11 KENGETALLEN Kengetallen over de afgelopen vijf jaar ultimo boekjaar 2013 2012 2011 2010 2009 Aantallen in exploitatie - Woningen/woongebouwen 6.477 6.026 6.084 5.982 5.893 - Onzelfstandige eenheden 286 4 10 74 74 - Eenheden in verzorgingstehuizen 452 426 426 434 434 - Overige eenheden in zorgcomplexen 83 6 - Bedrijfspanden 16 10 10 8 7 - Maatschappelijk vastgoed 16 10 10 9 9 - Garages / parkeerplaatsen 766 634 635 633 633 - Overig bezit 2 2 2 2 2 Totaal aantal eenheden ongewogen 8.098 7.118 7.177 7.142 7.052 Totaal aantal verhuureenheden gewogen 7.483 6.619 6.677 6.643 6.553 Weging conform methode CFV; woongelegenheden, bedrijfspanden en maatschappelijk vastgoed 100%, garages en parkeerplaatsen 20%. Gemiddelde grondslag onroerendezaakbelasting per verhuureenheid (vhe) (prijspeil 2012) 132.500 146.500 146.900 149.800 152.500 Mutaties in het woningbezit - Aantal opgeleverd 876 139 130 125 - Aantal gesplitst naar onzelfstandig 24 - Aantal aangekocht 0 2 - Aantal verkocht 17 13 27 41 61 - Aantal uit exploitatie 47 47 10 3 Aantal woningen naar huurprijsklasse - Laag (2013 rekenhuur < 374,44) 1.226 692 937 1.015 1.099 - Overig 5.251 5.334 5.147 4.967 4.794 Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken en mutatieonderh. per vhe 2,13 2,35 2,03 2,50 2,33 - Kosten niet-planmatig onderhoud per vhe 366 480 294 352 319 - Kosten planmatig onderhoud per vhe 434 630 414 822 693 - Totaalkosten onderhoud* 800 1110 708 1174 1012 Prijs-kwaliteitverhouding woningen - Gem. aantal punten woningwaarderingssysteem 135 134 134 130 129 - Gem. nettohuurprijs 493 469 450 437 426 Het verhuren van woningen - Mutatiegraad 10,4 10,4 8,1 10,0 9,6 - Aanbiedingsgraad 2,0 2,0 1,9 1,2** 2,9 - Totale betalingsachterstand in % brutohuur 1,33 1,32 1,56 1,62 1,70 - Betalingsachterstand actieve contracten in % brutohuur 0,79 0,71 0,75 0,80 0,85 - Huurderving in % jaarverhuur 2,31 2,16** 1,12 1,23 0,92 * Betreft onderhoudskosten die ten laste van de exploitatie komen. ** Dit percentage is in vanaf 2010 inclusief de groepstoewijzingen. *** Dit percentage is in vanaf 2012 inclusief de derving wegens groot onderhoud en verkoop - 68 -
2013 2012 2011 2010 2009 Financiële continuïteit - Solvabiliteit 25,4 29,8 26,7 26,5 30,1 - Liquiditeit 0,8 0,9 2,6 4,1 1,7 - Rentabiliteit eigen vermogen -4,8 7,2 7,0-5,5-9,5 - Rentabiliteit vreemd vermogen 4,4 4,4 4,4 4,3 4,8 - Rentabiliteit totaal vermogen 1,4 5,2 3,5 1,8-0,3 - Renteresultaat in percentage eigen vermogen 5,1 5,4 5,3 4,5 4,3 - Interne financiering per vhe 16.400 19.950 13.913 10.452 16.114 - Cashflow per vhe 1.955 1.886 2.384 2.246 1.878 Balans en winst- en verliesrekening per vhe - Eigen vermogen 16.260 19.966 16.835 16.215 17.372 - Totaal voorzieningen 44 38 741 649 1.595 - Totaal opbrengsten 6.147 6.438 6.518 6.855 6.817 - Kapitaallasten en erfpacht 2.246 2.421 2.364 2.296 2.229 - Lasten onderhoudsbedrijf excl. kosten werkapparaat 758 915 795 1.409 1.463 - Overige bedrijfslasten 941 702 1.143 1.165 1.090 - Renteresultaat 892 910 855 769 818 - Jaarresultaat -841 1.216 1.188-922 -1.821 Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1.000 vhe's gesplitst naar afdelingen - Algemeen beheer 1,8 1,9 2,0 2,0 2,1 - Financiën/automatisering 1,2 1,4 1,4 1,4 1,2 - Verhuur- en bewonerszaken 2,3 2,2 2,2 2,3 2,5 - Huismeesters 1,2 1,3 1,3 1,2 1,4 - Projectontwikkeling en begeleiding 1,4 1,6 1,6 1,6 1,6 - Werkvoorbereiding en -uitvoering 1,1 1,1 1,1 1,1 1,0 - Vaklieden/onderhoudsmedewerkers 2,1 2,6 2,7 2,8 3,0 Totaal aantal formatieplaatsen/1.000 vhe's 11,1 12,1 12,3 12,4 12,8 Werkelijk aantal personeelsleden/1.000 vhe's 12,2 13,1 13,3 13,5 13,9-69 -
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2013 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 Geconsolideerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013
1 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na verwerking van het verlies) 31 december 2013 31 december 2012 ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa (1) Sociaal vastgoed in exploitatie 352.460.647 304.439.486 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 7.830.152 46.705.279 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 8.345.493 8.310.415 Vastgoedbeleggingen (2) 368.636.292 359.455.180 Commercieel vastgoed in exploitatie 75.463.601 49.801.585 Onroerende zaken verkocht onder erfpacht 413.596 413.596 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 19.913.222 20.194.761 Financiële vaste activa (3) 95.790.419 70.409.942 Deelnemingen 1.591.085 1.600.574 Overige vorderingen 339.180 306.180 Vlottende activa Voorraden (4) 1.930.265 1.906.754 466.356.976 431.771.876 Vastgoed bestemd voor de verkoop 160.711 728.421 Voorraad materiaal 142.266 149.394 302.977 877.815 Onderhanden werk (5) 425.000 862.727 Vorderingen (6) 1.010.194 1.452.637 Liquide middelen (7) 10.102.023 9.149.525 11.840.194 12.342.704 478.197.170 444.114.580
31 december 2013 31 december 2012 PASSIVA Groepsvermogen (8) 121.678.985 132.151.255 Voorzieningen (10) Latente belastingverplichtingen 126.278 252.553 Langlopende schulden (11) Leningen overheid 1.430.000 1.581.050 Schulden aan kredietinstellingen 319.100.624 275.220.272 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 21.147.669 21.007.807 Waarborgsommen 22.977 12.669 Kortlopende schulden (12) 341.701.270 297.821.798 Schulden aan leveranciers 3.824.924 5.542.124 Schulden aan deelnemingen 3.156 3.156 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.567.627 185.080 Overige schulden 581.690 570.182 Overlopende passiva 7.713.240 7.588.432 14.690.637 13.888.974 478.197.170 444.114.580-71 -
2 GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2013 Bedrijfsopbrengsten 2013 2012 Huuropbrengsten (13) 40.253.069 37.518.370 Opbrengsten servicecontracten (14) 3.811.585 3.297.899 Overheidsbijdragen (15) - 2.156 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (16) 1.216.093 1.012.831 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf (17) 84.993 357.755 Overige bedrijfsopbrengsten (18) 629.315 419.917 Totaal bedrijfsopbrengsten 45.995.055 42.608.928 Bedrijfslasten Afschrijvingen matieriële vaste activa (19) 8.943.245 9.519.734 Overige waardeveranderingen van vaste activa (20) 2.605.897 1.482.550 Erfpacht (21) 4.730 3.137 Lonen en salarissen (22) 4.054.198 3.911.180 Sociale lasten (23) 548.492 559.640 Pensioenlasten (24) 765.355 755.563 Onderhoudslasten (25) 5.669.234 6.057.781 Leefbaarheid (26) 169.013 417.742 Lasten servicecontracten (27) 3.260.718 2.754.694 Overige bedrijfskosten (28) 6.841.591 4.653.454 32.862.473 30.115.475 Bedrijfsresultaat 13.132.582 12.493.453 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (29) -9.376.781 6.572.236 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (30) 2.095.122 1.341.463 Rentelasten en soortgelijke kosten (31) -12.263.741-11.838.830-10.168.619-10.497.367 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -6.412.818 8.568.322 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (32) 126.275 126.275-6.286.543 8.694.597 Resultaat deelnemingen (33) -9.489-643.994 Resultaat -6.296.032 8.050.603-72 -
3 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2013 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode 2013 2012 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 13.132.582 12.493.452 Afschrijvingen 8.943.245 9.519.734 Waardeveranderingen mat. en fin. vaste activa 2.605.897 1.482.550 Mutatie voorzieningen -126.275-4.696.956 Verandering in werkkapitaal: - Mutatie voorraden 7.128-6.118 - Mutatie onderhanden projecten 437.727 1.828.147 - Mutatie voorraad koopwoningen 567.710-441.124 - Mutatie vorderingen 442.444 1.622.069 - Mutatie kortlopende schulden 801.662 470.523 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 26.812.120 22.272.277 Rentelasten -10.168.619-10.497.366 Betaalde winstbelasting 126.275 126.275 Resultaat deelnemingen -9.489-643.994-10.051.833-11.015.085 Kasstroom uit operationele activiteiten 16.760.287 11.257.192 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa en commercieel vastgoed -60.858.388-39.185.828 Desinvesteringen in materiële vaste activa 15.574.403 7.543.264 Mutatie commercieel vastgoed in exploitatie -14.196.742-6.499.740 Mutatie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden -1.164.808-297.261 Mutatie financiële vaste activa -23.511 757.994 Kasstroom uit investeringen -60.669.046-37.681.571 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopendeschulden nieuw 70.000.000 30.000.000 Aflossing langlopende schulden -26.270.698-23.726.312 Mutatie terugkoopverpl. verkoop onder voorwaarden 1.121.646 277.932 Mutatie waarborgsommen 10.309 7.393 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 44.861.257 6.559.013 Netto-Kasstroom 952.498-19.865.366 Verloop liquide middelen Liquide middelen per 1 januari 9.149.525 29.014.891 Mutatie liquide middelen 952.498-19.865.366 Liquide middelen per 31 december 10.102.023 9.149.525-73 -
4 GECONSOLIDEERDE GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Activiteiten TBV Wonen, werkzaam in de gemeente Tilburg en Oosterhoud, had ultimo 2013 7.298 woningen, eenheden in verzorgingshuizen en overige woongelegenheden in exploitatie (6.462 eenheden in 2012). Tevens exploiteerde TBV Wonen per 31 december 2013 800 overige eenheden, zoals bedrijfspanden, garages en maatschappelijk vastgoed (657 eenheden in 2012). Consolidatie In de jaarrekening van TBV Wonen zijn de financiële gegevens geconsolideerd van TBV Wonen en de volgende groepsmaatschappijen: LIJST MET KAPITAALBELANGEN TBV Wonen te Tilburg staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen: Aandeel in het geplaatste Naam, statutaire zetel kapitaal TBV Holding BV 100,00 Tilburg TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV 100,00 Tilburg Duurzame Energie Exploitatie BV 100,00 Tilburg % De vennootschap heeft de volgende kapitaalbelangen, die op nettovermogenswaarde zijn gewaardeerd: Naam, statutaire zetel Aandeel in het geplaatste kapitaal Stadsontwikkelingmaatschappij Tilburg BV 25,00 Tilburg VOF Triborgh Piushaven, Udenhout & Koolhoven 12,50 Tilburg Triborgh Koolhoven BV 12,50 Tilburg GEM Koolhoven Beheer BV 5,20 Tilburg Gezamelijke Participatie Triborgh BV 14,30 Tilburg Triborgh Vastgoed BV 12,50 Tilburg % - 74 -
Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van TBV Wonen zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van TBV Wonen. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De betaalde goodwill wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken. Schattingen Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat het bestuur van TBV Wonen zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat het bestuur schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. - 75 -
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Waarderingsgrondslag TBV Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. - 76 -
Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: - jaarlijkse huurverhogingen (tussen haakjes is percentage voorgaand jaar vermeld; - 2014: 4,25% (2,00%); - 2015: 3,25% (2,00%); - 2016: 2,75% (2,00%); - 2017: 2,25% (2,00%); - 2018: 2,00% (2,00%); - 2019 en verder 2,00% (2,00%). - Jaarlijkse huurderving 2014 t/m 2018 op complexniveau gemiddeld 1,7% daarna 1%. Voorgaand jaren is gemiddeld 1% gehanteerd voor de restant levensduur. - Mutatiegraad van 7 % en huurharmonisatie in de eerst 5 jaar naar de streefhuurdie per complex is vastgesteld. (gelijk aan voorgaand jaar); - Jaarlijkse stijgingen onderhoudskosten 2014 t/m 2018 gemiddeld 2%, daarna 3% (voorgaand jaar respectievelijk 2,9 en 3%); - Jaarlijkse indexering overige kosten 2014 t/m 2018 gemiddeld 2%, daarna 3% (voorgaand jaar respectievelijk 2 en 2%); - Genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van 1.269,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: 1.234,-); - Storingen- en mutatieonderhoudskosten conform meerjarenbegroting; - Kosten van planmatig en groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting; - Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode minus sloopkosten; 5.306,- (voorgaand jaar: 5.202,-); - Een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); - de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen met een minimum van 10 jaar (variërend van 10 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 10 tot 50 jaar) tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. - De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verhuurdersheffing voor de sociaalhuurwoningen is opgenomen voor: 2014 3.810,- per 1 miljoen WOZ-waarde; 2015 4.490,-; 2016 4.910,- daarna van 2017 t/m 2027 jaarlijks 5.360 per 1 miljoen WOZ-waarde. Voorgaande jaren was de heffing alleen meegenomen voor 2013 en 2014. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Voor de bedrijfswaarde 2013 zijn dit er, evenals vorig jaar, 100, ofwel 20 per jaar. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. - 77 -
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Bijzondere waardevermindering TBV Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs eventueel verminderd met de daarop toegepaste afschrijving. Op de panden aan de Spoorlaan wordt niet afgeschreven. Op het pand aan de Nimrodstraat wordt op basis van annuïteiten afgeschreven met een afschrijvingstermijn op basis van de te verwachte economische levensduur. Roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden merendeels lineair afgeschreven. Vastgoedbeleggingen Algemene uitgangspunten Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als 'vastgoedbeleggingen in exploitatie' indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf "Algemene uitgangspunten") zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Reële waarde Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van taxaties. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Bij die complexen waar de erfpacht van de gemeente Tilburg is afgekocht en er bij verkoop nog een afrekening volgt, is deze afrekening in mindering gebracht op de taxatiewaarde. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie "Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille". Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de Overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. - 78 -
Bovenstaande taxaties zijn uitgevoerd door externe taxateurs die lid zijn van een erkende beroepsoragnisatie, te weten NVM. Onroerende zaken verkocht onder erfpacht Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie "Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille". Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover TBV Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van de individuele beoordeling van de vorderingen. Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. De koopgarantwoningen worden opgenomen tegen te terugkoopprijs. Het resultaat wordt geboekt bij doorverkoop. Voorraden De materiaalvoorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen of lagere markwaarde. Onderhanden werk De onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwerkte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. - 79 -
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening latente belastingverplichtingen In het boekjaar 2009 is een latente belastingverplichting opgenomen omdat de fiscale waardering van de leningenportefeuille hoger is dan de commerciële waardering. Deze passieve latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde en loopt in 2014 af. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waarborgsommen zijn inclusief de opgebouwde rente in 2008 terugbetaald aan de huurders. Alleen bij een aantal bedrijfsruimten wordt nog een waarborgsom gevraagd die dient als zekerheid voor voldoening van de eventuele openstaande posten bij beëindiging van de overeenkomst. Over deze waarborgsommen wordt jaarlijks rente vergoed. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico's met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. - 80 -
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De huren van sociale huurwoningen worden bij aanvang van de exploitatie conform de afspraken in het convenant met de gemeente Tilburg vastgesteld. Daarna zijn de huren onderworpen aan de overheidsvoorschriften ten aanzien van de huurverhoging. Huren over later aangebrachte verbeteringen worden in principe kostendekkend over de looptijd doorberekend aan de huurders. De jaarlijkse huurverhoging is gebonden aan een maximum percentage dat door de overheid is vastgesteld. In 2013 was dit een percentage van 4%. Voor bewoners van sociale huurwoningen met een inkomen van meer dan 43.000 is gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huurprijs met 6,5% te verhogen. De huren van huurders met een middeninkomen zijn niet extra belast. Huurbaten worden in de winst- en verliesrekening gepresenteerd onder aftrek van eventuele derving. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Onder overheidsbijdragen zijn de jaarlijkse bijdragen voor woningaanpassingen op medische indicatie opgenomen. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde op basis van historische kostprijs (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekenende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. Overige bedrijfsopbrengsten Onder de overige bedrijfsopbrengsten worden alle overige baten opgenomen die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. - 81 -
Erfpacht Jaarlijks wordt door de grondeigenaar voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten TBV Wonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten 'lonen en salarissen', 'sociale lasten', 'pensioenlasten' en 'overige bedrijfslasten'. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van TBV Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, kosten Raad van Toezicht, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, etc. Vanaf 2012 is hier ook de saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgenomen en vanaf 2013 ook de verhuurdersheffing. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is TBV Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. - 82 -
GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. - 83 -
5 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 ACTIVA VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Aanschaffingswaarde 304.439.486 300.418.650 - - Boekwaarde per 31 december 304.439.486 300.418.650 Boekwaarde per 1 januari 304.439.486 300.418.650 Mutaties Investeringen 80.272.448 - Herwaardering 7.305.654 5.160.598 Afschrijvingen -15.979.567-14.418.651 Waardeverminderingen ten laste van het resultaat -5.204.395 7.551.936 Waardeverminderingen ten laste van het eigen vermogen -4.176.237 11.694.837 Herclassificaties -14.196.742-6.499.740 Overige mutaties - 531.856 2013 2012 48.021.161 4.020.836 Aanschaffingswaarde 370.515.192 293.918.910 Herwaarderingen 7.305.654 5.160.598 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen -25.360.199 5.359.978 Boekwaarde per 31 december 352.460.647 304.439.486 De totale bedrijfswaarde van het vastgoed stijgt in 2013 van 352 miljoen per 1 jan 2013 naar 434 miljoen. De belangrijkste oorzaken van deze stijging van 82 miljoen zijn de oplevering nieuwbouw + 81 miljoen; verhuurdersheffing -/- 35 miljoen; extra huurverhoging + 25 miljoen en verbeteringen + 14 miljoen. Van deze bedrijfswaarde had eind 2013 81 miljoen betrekking op commerciële vastgoed ( eind 2012 47 miljoen). De boekwaarde op basis van historische kostprijs was eind 2013 399 miljoen (eind 2012 313 miljoen). Mutaties woningen in exploitatie In het verslagjaar zijn 876 wooneenheden opgeleverd en zijn 47 eenheden uit exploitatie gegaan. In het verslagjaar zijn 17 woningen verkocht met een totale boekwaarde per 1 jan. 2013 van 0,6 miljoen. In een aantal complexen zijn woningen geclassificeerd voor verkoop. In de begroting 2014 is de verkoop geraamd op 20 woningen, met een gemiddelde opbrengst van 144.000 en een gemiddelde bedrijfswaarde van 75.000. Het beleid is gericht op verkoop van woningen bij mutatie nadat eerst de huurders de mogelijkheid tot aankoop van hun huurwoning hebben gekregen. De gemiddelde mutatiegraad in de betreffende complexen is historisch ongeveer 10 %. Sanering NWI's In 2000 is in het kader van de regeling 'sanering NWI's' het verzorgingshuis St. Jozefzorg in eigendom vergenomen. In de huurovereenkomst is een clausule opgenomen dat, ingeval van een sanering, als boekwaarde voor de opstallen de voorcalculatorische boekwaarde wordt aangehouden. Deze bedraagt per 31 december 2013 5.165.000,-. Verzekering Zowel het sociale vastgoed als commercieel vastgoed in exploitatie is verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, stormen vliegtuigschade. Het vastgoed is verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. - 84 -
De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende-zaakbelasting (peildatum 01-01-2012) in totaal 992 miljoen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de uitgangspunten gehanteerd zoals beschreven in de bijlage 1 op pagina 117. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Aanschaffingswaarde 46.705.279 10.962.187 - - Boekwaarde per 31 december 46.705.279 10.962.187 Boekwaarde per 1 januari 46.705.279 10.962.187 Mutaties Investeringen 59.544.424 42.021.180 Waardeverminderingen ten laste van het resultaat -2.584.148-6.053.230 Opgeleverd in boekjaar -95.835.403-224.858 2013 2012-38.875.127 35.743.092 Aanschaffingswaarde 106.249.703 52.983.367 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen -98.419.551-6.278.088 Boekwaarde per 31 december 7.830.152 46.705.279 De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen tegen de kosten die tot en met 31 december 2013 zijn geboekt. De aangegane verplichtingen inzake nieuwbouw- en herstructureringsprojecten worden vanaf 2006 niet meer in de balans opgenomen. Rente activering In het boekjaar is 1.870.000 aan rente tijdens de bouw geactiveerd onder de onroerende in ontwikkeling. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Aanschaffingswaarde 9.214.513 10.264.578-904.098-1.941.363 Boekwaarde per 31 december 8.310.415 8.323.215 Boekwaarde per 1 januari 8.310.415 8.323.215 Mutaties Investeringen 304.410 248.881 Desinvesteringen -182.520-1.298.946 Afschrijving desinvesteringen 182.520 1.298.946 Afschrijvingen -269.332-261.681 2013 2012 35.078-12.800 Aanschaffingswaarde 9.336.403 9.214.513 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen -990.910-904.098 Boekwaarde per 31 december 8.345.493 8.310.415-85 -
De bedrijfsgebouwen en -terreinen hebben per 31 december 2013 een boekwaarde van 7,7 miljoen; de machines, inventaris en overige bedrijfsmiddelen hebben een boekwaarde van 0,6 miljoen. De gebouwen aan de Nimrodstraat zijn voor 0,4 miljoen op de balans opgenomen en hierop wordt op basis van een 25 jarige annuïteit afgeschreven. Op de gebouwen aan de Spoorlaan, per 31 december 2012 opgenomen voor 7,3 miljoen, wordt niet afgeschreven. Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor circa 13 miljoen verzekerd. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden op 1 januari 2012. Daarnaast zijn er verzekeringen afgesloten tegen wettelijke aansprakelijkheid, reconstructie van de administratie, rechtsbijstandverzekering te behoeve van personeel en een aansprakelijkheidsverzekering voor de leden van de Raad van Toezicht en bestuurders. 2. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Saldo per 1 januari 49.801.585 43.728.862 - - Boekwaarde per 1 januari 49.801.585 43.728.862 Mutaties Opleveringen in boekjaar 15.173.097 - Verkoop -735.310 - Herclassificaties 14.196.742 8.933.490 Waardemutatie in boekjaar -2.972.513-2.860.767 2013 2012 25.662.016 6.072.723 Aanschaffingswaarde 78.436.114 52.662.352 Mutaties in het boekjaar -2.972.513-2.860.767 Saldo per 31 december 75.463.601 49.801.585 Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Voor verzekering en WOZ waarde zie de toelichting bij de materiele vaste activa. Woningen Niet- DAEB Garages Bedrijfspanden Saldo per 1 januari 253 481 16 - opleveringen 66 19 7 - verkoop -4-2 - - overheveling vanuit DAEB 95 - - Saldo per 31 december 410 498 23-86 -
Onroerende zaken verkocht onder erfpacht Saldo per 1 januari 413.596 413.596 - - Saldo per 1 januari 413.596 413.596 Aanschaffingswaarde 413.596 413.596 Mutaties in het boekjaar - - Saldo per 31 december 413.596 413.596 In totaal zijn er 12 woningen verkocht met een erfpacht constructie waarbij de grond eigendom blijft van TBV Wonen. De eigenaren betalen maandelijks een canon voor het gebruik van de grond. Bij sommige contracten wordt de eerste jaren korting gegeven op de canon. 2013 2012 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari 20.194.761 21.206.199 - - Boekwaarde per 1 januari 20.194.761 21.206.199 Mutaties Terugkopen -892.357-1.174.189 Verkopen 2.057.165 1.471.450 Waarderingsverschillen -1.446.347-1.308.699-281.539-1.011.438 Aanschaffingswaarde 21.359.569 21.503.460 Mutaties in het boekjaar -1.446.347-1.308.699 Saldo per 31 december 19.913.222 20.194.761 Met ingang van de jaarrekening 2011 zijn de verplichtingen uit de verkoop via Koopgarant op de balans opgenomen. Tegenover de verantwoording van de actiefpost staat onder de categorie "langlopende leningen" de terukoopverplichting. Per 1 januari 2013 waren 141 woningen via koopgarant verkocht. In het boekjaar zijn 7 woningen teruggekocht en zijn er 17 woningen verkocht. 3. Financiële vaste activa 31-12-2013 31-12-2012 Deelnemingen VOF Triborgh Piushaven, Udenhout & Koolhoven 1.288.939 1.280.720 Triborgh Koolhoven BV 23.830 40.273 GEM Koolhoven Beheer BV 4.433 4.774 Gezamenlijke Participatie Triborgh BV 270.214 271.247 Triborgh Vastgoed BV 3.669 3.560 1.591.085 1.600.574-87 -