegeven aan leefbaarheid in het kader van de opvang van statushouders in Kerverland. signaleringsoverleg waarin met diverse zorgpartijen, politie en maatschappelijk werk een gezamenlijke aanpak wordt besproken van mensen die onder begeleiding staan. Daarnaast worden ook de uren, die specifiek met zaken achter de voordeur te maken hebben, gezien als een bijdrage ter vergroting van de leefbaarheid. In totaal is hieraan 4.667 doorberekend. 37
HOOFDSTUK 6 CONTACTEN MET BELANGHOUDERS 6
Hoofdstuk 6 CONTACTEN MET BELANGHOUDERS Huurdersvereniging Reeuwijk In hoofdstuk 8 zijn de oprichting en de contacten met de nieuwe Huurdersvereniging Reeuwijk beschreven. Gemeente Met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk is zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau een (meer dan) goed contact. Dit was van belang m.b.t. de realisatie van de nieuwbouw, de diverse beleidsterreinen maar ook zeker op het gebied van de nieuw op te stellen Woonvisie. Met beide corporaties heeft de gemeente, met een vijftal themabijeenkomsten waarin alle belangrijke stakeholders werden betrokken, een helder en praktisch beleid geformuleerd. Ook tot ons genoegen heeft dat geleid tot de unanieme vaststelling daarvan in de gemeenteraadsvergadering in december 2015. We zijn er trots op, dat wij daaraan hebben kunnen bijdragen. Onze bijdrage is belangrijk en van groot belang voor de toekomst van onze gemeente. Deze bijdragen werden uitgewerkt in prestatieafspraken, welke eind 2015 nagenoeg gereed waren. De betrokkenheid van de huurdersorganisaties bij beide trajecten was van meerwaarde. Hierbij hebben deze verenigingen zich verplicht om op enkele onderdelen hun bijdragen te leveren. Collegiaal overleg Zoals blijkt uit dit verslag, is er intensief overleg geweest met collega Mozaïek Wonen m.b.t. de fusie, maar ook waar het de woonvisie en prestatieafspraken betreft. Daarnaast werken wij met deze collega en Woonpartners Midden-Holland samen op het gebied van de woonruimteverdeling. Ook met andere collega s in de regio wordt (waar van toepassing) informatie gedeeld. Zorgpartijen In het ondernemingsplan is opgenomen, dat er geïnventariseerd zou worden welke behoeften er bestaan aan huisvestingsmogelijkheden voor bijzondere doelgroepen. Vooralsnog blijkt, behoudens het gerealiseerde Thomashuis en de Herbergier, er voldoende capaciteit te zijn in de regio. Maatschappelijke partners in het signaleringsoverleg Met diverse maatschappelijke partners (gemeente, politie, collega-corporatie, maatschappelijk werk, GGD) is er regelmatig een zogenoemd signaleringsoverleg ( zie hoofdstuk 2 en 5). De relatie met de betrokken partners is zeer goed te noemen. 39
HOOFDSTUK 7 VERHUREN, VERKOOP en HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN 7
Hoofdstuk 7 VERHUREN, VERKOOP EN HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN 7.1 Verhuur: algemeen Vanwege de nieuwe Woningwet is de huisvestingsverordening per 1 juli 2015 opnieuw aangepast. Dit is in gezamenlijk overleg met de gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda en Waddinxveen en de hier opererende woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners gebeurd. Conform de nieuwe Woningwet zijn alle woningen bereikbaar voor alle woningzoekenden, ouder dan 18 jaar en die ingeschreven staan in de Basis Registratie Personen van een gemeente in Nederland. Voor onze regio houdt dit in dat iedereen die geregistreerd staat in WoningNet regio Midden- Holland mag reageren op ons woningaanbod. De volgorde van toewijzing gebeurt op basis van B/L score, oftewel Bewoningsduurpunten (1 punt voor elke maand dat men op het huidige adres woont en een zelfstandige woning achterlaat) of Leeftijdspunten (1 punt voor elke maand dat men ouder is dan 18 jaar en geen zelfstandige woonruimte achterlaat). Voor de gemeente Bodegraven-Reeuwijk is als specifiek punt aan de verordening toegevoegd de mogelijkheid om 50% van het woningaanbod met voorrang aan woningzoekenden vanuit de regio waarvan weer 50% vanuit een kern aangeboden mag worden. Wij maken met name van deze regeling gebruik bij het aanbieden van nieuwbouw seniorenwoningen, zodat de doorstroming vanuit onze huurwoningen wordt gestimuleerd. Het opheffen van het 4-weken hekje heeft in 2014 geleid tot gemiddeld 44% toewijzing van de woningen aan inwoners van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. De overige kandidaten kwamen van buiten de gemeente of regio. In 2015 is dit percentage opgelopen naar 69%, met de kanttekening dat hiervan 37% op basis van urgentie is toegewezen, waaronder 17 sociaal urgenten vanuit het seniorcomplex Kerverland naar de nieuwbouw Maximalocatie. 7.2 Vastgoed en sociaal plan Kerverland en nieuwbouw Maximalocatie Op 1 juni 2015 zijn de 28 appartementen van de nieuwbouw Maximalocatie deelplan 2 opgeleverd. Vanuit Kerverland zijn 17 bewoners met een sociaal plan verhuisd. Voor de huidige Kerverlanders geldt volgens het sociaal plan een huurgewenning van 2 jaar met een staffel van 25% per halfjaar en een verhuisvergoeding. Samen met de bewonerscommissie van Kerverland is er voor gezorgd dat de bewoners op een prettige en zorgzame wijze zijn verhuisd naar hun nieuwe woning. Een enkele bewoner is daarbij ook nog intensief begeleid door een professional van de GGD. Ook de niet-senioren vanuit het oude Kerverland zijn allemaal verhuisd. Slechts 2 hiervan hebben een andere sociale huurwoning; de overige besloten tot koop of elders te gaan wonen. Voor de overige appartementen, waarvan 4 in de vrije sector, is het verhuurproces ook goed verlopen. De enige aantekening is dat de belangstelling niet hoog was; gemiddeld 2 reacties per woning. In verband met de leefbaarheid en veiligheid is in de laatste maand vóór de verhuizing leegstandsbeheer Ad Hoc ingezet voor één vleugel in Kerverland. Na 1 juli is dit doorgezet in het gehele gebouw samen met tijdelijke verhuur onder de leegstandswet voor vluchtelingen (statushouders) vanuit het AZC. 7.3 Urgentie Voor woningzoekenden, die in een situatie verkeren dat zij dringend andere woonruimte nodig hebben en dit niet via de reguliere woningtoewijzing kunnen realiseren, bestaat de mogelijkheid om een urgentieverklaring aan te vragen. Daarmee krijgt men onder specifieke voorwaarden voorrang bij het toewijzen van een passende woning. In eerste instantie wordt een woningzoekende uitgenodigd voor een intakegesprek. In dit gesprek wordt aan de hand van de huisvestingsverordening en het urgentiebeleid van de gemeente getoetst of een kandidaat binnen deze regels in aanmerking komt voor een urgentie. Na het intakegesprek besluit de woningzoekende of hij/zij de aanvraag in wil dienen. De definitieve beoordeling vindt plaats door de Stichting Kwadraad voor een sociale urgentie en door de GGD Midden-Holland voor een medische urgentie. In 2015 zijn er 21 intakegesprekken gevoerd. Uiteindelijk zijn hiervan in totaal 15 aanvragen ingediend bij Kwadraad en de GGD; 12 hiervan hebben een positieve beschikking ontvangen en drie zijn er afgewezen. Twee urgenten hebben een woning in het Zorgcentrum De Reehorst betrokken, één is helaas overleden. Urgentietoewijzingen In 2015 zijn 34 woningen toegewezen aan urgente kandidaten, waarvan 17 urgenten op basis van het sociaal plan Kerverland een woning toegewezen hebben gekregen in de nieuwbouw Maximalocatie. Dit is een forse toename in vergelijking tot geheel 2014, waarin 5 woningen aan urgente kandidaten zijn toegewezen. De toewijzing van urgenties is een mix van aangepaste huisvesting en echtscheidingssituaties. 41
Hoofdstuk 7 VERHUREN, VERKOOP EN HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN 7.4 Toewijzen 80-10-10% regeling richtlijn tot een inkomensgrens van 34.911 In het kader van de Europese regelgeving dient tenminste 90% van het woningaanbod toegewezen te worden aan kandidaten met een inkomen tot 34.911. Daarnaast is in de nieuwe Woningwet afgesproken dat nog eens 10% mag worden toegewezen aan kandidaten met een inkomen tot 38.900. In 2015 zijn 7 woningen toegewezen aan kandidaten met een inkomen boven 34.911. Hiermee komt het aantal op 6 ten opzichte van 95 nieuwe verhuringen, oftewel 93,7% van de toewijzingen. We blijven daarmee binnen de 80-10-10% wettelijke regeling. 7.5 Huurbeleid en huurverhoging Sinds 2012 is een huurbeleid vastgesteld dat uitgaat van maximale streefhuren volgens de huurtoeslaggrenzen. Dit houdt in, dat bij mutatie wordt uitgegaan van de streefhuur per woning. Deze is vastgesteld op basis van de kwaliteitskortingsgrens, dan wel de aftoppingsgrens of de maximale huurgrens zoals bepaald in de huurtoeslagregeling. Een belangrijk uitgangspunt is, dat voldoende woningen beschikbaar blijven voor de verschillende doelgroepen. Zeker voor hen die gezien de inkomenssituatie afhankelijk zijn van huurtoeslag. De gemiddelde huurverhoging in 2015 was 2,4%. In het huurbeleid wordt de huur bij energetische verbetering verhoogd met circa 50% van de beoogde energiebesparing tot maximaal 20 per maand en waar van toepassing afgetopt op de streefhuur. Daarnaast is per 1 januari 2016 het effect van de noodzaak om te voldoen aan de wetgeving omtrent passend toewijzen (qua aftoppingsgrens) aangepast. Er is gekeken naar de inkomensgegevens, de leeftijd en de gezinssamenstelling van de woningzoekenden. Op basis daarvan is een aantal typen woningen qua aftoppingshuur teruggebracht binnen de grenzen van de huurtoeslagtabel en zijn enkele typen woningen juist in het segment net boven de grenzen van de huurtoeslagtabel gebracht. Prijsverhouding woningbezit: huurklasse aantal 2010 2010 % aantal na realisatie streefhuur 2030 % na realisatie SVB in 2030 aantal 2015 % 2015 < 403,06 376 36% 77 7% 221 20% < 576,87 513 49% 66 6% 516 48% < 618,24 100 10% 374 35% 143 13% < 710,68 37 4% 374 35% 181 17% > 710,68 7 1% 209 17% 23 2% Eindtotaal 1.033 100% 1.100 100% 1.084 100% Huurverhoging 1 juli 2015 Voor de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2015 zijn de voorschriften en richtlijnen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gevolgd. Naast de inflatie is ook dit jaar een inkomensafhankelijke toeslag op de huurverhoging doorgevoerd. Het kabinet en wij willen hiermee het zogenoemde scheefwonen bestrijden en de doorstroming bevorderen. Met scheefwonen wordt bedoeld dat huishoudens met een hoger inkomen in een huurwoning met een te lage prijs wonen. 42
Hoofdstuk 7 VERHUREN, VERKOOP EN HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN Vanaf 2013 wordt door de overheid een verhuurdersheffing aan ons opgelegd. Deze loopt voor onze vereniging op tot jaarlijks ruim 1 miljoen vanaf 2017 en latere jaren. Dit is ongeveer 1.000 per woning per jaar, of bijna tweeënhalf keer de gemiddelde maandhuur van onze woningen. Hierdoor komen onze investerings- en verbeteringsplannen onder druk te staan. Naast dat wij uiteraard kijken hoe wij onze bedrijfslasten omlaag kunnen brengen, zullen wij ook de toegestane huurverhoging moeten doorberekenen. De huurverhoging vangt de bovenstaande extra lasten van de woningbouwvereniging absoluut niet geheel op. Dit maakt onze investeringen in nieuwe woningen, woningverbeteringen en onderhoud toch mogelijk. Hetgeen van belang is voor het behoud van een goede woningvoorraad en de volkshuisvesting in de toekomst. Daarnaast vinden wij het belangrijk om voor de lagere inkomensgroepen voldoende betaalbare huurwoningen blijvend beschikbaar te houden. Daarom is in ons huurbeleid opgenomen, dat de huur van een groot deel van onze woningen binnen de grenzen blijft waarmee (afhankelijk van leeftijd, inkomen en gezinssamenstelling) huurtoeslag mogelijk is. Huurverhogingspercentages De huurverhoging inclusief 1% inflatie over 2015 is vastgesteld op: 2% voor huishoudinkomens met een inkomen tot en met 34.229 2% voor huishoudinkomens met een inkomen vanaf 34.230 tot en met 43.786 5% voor huishoudinkomen met een inkomen hoger dan 43.786 Overzicht aantal woningen per percentage huuraanzegging in verband met inkomen: aantal percentage Inkomen > 43.786 199 19,10 Inkomen > 34.229-43.786 123 11,80 Inkomen < 34.229 591 56,72 Inkomen niet vast te stellen 84 8,06 Adres comb-eigenaar onbekend 45 4,32 Gemiddeld is de jaarlijkse huurverhoging uitgekomen op 2,4%. Over de afgelopen jaren was de gemiddelde huurverhoging als volgt: Jaar Percentage 2015 2,4% 2014 4,2% 2013 4,5% 2012 2,3% 2011 1,3% 43
Hoofdstuk 7 VERHUREN, VERKOOP EN HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN 7.6 Mutaties Het aantal mutaties in het sociale segment en de mutatiegraad over 2015 blijken uit onderstaand overzicht: aantal woningen in exploitatie aantal mutaties mutaties in % van woningbezit jaar 1.084 95 8,4 2015 1.091 62 5,0 2014 1.049 62 6,0 2013 1.031 59 5,7 2012 1.033 55 5,3 2011 1.041 48 4,6 Het aantal mutaties (8,4%) is fors meer dan in voorgaande jaren, waarin een gemiddelde van 5,5% gebruikelijk was. Van invloed hierop is de vernieuwbouw van Kerverland van 28 senioren appartementen, die op 1 juni 2015 zijn opgeleverd en de afname van ontwikkelaar Top Vastgoed van 5 nieuwbouw appartementen boven het winkelcentrum Miereakker, die medio januari 2015 zijn verhuurd. Een flinke doorstroming is ook mede ontstaan door verhuizing naar de nieuwbouw koopwoningen in het Westveen-project van een ontwikkelaar. De verwachting is dat, gezien de oplevering van 22 huurappartementen in Westveen 2 waar in ieder geval 11 doorstromers vanuit onze huurwoningen naar toe verhuizen, deze mutatiegraad zich ook in 2016 voortzet. Van de 91 mutaties zijn 6 huurcontracten boven de liberalisatiegrens (niet-daeb) van 699,48 afgesloten. Hiervoor is geen huisvestingsvergunning noodzakelijk. Daarnaast zijn 10 tijdelijke huurcontracten onder de leegstandswet afgesloten voor vluchtelingen met status vanuit het AZC. Onderstaand vindt u een specificatie van alle verhuringen in de sociale sector (Daeb) naar inkomensklasse en huurprijs. Daaruit blijkt dat wij naar inkomen en huurprijs passend hebben gehuisvest. 1. Aantallen eenpersoonshuishoudens waaraan is verhuurd in 2015. Totaal: 48 Huurklasse Leeftijd inkomen <= 403,06 > 403,06 <= 576,87 > 576,87 < 65 <= 21.950 13 3 4 > 21.950 1-4 > = 65 <= 21.950-2 15 > 21.950 0-6 44
Hoofdstuk 7 VERHUREN, VERKOOP EN HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN 2. Aantallen tweepersoonshuishoudens waaraan is verhuurd in 2015. Totaal: 21 Leeftijd inkomen Huurklasse <= 403,06 > 403,06 <= 576,87 > 576,87 < 65 <= 29.800 3 6 4 > 29.800 - - 1 > = 65 <= 29.825 - - 4 > 29.825 - - 3 3. Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens waaraan is verhuurd in 2015. Totaal: 26 Huurklasse Leeftijd inkomen <= 403,06 > 403,06 <= 618,24 > 596,75 < 65 <= 29.800-12 4 > 29.800-1 9 > = 65 <= 29.825 - - - > 29.825 - - - De inkomensgrenzen zijn: De huurgrenzen zijn: - eenpersoons: 21.950 - kwaliteitskortingsgrens: 403,06 - meerpersoons: 29.800 - laagste aftoppingsgrens: 576,87 - eenpersoonsouderen: 21.950 - hoogste aftoppingsgrens: 618,24 - meerpersoonsouderen: 29.825 - liberalisatiegrens: 710,68 7.7 Bijzondere toewijzingen In 2015 zijn 3 eengezinswoningen en 10 tweekamerwoningen (op basis van tijdelijke verhuur onder de leegstandswet) via het Centraal orgaan Opvang Asielzoekers verhuurd aan statushouders. 7.8 De samenstelling van het woningbezit naar woninggrootte is als volgt aantal % - eengezinswoningen, 6 kamers 2 0,2 - eengezinswoningen, 5 kamers 221 20,4 - eengezinswoningen, 4 kamers 522 48,2 - eengezinswoningen, 3 kamers 38 3,5-1-kamerwoningen (gestapeld) 20 1,8-2-kamerwoningen (gestapeld) 100 9,2-3-kamerwoningen (gestapeld) 117 10,8-4-kamerwoningen (gestapeld) 64 5,9 Te verhuren VHE 1.084 100% 45
Hoofdstuk 7 VERHUREN, VERKOOP EN HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN 7.9 Incassobeleid Met een jaarpercentage van 0,19% huurachterstand bewijst Woningbouwvereniging Reeuwijk dat haar incassobeleid, dat erop gericht is om huurders direct te informeren over de huurachterstand, een succesformule is. Daarnaast gaan wij snel een persoonlijk gesprek aan en bieden waar nodig betalingsregelingen aan. De ervaring is dat dit goed werkt. Huurders met betalingsproblemen worden zo eerder gesignaleerd en in contact gebracht met schuldhulpverlening of andere hulpverleningsinstellingen. De huurachterstand bestaat voor het overgrote deel uit huurders, die de huur niet in de lopende maand hebben betaald. Dit is een beheersbare groep. Dit neemt niet weg dat er een actief incassobeleid nodig is om te voorkomen dat één maand huurachterstand niet oploopt naar twee maanden huurachterstand. Het jaarpercentage is inclusief betalingsafspraken, deurwaarderszaken en vertrokken huurders. Per 31 december 2015 hadden 20 huurders een huurachterstand van 1 maand, waren er 5 huurachterstandskwesties ondergebracht bij de deurwaarder en staan nog 2 vorderingen open op vertrokken huurders. De huurachterstand in een percentage van de brutohuur bedraagt per 31 december: Jaar percentage 2015 0,19% 2014 0,36% 2013 0,22% 2012 0,33% 2011 0,24% Huisuitzettingen In 2015 zijn twee vonnissen ontbinding huurcontract uitgesproken. Eén hiervan is op 7 april 2015 daadwerkelijk uitgevoerd. De ontruiming betrof een appartement in het oude Kerverland van een huurder die niet behoorde tot de doelgroep 55+. Hierin is veel tijd en energie, ook van de GGD, gestoken om tot een oplossing te komen; helaas zonder resultaat. De andere ontruimingsaanzegging is na een huisbezoek en een aantal persoonlijke gesprekken op de dag voor daadwerkelijke ontruiming afgezegd. De huurder heeft de gehele vordering betaald. Met deze huurder is een tweede kans huurcontract afgesloten met een aantal voorwaarden voor huurbetalingen en incasso. 7.10 Overzicht aantal woningzoekenden Samen met Mozaïek Wonen en Woonpartners biedt Woningbouwvereniging Reeuwijk haar woningaanbod aan via de website van WoningNet. Voordeel is dat voor woningzoekenden het totale woningaanbod in de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas in één opslag te zien is. Woningzoekenden kunnen reageren op het woningaanbod als ze zich via de website van WoningNet hebben geregistreerd als woningzoekende. Iedere vrijgekomen woning kan dagelijks worden aangeboden. Na een publicatietermijn van één week wordt de kandidatenlijst uitgedraaid en worden de kandidaten benaderd om de benodigde gegevens aan te leveren. Bij juistheid van de gegevens wordt de woning aangeboden. Ingeschreven woningzoekenden per 31/12/2015 naar leeftijd en inkomen in de kernen Reeuwijk, Waarder, Driebruggen: Inkomensklasse Laag Midden-laag Midden-hoog hoog Eindtotaal Overig regio Leeftijdsklasse < 23 jaar 38 1 1 41 1423 23-35 jaar 63 23 10 3 102 3262 35-55 jaar 45 16 6 6 76 2256 55 - plus 64 27 12 13 121 1888 Eindtotaal 210 66 29 23 340 8829 46
Hoofdstuk 7 VERHUREN, VERKOOP EN HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN 7.11 Verkopen bestaand bezit Sinds 2013 hebben wij een verkoopprogramma vastgesteld van 73 woningen. Dit om de transformatie, passend in het Strategisch Voorraadsbeleidsplan, in onze woningportefeuille te kunnen bewerkstelligen. Tevens is besloten om de erfpachtgronden van de Koop Goedkoop woningen te koop aan te bieden, met uitzondering van de erfpachtgronden van de woningen aan de Veenmos te Reeuwijk. In het ondernemingsplan hebben wij onze ambitie vastgesteld op vier woningen per jaar. De aangewezen woningen zijn aangeboden aan de zittende huurders of worden bij mutatie te koop aangeboden op de vrije markt. Tot nu zijn 16 woningen verkocht, waarvan 5 woningen aan zittende huurders en 5 erfpacht-gronden aan de koper-eigenaars zijn verkocht. Het verkoopprogramma omvat nu nog 57 woningen: Reeuwijk-Dorp 245 2 woningen Reeuwijk-Brug West 28 34 woningen Reeuwijk-Brug Oost 37 3 woningen Driebruggen 8.333 7 woningen Waarder 8.643 11 Woningen In het vastgestelde verkoopplan is gekozen voor de volgende verkoopconstructies: - voor verkoop aan zittende huurder verkoop in volledige eigendom tegen vastgestelde taxatiewaarde met 10% korting, kosten koper - voor verkoop van mutatiewoningen verkoop in volledige eigendom tegen taxatiewaarde, kosten koper - voor de woningen aan de Veenmos verkoop tegen taxatiewaarde met KoopGoedKoop regeling met erfpachtgrond, kosten koper Als zittende bewoners de woning niet zelf kopen, wordt de woning pas verkocht als de zittende huurder de huur opzegt. De woning wordt dan via makelaars op de vrije markt aangeboden. Rekening houdend met de overheidsvoorschriften zijn de voorwaarden en criteria voor verkoop schriftelijk vastgelegd. In 2015 zijn 5 woningen en is 1 erfpachtgrond verkocht. De netto opbrengst bedraagt 817.000. Begroot was een netto opbrengst van 580.000. aantal woningen erfpachtgronden Leeggekomen en getransporteerd in 2010 7 1.126.000 195.000 Leeggekomen en getransporteerd in 2011 8 1.494.300 58.500 Leeggekomen en getransporteerd in 2012 3 517.750 59.143 Leeggekomen en getransporteerd in 2013 6 665.426 50.000 Leeggekomen en getransporteerd in 2014 5 751.959 226.887 Leeggekomen en getransporteerd in 2015 5 748.701 68.700 Overigens betreft bovenstaande opbrengst enkel het directe verkoopresultaat. Er is in deze opstelling geen rekening gehouden met de afname van de bedrijfswaarde. Eind 2015 staan nog 2 mutatiewoningen in de verkoop. Hiervan passeert er 1 in januari 2016. 47
Hoofdstuk 7 VERHUREN, VERKOOP EN HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN 7.12 Meting kwaliteit dienstverlening, communicatie In 2015 hebben wij de lijn van meting van onze dienstverlening door KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huurlabel) voortgezet. KWH is een coöperatieve vereniging. Hiervan zijn circa 150 woningcorporaties lid. KWH stuurt enquêteformulieren via de e-mail of bellen onze huurders over o.a. afhandeling van vragen en reparatieverzoeken, onze telefonische bereikbaarheid en klantenbenadering. De uitkomsten helpen ons om de dienstverlening daar waar nodig te verbeteren. In 2015 heeft dit geresulteerd in een verlenging van het KWH-Huurlabel met een gemiddelde score van 7,7. Bij de verlenging van het KWH-Huurlabel is het onderdeel Ontevredenheid niet meegenomen. Uit de analyses blijkt dat de door de geringe respons de meetsystematiek niet voldoende de resultaten kan bepalen op dit onderdeel. Daarom heeft KWH in overleg met de CKV besloten dat de resultaten op dit onderdeel voor 2015 niet van invloed zijn op het behoud of behalen van het keurmerk KWH-Huurlabel. Uiteraard bieden de gegeven reacties wel enig inzicht in de beleving van de huurders bij de dienstverlening op dit punt en wordt indien noodzakelijk actie ondernomen. KWH metingen 2015 2014 Contact 7,8 7,2 Woning zoeken 8.0 8,0 Nieuwe woning 7,7 8,3 Huur opzeggen 7,9 8,3 Reparaties 8,2 8,5 Onderhoud 8,0 8,3 Ontevredenheid 6,2 6,1 De meest voorkomende kernwoorden die gegeven zijn bij de enquêtes zijn: vriendelijk, goed en vervolgens betrouwbaar, service en behulpzaam. De normen voor het behalen van het KWH Huurlabel zijn voor alle onderdelen een 7,0 met uitzondering voor het Uiten van Ontevredenheid ; deze norm is vastgesteld op 6,5. 7.13 Communicatie Website Acties vanuit de metingen van het KWH hebben ertoe geleid dat het aanpassen en toegankelijker maken van de teksten op de website een continue dynamisch proces is. De nieuwsitems op de website worden met regelmaat geactualiseerd. Daarnaast is er een link opgenomen naar de tweets op Twitter van de bestuurder. Onder Dak In 2015 is tweemaal, voorafgaand aan de Algemene Ledenvergaderingen, het bewonersblad OnderDak verspreid. In OnderDak bespreken we actuele onderwerpen, zoals de politieke ontwikkelingen met betrekking tot de volkshuisvesting, de nieuwbouw, de begroting, de jaarrekening, de huurverhoging en de huurtoeslag. Extra nieuwsbrief In januari 2015 is een extra OnderDak uitgegeven om het fusieonderzoek toe te lichten. 48
HOOFDSTUK 8 BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER 8
Hoofdstuk 8 BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER 8.1 Algemene Ledenvergaderingen In 2015 zijn, met het oog op het fusieonderzoek, de nodige vergaderingen gehouden met de leden en de bewoners. Deze vonden plaats op: 14 april, 8 juni, 14 september, 13 oktober en 9 december. - Uiteindelijk heeft de Algemene Ledenvergadering in oktober 2015 in overgrote meerderheid tegen het voorstel tot omzetting van de verenigingsvorm naar die van een stichting gestemd. In de decembervergadering is toegelicht, dat er nu een onderzoek zal plaatsvinden of samenwerking meerwaarde oplevert m.b.t. de in het fusieonderzoek gesignaleerde knelpunten. - Ook is uitgebreid stilgestaan bij de effecten van de nieuwe Woningwet op onze statuten en de activiteiten van onze vereniging. - De huurverhoging per 1 juli 2015 is toegelicht. - Conform de statuten is het jaarverslag 2014 gepresenteerd aan de aanwezigen en door de leden goedgekeurd. - Daarnaast zijn de consequenties toegelicht van de oprichting van de nieuwe huurdersvereniging voor de te behandelen onderwerpen tijdens de Algemene Ledenvergadering. 8.2 Huurdersvereniging in oprichting Al bij de invoering van deze overlegplicht, heeft de woningbouwvereniging zich ingespannen om het oprichten van één of meer huurdersorganisaties te stimuleren. Als woningbouwvereniging vinden wij het belangrijk dat beleid en voorgenomen plannen getoetst worden op het gebied van draagvlak. Vanwege de te geringe belangstelling is er in het verleden nooit een huurdersorganisatie opgericht. In 2012 is er wederom een poging gedaan. Ook toen was de belangstelling te beperkt (1 aanmelding). Het overleg is blijven plaatsvinden via de Algemene Ledenvergaderingen. Sinds november 2014 is er vanuit de huurders belangstelling ontstaan om mee te willen praten. De aanleiding was de brief, die het bestuur in oktober 2014 heeft verstuurd naar alle huurders en leden-niet- huurders, over het voorgenomen fusieonderzoek. Met een aantal huurders, dat een doorsnee is van het huurdersbestand over de verschillende kernen, is in november 2014 een eerste overleg geweest om te inventariseren of we kunnen komen tot een huurdersvereniging. Dit is een enthousiaste groep, die na de ledenvergadering van december 2014 nog is uitgebreid. In 2015 is deze bewonersgroep verder begeleid door Atrivé en met een enorme inspanning van de deelnemers is op 8 juni 2015, voorafgaand aan de Algemene Ledenvergadering, Huurdersvereniging Reeuwijk opgericht onder toeziend oog van de notaris. In de navolgende maanden is er een samenwerkingsovereenkomst tussen de directie en de huurdersvereniging gesloten. De huurdersvereniging werd direct betrokken bij de ten behoeve van de gemeente op te stellen Woonvisie en prestatieafspraken. Op een speciale avond heeft de kennisontwikkeling centraal gestaan en in de eigen vergaderingen heeft het bestuur de ontwikkeling van de participatie van huurders door middel van werkgroepen uitgebreid besproken. In november 2015 heeft het bestuur van de huurdersvereniging een eerste Algemene Ledenvergadering uitgeschreven. Hierin werd de samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd alsook de herbenoeming van het lid van de Raad van Toezicht mevrouw C. Heij op voordracht van de huurders. De beleidsmedewerker van de gemeente Bodegraven- Reeuwijk presenteerde de (toen nog zijnde conceptversie) van de Woonvisie 2016-2020. De directie heeft zeer veel waardering voor alle inspanningen van deze betrokken huurders, om in een zeer hoog tempo tot de oprichting van de Huurdervereniging Reeuwijk te komen. Ook heeft zij groot respect voor de voortvarendheid waarmee het bestuur vervolgens aan de slag is gegaan met de benodigde onderwerpen en de organisatie van de eigen achterban. Alle vertrouwen in een sparringpartner waarmee de Overlegwet huurders-verhuurders werkelijk inhoud kan worden gegeven. 50
Hoofdstuk 8 BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER 8.3 Geschillencommissie Bestuursbesluiten en dagelijkse beslissingen en uitvoeringsactiviteiten, die in de werkorganisatie worden genomen op basis van het beleid, kunnen door bewoners als onrechtvaardig worden ervaren. Het gevolg kan zijn, dat de huurder de beslissing onafhankelijk wil laten toetsen. Dat is een taak voor de geschillencommissie. Het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) eist dat de Vereniging beschikt over een geschillencommissie. De geschillencommissie is als volgt samengesteld: Onafhankelijk voorzitter: De heer mr. P.G.A. van der Sanden aftredend 01-09-2015 Lid namens de bestuurder: De heer mr. N.H.M. Lucassen aftredend 01-07-2015 Lid namens de huurders Mevrouw L.C.F. de Hoog aftredend 01-07-2017 Plv lid namens de bestuurder De heer E.A. Kraan aftredend 01-07-2017 Plv lid namens de huurders De heer J.H. Heij aftredend 01-07-2015 De commissie verricht haar werkzaamheden op basis van een reglement. De leden mevrouw L.C.F. de Hoog en de heer E.A. Kraan zijn in 2014 herbenoemd. Er zijn in 2015 geen geschillen voorgelegd. 51
HOOFDSTUK 9 FINANCIËN 9
Hoofdstuk 9 FINANCIËN Algemene beschouwing In 2015 is de waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie met bijna 30% toegenomen. Een groot deel hiervan is het gevolg van het in exploitatie nemen van de projecten Maxima fase 2 en Thomashuis/ Herbergier. De bedrijfswaarde van het bestaand bezit is echter ook toegenomen door wijzigingen van intern beleid (zoals het huurbeleid, het onderhoudsbeleid en bezuinigingen op bedrijfskosten) en wijzigingen van externe parameters (zoals de disconteringsvoet). De toename van de waarde van het bezit vertaalt zich in de toename van het eigen vermogen; het eigen vermogen is met ruim 10 miljoen toegenomen en daarmee is de solvabiliteit verbeterd tot 55%. De investeringen zijn grotendeels gefinancierd met vreemd vermogen, waardoor de leningportefeuille met ruim 5.5 miljoen is toegenomen tot 28.9 miljoen. De korte termijn resultaten zijn positief; de operationele kasstroom en het bedrijfsresultaat zijn verbeterd ten opzichte van 2014, hoofdzakelijk als gevolg van de toename van de huuropbrengsten. De loonkosten en beheerskosten vertonen een stabiel beeld. De onderhoudslasten zijn hoger dan in 2014. Enerzijds komt dit door het relatief grote aantal mutaties in 2015, anderzijds door het cyclische karakter van deze post. Dit beeld is een voortzetting van het oordeel over de bedrijfslasten in de Aedes benchmark van 2015, waarin de positie is verbeterd van een C-oordeel naar een B-oordeel. 9.1 Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume WSW Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt jaarlijks onze kredietwaardigheid. Vanaf 2014 wordt hiervoor een ander beoordelingsmodel toegepast. Het WSW geeft niet langer een faciliteringsvolume af, maar werkt met een zogenoemd borgingsplafond. Tevens wordt niet meer gesproken over kredietwaardigheid, maar over borgbaarheid. In juli 2015 is het borgingsplafond voor Woningbouwvereniging Reeuwijk vastgesteld. De benodigde financiering past ruimschoots binnen dit gestelde plafond. Met het vaststellen van het plafond is ook een borgbaarheidsverklaring afgegeven. De volledige beoordeling op basis van het nieuwe beoordelingsmodel heeft nog niet plaatsgevonden en is gepland in het voorjaar van 2016. 9.2 Toezichtbrief Autoriteit Woningcorporaties In november 2015 heeft de Autoriteit Woningcorporaties de toezichtbrief over het jaar 2015 gestuurd. In deze brief wordt gemeld, dat de financiële beoordeling van de corporatie niet leidt tot opmerkingen en geen aanleiding geeft tot het doen van interventies. 9.3 Administratieve organisatie en interne controle In 2015 zijn de laatste belangrijke procesbeschrijvingen afgerond. Er zijn interne audits uitgevoerd en hierin zijn de belangrijkste risico s vastgesteld van de voornaamste processen. In 2016 zullen de risico s en bestaande beheersingsmaatregelen verder worden beoordeeld. 9.4 Beleggingen Het beleid omtrent beleggingen licht vast in het Treasurystatuut. De bepalingen voldoen aan de beleidsregels beleggingen, die in januari 2015 door de minister van Wonen en Rijksdienst zijn gepubliceerd. Woningbouwvereniging Reeuwijk is in 2015 niet afgeweken van het vastgestelde beleid. De uitstaande liquide middelen per 31-12-2015 bedroegen 1.4 miljoen, waarvan 1.3 miljoen op een spaarrekening. In 2015 is dit saldo maximaal ruim 4.7 miljoen euro geweest. Dit moment was kort na de ontvangst van een lening. 53
Hoofdstuk 9 FINANCIËN 9.5 Resultaat 2015 Het resultaat over 2015 kan als volgt worden samengevat en vergeleken met het resultaat van 2014 (x 1.000). OMSCHRIJVING Werkelijk 2015 Werkelijk 2014 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren 6.853.907 6.254.545 Vergoedingen 193.850 144.223 Verkoop onroerende goederen 525.625 491.393 Overige bedrijfsopbrengsten 419.571 81.015 TOTAAL OPBRENGSTEN 7.992.953 6.971.176 BEDRIJFSLASTEN Lonen en salarissen 408.097 563.566 Sociale lasten 64.530 66.977 Pensioenlasten 74.769 83.854 Lasten onderhoud 1.762.041 1.326.203 Overige bedrijfslasten 2.001.347 2.037.961 TOTAAL LASTEN 4.310.784 4.078.561 BEDRIJFSRESULTAAT 3.682.169 2.892.615 Afschrijvingen op materiele vaste activa -2.244.319-1.763.202 Overige waardeveranderingen materiele vaste activa/onrendabele toppen 1.742.578-4.014.512 Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering 862.834 594.467 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -363.578-154.362 FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten 10.937 13.927 Rentelasten -962.453-805.835 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING 2.728.168-3.236.902 Belastingen -991.513-25.024 JAARRESULTAAT 1.736.655-3.261.926 Het verslagjaar 2015 is afgesloten met een jaarresultaat van 1.736.655 positief. Dit is een sterk verbeterd resultaat ten opzichte van 2014. De verbetering wordt grotendeels veroorzaakt door de positieve waardeveranderingen van materiële vaste activa als gevolg van de verbetering van de bedrijfswaarde. De toename van de inkomsten ten opzichte van het vorige verslagjaar wordt voornamelijk veroorzaakt door de toename van huren als gevolg van de reguliere huurverhoging en de oplevering van de projecten Thomashuis/Herbergier en Maximalocatie fase 2. De lagere loonkosten worden veroorzaakt, doordat in 2014 een eenmalige last in verband met een ontslagvergoeding is verantwoord en door een beperkte afname van het aantal fte s in 2015. De toename van de onderhoudslasten is nader toegelicht in hoofdstuk 4. De overige bedrijfslasten zijn hoofdzakelijk gedaald doordat er in 2015 geen saneringsheffing is afgedragen. 54
HOOFDSTUK 10 OVERIGE ACTIVITEITEN EN SLOT 10
Hoofdstuk 10 OVERIGE ACTIVITEITEN EN SLOT De wijze van beleggen van geldmiddelen is vastgelegd in een Treasurystatuut. Dit statuut is medio 2014 geactualiseerd en opnieuw vastgesteld door de Raad van Toezicht. In het statuut is opgenomen dat het gebruik van derivaten niet is toegestaan en maximaal gebruik te maken van de mogelijkheden van interne financiering, gezien de relatief lage rentevergoeding op de geldmarkt. Onze huisbankier, de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten) en de bank waar overtollige liquide middelen worden belegd (Rabobank) voldoen aan de minimale rating volgens ons Treasurystatuut. In 2016 zal het Treasurystatuut deel gaan uitmaken van het financieel reglement dat verplicht is gesteld in de nieuwe Woningwet. In 2015 heeft de treasurycommissie twee keer vergaderd. In de vergaderingen waren, naast Thesor als extern adviseur, de directeur-bestuurder en de coördinator financiën vertegenwoordigd. Er zijn in 2015 twee leningen gestort voor een totaal bedrag van 6 miljoen euro. Deze leningen waren reeds aangetrokken in 2014. De vereniging neemt niet deel in en is geen verbintenissen aangegaan met andere rechtspersonen en/of vennootschappen. Sinds 2010 is een Vereniging van Eigenaren opgericht voor fase 1 van de Maximalocatie. Dit gebouw is een verzameling van koop- en huurwoningen en een school die inmiddels eigendom is van de gemeente. Wij zijn als eigenaar van 12 appartementen en de BSO een belangrijke deelnemer en daarom ook vertegenwoordigd in het bestuur. Eind 2013 is de Vereniging van Eigenaren opgericht voor het midi winkelcentrum in Driebruggen. Wij zijn eigenaar van ongeveer de helft van het commerciële deel. In het bestuur zijn wij vertegenwoordigd. In 2014 is VVE Paviljoen Mierakker opgericht en wij zijn als eigenaar van 17 woningen vertegenwoordigd in het bestuur. Voor de Stichting MFA s De Wiericke, de eigenaar van de scholen in het gelijknamige gebouw, voerden wij technisch beheerwerkzaamheden uit tot eind 2015. Per 31 december 2015 zijn deze werkzaamheden beëindigd. Ook het beheer van enkele woningen voor de gemeente Bodegraven-Reeuwijk is, in verband met de beperkingen die hiervoor zijn gesteld in de nieuwe Woningwet, per 31 december 2015 beëindigd. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft sinds eind 2012 een gebruikersaandeel ad 1.602 in WoningNet. Via WoningNet bieden we de vrijkomende woningen aan. Per 01-01-2014 is de vereniging als gevolg van de Warmtewet aan te merken als leverancier van warmte voor 2 complexen met collectieve verwarmingsinstallaties. Uit de wet komt de verplichting tot het voeren van en rapporteren over een storingsadministratie voort. In 2015 zijn er geen storingen van de installaties in deze twee complexen gemeld. Slot Het bestuur bedankt alle medewerkers, de leden van de vereniging, de leden van de huurdersvereniging, de Raad van Toezicht en alle maatschappelijke partners, die in 2015 hebben meegewerkt aan de realisatie van de doelstelling van Woningbouwvereniging Reeuwijk: prettig wonen in leefbare kernen in Reeuwijk. Vincent van Luit Reeuwijk, 10 mei 2016 Directeur-bestuurder 56
FINANCIËN Jaarrekening
KERNGETALLEN OMSCHRIJVING 2015 2014 2013 2012 2011 Aantal verhuureenheden Woningen/woongebouwen* 1.115 1.091 1.049 1.031 1.033 Zorgeenheden 27 Bedrijfsgebouwen 9 7 7 7 1 Balans en winst- en verliesrekening in Eigen vermogen/woning 32.005 24.929 28.568 29.050 19.607 Onderhoudskosten/woning 1.543 1.216 1.430 1.475 1.257 Bedrijfskosten incl. personeelskosten excl. servicekosten/woning 2.053 2.389 1.872 1.742 1.379 Materiële vaste activa per woning 52.039 42.841 46.708 44.747 36.004 Lang vreemd vermogen per woning 25.618 22.118 15.242 16.363 13.610 Economische waarde (WOZ) per woning 168.482 169.218 189.566 199.000 208.187 Bedrijfswaarde sociaal vastgoed per woning 50.981 41.203 46.619 44.060 35.336 Financiële continuïteit Solvabiliteit (EV/TV) in % 53,3 49,9 59,0 58,3 49,9 Liquiditeit (vlottende activa/vlottende passiva) 108,2 36,7 0,1 83,0 84,2 Rentabiliteit eigen vermogen (winst/ev) in % 4,8 --12,0 0,0 1,1-24,3 Rente vreemd vermogen (rente/gem. schuldrest) in % 3,6 3,6 4,3 4,3 4,6 Rentabiliteit totaal vermogen (winst+ bet. rente/tv) in % 1,1-7,5-1,4 2,0-10,5 Interne financiering/woning (x 1) 33.128 27.735 39.550 32.553 24.397 ICR 2,97 3,82 3,22 3,09 4 Loan to value 0,46 0,48 0,31 0,35 0 Dekkingsratio (schuldrestant/woz onderpandswaarde) 15,4% 13,1% 8% DSCR 2,27 2,17 1,37 Huren Gemiddeld per maand per verhuureenheid per 30 juni: - sociale huursector 493 461 465 423 415 - vrije huursector 875 803 923 910 1.025 Gemiddelde woningwaardering in punten**) 162 149 150 142 141,6 Gemiddelde huurprijs per punt in ** 3,0 3,1 3,1 3,0 2,9 Gemiddelde huurverhoging per 1 juli in %: - sociale huurwoningen 2,1 4,5 4,5 2,3 1,3 - vrije huursector 0,0 0,0 2,3 0 1,3 Huurachterstand in % bruto jaarhuur 0,22 0,39 0,39 0,33 0,24 Huurderving in % bruto jaarhuur 1,88 1,02 1,02 0,62 1,09 Aantal mutaties (per 1000 woningen) 91 62 62 59 55 Woningvoorraad Goedkoop***) 221 237 232 268 319 Betaalbaar***) 659 646 654 675 657 Duur***) 181 183 155 80 50 Vrije sector***) 23 25 8 8 7 Bedrijfsruimten 9 7 7 7 1 *) in 2015 inclusief 31 eenheden van Kerverland **) exclusief appartementen in vrije huursector ***) voor een nadere definiëring wordt verwezen naar het jaarverslag 58
JAARREKENING BALANS BALANS PER 31 DECEMBER 2015 (EN 2014) IN (na resultaatbestemming) ACTIVA 31 DECEMBER 2015 2014 VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie 57.761.257 44.664.411 Sociaal vastgoed in ontwikkeling 1.291.405 1.698.882 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 376.115 376.224 Totaal materiële vaste activa 59.428.777 46.739.517 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 6.443.108 5.815.881 Commercieel vastgoed in ontwikkeling 821.371 958.899 Totaal vastgoedbeleggingen 7.264.479 6.774.780 TOTAAL VASTE ACTIVA 66.693.256 53.514.297 VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren 11.230 14.355 Overige vorderingen 692 6.595 Overlopende activa 422.146 85.995 Totaal vorderingen 434.068 106.945 Liquide middelen 1.399.920 927.645 TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA 1.833.988 1.034.590 TOTAAL ACTIVA 68.527.242 54.548.887 59
JAARREKENING BALANS BALANS PER 31 DECEMBER 2015 (EN 2014) IN (na resultaatbestemming) PASSIVA 31 DECEMBER 2015 2014 EIGEN VERMOGEN Overige reserves 36.550.172 27.198.008 TOTAAL EIGEN VERMOGEN 36.550.172 27.198.008 VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichting 1.037.672 46.159 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 382.739 1.228.112 TOTAAL VOORZIENINGEN 1.420.411 1.274.271 LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen 28.861.031 23.255.335 TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN 28.861.031 23.255.335 KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen 394.304 875.512 Schulden aan leveranciers 349.125 929.502 Belastingen en premies sociale verzekeringen 303.174 488.029 Overlopende passiva 649.025 528.230 TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN 1.695.629 2.821.273 TOTAAL PASSIVA 68.527.242 54.548.887 60
JAARREKENING WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2015 WINST- EN VERLIESREKENING OVER (IN ) OMSCHRIJVING Werkelijk 2015 Werkelijk 2014 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren 6.853.907 6.254.545 Vergoedingen 193.850 144.223 Verkoop onroerende goederen 525.625 491.393 Overige bedrijfsopbrengsten 419.571 81.015 TOTAAL OPBRENGSTEN 7.992.953 6.971.176 BEDRIJFSLASTEN Lonen en salarissen 408.097 563.566 Sociale lasten 64.530 66.977 Pensioenlasten 74.769 83.854 Lasten onderhoud 1.762.041 1.326.203 Overige bedrijfslasten 2.001.347 2.037.961 TOTAAL LASTEN 4.310.784 4.078.561 BEDRIJFSRESULTAAT 3.682.169 2.892.615 Afschrijvingen op materiele vaste activa -2.244.319-1.763.202 Overige waardeveranderingen materiele vaste activa/onrendabele toppen 1.742.578-4.014.512 Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering 862.834 594.467 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -363.578-154.362 FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten 10.937 13.927 Rentelasten -962.453-805.835 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING 2.728.168-3.236.902 Belastingen -991.513-25.024 JAARRESULTAAT 1.736.655-3.261.926 61
JAARREKENING Kasstroomoverzicht (directe methode) OMSCHRIJVING 2015 2014 Ontvangsten / Uitgaven (bedragen x 1.000) Kasstromen uit operationele activiteiten: Ontvangsten Huren Servicecontracten Overige bedrijfsontvangsten Rente ontvangsten 6.866 193 21 Som ontvangsten 7.080 6.452 Uitgaven Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente uitgaven Vennootschapsbelasting 685 1.769 2.001 883 6.249 146 43 14 712 1.212 1.925 681 Som uitgaven 5.338 4.530 Totaal kasstromen uit operationele activiteiten 1.742 1.922 Kasstromen uit (des)investeringen: Ontvangsten Verkoopontvangsten bestaande huurwoongelegenheden Verkoopontvangsten nieuwbouw woongelegenheden Ontvangsten financiële vaste activa 790 947 Som ontvangsten 790 947 Uitgaven Nieuwbouw huurwoongelegenheden Woningverbetering Nieuwbouw koopwoongelegenheden Investeringen overig bezit Investeringe bedrijfsmiddelen Sloop 6.712 452 20 9.727 711 61 Som uitgaven 7.184 10.499 Totaal kasstromen uit (des)investeringen Kasstromen uit financieringsactiviteiten: -6.394-9.552 Ontvangsten Nieuwe leningen Opname kortlopend bankkrediet 6.000 13.500 Som ontvangsten 6.000 13.500 Uitgaven Aflossing leningen 876 5.358 Aflossing kortlopend bankkrediet Som uitgaven 876 5.358 Totaal kasstromen uit financieringsactiviteiten Totaal kasstromen 5.124 472 8.142 512 Mutatie liquide middelen: Liquide middelen begin boekjaar Liquide middelen einde boekjaar 928 1.400 Mutatie liquide middelen in het boekjaar 472 512 416 928 62
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vereist vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans- en winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn de referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn gewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. De woningen met een contracthuurprijs boven de liberalisatiegrens zijn in het voorgaande jaar gekwalificeerd als vastgoedbelegging en gewaardeerd tegen marktwaarde. In het huidige boekjaar zijn de woningen met een initiële huurprijs boven de liberalisatiegrens gekwalificeerd als vastgoedbelegging. Woningen met een initiële huurprijs onder de liberalisatiegrens zijn gekwalificeerd als sociaal vastgoed in exploitatie. Voor 2014 betrof dit 12 woningen. Deze stelselwijziging is verwerkt in de vergelijkende cijfers van het boekjaar 2014. De volgende posten zijn gewijzigd. 31-12-2014 Jaarrekening post Voor wijziging Na wijziging Mutatie Sociaal Vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen Overige reserves 43.914.506 7.628.881 28.261.103 44.664.411 5.815.881 27.198.008 749.905-1.813.000-1.063.095 Als gevolg van de stelselwijziging in 2014, zijn de 12 woningen in 2015 gewaardeerd tegen bedrijfswaarde in plaats van tegen marktwaarde. De mutatie van de marktwaarde voor deze 12 woningen over 2015 zou een positief effect van ± 91.000 op het resultaat hebben. Voor deze woningen is in de jaarrekening van 2015 nu een mutatie van de bedrijfswaarde van ± 285.000 positief verantwoord. Deze mutatie is als directe vermogensmutatie verwerkt. Verwerking van verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom de projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 63
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zo ver verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidies worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond is gekocht met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Woningbouwvereniging Reeuwijk verwerkt de kosten van groot onderhoud in haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze vervanging gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociaal vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de Minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijkrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs-, en culturele instellingen den dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woningbouwvereniging Reeuwijk is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het sociaal rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woningbouwvereniging Reeuwijk zich als vastgoedbeheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woningbouwvereniging Reeuwijk waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot waarde verhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in 64
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door verbetering of vergroting van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat geen sprake is van waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10 procent afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van kasstroom genererende eenheid. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Een complex is een samenvoeging van verhuureenheden met vergelijkbare (woon)technische kenmerken. Bepaling van de bedrijfswaarde Onder bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijk en onderbouwde veronderstellingen die de beste inschatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. In deze meerjarenbegroting is de meerjaren onderhoudsbegroting opgenomen. Het in de meerjaren onderhoudsbegroting opgenomen planmatig onderhoud is gebaseerd op de onderkende onderhoudscycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte groeivoet voor inflatie, huurstijging en rente. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor de verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van het bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. De kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten, kosten bouwrijp maken, kosten van uitplaatsing en asbestsanering. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. 65
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die het complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen de historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in de bedrijfswaarde worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering ten laste van het eigen vermogen indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: 2015 2014 Jaar 1-5 (gem) Jaar 6 e.v. Jaar 1-5 (gem) Jaar 6 e.v. Huurverhoging: Sociale huurwoningen Inflatie + 1 % Inflatie + 1 % Inflatie + 1 % Inflatie + 1 % Commerciële huurwoningen Inflatie + 1 % Inflatie + 1 % Inflatie + 1 % Inflatie +1 % Overig commercieel Vastgoed Inflatie + 1 % Inflatie + 1 % Inflatie +1 % Inflatie +1 % Inflatie 1,5% 2% 1,5% 2% Discontering 5.0% 5.0% 5.25% 5.25% Stijging onderhoudslasten 2.0% 2,5% 2,0% 3,0% Stijging Lonen en salarissen 2.0% 2,5% 2,0% 3,0% Stijging overige bedrijfskosten 1.5% 2,5% 2,0% 3,0% Huurderving 0,75% 0,75% 0,75% 0,75% Onderhoud Cyclische meerjaren onderhouds-begroting Cyclische meerjaren onderhouds-begroting Personeelskosten en overige bedrijfskosten Restwaarde Begroting 2015 en financiële meerjaren begroting Geschatte opbrengst onder aftrek van kosten voor sloop, uitplaatsing en bouwrijp maken Begroting 2014 en financiële meerjaren begroting Geschatte opbrengst onder aftrek van kosten voor sloop, uitplaatsing en bouwrijp maken Verkopen 4 woningen per jaar 4 woningen per jaar Minimale exploitatieduur 15 jaar 15 jaar Harmonisatie periode 5 jaar 5 jaar Mutatiegraad Verhuurdersheffing Per complex tussen 2 en 16%. Ongewogen gemiddelde 4.4% Opgenomen onder de overige bedrijfskosten ingerekend tot einde levensduur 4 % Opgenomen onder de overige bedrijfskosten ingerekend tot einde levensduur 66
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Afschrijvingen De afschrijvingen zijn gebaseerd op de lineaire methode. Over de restwaarde wordt niet afgeschreven. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als de basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die bestemd zijn om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardevermindering Woningbouwvereniging Reeuwijk beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een actief aan een bijzondere waardeverandering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is er sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde/marktwaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde/marktwaarde en de boekwaarde van de desbetreffende kasstroom genererende eenheid, is er sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats in het jaar nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn gekomen. Onroerende zaken ten diensten van de exploitatie De onroerende zaken ten diensten van de exploitatie bestaan uit de investering in het kantoorpand, de inrichting van het kantoorpand (incl. automatisering). Het kantoorpand is gewaardeerd op verkrijgingsprijs of lagere realiseerbare waarde.. Het kantoorpand is gewaardeerd tegen de (lagere) taxatiewaarde ten opzichte van de historische kostprijs, verminderd met lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige levensduur. De overige investeringen in activa ten diensten van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige levensduur. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging of beid te realiseren. De Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als Commercieel vastgoed indien ze beschikbaar zijn voor de verhuur. Typering Het commercieel vastgoed omvat een tweetal categorieën te weten huurwoningen en overig commercieel onroerend goed. Huurwoningen met een huur boven de huurtoeslaggrens ( liberalisatiegrens) worden gekwalificeerd als vastgoedbelegging. Het overig commercieel vastgoed is vastgoed dat niet vermeld staat op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande staatssteun voor toegelaten instellingen. 67
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Waarderingsgrondslag Woningbouwvereniging Reeuwijk waardeert haar commercieel onroerend vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Als invulling van de actuele waarde geldt de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituaties en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer de redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde is vastgesteld op basis van taxaties door een onafhankelijke taxateur. Het commercieel vastgoed wordt eens in de drie jaar getaxeerd. De reële waarde is gebaseerd op de waarde in verhuurde staat. Mutaties in de reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet gerealiseerde herwaardering bijgehouden en als onderdeel van de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Latenties De actieve belastinglatenties hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op aanwezige compensabele verliezen. Belastinglatenties worden opgenomen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. De latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De latenties hebben overwegend een langlopend karakter. De berekening van latenties geschiedt tegen de laatstelijk bij wet vastgelegde tarieven. De opgenomen latenties hebben betrekking op langlopende schulden, compensabele verliezen, verwachte verkopen in de komende 5 jaar en verwachte (fiscale) waardestijging van het bezit. De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale waarde en de fiscale waarde van langlopende schulden wordt gewaardeerd tegen de nominale waarde over de resterende looptijd per lening. Hierbij is er van uit gegaan dat amortisatie van het fiscale agio en disagio lineair plaats vindt. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. De vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. De vorderingen hebben een looptijd korter dan een jaar. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito s met een looptijd korter dan 12 maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Dit is het moment waarop het Definitief ontwerp (DO) is vastgesteld. De voorziening wordt gewaardeerd naar de beste schatting van bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. 68
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Leningen kredietinstellingen Deze zijn opgenomen voor de geamortiseerde kostprijs ultimo boekjaar. Kortlopende schulden Voor zover in het voorgaande niet anders is aangegeven, worden de overige passiva gewaardeerd op de geamortiseerde waarde. De overlopende passiva hebben een looptijd korter dan een jaar. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het jaarresultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengst verantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Het betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de vergoedingen voor leveringen van diensten en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Tevens is onder deze post de vergoeding voor erfpacht opgenomen. Vergoedingen Betreft van huurders ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten. Jaarlijks vindt verrekening op basis van de daadwerkelijke uitgaven. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten in de winst- en verliesrekening. 69
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Verkoop onroerende goederen Dit betreft het (netto)resultaat van verkochte huurwoningen en het resultaat op projecten voor koopwoningen. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden de vergoedingen voor o.a. afsluiten huurcontacten, woonvergunningen e.d. verantwoord. Daarnaast wordt de doorberekening van geleverde diensten aan derden verantwoord. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op het sociaal vastgoed zijn gebaseerd op actuele waarde van het sociaal vastgoed aan het begin van het verslagjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. De afschrijvingen op de activa ten diensten van de exploitatie is gebaseerd op de lagere taxatiewaarde (kantoorpand) en de verkrijgings- of vervaardigingsprijs ( overige investeringen). De afschrijvingstermijnen bedragen: Kantoorpand: 50 jaar Inventarissen/inrichting: 3/4/5/10 jaar Belettering: 15 jaar Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Indien ultimo van het jaar de stand van de herwaarderingsreserve negatief is vindt via een dotatie ten laste van het jaarresultaat aanvulling plaats tot het negatieve bedrag. Verder vindt via deze post terugname plaats van in het verleden afgeboekte onrendabele toppen. Ten slotte worden onder deze post dotaties aan de voorziening voor onrendabele toppen verantwoord voor toekomstige nieuwbouwprojecten. Lonen en salarissen Lonen en salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Sociale lasten Sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten De pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde pensioenregeling. De corporatie heeft in het geval van een tekort bij het SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering, zoals huisvesting, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen en servicekosten. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten De rentebaten betreffen de ontvangen rente op bij banken aangehouden rekeningen. De rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt. 70
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Rentelasten De rentelasten betreffen de ten laste van het verslagjaar komende rente op leningen. Er worden geen rentelasten geactiveerd. Belastingen Om deze reden is ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (onder andere openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De fiscale positie is bepaald op basis van de geldende wet- en regelgeving, alsmede de Vaststellingsovereenkomst (2) voor woningcorporaties. Op dit moment is een aantal bepalingen uit deze vaststellingsovereenkomst nog niet volledig uitgekristalliseerd. Bepaalde elementen uit de VSO zijn op dit moment nog onzeker en derhalve niet te kwantificeren. De acute vpb-positie voor het jaar 2015 is, rekening houdend met de hiervoor genoemde onzekerheden, bepaald op nihil. De reden hiervoor is dat Reeuwijk vanuit het verleden beschikt over fiscaal compensabele verliezen. Het is niet de verwachting dat het fiscale resultaat in 2015 de beschikbare compensabele verliezen overschrijdt. De laatst opgelegde definitieve aanslag is van het jaar 2012. Het effectieve belastingtarief bedraagt 25%. Financiële instrumenten en risicobeheersing Algemeen De financiële sturing van Woningbouwvereniging Reeuwijk vindt plaats op basis van adviezen van de treasurycommissie, een treasurystatuut, investeringsstatuut, financiële beleidsuitgangspunten en de meer jaren liquiditeitsbegroting. In het treasurystatuut is het gebruik van derivaten uitgesloten. Wel is het gebruik van financiering in de vorm van rollover leningen met deposito faciliteit toegestaan. Overeenkomstig RJ uiting 2013-15 wijzigen een aantal passages in RJ 290 Financiële Instrumenten, welke zien op hedge accounting, het scheiden van embedded derivaten van het basiscontract en de toelichting op liquiditeits- en kasstroomrisico s uit hoofde van hedgerelaties. Woningbouwvereniging Reeuwijk gebruikt geen derivaten en heeft ook geen embedded derivaten in haar contracten. Derhalve heeft deze wijziging geen invloed. Renterisico s De renterisico s worden beheerst door een zo gelijk mogelijk spreiding in de vervalkalender van de leningenportefeuille aan te brengen Het jaarlijks bedrag waarover renterisico mag worden gelopen is gemaximeerd op 15 % van de omvang van de lening portefeuille ultimo van het jaar. Middels het looptijdenbeleid wordt gestreefd om het renterisico onder de 15 % te houden. Liquiditeitsrisico Het managen en beheersen van het liquiditeitsrisico vindt plaats op basis van de (meerjaren) liquiditeitsbegroting. Deze begroting wordt per kwartaal bijgesteld. Voor de beheersing van het liquiditeitsrisico op de korte termijn beschikt 71
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Woningbouwvereniging Reeuwijk over een Rekening courant faciliteit van 1.000.000. Voor de langere termijn wordt het liquiditeitsrisico beheerst middels de borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico ultimo van het jaar kunnen als volgt weergegeven worden: Liquide middelen Rekening courant faciliteit Lopende investeringsverplichtingen Borgingstegoed WSW 1.400.000 1.000.000 411.000 308.000 Beschikbaarheidsrisico De genomen maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft haar financiële meer jaren prognose zodanig aangepast dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor de financieringen herfinanciering gecontinueerd wordt. Woningbouwvereniging Reeuwijk voldoet in de meer jaren prognose aan de financiële kengetallen zoals deze door de externe toezichthouders gehanteerd worden. Vooruitlopende op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert Woningbouwvereniging Reeuwijk het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft daardoor de mogelijkheid om niet-daeb investeringen en aflossingen van niet-daeb leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de kasstroom uit verkopen van het bestaand bezit. In 2015 hebben investeringen in niet-daeb plaats gevonden die uit eigen middelen gefinancierd konden worden. Voor de DAEB financieringen in kan volstaan worden met het aantrekken van WSW geborgde leningen. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Waardering vaste activa Materiële vaste activa, actuele waarde Woningbouwvereniging Reeuwijk waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen ( en wijzigingen) waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie. De kasstromen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. Volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van de jaarrekening een grote onzekerheid: Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is een feit. De wet voor de verhuurdersheffing geeft concreet aan welke heffing gaat plaatsvinden per jaar tot en met het jaar 2017. De wetgeving geeft niet aan dat deze wet eindigt. Om deze reden is de verhuurdersheffing ook na het jaar 2017 e.v. ingerekend. De grondslag voor de heffing vormt de WOZ-waarde. De heffingspercentages tot en met 2017 zijn als volgt: 2016: 0.4910% 2017: 0.5360% Huurverhoging Om de nadelige effecten van de verhuurdersheffing op te vangen zullen enerzijds de huren extra verhoogd moeten worden en anderzijds zal op de kosten van de bedrijfsvoering bezuinigd moeten worden. In de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een gemiddelde huurverhoging inflatie + 1 % tot het einde van de levensduur. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de verkoop van 4 bestaande huurwoningen per jaar over 72
JAARREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN een periode van 5 jaar. De ingerekende opbrengst is begroot op 2.900.000 ( 580.000 p.j.). De boekwaarde van deze verkopen bedraagt naar verwachting 1.200.000. Tot en met 2015 heeft woningbouwvereniging Reeuwijk de geschatte verkopen ook gerealiseerd. Naar verwachting zullen de begrote verkopen in 2015 en verder worden gerealiseerd. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten, en overige belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en nieuwbouwprojecten. Een feitelijk verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in de prijsniveaus van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Zodra dergelijke afwijkingen dreigen te ontstaan wordt de voorziening voor onrendabele toppen aangepast. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode. De kasstromen zijn onderverdeeld in operationele-, investerings-, en financieringskasstromen. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelasting, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstromen uit operationele activiteiten. Wet Normering Topinkomens Voor de toelichting in de jaarrekening is uitgegaan van de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) zoals deze geldt voor 2015 en de Regeling bezoldingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Als normenkader is regeling gehouden met a. Uitvoeringsbesluit WNT b. Regeling Bezoldigingscomponenten WNT c. Beleidsregels Toepassing WNT 73
JAARREKENING TOELICHTING OP DE BALANS TOELICHTING OP DE TE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS (IN ) 31-dec-2015 31-dec-2014 ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie 57.761.257 44.664.411 Sociaal vastgoed in ontwikkeling 1.291.405 1.698.882 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 376.115 376.224 Totaal 59.428.777 46.739.517 Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 43.487.425 40.469.927 Herwaardering 17.151.218 22.992.006 Cumulatieve afschrijving en herwaardering -15.974.232-14.838.237 Boekwaarde per 1 januari 44.664.411 48.623.696 Voorraadmutaties in het boekjaar: - Herclassificatie oplevering Miereakker 3.873.325 - Oplevering Maxima fase 2 4.426.739 - Oplevering Thomashuis / Herbergier 4.038.070 - Herclassificatie Miereakker naar Vastgoedbelegging -1.093.625 - Herclassificatie Kerverland -173.298 - Desinvesteringen a.g.v. verkopen -340.614-386.729 - Investeringen in verbeteringen 452.370 711.200 - Afschrijvingen -1.498.229-1.135.995 - Afschrijving desinvesteringen 78.662 - Overige waardeveranderingen 5.939.848-5.754.163 Mutatie actuele waarde 13.096.846-3.959.285 Stand per 31 december Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 52.063.990 43.487.425 Herwaardering 23.091.066 17.151.218 Cumulatieve afschrijving en herwaardering -17.393.799-15.974.232 Boekwaarde per 31 december 57.761.257 44.664.411 De herwaardering van het sociaal vastgoed ultimo 2015 bedraagt 33.280.978 (2014: 27.405.488). Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn op 31-12-2015 57 woningen geselecteerd voor verkoop. In 2015 en 2014 zijn respectievelijk 5 en 5 woningen verkocht. Zekerheden: In 2013 is aan het WSW voor het niet-daeb bezit een onherroepelijke volmacht verstrekt voor het vestigen van hypotheek en pandrecht voor een bedrag ad 51.600.000 Verzekering: De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. 74
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER SCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS Toelichting op de te onderscheiden posten van de balans (in ) OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 Sociaal vastgoed in ontwikkeling Stand per 1 januari Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijving en herwaardering, voorziening onrendabele top 5.677.185-3.978.303 624.096-596.495 Boekwaarde per 1 januari 1.698.882 27.601 Mutaties: Investeringen in nieuwbouw Herclassificatie: Westveen I, Winkelcentrum en Miereakker naar exploitatie In exploitatie Maxima fase 2 In exploitatie Thomashuis / Herbergier Mutatie in de voorziening onrendabele investeringen projecten in ontwikkeling 5.652.210-4.426.739-4.038.030 2.405.082 8.926.415-3.873.326-3.381.808 Mutaties: -407.477 1.671.281 Stand per 31 december Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijving en herwaardering, voorziening onrendabele top 2.864.627-1.573.222 5.677.185-3.978.303 Boekwaarde per 31 december 1.291.405 1.698.882 De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen voor de feitelijk tot de balansdatum uitgegeven bedragen, onder aftrek van de geraamde onrendabele investeringen. Het verloop van voorzieningen onrendabele investeringen is onderstaand weergegeven. De specificatie van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling is als volgt weer te geven: OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 De Groendijck Oost Maxima fase 2 Westveen 2 Miereakker De Oude Tol Thomashuis/Herbergier 4.566 2.792.137 24.676 43.248 4.454 3.047.669 777.833 26.557 1.820.672 Saldo 2.864.627 5.677.185 AF: voorziening onrendabele investeringen projecten in -1.573.222-3.978.303 ontwikkeling Saldo 1.291.405 1.698.882 75
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER SCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen in ontwikkeling is als volgt: OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 Stand per 1 januari Her classificatie: Miereakker overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie -3.978.303-596.495 155.000 subtotaal her classificatie 155.000 Dotaties t.l.v. resultaat: Mutatie Thomashuis/Herbergier Mutatie Maxima fase 2 Mutatie Oude Tol Mutatie Westveen 2 152.800 3.047.669-43.248-752.140 --150.305-2.608.669-777.834 subtotaal dotaties t.l.v. resultaat 2.405.081-3.536.808 Saldo 31 december -1.573.222-3.978.303 OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stand per 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen 780.842 404.618 720.096 374.442 Boekwaarde per 1 januari 376.224 345.654 Mutaties in het boekjaar : Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen 46.948-32.739-36.144 21.826 60.746-30.176 Totaal mutaties -109 30.570 Stand per 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen 795.051 418.936 780.842 404.618 Boekwaarde per 31 december 376.115 376.224 Verzekering De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor 1.353.500 verzekerd. In dit verzekerde bedrag zijn tevens de twee boven het kantoor gelegen woningen begrepen. De roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor 154.805 verzekerd. Kantoorpand Uitgebreide gevaren Inventarissen Uitgebreide gevaren 76
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER SCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS Actuele Waarde De waarde van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van een gevalideerde marktwaardebepaling per 31-12-2015 210.000. Vastgoedbeleggingen De vastgoedbeleggingen hebben betrekking op de 19 woningen, 28 erfpachtgronden en enkele bedrijfsruimtes. OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 Boekwaarde per 1 januari 5.815.881 3.121.499 Mutaties in het verslagjaar: Winkelcentrum in exploitatie Nieuwbouw Maximalaan in exploitatie Nieuwbouw Miereakker in exploitatie Verkoop erfpacht Aanvullende dotatie onrendabele top Winkelcentrum Overige waardeveranderingen 1.060.442-69.637 363.578-1.093.625-142.004 1.742.761 Mutaties 627.227 2.694.382 Boekwaarde per 31 december 6.443.108 5.815.881 De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2015 bedraagt 6.548.509 (2014: 7.081.855). De herwaardering van het commercieel vastgoed ultimo 2015 bedraagt 1.272.348 (2014: 1.230.042) Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 Aanschafwaarde Stand per 1 januari Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijving en herwaardering, voorziening onrendabele top 958.899 Boekwaarde per 1 januari 958.899 0 Mutaties : Investeringen in nieuwbouw In exploitatie: Maxima fase 2 922.915-1.060.443 958.899 Mutaties -137.528 958.899 Stand per 31 december Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijving en herwaardering, voorziening onrendabele top 821.371 958.899 Boekwaarde per 31 december 821.371 958.899 77
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER SCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 De specificatie van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling is als volgt weer te geven: Westveen 2 Maxima fase 2 821.371 730.081 228.818 Saldo 821.371 958.899 FINANCIëLE VASTE ACTIVA Latente belastingvordering De voorziening latentebelastingverplichtingen is als volgt opgebouwd: Passieve latentie tijdelijke verschillen waardering leningen o/g (fiscaal disagio) Passieve latentie tijdelijke verschillen waardering vastgoed in exploitatie Actieve latentie tijdelijke verschillen te verkopen woningen Actieve latentie te verrekenen verliezen 323.908-12.077-6.434.671 248.755 6.521.901 Saldo 323.908 0 VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa 11.230 692 422.146 14.355 6.595 85.995 Totaal 434.068 106.945 Huurdebiteuren (Ex) huurders ter incasso bij de deurwaarder Huurders met een betalingsregeling >2 maanden huurachterstand Huurders met 1 maand of minder achterstand 3.861 11.230 9.868 1.240 1.874 11.709 Saldo 15.091 24.691 Af: voorziening dubieuze huurdebiteuren 3.861 10.336 Totaal 11.230 14.355 De huurachterstand in een percentage van de te incasseren jaarhuur bedraagt per 31 december 2015 0,22%. Op 31 december 2014 was dit 0,39%. Overige vorderingen Overige debiteuren 4.854 10.891 Saldo 4.854 10.891 Af: voorziening dubieuze huurdebiteuren 4.162 4.296 Totaal 692 6.595 Overlopende activa Vooruitbetaalde verzekeringspremies Terug te vorderen BTW Maximalocatie Overige overlopende activa 17.408 400.883 3.855 25.771 60.224 Totaal 422.146 85.995 De vordering inzake BTW Maximalocatie betreft een langlopende discussie met de belastingdienst. Eind 2015 is definitiefvastgesteld dat de vordering terecht is en dat het bedrag in 2016 zal worden ontvangen. 78
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER SCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 Liquide middelen Kas Banken (rekening - courant) Banken (ondernemersdeposito) 1.220 95.809 1.302.891 60 927.585 Totaal 1.399.920 927.645 De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woningbouwvereniging Reeuwijk OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 PASSIVA EIGEN VERMOGEN Overige reserves Stand per 1 januari Rechtstreekse vermogensmutaties Eigen Vermogen. Bij: resultaat boekjaar 36.550.172 27.198.008 7.615.509 1.736.655 27.198.008 31.750.832-1.290.898-3.261.926 Stand per 31 december 36.550.172 27.198.008 In het eigen vermogen ultimo van het jaar is een ongerealiseerde herwaardering opgenomen van 34.553.326 Deze herwaardering heeft betrekking op het vastgoed in exploitatie. Het verloop van de ongerealiseerde herwaardering kan als volgt weergegeven worden: Ongerealiseerde herwaardering per 1-1 Overige waardeveranderingen Vrijval i.v.m. verkopen 28.635.530 6.070.684-152.888 29.589.615-716.261-237.824 Ongerealiseerd herwaardering per 31 december 34.553.326 28.635.530 VOORZIENINGEN Latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 1.037.672 382.739 46.159 1.228.112 Totaal 1.420.411 1.274.271 De voorziening latentebelastingverplichtingen is als volgt opgebouwd: Passieve latentie tijdelijke verschillen waardering leningen o/g (fiscaal disagio) Passieve latentie tijdelijke verschillen waardering vastgoed in exploitatie Actieve latentie tijdelijke verschillen te verkopen woningen Actieve latentie te verrekenen verliezen 12.077 7.796.250-248.755-6.521.900 16.606 6.557.026-380.959-6.146.514 Totaal 1.037.672 21.135 79
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER SCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van investeringen in nieuw-bouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Dit waardeverminderingsverlies is het gevolg van de onrendabele bouw van sociaal vastgoed. OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 Stand per 1 januari 1.228.112 3.243.411 Herclassificatie: overboeking naar activa in ontwikkeling Westveen I naar sociaal vastgoed in exploitatie Maxima fase 2, overboeking naar activa in ontwikkeling Miereakker naar sociaal vastgoed in exploitatie Thomashuis/Herbergier naar activa in ontwikkeling Westveen 2 Oude Tol --119.007 0 0-1.109.105 382.739-1.506.776-1.233.575-384.053 1.109.105-845.373-2.015.299 Stand per 31 december 382.739 1.228.112 OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Het verloop van de post leningen kredietinstellingen is als volgt: Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen o/g Contractuele aflossingen 24.130.847 6.000.000-875.512 15.988.676 13.500.000-5.357.829 Stand per 31 december 29.255.335 24.130.847 Af: Binnen het jaar vervallend, derhalve kortlopend 394.304 875.512 Saldo per 31 december op lange termijn 28.861.031 23.255.335 Leningen gesplitst naar soort: Annuïtaire leningen Fixe leningen Overige 2.375.335 23.000.000 3.880.000 2.690.847 17.500.000 3.940.000 Saldo 29.255.335 24.130.847 Leningen gesplitst naar restant looptijd: Korter dan 1 jaar Van 1 tot 5 jaar Van 5 tot 10 jaar Van 10 tot 15 jaar Langer dan 15 jaar 394.304 2.835.138 15.062.405 1.727.326 9.236.165 500.000 2.389.050 13.082.339 8.159.458 Saldo 29.255.338 24.130.847 Rentevoet en aflossingssysteem: De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen kredietinstellingen bedraagt in het boekjaar 3,62% (voorgaand boekjaar 4,32%). De leningen kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten-, lineaire- of fixe methodiek (hoofdsom ineens geheel aflosbaar ultimo looptijd). 80
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER SCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS Zekerheden Van het totaal bedrag aan leningen ultimo 2015 wordt 22.690.847 geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voor de financiering van het medisch centrum is in 2013 een lening ad 1.500.000 (restant 1.380.000) aangetrokken zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Als zekerheid voor de nakoming van rente en aflossingsverplichtingen is hypotheek- en pandrecht gevestigd. Disagio Het disagio komt ten laste van het jaar waarin de nieuwe leningen ontvangen zijn. Marktwaarde van de leningen Marktwaarde van de leningen ultimo van het jaar is 35.389.909 (incl. opgelopen rente) OMSCHRIJVING 31-dec-2015 31-dec-2014 KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva 394.304 349.125 303.174 649.025 875.512 929.502 488.029 528.230 Totaal 1.695.628 2.821.273 Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende gedeelte van de langlopende leningen o/g 394.304 875.512 Saldo 394.304 875.512 De maximale kredietfaciliteit bedraagt 1.000.000. Er zijn geen zekerheden en verklaringen verstrekt ter zekerheid. Schulden aan leveranciers 349.125 929.502 Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing en premies sociale verzekeringen Pensioenpremie Omzetbelasting Vennootschapsbelasting 34.595 7.464 261.115 24.600 15.699 447.730 Totaal 303.174 488.029 Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huur Nog te verrekenen servicekosten/glasfonds Overige overlopende passiva 472.424 116.832 59.769 395.955 67.473 14.452 50.350 Totaal 649.025 528.230 Niet uit de balans blijkende rechten, verplichtingen en risico s Obligo Waarborgfonds Obligo ten gunste van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) i.v.m. borgstelling leningen (3,85% van het schuldrestant ultimo boekjaar) 1.073.200 1.104.598 Koopovereenkomst grond De Oude Tol met de gemeente Plan Reeuwijk-Brug, overeenkomst d.d. 24-7-2006, 3.971 m² grond en 458 m² ondergrond van water, totaal ten bedrage van 272.268 k.k. De akte van levering zal worden verleden binnen één maand na de datum van het besluit van burgemeester en wethouders van Reeuwijk tot verkoop van de onderhavige grond. Voor de lopende nieuwbouwprojecten bestaat een resterende investeringsverplichting van 3.273.000. 81
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER SCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS Rekening courant faciliteit Met de BNG is een rekening courant faciliteit overeengekomen van 1.000.000 Investeringsverplichting Voor de lopende nieuwbouwprojecten bestaat een investeringsverplichting van 1.419.000 Maxima fase 2 onderwijzerswoning en woning aan de Kosterdijk Deze woningen zijn door de gemeente in het verleden aangekocht. Met de Woningbouwvereniging Reeuwijk is overeengekomen dat zij voor 50% participeert in mogelijke winsten- of verliezen indien deze woningen onverhoopt verkocht zouden moeten worden. Gezien de huidige marktomstandigheden schatten wij het verlies bij verkoop op 100.000 per woning. Koopgarant en Koop/Goedkoop Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft 3 woningen verkocht met toepassing van de Koopgarantregeling, waarbij een terugkooprecht en een terugkoopverplichting geldt. Het terugkooprecht heeft een waarde van 410.925. De terugkoopverplichting heeft een waarde van 419.438. Daarnaast zijn 28 woningen verkocht met de constructie Koop/Goedkoop, wat betekent dat de gronden onder de woning in erfpacht zijn uitgegeven. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft voor deze woningen het terugkooprecht. De waarde van de erfpachtgronden is in deze jaarrekening verantwoord onder de vastgoedbeleggingen. 82
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER- SCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING OMSCHRIJVING 2015 2014 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Te ontvangen huur: Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Vergoeding erfpacht 6.592.386 352.744 39.895 5.882.883 398.081 38.078 Saldo 6.985.025 6.319.042 Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid 122.284 8.834 33.640 30.857 Saldo 131.118 64.497 Totaal huuropbrengstent 6.853.907 6.254.545 De "te ontvangen huur" is gewijzigd ten opzichte van vorig jaar als gevolg van: - de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2015 van gemiddeld 2,1%. - aanpassingen van de huur als gevolg van woningverbetering en harmonisatie. - in exploitatie gekomen nieuwbouw Maxima fase en Thomashuis / Herbergier - verkoop van 5 woningen uit het bestaande bezit en 1 erfpachtgrond De huurderving bedroeg in het boekjaar 1,88% van de te ontvangen huur (vorig boekjaar 1,02%). OMSCHRIJVING 2015 2014 Vergoedingen Te ontvangen vergoeding overige goederen, leveringen en diensten Af: te verrekenen met huurders 204.921-16.310 160.179 14.452 Saldo 221.231 145.727 Contributies 643 643 Saldo 221.874 146.370 Af: - Vergoedingsderving wegens leegstand 28.024 2.147 Saldo 28.024 2.147 Totaal vergoedingen 193.850 144.223 De vergoedingen betreffen de bijdragen, die de huurders boven de netto-huur betalen wegens stookkosten centrale verwarming (blokverwarming), tuinonderhoud, glazenwassen, water, schoonmaken gemeenschappelijke ruimtes, stroomverbruik en glasverzekering. De vergoedingen zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De stookkosten centrale verwarming worden per stookseizoen op basis van de werkelijke kosten met de huurders afgerekend. 83
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER- SCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING OMSCHRIJVING 2015 2014 Verkoop onroerende zaken Opbrengst verkoop huurwoningen/grond Kosten: 817.401 978.846 Kosten Actuele waarde (bedrijfswaarde) Boekwaarde erfpacht Direct toerekenbare kosten (taxatie-, makelaarskosten en kosten leegstand) 239.668 22.283 27.517 300.104 142.004 42.102 Totale kosten 289.468 484.210 Netto-opbrengst verkochte huurwoningen Taxatie- en advieskosten overige bestaand woningbezit 527.933-2.308 494.636-3.243 Totaal 525.625 491.393 De vrijval van de herwaardering van de verkochte woningen bedraagt 152.888. Overige opbrengsten Behandelingskosten huurcontracten/woonvergunning/servicekosten Bijdrage gemeente inzake woonruimteverdeling/urgenties Bijdrage MFA de Wiericke Vrijval reservering glasfonds Vrijval vennootschapsbelasting Overige Btw teruggaaf project Maxima 7.976 3.881 1.902 4.929 400.883 7.753 3.361 2.062 58.993 8.846 Totaal 419.571 81.015 OMSCHRIJVING 2015 2014 BEDRIJFSLASTEN Lonen, salarissen, pensioen- en sociale lasten Bruto salarissen Pensioenlasten Sociale lasten 408.097 74.769 64.530 563.566 83.854 66.977 Totaal 547.396 714.397 De bezoldiging aan de directeur/bestuurder over 2015 bedroeg 79.252. Het gemiddeld aantal vaste medewerkers in dienst van de vereniging, herrekend naar fulltimebasis en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg: Directie Financiële administratie Verhuur en balie Technische Dienst Huishoudelijk Totaal 7,78 8,06 1,00 1,56 2,17 2,94 0,11 1,00 1,89 2,17 2,89 0,11 84
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER- SCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING Aan werknemers is een pensioen toegezegd. Deze pensioenregeling mag in de administratie worden verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling, omdat de Woningbouwvereniging Reeuwijk is aangesloten bij de bedrijfstakpensioenfonds SPW en tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling toepast. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In de jaarrekening worden derhalve alleen de verschuldigde premies verantwoord. Als gevolg van de kredietcrisis heeft ook het SPW te maken met een (te) lage dekkingsgraad. Hierdoor zullen de premies in de komende jaren stijgen. WNT Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woningbouwvereniging Reeuwijk van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse B. Het bezoldigingsmaximum in 2015 voor Woningbouwvereniging Reeuwijk is 93.000. Het weergegeven individuele WNT-maximum is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Het individuele WNTmaximum voor de leden van Raad van Toeizcht bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband. Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen bedragen x 1 V. van Luit Functie(s) Directeur-bestuurder Duur dienstverband in 2015 1/1 31/12 Omvang dienstverband (in fte) 1 Gewezen topfunctionaris? nee Fictieve dienstbetrekking? nee Individueel WNT-maximum 93.000 Bezoldiging Beloning 83.950 Belastbare onkostenvergoedingen - Beloningen betaalbaar op termijn 16.707 Totaal bezoldiging 100.657 Motivering overschrijding 1) Gegevens 2014 Duur dienstverband in 2014 1/1-31/12 Omvang dienstverband 2014 (in fte) 1 Bezoldiging 2014 Beloning 87.868 Belastbare onkostenvergoedingen - Beloningen betaalbaar op termijn 18.081 Totaal bezoldiging 2014 105.949 Individueel WNT-maximum 2014 93.000 1) De overschrijding van het maximum valt binnen het overgangsrecht van de Wet. Het overgangsrecht geldt tot 1 januari 2017, met daarna een afbouwperiode van 3 jaar. Per 1 september 2015 is een nieuwe arbeidsovereenkomst afgesloten. De afspraken in deze overeenkomst voldoen aan de WNT. 85
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER- SCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING Toezichthoudende topfunctionarissen bedragen x 1 W. Gestel C.J.M. Karsten P. van Aart C.W. Bezemer C.A. Heij Functie(s) Voorzitter RvT Lid RvT Lid RvT Lid RvT Lid RvT Duur dienstverband 1/1-31/12 1/1 31/12 1/1 31/12 1/1 31/12 1/1 31/12 Individueel WNT-maximum 13.950 9.300 9.300 9.300 9.300 Bezoldiging Beloning 5.000 4.000 4.000 4.000 4.000 Belastbare onkostenverg. - - - - - Beloningen betaalbaar op term. - - - - - Totaal bezoldiging 5.000 4.000 4.000 4.000 4.000 Motivering overschrijding 1) 1) 1) 1) 1) Gegevens 2014 Functie(s) 2014 Voorzitter RvT Lid RvT Lid RvT Lid RvT Lid RvT Duur dienstverband in 2014 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 Bezoldiging 2014 Beloning 4.140 3.623 3.623 3.623 3.623 Belastbare onkostenverg. 218-77 - - Beloningen betaalbaar op term. - - - - - Totaal bezoldiging 2014 4.358 3.623 3.700 3.623 3.623 Individueel WNT-maximum 2014 6.975 4.650 4.650 4.650 4.650 Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2015 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2015 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden. 86
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER- SCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING OMSCHRIJVING 2015 2014 Kosten onderhoud Niet-planmatig onderhoud (kortcyclisch) Planmatig onderhoud (cyclisch) VVE-bijdrage onderhoud De Vve bijdrage onderhoud betreft de bijdrage van 2014 en 2015. 705.834 1.019.112 37.095 454.224 871.979 1.762.041 1.326.203 Overige bedrijfslasten Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten 357.967 93.343 53.561 394.541 101.320 37.835 subtotaal beheerskosten 504.871 533.696 Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijk federatie Saneringsheffing Verhuurdersheffing 472.507 26.590 12.978 769.052 423.128 31.458 9.063 211.696 682.737 subtotaal heffingen 1.281.127 1.358.082 Overige bedrijfslasten Servicekosten Diverse bedrijfslasten 204.503 10.846 145.727 456 subtotaal overige bedrijfslasten 215.349 146.183 Totaal 2.001.347 2.037.961 De onder de algemene kosten verantwoorde kosten van BTB -Accountants kunnen als volgt gespecificeerd worden op basis van de facturen in het boekjaar (kasstelsel): 2016 Omschrijving BTB Accountants Totaal netwerk Wettelijke controle boekjaar 14.090 14.090 Wettelijke controle voorgaand boekjaar 9.888 9.888 Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten/ overige 11.075 Totaal 23.978 35.053 2015 Omschrijving BTB Accountants Totaal netwerk Wettelijke controle boekjaar 20.450 20.450 Wettelijke controle voorgaand boekjaar 21.166 21.166 Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten/ overige 26.373 Totaal 41.616 67.989 87
JAARREKENING TOELICHTING OP DE TE ONDER- SCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING OMSCHRIJVING 2015 2014 Afschrijvingen op materiële vaste activa Afschrijving op basis van boekwaarde Aanvullende afschrijving op basis van bedrijfswaarde 1.498.229 709.946 1.376.383 356.643 Totale afschrijving op basis van bedrijfswaarde 2.208.175 1.733.026 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 36.144 30.176 Totaal 2.244.319 1.763.202 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa/onrendabele toppen Dotatie negatieve herwaardering en terugname eerder afgeboekte negatieve herwaarderingen Dotatie voorziening onrendabele investeringen projecten in ontwikkeling 1.507.876-3.250.454 2.493.003 1.521.509 Totaal -1.742.578 4.014.512 De mutatie in de voorziening onrendabele investeringen projecten in ontwikkeling is opgebouwd uit de volgende posten: Mutatie onrendabele top Miereakker Mutatie onrendabele top Thomashuis/Herbergier Mutatie onrendabele top Maxima fase 2 Mutatie onrendabele top Westveen 2 Mutatie onrendabele top Oude Tol -152.800-3.166.676-356.965 425.987-1.233.575-233.748 1.101.893 1.886.939 Saldo -3.250.454 1.521.509 De mutatie is als volgt verwerkt: In mindering gebracht op de activa in ontwikkeling Toegevoegd aan de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 2.405.080-845.374 3.536.808-2.015.299 Saldo -3.250.454 1.521.509 Uit overige reserves vrijgevallen herwaardering Realisatie door afschrijving Realisatie door verkoop -709.946-152.888-356.643-237.824 Totaal -862.834-594.467 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardemutatie vastgoedbelegging en erfpacht 363.578 154.362 Totaal 363.578 154.362 FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten Overige renteopbrengsten 10.937 13.927 Totaal 10.937 13.927 Rentelasten Langlopende schulden: Rente leningen institutionele beleggers Overige rentelasten 962.453 792.542 13.293 Totaal 962.453 805.835 Vennootschapsbelasting Passieve latentie tijdelijke verschillen waardering leningen o/g (fiscaal disagio) Actieve latentie te verrekenen verliezen Passieve latentie tijdelijke verschillen waardering vastgoed in exploitatie Actieve latentie tijdelijke verschillen te verkopen woningen -132.204 375.386-1.239.224 4.529 4.529 6.146.514-6.557.026 380.959 Vennootschapsbelasting boekjaar -991.513-25.024 88
OVERIGE GEGEVENS 4. Bestemming resultaat 2015 Het voordelig resultaat 2015 ten bedrage van 1.736.655 is toegevoegd aan de algemene reserve. 89
OVERIGE GEGEVENS Aan de Raad van Toezicht van Woningbouwvereniging "Reeuwijk" Koningin Wilhelminahof 6 2811 SZ REEUWIJK CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2015 van Woningbouwvereniging Reeuwijk te Reeuwijk gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2015 en de winst-en-verliesrekening over 2015 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. In artikel 127, tweede lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is bepaald dat het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) tot 1 januari van het eerstvolgende verslagjaar na inwerkingtreding van de Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening, het verslagjaar, het volkshuisvestingsverslag en het onderzoeken en beoordelen van die verslagen door de accountant. Dit betekent dat voor verslagjaar 2015 het Bbsh zijn kracht heeft behouden voor deze onderwerpen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie 90
OVERIGE GEGEVENS van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningbouwvereniging Reeuwijk per 31 december 2015 en van het resultaat over 2015 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Den Haag, 10 mei 2016 Baker Tilly Berk N.V. Was getekend, R. Buitenhuis RA 91
Woningbouwvereniging Reeuwijk Koningin Wilhelminahof 6 2811 SZ Reeuwijk www.wbvreeuwijk.nl