Sector Stadsontwikkeling A, B, C < A D Regulering kamerverhuur BELEIDSNOTITIE Status: besluitvorming MAO, College B&W In opdracht van: Wethouder Kamsteeg Ambtelijk opdrachtgever: Hoofd Afdeling Beleid de heer Huykman Projectleider/procesmanager: Gerdien Muilman-Boersma Datum: 1 5 januari 2008 Versie: definitief
1. Inleiding Inwoners van de gemeente Dordrecht klagen al langere tijd over het toenemende aantal particuliere kamerverhuurpanden in de stad en de overlast die deze panden nogal eens veroorzaken. Deze klachten hangen samen met het toenemende aantal tijdelijke buitenlandse werknemers, die huisvesting zoeken. De totale doelgroep die gebruik maakt van kamerverhuur is echter veel groter, denk aan studenten, woongroepen, stichtingen etc. Ten aanzien van kamerverhuur en overlast zijn er verschillende mogelijkheden: 1. Handhaving van de vergunningen: Momenteel moet degene die een woning wil omzetten naar een kamerverhuurpand, hiervoor een onttrekkingvergunning aanvragen. De gemeente heeft nog geen instrumenten om deze omzetting te weigeren. Voor panden waarin meer dan vier personen gehuisvest worden, moet tevens een gebruiksvergunning aangevraagd worden. Indien het pand voldoet aan alle brandveiligheidseisen, kan de vergunning niet geweigerd worden. De eigenaren zonder vergunning worden aangeschreven. 2. Aanpak van overlast. Via o.a. de APV en de bouwverordening kan overlast worden aangepakt. De meldingen over overlast variëren van ernstige hinder tot en met eenvoudig ongenoegen. 3. Regulering van het aantal panden: Hiermee kan het aantal kamerverhuurpanden in een gebied gereguleerd worden. De gemeente heeft hier nog geen regels voor. 4. Zorgdragen voor voldoende tijdelijke huisvesting. De huidige woonvisie biedt geen algemeen kader ten aanzien van kamerverhuur; in de nieuwe woonvisie moet dit worden opgenomen. Tevens moet er worden nagedacht over de huisvesting van tijdelijke buitenlandse werknemers uit de MOE-Landen (Midden- en Oost-Europese Landen). In deze notitie wordt alleen gekeken of het noodzakelijk is om een extra instrument in te zetten, om kamerverhuur te reguleren en de concentratie van het aantal kamerverhuurpanden tegen te gaan. De overzichten over kamerverhuurpanden zijn in samenwerking met de brandweer, Bouwen en Wonen, OO&V en Wijkgericht Werken opgesteld. De brandweer was tot 1996 verantwoordelijk voor de afgifte van gebruikersvergunningen voor kamerverhuurpanden. Na 1996 is Bouwen en Wonen hiervoor verantwoordelijk geworden. Bouwen en Wonen is altijd verantwoordelijk geweest voor de afgifte van de onttrekkingvergunningen. Sinds 1 juli 2007 is de Milieudienst ZHZ voor alle deze vergunningen verantwoordelijk. De Milieudienst ZHZ wordt ook verantwoordelijk voor de handhaving van het quoteringsbeleid. De gegevens zijn samengevoegd en het totaalbeeld wordt hier gepresenteerd. 2. Aantal kamerverhuurpanden en concentratiegebieden Naar aanleiding van de klachten over het toenemende aantal particuliere kamerverhuurpanden is er gekeken hoeveel kamerverhuurpanden er zijn en waar deze zich bevinden. Zo ontstaat er een beeld van het aantal particuliere kamerverhuurpanden in de stad en kan er indien noodzakelijk, een quoteringsbeleid ingevoerd worden voor het reduceren van het aantal particuliere kamerverhuurpanden. Binnen de gemeente Dordrecht bevinden zich 112 legale kamerverhuurpanden, stand van zaken 12 november 2007. Onderstaande tabel geeft aan waar deze panden zich bevinden. Daarnaast zijn er nog 59 illegale kamerverhuurpanden in de stad (tabel 2). In totaal bevinden zich 171 kamerverhuurpanden in Dordrecht. Dit aantal kan in werkelijkheid hoger zijn, omdat illegale kamerverhuurpanden pas aan het licht komen als er bij ons een melding binnenkomt.
Tabel 1: Aantal legale kamerverhuurpanden per wijk in Dordrecht Panden met onttrekkingvergunning waar kamerverhuur plaatsvindt per postcodegebied en wijk Postcodegebied 3311 3312 3313 3314 3317 3328 Wijken Binnenstad, 19 de eeuwse schil en Noordflank Reeland, Vogelbuurt, Transvaalbuurt en Land van Valk Staart Oud en Nieuw Krispijn Crabbehof Buitengebied Totaal Hoeveelheid 59 30 2 18 2 1 112 Tabel 2: Aantal illegale kamerverhuurpanden per wijk in Dordrecht Postcodegebied Wijk Zonder vergunning 3311 3312 3313 3314 3315 3317 3318 3319 3328 Binnenstad, 19 de eeuwse schil en Noordflank Reeland, Vogelbuurt, Transvaalbuurt en Land van Valk Staart Oud en Nieuw Krispijn Stadspolder Crabbehof Sterrenburg Dubbeldam Sterrenburg III totaal 8 7 3 20 4 8 2 1 6 59 De verdeling van de kamerverhuurpanden over de stad is zichtbaar gemaakt op de kaarten in bijlage A en B. Hieruit blijkt het volgende: Kamerverhuurpanden Bijna alle panden bevinden zich in het centrum, Vogelbuurt, Land van Valk en Krispijn. Panden zonder vergunning concentreren zich voornamelijk in Oud Krispijn, in het gebied tussen de straten Brouwersdijk, Bosboom-Toussaintstraat, Krispijnseweg en Van Baerlestraat. In de Vogelbuurt (Celebesstraat, Sumatrastraat, Borneostraat en Bankastraat) bevinden zich ook veel kamerverhuurpanden. Gezien de huidige ontwikkeling kan hier in de toekomst een mogelijke concentratie van kamerverhuurpanden ontstaan. In Crabbehof komen nog geen echte concentraties voor, behalve in de W.H. Vliegenstraat, waar sprake is van 6 kamerverhuurpanden, waarvan 4 overlastgevende panden. Momenteel wordt binnen het kader van de "Aanpak van Verenigingen van Eigenaren" een pand in de Vliegenstraat opgepakt. Het gaat hierbij om het stimuleren van de VvE tot het uitvoeren van achterstallig onderhoud. Voor de gebieden in de Vogelbuurt en Oud-Krispijn is op straatniveau aangegeven waar de kamerverhuurpanden zich bevinden (bijlage C en D, hierbij is gebruik gemaakt van de stand van zaken van 3 maart 2008). De concentratiegebieden bevinden zich in de gebieden met goedkopere koopwoningen. Een quoteringsbeleid kan helpen om deze concentratie tegen te gaan. 3. Regulering Kamerverhuur Quotering is geen doel op zich, maar slecht een middel om het aantal particuliere kamerverhuurpanden per gebied/ per straat te beperken. Het quoteringbeleid geldt dus alleen voor particuliere kamerverhuurpanden en niet voor de corporaties. Zij hebben hun eigen regels omtrent kamerverhuur.
Het risico van het invoeren van een quoteringsbeleid in een gebied is verspreiding van het probleem over andere gebieden in de stad. Bij de invoering van quotering moet regelmatig getoetst worden of verspreiding plaatsvindt. Indien noodzakelijk zal de quotering over een groter gebied ingevoerd worden. Voordat een quoteringsbeleid ingevoerd kan worden moeten de volgende zaken op orde zijn: 1. Aanpassen van de Huisvestingsverordening, onderdeel 'Wijzigingen van de woonruimtevoorraad'. In dit onderdeel moet de quoteringsregeling worden ingepast. Feitelijk betreft het hier een onttrekkingsvergunning op basis van de Huisvestingsverordening, omdat het gaat om het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte voor kamerverhuur. 2. In het quoteringsbeleid moet worden aangegeven in welk gebied het quoteringsbeleid van toepassing is en hoeveel panden in dat gebied omgezet mogen worden tot kamerverhuurpand. Het aantal kamerverhuurpanden dat in een straat is toegestaan is 10%; hierbij wordt altijd naar beneden afgerond (bijvoorbeeld bij 39 huizen mogen er 3 kamerverhuurpanden gerealiseerd worden). De gemeente Dordrecht zit hiermee in lijn met andere gemeenten die de 10% regeling hanteren, zoals de gemeente Rotterdam en Eindhoven. Dit percentage is naar verwachting voldoende om de leefkwaliteit in een gebied te waarborgen. 3. Inspraakplan. Om belanghebbenden in de gelegenheid te stellen te reageren op deze beleidsnotitie, wordt deze gedurende de periode van vier weken ter inzage gelegd. De ingediende zienswijzen zullen door het College betrokken worden bij de definitieve vaststelling van de beleidsnotitie. 4. Voorstel 1. Het voorstel is het instellen van een quoteringsbeleid in gebieden met een hoge concentratie aan kamerverhuurpanden. Het quoteringsbeleid houdt in dat in de genoemde gebieden één op de tien woningen in een straat de functie kamerverhuur mag hebben. Wij gaan er vanuit dat dit afdoende is om concentraties van kamerverhuurpanden tegen te gaan en zo de leefbaarheid van een gebied te waarborgen. 2. De gebieden die nu in aanmerking komen voor het quoteringsbeleid zijn: a. Oud Krispijn, in het gebied tussen de straten Brouwersdijk, Bosboom- Toussaintstraat, Krispijnseweg en Van Baerlestraat. De regeling is ook van toepassing op de randen van het gebied. b. Vogelbuurt, in het gebied tussen de straten Celebesstraat, Sumatrastraat, Riouwstraat, Javastraat, Borneostraat en Bankastraat. De regeling is ook van toepassing op de randen van het gebied. Bij het beleid moet onderscheid gemaakt worden in: Reeds gelegaliseerde kamerverhuurpanden, deze panden mogen de functie kamerverhuur behouden. Op het moment dat de kamerverhuuractiviteit stopt, moet een eventuele nieuwe aanvraag passen in het quoteringsbeleid. Nieuwe aanvragen moeten voldoen aan het quoteringsbeleid, waarbij het principe geldt "wie het eerst komt, wie het eerst maalt". 3. Het aanvullende beleid elke drie jaar te monitoren en evalueren, zodat inzicht ontstaat in de inspanning en de effecten die de regeling oplevert. Tevens moet jaarlijks in kaart worden gebracht hoeveel particuliere kamerverhuurpanden er zijn en waar deze zich bevinden, om tijdig in te grijpen als nieuwe concentratiegebieden ontstaan. De Raad machtigt het College om desgewenst de regeling aan te passen; dit geldt zowel voor de gebieden waar het quoteringsbeleid voor kan gelden, als voor het percentage van het aantal panden dat omgezet mag worden in een kamerverhuurpand. - 3
Uitleg bij tekeningen C en D Groene huizen Legale kamerverhuurpanden Rode huizen Illegale kamerverhuurpanden Twee nummer in 1 pand Het gaat hier om een boven- en benedenwoning - de helft gekleurd De boven- of benedenwoning wordt gebruikt als kamerverhuurpand - helemaal gekleurd De boven- en benedenwoning wordt gebruikt als kamerverhuurpand -5 «O r* J