Corporatie Taxaties Een gestroomlijnd proces

Corporatie Taxaties Een gestroomlijnd proces Joosje Lugard 21 december 2016

drs. Joosje Lugard MSRE MRICS RT National director 16 jaar werkzaam DTZ/ Verantwoordelijk voor woningwaarderingen Ervaring met alle type opdrachtgevers en type vastgoed Contact met accountants, Corporaties, software leveranciers en ministerie

Inhoudsopgave 1. Introductie 2. Voorbereiding 3. Taxeren, aannemelijkheid en updates 4. Rapportage

Verplichting op het waarderen van vastgoed door taxateurs Marktwaarde Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Verplichting op het waarderen van vastgoed door taxateurs Marktwaarde via Basisversie Full versie Full Versie Externe taxateur verplicht Verplicht voor Krimpgebieden Aardbevingsgebieden BOG > 5% van de huurstroom (incl. studentenhuisvesting)

Taxeren Waardering gebaseerd op Volledige taxatie Full Versie Basis versie Site visit (extern) V V Site visit (intern) Indien noodzakelijk Indien noodzakelijk Kadastrale info titel V Corporatie Kadastrale info legger/kaart V n.v.t Analyse huurcontracten V n.v.t Analyse plattegrondtekeningen V Corporatie NEN 2580 meetstaat V Corporatie Onderzoek bestemmingsplan V Corporatie Onderzoek milieu V Corporatie Referentie onderzoek V V Rekenmodel V V V

Belang kadaster, bestemming en milieu? Kadaster Is de opdrachtgever wel eigenaar? Erfpacht specificaties Wel of niet gesplitst Verkoop belemmerende bepalingen Bestemming Past gebruik binnen bestemming? Is uitbreiding mogelijk Milieu Zit er veel asbest in het gebouw Funderingsproblematiek Corporatie heeft hier onderzoeksplicht! Er is een onderzoeksverklaring beschikbaar

Complex indeling Gaat om marktwaarde van een woningcomplex Leegwaarde van een woning wel van belang als input voor de vaststellling van de marktwaarde inv erhuurde staat

Complex indeling wonen Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Geen minimum of maximum aantal vhe Kan zowel DAEB als niet-daeb zijn Praktijk wonen Selectie op locatie, type en bouwjaar Gemiddeld complex bestaat uit: - 60 vhe s - Zelfde bouwperiode / stijl - EGW of MGW

Complex indeling BOG, MOG, ZOG BOG (Bedrijfsmatig) en MOG (Maatschappelijk) Vastgoed en ZOG (zorg vastgoed) Kijk kritisch naar type vastgoed Selectie op type, locatie en bouwjaar Units in één straat of gebouw bundelen tot één complex Eenvoudige units in buurt bundelen tot één complex (bijvoorbeeld bergingen of pp) Functionaliteit Type contract

Bron data Uit systemen Huurlijst. Per vhe, Adres, huurinkomsten, maximaal redelijke huur, WOZ waarde, oppervlakte, bouwjaar Aandachtspunt Wonen GBO cfm NEN 2580 BOG V.v.o cfm NEN 2580 en type ruimte Expiratiedata huurcontracten Onderzoeksverklaring Kadaster bestemming - milieu

Steekproef aannemelijkheid wonen Wonen 1/3 deel taxateur 2/3 deel corporatie op aannemelijkheid Zorg ervoor dat het 1/3 representatief is! Hou hierbij rekening met locatie, bouwjaar en type vastgoed BOG 100% extern dus geen steekproef

Taxeren, aannemelijkheid en updates Taxatie Corporatie levert de huurlijst aan Taxateur waardeert Gecertificeerd rekenmodel (DCF) Corporatie levert informatie aan over kadaster, bestemming, milieu Taxateur licht de taxaties toe bij de corporatie Taxateur, indien gewenst, aanwezig bij gesprek accountant Rapportage Rekenmodel en rapportage per complex (NRVT) Benodigde informatie van corporatie Excel document met broninformatie op vhe niveau Excel document beschrijving ka be milieu op complexniveau

Taxeren, aannemelijkheid en updates Aannemelijkheid Corporatie waardeert op basis van de output van de 1/3 taxaties van de taxateur Alleen voor woningen en ppm Taxateur controleert op aannemelijkheid Representativiteit van 1/3-2/3 van belang Wat levert de corporatie aan 15 jarige DCF modellen per complex Geen informatie nodig ka-be-milieu

Taxeren, aannemelijkheid en updates Wat controleert de taxateur? 1. Is er gewerkt conform richtlijnen handboek Goede waardebegrip? Naam corporatiemedewerker (Bijzondere) uitgangspunten duidelijk Gehanteerde databronnen duidelijk? 2. Zijn gehanteerde variabele marktparameters aannemelijk? Zijn deze redelijk (+/- 10% t.o.v. 1/3 deel) 3. Ligt waarderingsoutput in lijn met 1/3 deel? Gemiddelden van 1/3 vergelijk met 2/3 Marktwaarde, leegwaarde, huurleegwaarde verhouding en factor Er is een standaard aannemelijkheidsverklaring beschikbaar

Taxeren, aannemelijkheid en updates Update Kan alleen als de taxateur het pand eerder heeft gewaardeerd Corporatie levert huurlijst aan per ultimo 2016 Taxateur waardeert Aanvullend Indien de taxateur in het verleden geen kadaster, bestemming en milieu heeft gerechercheerd levert de corporatie dit aan Rapporage Rekenmodel volstaat

Samenvattend Taxeren Aannemelijkheid Update Type Woningen 1/3 + BOG Woningen 2/3 Wie taxeert? Taxateur taxeert Corporatie taxeert, taxateur controleert Indien eerder getaxeerd Taxateur maakt update van eerdere taxatie Inspectie? Inspectie Geen inspectie Geen inspectie Rapportage Rapport + rekenmodel per complex Overkoepelend rapport + Rekenmodel per complex Rekenmodel + verwijzing naar eerdere waarde Onderzoeksverklaring n.v.t. Onderzoekverklaring indien er geen volledige taxatie heeft plaatsgevonden

Rapportage Na vaststelling cijfers rapportage Bandinleiding met opdrachtomschrijving Toelichting op gehanteerde vrijheidsgraden Rapportage per complex Alle DCF berekeningen zijn toegevoegd Eventuele aannemelijkheidsverklaring is bijgesloten Rapport beschikbaar voor accountant en autoriteit wonen

Overig - Tariefstelling Tarief afhankelijk van: Offerte is maatwerk Aantal complexen Type complexen (Wonen, BOG/MOG/ZOG) Omvang complexen Ligging

Overig - Planning Doorlooptijd taxaties ca. 3 tot 6 weken na opdrachtverstrekking / aanlevering gegevens Bespreek je offerte vooraf met de accountant

Dank voor uw aandacht Zijn er vragen?