Onderbouwing woningmarktregio Metropoolregio Eindhoven 1. Inleiding De colleges van de 21 gemeenten in de regio Zuidoost-Brabant hebben besloten om de minister voor te stellen de Metropoolregio Eindhoven aan te wijzen als een woningmarktregio. Tot de Metropoolregio Eindhoven behoren de volgende 21 gemeenten: Gemeenten (21) Woningmarktregio Metropoolregio Eindhoven Asten, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Helmond, Laarbeek, Nuenen c.a., Oirschot, Reusel-De Mierden, Someren, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven, Waalre Met de vorming van de woningmarktregio Metropoolregio Eindhoven wordt het werkgebied van de volgende 13 woningcorporaties vastgelegd: Woningcorporaties (13) Woningmarktregio Metropoolregio Eindhoven Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl, Woonstichting thuis, Wooninc., Stichting wocom, Stichting Woonpartners, Stichting Trudo, Woningbouwvereniging Bergopwaarts, Bouwvereniging Woningbelang, Woningstichting de Zaligheden, Woningbouwvereniging Compaen, Woningbouwvereniging Volksbelang, Stichting Goed Wonen, Woningbouwvereniging Helpt Elkander Proces Met de volkshuisvestingsambtenaren van de 21 gemeenten is een advies regionalisering in Zuidoost- Brabant opgesteld: met welke gemeenten zouden wij een woningmarktregio willen vormen? Dit advies is voorgelegd aan: de bestuurlijke overleggen van de wethouders wonen per subregio: De Peel, De Kempen en het stedelijk gebied (Eindhoven, Helmond en omliggende gemeenten); en het overleg tussen de corporatiedirecteuren in De Peel/De Kempen en in het stedelijk gebied. Na positieve terugkoppeling zijn officiële zienswijzen gevraagd aan de woningcorporaties waarvan het merendeel van het bezit buiten de regio valt: Stichting Woonzorg Nederland, Stichting Mooiland, Stichting Vestia Groep, Laurentius, Wonen Limburg en het Wooninvesteringsfonds. Ook aan de gemeente Delft -waar woningbouwvereniging Bergopwaarts bezit heeft- is een zienswijze gevraagd. De 13 woningcorporaties die wel tot het kerngebied horen, is eveneens om een officiële zienswijze gevraagd. Na verwerking van de binnengekomen zienswijzen is het voorstel ter vaststelling voorgelegd aan de colleges van de 21 gemeenten. Na vaststelling door alle colleges is het voorstel voor woningmarktregio Metropoolregio Eindhoven ingediend bij de minister. 2. Wettelijke voorwaarden woningmarktregio a. De woningmarktregio bestaat uit minimaal twee aan elkaar grenzende gemeenten. Alle 21 gemeenten grenzen aan ten minste één andere gemeente uit de woningmarktregio (zie bijlage 1: regiotool Woningwet 2015). 1
b. De woningmarktregio heeft gezamenlijk ten minste 100.000 huishoudens. De 21 gemeenten hebben gezamenlijk 334.422 huishoudens (zie bijlage 1: regiotool Woningwet 2015). c. De gemeenten maken aannemelijk dat zij, vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt, als een geheel te beschouwen gebied zijn. Verhuispatronen Het woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 heeft aangetoond dat er een sterk verband is op de woningmarkt tussen de twee steden (Eindhoven en Helmond) en de omliggende gemeenten in onze regio. Er is ook sprake van een woningmarktrelatie tussen de steden onderling. Onderstaande tabel van de verhuisbewegingen in onze regio toont dit aan. Deze tabel laat ook zien dat tussen De Peel en De Kempen weinig verhuisbewegingen plaatsvinden. Deze subregio s worden aan elkaar verbonden door de gemeenten in het stedelijk gebied (en met name Eindhoven). Tussen de overige subregio s vinden veel meer verhuisbewegingen plaats. Bijlage 1 laat zien dat het percentage verhuisbewegingen binnen de samengestelde regio 52% is. Bestaande samenwerkingen De 21 gemeenten in de regio Eindhoven werken al jarenlang samen op het gebied van volkshuisvesting. Voortgekomen uit die samenwerking zijn bijvoorbeeld de Regionale Agenda Wonen (met daarin onder andere de woningbouwafspraken) die elk jaar geactualiseerd wordt, het Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant (elke 3 jaar), de Regionale Verklaring Arbeidsmigranten en de Regionale Begrippenlijst Wonen. Ook de corporaties in deze regio hebben diverse vaste overlegvormen, met elkaar en met de gemeenten. Daarnaast zijn tussen diverse corporaties ook samenwerkingsafspraken zoals over Tweede Kansbeleid en een Regionale Geschillencommissie. Behalve regionaal wordt er ook subregionaal (De Peel, De Kempen, stedelijk gebied en A2- gemeenten) steeds intensiever samengewerkt. Dit is ook het schaalniveau waarop de samenwerking op het gebied van wonen zich vooral concentreert (regionale afspraken op hoofdlijnen en inhoudelijke afstemming op subregionaal niveau). Zo hebben de negen gemeenten in het stedelijk gebied samen met de corporaties een urgentieverordening opgesteld. d. De gemeenten moeten zich rekenschap geven van de gevolgen voor de volkshuisvestelijke doelstellingen in de gemeenten die buiten de woningmarktregio vallen. Bij de voorgestelde regio zijn behalve 21 gemeenten op dit moment ook 19 corporaties 1 betrokken (zie bijlage 1). Van die 19 hebben 13 corporaties al hun bezit in de regio 2. De regiovorming heeft voor deze corporaties, en daarmee voor de investeringscapaciteit in de gemeenten, geen gevolgen. 1 In bijlage 1 is sprake van 20 corporaties, maar Stichting Vitalis Sociale Woonvormen is per 1 januari 2016 gefuseerd met Wooninc. (zie http://www.wooninc.nl/organisatie/nieuws/definitief-besluit-fusie-wooninc-vitalis-sociale-woonvormen) 2
Wij zijn van mening dat zes corporaties niet tot het kerngebied Metropoolregio Eindhoven behoren: 1. Stichting Woonzorg Nederland; 2. Stichting Mooiland; 3. Stichting Vestia Groep; 4. Laurentius; 5. Wonen Limburg; 6. Wooninvesteringsfonds. Woonzorg Nederland heeft een zogenaamde categorale uitzondering en kan dus blijven investeren in de regio. De andere vijf corporaties hebben een beperkt bezit in Zuidoost-Brabant, zoals te zien in onderstaande tabel. Daarmee zijn de gevolgen voor de investeringscapaciteit in de regio ook beperkt. Van Mooiland en Laurentius is bekend dat zij zich terug trekken op het eigen kerngebied (zie ook 4. Zienswijzen ). Ook Vestia en Wonen Limburg hebben veruit het grootste deel van hun bezit in andere woningmarktregio s. Het Wooninvesteringfonds heeft in 2015 zijn gehele portefeuille overgedragen aan een private investeerder en heeft als voornemen om de vereniging op te heffen. Woningcorporatie Aantal woningen % van totale bezit Stichting Mooiland 825 3% Stichting Vestia Groep 468 1% Wonen Limburg 170 1% Wooninvesteringsfonds 130 4% Laurentius 21 0% 3. Afgewogen alternatieven voor regionalisering Behalve een woningmarktregio van 21 gemeenten, zijn nog twee andere alternatieven afgewogen: 1. de regio Eindhoven opsplitsen in meerdere werkgebieden voor woningcorporaties; 2. een groter gebied dan de regio Eindhoven met haar 21 regiogemeenten als woningmarktregio beschouwen. Ad 1. Omdat er steeds meer en steeds intensiever samengewerkt wordt in de subregio s (De Peel, De Kempen, stedelijk gebied en A2-gemeenten) is gekeken naar het opsplitsen van de regio in meerdere woningmarktgebieden. Voor het opsplitsen van de Metropoolregio Eindhoven is om twee redenen niet gekozen: 1. zes corporaties zijn in meerdere subregio s binnen Zuidoost-Brabant actief: WoCom, Woonbedrijf, Wooninc., Bergopwaarts, Woningbelang en Trudo. Met een keuze voor een woningmarktregio met 21 gemeenten wordt voorkomen dat het werkgebied en daarmee de investeringsmogelijkheden van deze corporaties ongewenst worden ingeperkt; 2. de (woningmarkt)relaties / verhuisstromen lopen in Zuidoost-Brabant tussen het stedelijk gebied en De Kempen, en tussen het stedelijk gebied en De Peel. De rechtstreekse (ver)binding tussen De Kempen en De Peel is beperkt. Het opsplitsen in het stedelijk en het meer landelijke gebied is daarom niet logisch. Ad 2. Het groter maken van de woningmarktregio is ook niet nodig. De woningcorporaties die wel woningen hebben in Zuidoost-Brabant, maar Zuidoost-Brabant niet als (basis)werkgebied krijgen hebben (1) een categorale uitzondering (Woonzorg Nederland), (2) niet de doelstelling om te investeren in de volkshuisvestelijke doelen van de regio (Wooninvesteringsfonds) of (3) het leeuwendeel van hun bezit in een andere regio (Vestia, Laurentius, Mooiland en Wonen Limburg). 2 Alleen Woningbouwvereniging Bergopwaarts heeft 2% van haar bezit in de gemeente Delft (116 woningen). Gelet op het beperkt aantal woningen, heeft vorming van een woningmarktregio in Zuidoost-Brabant dan ook geen invloed op de investeringscapaciteit in Delft. 3
4. Zienswijzen Op vrijdag 19 februari 2016 zijn zienswijzen gevraagd op het voorstel om de Metropoolregio Eindhoven aan te wijzen als woningmarktregio in het kader van de Woningwet 2015. Er is een zienswijze gevraagd aan de volgende partijen: Stichting Woonzorg Nederland Wooninvesteringsfonds Stichting Woonpartners Woningbouwvereniging Compaen Stichting Mooiland Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Stichting Trudo Woningbouwvereniging Volksbelang Stichting Vestia Groep Woonstichting thuis Woningbouwvereniging Stichting Goed Wonen Bergopwaarts Laurentius Wooninc., Bouwvereniging Woningbelang Woningbouwvereniging Helpt Elkander Wonen Limburg Stichting wocom Woningstichting de Zaligheden Gemeente Delft De partijen hadden tot maandag 4 april 2016 de tijd om een zienswijze in te dienen. De volgende partijen hebben een zienswijze ingediend (zie bijlage 2): Laurentius; Stichting Mooiland; Stichting Trudo; en een gezamenlijke reactie van de woningcorporaties Woonbedrijf, thuis, Wocom, Wooninc., Helpt Elkander, Woonpartners, Volksbelang, Woningbelang, De Zaligheden, Goed Wonen en Bergopwaarts. De partijen die een zienswijze hebben ingediend, waren allemaal positief over het voorstel om de Metropoolregio Eindhoven aan te wijzen als woningmarktregio. Laurentius en Mooiland concluderen dat de keuze voor de Metropoolregio Eindhoven logisch is en voor hen geen gevolgen heeft. Zij concentreren zich namelijk op een ander kerngebied. De andere woningcorporaties waarvan een zienswijze is ontvangen, constateren dat door de keuze voor de Metropoolregio Eindhoven als woningmarktregio er geen belemmeringen zijn voor het inzetten van hun investeringscapaciteit. 5. Conclusie De keuze voor een woningmarktregio van 21 gemeenten in de Metropoolregio Eindhoven is een bevestiging van de huidige situatie op de woningmarkt, de verhuisstromen en (historische) werkgebieden van corporaties. Binnen die regio organiseren de gemeenten in subregio s de afstemming met elkaar en de betreffende woningcorporaties. Contactpersoon Ron Hensen, Metropoolregio Eindhoven E: r.hensen@metropoolregioeindhoven.nl T: 040-2594 564 Bijlage: 1. Regiotool Woningwet 2015 2. Zienswijzen 4
Bijlage 1: regiotool Woningwet 2015 5
6
7
Bijlage 2: zienswijzen Laurentius 8
Stichting Mooiland 9
10
Trudo 11
Gezamenlijke corporaties 12
13