EEN WONING KOPEN MET KOOPGARANT Koopgarant maakt het kopen van een huis betaalbaarder voor huishoudens met een verzamelinkomen tot 43.000,-. U koopt namelijk uw woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde van de woning, waardoor uw hypotheeklasten lager zijn en u minder financieel risico loopt dan met gewone koop. Is uw interesse gewekt? Onderstaand vindt u een overzicht van veel gestelde vragen. Wat is Koopgarant? Koopgarant is een koopovereenkomst waarmee u uw woning kunt kopen voor een lagere prijs dan de marktwaarde van uw woning. Uw hypotheekkosten zijn hierdoor lager. U kunt kiezen voor een koperskorting van 15%, 20% of 25%. Daarnaast loopt u minder financieel risico dan met gewone koop, doordat u de waardedaling, maar ook -stijging met Wonion deelt. Bij Koopgarant hoeft u zich, bij verhuizing, geen zorgen te maken over de verkoop van uw woning. Wonion koopt de woning namelijk altijd van u terug. Ik huur nu mijn woning met huurtoeslag. Kan ik overstappen naar een Koopgarantwoning en kom ik dan in aanmerking voor koopsubsidie? Koopgarant is een koopvariant die eventueel te combineren is met koopsubsidie. Voor koopsubsidie gelden wel andere regels dan voor huurtoeslag. Als ik mijn woning aan u terugverkoop, wie bepaalt dan de verkoopprijs? Een onafhankelijke, door u aangewezen taxateur bepaalt de marktwaarde van de woning. Bij Koopgarant bepaalt de taxateur daarnaast afzonderlijk de waarde van de verbetering. Op basis van deze taxaties berekent Wonion de terugkoopprijs zoals die in het contract is afgesproken. Mijn broer wil tienduizend euro meer betalen voor mijn woning dan Wonion (volgens de taxatie). Ik wil de woning nu aan mijn broer verkopen, kan dat? Nee. U bent verplicht de woning terug te verkopen aan Wonion. Wonion koopt uw woning altijd terug, tegen de prijs zoals deze volgens de afspraken wordt berekend. De marktwaarde, die in de berekeningen wordt gebruikt, wordt vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Stel dat je het niet eens wordt over het terugkoopbedrag van de woning. Wat dan? In het contract is een geschillenregeling opgenomen. Bij onenigheid over de prijs treedt de Geschillenregeling naar aanleiding van taxatie bij terugkoop in werking. Indien de wooncorporatie of de erfpachter die het registergoed aan de wooncorporatie te koop heeft aangeboden, zich niet kan verenigen met de vastgestelde waarden in bedoeld taxatierapport, moet hij daarvan binnen twee weken na ontvangst van dat rapport schriftelijk doen blijken aan de andere partij. Indien partijen vervolgens geen overeenstemming bereiken over de te hanteren waarden zal het geschil worden beslecht door drie taxateurs van wie één benoemd wordt door de erfpachter, één Koopgarant februari 2017 pagina 1
door Wonion en de derde door deze twee taxateurs gezamenlijk. Geen van bedoelde drie taxateurs mag eerder bij de betreffende terugkoop betrokken zijn geweest. De waardevaststelling door bedoelde drie taxateurs is voor beide partijen bindend. De kosten van de drie taxateurs worden door elk van beide partijen voor de helft gedragen. Als ik mijn woning aan de corporatie terugverkoop, wie bepaalt dan de verkoopprijs? Een onafhankelijke, door u aangewezen taxateur bepaalt de marktwaarde van de woning. Bij Koopgarant bepaalt hij daarnaast afzonderlijk de waarde van de verbetering. Op basis van deze taxaties berekent Wonion de terugkoopprijs op de wijze die in het contract is afgesproken. Ik woon in een Koopgarant eengezinswoning. Als er nu in de douche iets kapot gaat (tegels los of lekkage), wie regelt dan de reparatie? En wie betaalt dat? U bent zelf geheel verantwoordelijk voor het onderhoud. U kunt de reparatie zelf doen of laten doen (door een aannemer). Na aankoop van een Koopgarantwoning ben ik zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning. Met welke onderhoudswerkzaamheden moet ik rekening houden? Als u een woning koopt bent u verantwoordelijk voor het onderhoud aan de binnenkant van de woning, maar ook voor het onderhoud aan de buitenzijde van de woning. Bij onderhoudswerkzaamheden moet u bijvoorbeeld denken aan het schoonmaken van de cv-ketel, het buitenschilderwerk, reparaties en onderhoud aan elektrische installaties. Wat zijn verborgen gebreken? Volgens het wetboek is de verkoper aansprakelijk voor een gebrek, waarvan hij afwist en dat de koper niet kan waarnemen bij de koop. De koper heeft een onderzoeksplicht. Het gaat daarbij om gebreken die het normaal gebruik van wonen niet meer mogelijk maken. Een los stopcontact hoort daar bijvoorbeeld niet bij. Maar een verwarmingsinstallatie, die het niet blijkt te doen als de stroom wordt aangesloten hoort daar wel bij. Gelukkig komt het zelden voor dat zich dit soort gebreken voordoen bij onze verkoop. Waarom wordt er standaard een bouwtechnische, gas-, water- en elektrakeuring gedaan? Deze keuringen worden uitgevoerd om u als koper een goed beeld te geven van de staat van het huis. Tevens willen wij er zeker van zijn dat wij u een veilige woning aanbieden. Als u ons opdracht geeft om de woning te taxeren dan laten wij ook de keuringen uitvoeren. Koopgarant februari 2017 pagina 2
Wat wordt er gekeurd bij de bouwkundige gas-, water- en elektrakeuring: Bouwkundig: - Hoofddraagconstructie (fundering, dragende wanden en dergelijke); - Buitenschil/exterieur (goten, kozijnen, metselwerk en dergelijke); - Interieur (wanden, keuken, sanitair, beglazing en dergelijke); - Onderhoudsbehoefte; - Controle op asbesthoudende materialen. Gas- en waterkeuring: - Conditie leidingen; - CO² productie van gastoestellen (cv/geiser); - Poreuze slangen; - Voldoende ventilatiemogelijkheden. Elektra - Staat van de (uitbreiding) van de elektrische installatie; - Aardingsleidingen; - Werking van aardlekschakelaar; - Brandgevaar ten gevolge van overbelasting. Wie doet de bouwkundige keuring van de woning; is de keuring betrouwbaar? De woning wordt altijd gekeurd door een onafhankelijk bouwkundig bureau. In de rapportage wordt rekening gehouden met de eisen die gesteld worden aan een keuringsrapport door de NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Wat gebeurt er nu met de al geconstateerde gebreken? Het bouwkundig rapport geeft een overzicht van gebreken en een inschatting van de kosten als de gebreken door een aannemer worden verholpen. Het bouwkundig rapport wordt gebruikt bij de taxatie van de woning, zodat volledig rekening wordt gehouden met de onderhoudsstaat. De gebreken worden niet door Wonion verholpen. Mocht blijken uit één van de keuringen dat er direct gevaarlijke situaties ontstaan, dan zal Wonion deze verhelpen of niet tot verkoop overgaan. Als ik nu de woning koop, wat gebeurt er dan met de reparatieverzoeken die ik vorige week heb doorgegeven? Reparatieverzoeken kunt u tot de dag van het transport door de notaris opgeven. Op de dag van het transport komt de huurovereenkomst te vervallen en wordt u eigenaar van de woning. Uiteraard bekijken wij wel of er sprake is van redelijke verzoeken. Na de datum van het transport is al het onderhoud voor uw rekening. Wat is erfpacht? Wonion geeft de grond onder uw Koopgarantwoning altijd uit op basis van eeuwigdurende afgekochte erfpacht. Koopgarant februari 2017 pagina 3
Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft andermans onroerende zaak (stuk grond of akker) doorgaans tegen betaling- te gebruiken. In dit geval betaalt u geen jaarlijks bedrag hiervoor, de zogenaamde erfpachtcanon. In de erfpachtvoorwaarden staan de verplichtingen die u (koper) en Wonion (verkoper) naar elkaar toe hebben. De erfpachter kan zich als eigenaar gedragen, maar mag niets doen dat de grondwaarde kan verminderen. Erfpacht geeft Wonion de zekerheid om de woning in haar bezit te houden en u de zekerheid dat u de woning altijd verkoopt. Wat zijn voor mij de voor- en nadelen van erfpacht? In het gebruik ondervindt u geen nadelen van erfpacht. U mag de grond gebruiken als ware u eigenaar van die grond. In de Koopgarantovereenkomst zijn wel een aantal bepalingen opgenomen. Het gaat hier dan om de terugkoopregeling, de winst/verliesdeling en een aantal andere bepalingen. Erfpacht, dat is toch een jaarlijkse vergoeding? De vergoeding voor de erfpacht (= canon) is bij Koopgarant eeuwigdurend afgekocht. De klant betaalt bij aankoop van de woning eenmalig een bedrag waarmee de canon wordt afgekocht. Dit bedrag zit versleuteld in de totaalprijs van de woning en in principe merkt u hier niets van. Bij Koopgarant wordt de Koopgarantkorting over de gehele prijs gegeven. Ik heb zelf aan mijn huurwoning veel veranderd/verbeterd. Moet ik nu opnieuw daarvoor betalen als ik de woning koop? Nee. De onafhankelijke taxateur stelt vast wat het effect van de veranderingen is op de waarde van de woning. Dit waarde-effect wordt in mindering gebracht op de totale waarde van de woning. Op deze wijze betaalt u niet voor de wijzigingen die u zelf heeft aangebracht/betaald. Wat zijn kosten koper? Dit zijn de kosten die direct met de aankoop van de woning te maken hebben. Dit betreft: overdrachtsbelasting, de kosten van de notariële eigendomsakte en inschrijving hiervan in de openbare registers. Daarnaast zijn er kosten voor de financiering; notariële hypotheekakte en de eventuele kosten voor kadastrale splitsing, inschrijving hiervan in de openbare registers, afsluitprovisie en kosten voor de Nationale Hypotheekgarantie. Deze kosten voor de financiering zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Wie betaalt de kosten van de bouwkundige, gas- en elektrakeuring? Deze kosten zijn voor rekening van Wonion als de bewoner de woning koopt. Wie betaalt de kosten van de onafhankelijke makelaar/taxateur? Bij verkoop aan een zittende bewoner; de kosten van de taxatie zijn voor rekening van Wonion als de klant daarna tot aankoop overgaat. De kosten zijn voor rekening Koopgarant februari 2017 pagina 4
van de klant als deze na taxatie alsnog afziet van aankopen, behalve als de taxatiewaarde 5% hoger uitvalt dan de richtprijs en de bewoner daarom afziet van de koop. Is de hoogte van de koperskorting wel eerlijk ten opzichte van de winstdeling of verliesdeling en de terugkoopregeling? Dit is een tijdlang onderwerp van discussie geweest bij Vereniging Eigen huis, een aantal corporaties, het Ministerie van Financiën en het Ministerie van VROM. Na veel rekenen en uitzoeken was de conclusie dat bij de combinatie van de koperskorting, de terugkoopverplichting en de winst/verliesdeling, sprake is van een fair value, wat betekent dat er een eerlijke verhouding bestaat tussen de koperskorting van 15%, 20% of 25% en het delen van de winst achteraf in de procentuele verhouding: 77,5 22,5, 70 30 en 62,5 37,5. Maakt het voor de koopprijs nog uit hoe lang je al in de woning woont en hiervoor huur hebt betaald? Nee, dat maakt niets uit. U heeft al die jaren huur betaald, maar u heeft tegelijkertijd ook het woongenot van die woning gehad. Waarom verkoopt Wonion niet gewoon zonder terugkoopplicht? Wonion wil flexibel kunnen inspringen op de woonwensen van haar klanten. Als wij de woningen zonder voorwaarden verkopen, dan zijn wij de woningen voorgoed kwijt. Door de terugkoopverplichting van Wonion krijgen wij de woning op enig moment terug in ons bezit. Op dat moment bepalen wij wat we met de woning gaan doen; verhuren, renoveren, opnieuw aanbieden in Te Woon, slopen, enzovoort. Op deze manier kunnen wij inspelen op de wensen en woonvoorkeuren van onze klanten op dat moment. Wat wordt de verkoopprijs en wie bepaalt die? Een onafhankelijk, door ons aangewezen, taxateur stelt de actuele marktwaarde voor de woning vast. De Koopgarantprijs is de koopprijs (= marktwaarde) min de koperskorting van 15%, 20% of 25%. Mag ik van Koopgarant overstappen naar huur? Ja, het is mogelijk om van Koopgarant weer terug te stappen naar huren. Mag mijn dochter over enige tijd mijn koopwoning van mij overnemen? Nee. U heeft een terugverkoopverplichting aan Wonion. U moet dus de woning aan Wonion te koop aanbieden. Koopgarant februari 2017 pagina 5
Als ik mijn woning koop en ik wil volgend jaar een half jaar op vakantie, mag ik dan mijn woning verhuren? Bij Koopgarant bent u verplicht de woning zelf te bewonen. Als u toch wilt verhuren heeft u toestemming nodig van Wonion. Samen kijken we vervolgens naar de mogelijkheden. Wat gebeurt er met een Koopgarantwoning bij overlijden? Door het geldende erfrecht zijn de ergenamen degenen die het eigendom van de woning verwerven. De erfgenaam of erfgenamen kunnen bepalen wat zij doen met hun erfdeel. Een erfgenaam mag de woning zelf gaan bewonen. Sterker nog; dat moet als hij/zij de woning wil behouden in verband met de zelfbewoningsplicht. Anders is het slechts mogelijk de woning conform de afspraken terug te verkopen aan Wonion. Wat is de rol van Wonion bij het onderhoud van Koopgarant? U bent zelf geheel verantwoordelijk voor het onderhoud en verplicht uw woning te onderhouden en in goede staat te houden. Bovendien heeft de staat van onderhoud invloed op de marktwaarde van de woning. Mocht blijken dat u aantoonbaar uw woning verwaarloost, dan heeft de corporatie het recht u voor herstel of herbouw te laten zorgdragen. Is er een inkomensgrens bij Koopgarant? Ja, er wordt een maximale inkomensgrens gesteld van 43.000,- (verzamelinkomen) per huishouden. Ben ik bij de aankoop van een Koopgarantwoning gebonden in de keuze van financier of hypotheekvorm? Nee, u bent vrij in uw keuze voor financier en hypotheekvorm. Ook dient u zelf te bepalen of een bepaalde hypotheek voor u een verantwoorde en juiste keuze is. Wij kunnen wel ondersteunen bij uw keuze. Zijn er nog extra kosten waar ik rekening mee moet houden als ik een Koopgarantwoning heb gekocht? Ja, na aankoop van een Koopgarantwoning betaalt u gemeentelijke belastingen. Een voorbeeld hiervan is onroerende zaakbelasting. Neem voor meer informatie over gemeentelijke belastingen contact op met de gemeente Oude IJsselstreek via: (0315) 29 22 92. Sluit Koopgarant het beste aan bij uw wensen en mogelijkheden? Koopgarant maakt het kopen van een huis betaalbaar. Of Koopgarant ook voor u aantrekkelijk is, bepaalt u natuurlijk zelf. U koopt met een korting op de aankoopprijs, waardoor uw hypotheeklasten lager zijn, maar u deelt dan ook in de waardestijging. Aan u de keus! Koopgarant februari 2017 pagina 6
Geïnteresseerd? Bent u geïnteresseerd in een woning die wij Te Woon aanbieden? Houdt dan de websites www.thuisindeachterhoek.nl en www.funda.nl in de gaten. Om te kunnen reageren is het belangrijk dat u ingeschreven staat als woningzoekende. Wij praten graag met u verder over uw woonwensen. Maak (online) een afspraak met één van onze makelaars. Een afspraak is gratis en verplicht u tot niets. Tijdens een afspraak werken we samen een advies op maat uit: de variant die het beste past bij uw eigen woonwensen. Koopgarant februari 2017 pagina 7