Reactienota zienswijzen betreffende het ontwerp beeldkwaliteitsplan Falkena Park, Heerenveen Het ontwerp-beeldkwaliteitsplan Falkena Park werd bekend gemaakt op 5 november 2014. Gedurende een inzagetermijn van zes weken bestond gelegenheid zienswijzen omtrent het ontwerp-beeldkwaliteitsplan in te dienen bij de gemeenteraad. Tijdens de inzagetermijn kwamen zienswijzen binnen van: 1. Indiener 1 2. Indiener 2 3. Indiener 3 a. Ontvankelijkheid Alle zienswijzen werden ingediend binnen de voorgeschreven termijn. De zienswijzen zijn daarmee ontvankelijk. b. Samenvatting zienswijzen In de zienswijzen wordt -samengevat- het volgende naar voren gebracht: 1. Indiener 1 Indiener 1 wijst erop dat in het beeldkwaliteitsplan gebruik is gemaakt van een verouderde ondergrond. Het appartementengebouw Burgemeester Falkenaweg 36-38, dat voor 2008 is vergund en in 2009 opgeleverd, staat niet op de tekening. Ook de bij de appartementen behorende garages staan niet op tekening. Het lijkt erop dat de tuinen van te bouwen woningen grenzen aan deze garages. Dit kan leiden tot ongewenst en onrechtmatig gebruik van de garagemuur, zoals het plaatsen van bouwwerken tegen de muur en het ophangen van zaken aan de muur. Het heeft voorkeur een brandgang aan te leggen, zoals de bedoeling was op grond van de geldende plannen uit 2010. Er is geen exacte situatietekening beschikbaar van het nieuw te bouwen appartementengebouw aan de Burgemeester Falkenaweg, terwijl dit gebouw in de eerste fase wordt gebouwd. Op afbeelding 3 van het landschapsplan komen het appartementengebouw van indiener, en de daarbij behorende garages, niet voor. Ook is gebleken dat de situering van garages bij het nieuw te bouwen appartementencomplex qua situering afwijken van het vorige plan. Indiener 1 zou graag zien dat fase 1 inderdaad overgaat in fase 2/3. De tijdelijke toegangsweg loopt in de planning vlak langs het appartementengebouw van indiener 1. De betreffende weg zal alle verkeer naar de nieuwe huizen moeten verwerken. Een definitieve keuze voor de ontsluiting van de nieuwbouwwijk via de kerk heeft daarom de voorkeur, ook tijdens fase 1. 2. Indiener 2 Indiener 2, toekomstig bewoner van Burgemeester Falkenaweg 28 (flat Falkenastins) wijst op het ontbreken van een achterompad voor de huizen aan de Falkenaweg en de Blz. 1 van 7
nieuwbouw in Falkena Park. Het onderhoud van afscheidingen en de zes garages van de flat Falkenastins is zo niet mogelijk. Indiener 2 vraagt, voordat het nieuwe plan juridisch wordt goedgekeurd, ook het achterpad juridisch goed te keuren. Dit voorkomt grote problemen met het onderhoud. 3. Indiener 3 Indiener 3 uit kritiek op het verloop van de informatiebijeenkomst op 4 november 2014. Ten onrechte was er geen ruimte voor bewoners van de Burgemeester Falkenaweg om te spreken over de achterafscheiding met de tuin van de nieuwe buren. Indiener 3 stelt gedupeerd te zijn door het heien bij eerdere bouwactiviteiten, en daaruit voortvloeiende schade, en verwijt de gemeente daarin zijn verantwoordelijkheid niet te hebben genomen. Indiener 3 is van oordeel dat de gemeente, zowel bestuurlijk als ambtelijk, een kille en afstandelijke houding ten opzichte van hem heeft aangenomen. Indiener 3 beklaagt zich erover dat het beeldkwaliteitsplan is getekend op een ondergrond die zeker 10 jaar oud is. Indiener 3 acht de gemeente niet betrouwbaar. Bij eerdere bouwactiviteiten is uitgesproken dat niet geheid zal worden en vervolgens wordt wel geheid. De brandgang die eerst was aangekondigd is nu van de tekening gehaald. Indiener 3 is tegen de gepresenteerde plannen voor Falkena Park. Hij wordt nu al ingeklemd door twee garageblokken. Het zou een aanmerkelijke verbetering zijn als een pad achter zijn huis zou komen. Indiener 3 verwacht in de nieuwe situatie problemen met de toegankelijkheid van zijn woning en achtererf bij eventuele verbouwingen en uitbreidingen: aanvoer materieel, bouwmaterialen en afvoeren bouwafval. c. Reactie gemeenteraad 1. Falkena Binnen (voorgeschiedenis) Op 1 maart 2010 stelde de gemeenteraad de wijkvisie en het stedenbouwkundig plan vast voor Heerenveen Midden. Hierin legde de raad de grondslag voor een herstructurering van Heerenveen Midden. Falkena Binnen is één van de projecten die uitvoering geeft aan het raadsbesluit van 1 maart 2010. Het project betreft de ontwikkeling van een woongebied, op gronden gelegen tussen de Mr. Halbe Binnertsstraat, de Sieger van der Laanstraat, de Koornbeursweg en de Burgemeester Falkenaweg. De gemeenteraad stelde op 14 november 2011 een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan vast voor Falkena Binnen. Deze plannen legden de grondslag voor de feitelijke ontwikkeling van Falkena Binnen. Blz. 2 van 7
Falkena Binnen wordt particulier ontwikkeld door Heerenveen Binnen B.V. De plannen zijn voorbereid door de Proplan Ontwikkeling b.v. Op grond van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan werd een bouwvergunning afgegeven voor een appartementengebouw aan de Burgemeester Falkenaweg. Voor overige kwam het project niet in ontwikkeling. 2. Falkena Park Proplan Ontwikkeling b.v. nam initiatief tot een herontwikkeling van de Falkena Binnen, onder de naam Falkena Park. Bij de herontwikkeling blijven de hoofdkenmerken van het gebied intact: hoofdzakelijk grondgebonden woningen ontsloten door een woonstraat, die op twee plekken aansluit op de Burgemeester Falkenaweg. 3. Beoordelingskader Falkena Park - Bestemmingsplan Falkena Park past grotendeels binnen het geldende bestemmingsplan Falkena Binnen. Het gebied blijft een hoofdzakelijk laagbouw woongebied, met een ontsluitingsstructuur die op twee plaatsen aansluit op de Burgemeester Falkenaweg. Voor Falkena Park is daarom geen nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Voor zover de ontwikkeling van Falkena Park afwijkt van het bestemmingsplan, worden daarvoor afwijkingsprocedures gevolgd op grond van Wet ruimtelijke ordening. - Beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan Falkena Binnen is toegesneden op de plannen uit 2011. Het geeft criteria voor welstand en de inrichting openbare ruimte. Omdat er geen wettelijke mogelijkheid bestaat tot afwijking van het beeldkwaliteitsplan, heeft de gemeenteraad voor Falkena Park een nieuw beeldkwaliteitsplan vastgesteld. 4. Ondergrond beeldkwaliteitsplan Bij het opstellen van ruimtelijke plannen wordt gebruik gemaakt van ondergronden van het kadaster. De adviseur heeft voor het ontwerp-beeldkwaliteitsplan een verouderde ondergrond gebruikt. Figuur 1 geeft de actueel beschikbare kadastrale ondergrond weer op schaal 1:1000. De recente sloop van de gebouwen van het Bornego College is hierop nog niet verwerkt, omdat deze verandering door het kadaster nog niet is doorgevoerd. De actuele ondergrond is inmiddels opgenomen in het beeldkwaliteitsplan, ter vervanging van de verouderde ondergrond. Blz. 3 van 7
Figuur 1: Actuele kadastrale ondergrond 5. Achterpad geprojecteerde woningen in Falkena Park, ter hoogte van de woningen van indieners zienswijzen. - Beeldkwaliteitsplan In het beeldkwaliteitsplan Falkena Binnen (raad 14-11-11) was achter de geplande woningen in Falkena Binnen een achterpad aangegeven. (zie figuur 2). Figuur 2: Fragment plankaart beeldkwaliteitsplan Falkena Binnen, vastgesteld door de gemeenteraad op 14-11-11 Reden voor dit achterpad was de beoogde bouw van rijenwoningen. Het is gebruikelijk bij rijenbouw de percelen van de achterzijde toegankelijk te maken, omdat daar over het algemeen de bijgebouwen staan. Door het achterpad zijn de achtertuin en de Blz. 4 van 7
bijgebouwen beter te bereiken en efficiënter te gebruiken: stalling fietsen en tuingereedschap, afvoer afvalcontainers en dergelijke. In het nieuwe beeldkwaliteitsplan Falkena Park wordt ter plekke uitgegaan van halvrijstaande woningen. In deze situatie zijn de achtertuinen en bijgebouwen toegankelijk vanaf de voorzijde, via een pad of door de garage (zie figuur 3). Figuur 3: Fragment plankaart ontwerp-beeldkwaliteitsplan Falkena Park - Bestemmingsplan Het aanvankelijk beoogde achterpad zou geen openbaar karakter krijgen. In het bestemmingsplan Falkena Binnen is het achterpad dan ook niet als zodanig bestemd (zie figuur 4). Figuur 4: Fragment plankaart bestemmingsplan Falkena Binnen, vastgesteld door de gemeenteraad op 14-11-11 Blz. 5 van 7
De gronden waarop, het pad was geprojecteerd, vallen onder de bestemming Wonen. Het eigendom en gebruik van een achterpad wordt gebruikelijk bepaald door de ontwikkelaar en de toekomstige eigenaren van de gronden. De percelen aan de Burgemeester Falkenaweg grensden voorheen aan het terrein van het Bornego College. Dit betekent dat de percelen toen ook niet vanaf de achterzijde openbaar toegankelijk waren. De achterzijde van het perceel Burgemeester Falkenaweg 34 heeft geen directe toegang tot de openbare ruimte, omdat de woning ingeklemd staat tussen andere bebouwing. Bij bouwactiviteiten aan de achterzijde van de woning zal de aanvoer van bouwmaterialen en materieel via percelen van derden of met behulp van een bouwkraan plaats moeten vinden. Een eventueel achterompad zal hiervoor, gezien breedte, waarschijnlijk onvoldoende soelaas bieden. De regeling van gebruik en onderhoud van erfafscheidingen en bouwsels op de erfgrens behoort tot burgerlijk recht (Burgerlijk Wetboek, afdeling 5 titel 4). Wij hebben met de ontwikkelaar Proplan overleg gehad naar aanleiding van de zienswijzen. Proplan is inmiddels in overleg getreden met de eigenaren van naburige erven op dit deel van de Burgemeester Falkenaweg. Mocht dit als uitkomst hebben dat een particulier achterpad wordt gerealiseerd, dan past dit in het geldende bestemmingsplan. 6. Appartementengebouw tussen Burgemeester Falkenaweg 36 en 44 Volgens het bestemmingsplan Falkena Binnen kan tussen de percelen nrs. 36 en 44 een appartementengebouw worden gebouwd (zie figuur 4). Burgemeester en wethouders hebben hiervoor op 24 mei 2012 een omgevingsvergunning bouwen (voorheen bouwvergunning) afgegeven. Momenteel (februari 2015) is een aanvraag omgevingsvergunning bouwen in behandeling om de gevel van het appartementengebouw op onderdelen te wijzigen en de situering van de bijgebouwen aan te passen. De betreffende bebouwing is niet op de ondergrond van het beeldkwaliteitsplan Falkena Park meegenomen, omdat deze nog niet is gerealiseerd. 7. Ontsluiting In het bestemmingsplan Falkena Binnen is uitgegaan van twee aansluitingen op de Burgemeester Falkenaweg. Eén tussen Burgemeester Falkenaweg 36 en het nieuwe geprojecteerde appartementengebouw en één tussen Het Ambacht en Nieuw Friesburg. De ontwikkelaar kan beschikken over de gronden waarop beide aansluitingen zijn geprojecteerd. Deze aansluitingen kunnen derhalve tijdig worden aangelegd. Blz. 6 van 7
Mocht in de toekomst een aansluiting worden aangelegd over de gronden van de voormalige PKN kerk, dan zou de aansluiting bij Burgemeester Falkenaweg 36 kunnen vervallen. De gronden bij de voormalige kerk zijn evenwel geen eigendom van de ontwikkelaar. Dus de aanleg is voorlopig niet aan de orde. Mocht het zover komen, dan zal hiervoor nog een planologische procedure moeten worden gevoerd, omdat de betreffende aansluiting niet in het geldende bestemmingsplan past. 8. Bouwtechniek De ontwikkelaar heeft kenbaar gemaakt dat in Falkena Park niet wordt geheid. In het bouwrecht geldt als algemene regel dat de bouwer aansprakelijk is op schades voor derden. Aannemers hebben gebruikelijk een Car-verzekering. Deze dekt eventuele bouwschade. Bij faillissement wordt de bouwschadevergoeding niet gedekt uit de boedel van het aannemersbedrijf, maar door de verzekering. De gemeente heeft onderzocht welke gebieden, gezien de bodemgesteldheid en de constructie van aanwezige bebouwing, kritisch zijn voor schade door heiwerkzaamheden. Hier wordt actief gestuurd op de toepassing van alternatieve bouwtechnieken. Het plangebied Falkena Park maakt onderdeel uit van een dergelijk gebied. Vaststelling Vastgesteld gesteld door de gemeenteraad van Heerenveen, in de vergadering van. Blz. 7 van 7