CONFEDERATIE VAN IMMOBILIENBEROEPEN VLAANDEREN Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent www.cibweb.be Kerncijfers evolutie hypothecair krediet 2013 1 INLEIDING De nota bevat een aantal kerncijfers rond de evolutie van de markt van het hypothecair krediet in 2013. De eerste twee delen bevatten de analyse van de CIB Studiedienst van de data die is vrijgegeven door de Beroepsvereniging voor het Krediet en door de Centrale voor het Krediet aan Particulieren. De laatste delen vormen een samenvatting van de gegevens die in persberichten door een aantal grote kredietverstrekkers KBC en Immotheker zijn vrijgegeven (maar die niet in de vorm van seriële data beschikbaar zijn). 2 DE CIJFERS VAN DE BEROEPSVERENIGING VOOR HET KREDIET De Beroepsvereniging voor het Krediet is de belangenorganisatie van de Belgische kredietverstrekkers en vormt een onderafdeling van Febelfin. In totaal vertegenwoordigt de BVK zowat 90% van de markt van de Belgische financiële instellingen die zich toeleggen op kredietverstrekking. De BVK geeft maandelijks en op trimestriële basis cijfers vrij over de evolutie van het hypothecair krediet in België. 2.1 REALISATIES AANVRAGEN SPREAD (BEDRAG) In 2013 werd een totaalbedrag van 21,8 miljard euro verstrekt aan hypothecaire kredieten, 19,8 miljard euro wanneer de herfinancieringen buiten beschouwing worden gelaten. Daartegenover staat dat 33,5 miljard euro aan hypothecair krediet door kandidaat-ontleners bij de kredietverstrekkers werd aangevraagd. Tegenover 2012 betekent dit een daling van 8,02% in het bedrag van het verstrekte krediet (7,02% indien de herfinancieringen niet worden meegerekend) en een daling van 3,93% in het bedrag van het aangevraagde krediet. CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2013/2014 04 04 1
Ten gevolge van het feit dat het bedrag van het verstrekte krediet zowel procentueel als in absolute aantallen sneller daalt dan het bedrag van het aangevraagde krediet neemt het verschil tussen deze beide de spread opnieuw verder toe. In vergelijking met 2012 is de spread toegenomen met 531 miljoen euro tot 11,7 miljard, een stijging van 4,75%. Door deze evolutie komt het totale niveau van zowel het bedrag van het aangevraagde krediet als het verstrekte krediet ongeveer opnieuw op het niveau van 2009. Daarmee is definitief een einde gekomen aan de ongeziene hausse die werd veroorzaakt door de zeer grote populariteit van het fiscaal voordelige stelsel van groene leningen dat in 2010 en 2011 van kracht was. De interpretatie van de cijfers is niet eenvoudig, met name omdat de hausse in het aantal verbouwingskredieten onder het stelsel van de groene leningen het moeilijker maakt de structurele tendensen te identificeren. De toename van de verbouwingskredieten in 2010, 2011 en 2012 verhult immers tot op zekere hoogte de consequenties van de verstrengende kredietvoorwaarden waar onder meer door de toezichthouder op wordt aangedrongen voor de talrijke kandidaat-ontleners en starters op de woningmarkt. Wellicht zal pas in 2014 echt duidelijk worden hoe de markt van het hypothecair krediet structureel evolueert. De sector van de Vlaamse vastgoedmakelaardij vreest daarbij dat de verstrenging van de kredietvoorwaarden ertoe zal leiden dat in 2014 het bedrag van de verstrekte kredieten opnieuw zal dalen en dit wellicht opnieuw sneller dan het bedrag van het aangevraagde krediet, met als gevolg dat de spread tussen beide opnieuw zal toenemen. 2.2 UITGESPLITST NAAR HET DOEL (BEDRAG-AANTALLEN) Indien het verstrekte hypothecaire krediet wordt uitgesplitst naar het doel van het krediet vinden we grotendeels dezelfde resultaten terug : bij de hypothecaire kredieten die dienen voor de aankoop van een woning vielen zowel het bedrag als het aantal verstrekte kredieten in 2013 met circa 7% terug ten opzichte van 2012 (bedrag : van 13,9 miljard naar 12,8 miljard/ aantal : van 102.067 naar 94.760 verstrekte kredieten). 2.3 GEMIDDELD BEDRAG - QUOTITEIT In haar cijferreeks over het hypothecair krediet in 2013 geeft de Beroepsvereniging van het Krediet ook gegevens over de gemiddelde omvang van een verstrekt krediet. Uit die gegevens blijkt dat het gemiddeld bedrag van een hypothecair krediet voor de aankoop van een woning, verstrekt in 2013, 134.956 euro bedraagt. In 2012 bedroeg een gemiddeld hypothecair krediet voor de aankoop van een woning nog 136.100 euro. Tegenover 2012 is het bedrag van het gemiddeld hypothecair krediet bijgevolg gedaald met 0,84%. In de cijferreeksen van de Beroepsvereniging voor het Krediet (die 17 jaar omvatten (1996-2013)) is het slechts de tweede keer dat de gemiddelde omvang van een hypothecair krediet voor de aankoop van een woning daalt. De eerste keer was in het crisisjaar 2009 toen het bedrag met 0,94% verminderde. CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2013/2014 04 04 2
De implicatie van deze daling van het gemiddelde bedrag van een verstrekt hypothecair krediet is dat de quotiteit bij een aankoop eveneens afneemt en de gemiddelde eigen inbreng die een gezin bij elkaar moet sparen om een aankoop te financieren toeneemt. De huizenprijzen in België stijgen immers wel. Bovendien moet worden opgemerkt dat de huizenprijzen in België reeds sinds 2005 veel sneller stijgen dat het gemiddelde bedrag voor een hypothecair krediet bij aankoop. Bijgevolg daalt de gemiddelde quotiteit van een lening sinds 2005 en stijgt de gemiddelde noodzakelijke eigen inbreng navenant. De cijfers van de BVK bevatten geen uitzuivering van de gemiddelde omvang van een hypothecair krediet naargelang het woningtype (meer bepaald of het een woonhuis of een appartement betreft). Bij de huizenprijzen die door de FOD Economie worden bijgehouden is wel een dergelijke uitzuivering te vinden. Bijgevolg moeten de onderstaande cijfers met enige nuance worden geïnterpreteerd : het verschil tussen appartementen en woonhuizen wordt immers enkel veroorzaakt door de verschillende gegevens voor de woningprijzen. Tegenover 2012 daalde de quotiteit voor een woonhuis van 70,31% naar 67,42%. De gemiddelde eigen inbreng voor een woonhuis steeg in 2013 van 57.463 in 2012 tot 65.229 euro, een stijging van 13,51%. Voor appartementen daalde de quotiteit van 67,37% naar 65,04% terwijl de eigen inbreng steeg van 65.915 naar 72.532 euro (een stijging van 10,04%). Bij dit alles mag men niet vergeten dat de kopers van een woning boven de eigen inbreng in het aankoopbedrag ook de bijkomende kosten met eigen middelen moeten financieren. Bovenop de toenemende eigen inbreng moeten zij dus nog een voldoende bedrag bijeensparen om o.m. 10% registratierechten, 1,3% hypotheekrechten en de notariskosten te betalen. Bij een nieuwbouw zullen zij BTW verschuldigd zijn. De overheid legt dus via de woonfiscaliteit nog een omvangrijk bijkomend bedrag op dat kandidaat-kopers moeten bijeensparen. 3 DE CIJFERS VOOR DE CENTRALE VAN HET KREDIET AAN PARTICULIEREN Naast de Beroepsvereniging voor het Krediet publiceert ook de Centrale voor het Krediet aan Particulieren (CKP) jaarlijks cijfers over de evolutie van de markt voor het hypothecair krediet, in de vorm van haar statistisch jaarverslag. De Centrale is een afdeling van de Belgische Nationale Bank en legt zich voornamelijk toe op de controle van achterstallen op het in België verstrekte krediet. In dat kader verstrekt de CKP ook informatie aan de kredietverstrekkers alvorens zij een lening verschaffen. 3.1 AANTAL NIEUWE HYPOTHECAIRE CONTRACTEN De cijfers van de CKP bevestigen de neerwaartse tendens die eerder bleek uit de cijfers van de BVK inzake het aantal verstrekte hypothecaire kredieten : de CKP wijst op een daling van 8,24% van 321.261 verstrekte hypothecaire kredieten in 2012 naar 294.785 hypothecaire kredieten in 2013. CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2013/2014 04 04 3
3.2 DE LOOPTIJD VAN NIEUWE KREDIETEN De CKP verschaft sinds 2009 een overzicht van de verdeling van de in een bepaald jaar verstrekte nieuwe hypothecaire kredieten naargelang de looptijd. Uit die cijfers blijkt dat in 2013 zich duidelijk een tendens aftekent naar hypothecaire kredieten met een kortere looptijd : daar waar in 2012 nog bijna 19% (18,95%) van de nieuwe hypothecaire kredieten een looptijd had van 25 jaar of meer is dit aandeel in 2013 afgenomen tot minder dan 12% (11,98%). Hypothecaire kredieten met langere looptijden kwamen in 2013 dus beduidend minder voor. Dit illustreert perfect de wijze waarop de kredietverstrekkers daartoe aangespoord door de toezichthouder terughoudender zijn geworden ten opzichte van leningen met langere looptijden. De anekdotische aanwijzingen dat banken en financiële instellingen leningen met langere looptijden minder en minder toekennen wordt daarmee cijfermatig bevestigd. Het lagere aandeel van leningen met looptijden van meer dan 25 jaar vertaalt zich ook in de gemiddelde en de mediaan looptijd van een nieuw hypothecair krediet. De gemiddelde looptijd daalt immers in 2013 van 17,8 jaar in 2012 naar 17,2 jaar. De mediaan neemt af van 20 jaar tot 19 jaar. 3.3 KWALITEIT VAN DE LENINGEN De CKP is in eerste instantie de instelling die de controle uitoefent op de kwaliteit van de verstrekte leningen en toeziet op de evolutie van het aantal achterstallen. De CKP besteedt in haar statistisch jaarverslag dan ook ruim aandacht aan de kwaliteit van de leningen, zoals blijkt uit het percentage van het aantal achterstallige leningen in het totale bestand van de uitstaande contracten. Voor het hypothecair krediet betekent dit onder meer dat er in 2013 32.340 achterstallige contracten waren, op een totaalbestand van 2.797.148 uitstaande kredieten. Dat is een stijging van 6% ten opzichte van 2012. Relatief gezien is de stijging echter beperkter aangezien ook het aantal uitstaande contracten toenam. Een betere indicator is dus het percentage achterstallige contracten in het totale bestand van uitstaande contracten. Dat cijfer steeg in 2013 van 1,11% naar 1,16%. Dat betekent dus dat in België nog altijd slechts 1,16% van de contracten in meerdere of mindere mate problematisch zijn. Dat is in de internationale context een bijzonder laag percentage. Bovendien is de (zeer beperkte) stijging van het relatieve aantal achterstallige contracten duidelijk voornamelijk te wijten aan de impact van de socio-economische crisis, waardoor een aantal gezinnen met bestaande leningen in de problemen komen na inkomstenverlies, eerder dan aan een slechtere kwaliteit van nieuwe contracten. DE CKP geeft immers ook cijfers over de kwaliteit van de nieuwe contracten, via een overzicht van het relatieve aantal nieuwe contracten waarvoor binnen een bepaalde termijn een achterstal wordt vastgesteld. Daarbij blijkt dat bij de nieuwe contracten die verstrekt zijn in (de eerste helft van) 2013 slechts bij 0,1% een betalingsachterstand binnen de eerste zes maanden werd vastgesteld. Bij de contracten die toegekend werden in 2006 was dat nog 0,4%. Doorheen de hele cijferreeks van de CKP blijkt dat de kwaliteit van de nieuw toegekende hypothecaire contracten progressief verbetert en dat procentueel steeds minder achterstallen worden vastgesteld. Dat is ook niet CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2013/2014 04 04 4
verbazingwekkend gezien de steeds strengere kredietvoorwaarden omtrent o.a. de vereiste eigen inbreng, de quotiteit en de looptijd, die worden opgelegd. Risicovollere contracten worden daardoor immers stelselmatig uitgesloten. 3.4 DE LEEFTIJD VAN DE NIEUWE ONTLENERS Sinds 2008 worden in het statistisch jaarverslag van de CKP ook cijfers gepubliceerd omtrent de leeftijd van nieuwe ontleners. Zo worden de nieuw verstrekte hypothecaire kredieten verdeeld naargelang de leeftijd van de ontlener. Uit die cijfers blijkt dat in 2013 4,67% van de nieuwe ontleners tussen de 18 en de 24 jaar oud was en 32,94% een leeftijd had tussen 25 en 34 jaar. Sinds 2012 is het aantal nieuwe ontleners uit deze beide leeftijdscategorieën gedaald, van 5,03% en 34,12% respectievelijk. In absolute aantallen gaat het om een daling van 19.382 naar 16.661 in de leeftijdscategorie 18-24 jaar en van 131.467 tot 117.420 in de categorie van 25 tot 34 jaar. Op langere termijn is de daling van het aantal jonge ontleners nog duidelijker : in 2008 waren er immers nog 6,35% ontleners van tussen de 18 en de 24 jaar oud en 35,11% van tussen de 25 en de 34 jaar oud. Uit deze cijfers blijkt opnieuw dat de leeftijd waarop een gezin of een starter op de woningmarkt een hypothecair krediet kan verkrijgen gaandeweg toeneemt. Het ontlenerspubliek wordt steeds ouder. De jaren alvorens men het cruciale hypothecaire krediet kan verwerven moeten besteed worden aan het bijeensparen van een voldoende eigen inbreng, een eigen inbreng die (zoals reeds bleek uit de cijfers van de BVK) stelselmatig toeneemt. Ondertussen zijn steeds meer jonge gezinnen en starters aangewezen op de private huurmarkt of dienen zij langer thuis te blijven wonen. Bovendien speelt de zogeheten intergenerationele solidariteit een steeds crucialere rol bij de instap op de woningmarkt. De steeds toenemende eigen inbreng kan immers enkel worden bekostigd via een financiële ondersteuning van de ouders en/of de grootouders en andere leden van de familie. Het is vooral deze intergenerationele solidariteit die jonge gezinnen heeft ondersteund bij het verkrijgen van een voldoende eigen inbreng om een lening aan te gaan en een eigen huis te verwerven. De vraag stelt zich echter of er op deze solidariteit nog voldoende rek zit om een verdere toename van de gemiddelde eigen inbreng te compenseren. 4 KBC KBC analyseerde de cijfers van de in 2013 toegestane hypothecaire kredieten en kwam daarbij tot de volgende trends : 1. Stijging van de gemiddelde leeftijd van de ontleners Zowel op korte als op termijn stelt KBC vast dat het aandeel verstrekte kredieten aan jongvolwassenen (<30 jaar) afneemt ten voordele van de leeftijdscategorie ouder dan 40 jaar. In CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2013/2014 04 04 5
2008 werden 40% van de kredieten verstrekt aan 40-plussers; in 2013 was dat bijna 50%. Er is eveneens een toename van het aantal kredieten dat wordt verstrekt aan één kredietnemer, van 25% in 2008 tot 33% in 2013. 2. Quotiteit De totale omvang van het project is volgens KBC gestegen. Er is een geleidelijke verschuiving naar investeringsbedragen van meer dan 250.000 euro. Die verhoging van de totale projectkost is echter niet weerspiegeld in het kredietbedrag. De extra kost wordt dus met eigen middelen gefinancierd. Het aandeel van de ontleners die meer dan 20% van het project met eigen middelen financieren is sinds 2012 gestegen met 7%. In 2013 bekostigde 50% van de kredietnemers meer dan 20% van het project met eigen middelen. 3. Looptijden De looptijd van de verstrekte kredieten is de voorbije jaren verder afgenomen. In 2008 had nog 19% van de verstrekte kredieten een looptijd van meer dan 25 jaar; in 2013 was dat minder dan 1% van de nieuwe productie. Vooral de categorie met looptijden tussen 11 en 15 jaar zijn sterk toegenomen. 4. Kredieten voor de aankoop van een opbrengsteigendom In 2013 is het aandeel kredietnemers die een bijkomend woonkrediet afsloten gestegen met 9% ten opzichte van 2008. Volgens KBC dienden deze kredieten voornamelijk om een opbrengsteigendom aan te kopen. Deze tendens zou mede veroorzaakt zijn door het aanhoudende klimaat van lage marktrentes. CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2013/2014 04 04 6
5 IMMOTHEKER Immotheker verricht jaarlijks een onderzoek naar de woontrends van de Belgen, op basis van een analyse van 5.000 klanten. Immotheker definieert daarbij een aantal trends : 1. Ondanks de lage rente betaalde de gemiddelde Belg (maandelijks) 6,5% meer af in 2013 Immotheker stelt vast dat een gemiddelde Belg in 2013 178.400 euro ontleende tegenover 185.000 euro in 2012, een daling met 3,5%. Dit verlaagde krediet resulteerde wel in een met 6,5% verhoogde gemiddelde maandelijkse afbetaling van 1.050 euro in 2013, tegenover 986 euro in 2012. De netto lonen stegen in niet dezelfde mate van 3.128 euro in 2012 naar 3.152 euro in 2013 of slechts 0,8% meer. 2. De Belg mocht van de bank minder lang lenen (looptijden op 30 jaar kalfden verder af) Immotheker stelt vast dat de gemiddelde looptijd van de verstrekte hypothecaire kredieten verder afnam en concludeert daaruit dat de banken meer afkerig staan ten opzichte van langere looptijden. In 2012 daalde de gemiddelde leenduur van bijna 25 naar 24 jaar; in 2013 zette die evolutie zich verder naar 23 jaar. De banken maakten kredieten met lange looptijden (25 jaar en langer) minder aantrekkelijk of zelfs onmogelijk. Het resultaat daarvan is dat het aantal leningen op 30 jaar terugviel van 39 % in 2011 naar 17% in 2013. Bij ING en KBC leende in 2013 slechts 1% van de kredietnemers nog op 30 jaar. Het aantal kredieten op 25 jaar nam daarentegen toe van 29% naar 45%; de kredieten op 20 jaar stegen van 19% naar 27%. Volgens Immotheker is deze trend nefast voor de ontleningcapaciteit van de Belgen wat op zijn beurt heeft gezorgd voor een daling van het aantal verstrekte kredieten. 3. Evolutie van de intrestvoet De gemiddelde rentevoet daalde in 2013 lichtjes van 3,71% in 2012 naar 3,67% in 2013. 4. De Belg verhoogde de eigen inbreng met 6.000 euro De Belg koos er in 2013 voor om meer eigen middelen in zijn woonproject te steken. Waar hij vorig jaar ca 94.000 euro van zijn eigen middelen in zijn woondroom investeerde, steeg dit gemiddelde in 2013 naar ca 100.000 euro. Procentueel gezien betekent dit dat de Belg ruim 6% meer eigen middelen investeerde in de totale projectkost van zijn woning. Eigen inbreng bij startende koppels CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2013/2014 04 04 7
Eigen Inbreng Percentage van de ontleners leeftijd Maandloon t.o.v. het gemiddelde looptijd quotiteit leenlast Tot 25.000 25% 32 jaar 12% lager 25 jaar 98% 34% 25.000-50.000 20% 32 jaar Equivalent 25 jaar 93% 34% 50.000-75.000 12% 34 jaar 8% hoger 23,5 jaar 83% 31% 75.000-100.000 11% 33 jaar Equivalent 22,5 jaar 75% 33% 100.000-150.000 12% 34 jaar 6% hoger 22 jaar 70% 33% Meer dan 150.000 16% 39 jaar 17% 19 jaar 48% 29% Eigen inbreng bij startende alleenstaanden Eigen Inbreng Percentage van de ontleners leeftijd Maandloon t.o.v. het gemiddelde looptijd quotiteit leenlast Tot 25.000 21% 35 jaar 8% lager 24 jaar 83% 35% 25.000-50.000 20% 36 jaar 1,5% lager 24 jaar 84% 36% 50.000-75.000 13% 37 jaar 3% lager 23 jaar 72% 35% 75.000-100.000 12% 37 jaar 5% lager 22 jaar 66% 37% 100.000-150.000 14% 40 jaar 7% hoger 21 jaar 57% 33% Meer dan 150.000 18% 42 jaar 11% hoger 20 jaar 42% 34% 5. De gemiddelde leeftijd voor de aankoop van een woning stijgt niet meer, ook niet bij singles De stijging in de gemiddelde leeftijd voor de aankoop van een eerste woning die zich de voorbije jaren doorzette, is in 2013 gestopt. Net voor de crisis (in 2007) bedroeg die leeftijd 31 jaar. In 2012 was dat reeds 35,5 jaar. In 2013 was er sprake van een stagnatie op 35,3 jaar. Bij singles was de leeftijdsverschuiving voor de aankoop van een eerste woning de voorbije jaren meer uitgesproken, van 35 jaar in 2007 tot over 37 jaar in 2012 en 2013. Bij single doorstromers is de gemiddelde leeftijd gedaald van 45 jaar in 2012 naar 42 jaar in 2013. 6. De crisis leert de Belg om meer dan ooit gezond te lenen Ondanks de forse woningprijzen daalde de omvang van het gemiddelde ontleende bedrag in 2013 (178.400 euro) met 3,5% in vergelijking met 2012 (184.918 euro). De totale projectkost bleef daarentegen ongeveer gelijk (278.454 in 2013 t.o.v 278.571 in 2012). Waar de Belg in 2012 nog 66% van de totale projectkost ontleende, daalde dit aandeel in 2013 tot 64%. Deze tendens tekent zich nog scherper af in vergelijking met 2007. Toen leende de Belg nog 70% van de totale projectkost. Volgens Immotheker zou men op basis van deze cijfers kunnen stellen dat de Belg voorzichtig is en dat de aankoop van een woning alleen maar betaalbaar wordt gehouden doordat meer vooraf wordt gespaard. Voor velen lijken de grenzen om te kopen en te lenen, niettegenstaande de historisch lage rente, te zijn bereikt. 7. De Belg onderschat zijn toekomstige lasten en verplichtingen CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2013/2014 04 04 8
Bij de aankoop van een woning focussen de bankier en de Belg zich meestal enkel op een forfaitaire leenlast. Het financieel comfort krijgt volgens Immotheker niet de aandacht die deze verdient. Om ervoor te zorgen dat de woning geen molensteen rond de hals wordt, adviseert Immotheker om bij de aankoop van een woning en de budgettering ervan ook rekening te houden met de (verhoogde) woonlasten als eigenaar (onderhoud, herstellingen, toename energiekosten enz ), de meerkost voor kinderen, het eventueel minder gaan werken, etcetera. 8. Trendverschillen naargelang de gezinssamenstelling Bij alleenstaande starters steeg de eigen inbreng de laatste jaren fors. Nominaal daalde de eigen inbreng in 2013 echter met 3.000 euro van 87.924 in 2012 naar 84.633 in 2013. Hiermee bedraagt de eigen investering van alleenstaanden gemiddeld 40% (tegenover 35% in 2011). Een verrassende vaststelling is dat startende koppels het afgelopen jaar 2013 (84.498 euro) 12% meer eigen middelen hebben ingebracht in hun woning t.o.v. 2012 (75.433 euro). De eigen inbreng van koppels en singles ligt in 2013 nagenoeg gelijk, 84.498 euro bij koppels tegenover 84.633 bij singles. Singles die een eerste woning aankochten, ontleenden 60% van hun totale projectkost. Bij koppels bedroeg dit aandeel 70%. De totale projectkost steeg bij singles sinds 2007 tot 2013 met ongeveer 16%. Het gemiddeld maandloon steeg in dezelfde periode met hetzelfde percentage. Het leenbedrag steeg echter slechts met 6%. De leenlast bedroeg in 2013 ongeveer 35% van het maandinkomen (maandlast 754 euro/2.149 euro inkomen). De single had restinkomen van ongeveer 1.394 euro. De aankoopprijs en de totale projectkost zijn in 2013 t.o.v. 2012 lichtjes gedaald, respectievelijk met -1,5% en -1,1%. 6 DE VISIE VAN DE NATIONALE BANK Van bijzonder belang bij dit alles is de interpretatie van de toezichthouder van deze cijfers. Geen enkele instelling kan immers zo sterk wegen op de evoluties in de markt van het hypothecair krediet. De Nationale Bank maakt bij de analyse van het hypothecair krediet in eerste instantie gebruik van de cijfers van de Centrale van het Krediet voor Particulieren. De visie van de Nationale Bank is hoofdzakelijk weergegeven in de omstandige jaarverslagen en in de Financial Stability Reviews die jaarlijks worden gepubliceerd. Zeer opvallend in het jaarverslag 2013 is dat de Nationale Bank de terugval in de verstrekte hypothecaire kredieten toewijst aan een voorzichtigere houding van de Belgische kredietnemers en zo de oorzaak eerder bij een daling van de vraag legt dan bij een verstrenging van de kredietvoorwaarden. Letterlijk stelt men in het jaarverslag het volgende : [ ], bleven de huishoudens wantrouwig in verband met de economische situatie en het verloop van hun inkomensvooruitzichten op langere termijn, wat hen ervan weerhoudt grote investeringen te doen en, vooral, een hypothecair krediet op langere termijn aan te gaan. (Jaarverslag 2013, p. 109) Tegenover de gunstige situatie op het vlak van de rente stond evenwel de afwachtende houding van de particulieren, die werd ingegeven door de onzekerheid omtrent de algemene economische conjunctuur. [ ] Het is mogelijk dat de huishoudens sommige investerings- of aankoopprojecten CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2013/2014 04 04 9
uitstelden. Deze hypothese wordt eveneens gestaafd door de duidelijke daling van het aantal transacties op de secundaire markt in 2013. De vermindering van het aantal verstrekte hypothecaire kredieten zou dus in de eerste plaats verband houden met een afname van de vraag. De gegevens van de BLS-enquête (Bank Landing Survey nvdr) bevestigen in grote lijnen deze ontwikkeling. Ze schrijven de in 2013 opgetekende vertraging veeleer toe aan de daling van de vraag dan aan een verstrakking van het aanbod. (Jaarverslag 2013, pp. 125-126) Deze analyse gaat in zekere mate lijnrecht in tegen de analyse van diverse actoren die wijzen op de verstrakking van de kredietvoorwaarden en de moeilijkheden die in het bijzonder starters in toenemende mate ondervinden om een krediet te verkrijgen. Het strookt ook niet meteen de gegevens van de Beroepsvereniging voor het Krediet inzake de evolutie van het totale bedrag van de kredietaanvragen en de verstrekte kredieten. Daaruit blijkt dat beide weliswaar dalen maar dat het verstrekte bedrag veel sneller afneemt dan het aangevraagde bedrag waardoor de spread tussen beide stelselmatig toeneemt. De Nationale Bank lijkt echter aan deze analyse te willen vasthouden ter ondersteuning van haar pleidooi als toezichthouder ten opzichte van de banken om de kredietverstrekking voldoende stringent te houden en om de kapitaalbuffers ten opzichte van het verstrekte krediet te versterken. CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2013/2014 04 04 10