Versie: Definitief - dinsdag 6 oktober 2015 Hotelstudie Lochem
Inhoud 1 Aanleiding... 3 1.1 Achtergrond... 3 1.2 Vraagstelling... 3 1.3 Locatie... 3 2 Hotelmarktontwikkeling... 4 2.1 Algemeen... 4 2.2 Nederlandse economie... 4 2.3 Nederlandse hotelmarkt... 5 2.4 Conclusie... 5 3 Regionale hotelmarkt... 6 3.1 Algemeen... 6 3.2 Regionale economie... 6 3.3 Aanbodzijde... 7 3.4 Vraagzijde... 7 3.5 Hotelontwikkelingen... 8 3.6 Conclusie... 8 4 Potentiele kamervraag... 9 4.1 Algemeen... 9 4.2 Theoretisch model... 9 4.3 Uitgangspunten... 9 4.4 Uitkomsten... 10 4.5 Conclusie... 10 5 Conclusie... 11 5.1 Conclusie... 11 5.2 Aanbevelingen... 11 5.3 Disclaimer... 12 2 Hotelstudie Lochem
1 Aanleiding 1.1 Achtergrond Castella Vastgoed B.V. is de ontwikkelaar van een hotel in Epse, gemeente Lochem. De hotelontwikkeling is gepland aan de grens van de gemeente Deventer aan de N348 te Epse, ten zuiden van de snelweg A1. De totale ontwikkeling bestaat uit een hotel van circa 80 kamers in het drie/viersterrensegment met 20 zogenaamde lofts. Naast hotelkamers biedt het hotel congresruimte, spa & wellness, sportfaciliteiten en een restaurant. Het hotel richt zich op zowel de zakelijke als toeristische markt. Naast hotelgasten van buiten de regio richt de ontwikkeling zich ook op een lokale doelgroep. 1.2 Vraagstelling Op donderdag 17 september 2015 heeft een gesprek over de geplande ontwikkeling plaatsgevonden tussen De Brug Projecten B.V. en JLL. De Brug Projecten B.V. participeert in Castella Vastgoed B.V.. JLL adviseerde in dit gesprek de huidige markthaalbaarheid van deze ontwikkeling te onderzoeken. Dit onderzoek is bedoeld om beter inzicht te krijgen in de haalbaarheid van de geplande hotelkamers. Castella Vastgoed B.V. heeft vervolgens aan JLL gevraagd een onderzoek uit te voeren naar de haalbaarheid van deze hotelontwikkeling. Tegen de geschetste achtergrond is de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: Wat is de markthaalbaarheid van de hotelontwikkeling in de gemeente Lochem binnen de huidige markt? 1.3 Locatie De hotelontwikkeling is gepland in Epse in de gemeente Lochem. De onderhavige ontwikkellocatie ligt aan de oostzijde van de doorgaande weg N348 tussen Zutphen en Deventer, op circa 1 km van Deventer en circa 10 km van Zutphen, zie Figuur 1. Figuur 1: Locatie hotelontwikkeling Locatie hotelontwikkeling Bron: Kadaster (2015), aangepast door JLL (2015) 3 Hotelstudie Lochem
2 Hotelmarktontwikkeling 2.1 Algemeen Traditioneel is de hotelmarkt afhankelijk van de prestaties van de economie. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de algemene ontwikkelingen binnen de Nederlandse economie en hotelmarkt. 2.2 Nederlandse economie Sinds de financiële crisis in 2008 fluctueerde de Nederlandse economische groei met een dubbele recessie tot gevolg. Desalniettemin lijkt de Nederlandse economie sinds het tweede kwartaal van 2014 te herstellen. Over het jaar 2014 kende de Nederlandse economie een groei van 0,88%. Deze economische groei zet zich voort in het eerste halfjaar van 2015, en zal volgens Oxford Economics naar schatting eind 2015 uitkomen op 1,85%. De economische groei in Nederland is te merken op verschillende fronten. Uit cijfers van Oxford Economics blijkt dat werkeloosheid, na een lange periode van stijging, daalt van 7,43% in 2014 naar 6,6% eind 2015. Eveneens de huizenprijzenindex liet een herstel zien. In 2013 bereikte de huizenprijzenindex het laagste niveau van 85,3 (2010=100). Gedurende 2014 is de index gestegen naar 86,1 en zal naar verwachting de komende vijf jaar verder toenemen. Ondanks de drukkende werking van de vermindering van de gasproductie op het economisch resultaat is de Nederlandse economie aan het herstellen. Door de lage inflatie trekken de bestedingen aan. Cijfers tonen aan dat de consumenten weer vertrouwen beginnen te krijgen in de economie. In 2013 daalden de consumentenbestedingen met 1,57%, maar kende in 2014 een lichte groei van 0,08%. Over 2015 wordt een groei van circa 0,96% verwacht, aldus Oxfords Economics. Figuur 2: Nederlandse economische ontwikkeling Nederlandse Economie 2004 2015 Q2 5% 120 4% 3% 2% 115 110 105 1% 0% -1% -2% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 100 95 90-3% -4% Bruto Binnenlands Product Consumentenbestedingen Consumentenprijzen index Huizenprijzen index (2010=100) 85 80 Bron: Oxford Economics (2015), aangepast door JLL (2015) 4 Hotelstudie Lochem
2.3 Nederlandse hotelmarkt De positieve economische ontwikkelingen hebben ook een positief effect op de Nederlandse hotelmarkt. Door de wereldwijd aantrekkelijke economie vinden steeds meer toeristen Nederland. Waar tijdens de financiële crisis in 2008 en 2009 de hotels genoodzaakt waren hun prijzen te verlagen om hun bezettingsgraden op niveau te houden, is de zakelijke hotelmarkt sinds 2013 uit de recessie geklommen. Uit cijfers van Horwarth HTL blijkt dat de bezettingsgraad binnen de totale Nederlandse hotelmarkt is toegenomen van 67,5% in 2013 naar 69,7% in 2015 (mei 2015). De bezettingsgraad verschilt echter per locatie, in Amsterdam ligt de bezettingsgraad momenteel op 81% tegen 63% in de provincies. Naast de locatie van de hotelmarkt is er ook een verschil waarneembaar per segment. Volgens KMPG is er een opmerkelijk verschil tussen de bezettingsgraad in het goedkopere segment en het hogere. Waar in 2013 viersterrenhotels hun bezettingsgraad zagen stijgen, kende de driesterrenhotels nog een lichte daling. Een verklaring voor deze daling is de toenemen concurrentie van goedkopere overnachtingsmogelijkheden zoals Airbnb, couchsurfing en bed & breakfasts. Naast locatie en segment kent de hotelmarkt ook verschillende gastprofielen, de hoofdvormen hiervan zijn zakelijk en vrije tijd. De gastprofielen verschillen per type hotel en locatie. Een lagere sterrenclassificatie trekt doorgaans meer vrije tijd gasten (45% tegen 36% bij een vijfsterrenhotel) en een hogere sterrenclassificatie trekt doorgaans meer zakelijke gasten (36% tegen 30% bij een driesterrenhotel). Vrije tijd gasten zijn doorgaans prijsbewuster, terwijl zakelijke gasten gaan voor kwaliteit. Daarnaast heeft de regio Amsterdam doorgaans een groter aandeel vrije tijd gasten (48% tegen 42% in lokaal gelegen hotelmarkten) en lokaal gelegen hotelmarkten kennen op hun beurt weer meer aandeel zakelijke gasten (38% tegen 22% in de regio Amsterdam). Figuur 3: Nederlandse hotelmarkt ontwikkeling Indicatoren Nederlandse hotelmarkt 2009 2015* Segmentatie Nederlandse hotelmarkt 2013 120 100 80 60 40 20-2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Gemiddelde kamerprijs ( ) RevPAR Bezettingsgraad * tot 1 mei 2015 Bron: Horwarth HTL (2015), aangepast door JLL (2015) 72% 70% 68% 66% 64% 62% 60% 58% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Nederland Regio Amsterdam Provincies Oost Nederland Vrije tijd individueel Vrije tijd groep Zakelijke individueel Zakelijk groep Overig 2.4 Conclusie Na jaren van onstabiele economische groei, zit de Nederlandse economie sinds 1,5 jaar weer in de lift. Deze ontwikkeling heeft een positief effect op de hotelmarkt, waarbij voornamelijk het zakelijke segment verantwoordelijk is voor stijgende bezettingsgraden. Daarnaast trekken naar verwachting de consumentenbestedingen gedurende 2015 ook verder aan, waardoor de vraag vanuit het vrije tijd segment verwachting ook toeneemt. De totale Nederlandse hotelmarkt laat sinds 2013 een stijging zien in de bezettingsgraad. De gemiddelde groei verschilt echter nog per locatie, waar de regio Amsterdam in 2015* een bezettingsgraad kent van 81%, tegen 63% bezettingsgraad in de provincies. 5 Hotelstudie Lochem
3 Regionale hotelmarkt 3.1 Algemeen De gemeente Lochem is gelegen in het oosten van Nederland. Uit het voorgaande hoofdstuk blijkt dat het herstel van de Nederlandse hotelmarkt verschilt per locatie. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de ontwikkelingen van regionale hotelmarkt rondom de gemeente Lochem. De gemeente Lochem is gelegen in het COROP gebied Achterhoek in de provincie Gelderland. Ten Noorden van Lochem loopt de grens met het COROP gebied Zuidwest-Overijssel in de provincie Overijssel. Aangezien de onderhavige ontwikkeling gelegen is nabij de provinciegrens van Overijssel/Gelderland wordt in deze analyse gesproken over de ontwikkelingen binnen het gecombineerde COROP gebied Achterhoek/Zuidwest-Overijssel. 3.2 Regionale economie Volgens Oxford Economics groeit de regionale economie de komende jaren gestaag met gemiddeld circa 1,5%. In 2015 wordt verwacht dat de economie in Oost-Nederland groeit met 1,94%. Voor het gecombineerde COROP gebied Achterhoek en Zuidwest Overijssel wordt een iets lagere economische groei van 1,80% verwacht. Tabel 1: Jaarlijkse economische groei per regio Regio Gebiedstype 2015 2020 2025 2030 Oost-Nederland NUTS1 1,94% 1,88% 1,47% 1,28% Overijssel NUTS2 1,97% 1,92% 1,53% 1,34% Zuidwest-Overijssel NUTS3 1,69% 1,61% 1,23% 1,05% Gelderland NUTS2 1,83% 1,77% 1,36% 1,16% Achterhoek NUTS3 1,85% 1,77% 1,38% 1,17% Gecombineerd COROP gebied - 1,80% 1,72% 1,33% 1,13% Bron: Oxford Economics (2015) De stad Deventer is voor de onderhavige ontwikkeling van groot belang voor de vraag naar overnachtingen. Deventer heeft momenteel een aantal bouwontwikkelingen, waaronder het bedrijvenpark A1 en het Havenkwartier. Door de goede ontsluiting per spoor, weg en water is Deventer een vestigingsplaats van een groot aantal landelijk bekende maakindustrieën en adviesbureaus. Mede door de vraag naar uitgeefbaar bedrijventerrein in Deventer wordt aan de zuidkant van de A1, naast Epse, momenteel het bedrijvenpark A1 ontwikkeld, welke zich richt op duurzame logistiek. Het havenkwartier, een verouderd havengebied in Deventer, wordt in de komende jaren ontwikkeld naar een woon/werkgebied. Het Havenkwartier richt zich met name op creatieve ondernemers en dienstverleners. De kaders van het ontwikkelingsplan Havenkwartier Ruimte voor ideeën richten zich op behoud van industrieel erfgoed, toevoegen van woningen, herstructurering haveneiland, doorontwikkeling broedplaats en (her)ontdekking van de haven. Binnen de gemeentelijke grenzen van Deventer is de kantorenleegstand een probleem. Deventer kent een hogere leegstand dan het Nederlands gemiddelde van 16%. Om de leegstand tegen te gaan heeft de gemeente een plan van aanpak voor de leegstandsbestrijding opgesteld. Mede hierdoor is in september 2012 besloten het kantorenprogramma op het nieuwe bedrijvenpark A1 te schrappen. 6 Hotelstudie Lochem
3.3 Aanbodzijde In de gemeente Lochem en Deventer zijn verschillende accommodatietypes aanwezig: hotels, pensions/bed-andbreakfast, groepsaccommodaties en campings. Vanwege de groene en bosrijke omgeving heeft de regio een grote aantrekkingskracht op toeristen en recreanten. Met name binnenlandse recreanten trekken naar het gebied toe. De activiteiten van de recreant bestaan doorgaans uit fietsen/wandelen door de natuur en het bezoeken van gebouwen met cultuur historische waarde. Daarnaast zijn er in de regio verschillende accommodaties met congresfaciliteiten gericht op de zakelijke markt. De grootste stad in de directe nabijheid van de onderhavige ontwikkeling is Deventer. De gemeente Deventer telt 215 kamers verdeeld over 7 hotels, zie Tabel 2. De gemeente kent twee viersterrenhotels met gezamenlijk 40 kamers en drie driesterrenhotels met gezamenlijk 142 kamers. Daarnaast kent de gemeente twee tweesterrenhotels met gezamenlijk 33 kamers. De hotelmarkt van de gemeente van de onderhavige ontwikkeling is groter dan Deventer. De gemeente Lochem telt 337 kamers verdeeld over 9 hotels. Er zijn twee viersterrenhotels met gezamenlijk 96 kamers en zes driesterrenhotels met gezamenlijk 227 kamers in de gemeente. Daarnaast kent de gemeente één tweesterrenhotel met 14 kamers. Ondanks dat de gemeente Lochem meer kamers heeft in het hogere segment, kent de gemeente een lagere kamerprijs. De kamerprijzen in de gemeente liggen doorgaans 30% tot 45% lager dan de gemeente Deventer. Het verschil in prijs is deels te verklaren door de ligging. De gemeente Deventer kent meer binnenstedelijke hotels, waar in de gemeente Lochem hotels voornamelijk gelegen zijn aan de rand van de stad. Tabel 2: Regional kameraanbod Gemeente Deventer Gemeente Lochem Totaal Segment Hotels Kamers % Totaal Prijs* Hotels Kamers % Totaal Prijs* Hotels Kamers 4 - sterren 2 40 19% 175 2 96 28% 112 4 136 3 - sterren 3 142 66% 135 6 227 67% 90 9 369 2 - sterren 2 33 15% 88 1 14 4% 90 3 47 Totaal 7 215 100% 135 9 337 100% 96 16 552 * Rackrate: gemiddelde van de hoogste kamerprijs Bron: Booking.com (2015), Bedrijfschap Horeca en Catering (2013) Tabel 3: Overzicht van de 13 regionale drie- en viersterrensegmenthotels Hotelaccomodatie Plaats Classificatie Kamers Rackrate Landhotel de Hoofdige Boer Almen 3 23 135 Landgoed Ehzerwold Almen 3 115 80 de Lochemse Berg Barchem 3 11 100 Landgoedhotel Barchem Barchem 3 30 95 Sandton IJsselhotel Deventer 4 29 185 Grand Boutique huis Vermeer Deventer 4 11 150 Fletcher Hotel Gilde Deventer 3 37 134 Postillion Hotel Deventer Deventer 3 96 134 Hotel De Vischpoorte Deventer 3 9 149 De Slaapfabriek Eefde 3 12 94 Fletcher Hotel-Restaurant Paasberg Lochem 3 36 50 Fletcher Hotel De Scheperskamp Lochem 4 50 119 Hampshire Hotels 't Hof van Gelre Lochem 4 46 105 Bron: Booking.com (2015), Bedrijfschap Horeca en Catering (2013) 3.4 Vraagzijde In de beschrijving van de hotelmarktontwikkelingen uit het vorige hoofdstuk blijkt dat de bezettingsgraad van de Nederlandse hotelmarkt herstellende is. De cijfers van Horwarth HTL uit 2013 lieten daarentegen voor de regio s Oost Nederland en de provincies Overijssel en Gelderland nog geen duidelijk herstel zien met respectievelijk 7 Hotelstudie Lochem
58,3%, 61% en 56,3%. De gemiddelde bezettingsgraad over 2013 bedroeg 58,5%, net onder de bezettingsgraad van 60%, welke normaliter als gezond wordt ervaren. De meest recente cijfers van Horwarth laten daarentegen een stijging zien van de gemiddelde bezettingsgraad in de provincies van 61% in 2013 naar 63% 2015*. Het herstel is deels te verklaren door het gastenprofiel. Sinds 2013 is het aantal buitenlandse gasten in Nederland gestegen en dat heeft direct invloed op hotelmarkten met een groot aandeel buitenlandse gasten. De provincies kennen doorgaans minder buitenlandse gasten dan de regio Amsterdam. Uit onderzoek van Horwarth HTL in 2013 betrof het aandeel buitenlandse gasten circa 46,3% in de provincies, tegen 83,1% in de regio Amsterdam. Uit onderzoek van CBS (juli 2015) betrof het voor de lokale hotelmarkt van de provincie Overijssel en Gelderland respectievelijk 19,7% en 16,9%. Figuur 4: Regionale hotelmarkt ontwikkeling Indicatoren Regionale hotelmarkt 2009 2015* Afkomst hotelgasten 2013 70% 65% 60% 55% 50% * tot 1 mei 2015 Bron: Horwarth HTL (2015), aangepast door JLL (2015) 3.5 Hotelontwikkelingen Naast de onderhavige ontwikkeling zijn er binnen de gemeente Lochem en Deventer andere hotelontwikkelingen bekend. Het hotel de Postillion in Deventer is onlangs grondig gerenoveerd en heeft de viersterrenclassificatie gekregen. Daarnaast hebben twee viersterrenhotels een doorstart gemaakt. Het eerste hotel betreft het horecaetablissement De Roskam in Gorssel. Het tweede hotel betreft het Hampshire Hotel Bon'Aparte, welke momenteel wordt gerenoveerd, en wordt geopend begin 2016 onder de nieuwe naam Boetiek Hotel Bon Aparte. Het hotel heeft circa 40 kamers en congreszalen die de ruimte kunnen bieden voor 250 personen. Daarnaast zijn er plannen voor het viersterrenhotel Van der Valk aan de A1 afslag 24 Deventer Oost. De ontwikkeling van het Van der Valk hotel betreft 100 kamers en een optionele uitbreiding van 40 kamers. De start van de bouw staat gepland eind 2016 en oplevering eind 2018. 3.6 Conclusie 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Bezettingsgraad Overijssel Bezettingsgraad Gelderland Bezettingsgraad Oost Nederland Bezettingsgraad Nederland Bezettingsgraad Provincies De hotelmarkt is sterk afhankelijk van de economische groei. Doordat de regio voornamelijk binnenlandse toeristen trekt is de nationale en regionale economische groei van significante invloed op de vraag naar kamers. Sinds de financiële crisis in 2008 kende de regionale hotelmarkt een moeilijk tijd met teruglopende bezettingsgraden. Desalniettemin lopen sinds 2013 de bezettingsgraden op in de regio en heeft de regionale economie een positieve vooruitzicht met een groei van gemiddeld 1,6% per jaar. Op het huidige moment kent de regio 16 hotels met in totaal 552 kamers. In 2013 bedroeg de gemiddelde bezettingsgraad in de regio 58,5%, wat overeenkomt met 331 bezette kamers. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Nederland Amsterdam Provincies Binnenlands Buitenlands 8 Hotelstudie Lochem
4 Potentiele kamervraag 4.1 Algemeen In de voorgaande hoofdstukken zijn de Nederlandse en regionale hotelmarktontwikkelingen toegelicht. In dit hoofdstuk wordt de markthaalbaarheid van de hotelontwikkeling in Lochem getoetst aan de hand van het in kaart brengen van de potentiele kamervraag. De potentiele kamervraag wordt vervolgens vertaald naar de marktruimte voor extra hotelkamers in de regio. 4.2 Theoretisch model Om de markthaalbaarheid van de hotelontwikkeling in de gemeente Lochem te toetsen wordt gebruik gemaakt van een theoretisch model. In dit model wordt het huidige vraag en aanbod getoetst op basis van het toekomstige vraag en aanbod. Voor de huidige marktomstandigheden wordt gebruik gemaakt van de gerealiseerde regionale marktcijfers van Horeca Nederland, Horwarth HTL en KPMG. Voor de toekomstige marktomstandigheden wordt gebruik gemaakt van regionale prognoses van Oxford Economics, welke zijn verwerkt in twee scenario s: conservatieve en opportunistische groei. Deze twee scenario s leiden vervolgens tot een bandbreedte van de toekomstige vraag welke op basis van de toekomstige bezettingsgraad resulteren in het toekomstige aanbod. Het verschil tussen het huidige en toekomstige aanbod resulteert in de marktruimte voor extra kamers. De gemiddelde kamerprijs en RevPAR worden in dit model buiten beschouwing gelaten. Figuur 5: Theoretisch model Huidige en toekomstige vraag- en aanbodanalyse Huidige vraag (2013) Economische groei Toekomstige vraag (2025) Huidige bezettingsgraad Mismatch Toekomstige bezettingsgraad Huidig aanbod (2013) Marktruimte voor extra kamers Toekomstig aanbod (2025) Bron: JLL (2015) 4.3 Uitgangspunten Huidige aanbod op basis van het aantal hotelkamers in de gemeente Deventer en Lochem van Bedrijfschap Horeca en Catering. Economische groei op basis van de gezamenlijk economische groeiprognose van de COROP gebieden Zuidwest-Overijssel en Achterhoek van Oxford Economics. Conservatief scenario waarbij wordt uitgegaan dat de vraag naar hotelkamers gelijk staat aan de regionale economische groeiprognose. Opportunistisch scenario waarbij wordt uitgegaan dat de vraag naar hotelkamers sterker (+1,0%) is dan de regionale economische groeiprognose. Huidige bezettingsgraad van 58,5% op basis van de cijfers uit 2013 van Overijssel 61,0% (KPMG), Gelderland 56,3% (KMPG) en Oost Nederland 58,3% (Horwarth HTL). Toekomstige bezettingsgraad waarbij wordt uitgegaan van een gezonde bezettingsgraad van 60%. 9 Hotelstudie Lochem
4.4 Uitkomsten De vastgestelde uitgangspunten zijn verwerkt in het theoretische model. Uit de berekeningen van de twee scenario s blijkt dat er in 2013, door een lagere bezettingsgraad dan 60%, een overschot was van 13 hotelkamers. Op basis van het theoretisch model ligt de marktruimte voor extra kamers in 2020 binnen de bandbreedte van 49 tot 92 en voor 2025 tussen de 99 en 181, rekening houdend met een gezonde toekomstige bezettingsgraad van 60%. In de prognose is geen rekening gehouden met mutaties van het aanbod in het drieen viersterrensegment in de regio en/of onvoorziene wijzigingen die de groeiprognose aan de vraagzijde beïnvloeden. Figuur 6: Uitkomst theoretisch model Huidige en toekomstige vraag- en aanbodanalyse Marktruimte voor extra hotelkamers 200 331 bezette kamers 1,6% - 2,6% 391-440 bezette kamers 150 100 58,5% Mismatch 60,0% 50 552 beschikbare kamers Bron: JLL (2015) 651-733 beschikbare kamers 99-181 extra kamers -50-2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Extra kamers (conservatief) Extra kamers (opportunistisch) Tabel 4: Marktruimteprognose per jaar Indicator 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Aanbod Groeiverwachting Oxford Economics 0,0% 1,4% 1,8% 1,5% 1,5% 1,6% 1,6% 1,7% 1,9% 1,8% 1,6% 1,4% 1,3% Beschikbare kamers 552 552 552 552 552 552 552 552 552 552 552 552 552 Gewenste bezette kamers 331 331 331 331 331 331 331 331 331 331 331 331 331 Vraagscenario conservatief Groeiverwachting 0,0% 1,4% 1,8% 1,5% 1,5% 1,6% 1,6% 1,7% 1,9% 1,8% 1,6% 1,4% 1,3% Gewenste bezette kamers 323 328 334 339 344 349 355 361 368 374 381 386 391 Vraagscenario opportunistisch Groeiverwachting 0,0% 2,4% 2,8% 2,5% 2,5% 2,6% 2,6% 2,7% 2,9% 2,8% 2,6% 2,4% 2,3% Gewenste bezette kamers 323 331 340 349 358 367 376 386 398 409 420 430 440 Potentiele vraag Extra vraag (conservatief) -8-3 2 7 13 18 24 30 37 43 49 55 60 Extra vraag (opportunistisch) -8-0 9 18 26 36 45 55 67 78 88 98 108 Potentiele kamers Extra kamers (conservatief) -13-6 4 12 21 30 39 49 61 72 82 91 99 Extra kamers (opportunistisch) -13-0 15 29 44 59 75 92 111 130 147 164 181 4.5 Conclusie Op basis van het theoretisch model ligt de marktruimte voor extra kamers in 2020 binnen de bandbreedte van 49 tot 92 en voor 2025 tussen de 99 en 181, uitgaande van een toekomstige bezettingsgraad van 60%. Wanneer de onderhavige ontwikkeling omtrent eind 2017 haar deuren opent, is er theoretisch gezien voldoende vraag naar extra hotelkamers. Echter moet er rekening gehouden worden met de ontwikkeling van viersterrenhotel Van der Valk. De concurrentie neemt hierdoor toe en de onderhavige ontwikkeling zal daarom voldoende eigen vraag moeten genereren om een rendabele bezettingsgraad te realiseren. 10 Hotelstudie Lochem
5 Conclusie 5.1 Conclusie Castella Vastgoed B.V. heeft aan JLL gevraagd een onderzoek uit te voeren naar de haalbaarheid van een hotelontwikkeling in Epse, gemeente Lochem. Na jaren van onstabiele economische groei, zit de Nederlandse economie sinds 1,5 jaar weer in de lift. Deze ontwikkeling heeft een positief effect op de hotelmarkt, waarbij voornamelijk het zakelijke segment zorgt voor stijgende bezettingsgraden. De consumentenbestedingen trekken naar verwachting over 2015 ook aan, waardoor de vraag vanuit het vrije tijd segment naar verwachting ook toeneemt. Dit is ook van groot belang voor de onderhavige ontwikkeling, gezien het hoge percentage binnenlandse gasten. De afgelopen jaren is de regionale economie licht hersteld, waardoor de vraag naar hotelkamers is gestegen en de bezettingsgraad opliep. Volgens Oxford Economics groeit de regionale economie met gemiddeld 1,6% per jaar tot 2025, dit heeft een positief effect op de vraag naar hotelkamers in de regio. Op basis van het theoretisch model ligt de marktruimte voor extra kamers in 2020 binnen de bandbreedte van 49 tot 92 en voor 2025 tussen de 99 en 181, rekening houdend met een gezonde toekomstige bezettingsgraad van 60%. In de prognose is geen rekening gehouden met mutaties van het aanbod in het drie- en viersterrensegment in de regio en/of onvoorziene wijzigingen die de groeiprognose aan de vraagzijde beïnvloeden. Wanneer de onderhavige ontwikkeling omtrent eind 2017 haar deuren opent, is er theoretisch gezien voldoende vraag naar extra hotelkamers. Echter moet er rekening gehouden worden met de ontwikkeling van viersterrenhotel Van der Valk. De concurrentie neemt hierdoor toe en de onderhavige ontwikkeling zal daarom voldoende eigen vraag moeten genereren om een rendabele bezettingsgraad te realiseren. 5.2 Aanbevelingen Op de korte termijn is er marktruimte voor extra hotelkamers in de regio, echter met een eventuele komst van het Van der Valk hotel wordt de marktruimte wel beperkt. JLL adviseert daarom om een alternatieve onderscheidende marktpositionering te kiezen welke voldoende eigen vraag genereert. Binnen het twee-en driesterrensegment voor vrije tijd gasten winnen concepten zoals van Airbnb, couchsurfing en bed & breakfasts aan populariteit. Concurrentie in dit segment wordt hierdoor zwaar geacht. Binnen het vieren vijfsterrensegment zijn grotere (internationale) hotelketens over het algemeen beter in staat een eigen vraag te realiseren, maar vaak minder actief in de regio. Gezien de huidige marktomstandigheden adviseert JLL om een nationale hotelformule met een uniek concept te exploiteren. De ligging van de onderhavige ontwikkeling, met de nabijheid van de A1 en de doorgaande weg richting Zutphen en Lochem, is zeer aantrekkelijk voor een nationale hotelformule. Daarnaast is het mogelijk, door een uniek concept te exploiteren, extra eigen vraag te generen. Dit draagt bij aan een rendabele exploitatie en een betere toekomstige positionering ten opzichte van eventuele andere latere ontwikkelingen, waardoor de onderhavige ontwikkeling haalbaar wordt geacht. Het is daarbij wel van belang om de onderhavige ontwikkeling op korte termijn te realiseren. 11 Hotelstudie Lochem
5.3 Disclaimer Het onderzoeksrapport is door JLL met grote zorg samengesteld in opdracht van Castella Vastgoed B.V.. Echter om tot de resultaten te komen zijn uitgangspunten aangenomen op basis van de hedendaagse marktomstandigheden. De in de rapportage genoemde prognose is indicatief en kan daarom afwijken van de werkelijkheid. 12 Hotelstudie Lochem
Sven Bertens Head of Research Advisory Research Advisory Timo van den Noort Senior Research Consultant Research Advisory Thomas Kal Research Analyst Research Advisory + 31 (0)20 5 405 405 sven.bertens@eu.jll.com + 31 (0)20 5 405 405 timo.vandennoort@eu.jll.com + 31 (0)20 5 405 405 thomas.kal@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.