ONTWERP Derde herziening van het EXPLOITATIEPLAN Wezep Noord 2009 Gemeente Oldebroek Kenmerk: 185389 14 augustus 2014
2 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009
Inhoudsopgave 1 DE STATUS VAN HET EXPLOITATIEPLAN... 5 1.1 Koppeling met het bestemmingsplan Wezep Noord 2009 5 1.2 Begrenzing van het exploitatieplangebied Wezep Noord 2009 5 1.3 Voorgenomen grondgebruik 6 1.4 Te verwerven gronden 6 1.5 Citeertitel 7 1.6 Leeswijzer 7 2 DE OMSCHRIJVING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN... 8 2.1 Algemeen 8 2.2 Bouwrijp maken van het exploitatiegebied 8 2.3 Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied 8 2.4 Het woonrijp inrichten van de openbare ruimte 8 2.5 Plankosten 9 3 DE EISEN EN REGELS... 10 3.1 Artikel 1. de begripsbepalingen 10 3.2 Artikel 2. de eisen en regels m.b.t. werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan 10 3.3 Artikel 3. de regels m.b.t. aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten 10 3.4 Artikel 4. de regels m.b.t. de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen 10 3.5 Artikel 5. de regels m.b.t. koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen 10 3.6 Artikel 6. een uitwerking van de regels m.b.t. de uitvoerbaarheid: aangewezen woningbouw categorieën 11 3.7 Artikel 7. Verbodsbepaling 11 3.8 Artikel 8. de regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels 12 4 DE EXPLOITATIEOPZET... 13 4.1 De aanduiding van een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden 13 4.2 Fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig de koppelingen hiertussen 13 4.3 Een raming van de inbrengwaarden van de gronden 15 4.4 Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 15 4.5 Een raming van de opbrengsten van de exploitatie 16 4.6 De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden 18 4.7 Het percentage gerealiseerde kosten 18 4.8 Opbouw van de exploitatiebijdrage 19 BIJLAGE 1: DE EXPLOITATIEPLANBEREKENING... 20 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009 3
4 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009
1 DE STATUS VAN HET EXPLOITATIEPLAN 1.1 Koppeling met het bestemmingsplan Wezep Noord 2009 Onderliggend exploitatieplan maakt deel uit van het bestemmingsplan "Wezep Noord 2009" dat is vastgesteld op 16 november 2010 en onherroepelijk is geworden op 9 november 2011. In 1992 is het bestemmingsplan "Wezep Noord" in werking getreden. Binnen dit bestemmingsplan is in 2004 het bestemmingsplan "Wezep Noord II" opgesteld, een uitwerking van het voorgaande bestemmingsplan om woningbouw in oostelijke richting mogelijk te maken. Een aantal kavels zijn destijds buiten het bestemmingsplan gelaten. Dit betreft kavels aan de Jan Schoutenstraat en de Marga Klompéstraat. Om dit gebied aan de Jan Schoutenstraat te kunnen ontwikkelen is het bestemmingsplan "Wezep Noord, herziening 2008" opgesteld. Aangezien het kostenverhaal over de in het plan begrepen gronden niet anderszins verzekerd was en het stellen van locatie-eisen noodzakelijk werd geacht, heeft de gemeenteraad tevens het exploitatieplan "Wezep Noord, herziening 2008" vastgesteld. Bij de actualisatie van het bestemmingsplan "Wezep Noord" (1992) naar het bestemmingsplan "Wezep Noord 2009", is het bestemmingsplan "Wezep Noord, herziening 2008" in de actualisatie opgenomen. Structurele herziening De aanleiding om de tweede herziening van het "Exploitatieplan Wezep Noord 2009" voortijdig en structureel te herzien is de aanvraag omgevingsvergunning 0269201400203 voor de bouw van tien woningen aan de Jan Schoutenstraat te Wezep. 1.2 Begrenzing van het exploitatieplangebied Wezep Noord 2009 De begrenzing van het exploitatieplangebied wordt weergegeven op kaart 1. Het omliggende gebied is de afgelopen jaren gerealiseerd, maar over de realisatie van het exploitatieplangebied lukte het de gemeente niet om met de in het gebied aanwezige eigenaren overeenstemming te bereiken. De begrenzing van het exploitatiegebied valt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan Wezep Noord 2009. Kaart 1: Begrenzing exploitatiegebied Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009 5
1.3 Voorgenomen grondgebruik De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen zoals aangegeven op kaart 2. Kaart 2: Voorgenomen grondgebruik Het exploitatieplangebied omvat de functies wonen, groen en verharding. In het exploitatiegebied wordt, met betrekking tot de functie wonen, rekening gehouden met 8 sociale koopwoningen (in de vorm van tussenwoningen), 2 middeldure projectkoopwoningen (in de vorm van hoekwoningen) en 5 vrije sector woningen (waarvan twee geschakeld en 3 vrijstaand). Alle woningen zijn grondgebonden eengezinswoningen. Het groen is centraal gelegen en bevat een buitenspeelruimte en een wadi. Daarnaast worden rijwegen en voetpaden gerealiseerd. Het plangebied bevat voldoende parkeergelegenheid voor de in het plangebied te realiseren woningen. 1.4 Te verwerven gronden De gemeente beoogt kadastraal perceel M 2275 (gedeeltelijk) te verwerven zoals aangegeven op de kaarten 2 en 3. De verwerving betreft een gedeelte van één perceel dat in bezit is van drie exploitanten. Met deze exploitanten zijn onderhandelingen gevoerd voor aankoop. Tot op heden heeft dit geen resultaat opgeleverd omdat de exploitanten zelf willen realiseren. Indien de exploitanten tot zelfrealisatie overgaan wenst de gemeente na voltooiing van de werken en werkzaamheden gronden te verwerven van de exploitanten: de gronden van de openbare ruimte bestemd voor verharding en een strook grond bestemd voor vrijstaande woningbouw (zie kaart 2). Deze grond kan worden verworven door een bepaling in een posterieure overeenkomst over de grondexploitatie of een grondtransactieover- Kaart 3: Te verwerven gronden 6 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009
eenkomst. Wanneer de uitvoering van werken en werkzaamheden niet plaatsvindt in overeenstemming met artikel 4.2 van dit exploitatieplan, zal de gemeente overwegen zelf actief pogingen tot minnelijke verwerving van de betreffende gronden te ondernemen, dit indien nodig gevolgd door het nemen van een onteigeningsbesluit. 1.5 Citeertitel Dit exploitatieplan wordt aangehaald als: "derde herziening van het exploitatieplan Wezep Noord 2009". Na het onherroepelijk worden van deze structurele herziening van het exploitatieplan, moet dit plan jaarlijks, conform artikel 6.15. lid 1 Wro, worden herzien tot alle werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd. Deze herziening leidt voor de betrokken exploitanten tot een lichte verlaging van de exploitatiebijdrage naar een totaal van 386.149,13 (exclusief legeskosten maar inclusief de grondruil). Voorafgaand aan deze structurele herziening is het exploitatieplan al twee keer eerder herzien: Naam Datum vaststelling Exploitatie bijdrage Exploitatieplan Wezep Noord 2009 9-11-2011 300.387,35 Eerste herziening Exploitatieplan Wezep Noord 2009 27-09-2012 301.580,33 Tweede herziening Exploitatieplan Wezep Noord 2009 *1) 03-10-2013 387.310,21 Deze bijdrage dient conform 6.17 lid 1 Wro, tenzij anderszins verzekerd (paragraaf 3.2.5. Wijze van toerekening ), te worden voldaan aan de gemeente Oldebroek bij het verstrekken van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aan de vergunninghouder. *1) Deze wijziging van de exploitatiebijdrage is met name veroorzaakt door de wijziging van het grondprijsbeleid. 1.6 Leeswijzer Dit exploitatieplan geeft in: Hoofdstuk 2 een omschrijving van de werken en werkzaamheden weer; Hoofdstuk 3 geeft de eisen en regels waarbinnen het plan gerealiseerd moet worden; Hoofdstuk 4 bevat de exploitatieopzet; De exploitatieplanberekening is als bijlage toegevoegd. Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009 7
2 DE OMSCHRIJVING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN 2.1 Algemeen Het stedenbouwkundig plan en het inrichtingsplan van het exploitatieplangebied vormen de basis voor de civieltechnische begroting uitgevoerd conform gemeentelijk standaard. Uitgangspunt voor het bouw- en woonrijp maken en daarmee de inrichting van de openbare ruimte is de "Leidraad voor het Inrichten en Ontwerpen van de Openbare Ruimte" (LIOOR) van de gemeente Oldebroek. 2.2 Bouwrijp maken van het exploitatiegebied In het exploitatiegebied worden met betrekking tot de uitgeefbare kavels in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd ten aanzien van het bouwrijp maken: Verwijderen van aanwezige boven- en ondergrondse obstakels. Plegen van diverse milieu onderzoeken naar de bodemgesteldheid. Opruimen/egaliseren van de uitgeefbare terreinen. Verwijderen van struiken, bomen en boomstronken. In het openbaar gebied worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: Graven van cunetten ter plaatse van de beoogde wegen. Opruimen/egaliseren van de in te richten terreinen. Aanbrengen van noodstraten in klinkerverharding plus fundering. Aanbrengen van drainage. Aanbrengen gescheiden rioleringsstelsel inclusief bronbemaling. Plaatsen van een aantal lichtmasten. Aanbrengen van brandkranen. Waterhuishouding Dit onderdeel is meegenomen bij het waterhuishoudingplan van het omliggende gebied. Hiervoor is een en ander geregeld en aangegeven op tekening met nummer 103-03defgew1.dgn d.d. 9 november 2004 bij project Bouwrijp maken Wezep-Noord II, 1 e deel in de gemeente Oldebroek. Rekening is gehouden met de aanleg van een IT-riool en de aanleg van een wadi. 2.3 Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied In het exploitatiegebied wordt de aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen door en voor rekening van de nutsbedrijven/(netwerk)beheerders uitgevoerd. De aanleg van kabels en leidingen in het exploitatiegebied vindt plaats door nutsbedrijven in de door de gemeente aangewezen leidingstroken onder de hiervoor van toepassing zijnde voorwaarden en eisen. Onder nutsvoorzieningen worden de hoofdleidingen verstaan. De tijdelijke bouwwater- en bouwstroomvoorziening is voor rekening van de bouwer en dient door hem separaat te worden aangevraagd. 2.4 Het woonrijp inrichten van de openbare ruimte In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het inrichten van de openbare ruimte voorzien: De definitieve afwerking van het, in de eerste fase (bouwrijp maken) aangebrachte, riool. Hierbij worden onder andere de putten op de juiste straathoogte gebracht door middel van opmetselen van putranden en het aanbrengen van putdeksels. Daarnaast worden de huisaansluitingen aangesloten op het riool. De definitieve bestrating zoals rijwegen en voetpaden worden gerealiseerd. De aanleg van parkeerstroken langs de woonstraten en parkeerkoffers. Ook de verlichting en brandkranen worden aangebracht. Aanbrengen van straatnaamborden c.a. Het groen wordt vormgegeven door onder andere een speelplek en een wadi. Deze laatste werkzaamheden zijn qua uitvoering afhankelijk van het plaatsen van bouwketen en het plantseizoen. 8 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009
In onderstaande tabel worden de verschillende functies naar oppervlakte weergegeven. Tevens zijn ruimtelijke elementen uitgedrukt in een percentage van het totale oppervlak. Omschrijving Oppervlakte in m 2 Oppervlakte in % Uitgeefbaar terrein Verharding (wegen, voetpaden, parkeren) Groen Water 3.430 1.224 2.223 0 49,9 17,8 32,3 0 Bruto oppervlakte gebied 6.877 100,0 Tabel 1: oppervlaktes functies in het plangebied 2.5 Plankosten In de exploitatieberekening is rekening gehouden met plankosten. Deze plankosten worden als volgt onderverdeeld: Planontwikkelingskosten: Deze investeringen hangen samen met werkzaamheden die verricht worden om te komen tot een adequaat uitvoerbaar stedenbouwkundig en civieltechnische plan. Planontwikkelingskosten worden gemaakt voorafgaande aan de realisatie van het exploitatieplangebied. Voorbereiding & toezichtkosten (VTU): Kosten die samenhangen met voorbereiding en toezicht hangen samen met de uitvoering van de werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken. Deze toeslag wordt onder andere gebruikt ter dekking van de ambtelijke inzet in voorbereiding op de werkzaamheden en tijdens het toezicht houden op de werkzaamheden. In dit exploitatieplan zijn de planontwikkelingskosten berekend op basis van de Plankostenscan. Verantwoording van de investeringen die samenhangen met deze kostensoort vindt plaats via de reguliere gemeentelijke urenverantwoording. De extern gemaakte kosten worden via factuurverantwoording geboekt op dit project. De opdrachten en offertes worden bewaard in het gemeentelijk archief. De volgende elementen zijn en of worden onder deze kostensoort Plankosten gebracht, te weten: Opstellen voorlopig en definitief stedenbouwkundig ontwerp en uitvoeringsbestek c.a.. Opstellen van grondexploitatiebegroting/exploitatieplan. Toetsing stedenbouwkundige concepten. Te voeren overleggen in projectgroep verband met interne disciplines. Te voeren overleggen met externe partijen zoals nutsbedrijven en Waterschap. Toezicht op de uitvoering van bestekken c.a. Onderzoekskosten die samenhangen met de ontwikkeling van dit deelplan. Opstellen bestemmingsplan, verkaveling- en inrichtingsplan. Algemene kosten, beheer en administratie. Ambtelijke kosten. Het beheer betreft het beheer van de openbare ruimte en toekomstige uitgeefbare kavels. Zolang kavels niet zijn uitgegeven, het bouwrijp maken nog niet is opgepakt en terreininrichting nog niet is uitgevoerd behoeven de terreinen tijdelijk beheer qua uitstraling en onderhoud. Daarnaast komen zakelijke lasten als OZB, Watersysteemheffing en Waterschapslasten ten laste van dit project. Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009 9
3 DE EISEN EN REGELS 3.1 Artikel 1. de begripsbepalingen 3.1.1. Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan "Wezep Noord 2009" van de gemeente Oldebroek. 3.1.2. Exploitatiegebied: Het op kaart 1 aangegeven exploitatiegebied aan de Marga Klompéstraat en de Jan Schoutenstraat. 3.1.3. Noodstraat: Een weg met een tijdelijk karakter ter ontsluiting van het bouwterrein. 3.2 Artikel 2. de eisen en regels m.b.t. werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan (artikel 6.13, lid 2, sub b en c Wro) 3.2.1. Op werken en werkzaamheden is de gemeentelijke Leidraad voor het Inrichten en Ontwerpen van de Openbare Ruimte (LIOOR) van toepassing. 3.3 Artikel 3. de regels m.b.t. aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten (artikel 6.13, lid 2, sub c Wro); 3.3.1. Met betrekking tot de aanbesteding is het gemeentelijke aanbestedingsbeleid van toepassing. 3.4 Artikel 4. de regels m.b.t. de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen (artikel 6.13, lid 2, sub c Wro) 3.4.1. In 2015 wordt het exploitatieplangebied bouwrijp gemaakt voor aanvang van de bouwactiviteiten en na verlening van de benodigde vergunningen. 3.4.2. In de bouwrijp maak fase wordt in ieder geval een noodweg in klinkers aangelegd ten behoeve van het bouwverkeer. 3.4.3. Het woonrijp maken wordt opgepakt vanaf het moment dat de woningen definitief zijn opgeleverd, naar verwachting, vanaf eind 2015. Afspraken over gefaseerde woonrijp maak werkzaamheden zijn afhankelijk van de voortgang van de bouw mogelijk. 3.4.4. De bouwroute loopt via de Zuiderzeestraatweg, de Gerbrandystraat, de Noordsingel en de Jan Schoutenstraat. 3.4.5. Voorafgaand aan de werkzaamheden vindt een schouw van de bouwroute plaats. Materiaalschade buiten het exploitatieplangebied maar als gevolg van bouwactiviteiten in het exploitatieplangebied komt voor rekening van de ontwikkelaar. 3.5 Artikel 5. de regels m.b.t. koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen (artikel 6.13, lid 2, sub c Wro) 3.5.1. Bij de ontwikkeling van het exploitatieplangebied dient veel aandacht te zijn voor het welzijn van de omwonenden en de toekomstige bewoners van het plangebied. Dit vertaalt zich onder andere in een goede en veilige bereikbaarheid van de woningen. 10 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009
3.6 Artikel 6. een uitwerking van de regels m.b.t. de uitvoerbaarheid: aangewezen woningbouw categorieën (artikel 6.13, lid 2, sub d Wro) Aantal en situering woningen en percelen aangewezen woningbouw categorieën 3.6.1. Voor de ontwikkeling van 8 sociale koopwoningen worden aangewezen de gronden die met de aanduiding sociale koopwoningen zijn opgenomen op kaart 4. Kaart 4: Aangewezen woningbouw categorieën Categorieën woningzoekenden 3.6.3. De kavels voor starterskoopwoningen worden verkocht aan woningzoekenden die passen binnen een doelgroep zoals daartoe omschreven in de gemeentelijke verordening. Vervreemding van kavels en of woningen 3.6.5. Op het sluiten van een overeenkomst tot vervreemding van een kavel en de overdracht van de voor de kavel verstrekte omgevingsvergunning zijn tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning de artikelen 3.1. tot en met 3.5. van overeenkomstige toepassing. 3.6.5. De koopwoningen en of woningbouwkavels worden vervreemd conform het gemeentelijk Aanbodmodel. 3.7 Artikel 7. Verbodsbepaling 3.7.1. Het is verboden te handelen in strijd met de in artikel 1 tot en met 6 gestelde eisen en regels. 3.7.2. Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 3.7.1. wordt aangemerkt als een strafbaar feit. Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009 11
3.7.3. Het is verboden te starten met de werkzaamheden voor het bouwrijp maken en inrichting van de openbare ruimte vóór schriftelijk goedkeuring door de gemeente op het bestek is verleend. 3.7.4. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met het goedgekeurde bestek. Aan de goedkeuring van het bestek worden voorwaarden verbonden met betrekking tot de technische uitvoering van voornoemde werken en werkzaamheden door de afdeling Beheer en Uitvoering van de gemeente Oldebroek. 3.8 Artikel 8. de regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels Algemene weigeringsgrond 3.8.1. Een omgevingsvergunning voor een activiteit in strijd met de regels van dit exploitatieplan kan slechts worden verleend, indien de vergunningverlening betrekking heeft op nietstructurele onderdelen van het exploitatieplan. 12 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009
4 DE EXPLOITATIEOPZET De volgende uitgangspunten zijn aangehouden in de exploitatieplanberekening: Datum netto contante waarde berekening per 1 januari 2014; Datum eindwaarde berekening per 31 december 2017; Inbrengwaarden conform taxatierapport Hoogstate Taxateurs o/z en Rentmeester BV; Fasering te verwachten investeringen en opbrengsten per 1 juli van ieder exploitatiejaar; Onvoorziene uitgaven 2,0 % toeslagberekening; Parameters op jaarbasis: - Rentekosten en renteopbrengsten 4,0 %; - Inflatiecorrectie/ kostenstijging 2,0 %; - Inflatiecorrectie/opbrengstenstijging 0,0 % per jaar; - Discontovoet 4,0% t.b.v. netto contante waarde berekening per 1-1-2014. De eenheidsprijzen voor bouw- en woonrijpmaakwerkzaamheden zijn t.o.v. het vorige exploitatieplan en het daarbij behorende prijsindexcijfer gedaald met 0,7% op basis van cijfers van het CBS. 4.1 De aanduiding van een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten vierde Wro) In 2015 zullen de werkzaamheden voor het bouwrijpmaken worden uitgevoerd. Daarna zal worden gestart met de uitgifte van kavels en de realisatie van de woningen binnen het exploitatiegebied. De te realiseren woningen kunnen worden opgeleverd in 2015 en 2016 met mogelijke uitloop naar 2017. De woonrijpmaakwerkzaamheden vinden uiterlijk in 2017 plaats, zodat eind 2017 het gebied geheel opgeleverd kan worden. 4.2 Fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig de koppelingen hiertussen (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten vijfde Wro) In 2010 en 2011 heeft de bestemmingsplanprocedure plaatsgevonden. Op verzoek van een ontwikkelaar betrokken bij het plangebied wordt in 2014 het exploitatieplan structureel herzien waarbij de 4 goedkope starterswoningen in de vorm van etagewoningen worden omgezet naar 2 middeldure projectkoopwoningen (maximaal 250.000,- VON). In 2015 wordt het bouwrijp maken gestart. De opbrengsten van de grondverkopen mogen worden verwacht in 2015 en 2016. Rekening houdende met de bouwtijd en de huidige marktsituatie zal het vastgoed gerealiseerd worden in de jaren 2015 tot en met 2017 en kan het woonrijp maken opgepakt worden in 2017. Het exploitatieplangebied is naar verwachting uiterlijk 31 december 2017 gereed. In tabel 2a en 2b Fasering investeringen nominaal op de volgende pagina wordt aangegeven welke investeringen in welk jaar tot en met 31 december 2017 zijn te verwachten. Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009 13
Omschrijving Nominale waarde Contante waarde Boekwaarde Nog te realiseren prijspeil 1 jan prijspeil 1 jan prijspeil 1 jan prijspeil 1 jan 2014 2014 2014 2014 Complexwaarde 524.319,68 522.396,51 372.293,92 152.025,76 Andere investeringen Onderzoek Aanleg riolering Aanleg wegen e.d. Aanleg groen Openbare verlichting Straatmeubilair 6.128,84 6.120,14 5.228,84 900,00 44.753,42 34.943,61-44.753,42 145.364,21 145.041,34-145.364,21 43.906,28 41.419,95 517,00 43.389,28 9.466,84 8.844,82-9.466,84 1.536,55 1.435,59-1.536,55 Bouw- en woonrijpmaken 251.156,13 231.685,30 5.745,84 245.410,29 Proceskosten 130.336,41 124.194,67 45.049,17 85.287,24 Onvoorzien 5.007,43 4.618,19 117,22 4.890,21 Totaal 910.819,65 882.894,68 423.206,15 487.613,50 Tabel 2a: Investeringen Omschrijving Gerealiseerd Nog te realiseren gefaseerd 1-jan 1-jul 1-jul 1-jul 1-jul 2014 2014 2015 2016 2017 Inbrengwaarde 372.293,92 152.025,76 - - - Andere investeringen Onderzoek 5.228,84 900,00 - - - Aanleg riolering - 1.848,80 32.408,64 8.746,65 1.749,33 Aanleg wegen e.d. - - 84.008,76-61.355,45 Aanleg groen 517,00 500,00 9.096,52-33.792,76 Openbare verlichting - - - - 9.466,84 Straatmeubilair - - - - 1.536,55 Bouw-/woonrijpmaken 5.745,84 3.248,80 125.513,92 8.746,65 107.900,93 Proceskosten 45.049,17 20.366,15 32.675,46 3.091,35 29.154,27 Onvoorzien 117,22 46,98 2.510,28 174,93 2.158,02 Tabel 2b: Fasering investeringen nominaal 423.206,15 175.687,69 160.699,66 12.012,93 139.213,22 De boekwaarde van de investeringen bedraagt per 1-1-2014 contant 423.206,15. Totaal op nominale waarde nog te investeren tot en met 31 december 2017 487.613,50 (dus exclusief invloed van rente en inflatie gedurende de looptijd van de grondexploitatie). Op contante waardebasis wordt een totale investering verwacht ter grootte van 882.894,68 per 1 januari 2014. 14 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009
Conform artikel 6.16 Wro zijn investeringen verhaalbaar tot het niveau van de opbrengstwaarde op contante basis. 4.3 Een raming van de inbrengwaarden van de gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste Wro) Om het woningbouwprogramma binnen het exploitatiegebied te kunnen realiseren heeft de gemeente Oldebroek pogingen ondernomen om de gronden aan te kopen. Hierin is de gemeente Oldebroek gedeeltelijk geslaagd. De gemeente heeft de volgende percelen in eigendom. Kaart 5: Eigendommen gemeente In de berekening wordt de fictie gehanteerd dat de gemeente alle gronden uitgeeft. De gemeente wenst in principe de niet in haar eigendom zijnde gronden te verwerven zodat het exploitatieplangebied ontwikkeld kan worden. De overige exploitanten (die gezamenlijk één perceel in eigendom hebben) willen mogelijk zelfstandig ontwikkelen. Indien deze exploitanten zelf willen gaan realiseren, wordt na realisatie, het openbaar gebied overgenomen in beheer en onderhoud door de gemeente Oldebroek. In de exploitatieberekening is op basis van actuele taxatie rekening gehouden met 27,50 per vierkante meter voor de (gedeelten van de) percelen gemeente Oldebroek, sectie M nummers 7387, 7231, 7221 en 2275. De complexwaarde (residuele waarde) is berekend op 75,96 per vierkante meter. De complexwaarde was en is beduidend hoger dan de getaxeerde inbrengwaarde en is dan ook in de exploitatieberekening als inbrengwaarde gehanteerd. 4.4 Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten tweede Wro) De gemeente heeft investeringen gerealiseerd en gaat nog investeringen realiseren om de voorgestane ontwikkeling van het plangebied mogelijk te maken. In het voorgaande exploitatieplan waren alle investeringen tot en met 31 december 2012 verwerkt. Met deze herziening worden alle gerealiseerde investeringen tot en met 31 december 2013 opgenomen. Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009 15
Investeringen, die nog gerealiseerd moeten worden in het exploitatiegebied na 1 januari 2014 en daarom opgenomen zijn in het exploitatieplan, zijn: Milieutechnische onderzoeken. De kosten die samenhangen met de wijziging van het bestemmingsplan en de structurele herziening van het exploitatieplan. Het bouw- en woonrijpmaken van het plangebied. De kosten voor voorbereiding en uitvoering van en toezicht op de civieltechnische werkzaamheden (bouw- en woonrijpmaken). De structurele herziening is op verzoek van één van de exploitanten. Eventuele planschade als gevolg van deze wijziging komt voor rekening van die exploitant. De overige woningbouw in het plangebied vormt geen aanleiding tot rechten op planschade omdat de plannen bekend waren toen woningen in het omliggende gebied aangekocht zijn. Over de gerealiseerde investeringen en opbrengsten worden renteopbrengsten en rentekosten meegenomen. Beheerskosten.. 4.5 Een raming van de opbrengsten van de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten derde Wro) Voor de opbrengstberekening is het gemeentelijke marktconforme grondprijsbeleid per 1-1-2014 de basis en het saldo tussen kosten en opbrengsten bepalend voor het maximale verhaalbare bedrag via de exploitatiebijdrage. De opbrengsten zijn op het KWP (Kwalitatief Woning Programma 2014) gebaseerd. Het gehanteerde programma wordt in de volgende tabel weergegeven: Omschrijving/categorieën woningbouw Half vrijstaande, vrije sector woningbouwkavels Vrijstaande vrije sector seniorenwoningen Starterskoopwoningen, tussenwoningen, max. 170.000,- VON Hoekwoningen, projectkoopwoning max. 250.000,- VON Aantal woningen 2 3 8 2 Grondprijs excl. BTW 310,-/m2 310,-/m2 220,-/m2 270,-/m2 Tabel 3: Categorieën woningbouw De te hanteren uitgifteprijzen zijn conform het gemeentelijk grondprijzenbeleid 2013-2014. De uitgifteprijzen zijn exclusief BTW. Van bijdragen en subsidies van derden/andere overheden en van opbrengsten uit andere toekomstige exploitatiebegrotingen is geen sprake. 16 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009
Omschrijving Nominale waarde Contante waarde Boekwaarde Nog te realiseren 1-jan 1-jan 1-jan 1-jan 2014 2014 2014 2014 Gronduitgifte door de exploitanten 390.690,00 368.188,46 0,00 390.690,00 Gronduitgifte door de gemeente 555.720,00 514.706,22 0,00 555.720,00 Subtotaal gronduitgifte 946.410,00 882.894,68 0,00 946.410,00 Bijdragen en subsidies gemeente - - - - Bijdrage provincie - - - - Bijdrage andere gebiedsexploitatie - - - - Subtotaal bijdragen - - - - Totaal inkomsten 946.410,00 882.894,68-946.410,00 Tabel 4a: Opbrengsten Gerealiseerd Nog te realiseren 1-jan 1-jul 1-jul 1-jul 1-jul Omschrijving 2014 2014 2015 2016 2017 Gronduitgifte door de exploitanten - - 385.730,00 4.960,00 - Gronduitgifte door de gemeente - - 300.280,00 255.440,00 - Subtotaal gronduitgifte - - 686.010,00 260.400,00 - Bijdragen en subsidies gemeente - - - - - Bijdrage provincie - - - - - Bijdrage andere gebiedsexploitatie - - - - - Subtotaal bijdragen - - - - - Totaal inkomsten - - 686.010,00 260.400,00 - Tabel 4b: Fasering opbrengsten nominaal De boekwaarde van de opbrengsten bedraagt per 1 januari 2014 nominaal 0,-. De totale opbrengstwaarde op nominale waarde bedraagt per 31 december 2017 946.410,00 (exclusief invloed van rente en inflatie gedurende de looptijd van de grondexploitatie en eventuele grondprijswijzigingen buiten beschouwing gelaten) met uitgiftes in 2015 en 2016. De investeringen en opbrengsten op nominale waarden zijn grafisch weergegeven in figuur 1. Figuur 1: Investeringen versus opbrengsten Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009 17
Op contante waardebasis wordt een totale opbrengstwaarde verwacht ter grootte van 882.894,68 per 1 januari 2014. Hierin is de boekwaarde per 31-12-2013 verwerkt. 4.6 De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten zesde; Wro) Maximaal verhaalbaar De contante waarde van de investeringen is gelijk aan de contante waarde van de opbrengsten per 1 januari 2014. Het gevolg hiervan is dat alle investeringen verhaalbaar zijn. Artikel 6.16 Wro geeft aan dat indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, kan de gemeente die kosten slechts verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten. Profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit Van de kosten voor de aanleg van het groen en de voorzieningen kunnen niet alle onderdelen voor 100% proportioneel aan het exploitatieplangebied worden toegerekend. Het groen dat betrekking heeft op de wadi is 100% toerekenbaar aan het exploitatiegebied. Het overige deel van het groen en de speelvoorzieningen zijn voor 22% toerekenbaar aan het exploitatiegebied en zijn dus ook voor 22% meegenomen in deze exploitatieberekening. Opbrengstpotentie en proportionele verdeling Gezien de opbrengstpotentie in het plangebied is 41,7 % proportioneel te verhalen bij de partijen in het plangebied: De opbrengstcapaciteit van de grond is per grondeigenaar (gemeente Oldebroek en zelfrealisator) bepaald. In dit exploitatieplan is het aandeel van de opbrengstpotentie van grondeigenaar A als zelfrealisator 41,7% = 368.188,46 (contante waarde op prijspeil 1-1-2014, zie tabel 8 Berekening exploitatiebijdrage ) op basis van wettelijk verhaalbaar toegestane maximale investeringen exclusief eventuele correctie voor inbreng van gronden. 4.7 Het percentage gerealiseerde kosten (artikel 6.2.8 Bro) De gemeente heeft gronden in het plangebied verworven en de bestemmingsplanprocedure voor het gebied afgerond. Jaarlijks vind herziening van het exploitatieplan plaats en daarnaast lopen onderhandelingen met de exploitanten en wordt gepoogd tot een posterieure overeenkomst te komen. Figuur 2: Percentage gerealiseerde kosten (op contante waarde per 1-1-2014) 18 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009
4.8 Opbouw van de exploitatiebijdrage Opbouw exploitatiebijdrage Contante waarde in Verhaalbaar maximaal 882.894,68 Aandeel exploitanten in de totale opbrengstcapaciteit: 41,70% 368.188,46 Bijdrage "exploitanten" als zelfrealisator Bruto exploitatiebijdrage 368.188,46 Correctie i.v.m. de inbrengwaarde van het eigendom van de exploitanten 113.165,95- Netto exploitatiebijdrage te betalen door exploitanten 255.022,51 Invloed grondruilingen Gemeente koopt openbaar gebied van de exploitanten 36.936,64- Gemeente koopt woningbouwgrond van de exploitanten 4.496,75- De exploitanten kopen woningbouwgrond van de gemeente 172.560,00 Exploitatiebijdrage inclusief grondruiling voor exploitanten op basis van de contante waardeberekening per 1-1-2014 386.149,13 Tabel 5: Opbouw van de exploitatiebijdrage Omdat de exploitanten uitgeefbare gronden inbrengen, wordt de waarde van deze gronden ad 113.165,95 in mindering gebracht op de berekende bijdrage. Daarnaast betaalt de gemeente een bedrag van 36.936,64 voor het openbaar gebied en een bedrag van 4.496,75 voor uitgeefbare woningbouwgrond (een deel van de vrije sector kavel), ook dit wordt op de bijdrage in mindering gebracht. Daarnaast zullen de exploitanten gronden van de gemeente aan moeten kopen om de rijtjeswoningen te kunnen realiseren. Uitgaande van bouwrijpe gronden, betalen de exploitanten voor deze gronden een aankoopbedrag van 172.560,-. Het saldo van het berekende percentage (41,7% oftewel 368.188,46) en de correcties (per saldo 17.960,66) voor de inbrengwaarde en de overdracht van openbare ruimte en woningbouwgrond naar de gemeente en voor de aankoop van woningbouwgrond van de gemeente vormt de contante waarde van de exploitatiebijdrage ( 386.149,13 per 1-1-2014). Dit bedrag wordt in principe afgerekend bij het afgeven van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009 19
Bijlage 1: Exploitatieplanberekening 20 Derde herziening ontwerpexploitatieplan Wezep Noord 2009
EXPLOITATIEPLANBEREKENING INZAKE BESTEMMINGSPLAN WEZEP NOORD 2009 Achtereenvolgens komen aan bod: stap tabel 1 A het inventariseren van algemene gegevens 2 B de rekentechnische uitgangspunten (de parameters) 3 C het ruimtegebruik op de locatie 4 D het productieprogramma uitgezet in de tijd 5 E het inventariseren van de grondopbrengsten 6 F het inventariseren van alle opbrengsten 7 G het inventariseren van de kosten 8 H de macro aftopping van de te verhalen kosten 9 I de berekening van de exploitatiebijdrage 10 J de berekening van het percentage van de kosten dat is gerealiseerd Tabel A: het inventariseren van de algemene gegevens omschrijving gegevens toelichting Naam bestemmingsplan Wezep Noord 2009 Naam exploitatieplan Exploitatieplan Wezep Noord 2009 Datum berekening 14 augustus 2014 Auteur Gemeente E. Meijer Complex G.10 Complexnaam Projectleider Oldebroek Wezep Noord: deelontwikkeling FBB M. Binnenpoorte Bestandsnaam van de berekening exploitatieberekening 2014 Kaart van het exploitatiegebied Kaart 1 Kaart met voorgenomen grondgebruik Kaart 2 Kaart met te verwerven gronden Kaart 3 Status derde herziening 2014 Tabel B: de rekentechnische uitgangspunten (de parameters) gegevens factor toelichting prijspeildatum: 1 januari van het jaar 2014 rentevoet per jaar 4,0% 1,040 kostenstijging per jaar in % 2,0% 1,020 opbrengststijging per jaar in % 0,0% 1,000 onvoorzien als % van de nog te maken kosten 2,0% 1,020 fasering: in enig jaar 1 juli Startdatum 1-1-2014 1-1-2014 Einddatum 31-12-2017 31-12-2017 Looptijd 4,00 4,00 Opbrengst Kosten Factor Prognose datum Looptijd in jaren Index Index Rente Jaar Rente 1,000 1,020 1,040 1,040 1 1 2014 0,0 1,0000 1,0000 1,0000 0 1,00000000 1 7 2014 0,5 1,0000 1,0100 1,0198 0,5 1,01980390 1 7 2015 1,5 1,0000 1,0301 1,0606 1,5 1,06059606 1 7 2016 2,5 1,0000 1,0508 1,1030 2,5 1,10301990 1 7 2017 3,5 1,0000 1,0718 1,1471 3,5 1,14714070
31 12 2017 4,0 1,0000 1,0824 1,1699 4 1,16985856 tabel C: het ruimtegebruik op de locatie De exploitanten (1.975 m2 in eigendom) Programma openbare ruimte totaal uitgeefbaar groen water verharding % uitgeefbaar 2 egw. twee onder één kapwoningen, vrije sector 603 603 0 0 0 100,0% 8 tussenwoningen, starterskoopwoningen 722 722 0 0 0 100,0% 1 hoekwoning, middeldure projectkoopwoning 148 148 0 0 0 100,0% deel van: 3 seniorenwoningen, vrijstaand vrije sector egw. 16 16 0 0 0 100,0% verharding 486 0 0 0 486 0,0% 1975 1489 0 0 486 75,39% van tot. part. Verhouding eigendommen in het exploitatieplangebied De gemeente (4901 m2 in eigendom) openbare ruimte Programma totaal uitgeefbaar groen water verharding % uitgeefbaar 3 seniorenwoningen, vrijstaand vrije sector eengezinswoning 1236 1236 0 0 0 100,00% deel van: 8 tussenwoningen, starterskoopwoningen 388 388 0 0 0 100,00% deel van: 1 hoekwoning, middeldure projectkoopwoning 84 84 0 0 0 100,00% 1 hoekwoning, middeldure projectkoopwoning 185 185 0 0 0 100,00% deel van: 2 egw. twee-onder-een-kap woning 47 47 0 0 0 100,00% 4901; 71% 1975; 29% De exploitanten bezitten gezamenlijk 1 kadastraal perceel Gemeente verharding 738 0 0 0 738 0,00% groen 2223 0 2223 0 0 0,00% 4901 1940 2223 0 738 39,58% van tot. gem. Totaal gebied in m2 6876 3429 2223 0 1224 49,87% Tabel D: het productieprogramma uitgezet in de tijd omschrijving 2014 2015 2016 De Exploitanten 2 egw. twee onder één kapwoningen, vrije sector 2 8 tussenwoningen, starterskoopwoningen 8 1 hoekwoning, middeldure projectkoopwoning 1 deel van: 3 seniorenwoningen, vrijstaand vrije sector egw. Gemeente 3 seniorenwoningen, vrijstaand vrije sector eengezinswoning 1 2 deel van: 8 tussenwoningen, starterskoopwoningen deel van: 1 hoekwoning, middeldure projectkoopwoning 1 hoekwoning, middeldure projectkoopwoning 1 deel van: 2 egw. twee-onder-een-kap woning Tabel E: het inventariseren van de grondopbrengsten omschrijving Uitgifteprijs per eenheid in Opmerking Volume m 2 Totaal nominale uitgifteprijs in De Exploitanten 2 egw. twee onder één kapwoningen, vrije sector 310,00 Vrije sector 2^1 kap 603 186.930,00 8 tussenwoningen, starterskoopwoningen 220,00 Starterskoopwoning 722 158.840,00 1 hoekwoning, middeldure projectkoopwoning 270,00 Middelduur 148 39.960,00 1 egw. vrijstaande woning 310,00 Vrije sector vrijstaand 16 4.960,00 Gemeente 3 seniorenwoningen, vrijstaand vrije sector eengezinswoning 310,00 Vrije sector vrijstaand 1236 383.160,00 deel van: 8 tussenwoningen, starterskoopwoningen 220,00 Starterskoopwoning 388 85.360,00 deel van: 1 hoekwoning, middeldure projectkoopwoning 270,00 Middelduur 84 22.680,00 1 hoekwoning, middeldure projectkoopwoning 270,00 Middelduur 185 49.950,00 deel van: 2 egw. twee-onder-een-kap woning 310,00 Vrije sector 2^1 kap 47 14.570,00 totaal 946.410,00
Tabel F: Het inventariseren en in de tijd uitzetten van alle opbrengsten Nominale waarde Contante waarde Inbrengwaarde (A) Boekwaarde (B) Saldo A + B Uitgifte prognose grondwaarde nominaal Wro Bro Omschrijving prijspeil 1-1-2014 1-jan 1-jan 1-jan 1-jul 1-jul 1-jul 1-jul 31-dec Eindwaarde 2014 2014 2014 2014 2015 2016 2017 2017 6.13.1.c.3 6.2.7.a Gronduitgifte door de exploitanten 390.690,00 368.188,46 0,00 385.730,00 4.960,00 430.728,42 6.13.1.c.3 6.2.7.a Gronduitgifte door de gemeente 383.160,00 352.005,25 0,00 127.720,00 255.440,00 411.796,36 6.13.1.c.3 6.2.7.a Gronduitifte door de gemeente aan de exploitanten 172.560,00 162.700,96 172.560,00 190.337,11 Subtotaal geprognosticeerde gronduitgifte 946.410,00 882.894,68 0,00 0,00 0,00 0,00 686.010,00 260.400,00 0,00 1.032.861,90 6.13.1.c.3 6.2.7.b Bijdragen en subsidies gemeente 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.3 6.2.7.c Bijdrage provincie 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.3 6.2.7.d Bijdrage andere gebiedsexploitatie 0,00 0,00 0,00 0,00 Subtotaal geprognosticeerde bijdrage 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Subtotaal overige inkomsten 946.410,00 882.894,68 0,00 0,00 0,00 0,00 686.010,00 260.400,00 0,00 1.032.861,90 opbrengstenstijging 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 renteopbrengsten 1,16986 1,14714 1,10302 1,06060 1,01980 opbrengsten stijging x renteopbengsten 1,16986 1,14714 1,10302 1,06060 1,01980 882.894,68 Tabel G: het inventariseren van de kosten Wro Bro Bro Omschrijving Toelichting Raming van de inbrengwaarden Nominale waarde Contante waarde Inbreng-waarde (A) Taxatie Complexwaarde (B) Residueel Hoogste waarde van A/B Eindwaarde prijspeil 1-1 1-jan 1-jan 1-jan 1-jul 1-jul 1-jul 1-jul 31-dec 2014 2014 2014 2014 2014 2015 2016 2017 2017 6.13.1.c.1 6.2.3.a De exploitanten 1976 m 2 152.025,76 150.102,59 54.340,00 0,00 0,00 152.025,76 0,00 0,00 175.598,80 6.13.1.c.1 6.2.3.b De exploitanten Opstallen eigen terrein 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.1 6.2.3.c De exploitanten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.1 6.2.3.d De exploitanten Sloopkosten eigen terrein 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Subtotaal exploitanten 152.025,76 150.102,59 n.v.t. n.v.t. 0,00 152.025,76 0,00 0,00 175.598,80 6.13.1.c.1 6.2.3.a Grondwaarde gemeente 4.901 m 2 372.293,92 372.293,92 134.777,50 372.293,92 372.293,92 0,00 0,00 0,00 435.531,23 6.13.1.c.1 6.2.3.b Grondwaarde gemeente Opstallen eigen terrein 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.1 6.2.3.c gemeente 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.1 6.2.3.d gemeente 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Subtotaal Gemeente 372.293,92 372.293,92 n.v.t. n.v.t. 372.293,92 0,00 0,00 0,00 435.531,23 Totaal van de Inbrengwaarde 524.319,68 522.396,51 0,00 0,00 372.293,92 152.025,76 0,00 0,00 611.130,03
Wro Bro Bro Omschrijving Toelichting Nominale waarde Contante waarde Inbrengwaarde boekwaarde Saldo inbreng + boekwaarde Prognose Prognose Prognose Prognose Eindwaarde 1-jan 1-jan 1-jan 1-jul 1-jul 1-jul 1-jul 31-dec Raming van de andere kosten 2014 2014 2014 2014 2015 2016 2017 2017 6.13.1.c.2 6.2.4.a Onderzoek pm 6.128,84 6.120,14 0,00 5.228,84 5.228,84 900,00 0,00 0,00 0,00 7.159,70 6.13.1.c.2 6.2.4.b Bodemsanering en grondwerken pm 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.a Aanleg nutsvoorzieningen Bijdrage nutsmij. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.b Aanleg riolering fase 1 riolering incl. bronbemaling 25.411,32 24.681,84 0,00 0,00 0,00 0,00 25.411,32 0,00 0,00 28.874,26 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.b Aanleg riolering fase 1 drainage incl. bronbemaling 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.b Aanleg riolering fase 2 riolering 8.746,65 1.634,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.997,32 1.749,33 1.912,00 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.b Aanleg riolering fase 2 huisaansluitingen 15 woningen 10.595,45 8.627,38 0,00 0,00 0,00 1.848,80 6.997,32 1.749,33 0,00 10.092,82 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.c Aanleg wegen e.d. fase 1 opruimen/egaliseren 21.401,16 20.786,80 0,00 0,00 0,00 0,00 21.401,16 0,00 0,00 24.317,61 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.c Aanleg wegen e.d. fase 1 cunet 20.034,43 19.459,30 0,00 0,00 0,00 0,00 20.034,43 0,00 0,00 22.764,63 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.c Aanleg wegen e.d. fase 1 noodstr.klinkers 42.573,17 41.351,02 0,00 0,00 0,00 0,00 42.573,17 0,00 0,00 48.374,84 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.c Aanleg wegen e.d. fase 2 woonstr.incl. herstel/parkeren 51.338,23 47.965,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51.338,23 56.112,31 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.c Aanleg wegen e.d. fase 2 cunet 10.017,22 9.359,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.017,22 10.948,74 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.d Aanleg Openbaar Vervoer infra n.v.t. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.e Aanleg voorzieningen n.v.t. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.e Aanleg groen Fase 1 10.113,52 9.847,55 0,00 517,00 517,00 500,00 9.096,52 0,00 0,00 11.520,24 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.e Aanleg groen Fase 2 25.015,42 23.371,77 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.015,42 27.341,67 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.e Aanleg groen Fase 2 speelplek c.a. 8.777,34 8.200,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.777,34 9.593,57 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.f Openbare verlichting 7 lichtmasten 9.466,84 8.844,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.466,84 10.347,19 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.g Straatmeubilair borden, brandkranen et cetera 1.536,55 1.435,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.536,55 1.679,43 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.h Gebouwde parkeervoorzieningen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.d Maatregelen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.a Kosten buiten exploitatiegebied Nutsvoorzieningen n.v.t. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.b Kosten buiten exploitatiegebied Riolering n.v.t. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.c Kosten buiten exploitatiegebied Wegen e.d. n.v.t. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.d Kosten buiten exploitatiegebied Openbaar Vervoer infra n.v.t. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.e Kosten buiten exploitatiegebied Groen n.v.t. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.f Kosten buiten exploitatiegebied Openbare verlicht./brandkr. n.v.t. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.g Kosten buiten exploitatiegebied Straatmeubilair n.v.t. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.h Kosten buiten exploitatiegebied Gebouwde parkeervoorzieningen n.v.t. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.f Kosten voor toekomstige locaties 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.g 15% VTU Plankostenscan 42.250,71 39.237,83 0,00 1.200,00 1.200,00 4.000,00 19.203,63 1.338,24 16.508,84 45.902,71 6.13.1.c.2 6.2.4.h Opstellen ruimtelijke plannen Plankostenscan 29.134,50 28.153,03 0,00 19.629,50 19.629,50 7.000,00 835,00 835,00 835,00 32.935,06 6.13.1.c.2 6.2.4.i Ontwerpcompetities Plankostenscan 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.j Apparaatskosten + werkzaamhedeplankostenscan 41.714,75 41.070,98 0,00 21.714,75 21.714,75 8.000,00 6.000,00 0,00 6.000,00 48.047,24 6.13.1.c.2 6.2.4.k 0,30% Tijdelijk beheer 0,3% van de verwervingskosten 2.954,31 2.450,77 0,00 1.130,00 1.130,00 456,08 456,08 456,08 456,08 2.867,05 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.l Raming planschade 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.m Niet terugvorderbare belasting 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.13.1.c.2 6.2.4.n Rente 14.282,14 13.282,07 0,00 1.374,92 1.374,92 910,07 6.180,76 462,04 5.354,35 15.538,15 2% onvoorzien % over uitvoeringskosten civiel/groen 5.007,43 4.618,19 0,00 117,22 117,22 46,98 2.510,28 174,93 2.158,02 5.402,63 Totaal van de overige kosten 386.499,97 360.498,17 0,00 50.912,23 50.912,23 23.661,93 160.699,66 12.012,93 139.213,22 421.731,87 Totaal 910.819,65 882.894,68 372.293,92 0,00 423.206,15 175.687,69 160.699,66 12.012,93 139.213,22 1.032.861,90 kostenfactor 1,0000 1,0100 1,0301 1,0508 1,0718 rentefactor 1,1699 1,1471 1,1030 1,0606 1,0198 kostenstijging x rentekosten 1,1699 1,1586 1,1363 1,0930 882.894,68
Tabel H de aftopping van de kosten Volgens de systematiek van de GEW kan via een exploitatiebijdrage verhaald worden: Het totaal van de kosten minus externe subsidies en minus de kosten die met het oog op toekomstige bebouwing zijn gemaakt met als maximum het totaal van de grondopbrengsten conform gemeentelijk beleid. Cont.waarde per 1 januari 2014 in De investeringen zijn 882.894,68 zie tabel G Bijdragen en subsidies gemeente 0,00 zie tabel F Bijdrage provincie 0,00 zie tabel F Bijdrage andere gebiedsexploitatie 0,00 zie tabel F Maximaal te verhalen 882.894,68 De grondopbrengsten zijn 882.894,68 zie tabel F conclusie: Als de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met subsidies, hoger zijn dan de opbrengsten, is het maximaal te verhalen bedrag de opbrengstpotentie Sprake is van aftopping van kosten, te weten het verschil tussen maximale opbrengstwaarde en het investeringenniveau (art.6.16 Wro) tabel I de berekening van de exploitatiebijdrage Cont.waarde per 1 januari 2014 in Ten hoogste is te verhalen 882.894,68 Gronduitgifte door de exploitanten Tabel F 368.188,46 dit is 41,702% van de opbrengstcapaciteit Gronduitgifte door de gemeente Tabel F 514.706,22 dit is 58,298% van de opbrengstcapaciteit totaal 882.894,68 100,000% De exploitanten Doet aan zelfrealisatie en betaalt als financiële voorwaarde bij de bouwvergunning: De exploitanten betalen gezamenlijk per valuta 1-1-2014: 41,70% 882.894,68 368.188,46 BRUTO EXPLOITATIEBIJDRAGE correctie i.v.m. de inbrengwaarde het % uitgeefbaar x de inbrengwaarde v. d grond; (tabel C-tabel G) 75,39% 150.102,59-113.165,95 INBRENGWAARDE 255.022,51 EXPLOITATIEBIJDRAGE De gemeente koopt de openbare ruimte 24,61% 150.102,59-36.936,64 GRONDRUILING De gemeente koopt de bouwrijpe grond van het vrijstaande perceel - 4.496,75 GRONDRUILING De exploitanten kopen bouwrijpe grond van de gemeente voor de rijtjeswoningen en de twee-onder-één-kap woningen 172.560,00 GRONDRUILING NCW per 1-1-2014: saldo te betalen door particulier A (zelfrealisator) als exploitatiebijdrage en voor de ver- en aankoop van gronden 386.149,13 EXPLOITATIEBIJDRAGE INCL. GRONDRUILING Tabel J: de eindafrekening Cont.waarde per 1 januari 2014 De totale kosten zijn: 882.894,68 zie tabel G De al gedane uitgaven zijn: 423.206,15 zie tabel G Percentage gerealiseerde investeringen 47,93%