IGEMO HUREN en VERHUREN Infobrochure voor huurders en verhuurders In opdracht van de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver December 2012
2
Beste lezer Je huurt, verhuurt of hebt plannen in die richting en je weet niet goed wat er allemaal bij komt kijken? Dan heb je de juiste gids gevonden! Deze gids maakt je wegwijs in de soms ingewikkelde wereld van wetgevingen, reglementen en voorzieningen. We geven je de nodige informatie over huren en verhuren in de vorm van een levensloop. Alle aspecten van het begin tot het einde van het huurcontract worden overlopen. Deze brochure gaat over woningen op de private huurmarkt. Deze regels en normen zijn niet (steeds) van toepassing voor sociale huurwoningen. De kwaliteitsnormen voor een huurwoning behandelen we niet in deze brochure. Hiervoor kan je de brochure Woningkwaliteit raadplegen. Hopelijk vind je in deze beknopte gids de nodige informatie die je zoekt. Misschien vind je niet op elke vraag een antwoord, maar we geven je mee waar je wel met je vraag terecht kan. Achteraan in de brochure vind je alle relevante contactgegevens en een checklist die zowel voor huurders als verhuurders handig is. De Woonwinkel geeft je graag meer uitleg op al je vragen en dit op maat van jouw situatie. Hopelijk ben je na het lezen van deze brochure klaar voor een avontuur op de huurmarkt. Aarzel vooral niet om ons te contacteren bij verdere vragen. Gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver Wetten en regels veranderen. Deze brochure wordt daarom periodiek aangepast. De meest actuele versie is terug te vinden op www.igemo.be > particulieren > wonen > huren en verhuren. 3
Disclaimer Deze brochure is een samenvatting van regels en interpretaties. Ondanks onze grote zorg is IGEMO niet aansprakelijk voor mogelijke foutieve informatie of interpretaties. 4
Inhoudstafel 1. Een woning of huurder zoeken... 9 1.1. Private huurmarkt... 9 1.2. Sociale huurmarkt... 9 1.2.1. Sociale huisvestingsmaatschappijen... 9 1.2.2. Sociale verhuurkantoren (SVK)... 10 1.2.3. OCMW... 11 1.2.4. Inschrijvingsdocumenten... 11 1.3. Aandachtspunten bij het (ver)huren van een woning...11 1.3.1. Is de woning in goede staat?... 12 1.3.2. Is er een energieprestatiecertificaat (EPC)?... 12 1.3.3. Staat de huurprijs vermeld op de affiche?... 12 2. Het begin van de huur... 13 2.1. Verschillende huurcontracten...13 2.2. Kosten en de lasten...14 2.3. Huurwaarborg...15 2.4. Plaatsbeschrijving...16 2.5. Registreren van het huurcontract...16 2.6. Overname van de meterstanden...17 2.7. Sleuteloverdracht...17 2.8. Adreswijziging...17 2.9. Brandverzekering...18 3. Gedurende het huurcontract... 19 3.1. Jaarlijkse indexatie...19 3.2. Meldingsplicht van de huurder bij gebreken in de woning...20 3.3. Onderhoud door huurder en verhuurder...20 3.4. Herstellingen...21 5
4. Veranderingen tijdens de loop van het huurcontract... 23 4.1. Overlijden van huurder of verhuurder...23 4.2. Herziening van de huurprijs...23 4.3. Verkoop van de huurwoning...24 4.4. Relatie huurder en verhuurder...26 4.5. Als het écht niet meer gaat tussen huurder en verhuurder...27 4.5.1. Verzoening of minnelijke schikking... 27 4.5.2. Gerechtelijke procedure... 27 4.5.3. Met of zonder (pro deo) advocaat... 28 4.5.4. Gerechtskosten... 28 5. Opzeg of verlenging van het huurcontract... 29 5.1. Huurcontract van 9 jaar...29 5.1.1. Opzeg door de huurder tijdens contract... 29 5.1.2. Opzeg door de verhuurder tijdens contract... 29 5.1.3. Tegenopzeg door de huurder tijdens contract... 30 5.1.4. Opzeg einde huurcontract... 31 5.2. Kortlopend huurcontract...31 5.3. Minnelijke beëindiging...32 5.4. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden...32 5.5. Bezoekuren voor nieuwe huurders of kandidaat-kopers...32 5.6. Enkele uitzonderingen...32 6. Het einde van de huur... 34 6.1. Plaatsbeschrijving...34 6.2. Huurwaarborg...34 6.3. Andere aandachtspunten...34 6
7. Tegemoetkomingen voor de huurder... 35 7.1. Huursubsidie...35 7.2. Vermindering onroerende voorheffing...35 7.3. Huurpremie...36 7.4. Voordelen voor energiebesparende maatregelen of verbeterwerkzaamheden...37 8. Voordelen voor de verhuurder... 38 8.1. Premies en subsidies...38 8.2. Extra voordelen bij verhuur aan sociaal verhuurkantoor (SVK)...38 8.2.1. Verbeter- en renovatiepremie Vlaamse Overheid... 38 8.2.2. Belastingvermindering bij renovatie huurwoning... 38 8.2.3. Bevriezen van het kadastraal inkomen (K.I.)... 39 9. Verhuren zonder zorgen via een sociaal verhuurkantoor (SVK)... 40 9.1. Voordelen voor de eigenaar...40 9.1.1. Dagelijks beheer... 40 9.1.2. Huurders begeleiden... 40 9.1.3. Kwaliteitsnormen bewaken... 41 9.2. Gratis dienstverlening...41 10. Contacten en adressen... 42 11. Enkele interessante websites... 50 12. Controlelijst voor huurder en verhuurder... 51 7
8
1. Een woning of huurder zoeken Bij het afsluiten van een huurcontract zijn er 2 partijen: de huurder en de verhuurder. Maar hoe vind je elkaar? En wat is belangrijk om weten vooraleer je een huurcontract afsluit? 1.1. Private huurmarkt Via diverse kanalen vinden huurder en verhuurder elkaar: - Affiche te huur aan het pand zelf met vermelding van huurprijs, gemeenschappelijke kosten en EPC-score; - Aanbod immokantoren (www.goudengids.be > rubriek 6105); - Advertenties in reclamebladen en plaatselijke krantjes (Streekkrant, Koopjeskrant, ); - Websites zoals www.hebbes.be, www.immoweb.be, www.vlan.be,...; - (Ver)huren via een sociaal verhuurkantoor: SVK Bodukam en SVK Onderdak (zie onder 1.2.2. voor huurders en hoofdstuk 8 en 9 voor verhuurders). 1.2. Sociale huurmarkt Voor huurders is het niet altijd eenvoudig om met een klein inkomen een degelijke woning te vinden tegen een betaalbare huurprijs. Een sociale huurwoning kan dan een oplossing bieden. Voor Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver kan je als huurder terecht bij verscheidene sociale huisvesters, welke hieronder staan vermeld. Samen verhuren zij meer dan 1450 woonentiteiten. 1.2.1. Sociale huisvestingsmaatschappijen In ons werkingsgebied zijn vier sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM s) actief. Deze zijn goed voor ruim 1230 woningen verspreid over Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver. Waar welke sociale huisvestingsmaatschappij woningen ter beschikking heeft, vraag je best even bij hen na. De adressen vind je achteraan in de brochure bij hoofdstuk 10. Elke sociale huisvestingsmaatschappij hanteert bepaalde voorrangsregels. Je maakt het snelste kans op toewijzing van een sociale huurwoning als je bent 9
ingeschreven bij de maatschappij die woningen verhuurt in de gemeente waar je al meerdere jaren woont. Afhankelijk van je woonplaats schrijf je je dus best in bij onderstaande maatschappij(en). Voor inwoners van is dit > : Berlaar Bonheiden Duffel Putte Sint-Katelijne-Waver > De Zonnige Kempen > CVBA Volkswoningen Duffel > CVBA Volkswoningen Duffel > Maatschappij voor Huisvesting van Heist-op-den-Berg > CVBA Volkswoningen Duffel en Woonpunt Mechelen Je kan voor een sociale woning in aanmerking komen indien je voldoet aan: - inkomensvoorwaarden - eigendomsvoorwaarden - taalvoorwaarden - leeftijdsvoorwaarden De toewijzing van een woning gebeurt steeds op basis van de chronologische lijst van de kandidaten, rekening houdend met de rationele bezetting en de absolute voorrangsregels. Daarnaast kunnen specifieke voorrangsregels ervoor zorgen dat bepaalde doelgroepen eerder een woning krijgen toegewezen dan andere. Voor ouderen en personen met een handicap zijn er aangepaste woningen ter beschikking. De huurprijs wordt bepaald aan de hand van je inkomen en de kwaliteit van de woning. Wanneer je langer dan 5 jaar op de wachtlijst staat en nog steeds geen woning kreeg toegewezen, kan je een huurpremie krijgen. Hiervoor gelden wel strikte voorwaarden en moet je o.a. een inschrijving hebben in je domiciliemaatschappij. Dit betekent dat je minstens moet ingeschreven zijn in die maatschappij die woningen verhuurt in de gemeente waar je woont. 1.2.2. Sociale verhuurkantoren (SVK) Het sociaal verhuurkantoor (SVK) huurt woningen op de private huurmarkt om ze tegen een redelijke huurprijs te verhuren aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden. Het SVK betaalt stipt de huur en volgt de huurder- en verhuurdersverplichtingen op. Als je voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden kom je als kandidaat-huurder op een wachtlijst terecht. De volgorde van toewijzing van een beschikbare woning is anders dan bij een sociale huisvestingsmaatschappij of een OCMW. Het SVK werkt met een puntensysteem. 10
Dit systeem houdt rekening met: - je inkomen - je huidige woonsituatie (hoe erg is je woonnood) - je gezinssamenstelling - de band met de gemeente - de tijd dat je op de wachtlijst staat Hoe moeilijker je situatie, hoe meer punten je ontvangt en dus hoe hoger je op de wachtlijst staat. Bij het huren van een woning via het SVK heb je meestal recht op een huursubsidie. De contactgegevens van beide sociale verhuurkantoren vind je achteraan in de brochure bij hoofdstuk 10. 1.2.3. OCMW Ook het OCMW is een speler op de huurmarkt. Vaak verhuren zij (sociale) woningen, serviceflats en/of noodwoningen. Heb je door allerlei omstandigheden (bijv. brand) geen dak meer boven je hoofd? Neem dan zeker contact op met het OCMW van je gemeente. Soms kan het OCMW je verder helpen met een noodwoning. Het OCMW van je gemeente kan je verder informeren over de voorwaarden waaraan je moet voldoen en over de beschikbare woningen. Deze verschillen sterk per gemeente. Hun contactgegevens vind je in hoofdstuk 10 (achteraan in de brochure). 1.2.4. Inschrijvingsdocumenten Voor de huur van een sociale woning heb je doorgaans volgende documenten nodig: - attest gezinssamenstelling van de dienst bevolking - attest woonhistoriek van de dienst bevolking - aanslagbiljet van personenbelasting van 2 en 3 jaar geleden - inkomensbewijzen van de laatste 6 maanden (loonfiches, ) - attest invaliditeit - documenten waaruit blijkt dat je huidige woning ongeschikt- of onbewoonbaar werd verklaard of vonnis uithuiszetting, enz. - attest van inburgering (indien nodig) 1.3. Aandachtspunten bij het (ver)huren van een woning Voor je een woning (ver)huurt, moet je letten op de volgende zaken: 11
1.3.1. Is de woning in goede staat? De verhuurder moet de woning bij aanvang van het huurcontract in goede staat leveren. Dit wil zeggen dat de woning moet beantwoorden aan de normen van de Vlaamse Wooncode en aan de normen van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, vastgelegd in artikel 2 van de Woninghuurwet. Kijk zeker de risico s na op elektrocutie, brand, ontploffing en CO-vergiftiging. Je kan eventueel een conformiteitsattest aanvragen. Voor meer details kan je terecht bij de Woonwinkel of lees onze brochure over woningkwaliteit. 1.3.2. Is er een energieprestatiecertificaat (EPC)? Sinds 1 januari 2009 moet de verhuurder verplicht een energieprestatie-certificaat (EPC) bijvoegen bij een nieuw huurcontract. Het EPC moet beschikbaar zijn op het moment dat de woning te huur wordt aangeboden. Dit energierapport toont aan hoe energiezuinig de woning is. Zo kan de huurder inschatten hoe hoog of hoe laag de energiekosten in de woning zijn. Sedert 1 januari 2012 moet iedere verhuurder bovendien de energiescore vermelden in elke advertentie waarin een woning te huur wordt aangeboden. Het EPC is 10 jaar geldig en wordt opgemaakt door een energiedeskundige (type A). Via www.epcdeskundigen.be kan de verhuurder online een offerte aanvragen. Ook in de Woonwinkel kan de verhuurder terecht voor een lijst van energiedeskundigen. 1.3.3. Staat de huurprijs vermeld op de affiche? Wanneer je een woning verhuurt, moet je steeds de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten vermelden. Hierop kan je gecontroleerd en gesanctioneerd worden. 12
2. Het begin van de huur 2.1. Verschillende huurcontracten Hieronder vind je een opsomming van de verschillende soorten huurcontracten. Deze brochure gaat over (schriftelijke) contracten die betrekking hebben op een woning die de hoofdverblijfplaats is van de huurder met toestemming van de verhuurder. Deze contracten vallen onder de woninghuurwet van 20 februari 1991 of onder het gemeenschappelijk regime inzake huur. Voor studentenkamers, buitenverblijven, handelspanden, garages, zijn andere regels van toepassing die niet aan bod komen in deze brochure. Opgelet! Aan elke huurovereenkomst moet een bijlage worden gevoegd met uitleg over de relevante wetgeving waaronder het koninklijk besluit van 8 juli 1997. Een model van bijlage alsook modelhuurcontracten zijn beschikbaar op het internet (www.myrent.be) of bij de Woonwinkel. Sinds 15 juni 2007 kan een huurovereenkomst alleen nog maar schriftelijk worden opgemaakt. Mondelinge overeenkomsten die vóór 15 juni 2007 zijn ingegaan, blijven wel geldig maar één van beide partijen kan steeds een omzetting naar een schriftelijke overeenkomst eisen. Een huurcontract van 9 jaar Is er geen termijn bepaald in je huurcontract of heb je een mondelinge overeenkomst, dan heb je automatisch een huurcontract van 9 jaar. Deze huurovereenkomst eindigt na 9 jaar op voorwaarde dat één van de partijen een opzegging betekent. De opzegtermijn van de huurder is 3 maanden, deze van de verhuurder 6 maanden. Zonder opzegging wordt de overeenkomst na 9 jaar verlengd onder dezelfde voorwaarde, telkens voor een duur van 3 jaar. (Voor meer opzegmogelijkheden zie hoofdstuk 5). Een kortlopend huurcontract (maximum 3 jaar) Afwijkend van het huurcontract van 9 jaar kan je een huurcontract afsluiten voor 3 jaar of minder. Dergelijke kortlopende contracten kunnen echter slechts één maal worden verlengd, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden (o.m. dezelfde huurprijs en dezelfde duur). 13
De kortlopende overeenkomst kan niet eenzijdig worden opgezegd. Je bent gebonden aan de vastgelegde korte termijn. Vroegtijdig beëindigen kan wel indien huurder én verhuurder een akkoord hebben. Dit is dan een minnelijke beëindiging (zie ook hoofdstuk 5). Bijvoorbeeld: een contract van 1 jaar kan éénmalig worden verlengd met opnieuw een jaar. Een contract van 2 jaar kan niet worden verlengd met nog eens 2 jaar, want de totale duur overschrijdt dan 3 jaar. Dergelijk contract wordt omgezet in een contract van 9 jaar ingaande vanaf de datum van de aanvankelijke huurovereenkomst. Het contract verlengen met 1 jaar is wel rechtsgeldig. Renovatiehuurcontract Indien de huurwoning aan een grondige opknapbeurt toe is, kan de huurder met de verhuurder een renovatiehuurcontract afsluiten (bij het sluiten van de huurovereenkomst of later). Hierin worden afspraken gemaakt over de uit te voeren werken, de termijn waarbinnen ze uitgevoerd worden en de vergoeding voor de huurder. Ben je van plan zo n overeenkomst aan te gaan, laat je dan zeker bijstaan door deskundigen. We raden dit soort contract veelal af omdat dit vaak tot problemen en discussies leidt. Andere Daarnaast bestaan er nog levenslange huurcontacten (die eindigen bij het overlijden van de huurder) en contracten van langer dan 9 jaar. Deze contracten stel je best op met een notaris. 2.2. Kosten en de lasten Bovenop de betaling van huurprijs komen vaak uitgaven van o.a. elektriciteitsverbruik, onderhoud gang, Deze kosten en lasten moeten steeds los van de huur in een afzonderlijke rekening staan. Dit bedrag kan vooraf in vaste bedragen (forfait) betaald worden of achteraf met een maandelijkse afrekening. De onroerende voorheffing met betrekking tot de gehuurde woning mag niet ten laste van de huurder worden gelegd. Deze is altijd ten laste van de verhuurder. Op elk ogenblik mogen huurder of verhuurder aan de vrederechter vragen: 14
- om het bedrag van de forfaitaire kosten en lasten te herzien; - ofwel om de forfaitaire kosten en lasten om te zetten in werkelijke kosten en lasten. Werkelijke kosten en lasten moeten overeenstemmen met de werkelijkheid en bewijsstukken hiervan moeten kunnen worden voorgelegd. 2.3. Huurwaarborg De huurwaarborg dient om eventuele schade te vergoeden aan de verhuurder na het verlaten van de huurwoning. Het is niet de bedoeling dat de huurder met de waarborg achterstallige huur betaalt, tenzij dit met de verhuurder overeenkomen is. Een waarborg is niet verplicht, maar de meeste verhuurders vragen het wel. Bij het betalen van de waarborg heeft de huurder de keuze tussen: Een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder waarop een bedrag gelijk aan 2 maanden huur wordt gestort. De verhuurder tekent om de waarborg te blokkeren. Een bankwaarborg gelijk aan 3 maanden huur met de verbintenis om die waarborg opnieuw samen te stellen bij de bank via vaste maandelijkse stortingen, en dit gedurende maximum 3 jaar. Kies je voor een bankwaarborg, dan vraag je deze best aan bij de bank waar je loon of uitkering wordt gestort. Vervolgens opent de bank een rekening met de juiste waarborgsom. De bank is wettelijk verplicht een bankwaarborg te verlenen. Weigert de bank deze waarborg, kan je dit melden: www.febelfin.be/nl/dienstverlening/meldpunt-huurwaarborg. Het meldpunt is tevens telefonisch bereikbaar op 02 507 68 68. Een waarborg op basis van een overeenkomst tussen het OCMW en de bankinstelling voor een bedrag gelijk aan 3 maanden huur. Bij het einde van de huurovereenkomst wordt de waarborg vrijgegeven. Indien er na afloop van het huurcontract geen akkoord is over het terugbetalen van de waarborg, moet je naar een bemiddelaar of naar de vrederechter stappen (zie hoofdstuk 4 e.v.). 15
2.4. Plaatsbeschrijving Een plaatsbeschrijving is sinds kort verplicht. Hierin staat beschreven in welke toestand de woning zich bevindt. Dit is belangrijk voor zowel huurder als verhuurder. Alle gebreken worden vastgelegd om discussies achteraf te vermijden. Als er nog geen plaatsbeschrijving is op het moment dat de woning in gebruik wordt genomen, moet dit zeker opgemaakt zijn tegen het einde van de eerste maand van bewoning. Het contract bepaalt hoe de plaatsbeschrijving gebeurt. De opmaak kan: onderling tussen huurder en verhuurder, zonder kosten; ofwel door een expert (bijvoorbeeld een architect). Met goedkeuring van de huurder kunnen de kosten worden gedeeld. De plaatsbeschrijving moet: schriftelijk gedetailleerd tegensprekelijk (in aanwezigheid van huurder en verhuurder) gedateerd en ondertekend zijn door beide partijen De plaatsbeschrijving is best zo gedetailleerd mogelijk. Noteer alle gebreken van de woning bij de aanvang van de huur zoals barsten in tegels, afbladderende verf, een lekkende kraan, Neem ook alle eigendommen van de verhuurder op die kunnen verwijderd worden zoals gordijnen, tuinmeubilair, Een clausule in de aard van het goed is in goede staat en goed onderhouden is niet voldoende. In geval van discussie bepaalt de vrederechter de waarde van de plaatsbeschrijving. 2.5. Registreren van het huurcontract De registratie van een huurcontract is verplicht en kosteloos. De verhuurder moet het huurcontract binnen de 2 maanden na ondertekening laten registreren. Dit kan via internet (www.myrent.be), per mail, met de post, per fax of ter plaatse bij het bevoegde registratiekantoor. Indien hij dit later doet, betaalt hij een administratieve boete van ongeveer 25 euro. Opgelet! Is er een schriftelijk huurcontract van 9 jaar dat niet werd geregistreerd, dan kan de huurder het contract makkelijker opzeggen (zie hoofdstuk 5). 16
2.6. Overname van de meterstanden Een wisseling van huurders betekent ook overname van de meterstanden. De oude en nieuwe huurder vullen samen het overnameformulier in. Indien de woning langere tijd leeg staat, regelen huurder en verhuurder de overname. Er zijn verhuisformulieren beschikbaar die je stap voor stap uitleggen hoe je alles moet aanpakken. Breng ongeveer een maand vóór je verhuis je energieleverancier op de hoogte. De overnameformulieren voor water vraag je aan via Pidpa (zie contactgegevens hoofdstuk 10). 2.7. Sleuteloverdracht De overhandiging van de sleutels tussen huurder en verhuurder gebeurt best met een gedateerd ontvangstbewijs om misverstanden te vermijden. Na ontvangst van de sleutels, kan de verhuis voor de huurder starten. Bij een verhuis komt heel wat kijken. Je moet alles inpakken en mensen inschakelen om je verhuis te doen. Dit kan door familie, vrienden of een verhuisfirma. Als je een klein inkomen hebt en een verhuiswagen te duur is, kan je via het OCMW misschien terecht bij een lokale klus- en verhuisdienst. Zij regelen je verhuis aan een kostprijs die afhankelijk is van je inkomen. Je kunt soms ook op hen beroep doen om te behangen, schilderen, 2.8. Adreswijziging Je doet aangifte bij de gemeente waarnaar je verhuist. Na de aangifte kijkt de politie na of je ook effectief op je nieuwe adres woont. Pas als de wijkagent is langs geweest, kan je je adres officieel laten wijzigen bij de gemeente. Een meerderjarig gezinslid kan de aangifte van adreswijziging voor het hele gezin doen. Je kan dan met je gezin langskomen om de identiteitskaart(en) en het inschrijvingsbewijs van je wagen te laten aanpassen. (Contactgegevens van je gemeente vind je onder hoofdstuk 10.) Vergeet niet om de nodige instanties te verwittigen dat je verhuist! Denk aan: - Watermaatschappij - Gas- en elektriciteitsmaatschappij - Telefoonmaatschappij - Tv-distributie - Bank 17
- Verzekeringsmaatschappij - Mutualiteit - Werkgever - Vakbond - Abonnementen - 2.9. Brandverzekering De huurder is verplicht om het gehuurde goed terug te geven in de staat waarin het zich bevond bij intrede. Het is absoluut aangewezen dat de huurder een brandverzekering neemt. Meestal wordt dit ook contractueel overeengekomen. Zonder brand-verzekering is de kans immers groot dat je zelf opdraait voor alle kosten tengevolge van brand. Met een verzekering komt de verzekerings-maatschappij tussen in de schadekosten.naast een brandverzekering voor de huidige waarde van het gebouw, is het ook aan te raden om een verzekering voor de inboedel af te sluiten. Opgelet! Bij brand is de huurder altijd aansprakelijk, tenzij hij kan bewijzen dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. De verhuurder kan een brandverzekering voor het gebouw afsluiten met afstand van verhaal. Dit betekent dat de aansprakelijkheid van de huurder mee is verzekerd. Hierdoor moet de huurder zelf geen verzekering meer afsluiten (tenzij voor de inboedel). De meerprijs hiervoor kan verrekend worden in de kostenafrekening of is in de huurprijs inbegrepen. Dit wordt ook best opgenomen in het contract. 18
3. Gedurende het huurcontract Het huurcontract is getekend, je bent verhuisd en het leven gaat zijn gewone gang. Huurder en verhuurder hebben tijdens de duur van de huur nog contact als het gaat om onderstaande zaken. 3.1. Jaarlijkse indexatie De huur mag jaarlijks geïndexeerd worden in geval van geschreven huur, maar dit is niet verplicht. Bij een mondelinge overeenkomst voor huur is geen indexatie van de huurprijs mogelijk. Het is de belanghebbende partij die de indexaanpassing vraagt. Meestal is dit de verhuurder maar uitzonderlijk (als de index daalt) kan dit ook de huurder zijn! Indien de verhuurder na een paar jaar de huur indexeert, betekent dit soms een serieuze maandelijkse verhoging. De naakte huurprijs (d.w.z. zonder kosten) wordt op de verjaardag van het huurcontract aangepast. Deze aanpassing gebeurt volgens volgende formule: Basishuurprijs x nieuw indexcijfer Aanvangsindexcijfer Basishuurprijs Nieuw indexcijfer Aanvangsindexcijfer = huurprijs zonder kosten en lasten overeengekomen in het huurcontract = gezondheidsindexcijfer van de maand vóór het huurcontract is ingegaan = gezondheidsindexcijfer van de maand vóór het contract werd getekend Voorbeeld: Huurcontract werd getekend op 21 mei 2009 en is ingegaan op 1 juni 2011. De huurprijs bedraagt 500 euro. De huurprijs vanaf 1 juni 2012 bedraagt: 500 euro x 119,15 (mei 2011) = 535,89 euro 111,17 (april 2009) Je kan de indexatie laten berekenen door de Woonwinkel of via http://economie.fgov.be (ga naar huurcalculator ). 19
3.2. Meldingsplicht van de huurder bij gebreken in de woning Wanneer de huurder gebreken in de woning vaststelt, heeft hij de plicht dit aan de verhuurder te melden. Hoe en wanneer je dit best doet, vind je verder in het kaderoverzicht onder punt 3.4. Indien de huurder nalaat om de verhuurder op de hoogte te brengen, kan hij zelf aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgschade. De verhuurder heeft vervolgens de plicht om de nodige herstellingen uit te voeren. Voor hulp bij het opmaken van een brief kan je steeds bij de Woonwinkel of bij de Huurdersbond terecht (zie contactgegevens in hoofdstuk 10). 3.3. Onderhoud door huurder en verhuurder De huurder moet het pand bewonen als een goede huisvader. Dit betekent dat de woning moet verwarmd, verlucht en onderhouden worden alsof het zijn eigen woning is. Onder algemeen onderhoud valt o.a. het beschermen van leidingen tegen vorst, het jaarlijks onderhoud van de centrale verwarmingsinstallatie op stookolie of vaste brandstof, het tweejaarlijkse onderhoud van gasgeiser of gasinstallatie, Dit wordt best uitgevoerd door een erkend vakman. Zo beschikt de huurder over een geldig attest. Daarnaast moet de huurder zorgen voor de zogenaamde huurherstellingen. Dat zijn de minder grote, vaak voorkomende herstellingen die verbonden zijn aan het gebruik van de woning en die niet te wijten zijn aan overmacht, slijtage of ouderdom. Voorbeelden zijn het vervangen van een schakelaar, een zekering of de dichting van een lekkende kraan. De verhuurder moet ervoor zorgen dat de woning in goede staat van onderhoud is als de huurder er zijn intrek in neemt. De woning moet voldoen aan de normen van de Vlaamse wooncode en de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Gedurende de volledige duur van de overeenkomst moet hij ook alle nodige herstellingen uitvoeren om deze goede staat te behouden. Hij moet zorgen voor alle: grote herstellingen; grote onderhoudswerken; herstellingen die nodig zijn door overmacht, ouderdom en normale slijtage. 20
3.4. Herstellingen In de Woninghuurwet zijn een aantal regels vastgelegd over wie wat moet herstellen. Opgelet! Voor huurcontracten afgesloten vóór 18 mei 2007 gelden de bepalingen in het huurcontract. Voor huurcontracten afgesloten vanaf 18 mei 2007 geldt dat: de huurder instaat voor het onderhoud en kleine herstellingen. Bijvoorbeeld onderhoud van centrale verwarmingsketel, reinigen van bereikbare dakgoten, lekkende kraan herstellen, onderhoud tuin,. de verhuurder instaat voor grote herstellingswerken en herstellingen ten gevolge van ouderdom of slijtage. Bijvoorbeeld vervangen van een verwarmingsketel, onderhoud en vervanging deurbel,. Voor het merendeel van de herstellingen die betrekking hebben op een verbetering van de woning, heeft de verhuurder de toestemming van de huurder nodig. De huurder is verplicht dringende herstellingen te ondergaan zoals: gebroken waterleidingen, vervangen van dakpannen veroorzaakt door noodweer,. Loutere verfraaiingswerken, zoals het vervangen van een nieuwe keuken of badkamer zonder dat dit nodig is, zijn geen dringende herstellingen. Is het je niet duidelijk wie wat moet herstellen? Kijk even de volgende tabel na. De Woonwinkel geeft hierover advies aan huurders en verhuurders. De Huurdersbond is er specifiek voor de huurders, de eigenaarsverenigingen voor de verhuurders. 21
Onderstaande kader geeft een beknopt overzicht voor huurcontracten afgesloten na 18 mei 2007. Let op: dit is een samenvatting. De praktijk is vaak ingewikkelder. Onderdeel door HUURDER door VERHUURDER Bepleistering Dak Elektriciteit Liften, gemeenschappelijke delen Plafonds Ramen en deuren Riolering en aflopen Sanitair (toilet, lavabo, bad of douche) Kleine stukjes bijplamuren (tot op 1 meter) Voorkomen dat dakgoten verstoppen Onderhoud zekeringen, schakelaars en stopcontacten Onderhoud Proper houden, eventueel afwassen bij verhuis Onderhoud sloten, scharnieren, rolluiken,... Reinigen van dakgoten en afvoerleidingen, verstoppingen voorkomen Onderhoud Grote stukken vernieuwen Herstellen of vervangen Defecten herstellen Herstellingen Herstellen bij gebreken Schilderwerk en vervangen bij slijtage Vervangen en herstellen bij slijtage Vervangen en herstellen bij slijtage Schoorsteen Jaarlijks onderhoud Schoorsteenkanaal herstellen Tuin Verwarming (C.V. en andere) Waterleidingen Onderhouden en snoeien. Geen bomen of planten uitdoen. De vruchten zijn voor huurder Reiniging en onderhoud C.V.-ketel of kachel Onderhoud en vorstvrij houden van leidingen en waterverwarmer Grove schade aan tuinafsluiting of haag herstellen of vervangen Vervangen of herstellen bij slijtage ketel/kachel of onderdelen ervan Vervangen en herstellen bij slijtage 22
4. Veranderingen tijdens de loop van het huurcontract Het verloop van een relatie kun je nooit voorspellen, ook een huurrelatie niet. Hieronder beschrijven we enkele mogelijke scenario s. 4.1. Overlijden van huurder of verhuurder Het overlijden van een huurder of verhuurder betekent (in principe) niet automatisch het einde van de huurovereenkomst (tenzij uiteraard bij een contract van levenslange duur). Het zijn de wettelijke erfgenamen die het huurcontract overnemen met alle rechten en plichten. Zij kunnen dus het huurcontract beëindigen volgens de wettelijke termijnen (zie hoofdstuk 5). Uiteraard kunnen huurder en verhuurder steeds in onderling akkoord de overeenkomst stopzetten. 4.2. Herziening van de huurprijs De basishuurprijs van een woning is in principe vrij te bepalen door de partijen. Maar bij de verlenging van de huurcontracten van korte duur kan de basishuurprijs niet worden gewijzigd. De huurprijs kan ook niet wijzigingen bij opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur met verschillende huurders die beëindigd worden door een opzegging uitgaande van de verhuurder. Bij huurcontracten van 9 jaar kan de huurprijs herzien worden bij het verstrijken van een driejarige periode. En dit kan enkel als de verhuurder grote werken heeft laten uitvoeren of de waarde van de woning is gestegen (met minstens 10%), al gebeurt dit niet zo vaak. De verhuurder stuurt hiervoor een aangetekende brief en dit tussen de 9de en de 6de maand vóór het einde van een driejarige periode. Als de huurder niet akkoord gaat met de nieuwe huurprijs, kan de verhuurder naar de vrederechter stappen. De verhuurder heeft tussen de 6 de en de 3 de maand voor het einde van een driejarige periode de tijd om zijn verzoek aan de vrederechter voor te leggen. Het is dan aan de vrederechter om te beslissen of de huurprijsherziening billijk is. 23
De huurder van zijn kant kan, onder dezelfde voorwaarden, ook een huurprijsvermindering vragen indien hij van mening is dat de waarde van de woning gedaald is. 4.3. Verkoop van de huurwoning De verhuurder mag steeds de huurwoning verkopen. Een (geplande) verkoop van de woning is natuurlijk geen reden om je opzeg te krijgen. De huurder kan uiteraard ook niet zomaar vertrekken omdat de huurwoning te koop staat. Voor kandidaat-kopers is volgende bezoekregeling gebaseerd op rechtspraak en plaatselijke gebruiken. 24
De huurder stelt de woning open gedurende ofwel: 3 dagen in de week, telkens gedurende 2 uur, ofwel 2 dagen in de week, telkens gedurende 3 uur. Wanneer de woning verkocht is, neemt de nieuwe eigenaar het lopende huurcontract over: de rechten en plichten van het huurcontract en de waarborg blijven hetzelfde. Vaste dagtekening Bij verkoop van de woning is het van belang te weten of het contract een vaste dagtekening heeft. Een contract krijgt een vaste dagtekening door registratie, door overlijden van één der partijen of door vastlegging bij vonnis, notaris of deurwaarder. Met vaste dagtekening zijn de opzegmogelijkheden voor de nieuwe eigenaar dezelfde als die van de oude eigenaar. Zonder vaste dagtekening heeft de nieuwe eigenaar soepelere opzegmogelijkheden in vergelijking met de oude eigenaar. Opgelet! De nieuwe eigenaar kan de bestaande huurovereenkomst pas opzeggen vanaf de datum waarop de aankoopakte van de woning is getekend bij de notaris. Huurcontract tot 3 jaar: De eindtermijn moet gerespecteerd worden door de nieuwe eigenaar. Huurcontract van 9 jaar: Met vaste dagtekening: de koper neemt het contract gewoon over met dezelfde opzegmogelijkheden als de oorspronkelijke verhuurder. o opzegperiode van 6 maanden voor eigen bewoning, voor verbouwingswerken of ongemotiveerd mits mogelijke schadevergoeding. Zonder vaste dagtekening: Huurder verblijft nog geen 6 maanden in de woning: o contract kan zonder opzegtermijn en zonder vergoeding worden beëindigd. Huurder verblijft wel al 6 maanden in de woning:
o huur kan worden beëindigd met een opzegtermijn van 3 maanden voor eigen bewoning, voor verbouwingswerken of ongemotiveerd mits mogelijke schadevergoeding. De nieuwe eigenaar moet de opzeg wel betekenen binnen de 3 maanden na het verlijden van de aankoopakte. Anders vervallen de soepelere opzegmogelijkheden. Geeft hij de opzeg later, dan moet hij de opzegtermijn van 6 maanden respecteren (zie contract met vaste dagtekening). 4.4. Relatie huurder en verhuurder Meestal verloopt de communicatie tussen huurder en verhuurder goed, maar af en toe kunnen misverstanden ontstaan en kan de relatie verzuurd raken. Hieronder vind je een aantal tips om de communicatie tussen huurder en verhuurder vlot te laten verlopen. Wanneer je iets moeten melden over bijvoorbeeld gebreken in de woning, de huur die niet betaald is, onderhoud van de woning, probeer het dan zo. Spelregels tussen huurder en verhuurder - Breng elkaar eerst en vooral mondeling op de hoogte van je vraag of probleem! Je kunt dit eventueel een paar keer herhalen. - Indien er toch geen of onvoldoende reactie is van de andere partij, schrijf je best een brief: - je verstuurt hem aangetekend of - je geeft hem af aan de andere partij en je laat tekenen voor ontvangst en eventueel ook voor akkoord!! Zorg ervoor dat volgende zaken altijd op papier staan: - datum van de brief - naam van de huurder en verhuurder - adresgegevens van het pand - concrete afspraak, melding of probleem - Hou steeds een kopie van de brief en het bewijs van de aangetekende zending bij. Wanneer je als huurder financiële problemen hebt, steek dan je hoofd niet in het zand. Neem contact op met de verhuurder en stel een afbetaling op 26
korte termijn voor. Als je wil, kan je steeds langskomen bij de Woonwinkel om samen een brief op te stellen. Voor begeleiding bij schulden kan je terecht bij de dienst voor schuldbemiddeling van het OCMW of CAW in je buurt. Wanneer je als verhuurder afspraken maakt over herstellingen, spreek dan duidelijk af met de huurder: - wat je komt herstellen; - wie er langs komt; - wanneer de herstelling kan worden uitgevoerd. Stel je hier allebei wat soepel op. Met een beetje goede wil langs beide kanten kom je al heel ver. 4.5. Als het écht niet meer gaat tussen huurder en verhuurder Indien je alles hebt geprobeerd, maar de misverstanden toch blijven bestaan, dan kan je terecht bij een aantal adviesverleners zoals de Woonwinkel, de Huurdersbond, de Eigenaarsverbonden,de Wetswinkel, de juridische dienst van het OCMW of de infobalie van het Justiehuis(je vindt de contactgegevens onder hoofdstuk 10). Kom je toch niet tot een akkoord, dan kan je enkel nog naar het vredegerecht stappen. Je kan de (ver)huurder oproepen voor het vredegerecht om de problemen op te lossen. 4.5.1. Verzoening of minnelijke schikking Voor je een verzoekschrift ten gronde neerlegt bij de vrederechter laat je de tegenpartij toch best eerst nog oproepen voor een verzoening bij de vrederechter. Deze verzoeningsvraag kan gebeuren via de griffie, per brief of met een verzoekschrift. De procedure om een minnelijke schikking te treffen is gratis. De vrederechter zal trachten de partijen tot een minnelijke regeling te brengen, maar is niet bevoegd om een oordeel uit te spreken, ook niet indien een van de partijen afwezig is. Van de verschijning wordt een procesverbaal opgesteld. Indien een akkoord tot stand komt, moet het procesverbaal worden uitgevoerd. Deze verzoeningspoging is niet (meer) verplicht, maar zeker de moeite. Baat het niet, dan schaadt het niet. Je vermijdt zo in elk geval rolkosten en gerechtskosten! 4.5.2. Gerechtelijke procedure Een gerechtelijke procedure opstarten kan op 2 manieren: via een verzoekschrift of via een dagvaarding van een deurwaarder. Een verzoekschrift indienen is goedkoper dan een dagvaarding. 27
Als na een mislukte verzoeningspoging, een verzoekschrift ten gronde wordt neergelegd, start de zitting en zal de vrederechter een uitspraak doen over het probleem. Als je niet akkoord bent met deze uitspraak kan je nog in beroep gaan tot één maand na de betekening van het vonnis. 4.5.3. Met of zonder (pro deo) advocaat Je bent niet verplicht om een advocaat te nemen. Het kan je zeker wel helpen wanneer je in een complexe situatie verzeild geraakt en je niet zeker bent hoe het zal aflopen. Op het OCMW en op de balie van het Vredegerecht kan je terecht voor gratis juridische eerstelijnsbijstand en advies (zie contactgegevens in hoofdstuk 10). Een advocaat kost geld maar in sommige gevallen heb je recht op een (gedeeltelijke) kosteloze begeleiding van een pro deo advocaat. Hiervoor moet je langs bij een Bureau voor Juridische Bijstand. (De contactgegevens van het vredegerecht vind je in hoofdstuk 10.) 4.5.4. Gerechtskosten De verliezende partij betaalt de gerechtskosten. Deze zijn: - kosten van dagvaarding of verzoekschrift - rolkosten (administratiekosten) - een deel van het ereloon van de advocaat van de winnende partij (= rechtsplegingsvergoeding). Er is een minimum- en maximumbedrag vastgesteld. Dit bedrag is nog afhankelijk van de hoogte van het bedrag van de zaak. Er is een verschil tussen een rechtszaak die gaat over huurachterstal van 2.500 euro of een vraag tot uitvoeren van herstellingen. - indien van toepassing: getuigenvergoedingen, vergoeding plaatsbezoek vrederechter, kosten van een bouwexpert,... Deze kosten kunnen sterk oplopen. Een gerechtelijke procedure probeer je best te vermijden. 28
5. Opzeg of verlenging van het huurcontract 5.1. Huurcontract van 9 jaar Indien geen van beide partijen de huur beëindigt na negen jaar, wordt de huur telkens verlengd voor een periode van drie jaar aan dezelfde voorwaarden. Als één van beide partijen wel een einde wenst te maken aan de overeenkomst, zijn er een aantal regels te volgen. 5.1.1. Opzeg door de huurder tijdens contract opzegtermijn = 3 maanden opzeg per aangetekend schrijven op elk ogenblik Als je opzeg eindigt tijdens het 1ste, 2de of 3de jaar van het contract, dan kan de verhuurder wel een schadevergoeding vragen van 3, 2 of 1 maand huur. Opgelet! Indien het schriftelijk huurcontract van 9 jaar niet is geregistreerd, kan de huurder vertrekken zonder de opzegperiode (en eventuele vergoeding) te respecteren (vanaf 1 juli 2007). Dit kan ten vroegste 2 maanden na ondertekening van het contract. De huurder stuurt best wel een opzegbrief! Ga zeker bij het registratiekantoor na of het huurcontract is geregistreerd. 5.1.2. Opzeg door de verhuurder tijdens contract opzeg per aangetekend schrijven opzegtermijn is 6 maanden De verhuurder kan opzeggen: Voor eigen gebruik of voor één van de familieleden tot de derde graad Bij familieleden tot de derde graad kan de opzeg ten vroegste een einde nemen bij het einde van de 1 e driejarige periode. De eigenaar of één van de familieleden moet de woning binnen een jaar na de opzegging betrekken én er twee doorlopende jaren blijven wonen. Zo niet kan de huurder een schadevergoeding ten bedrage van 18 maanden huishuur eisen. 29
In de opzeggingsbrief moet de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken staan alsook de graad van verwantschap met de verhuurder. Om verbouwingswerken uit te voeren Wanneer het om een te verbouwen appartement of woning gaat, moet de eigenaar het einde van een driejarige periode afwachten. De werken moeten aan vier voorwaarden voldoen: - het gaat over wederopbouw, verbouwing of renovatie; - in overeenstemming met de stedenbouwkundige bestemming van het gebouw; - aan het verhuurde gedeelte van het gebouw; - de kostprijs van de werken is gelijk aan minstens 3 jaar huur Wanneer het gaat over meerdere woongelegenheden in een gebouw, dan mag de eigenaar op elk moment opzeggen om de verbouwingswerken goed te kunnen uitvoeren en de kostprijs moet 2 jaar huur overtreffen. De verbouwingswerken horen te starten binnen 6 maanden na de opzegperiode en te eindigen na de 24 maanden. Zo niet is een fikse boete van 18 maanden huur mogelijk. Ongemotiveerd, zonder reden, op het einde van een driejarige periode Bij een opzeg tegen het einde van de 1e driejarige periode kan de huurder 9 maanden huishuur schadevergoeding eisen. Bij het einde van de 2 e driejarige periode is dit nog 6 maanden huishuur. Bij het verstrijken van elke driejarige periode is opzegging mogelijk zonder reden en zonder vergoeding. 5.1.3. Tegenopzeg door de huurder tijdens contract Wanneer de verhuurder het contract vervroegd heeft opgezegd, kan de huurder een tegenopzeg doen van één maand. De huurder verstuurt een aangetekende brief tegen het einde van de maand die voorafgaat aan de maand waarin hij wenst te vertrekken. De huurder is in dit geval geen opzeggingsvergoeding verschuldigd, ook al eindigt de huur tijdens de eerste driejarige periode. De tegenopzeg kan niet worden gegeven indien de verhuurder het contract opzegt tegen het einde van de afgesproken duur. Dus niet als de verhuurder het contract opzegt tegen het einde van de 9 jaar of een eventuele verlening van 3 jaar of bij het einde van een contract van korte duur. 30
De huurder kan uiteraard wel gebruik maken van zijn eigen opzegmogelijkheid van 3 maanden of korter indien het een negenjarig niet geregistreerd contract betreft. Concreet kan de tegenopzeg gegeven worden in de volgende gevallen: Opzeg eigen bewoning; Opzeg renovatiewerken; Opzeg tegen het einde van het 3 de jaar (eerste driejarige periode) of 6 de jaar (2 de driejarige periode). Dus niet tegen het einde van het 9 de jaar of het einde van een volgende driejaarlijkse verlenging. Wanneer de huurder een tegenopzeg geeft, kan hij nog een schadevergoeding eisen van de verhuurder, als het gaat over een opzegging van de verhuurder zonder reden. Voorbeeld: De huurder krijgt een opzeg die ingaat op 1 juni om te eindigen op 30 november. De huurder wil vroeger verhuizen om in te trekken in een nieuwe woning op 1 september. De huurder verstuurt de tegenopzeg einde juli om in te gaan op 1 augustus en te eindigen op 31 augustus. Op die manier kan hij vermijden dubbele huishuur te betalen in oktober en november. 5.1.4. Opzeg einde huurcontract De huurder en de verhuurder kunnen elk het contract beëindigen, zonder motief en zonder vergoeding, op voorwaarde een opzegging te geven van minstens 3 maanden voor de vervaldag voor de huurder en minstens 6 maanden voor de vervaldag voor de verhuurder. Als het huurcontract niet geregistreerd werd, is een soepelere opzeg mogelijk voor de huurder. 5.2. Kortlopend huurcontract Opzegmogelijkheden voor huurder en verhuurder per aangetekend schrijven 3 maanden voor vervaldatum van het huurcontract Het huurcontract kan wel voortijdige opzegmogelijkheden voorzien in het voordeel van de huurder. 31
Verlenging van het contract Een kortlopend huurcontract kan éénmaal schriftelijk worden verlengd zolang de totale periode van 3 jaar niet wordt overschreden. Een contract van 2 jaar laten volgen door een nieuw contract van 2 jaar kan dus niet. Na 3 jaar wordt de overeenkomst voor de wet automatisch een contract van 9 jaar, waarvan al 3 jaar verlopen is. Anderzijds kan, mits tijdige opzeg, een nieuw contract worden afgesloten van 9 jaar. 5.3. Minnelijke beëindiging Indien beide partijen akkoord zijn, kan de overeenkomst vroeger beëindigd worden. Je zet dit onderling akkoord best op papier zodat er achteraf geen misverstanden ontstaan. 5.4. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden De huurder kan aan de verhuurder een verlenging van de huurovereenkomst vragen omwille van buitengewone omstandigheden wanneer de huurovereenkomst eindigt ten gevolge van een opzegging. Hij verstuurt deze vraag gemotiveerd en per aangetekend schrijven minstens 1 maand vóór het einde van de opzegtermijn. Indien de verhuurder akkoord gaat, bepalen de partijen vrij de duur van de verlening. Als de verhuurder weigert, beslist de vrederechter, rekening houdend met de belangen van beide partijen. Buitengewone omstandigheden zijn dringende, onvoorziene en/of moeilijke omstandigheden die het vooruitzicht op een verhuis onmogelijk maken. 5.5. Bezoekuren voor nieuwe huurders of kandidaat-kopers Het is gebruikelijk dat een kandidaat-huurder of kandidaat-koper de woning kan bezichtigen. Dit kan gedurende 3 dagen in de week telkens voor 2 uur ofwel gedurende 2 dagen in de week telkens voor 3 uur. Ook hier is het belangrijk dat huurder en verhuurder duidelijke afspraken maken. Uiteraard kan deze regeling soepeler verlopen mits onderling akkoord. 5.6. Enkele uitzonderingen Naast de wettelijk voorziene opzegmogelijkheden zijn er nog een aantal uitzonderlijke situaties die de uitvoer van het huurcontract wijzigingen. Win bijkomend advies in over deze situatie, omwille van mogelijke complexe gevolgen. 32
Overdracht Bij overdracht wordt het bestaande huurcontract verder gezet, maar een ander persoon (de overnemer) neemt de rechten en plichten over. Een huurder mag zijn huurovereenkomst niet overdragen aan een andere persoon zonder schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder. Contractbreuk Wanneer één van de partijen het contract vroegtijdig verbreekt, waardoor het contract niet verder wordt nagekomen, en de huurperiode dus eindigt, zal de verbreker een schadevergoeding moeten betalen. Zowel huurder als verhuurder moeten voldoende inspanningen leveren om de schade te beperken. Als beide partijen niet tot een akkoord komen, beslist de rechter over de grootte van de schadevergoeding. Onderhuur Bij onderhuur verhuurt de huurder de woning geheel of gedeeltelijk onder aan een ander persoon (onderverhuurder) met een apart contract. Er is geen directe relatie tussen de eigenaar en de onderhuurder. Een huurder die zijn hoofdverblijf heeft in een gehuurde woning kan nooit volledig onderverhuren. Gedeeltelijk onderverhuren kan, als de huurder er zijn hoofd-verblijfplaats houdt en de schriftelijke en voorafgaande toestemming heeft van de eigenaar. De huurder recupereert zo een deel van de huurgelden in ruil voor een stuk van de woning. 33
6. Het einde van de huur Als de huurder verhuist, eindigt de relatie tussen huurder en verhuurder. De woning komt leeg te staan voor een volgende bewoner. Maar voor een nieuwe huurder er in trekt, moeten nog een aantal zaken worden geregeld. 6.1. Plaatsbeschrijving Op het einde van de huurtijd wordt een nieuwe plaatsbeschrijving opgemaakt op basis van de plaatsbeschrijving bij intrede. De plaatsbeschrijving is een gedetailleerde vaststelling van de feiten. Is er schade veroorzaakt waarvoor de huurder verantwoordelijk is, dan betaalt de huurder de kosten voor de herstelling. Huurder en verhuurder moeten wel akkoord zijn met de kostprijs van de herstellingen. Bij discussie zal de vrederechter oordelen. De huurder is niet verantwoordelijk voor schade die het gevolg is van normale slijtage of ouderdom. Werd er bij aanvang van de huur geen plaatsbeschrijving opgemaakt, dan is ook geen plaatsbeschrijving bij vertrek nodig. Er wordt dan verondersteld dat de huurder de woning verlaat in dezelfde staat als bij aanvang van de huur. De verhuurder kan het tegendeel proberen te bewijzen. 6.2. Huurwaarborg Bij het einde van de huurovereenkomst wordt de waarborg vrijgegeven. Huurder en verhuurder tekenen best een document voor de bank waarop staat wie welk deel van de waarborg terugkrijgt. Indien er na afloop van het huurcontract geen akkoord is over het terugbetalen van de waarborg, kun je naar de vrederechter stappen (meer info onder hoofdstuk 4, punt 5). 6.3. Andere aandachtspunten Bij het einde van de huur overhandigt de huurder de sleutels aan de verhuurder. Dit kan tijdens de uittredende plaatsbeschrijving of tegen ontvangstbewijs van de verhuurder. Informatie over de overname van meterstanden, verhuisregelingen en adreswijziging staat onder hoofdstuk 2, punt 5,6 en 7. 34
7. Tegemoetkomingen voor de huurder Een woning huren kost geld. Soms komt de overheid tussen in het betalen van de huur. Je vindt de voorwaarden hieronder of kom langs bij de Woonwinkel. 7.1. Huursubsidie Als je verhuist van een slechte naar een goede woning, kan je in sommige gevallen een maandelijkse tegemoetkoming van de Vlaamse overheid krijgen. Wanneer kom je in aanmerking? - Je verlaat een onbewoonbaar verklaarde woning of kamer. - Je verlaat een ongeschikt verklaarde woning (nog bijkomende voorwaarden). - Je hebt een invaliditeit van minstens 66% of je bent 65+ en je verlaat een onaangepaste woning. - Je verhuist naar een woning van een sociaal verhuurkantoor. Er zijn nog een aantal andere voorwaarden zoals een maximum inkomen en maximum huurprijs van de nieuwe woning. Hieronder vind je de bedragen van de huursubsidie voor 2012. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Inkomen Jaar 1 en 2 Jaar 3 en 4 Jaar 5 en 6 max. 16.320 106,50 85,20 63,90 max. 13.910 159,75 127,80 95,85 max. 10.100 213 170,40 127,80 Deze huursubsidie wordt levenslang toegekend aan senioren en personen met een handicap. Meer informatie en aanvraagformulieren kan je in de Woonwinkel bekomen. 7.2. Vermindering onroerende voorheffing De verhuurder betaalt jaarlijks onroerende voorheffing. Dit is een belasting op het kadastraal inkomen van de woning. 35
De huurder komt in aanmerking voor een vermindering bij: - 2 of meer kinderen ten laste of - invaliditeit van minstens 66%. De verhuurder betaalt hierdoor minder onroerende voorheffing en rekent deze korting door aan de huurder. Krijgt de huurder deze korting niet, dan kan hij het bedrag in mindering brengen bij de betaling van de volgende huur. De huurder stuurt best wel een aangetekende brief naar de verhuurder met een bewijs van het bedrag. Je kunt het meldingsformulier opvragen in de Woonwinkel of downloaden via www.onroerendevoorheffing.be. 7.3. Huurpremie Sinds 2012 bestaat er ook een huurpremie. Om in aanmerking te komen voor deze huurpremie, moet je voldoen aan drie voorwaarden: 1. Je huurt een conforme woning in Vlaanderen als hoofdverblijfplaats en met een bepaalde maximumhuurprijs (maximum 704 euro voor 2012). 2. Je bent reeds 5 jaar ingeschreven voor een sociale huurwoning bij een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) die werkzaam is in de gemeente waarin je woont. Als je ingeschreven bent bij een andere SHM, moet je je ook inschrijven bij de juiste domiciliemaatschappij (DSHM). 3. Je hebt een inkomen van maximaal 16.320 euro plus 1.460 euro per persoon ten laste (bedragen voor 2012). De huurpremie wordt berekend op basis van de huurprijs van de woning die je huurt en het aantal personen ten laste. Huurprijs Maandelijkse huurpremie 360 euro of meer 120 euro + 20 euro per persoon ten laste minder dan 360 euro 1/3 de van de huurprijs + 20 euro per persoon ten laste 36
7.4. Voordelen voor energiebesparende maatregelen of verbeterwerkzaamheden Voor dakisolatie kan je zowel belastingvermindering, de dakisolatiepremie bij Eandis als de verbeteringspremie van de Vlaamse Overheid aanvragen als huurder. Ook voor andere energiebesparende maatregelen of verbeter werkzaamheden bestaan verschillende premiemogelijkheden. Opgelet: doe geen werken aan de woning zonder overleg met de verhuurder. Meer informatie over premies krijg je bij de Woonwinkel. 37
8. Voordelen voor de verhuurder Het verbeteren van de kwaliteit van de huurwoning is soms nodig om te voldoen aan de normen van de Vlaamse Wooncode of aan artikel 2 van de Woninghuurwet. Er zijn gelukkig financiële stimulansen. 8.1. Premies en subsidies Verhuurders kunnen gebruik maken van: belastingvermindering voor energiebesparende maatregelen, maar ook voor inbraak- en brandbeveiliging van de woning; verschillende premies van Eandis voor energiebesparende maatregelen; milieupremies bij de gemeente waarin de woning is gelegen. 8.2. Extra voordelen bij verhuur aan sociaal verhuurkantoor (SVK) 8.2.1. Verbeter- en renovatiepremie Vlaamse Overheid Indien je aanpassings- en / of verbeteringswerken uitvoert aan de woning die je wenst te verhuren, kan je als eigenaar beroep doen op: een verbeteringspremie voor beperkte werken aan de woning (aanpassingswerken elektriciteit, vochtbestrijding, e.d ); de renovatiepremie: 30% subsidies voor werken van minstens 10.000 euro. 8.2.2. Belastingvermindering bij renovatie huurwoning Wanneer je minimaal 10 980 euro investeert aan renovaties in de huurwoning aan 6 % BTW-tarief, kan je genieten van een belastingvermindering. Deze belastingvermindering spreidt zich over 9 jaar. Hierbij kan je jaarlijks 5 % van je renovatiekost in mindering brengen en dit met een maximum van 1100 euro per jaar. Dit geldt enkel voor particuliere verhuurders. Deze bedragen gelden voor 2012 en worden jaarlijks geïndexeerd. De belastingvermindering bedraagt in totaal dus 45% van de renovatiekost, inclusief BTW. 38
8.2.3. Bevriezen van het kadastraal inkomen (K.I.) Naast de belastingvermindering wordt het kadastraal inkomen gedurende 9 jaar bevroren. Dit is interessant omdat een structurele verbouwing vaak zorgt voor een verhoging van het kadastraal inkomen, en een hogere belastingdruk op het onroerend inkomen. De tijdelijke bevriezing geldt enkel voor de personenbelasting. Voor de te betalen onroerende voorheffing wordt de verhoging van het kadastraal inkomen wel doorgevoerd. 39
9. Verhuren zonder zorgen via een sociaal verhuurkantoor (SVK) Een SVK huurt woningen, appartementen en studio s. Niet om ze zelf te bewonen, maar om verder te verhuren aan een woningzoekende die ingeschreven staat op de wachtlijst. Voor de eigenaar blijft het SVK de huurder die alle huurdersverplichtingen op zich neemt. Hierdoor heeft verhuren aan een SVK heel wat voordelen voor een eigenaar. (Zie ook premies onder hoofdstuk 8). 9.1. Voordelen voor de eigenaar 9.1.1. Dagelijks beheer Het SVK neemt de beslommeringen van het dagelijks beheer op zich: zoeken van nieuwe huurders, opmaak van huurcontract en plaatsbeschrijving, innen van de huurgelden, toezicht op een huishoudelijk reglement, Het sociaal verhuurkantoor: betaalt altijd stipt de huur, ook als de woning niet verhuurd is en ook als de huurder niet heeft betaald; ziet toe op het onderhoud van de woning en brengt ze in dezelfde staat op het einde van de overeenkomst, rekening houdend met de normale slijtage; volgt nauwgezet de huurdersverplichtingen op: verzekert de woning tegen brand en andere schade, onderhoudt de verwarmingsketel, ; beschikt over een eigen klusjesdienst waarvan de eigenaar (goedkoper) gebruik kan maken voor klusjes in de verhuurde woning. 9.1.2. Huurders begeleiden Indien nodig wordt de huurder begeleid. Wettelijke en praktische verantwoordelijkheden worden opgenomen door het SVK, zoals het afsluiten van een brandverzekering, de overname van water, gas en elektriciteit, Het SVK zorgt, indien nodig, ook voor de minder aangename contacten met de huurder zoals uithuiszetting of opvolging van wanbetaling. 40
9.1.3. Kwaliteitsnormen bewaken De woningen die het SVK huurt, moeten voldoen aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. Wanneer er gebreken zijn, kan het SVK in samenspraak met de eigenaar eventuele herstellingen overwegen en al dan niet in eigen beheer de werken uitvoeren. Hierbij wordt een renovatiecontract afgesloten. Het SVK geeft info en advies over de wettelijke normen. 9.2. Gratis dienstverlening De SVK s zijn erkende VZW s en worden gesubsidieerd door de Vlaamse Overheid. In ruil voor al deze gratis diensten vraagt het SVK geen commissieloon, maar een redelijke huurprijs. Goed opgeleide en ervaren medewerkers begeleiden de onderhuurders bij het naleven van hun rechten en plichten als huurder. Ze gaan daarvoor regelmatig op huisbezoek. De huurders kunnen hen ook op elk moment aanspreken. Het SVK wil de bewoners een optimale woonzekerheid bieden in een goede en betaalbare woning. SVK's hebben goede contacten met overheidsdiensten, welzijnssector en nutsdiensten. Dankzij een degelijk onderbouwde specifieke regelgeving beschikken de SVK's over een wettelijk kader waarbinnen zij werken. Dat biedt jou als eigenaar ook de nodige juridische garanties. 41
10. Contacten en adressen De Woonwinkel van Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver De Woonwinkel is een gratis dienstverlening van de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver. (Toekomstige) inwoners en verhuurders kunnen er terecht met allerlei woonvragen, waaronder huurvragen en vragen rond woonpremies. IGEMO Schoutetstraat 2, 2800 Mechelen, 015 28 60 28 (dinsdag tot vrijdag van 9u tot 12u en woensdag van 13u30 tot 17u30) woonwinkel@igemo.be www.igemo.be/nl/particulieren/wonen Woonwinkel in: Vrij spreekuur wekelijks overdag Sociaal huis BERLAAR dinsdag 9u - 12u Gemeentehuis PUTTE woensdag 9u - 12u Gemeentehuis SINT- KATELIJNE- WAVER woensdag 13u30-16u30 Gemeentehuis BONHEIDEN donderdag 9u -12u Gemeentehuis DUFFEL vrijdag 9u - 12u Vrij spreekuur maandelijks s avonds 1 e maandag 18u - 20u 3 e dinsdag 18u - 20u 1 e dinsdag 18u - 20u 1 e donderdag 18u - 20u 3 e donderdag 18u 19u30 Gemeentehuizen Berlaar Bonheiden Duffel Putte Sint-Katelijne-Waver Markt 1, 2590 Berlaar 03 410 19 00 - info@berlaar.be Waversesteenweg 13, 2820 Bonheiden 015 50 28 00 - info@bonheiden.be Gemeentestraat 21, 2570 Duffel 015 31 12 02 - info@duffel.be Gemeentplein 1, 2580 Putte 015 76 78 80 - info@putte.be Lemanstraat 63, 2860 Sint-Katelijne-Waver 015 30 50 00 - info@sintkatelijnewaver.be 42
OCMW s Berlaar Bonheiden Duffel Putte Zomerstraat 22, 2590 Berlaar 03 482 49 29 - info@ocmwberlaar.be Baxbos 15-17, 2820 Bonheiden 015 50 04 10 - ocmwbonheiden@ocmwbonheiden.be Kwakkelenberg 1, 2570 Duffel 015 30 97 80 - info@ocmwduffel.be Gemeentplein 1, 2580 Putte 015 76 78 80 - socialedienst@ocmwputte.be Sint-Katelijne-Waver Wilsonstraat 28a, 2860 Sint-Katelijne-Waver 015 31 31 35 - info@ocmwskw.be De Woonwijzer Lier Voor inwoners van Lier is er de Woonwijzer Lier Mechelsestraat 10, 2500 Lier, 03 488 40 06, wonen@lier.be Vrije spreekuren: dinsdag van 17u30 tot 19u30, woensdag van 14 tot 16u, donderdag en vrijdag van 9u tot 12u. Andere uren en dagen op afspraak. De Woonwijzer Mechelen Voor inwoners van Mechelen is er de Woonwijzer Mechelen Wollemarkt 34, 2800 Mechelen, 015 33 00 65 woonwijzer.mechelen@telenet.be Vrije spreekuren: dinsdag van 13u - 16u, woensdag van 13u - 16u en donderdag van 9u tot 11u30. Andere uren en dagen op afspraak. Huurdersbond Antwerpen vzw Deze ledenorganisatie voor huurders, erkend door de Vlaamse overheid, geeft informatie en advies aan huurders over de huurwet. Wekelijks hebben zij spreekuren in enkele adviespunten. Zij hebben meer dan 20 verschillende modelbrieven klaar liggen: opzeg, waarborg, herstellingen,.... Het lidgeld bedraagt 15 euro per jaar. Hierin zijn alle consultaties inbegrepen en je krijgt 2-maandelijks een tijdschrift toegestuurd. 43
Huurdersbond Antwerpen, Centraal secretariaat Langstraat 102, 2140 Borgerhout, 03 272 27 42 (in de voormiddag) Antwerpen.huurdersbond@antwerpen.be www.huurdersbond.be Vrije spreekuren: dinsdag van 19u30-21u en donderdag van 13u - 15u Adviespunt Lier Mechelsestraat 10, 2500 Lier Vrije spreekuren: eerste, derde en vijfde woensdag van de maand van 17u - 19 u, tussenliggende weken op vrijdag van 13u30-15u30 Adviespunt Mechelen Wollemarkt 34, 2800 Mechelen Vrije spreekuren: tweede en vierde maandag van de maand van 18u - 19u30 eerste, derde en vijfde maandag van de maand van 13u - 15u Adviespunt Willebroek Lokalen OCMW, Pastorijstraat 1, 2830 Willebroek Vrije spreekuren: woensdag van 10u15 tot 11u45 Eigenaarsverenigingen De eigenaarsverenigingen zijn ledenorganisaties voor eigenaars. Het lidgeld bedraagt 60 euro voor particulieren. Zij hebben juristen in dienst die de nodige informatie geven over verhuren, mede-eigendom, handelshuur,. Er zijn een aantal organisaties in Antwerpen: Eigenaarsbond vzw, Otto Veniusstraat 28, 2000 Antwerpen, 03 232 26 06 - www.eigenaarsbond.be Algemeen Eigenaarssyndicaat, Amerikalei 154, 2000 Antwerpen, 03 216 20 16 - www.snp-aes.be Eigenaarsbelang vzw, Mechelseplein 25, 2000 Antwerpen, 03 231 19 77 - www.eigenaarsbelang.be PIDPA Overnameformulieren voor water kun je aanvragen op het gratis nummer 0800 90 300 of via www.pidpa.be. Voor alle andere vragen kan je terecht op het gratis nummer 0800 90 300 - internationaal: 0032 3 216 88 88 en dit elke werkdag van 8 tot 17 uur. Voor dringende tussenkomsten 24 uur op 24, 7 dagen op 7 kan je terecht op het hoofdkantoor Desguinlei 246, 2018 Antwerpen. 44
Registratiekantoren Bij het registratiekantoor kan je terecht voor het registreren van een huurcontract of om na te vragen of een huurcontract werd geregistreerd. Voor inwoners van Berlaar en Putte: Lokaal kantoor Kadaster, Binnenweg 17, 2220 Heist-op-den-Berg 0257 772 40 kant.reg.heist-od-berg@minfin.fed.be Voor inwoners van Bonheiden, Duffel, Sint-Katelijne-Waver: Lokaal kantoor Kadaster, Zwartzustersvest 24 bus 25, 2800 Mechelen 0257 455 20 kant.reg.mechelen1@minfin.fed.be Gewestelijke directie van het Kadaster Italiëlei 4/10, 2000 Antwerpen 0257 552 80 dir.kad.antwerpen.uittreksels@minfin.fed.be Openingsuren: maandag tot vrijdag van 8u tot 12u. Sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) Volkswoningen Duffel Voor inwoners van Bonheiden, Duffel, Kontich, Mechelen en Sint-Katelijne- Waver Nieuwstraat 3, 2570 Duffel, 015 31 15 65 info@volkswoningen-duffel.woonnet.be www.vmsw.be Maatschappij voor Huisvesting kanton Heist-op-den-Berg Voor inwoners van Heist-op-den-Berg en Putte Plantijnlaan 2 (Moretuswijk), 2220 Heist-op-den-Berg 015 24 71 86 info@huisvesting-heist-op-den-berg.woonnet.be www.vmsw.be Woonpunt Mechelen Voor inwoners van Mechelen en Sint-Katelijne-Waver Plein der Verenigde Naties 8, 2800 Mechelen 015 28 09 30 info@woonpuntmechelen.be www.woonpuntmechelen.be De Zonnige Kempen Voor inwoners van Berlaar, Grobbendonk, Heist-op-den-Berg, Herenthout, Herselt, Hulshout, Laakdal, Nijlen, Vorselaar, Westerlo en Zandhoven 45
Grote Markt 39, 2260 Westerlo 014 54 19 41 info@zonnigekempen.be www.zonnigekempen.be Sociale verhuurkantoren SVK Bodukam Voor inwoners van Bonheiden, Duffel, Sint-Katelijne-Waver en Mechelen Voor (toekomstige) eigenaars: Imeldalaan 7, 2820 Bonheiden, 015 52 57 92 info@svkbodukam.be www.svkbodukam.be Telefonisch bereikbaar: Maandag tot woensdag: 8u30-17u Donderdag: 8u30-19u Vrijdag: 8u - 12u Spreekuur voor (kandidaat-)huurders: Wollemarkt 34, 2800 Mechelen Dinsdag van 9u tot 12u en donderdag van 15u tot 18u. Andere dagen en uren op afspraak. SVK Onderdak Voor inwoners van Berlaar, Putte en Heist-op-den-Berg Noordstraat 25/3, 2220 Heist-op-den-Berg, 015 22 68 55 svk.onderdak@telenet.be www.svkonderdak.be Openingsuren: Maandag: 8u30-12u Woensdag: 8u30-12u Vrijdag: 8u30-12u Spreekuur voor (kandidaat-)huurders: OCMW Putte: dinsdag van 10u tot 12u OCMW Berlaar: eerste donderdag van de maand van 10u tot 12u Andere dagen en uren op afspraak. Gratis juridisch advies eerstelijnsbijstand De juridische eerstelijnsbijstand wordt in elk gerechtelijk arrondissement georganiseerd door de Commissies voor Juridische Bijstand. Dit eerste gratis oriënterend adviserend gesprek wordt verleend door advocaten op hieronder vermelde plaatsen en tijdstippen. Justitiehuis Mechelen Schoolstraat 9, 2800 Mechelen, 015 43 36 11 46
Vrije zitdagen: maandag, dinsdag, woensdag om 14u en donderdag om 17u Vrijdagvoormiddag: telefonisch informeren of er nog plaats is voor de consultaties in de namiddag om 14u Vredegerecht van Lier Kruisbogenhofstraat 24, 2500 Lier, 03 490 08 00 vred.lier@just.fgov.be Vrije zitting: elke 2de en 4de donderdag van de maand vanaf 13u30 OCMW Berlaar Zomerstraat 22, 2590 Berlaar, 03 482 49 29, info@ocmwberlaar.be Vrije zitting: eerste maandag van de maand om 18u OCMW Bonheiden Baxbos 15-17, 2820 Bonheiden, 015 50 04 10 ocmwbonheiden@ocmwbonheiden.be Elke donderdag op afspraak OCMW Duffel Kwakkelenberg 1, 2570 Duffel, 015 30 97 80, info@ocmwduffel.be Vrije zitting: eerste donderdag van de maand om 17.00 u en derde donderdag van de maand om 14.00 u OCMW Putte Gemeentplein 1, 2580 Putte, 015 76 78 80, info@putte.be Elke woensdag op afspraak OCMW Sint-Katelijne-Waver Wilsonstraat 28a, 2860 Sint-Katelijne-Waver 015 31 31 35 - info@ocmwskw.be Elke dinsdag op afspraak Pro deo advocaat tweedelijnsbijstand Misschien heb je recht op een pro deo advocaat? Dit is de juridische tweedelijnsbijstand georganiseerd door de Bureaus voor Juridische Bijstand (BJB s). Je kan ook zelf een advocaat kiezen en vragen om pro deo op te treden (voor zover je hiervoor in aanmerking komt). Deze juridische 47
tweedelijnsbijstand omvat een omstandig juridisch advies, bijstand en vertegenwoordiging van personen al dan niet in het kader van een procedure. Deze bijstand is volledig of gedeeltelijk kosteloos afhankelijk van het (gezins-) inkomen. www.advocaat.be > juridische bijstand? > pro deo advocaat Orde van Advocaten Gerechtshof - Keizerstraat 20, 2800 Mechelen 015 20 90 63 balie.mechelen@telenet.be Informatie: maandag tot donderdag van 8.30 u tot 12.30 u en van 13.30 u tot 16.30 Bureau voor juridische bijstand (BJB) Keizerstraat 20, 2800 Mechelen 015 26 11 42 bjb.mechelen@telenet.be Aanvraag bijstand: dinsdag om 15u30 u en woensdag om 10u De Wetswinkel In de Wetswinkel krijg je juridische informatie en praktisch advies van ervaren beroepsjuristen. Een consultatie kost 15 euro. Reuzenstraat 2 (Huis van de Mechelaar), 2800 Mechelen Consultatie: elke zaterdag van 10u tot 12 u Zandpoortvest 70 (Jeugdherberg 'De Zandpoort'), 2800 Mechelen Consultatie: elke maandag van 19u tot 20u30 Advocaten Je probleem is mogelijk te complex voor een oriënterend advies of misschien kom je niet in aanmerking voor een pro deo advocaat. Dan zoek je best een advocaat. Via de Gouden Gids of via www.advocaat.be > ik zoek een advocaat kan je een advocaat selecteren op naam, gemeente, balie en/of voorkeurmaterie. Ga na of de tussenkomst van je advocaat voorzien is in je rechtsbijstandspolis. Vredegerecht Op het vredegerecht kan je terecht voor het neerleggen van een verzoekschrift voor een verzoeningspoging of voor een verzoekschrift ten gronde bij een huurgeschil. Voor inwoners van Berlaar en Putte Vredegerecht Heist-op-den-Berg Kerkhofstraat 2, 2220 Heist-op-den-Berg, 015 24 60 07 vred.heistopdenberg@just.fgov.be 48
Alle werkdagen van 8u30 tot 12u30 en van 13u30 tot 16u Voor inwoners van Duffel Vredegerecht van Lier Kruisbogenhofstraat 24, 2500 Lier, 03 490 08 00 vred.lier@just.fgov.be Alle werkdagen van 8u30 tot 12u30 en van 13u30 tot 16u Voor inwoners van Bonheiden en Sint-Katelijne-Waver Vredegerecht van Mechelen Voochtstraat 7, 2800 Mechelen, 015 28 83 90 Alle werkdagen van 8u30 tot 12u30 en van 13u30 tot 16u 49
11. Enkele interessante websites Algemeen www.igemo.be www.berlaar.be www.bonheiden.be www.duffel.be www.putte.be www.sintkatelijnewaver.be www.ocmwsintkatelijnewaver.be Sociaal huren en verhuren www.vmsw.be www.sociaalverhuurkantoor.be www.svkbodukam.be www.svkonderdak.be www.woonpuntmechelen.be www.zonnigekempen.be www.huurdersbond.be www.eigenaarsbond.be www.snp-aes.be www.eigenaarsbelang.be Premies, bouwen en verbouwen en energie www.wonenvlaanderen.be www.vlaanderen.be/nl/bouwenwonen-en-energie www.belgium.be/nl/huisvesting www.energiesparen.be www.premiezoeker.be www.premiewijzer.be www.kampc.be www.vibe.be www.livios.be Recht www.juridat.be www.notaris.be www.advocaat.be www.just.fgov.be www.kadaster.be www.dewetswinkel.be 50
12. Controlelijst voor huurder en verhuurder Deze lijst kan je als geheugensteuntje gebruiken bij het begin, tijdens of op het einde van een huurcontract. Onder meer info vind je de verwijzingen naar de uitleg in de brochure. Controlelijst voor de VERHUURDER Activiteit Meer info Voor huur Woning te huur aanbieden 1.1 Financiële tegemoetkomingen nakijken 8 Verhuren aan het SVK zonder zorgen 9 Begin huur Woning is veilig en goed in orde 1.3.1 EnergiePrestatieCertificaat aanwezig 1.3.2 Affichering huurprijs + gemene lasten 1.3.3 Huurcontract met bijlagen 2.1 Aparte vermelding kosten en lasten 2.2 Waarborg 2.3 Plaatsbeschrijving schriftelijk en tegensprekelijk met of 2.4 zonder expert Registratie huurcontract 2.5 Overname meterstanden (indien geen vorige huurder) 2.6 Sleuteloverdracht met bewijs 2.7 Brandverzekering met afstand van verhaal 2.9 Tijdens huur Indexaanpassing 3.1 Onderhoud woning 3.3 Herstellingen uitvoeren 3.4 Einde huur Geldige en tijdige opzegbrief 5 Uittredende plaatsbeschrijving 6.1 Vrijgave van huurwaarborg of akkoord betreffende 6.2 herstelling schade of schadevergoeding Overname meterstanden 2.6
Controlelijst voor de HUURDER Activiteit Meer info Voor huur Huurwoning zoeken op private of sociale markt 1.1 Eventueel inschrijven voor een sociale woning 1.2 Financiële tegemoetkomingen nakijken 7 Begin huur Controle woning veilig en goed in orde 1.3.1 EnergiePrestatieCertificaat aanwezig, keuring 1.3.2 elektriciteit, controle gas/mazout- installatie bij bezichtiging Affichering huurprijs + gemene lasten 1.3.3 Huurcontract met bijlagen (zie modelhuurcontracten 2.1 Huurdersbond) Aparte vermelding kosten en lasten 2.2 Storting waarborg op geblokkeerde rekening van 2.3 huurder (2 maanden) of met bankwaarborg OCMW (3 maanden) Plaatsbeschrijving schriftelijk en tegensprekelijk met of 2.4 zonder expert Registratie huurcontract door eigenaar 2.5 Overname meterstanden samen met vorige huurder of 2.6 eigenaar Sleuteloverdracht met bewijs 2.7 Inschrijven in bevolkingsregister + verwittigen 2.8 verschillende instanties (gas/eletriciteit/water, werk, ) Afsluiten brandverzekering (woning en/of inboedel) 2.9 Tijdens huur Indexaanpassing controleren 3.1 Telefonisch en/of per brief schade/defecten melden aan 3.3 verhuurder Herstellingen laten uitvoeren 3.4 Einde huur Geldige en tijdige opzegbrief 5 Uittredende plaatsbeschrijving nakijken 6.1 Vrijgave van huurwaarborg of akkoord betreffende 6.2 herstelling schade of schadevergoeding Overname meterstanden 2.6 Sleuteloverdracht met bewijs 2.7 Verwittigen instanties van verhuis 2.8 Opzeggen brandverzekering 2.9
IGEMO Wonen Langs Dijle en Nete Redactie: Team Wonen Verantwoordelijke uitgever: Peter De Bruyne Schoutetstraat 2, 2800 Mechelen Datum: December 2012 De Woonwinkel is een initiatief van de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver via de Intergemeentelijke vereniging Wonen lang Dijle en Nete uitgevoerd door IGEMO met steun van het Vlaams Gewest en de Provincie Antwerpen. 53