R e g e l s 190.00.05.30.01.rgl
I n h o u d s o p g a v e I n l eiden d e r eg e ls Artikel 1 Begrippen 7 Artikel 2 Wijze van meten 11 B e s t e m m i n g s r eg e ls Artikel 3 Agrarische doeleinden 15 A l g em e n e reg e l s Artikel 4 Anti-dubbeltelbepaling 21 Artikel 5 Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening 22 Artikel 6 Afstemming welstandstoets 23 Artikel 7 Algemene ontheffingsbevoegdheid 24 O v e r g a n g s - en slo tr eg e l s Artikel 8 Overgangsrecht 27 Artikel 9 Slotregel 28 190.00.05.30.01.rgl
I n l e i d e n d e r e g e l s 190.00.05.30.01.rgl
A r t i k e l 1 B e g r i p p e n In deze regels wordt verstaan onder: a. h e t p la n : het bestemmingsplan Boven Pekela partiële herziening van de gemeente Pekela; b. d e p la nka a r t: de kaart met bijbehorende verklaring waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen; c. b e s te m m i ngsvlak: een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming; d. b e s te m m i ngsgre n s : een op de plankaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bestemmingsvlak; e. b o u w e n : het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; f. b o u w w e r k : elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; g. g e b ou w : elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; h. b e b o uwi ng : één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; i. b o u w g r e ns: een als zodanig op de plankaart aangegeven lijn; j. b o u w v lak: een op de plankaart door bouwgrenzen omsloten vlak; k. b o u w p e r c e e l : een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; Artikel 1 Begrippen 7
l. i ndeli ng s l i j n: een als zodanig op de plankaart aangegeven lijn ten behoeve van het indelen van een bouwvlak of bestemmingsvlak met het oog op een verschil in maatvoering en/of gebruik; m. p e i l : 1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de bouwhoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; 2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de bouwhoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; n. b e d r i j fs w oni ng / d i e n s t w o ni ng : een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is; o. b e s taande: 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning; 2. het onder 1 bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende Beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de Beheersverordening, of een ontheffing als bedoeld in artikel 3.23 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro); p. b o u w laag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping; q. o n d e r b o uw : een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen; r. h o o f d g e b ou w : een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken, met inbegrip van aan- en uitbouwen; s. b i j g e b o uw: een opzichzelfstaand gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; 8 Artikel 1 Begrippen
t. a a n - o f ui tb o uw : een onderdeel van een hoofdgebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan de hoofdvorm; u. b e b o uwi ng s p e r c e n ta g e : een op de plankaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van een deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; v. s e k s i nrichti ng: een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar; w. d i e r e n p e n s i o n: een voorziening waar, al dan niet tijdelijk, (huis)dieren worden opgevangen; x. k a m p e e r m i d d e l : een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan, dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde; een en ander voorzover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf; y. k a m p e e r p l a a ts : een afgeschermd terrein van beperkte omvang waarop één tot ten hoogste drie kampeermiddelen voor een familie of een bij elkaar horende groep personen kunnen worden geplaatst; z. p e r m a nente b e w on i ng : bewoning van een ruimte als hoofdverblijf; aa. s t a c a r a v a n: een caravan, die als een bouwwerk dient te worden aangemerkt; bb. v e r b lijfsr e c r e a ti e t e r r e i n m e t e e n k lei n s c h a li g k a r a k - t e r : verblijfsrecreatieterrein, geheel of gedeeltelijk ingericht en blijkens die inrichting bestemd, om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van ten hoogste 25 kampeerplaatsen ten behoeve van recreatief nachtverblijf, hieronder niet begrepen stacaravans; Artikel 1 Begrippen 9
cc. a g r a r i s c h b e d r i j f : een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen (houtteelt daaronder niet begrepen) en/of het houden van dieren; dd. g r on d g e b o n d e n a g r a r i s c h e b e d r i j fs v o e r i n g : een agrarische bedrijfsvoering die hoofdzakelijk niet in gebouwen plaatsvindt; ee. i n te n s i e v e v e e h o u d e r i j : niet-grondgebonden agrarische bedrijven die zelfstandig of als neventak (nagenoeg) geheel in gebouwen varkens, pluimvee, vleeskalveren en pelsdieren houden. Het biologisch houden van dieren conform de Landbouwkwaliteitswet en het houden van melkrundvee, schapen of paarden wordt niet aangemerkt als intensieve veehouderij. 10 Artikel 1 Begrippen
A r t i k e l 2 W i j z e v a n m e t e n Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: a. d e b o uw h o og t e v a n e e n b o u w w e r k : vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het bouwwerk, ondergeschikte bouwdelen als schoorstenen en antennes niet meegerekend; b. d e g o o t h oogte v a n e e n b ou w w e r k : vanaf de snijlijn van een dakvlak en een evenwijdig aan de noklijn gelegen gevelvlak van een gebouw tot het peil; c. d e op p e r v lakte v a n e e n b o u w w e r k : tussen de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren); d. d e i n h o u d v a n e e n b ou w w e r k : boven peil tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevelen kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, dan wel de rooilijn met niet meer dan 1,5 m wordt overschreden. Artikel 2 Wijze van meten 11
B e s t e m m i n g s r e g e l s 190.00.05.30.01.rgl
A r t i k e l 3 A g r a r i s c h e d o e l e i n d e n 1 D o e l eindenomsch r i j v i n g De op de plankaart voor 'agrarische doeleinden' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarische bedrijf met een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering waarbij de vestiging van een intensieve veehouderij is uitgesloten. Tevens zijn de gronden bestemd voor groenvoorzieningen en water. In de bestemming is niet begrepen: - de opslag van mest en voer buiten het in lid 2, sub a, onder 1 bedoelde bouwvlak; - het gebruik van gebouwen voor mesterijen, fokkerijen en/of het houden van pluimvee met een stalvloeroppervlak van meer dan 400 m². 2 B o u w r eg e l s a. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: 1. de gebouwen worden gebouwd binnen een bouwvlak, met dien verstande dat dienstwoningen voor minimaal 75% in de op de plankaart aangegeven 'zone dienstwoningen' dienen te worden gebouwd; 2. het aantal dienstwoningen bedraagt niet meer dan het bestaande aantal per bouwvlak; 3. de goot- en bouwhoogte van dienstwoningen bedragen niet meer dan respectievelijk 3,5 m en 9 m; 4. de goot- en bouwhoogte van overige gebouwen bedragen niet meer dan respectievelijk 4,5 m en 12 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van gebouwen voor mestopslag niet meer bedraagt dan 6 m, dan wel ten hoogste de goot- en bouwhoogte van de bestaande gebouwen indien deze meer bedragen. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: 1. de bouwhoogte binnen het bouwvlak bedraagt niet meer dan 12 m, met uitzondering van torensilo's waarvan de bouwhoogte niet meer dan 15 m mag bedragen; 2. de bouwhoogte van reclamemasten bedraagt niet meer dan 6 m; 3. de bouwhoogte buiten het bouwvlak bedraagt niet meer dan 3 m. Artikel 3 Agrarische doeleinden 15
3 O n t h e ffi n g v a n d e b o u w r e g e ls Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: - de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; - het bebouwingsbeeld; - de verkeersveiligheid; - stedenbouwkundige karakteristieke gebouwen; ontheffing verlenen van het bepaalde in: - l i d 2, s u b a, o nder 4: voor de bouw van gebouwen voor mestopslag met een bouwhoogte van ten hoogste 8 m. 4 S p e c i fi e k e gebruiksregels Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in elk geval wordt begrepen: - het gebruik ten behoeve van verblijfsrecreatie met een kleinschalig karakter; - permanente bewoning anders dan van dienstwoningen; - het gebruik van de gronden als seksinrichting. 5 O n t h e ffi n g v a n d e g e b r u i k s r eg e l s a. Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: - de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; - het landschaps- en bebouwingsbeeld; - de verkeersveiligheid; ontheffing verlenen van de gebruiksregels voor het gebruik ten behoeve van het oprichten van een kleinschalig verblijfsrecreatieterrein bij agrarische bedrijfswoningen, met dien verstande dat: - het aantal kampeerplaatsen niet meer bedraagt dan 25; - de kampeerplaatsen zijn gesitueerd binnen het agrarisch bouwvlak. Indien dat niet mogelijk is, moeten de kampeerplaatsen direct aansluitend aan het bestaande bouwvlak worden gerealiseerd; - er geen stacaravans, chalets en/of trekkershutten worden opgericht; - de onderlinge afstand tussen het hoofdgebouw en een kampeerplaats minimaal 25 m bedraagt; - de onderlinge afstand tussen het hoofdgebouw en het hoofdgebouw op het direct aangrenzende erf minimaal 25 m bedraagt; - de afstand van een kampeerplaats tot de erfgrens van het direct aangrenzende erf minimaal 25 m bedraagt; 16 Artikel 3 Agrarische doeleinden
- de onderlinge afstand tussen kleinschalige verblijfsrecreatieterreinen minimaal 500 m bedraagt; - sanitaire voorzieningen binnen de bestaande bebouwing dienen te worden gerealiseerd. Indien kan worden aangetoond dat dit feitelijk niet mogelijk is, is een zelfstandige sanitaire eenheid, dan wel andere voorzieningen, zoals een kantine, tot een bebouwde oppervlakte van ten hoogste 50 m² en een bouwhoogte van ten hoogste 3 m toegestaan; - permanente bewoning anders dan van dienstwoningen niet is toegestaan; - het gebruik van de gronden en bouwwerken als seksinrichting niet is toegestaan. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering van de kampeerplaatsen en landschappelijke inpassingen, onder andere door het aanbrengen van beplantingen. b. Alvorens tot ontheffing als bedoeld in sub a over te gaan, worden de volgende procedureregels in acht genomen: 1. het ontwerpbesluit ligt vóór de vaststelling van die ontheffing, gedurende een termijn van twee weken op het gemeentehuis voor belanghebbenden ter inzage; 2. de terinzagelegging wordt vooraf bekendgemaakt op de in de gemeente gebruikelijke wijze en door publicatie in één of meer in de gemeente verschijnende dag- of nieuwsbladen; 3. de bekendmaking houdt in dat belanghebbenden gedurende de onder a genoemde termijn aan burgemeester en wethouders schriftelijk hun zienswijzen tegen het ontwerpbesluit van de ontheffing kenbaar kunnen maken; 4. indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen zijn ingediend, wordt het besluit met redenen omkleed; 5. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen hebben ingediend de beslissing daaromtrent mede. 6 W i j z i g i n g s b evoeg d h ei d Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming wijzigen in die zin dat de bestemming van een agrarisch bouwvlak na bedrijfsbeëindiging kan worden veranderd met het oog op een gebruik ten behoeve van het wonen en een gebruik van bestaande gebouwen voor kleinschalige opslag en stalling van zaken, met dien verstande dat: a. de gebruikswijziging niet tot gevolg mag hebben dat omliggende agrarische bedrijven in hun exploitatie- en ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt; b. de opslag en stalling uitsluitend binnen gebouwen mogen plaatsvinden; Artikel 3 Agrarische doeleinden 17
c. bedrijfsmatige opslag en stalling van goederen beperkt dient te blijven tot kleinschalige bijverdienste; d. opslag van brand- of explosiegevaarlijke stoffen niet is toegestaan; e. het aantal woningen per bedrijf niet meer dan één, dan wel het bestaande aantal dienstwoningen mag bedragen. 18 Artikel 3 Agrarische doeleinden
A l g e m e n e r e g e l s 190.00.05.30.01.rgl
A r t i k e l 4 A n t i - d u b b e l t e l b e p a l i n g Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Artikel 4 Anti-dubbeltelbepaling 21
A r t i k e l 5 U i t s l u i t i n g a a n v u l l e n d e w e r k i n g B o u w v e r o r d e n i n g De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9, lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen: a. richtlijnen voor de verlening van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen (artikel 2.5.1); b. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer (artikel 2.5.3); c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten (artikel 2.5.4); d. ruimte tussen bouwwerken (artikel 2.5.17); e. erf- en terreinafscheidingen (artikel 2.5.18); f. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen (artikel 2.5.30). 22 Artikel 5 Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening
A r t i k e l 6 A f s t e m m i n g w e l s t a n d s t o e t s Voorzover de regels in het bestemmingsplan met betrekking tot: a. de voorgeschreven maximale goothoogte en maximale bouwhoogte; b. de dakhelling; c. de plaatsing op het bouwperceel; ruimte bieden voor verschillende mogelijkheden van het realiseren van gebouwen, is deze ruimte tevens bedoeld voor het kunnen stellen van voorwaarden op basis van de in artikel 12a van de Woningwet aangegeven welstandscriteria, mits: - de goot- en bouwhoogte met niet meer dan 15% afwijken van de toegestane goot- en bouwhoogte, met uitzondering van: 1. gevallen waarbij de bestaande goot- en bouwhoogte worden vergroot en de bestaande goot- en bouwhoogten van omliggende bebouwing lager zijn en niet ook worden vergroot; 2. in de welstandsnota specifiek aangegeven karakteristieke panden; - de binnen de voorschriften te realiseren oppervlakte van bebouwing wordt verminderd met meer dan 15%. Artikel 6 Afstemming welstandstoets 23
A r t i k e l 7 A l g e m e n e o n t h e f f i n g s b e v o e g d h e i d 1 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van: a. de op de plankaart of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, waarbij de hoogte van reclamemasten niet meer mag bedragen dan maximaal 6 m; b. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven; c. het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; d. het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte ten hoogste 25 m mag bedragen, met dien verstande dat: - de noodzaak voor plaatsing van de antenne is aangetoond; - de beeldkwaliteit van de omgeving niet wordt verstoord; - de antenne in de onmiddellijke nabijheid van hoge gebouwen en/of bouwwerken of langs grote infrastructurele lijnen wordt geplaatst; e. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, kiosken, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, lichtmasten, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits: - de inhoud per gebouwtje niet meer dan 100 m³ bedraagt; - de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 15 m bedraagt. De hoogte van reclamemasten bedraagt niet meer dan 6 m. 2 De onder 1 bedoelde ontheffing mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van: - de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; - het bebouwingsbeeld; - de verkeersveiligheid. 24 Artikel 7 Algemene ontheffingsbevoegdheid
O v e r g a n g s - e n s l o t r e g e l s 190.00.05.30.01.rgl
A r t i k e l 8 O v e r g a n g s r e c h t A O v e r g a n g s r e c h t b o u w w er k e n 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. B O v e r g a n g s r e c h t g e b r u i k 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. Artikel 8 Overgangsrecht 27
A r t i k e l 9 S l o t r e g e l Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Boven Pekela partiële herziening van de gemeente Pekela'. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van..., voorzitter, griffier 28 Artikel 9 Slotregel
C o l o f o n O p d r a c h t g e v e r Gemeente Pekela C o n t a c t p e r s o o n De heer D. van Dijk B e s t e m m i n g s p l a n BügelHajema Adviseurs P r o j e c t l e i d i n g De heer ir. H.H. Jager BügelHajema Adviseurs P r o j e c t n u m m e r 190.00.05.30.01 BügelHajema Adviseurs bv Bureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu BNSP Vaart nz 48-50 Postbus 274 9400 AG Assen T 0592 316 206 F 0592 314 035 E assen@bugelhajema.nl W www.bugelhajema.nl Vestigingen te Assen, Leeuwarden en Amersfoort