INHOUDSOPGAVE Voorwoord Jaarverslag 2015 1 Volkshuisvesting 1.1 Beschikbaarheid en bijzondere doelgroepen 7 1.2 Betaalbaarheid 9 1.3 Kwaliteit en duurzaamheid van woningbezit 13 1.4 Leefbaarheid 17 1.5 Samenwerking met onze partners 19 1.6 Financieel beleid en beheer 23 2 Bestuur 2.1 Governance 37 2.2 Verbindingen, deelnemingen en diensten 39 2.3 Beoordeling van doelmatigheid en risico s 41 2.4 Verslag Bestuur 45 2.5 Verslag van de Raad van Toezicht 49 Jaarrekening 2015 1 Balans 57 2 Winst-en-verliesrekening 59 3 Kasstroomoverzicht 61 4 Toelichting op de jaarrekening 63 5 Bedrijfswaarde 69 6 Toelichting op de balans 73 7 Toelichting op de winst-en-verliesrekening 79 8 Goedkeuring en vaststelling jaarstukken 85 Overige gegevens 1 Resultaatbestemming 89 2 Gebeurtenissen na balansdatum 91 3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 95 Bijlage 1 Kengetallen Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 1
Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 2
VOORWOORD Het jaar 2015 was een jaar van verantwoorden en heroriënteren. Zo is in de tweede helft van 2015 de visitatie uitgevoerd. Dit heeft nieuwe leer- en verbeterpunten opgeleverd die het Bestuur ter harte neemt en hen helpt om de stichting op koers te houden. Een van de aandachtspunten is het beter zichtbaar maken naar haar stakeholders. Plicht Getrouw heeft hier stevig op ingezet door met name de huurdersorganisatie nieuw leven in te blazen en hiervoor bestuurlijke goed georiënteerde leden aan te trekken. De geplande herijking van haar portfoliobeleid heeft er toe geleid dat acties nodig zijn om de verwachte investeringen in de jaren 2025-2030 nader te beschouwen. Het totale woningbestand in Bennekom bestaat uit circa 26% huurwoningen; hiermee is onze doelgroep niet volledig te huisvesten gemeten naar de wachttijden van ca. 6 jaar voor een sociale huurwoning in de gemeente Ede. In samenhang met de prestatieafspraken voor 2016 worden de mogelijkheden van verkoop of vervanging van delen van het bezit overwogen. Hiermee wordt het uitgangspunt om te opereren als louter beheercorporatie in de jaren na 2015 min of meer verlaten. Plicht Getrouw wil vooralsnog circa 15 woningen toevoegen aan haar bezit om ruimte in de sociale huurmarkt te realiseren ten behoeve van de huisvesting van urgenten. Dit past in het beleid van Plicht Getrouw, het in stand houden van voldoende aantal kwalitatief goede en passende huurwoningen met een betaalbare huur voor de primaire doelgroep. Plicht Getrouw heeft vrijwel alle begrotingsdoelen gehaald. Het is wel noodzakelijk de omvang en schaal van onderhoudsingrepen in te perken tot een specifiek maximum per jaar. De verhuurdersheffing blijft een drukkend effect op onze operationele kasstroom houden. U kunt de resultaten van 2015 zelf beoordelen in deze jaarstukken. De heffing bedroeg in 2015 638.000 (dit is bijna 12% van de huuropbrengsten) en loopt op tot ongeveer 800.000 in 2020. Plicht Getrouw vindt het principieel onjuist dat er geld bestemd voor de volkshuisvesting in Bennekom naar Den Haag verdwijnt. De samenwerking met collega-corporatie Woonstede te Ede is begin 2015 geactualiseerd. Eind 2015 heeft het Bestuur geconstateerd dat de samenwerking naar tevredenheid heeft gefunctioneerd. Vooruitblik 2016 Het Bestuur zal zich in 2016 concentreren op de aanpassingen in het portfolio beleid, het invulling geven aan de aandachtspunten uit de visitatie en het vernieuwen van statuten en reglementen conform de nieuwe woningwetgeving. Het Bestuur zal extra inspanning blijven leveren om de huurderparticipatie bij de huurders vertegenwoordiging te activeren en gekend te krijgen. De verdere uitwerking van de governancecode zal in 2016 zijn beslag krijgen. In samenspraak met de accountant zal het traject van risicoanalyse in 2016 worden afgerond. Het Bestuur zal bij de uitvoering van deze taken kunnen steunen op de raad en advies van de Raad van Toezicht en de kennis en kunde die door de woningcorporatie Woonstede wordt geleverd binnen het kader van de vigerende samenwerkingsovereenkomst. Bennekom, 10 mei 2016 Namens het Bestuur, Ben Tans Voorzitter Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 3
Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 4
1. VOLKSHUISVESTING Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 5
Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 6
1.1 BESCHIKBAARHEID EN BIJZONDERE DOELGROEPEN Er is in ons werkgebied een behoefte aan uitbreiding van het aantal betaalbare huurwoningen. Aan het eind van het verslagjaar stonden 37.089 woningzoekenden ingeschreven in de WERV-regio, ruim 4.500 huishoudens reageerden tenminste eenmaal op het woningaanbod. Bijna 85 procent heeft bij inschrijving een inkomen tot 35.739 euro. Het aandeel ingeschreven woningzoekenden met als woongemeente Ede bedroeg 12.559. In Ede is er een vraag van 1.100 nieuwbouwwoningen tot en met 2030. Woningsaldo Ons woningsaldo is in 2015 gelijk gebleven op 811 woningen. We verkochten geen woningen en bouwden ook geen nieuwe woningen. Daarnaast hebben we een garage, een bedrijfsruimte, een gemeenschappelijke ruimte en 10 scootmobielplaatsen die we verhuren. Wij hebben het voornemen om 15 woningen te bouwen. Voorwaarden om met nader te bepalen projecten nieuwbouw te realiseren zijn de beschikbaarheid van betaalbare bouwlocaties, tijdige bestemmingsplanwijzigingen, geen nieuwe financiële maatregelen vanuit het Rijk en draagvlak bij de huurdersorganisatie en de gemeente Ede om (enkele) woningen te verkopen. Woonruimteverdeling Uitgebreide informatie over de woonruimteverdeling is te raadplegen in het verslag woonruimteverdeling Food Valley. We hebben 66 woningzoekenden een nieuw thuis geboden. Ons doel is minimaal 90% van de huurwoningen tot een huur van 710,68 euro toe te wijzen aan de inkomensgroep < 34.911 euro. Dit doel hebben we gerealiseerd door 100% van de vrijgekomen woningen op die manier toe te wijzen. In 2016 wijzen we minimaal 95% passend toe binnen de huurtoeslaggrenzen. Als we de regels van 2016 zouden toepassen over het jaar 2015 werd 47,9% van de woningen passend toegewezen. Hieronder worden de marktgegevens weergegeven. Aantal huuropzeggingen 2015 64 Zelfzoek urgenten 3 Mutatiegraad 7,9 % geadverteerde woningen 96,7 Reactiedruk (gem aantal reactie per advertentie) 71 % starters geholpen 73% % doorstromers geholpen 27% Benodigde gem inschrijfduur (in maanden) 81 Aantal verhuringen WMO 0 Aantal verhuringen statushouders 1 De woningen die niet werden geadverteerd werden als volgt verdeeld. Urgentie 1 Voordracht/Woningruil 4 Taakstelling 2 Verkoop 0 Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 7
1-persoon Huur <= 403,06 Huur 403,06 t/m 576,87 Huur > 576,87 Totaal <65 < 21.950 4 9 14 27 >= 21.950 1 3 6 10 >=65 jaar < 21.950 0 2 2 4 >= 21.950 0 0 5 5 Subtotaal 5 14 27 46 2-personen Huur <= 403,06 Huur 403,06 t/m 576,87 Huur > 576,87 Totaal <65 < 29.800 0 2 8 10 >= 29.800 0 1 0 1 >=65 jaar < 29.825 0 1 0 1 >= 29.825 0 0 0 0 Subtotaal 0 4 8 12 >=3 personen Huur <= 403,06 Huur 403,06 t/m 576,87 Huur > 576,87 Totaal <65 < 29.800 0 2 3 5 >= 29.800 0 1 2 3 >=65 jaar < 29.825 0 0 0 0 >= 29.825 0 0 0 0 Subtotaal 0 3 5 8 Totaal 5 21 40 66 4. Toewijzing bijzondere doelgroepen 1 Tabel 1. Woningtoewijzing Bijzondere doelgroepen en senioren We hebben respectievelijk vier - deels onzelfstandige - appartementen en twee woningen voor begeleid wonen verhuurd aan de stichting Philadelphia en een woning aan het RIBW en een woning aan Opella. Voor vier andere woningen heeft de stichting Philadelphia recht op het voordragen van kandidaten. Daarnaast heeft de stichting Opella het voordrachtrecht van 65 van de 101 appartementen in woongebouw Cornélie. Deze kandidaten beschikken vrijwel allen over een zogenoemde CIZ-indicatie. Hieronder staat weergegeven hoeveel woningen Plicht Getrouw beschikbaar heeft (A) voor de te onderscheiden doelgroepen en de toewijzingen aan die doelgroepen in 2015 (B). Geconcludeerd mag worden dat Plicht Getrouw voldoende nultredenwoningen in haar bezit heeft. Soort woning jaar 2015 Woningen geschikt voor 65+ A Omvang nultredenwoningen 271 136 B Omvang ouderengehandicapten omvang Toewijzingen 65+ in 2015 2. specifieke doelgroepen 101 20 3. bestemd voor ouderen 136 7 4. lichamelijk/verstandelijk 0 0 5. GGZ 4 1 Tabel 2. Bijzondere doelgroepen Er staat geen nieuwbouw gepland voor bijzondere doelgroepen. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 8
1.2 BETAALBAARHEID 1% 19% 8% 72% goedkope woningen betaalbare woningen duur < huurtoeslaggrens duur > huurtoeslaggrens Huur per aantal maand < 403 35 403-576 413 576-618 130 618-710 233 > 710 0 Totaal 811 Tabel 3 Huurklassen 2015 ontwikkeling prijssegmenten corporatie aantallen 2012 2013 2014 2015 goedkope woningen 38 37 36 35 betaalbare woningen 578 537 522 543 dure woningen < huurtoeslaggrens 195 237 253 233 dure woningen > huurtoeslaggrens 0 0 0 0 Tabel 4. Prijssegmenten woningbezit 2012-2015. Bron: Aedes Corporatie in perspectief 2014 en primair informatiesysteem 2015 Huurverhoging Tot 1 juli 2015 waren de huren gemiddeld 62,3% van de maximaal toegestane huur. Op 31 december 2015 was de gemiddelde netto huur van onze woningen bijna 555 euro. Plicht Getrouw heeft ervoor gekozen om in 2015 de huren per 1 juli inkomensafhankelijk te verhogen. Hierbij uitgaande van 1% inflatie in 2014 en opslagen van resp. 1%, 2% en 4%. De verdeling van de huurverhogingen per 1 juli 2015 is dan als volgt: Inkomens tot 34.229 euro een huurverhoging van 2% (1% + 1%) Inkomens van 34.229 euro t/m 43.786 euro een huurverhoging van 3% (1% + 2%) Inkomen boven de 43.786 euro een huurverhoging van 5% (1% + 4%) Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 9
Er werd uitsluitend afgetopt op de liberalisatiegrens van 710,68 euro (prijspeil 1 januari 2015). Er werd niet afgetopt op de grenzen van de huurtoeslag. Huurbeleid 2016 Op 1 juli 2016 wordt de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd. In de begroting 2016 van Plicht Getrouw is een huurverhoging van gemiddeld 1,6% opgenomen (incl. het effect van de huurharmonisaties). Er is, na verkenning van meerdere scenario s, voor gekozen om bij de sociale huurwoningen de huren in 2016 inkomensafhankelijk te verhogen. - Inkomens tot 34.678 euro een huurverhoging van 1,0% (0,6% + 0,4% opslag) - Inkomens van 34.678 euro t/m 44.360 euro een huurverhoging van 2,6% (0,6% + 2% opslag) - Inkomen boven de 44.360 euro een huurverhoging van 4,6% (0,6% + 4% opslag). Huurharmonisatie In 2015 hebben wij de huurprijs van 31 vrijgekomen woningen geharmoniseerd. De gemiddelde verhoging bedroeg ongeveer 45 euro per maand. Deze harmonisatie leverde in 2015 ongeveer 3.135 euro op. Bezwaren Tegen de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2015 werden 20 bezwaarschriften ingediend. Vijf bezwaarmakers trokken hun bezwaar in, bij tien huurders werd de huurverhoging verlaagd vanwege een lagere huishoudinkomen of een zorgindicatie. Uiteindelijk deed de huurcommissie uitspraak in de vijf resterende bezwaren. In alle gevallen vond de Huurcommissie de huurverhoging redelijk. Huurachterstand We bestrijden en voorkomen huurachterstanden. Bovendien hebben we een samenwerkingscontract met de gemeente Ede getekend over vrijwillige schuldhulpverlening. Wij beoordelen onze werkwijze als effectief en preventief, streng en rechtvaardig. We zitten er bovenop, maar betalingsregelingen treffen we zonder rente in rekening te brengen en tot de dag van ontruiming is betaling altijd mogelijk. De totale huurachterstand voor zittende huurders zonder regelingen en WSNP bedroeg eind 2015 34.169 euro, dat is 0,62 procent van de bruto jaarhuur. Dat is boven onze norm van 0,5% en een stijging ten opzichte van het voorgaande jaar. per 31 december 2015 per 31 december 2014 aantal aantal huurders bedrag huurders bedrag tot 1 maand 21 2.802 19 4.587 tot 2 maanden 10 7.812 10 6.402 2 maanden en meer 7 23.555 10 19.623 totaal 38 34.169 39 30.612 Tabel 5 Specificatie huurachterstanden zittende huurders 2015 Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 10
HUURDEBITEUREN 31-12-2015 31-12-2014 zittende huurders 34.169 30.612 idem, met wie regelingen zijn getroffen 8.623 11.897 WSNP (zittende en vertrokken huurders) 4.376 2.439 vertrokken huurders 9.441 7.710 te vorderen stook/servicekosten 80 88 te vorderen 1e afhuurnota 0 0 doorbelastingen derden (TD) 0 120 56.688 52.866 af: voorziening voor dub. debiteuren -7.500-5.136 totaal huurdebiteuren 49.188 47.730 Tabel 6 Huisuitzetting Plicht Getrouw hanteert huisuitzettingen vanwege huurachterstanden en/of overlast als uiterste middel. Huurders die hun woning hebben moeten verlaten vanwege huurachterstand, kunnen in beginsel via het aanbodmodel weer reageren op een woning indien de huurschuld en overige kosten betaald zijn. Indien nodig worden aanvullende voorwaarden als budgetbeheer gesteld. Ook huurders uitgezet vanwege overlast kunnen zelf via het aanbodmodel reageren op een woning. Onze beheerder beoordeelt per geval of een tweede kans geboden wordt en onder welke voorwaarden. Een begeleidingsovereenkomst zal daar in ieder geval onderdeel van uitmaken. Als huurders na betalingsregelingen, aanmaningen, sommaties en ingebrekestellingen en huisbezoeken hun achterstand niet voldoen worden ze gedagvaard. Op die manier werd in 2015 7 bewoners ontruiming vanwege huurachterstand aangezegd. In één geval werd de woning daadwerkelijk ontruimd. Hierbij werden hennepplanten aangetroffen. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 11
Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 12
1.3 KWALITEIT EN DUURZAAMHEID VAN WONINGBEZIT Kenmerken woningbezit In 2015 is door het ontbreken van nieuwbouw, aankoop en verkoop geen verandering gekomen in onze portfolio. eengezinswoning etage met lift etage zonder lift totaal tot 1945 7 7 1945-1959 148 1 1 150 1960-1969 106 106 1970-1979 61 61 1980-1989 162 34 196 1990-1999 92 20 64 176 2000-2009 14 14 vanaf 2010 101 101 Totaal 579 121 111 811 Tabel 7. Samenstelling woningbezit per 31 december 2015. Primair informatiesysteem Conditiemeting Onderhoud en verbeteringsinvesteringen dragen ook bij aan onze portfoliodoelstelling en zijn per complex verwoord. Ieder jaar voeren we op een derde van ons woningbezit een conditiemeting uit. Op een zespuntschaal is de geaggregeerde conditiescore van ons woningbezit 1,47. Daarmee kan geconstateerd worden dat ons bezit er prima bijstaat. Energieprestatie De energieprestatie van onze woningen is afgelopen jaar gelijk gebleven omdat er geen energieverbeterende maatregelen hebben plaatsgevonden. 96 6 24 159 518 A B C D E Onze woningen hebben gemiddeld energielabel C. De nieuwe woningen in het Baron van Wassenaerpark zijn voorzien van warmtekoppeling, een duurzame vorm van energieopwekking. We zoeken naar mogelijkheden om te investeren in energiebesparende maatregelen die we het liefst combineren met (groot)onderhoud. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 13
Conform het Convenant Energiebesparing Huursector (2012) moet onze sociale huurvoorraad in 2021 een gemiddelde Energie-Index van 1,25 hebben. Dat betekent dat onze woningen naar gemiddeld label B in 2021 moeten. Wij kiezen ervoor de energieprestatie van onze woningen uit te drukken volgens de oude labelsystematiek, omdat er niets veranderd is in 2015 en iedereen deze labels kent. Op 1 januari 2015 werd er echter een nieuwe systematiek voor het vaststellen van de energie-index van woningen ingevoerd (Nader Voorschrift). Eerst werd de energiezuinigheid van een woning vastgesteld op basis van 25 woningkenmerken en uitgedrukt in een label (A++ t/m G). In het Nader Voorschrift gebeurt dit op basis van 150 kenmerken en wordt de energiezuinigheid in een Energie-index-klasse uitgedrukt en niet meer in een label. Zo doende is het onmogelijk om een gemiddelde energie-index, gemiddeld label, of gemiddelde energie-index-klasse vast te stellen over onze totale woningvoorraad. Met de invoering van het Nader Voorschrift is vanaf 2015 geen gemiddelde meer te bepalen als wij woningen gaan verbeteren. Landelijk wordt ook erkend dat er geen gemiddelden meer te berekenen zijn. In de officiële monitor van het Convenant Energiebesparing Huursector (SHAERE) zal Aedes de voortgang in 2015 daarom noodgedwongen ook in kaart brengen op basis van de WWS-punten van woningen. Groot onderhoud In 2015 is er geen sprake geweest van groot onderhoud. Planmatig onderhoud In 2015 is er voor ruim 150.000 euro aan planmatig onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Hieronder een overzicht van het totale onderhoud: Soort Begroting 2015 Werkelijk 2015 Planmatig bouwkundig onderhoud 272.161 151.870 Dagelijks en periodiek onderhoud 331.986 303.395 - reparatieonderhoud 97.980 147.211 - mutatieonderhoud 69.585 13.889 - schade 18.470 1.524 - preventief onderhoud 128.920 132.037 - overig onderhoud 17.031 8.734 Keukens 35.600 34.831 Badkamers 107.893 97.981 Installaties 186 7.883 VvE bijdrage onderhoud 0 12.800 Totaal 747.826 608.760 Tabel 8 In de begroting was in eerste instantie een post van 120.000 euro opgenomen voor herstel van voegwerk. Tijdens de werkvoorbereiding bleken deze werkzaamheden technisch niet noodzakelijk. Vanuit de ontstane beschikbare middelen is de uitbreiding van de fietsenstalling van Cornélie gerealiseerd (35.600 euro) en is er bij de gestapelde bouw valbeveiliging aangebracht (32.850 euro). Beide zijn opgenomen als investeringen. De post mutatieonderhoud lijkt laag uit te vallen: kosten worden in de administratie geboekt op type activiteiten (niet meer op moment van uitvoering). Als tijdens mutatie bijvoorbeeld een deur gerepareerd moet worden valt dit onder deurreparatie binnen de post reparatieonderhoud. Onder mutatieonderhoud worden alleen kleinschalige werkzaamheden verstaan die nodig zijn om een woning verhuurbaar te maken (voor een bedrag van maximaal 500 euro). Om dezelfde reden valt de post reparatieonderhoud hoger uit dan begroot. Deze posten gezamenlijk bekeken komen nagenoeg overeen met het begrote budget. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 14
Het budget schade wordt gebaseerd op een meerjarig gemiddeld. Aangezien zich hier geen extreme situaties hebben voorgedaan (bijv. stormschade) valt deze post aanzienlijk lager uit. De VvE bijdrage is een kostenpost die vanaf de oprichting van de VvE Cornélie voldaan moest worden. In de begroting hebben we de VvE-bijdragen volledig bij de directe operationele lasten exploitatie bezit opgenomen. De bijdragen zijn echter opgebouwd uit een deel voor het onderhoud en een algemeen deel. In de jaarrekening hebben we de VvE-bijdragen op deze gesplitste wijze verantwoord. Dit betekent dat op dit punt de onderhoudskosten hoger zijn dan begroot. Onderhoudsabonnement Het onderhoudsabonnement biedt de bewoner de mogelijkheid om een groot deel van het onderhoud, dat volgens de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt, tegen een maandelijkse vergoeding bij ons onder te brengen. De vergoeding is in het verslagjaar gelijk gebleven. De meerderheid van onze bewoners heeft een onderhoudsabonnement afgesloten. In 2015 bedroegen de directe uitgaven 48.547 euro. Totaal uitgaven In 2015 is gemiddeld 751 euro per woning aan onderhoud uitgegeven. Dit bedrag past binnen de gestelde normering van 922 euro. Het verschil wordt veroorzaakt door lager planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 15
Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 16
1.4 LEEFBAARHEID Wijkwerk Via onze beheerder Woonstede nemen wij deel aan Wijkwerk. Onze inzet voor de leefbaarheid is beperkt, omdat er ook een beperkte opgave voor ons ligt. In 2015 is er totaal 23.271 euro geboekt aan leefbaarheid. 428 euro heeft betrekking op extra groenonderhoud bij het complex Wilgenroosje. Het resterende bedrag is de personele inzet voor het handhaven van het huurcontract. Woonfraude Klanten kunnen een beroep op ons en buurtbemiddeling blijven doen om de algemene huurvoorwaarden en woonregels te handhaven en om woonfraude, overlast en ongewenst gedrag te bestrijden. We zien structureel streng toe op naleving van de regels en gaan woonfraude tegen. In 2015 zijn er geen woonfraude zaken aangetoond. Sociaal beheer Onze beheerder neemt niet alle meldingen met betrekking tot burenoverlast zelf in behandeling. Een deel van de klagers wijzen wij op de mogelijkheid om gebruik te maken van buurtbemiddeling waaraan we via onze beheerder een financiële bijdrage leveren. Samen met Malkander en de gemeente Ede is het project buurtbemiddeling opgezet. In een vroeg stadium worden burenruzies opgelost onder leiding van een vrijwillige bemiddelaar. In 2015 werden twaalf huurders door buurtbemiddeling geholpen bij hun burenoverlast. Plicht Getrouw hanteert huisuitzettingen vanwege overlast als uiterste middel. Huurders die hun woning hebben moeten verlaten omdat ze teveel overlast veroorzaken, kunnen in beginsel via het aanbodmodel weer reageren op een woning. Onze beheerder beoordeelt per geval of een tweede kans geboden wordt en onder welke voorwaarden. Een begeleidingsovereenkomst zal daar in ieder geval onderdeel van uitmaken. In 2015 werden op basis van overlast geen woningen ontruimd. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 17
Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 18
1.5 SAMENWERKING MET ONZE PARTNERS Gemeente We hebben prestatieafspraken met de gemeente Ede. We overleggen structureel op ambtelijk en bestuurlijk niveau met hen. In 2015 werd er conform de jaaragenda gesproken over onderwerpen als woonruimteverdeling, prestatieafspraken, huisvesting statushouders en nieuwbouw. Ook waren wij betrokken bij de klankbordsessies rond de woonvisie. Huurdersorganisatie De bewonersparticipatie is gewaarborgd in de artikelen 15 t/m 18 van de statuten en door de samenwerkingsovereenkomst met Huurdersorganisatie Plicht Getrouw. Er is een reglement waarin het overleg met de huurdersorganisatie is geregeld. We ondersteunen de huurdersorganisatie financieel en hebben structureel overleg. De huurdersorganisatie ontving in 2015 geen financiële ondersteuning. Op 19 mei is overlegd met de huurdersorganisatie Plicht Getrouw over het huurbeleid. Op 17 november 2015 vond er overleg plaats over de begroting en de onderhoudsbegroting 2016, waaruit een positief advies van de Huurdersorganisatie voortvloeide. In de najaars-bijeenkomst heeft de huurdersorganisatie informatie ontvangen over de uitkomsten van de visitatie en de vacature in de Raad van Toezicht. De vergaderingen verliepen in een prettige sfeer. De huurdersorganisatie heeft te maken met wijzigingen in het Bestuur en heeft als belangrijkste doelstellingen op dit moment de bezetting te continueren en kennis op te doen over de volkshuisvesting. Contact met bewoners Er is in 2015 geen avond voor algemeen beleid of een huurdersspreekuur gehouden. Reden is dat hiervoor tot dusverre geen belangstelling bestaat bij de huurders. De vragen die er onder de mensen leven worden vaak telefonisch, per brief of per email gesteld. Er is formeel geen bewonerscommissie actief, maar in 2015 is er regelmatig contact geweest met een groep bewoners van Cornélie over eerdere klachten over het gebouw of de woning. Begin 2016 is er een oriënterend gesprek met bewoners van Cornélie en andere woongebouwen aan het Baron van Wassenaerpark om te komen tot een gezamenlijke bewonersorganisatie. Geschillenregeling Wij hechten veel waarde aan een goede relatie met onze huurders. Maar in de praktijk is het nu eenmaal zo dat je het niet altijd met elkaar eens hoeft te zijn. En dan is het goed dat er een regeling bestaat om geschillen op een onpartijdige en klantvriendelijke manier uit de wereld te helpen. Daartoe hebben de corporaties in de Food Valley een gezamenlijke geschillenadviescommissie in het leven geroepen. In 2015 zijn er door huurders van Plicht Getrouw geen zaken aan de Geschillenadviescommissie voorgelegd. Regionaal overleg De corporaties in het regionaal stedelijk netwerk van de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal, Barneveld, Nijkerk, Woudenberg, Renswoude en Scherpenzeel willen samenwerken, omdat ze allen het belang inzien van een kwalitatief hoogwaardig, evenwichtig, gedifferentieerd maar vooral leefbaar woon- en werkklimaat. Deze samenwerking van de corporaties Idealis, de Woningstichting Wageningen, Woningstichting Rhenen, de Veenendaalse Woningstichting, Patrimonium Woonservice, Woonstede, Woningstichting Barneveld, Vallei Wonen, Woningstichting Nijkerk, gemeentelijk woningbedrijf Renswoude en Plicht Getrouw is niet geformaliseerd. De corporaties regelen hun woonruimteverdeling gezamenlijk via Huiswaarts. Diversen Plicht Getrouw werd in het verslagjaar vanuit het Bestuur vertegenwoordigd bij verschillende landelijke en/of regionale bijeenkomsten van o.a. de brancheorganisatie Aedes. Naast de deelname aan bovengenoemde bijeenkomsten/vergaderingen werd het Bestuur door één of meer Bestuursleden vertegenwoordigd bij bijeenkomsten over actuele ontwikkelingen in de sector. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 19
Visitatie In een cyclus van vier jaar bevragen wij onze belanghouders over ons maatschappelijk rendement en onze inzet voor de maatschappij. Het visitatierapport 2015 kijkt terug op de jaren 2011-2014. Als organisatie zijn we tevreden met de uitkomsten van de visitatie. Er wordt een herkenbaar beeld van onze organisatie geschetst met daarbij aanknopingspunten voor verbeteringen. Visitatie is voor ons een manier om ons te verbeteren. De visitatiecommissie en de belanghebbenden geven ons dan ook een aantal suggesties voor de toekomst mee. In het visitatierapport zoals dat op onze website staat staat onze reactie op onze scores en op de aanbevelingen. Tabel 9. Scoretabel visitatie 2011-2014 De visitatiecommissie ziet de volgende verbeterpunten voor Plicht Getrouw en het Bestuur heeft deze overgenomen: De visitatiecommissie is van mening dat Plicht Getrouw dient te streven naar label B. Wat de commissie betreft kan flexibeler naar woningbezit worden gekeken. Nu wordt de huidige voorraad eigenlijk als uitgangspunt genomen en worden marktontwikkelingen en vragen van stakeholders niet meegewogen bij het voorraadbeleid. Plicht Getrouw moet een volwaardige corporatie zijn, die in de gemeente Ede een volwaardige bijdrage levert aan het volkshuisvestelijke vraagstuk. Zij zal zich ook meer moeten laten zien en meer de dialoog aan moeten gaan. De kwaliteit van het (concept) nieuwe bedrijfsplan verbeteren. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 20
Zowel in de gesprekken als in de schriftelijke enquêtes hebben belanghebbenden waar mogelijk verbeterpunten aangegeven voor Plicht Getrouw. Deze punten worden per categorie belanghebbenden hieronder weergegeven: Gemeente Betrek de gemeente actief bij beleidskeuzes en geef hier openheid over Kijk naast de opgave in Bennekom ook naar de regionale opgave. Denk na over maatregelen om doorstroming te bevorderen en daarmee slaagkansen te vergroten. Huurders Meer doen aan energiebesparing en duurzaamheid Houd de huren laag voor mensen met lage inkomens. Overige belanghebbenden Haal meer beleid op bij belanghebbenden Denk na over de maatschappelijke meerwaarde van het zelfstandig blijven als kleine corporatie. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 21
Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 22
1.6 FINANCIEEL BELEID EN BEHEER Algemeen Onze financiële continuïteit is van primair belang. Alleen dan kunnen we onze doelstellingen en ambities waarmaken. Het financieel beleid is daarop gericht. We willen onze middelen alleen inzetten voor het realiseren van onze missie. Binnen het beginsel van een marktconforme prijsstelling van de producten en diensten is er ruimte voor keuzevrijheid van de klant, vooral ook waar het de mensen met een smalle beurs betreft. We willen ervoor zorgen dat we te allen tijde toegang hebben tot de geld- en kapitaalmarkt. Dat betekent dat we ervoor zorgen dat we voldoende borgingsruimte hebben bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. We streven naar een helder inzicht in onze financiële spankracht. Ook willen we in financieel opzicht een betrouwbare en solide partner zijn. Jaarverslaggeving De jaarrekening is opgesteld op basis van BW 2 Titel 9 en Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ 645). Wij waarderen ons vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Deze methode geeft naar onze mening het best inzicht in de waarde en de rendementen van de complexen, rekening houdend met de risico s per complex. Ook sluit deze methode het beste aan op de portefeuillestrategie en de rendementsfilosofie bij investeringen. Verder wordt door deze indeling het benchmarken met commerciële woningexploitaties mogelijk. De benchmark betreft niet alleen de uitkomsten van de marktwaarde, maar ook de vergelijking van de uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde. Verder hebben we de keuze gemaakt voor de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening. Deze indeling geeft een beter inzicht in de samenstelling van het resultaat, sluit beter aan op het sturen op kasstromen en sluit beter aan op de waardering van vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Naar onze mening is het belangrijkste onderdeel in deze opzet van de functionele winst-enverliesrekening het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille. Dit geeft het directe rendement uit de verhuur van het vastgoed weer. Uit dit resultaat worden de kosten voor organisatie, leefbaarheid en financiering gedekt. Als hiervan het saldo positief is, betekent dit dat wij in de kern een financieel gezonde organisatie hebben. Om deze reden noemen we dit saldo het kernresultaat. Wat deden we in 2015? Het verslagjaar werd afgesloten met een positief resultaat van bijna 8,4 miljoen euro vóór vennootschapsbelasting en ruim 8,0 miljoen euro ná vennootschapsbelasting. Voor 2015 was een positief jaarresultaat van 1,8 miljoen euro begroot. Een belangrijk verschil is de waardestijging van het vastgoed in 2015. Deze is bijna 6,8 miljoen euro en in de begroting was rekening gehouden met een waardevermeerdering van bijna 900 duizend euro. In onderstaande tabel is de winst-en-verliesrekening over 2015 opgenomen ten opzichte van de begroting 2015 en de jaarrekening 2014 (bedragen in duizenden euro s). Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 23
Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening 2015 2015 2014 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 3.431 3.130 3.140 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 6.798 890 5.594 Netto resultaat overige activiteiten -19 8-4 Overige organisatiekosten -422-470 -474 Leefbaarheid -23-19 -27 Resultaat voor financiering en belastingen 9.765 3.539 8.229 Saldo financiële baten en lasten -1.390-1.451-1.481 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 8.375 2.088 6.748 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -366-299 -311 Resultaat na belastingen 8.009 1.789 6.437 Tabel 10. (x 1.000) Het resultaat na belastingen over 2015 is ruim 8,0 miljoen euro positief. Over 2014 was dit ruim 6,4 miljoen euro positief. Uit de winst-en-verliesrekening is af te leiden dat ook het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille in 2015 gestegen is. De huuropbrengsten over 2015 zijn 186 duizend euro hoger dan over 2014. Daarvan wordt 174 duizend euro veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging en 12 duizend euro door het effect van harmonisatie en woningverbetering. De huurderving over 2015 is 16 duizend euro lager dan over 2014. De daling van de lasten is vooral veroorzaakt door de per saldo lagere heffingen van de Autoriteit woningcorporaties en het Rijk van 93 duizend euro. Dit komt door het achterwege blijven van de saneringsheffing. Daar staat tegenover, dat de verhuurdersheffing in 2015 hoger is dan in 2014 doordat een hoger tarief van toepassing is. De onderhoudslasten over 2015 zijn ongeveer 89 duizend euro hoger dan over 2014. Dit komt vooral doordat we in 2015 meer keukens en badkamers hebben vervangen. De overige lasten zijn 89 duizend euro lager dan het voorgaande jaar. Dit wordt vooral veroorzaakt door de VvE-bijdragen aan de VvE s Cornélie en het Baron van Wassenaerpark, die in 2014 ook voor 2013 in rekening gebracht zijn. Bovendien is in 2015 13 duizend euro van de VvE bijdragen verschoven van de overige lasten naar het onderhoud. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 24
Ten opzichte van de begroting 2015 is het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille ongeveer 301 duizend euro hoger. De samenstelling hiervan is als volgt. Hogere huuropbrengsten 12 Lagere opbrengsten servicecontracten -4 Lagere kosten servicecontracten 13 Lagere lasten verhuur en beheeractiviteiten 34 Lagere lasten onderhoudsactiviteiten 139 Hogere overige directe operationele lasten exploitatie bezit -35 Lagere heffingen en bijdragen Centraal Fonds en Rijk 142 Totaal 301 Tabel 11. (x 1.000) De hogere huuropbrengsten zijn het gevolg van huurharmonisatie waarmee in de begroting 2015 geen rekening gehouden werd. Daar staat tegenover, dat de reguliere huurverhoging in 2015 2,5% was terwijl in de begroting rekening gehouden werd met 3%. De lagere opbrengsten en kosten servicecontracten hangen met elkaar samen. De energiekosten voor Cornélie zijn lager dan waarmee in de begroting rekening gehouden werd. In verband met de lagere kosten is in de loop van 2015 ook de vergoeding voor de huurders verlaagd. De lasten van onderhoudsactiviteiten zijn lager dan in de begroting. De belangrijkste oorzaak hiervan is, dat de herstelwerkzaamheden van voegwerk van gemetselde gevels, die voor een bedrag van 120.000 euro in de begroting waren opgenomen, technisch niet noodzakelijk waren. Deze werkzaamheden zijn daarom niet uitgevoerd. Ook het dagelijks en preventief onderhoud is lager dan begroot. In de begroting hebben we de VvE-bijdragen volledig bij de directe operationele lasten exploitatie bezit opgenomen. De bijdragen zijn opgebouwd uit een deel voor het onderhoud en een algemeen deel. In de jaarrekening hebben we de VvE-bijdragen op deze gesplitste wijze verantwoord. Dit betekent dat op dit punt de onderhoudskosten hoger zijn dan begroot en de directe operationele lasten exploitatie bezit lager zijn dan begroot. Bij de overige directe operationele lasten exploitatie bezit worden deze lagere kosten ten opzichte van de begroting meer dan gecompenseerd doordat de bijdragen aan de VvE s Cornélie en Baron van Wassenaerpark hoger zijn dan begroot. De heffingen zijn lager dan begroot doordat de saneringsheffing voor 2015 is vervallen. Bovendien is de verhuurdersheffing lager dan begroot door de lagere WOZ waardes. Op de lagere lasten voor verhuur en beheeractiviteiten komen we terug bij de organisatiekosten. Ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat van 93,8 miljoen euro van eind 2014, is het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille over 2015 ongeveer 3,7%. Over 2014 was dit bij een marktwaarde in verhuurde staat van 88,1 miljoen euro eind 2013 ongeveer 3,6%. De waardeveranderingen van het bezit zijn in hoge mate bepalend voor het jaarresultaat. Een belangrijk element in de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is de leegwaarde van de woning. Als gevolg van de verbeterde situatie op de woningmarkt in 2015, zijn de leegwaardes gestegen. In het verlengde hiervan zijn ook de markthuren in 2015 hoger dan in 2014. De waardevermeerdering van het vastgoed in exploitatie is 6,8 miljoen euro. Dit is ruim zeven procent van de waarde aan het begin van het jaar. In 2014 was de waardestijging 5,6 miljoen euro. Dit was Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 25
gelijk aan ruim zes procent van de waarde aan het begin van dat jaar. In de paragraaf Waarde van het bezit gaan we hier verder op in. De overige activiteiten bestaan vooral uit de opbrengsten en de kosten van de glasverzekering en het onderhoudsabonnement. Verder worden hier de leveringen en werken voor derden, zoals het aanbrengen van voorzieningen en keukenaanpassingen tegen betaling door de huurder, verantwoord. Het resultaat over 2015 op deze activiteiten is 19 duizend euro negatief. Over 2014 was dit 4 duizend euro negatief. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door de hogere kosten van het onderhoudsabonnement. Daarnaast zijn de opbrengsten lager, omdat in 2014 een nog openstaand bedrag aan servicekosten van 2012 en 2013 is afgeboekt. Organisatiekosten De organisatiekosten zijn de kosten van het bedrijf (bestuur, vergoeding administratie en beheer en overige bedrijfskosten) voor zover ze niet zijn toe te rekenen aan de andere activiteiten. De bedrijfskosten over 2015 zijn lager dan die over 2014. Het overgrote gedeelte van de bedrijfskosten bestaat uit een vast bedrag dat door de beheerder in rekening wordt gebracht. Dit bedrag is in 2015 iets hoger dan in 2014, vooral door hogere afschrijvingen bij de beheerder. Daar staat tegenover, dat de overige kosten in 2015 lager zijn dan in 2014 door het implementeren van SBI en het uitvoeren van conditiemetingen in 2014. De verdeling van de bedrijfskosten naar de verschillende onderdelen van de functionele winst-en-verliesrekening vindt plaats op basis van de tijdschrijfgegevens van de beheerder. De uitkomsten van het tijdschrijven zijn als volgt. Omschrijving 2015 2014 Stook- en servicekosten 1,4% 1,0% Verhuur en beheer 41,0% 37,5% Overige activiteiten 0,6% 1,3% Organisatie en ondersteuning 54,1% 57,0% Leefbaarheid 2,9% 3,2% Totaal 100,0% 100,0% Tabel 12. Aan organisatie en ondersteuning is minder tijd besteed dan in 2014. Dit heeft vooral te maken met de implementatie van SBI in 2014. Het gevolg hiervan is dat procentueel meer uren zijn besteed aan vooral de verhuur en beheeractiviteiten. Ook in absolute zin is hieraan in 2015 meer tijd besteed dan in 2014. Kernresultaat De opbouw van het saldo van het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille minus organisatiekosten, leefbaarheid en financiering (het kernresultaat) is als volgt: Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 26
Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening 2015 2015 2014 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 3.431 3.130 3.140 Organisatiekosten -422-470 -474 Leefbaarheid -23-19 -27 Per saldo 2.986 2.641 2.639 Financieringslasten -1.390-1.451-1.481 Kernresultaat 1.596 1.190 1.158 Tabel 13. (x 1.000) Kasstromen Organisaties die in financiële problemen komen hebben in de regel een acuut tekort aan liquide middelen, gekoppeld aan de moeilijkheden die er zijn om het elders vastliggende vermogen op korte termijn liquide te maken. Bij de kredietcrisis hebben we gezien dat er erg veel op waarde werd gestuurd, zonder een goed beeld te hebben van de onderliggende geldstromen. Wij sturen primair op kasstroom, waarbij we de waardeontwikkeling van het vastgoed niet uit het oog verliezen. Hiermee sluiten we aan op de systematiek van het WSW. Het is voor ons van cruciaal belang om de toegang tot de kapitaalmarkt open te houden om zo aan voldoende financiering te kunnen komen voor onze investeringen, voor zover dit niet uit de verhuur van woningen komt. In ons financieel reglement hebben we dan ook als eerste doelstelling opgenomen dat de borging van leningen door het WSW niet in het geding mag komen. Op basis van de WSW-systematiek zijn de operationele kasstromen en is de rentedekkingsgraad als volgt: Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening 2015 2015 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten 2.967 2.649 2.635 Af: vennootschapsbelasting 324 299 246 Kasstroom vóór rente 2.643 2.350 2.389 Rentelasten 1.399 1.451 1.498 Rentedekkingsgraad (ICR) 1,89 1,62 1,59 Tabel 14. (Kasstromen x 1.000) In dit overzicht is bij de vennootschapsbelasting alleen de te ontvangen en de te betalen vennootschapsbelasting verwerkt. Er is geen rekening gehouden met de mutaties in de belastinglatenties, omdat dat geen kasstroom is. Uit dit overzicht blijkt dat de kasstroom uit verhuur beter is dan begroot en hoger dan over 2014. De verklaringen hiervoor staan vermeld in de analyse van het jaarresultaat. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 27
De norm voor de rentedekkingsgraad is minimaal 1,4. De norm van 1,4 hebben we in 2015 ruim gehaald door zowel een hogere kasstroom uit exploitatie als lagere financieringslasten dan in de begroting 2015 was opgenomen. Kengetallen In onderstaand overzicht zijn de kengetallen voor het verslagjaar 2015 opgenomen: Omschrijving Jaarrekening Jaarrekening 2015 2014 ICR 1,89 1,59 DSCR 1,02 0,84 Loan to value 34,5% 38,3% Direct rendement 3,7% 3,6% Indirect rendement 7,2% 6,3% Gerealiseerd resultaat 2,1% 1,7% Externe financiering van investeringen 0 0 Tabel 15. Waarde van het bezit Marktwaarde in verhuurde staat Sinds het boekjaar 2012 waarderen we ons verhuurd vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering laten wij door een externe taxateur uitvoeren. De taxateur is ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs in Rotterdam. De organisatie van de taxateur is gecertificeerd door de Royal Institue of Chartered Surveyors. De taxateur heeft het begrip marktwaarde gehanteerd zoals dit is beschreven in het RICS Redbook: De marktwaarde representeert het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. In verband met de stelselwijziging die we in de jaarrekening 2012 hebben doorgevoerd, zijn destijds alle complexen door een externe taxateur getaxeerd via een geveltaxatie en in 2013 en 2014 via een desktoptaxatie. Vanaf 2015 wordt een derde van de complexen getaxeerd via een geveltaxatie en twee derde via een desk top taxatie. Op deze manier wordt het gehele vastgoed dat we in bezit hebben in drie jaar tijd door de taxateur gezien. De aannames van de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop wij actief zijn. Voor het bepalen van de marktwaarde is gebruik gemaakt van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en uitgaven zijn geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant zijn gemaakt naar het heden. De disconteringsvoet is per complex bepaald. Daarnaast is een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. De marktwaarde van al ons verhuurde vastgoed bedraagt eind 2015 ongeveer 100,6 miljoen euro. Eind 2014 was dit 93,8 miljoen euro. Rekening houdend met de investeringen in 2015, is de opwaardering van de marktwaarde in verhuurde staat bijna 6,8 miljoen euro, oftewel 7,2%. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door een hogere leegwaarde en markthuur door de stijging van de woningmarkt als geheel Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 28
en onder invloed van het huidige marktsentiment. Daarnaast is het eenvoudiger om financiering aan te trekken en dat heeft een positief effect op de marktwaarde. Bedrijfswaarde Naast de marktwaarde in verhuurde staat hebben we voor het verhuurde vastgoed ook de bedrijfswaarde berekend. Ook hierbij is gebruik gemaakt van de DCF. De verschillen met de marktwaarde in verhuurde staat zijn dat bij de bedrijfswaarde gebruik wordt gemaakt van interne parameters, de grond als restwaarde aan het einde van de levensduur (maximaal 50 jaar) en een discontering voor het gehele bezit van 5 procent. Dit percentage is gelijk aan wat door de sectorinstituten is voorgeschreven. Ten opzichte van de voorgaande jaren hebben we twee aanpassingen gedaan in de uitgangspunten van de bedrijfswaarde. Bepaling restant levensduur De eerste aanpassing is de wijze waarop de restant levensduren zijn bepaald. We gaan nu uit van de maximale exploitatietermijn gebaseerd op de staat van de woning en de maatregelen die moeten worden uitgevoerd om de woning te kunnen blijven verhuren. Tot en met 2014 werd uitgegaan van het bouwjaar met een maximale levensduur van 50 jaar die jaarlijks één jaar korter werd, ongeacht de complexstrategie. Voorwaarde voor de bouwtechnische levensduur is dat de woningen schoon, heel en veilig zijn. Voor de exploitatie van een complex wordt uitgegaan van een termijn van 70 jaar vanaf het bouwjaar, met een renovatie omstreeks het 35e levensjaar. Dit is vaak het moment dat de technische levensduur van een aantal elementen van de woning (zoals bijvoorbeeld kozijnen en dakbedekking, afhankelijk van onder andere type woning en gebruikte materialen) afloopt. Een woning die tot en met 10 jaar oud is, heeft een levensduur van 50 jaar. Dit is gebaseerd op de maximale instandhouding. Na het tiende jaar nemen de onderhoudskosten toe en op een wat langere termijn begint de renovatie in beeld te komen. Voor het ene complex is dit eerder dan het andere, afhankelijk van onder andere het type woning en de gebruikte materialen. In het kader van het assetmanagement begint na het tiende jaar het te behalen optimale rendement meer een rol te spelen. Aangezien het uitgangspunt in beginsel een continue exploitatie is, is dan de levensduur 35 jaar, tot aan de volgende renovatie. Dit houdt stand totdat de woning, gerekend vanaf de oplevering als nieuwbouwwoning, 70 jaar oud is. De woning wordt dan nog steeds in stand gehouden, maar grotere ingrepen worden in beginsel niet gepland. De instandhouding kan 20 jaar worden volgehouden. Hier geldt dat als er een doorexploitatiestrategie is, de levensduur van de woning 20 jaar blijft, totdat de strategie wijzigt. Bij complexen die op de nominatie staan voor herstructurering is de maximale levensduur 10 jaar, omdat binnen deze termijn zekerheid gaat ontstaan over de herstructurering en aan de woning alleen nog het hoognodige aan onderhoud wordt gedaan. Naarmate er meer zekerheid over de herstructurering komt, wordt de levensduur aangepast. Wij zijn van mening dat deze benadering van de levensduren meer in overeenstemming is met onze portefeuillestrategie. Door deze aanpassing in de levensduren, is de gemiddelde restantlevensduur van het totale bezit gestegen van 23 jaar naar 36 jaar. Algemene kosten in rekenen De tweede aanpassing in de uitgangspunten van de bedrijfswaarde heeft betrekking op de in te rekenen algemene kosten per woning. Vanaf 2015 nemen we alle algemene kosten mee, waar tot en met 2014 alleen de direct aan de exploitatie van het vastgoed toe te rekenen kosten werden meegenomen, zoals ze uit de functionele winst-en-verliesrekening blijken. De norm voor algemene kosten is nu 1.531 euro per woning. De verwachte inflatie is tot en met 2020 2,0% per jaar en daarna 2,5% per jaar. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 29
De jaarlijkse huurverhogingen zijn gerelateerd aan de verwachte inflatie. Voor 2016 hebben we gerekend met 1,6 procent, vervolgens tot en met 2020 met 2,6 procent en 2 procent vanaf 2021. We hebben geen rekening gehouden met eventuele extra huurverhogingen op basis van het inkomen van de huurder. De huurverhoging is inclusief huurharmonisatie en is samengesteld uit de verwachte inflatie plus 1%. Hiermee passen we het huurakkoord dat Aedes en de Woonbond hebben gesloten toe. Op het totaal van inflatie plus 1% is 0,4% mindering gebracht in verband met mogelijke huurverlagingen in verband met de invoering van passend toewijzen. De verhuurdersheffing hebben we ingerekend op basis van de geldende regelgeving en tot en met het einde van de levensduur van de woningen. De grondslag voor de verhuurdersheffing is de WOZ. Aangezien onze woningen gemiddeld een hoge WOZ-waarde hebben, worden wij relatief zwaar aangeslagen. De norm voor onderhoud is 1.107 euro per woning per jaar. In 2014 was dit nog 922 euro per woning per jaar. Op basis van bovenstaande parameters is de bedrijfswaarde van de woningbezit per 1 januari 2016 ongeveer 60,9 miljoen euro. Per 1 januari 2015 was de bedrijfswaarde ongeveer 49,4 miljoen euro. De belangrijkste verklaring van het verschil is de verlenging van de levensduren. Daar staat tegenover, dat de huurverhoging lager is en de norm voor algemene kosten en onderhoud hoger. De loan to value op basis van bedrijfswaarde is eind 2015 57,0%. Eind 2014 was dit 72,6%. De verbetering is het gevolg van een stijging van de bedrijfswaarde terwijl de leningportefeuille daalt. Vermogensbeleid Het vermogensbeleid dient de financiële continuïteit van Plicht Getrouw te waarborgen en het maatschappelijk rendement te verhogen. Voor Plicht Getrouw houdt dit vooralsnog een goede inzet van middelen op plaatselijk niveau in. De organisatie moet over voldoende financiële middelen beschikken om ook in de toekomst haar doelstellingen te kunnen blijven realiseren. Het direct rendement over 2015 ten opzichte van de marktwaarde per 31 december 2014 was 3,7%. Over 2014 was dit 3,6%. Het gerealiseerd resultaat (resultaat exclusief waardeveranderingen) over 2015 ten opzichte van het eigen vermogen per 31 december 2014 was 2,1%. Over 2014 was dit 1,7%. Deze zijn beide ruim hoger dan de inflatie (consumentenprijsindex) van 0,6% in 2015 en is hiermee goed te noemen. Het indirecte rendement, de waardeverandering van het vastgoed, was in 2015 7,2% van de marktwaarde per 31 december 2014. Over 2014 was dit 6,3%. De belangrijke oorzaken voor de mutaties in de marktwaarde ten opzichte van 2014 zijn de volgende: - De huurinkomsten zijn licht gestegen door de huurverhoging per 1 juli. - De leegwaarde is gestegen door de ontwikkelingen op de woningmarkt. In de regio Ede is dit op basis van informatie van de NVM 0,9%. - De leegwaardeontwikkeling is vanwege de ontwikkelingen op de woningmarkt hoger ingeschat dan voorgaand jaar. - De markthuur is gerelateerd aan de leegwaarde en is vanwege de hogere leegwaarde gestegen. Verder hebben de werkelijke nieuwe huurcontracten in 2015 een positief effect op de ingerekende markthuur. Door de beschikbaarheid van aanbod en door toetreding van (buitenlandse) partijen op de beleggingsmarkt zijn de rendementen scherper. Jaarstukken woningcorporatie Plicht Getrouw 2015 30