Zichtlijn Klein Engelenbrug 6 5 4 3 1 2 Beeldkwaliteitplan Engelenburgerlaan Brummen Villabebouwing in een parkachtige omgeving
Compendium Gemeente Brummen Engelenburgerlaan 31 Postbus 5 6970 AA Brummen Rotij Grondvast BV Jutestraat 8 Postbus 252 7460 AG Rijssen EVE Architecten BV Ernst Machstraat 2 Postbus 115 7440 AC Nijverdal
Stedenbouwkundige kenmerken Plangebied Het plangebied is gelegen tussen het centrum van Brummen en de spoorlijn. Het gebied kent een zeer groen karakter met daarin verschillende vrijstaande woningen. In het noordelijke deel van het plangebied ligt landgoed Klein Engelenburg. Nu nog verscholen in het groen maar in de toekomstige situatie zal er een zichtlijn komen vanaf het landgoed naar het plangebied. Deze zichtlijn staat haaks op de Engelenburgerlaan, de hoofdontsluiting van het totale gebied. De zichtlijn zal de ontsluitingsweg worden van het nieuwe plangebied. Particulier opdrachtgeverschap In het plangebied worden 6 vrije kavels gerealiseerd. Deze kavels worden ontwikkeld in particulier opdrachtgeverschap. Om de droom van de toekomstige bewoners zoveel mogelijk te realiseren, is er veel vrijheid binnen het beeldkwaliteitplan. Stedenbouwkundige kenmerken Het gebied wordt gekenmerkt door de parkachtige opzet, die relatief veel voorkomt in de gemeente Brummen. Belangrijke kenmerken van zo n gebied zijn: - individuele bebouwing; - een duidelijk onderscheid tussen openbaar en privé-terrein; - parkeren op eigen terrein; - wisselende rooilijn van de aanwezige bebouwing. Deze parkachtige opzet blijft gehandhaafd en wordt voortgezet in het nieuwe plangebied.
Situatie
Kenmerken bebouwingsbeeld De bestaande woningen in deze parkachtige omgeving worden gekenmerkt door hun gevarieerde architectuur. De variatie is terug te vinden in de vormgeving en het kleur- en materiaalgebruik. Ook zijn er verschillende dakvormen en dakrichtingen toegepast. De bouwhoogte is veelal één of twee bouwlagen met kap. De nieuwe woningen (twee, kavel 1 en 2) aan de Engelenburgerlaan zijn naar de straat gericht en sluiten qua bebouwingsbeeld aan bij de overige woningen in deze straat. Op deze manier wordt de bebouwing aan de Engelenburgerlaan doorgezet en wordt de eenheid in uitstraling gehandhaafd. De nieuwe woningen (vier, kavel 3 tot en met 6) achter op het terrein, kennen geen eisen met betrekking tot de oriëntatie van de woning. Verkeersontsluiting De nieuwe ontsluitingsweg kent twee typen profielen, A en B. Profiel A is circa 11 meter breed: groenstrook (3 meter)-verharding (5 meter)-groenstrook (3 meter). De ontsluiting van kavel 1 zal via de Engelenburgerlaan plaatsvinden, op een dusdanige manier dat er geen bestaande eik hoeft te worden gekapt. Kavel 2 kan op de nieuwe ontsluitingsweg worden ontsloten. De verharding zal bestaan uit (gebakken) klinkers dit sluit aan bij het karakter van de omgeving. Profiel B is het laatste stuk van deze ontsluitingsweg. Her verharde deel is hier wat smaller, in totaal 2,5 meter. Dit deel is niet meer toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer en zal gebruikt worden als wandel- en fietspad. Aan weerszijden is een groenstrook van circa 4,25 meter.
Groenstrook Het karakter van het Kerkelaantje wordt doorgetrokken (de zicht as ). In de groenstroken aan weerszijde van deze zichtlijn staan Krimlindes op een onderlinge afstand van ca. 13 meter, van het type Tilia X Europaea Euchlora. Een Lindeboom met een ovale kruin en nagenoeg niet gevoelig voor luis. De bomen staan in een driehoeksverband ten opzichte van elkaar. De maat van de lindebomen is minimaal 16-18cm (omtrek van de stam op 1,30 meter hoogte) en de bomen zullen op 2m van de erfgrenzen worden aangeplant. De aansluiting op de Engelenburgerlaan is zo gemaakt dat, de huidige begeleidende eiken van de laan behouden blijven, alsmede het verhoogde asfaltplateau dat hier reeds aanwezig is. Sfeerbeelden omgeving
Zichtlijn Klein Engelenbrug 6 5 4 3 1 2 Verkaveling en ontsluiting
profiel A profiel B engelenburgerlaan profiel A engelenburgerlaan profiel B
Beleidsuitgangspunten welstand Huidige welstandnota De gemeente Brummen streeft naar het instandhouden van het individuele karakter van de bebouwing, in combinatie met een groene setting. Belangrijk uitgangspunt is de rust in het straatbeeld. Het beleid is vooral gericht op het behoud van de oorspronkelijke vormgeving en de kwaliteit van de panden. Nieuwe beeldkwaliteitsplan De huidige welstandnota wordt door dit beeldkwaliteitplan vervangen. Het beeldkwaliteitplan bestaat uit een tweetal delen, gebied A (kavel 1en 2) en gebied B (kavel 3 tot en met 6). Per gebied zullen de welstandscriteria worden beschreven.
6 5 Gebied B 4 3 1 Gebied A 2 gebiedsverdeling A en B
Welstandscriteria gebied A Algemeen Deze criteria gelden indien ze niet in strijd zijn met de expliciet in het betreffende bestemmingsplan aangegeven bouwmogelijkheden. Uitgangspunt voor elk ontwerp is het komen tot een hoogwaardige, locatie specifieke architectuur. Standaard ladenplannen zijn niet toegestaan. Situering Het bebouwingsbeeld wordt bepaald door een reeks van individuele bebouwingsmassa s. Bij de nieuwe bebouwing moet rekening worden gehouden met het algemene karakter van de Engelenburgerlaan. Verspringingen in de rooilijn zijn mogelijk. Om het groene en open karakter te behouden, is een minimale onderlinge afstand tussen de gebouwen van 10 meter een vereiste. De nieuwe woningen hebben de voorgevel georiënteerd richting de straat. Maximaal 15% van het totale kaveloppervlak mag bebouwd zijn. Dit is inclusief bijgebouwen. Massa en vorm De bouwmassa bestaat maximaal uit twee bouwlagen voorzien van een kap; toegestaan is een afgeknot dak. Voor 50% van het bouwvolume geldt een maximum goothoogte van 6,5m, voor de andere 50% geldt een maximum goothoogte van 3,5m. De nokhoogte is maximaal 12 meter. Bouwvolumes zijn helder van opzet en kunnen uit samengestelde delen bestaan. Aanbouwen zijn ondergeschikt en staan ten minste 3 meter achter de voorgevelrooilijn.
De bijgebouwen zijn in hoofdvorm en kap afgestemd op die van het hoofdgebouw. Bijgebouwen in de vorm van schuren, garages en tuinhuisjes moeten binnen het bebouwingsvlak gesitueerd worden. Gevels De gevels van de individuele woningen zijn onderling verschillend. Twee identieke woningen passen niet in het gewenste beeld en zijn dus niet toegestaan. Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte worden met aandacht behandeld. Materiaalgebruik Bij nieuwbouw bestaan de gevels in hoofdzaak uit baksteen, stucwerk of keimwerk en de daken uit gebakken pannen, leien of riet. Het materiaalgebruik van aan- en bijgebouwen is afgestemd op dat van het hoofdgebouw. 1 Gebied A 2
Kleurgebruik Bij de nieuwbouw bepalen getemperde kleuren het aanzicht van de hoofdvlakken, ook wit is mogelijk. De kleuren van dakbedekking en gevels zijn op elkaar afgestemd. Detaillering Bij de nieuwbouw dient de detaillering in overeenstemming te zijn met het gekozen architectonische beeld. Er is veel aandacht voor duurzame oplossingen en authentieke detaillering, zoals in overstekken, geaccentueerde lijsten en siermetselwerk. Serres en erkers/veranda s/carports worden met een zelfde aandacht voor detaillering als die voor het hoofdgebouw uitgevoerd. Inrichting erven en erfarfscheiding Hagen toepassen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk (aanbeveling); eventueel zijn lage muurtjes, in combinatie met hagen, acceptabel. Voorerven en in het zicht komende zijerven worden bij voorkeur minimaal verhard en als siertuin ingericht.
Welstandscriteria gebied B Algemeen Deze criteria gelden indien ze niet in strijd zijn met de expliciet in het betreffende bestemmingsplan aangegeven bouwmogelijkheden. Uitgangspunt voor elk ontwerp is het komen tot een hoogwaardige, locatie specifieke architectuur. Standaard ladenplannen zijn niet toegestaan. Situering Het bebouwingsbeeld wordt bepaald door een reeks van individuele bebouwingsmassa s. Bij de nieuwbouw dient rekening gehouden te worden met het algemene karakter van de Engelenburgerlaan. Verspringingen in de rooilijn zijn wenselijk. Om het groene en open karakter te behouden, is een minimale onderlinge afstand tussen de gebouwen van 6 meter een vereiste. De panden zijn met de voorgevel of richting de straat of richting de tuin georiënteerd. Op eigen terrein dient voor minimaal 2 auto s een parkeervoorziening opgenomen te worden. Maximaal 15% van het totale kaveloppervlak mag bebouwd zijn. Dit is inclusief bijgebouwen. Massa en vorm De bouwmassa bestaat maximaal uit twee bouwlagen met plat dak of met een kap. Voor 50% van het bouwvolume geldt een maximum goothoogte van 6,5m, voor de andere 50% geldt een maximum goothoogte van 3,5m. De nokhoogte is maximaal 12 meter. Bijgebouwen kunnen voor de voorgevel van het hoofdgebouw geplaatst worden; hierdoor is het creëren van een hofje op eigen terrein mogelijk. Bijgebouwen zijn in hoofdvorm en kap afgestemd op die van het hoofdgebouw.
Bouwvolumes zijn helder van opzet, waarbij de samenstellende delen steeds herkenbaar zijn. Gevels De gevels van de indiviudele woningen zijn onderling verschillend. Twee of meerdere indentieke woningen passen niet in het gewenste beeld en zijn dus niet toegestaan. Materiaalgebruik Bij nieuwbouw bestaan de gevels in hoofdzaak uit baksteen, stucwerk, keimwerk of houten gevelbekleding en de daken uit gebakken pannen, leien of riet. Het materiaalgebruik van aan- en bijgebouwen is afgestemd op dat van het hoofdgebouw maar kan afwijkend zijn, mits een en ander harmonieert. 6 5 Gebied B 4 3
Kleurgebruik Bij nieuwbouw bepalen getemperde kleuren het aanzicht van de hoofdvlakken, ook wit is mogelijk. De kleuren van dakbedekking en gevels zijn op elkaar afgestemd. Detaillering Bouwvolumes zijn helder van opzet, waarbij de samenstellende delen steeds herkenbaar zijn. Serres en erkers worden met een zelfde aandacht voor detaillering als die voor het hoofdgebouw uitgevoerd. Inrichting erven en erfafscheiding Als erfafscheiding hagen toepassen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk (aanbeveling). Voorerven en in het zicht komende zijerven worden bij voorkeur minimaal verhard en als siertuin ingericht.
Tot slot Met dit beeldkwaliteitplan wordt de ruimtelijke en architectonische kwaliteit in het plangebied bewaakt. Bovendien worden oude structuren in ere hersteld en geven deze het totale gebied een extra kwaliteitsimpuls! In dit beeldkwaliteitplan wordt bewust afgeweken van de standaard, zoals omschreven in het handboek Bestemmingsplannen van de gemeente Brummen. Dit afwijken van de standaard is noodzakelijk om op deze unieke locatie een hoge mate van kwaliteit te realiseren, met de allure die deze plek verdient. Een allure die onder andere terugkomt in het in ere herstellen van de zichtas. Toekomstige bewoners krijgen binnen de kaders van dit beeldkwaliteitplan grote vrijheid om hun droomhuis te realiseren. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, worden er uiteraard eisen gesteld aan de onderlinge afstand van bouwblokken, aan de bebouwingspercentages en aan de architectuur langs de Engelenburglaan. De beelden die in dit beeldkwaliteitsplan gebruikt zijn, geven een indicatie van de gewenste bebouwing. Deze beelden zijn auteursrechtelijk beschermd en eigendom van EVE Architecten.
EVE Architecten BV Ernst Machstraat 2 Postbus 115 7440 AC Nijverdal T 0548-65 69 50 F 0548-65 69 95 E info@eve-bv.nl I www.eve-bv.nl K.v.K. nr. 08098089