Memo Onderwerp : Memo grondprijzen 2013 Datum : 21 maart 2013 1 INLEIDING. 2 2 AANLEIDING MEMO GRONDPRIJZEN 2013 2 3 INHOUD VAN DE MEMO GRONDPRIJZEN 2013 2 4 GRONDPRIJZEN SOCIALE WONINGBOUW 3 5 GRONDPRIJZEN WONINGBOUW MARKTSECTOR 4 6 GRONDPRIJS VOOR BEDRIJVENTERREIN 6 7 GRONDPRIJS KANTOORLOCATIE 6 8 GRONDPRIJS DETAILHANDEL EN HORECA 7 9 OVERIGE BESTEMMINGEN 7 10 SNIPPERGROEN 8 Memo Grondprijzen 2013 1 van 8
1 Inleiding. 2 Aanleiding memo grondprijzen 2013 Op 3 februari 2010 is de Nota grondprijsbeleid vastgesteld. In deze nota is bepaald dat het grondprijsbeleid van de gemeente Hilversum in de vorm van een Memo Grondprijzen, jaarlijks wordt geactualiseerd en vastgesteld waarmee het beleid openbaar is. Het beleid voor grondprijsberekening en de hoogte van de grondprijzen voor verschillende functies worden hiermee vastgesteld door de raad en aangepast aan de marktontwikkelingen. Hiermee wordt voldaan aan artikel 16 BBV (Besluit Begroting en Verantwoording), het verantwoorden van het gevoerde en te voeren grondbeleid. Door informatie over de grondprijzen in een memo te verstrekken wordt het grondprijsbeleid transparant. In 2011 is voor de eerste keer een memo grondprijzen vastgesteld (Besluit 1 juni 2011). De memo dient jaarlijks te worden bijgesteld. De memo grondprijzen 2013 betreft dus de geactualiseerde versie. In de eerste versie werd richting gegeven aan het beleidsuitgangspunt dat de grondprijzen worden gebaseerd op marktconforme prijzen waarvoor in principe de residuele rekenmethode 1 wordt gehanteerd. Behalve de residuele methode kan binnen de gemeente Hilversum ook worden gekozen voor vaste grondprijzen. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij sociale huurwoningbouw, maatschappelijke voorzieningen en snippergroen. Vanaf 2013 zal dit ook gaan gelden voor de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Anna s Hoeve. Hierbij zullen ontwikkelaars worden uitgenodigd een vaste grondprijs te bieden per af te nemen vierkante meter bouwgrond. 3 Inhoud van de memo grondprijzen 2013 Deze memo bevordert de transparantie van het door de gemeente voorgestelde grondprijsbeleid. In deze memo wordt op een overzichtelijke wijze inzage gegeven in de door de gemeente te hanteren grondprijzen. De gemeente Hilversum hanteert een functionele grondprijspolitiek. Hiermee wordt de grondwaarde van het uit te geven perceel grond afhankelijk gemaakt van het toegestane gebruik. Uitgangspunt is dat een grondprijs wordt bepaald voor een bepaalde categorie van functies. Er wordt dus geen afzonderlijke prijs voor een elektronicawinkel of voor een slager bepaald, maar één prijs voor de functie detailhandel. Uiteraard zijn de marktfactoren, die ook op de verkoopprijs van vastgoedobjecten van invloed zijn, van invloed op de grondprijs en kan een beter gelegen kavel voor detailhandel een hogere grondprijs hebben dan een minder goed gelegen kavel. 1 Aan de hand van de methode kan de residuele grondprijs (dit is de totale opbrengst voor de ontwikkelaar minus de stichtingskosten) worden bepaald. Zij wordt bepaald door van de Vrij op naamprijs (V.O.N.), de beleggingswaarde van de woningen of van niet-woningbouwfuncties de bouwkosten af te trekken. Memo Grondprijzen 2013 2 van 8
4 Grondprijzen sociale woningbouw De sociale woningbouw is te onderscheiden in huur- en koopwoningen. Sociale koop De grondprijs voor een sociale koopwoning 2 wordt bepaald volgens de residuele berekeningsmethode. Hiervoor gelden dus geen vaste prijzen. Sociale huur Voor de verkoop van grond voor sociale huurwoningen 3 wordt wel van een vaste prijs per woning uitgegaan. Dit beleid ten aanzien van grondprijzen sociale woningbouw is door B&W vastgesteld op 23 mei 2006. In dit besluit is de grondprijs afhankelijk gemaakt van het aantal jaren dat de woning onderdeel uitmaakt van de sociale kernvoorraad van de gemeente Hilversum. Met andere woorden: Hoe langer de woning als sociale huurwoning beschikbaar wordt, hoe lager de grondprijs. Het idee hierachter is dat hoe sneller de corporatie mag verkopen hoe meer de sociale huurwoningen waard zijn voor de corporatie. Woningcorporaties zitten door een verscherpte fiscale regelgeving in zwaar weer. De door corporaties gepresenteerde onrendabele top bij de realisatie van sociale huurwoningen wordt door het invoeren van een verhuurdersheffing voor corporaties vergroot. De regering biedt ter compensatie een geïntensiveerde huurverhoging aan, maar veel woningcorporaties geven aan deze compenserende maatregel praktisch niet uit te kunnen voeren. Hierdoor stagneert de bouw van sociale huurwoningen. Het eerste lokale signaal is hiervoor recentelijk afgegeven door Dudok Wonen. De grondprijzen voor sociale huurwoningen staan in Hilversum niet ter discussie. De grondprijzen zijn vergelijkbaar met de gemiddelde norm die landelijk wordt gehanteerd. Voor de grondgebonden sociale huurwoningen kan zelfs worden geconstateerd dat de grondprijzen onder het gemiddelde zitten. Voor 2013 kunnen de grondprijzen voor sociale huurwoningen dan ook met een inflatiecorrectie van 2% worden gecorrigeerd. De grondprijzen per sociale huurwoning: Aantal jaren te handhaven in de huursector prijspeil 1-1-2012 prijspeil 1-1-2013 15 22.300 22.700 20 21.000 21.400 25 19.700 20.100 30 18.400 18.700 35 17.100 17.400 40 15.700 16.100 45 15.100 15.400 50 15.100 15.400 2 In de gemeente Hilversum is een sociale koopwoning een koopwoning met een verkoopprijs tot 210.000,00 VON (prijspeil 1-1-2013). Gelet op de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt is deze verkoopprijs niet geïndexeerd. Deze grens vindt haar oorsprong in de regionale woonvisie 2008. Hierin is de bovengrens gesteld op 200.000,00. 3 Een sociale huurwoning is een huurwoning in eigendom/beheer van een toegelaten instelling (woningcorporatie) met een huurprijs tot de grens van de Huurtoeslag (tot 1 januari 2014 681,02). Memo Grondprijzen 2013 3 van 8
In dit overzicht staat de in 2013 te hanteren grondwaarde voor de sociale huurwoningen weergegeven. De grondwaarde is berekend door de vastgestelde waarden uit 2012 te indexeren met een inflatiecorrectie van 2%. Ten behoeve van de overzichtelijkheid zijn de bedragen afgerond. Voor kleine of gestapelde woningen heeft het college de bevoegdheid om een korting op de grondprijs voor sociale huurwoningen toe te passen. 5 Grondprijzen woningbouw marktsector Met uitzondering van de sociale huurwoningen, wordt voor alle categorieën woningbouw de residuele rekenmethode gehanteerd. Deze methode geeft ruime onderhandelingsmogelijkheden en staat in principe een voor een ontwikkelaar succesvolle realisatie niet in de weg. De residuele berekeningsmethode wordt voor het goede begrip hierna in twee voorbeelden (koop en huur) uiteengezet. Versimpelde residuele berekeningswijze bij een koopwoning (excl. BTW): Stel dat de verkoopwaarde van een koopwoning 250.000,00 gaat bedragen. De totale stichtingskosten (incl. winst ontwikkelaar) bedragen 170.000,00. De residuele grondwaarde is dan het verschil en bedraagt 80.000,00. In dit voorbeeld zal er voornamelijk worden onderhandeld over de hoogte van de stichtingskosten. Deze kunnen eventueel door een derde deskundige partij objectief worden vastgesteld. De verkoopwaarde van de woningen kan over het algemeen eenvoudiger worden vastgesteld door te kijken naar de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Versimpelde residuele berekeningswijze bij een huurwoning (excl. BTW): Deze is wat lastiger te bepalen. Hiervoor moet vooraf de beleggingswaarde 4 van de woning worden vastgesteld. Deze beleggingswaarde wordt geraamd. Hiervoor wordt een schatting gemaakt van het rendement dat een belegger wil behalen op zijn investering. De belegger moet hiervoor onder andere rekening houden met de verhuurbaarheid van de woningen (leegstand), het periodieke onderhoud en de te behalen huurprijs. Kortom: bij de vaststelling van de residuele grondwaarde van markthuurwoningen zijn er nogal wat onderhandelingspunten. Indien door de gemeente niet wordt voorgeschreven dat er huurwoningen moeten worden gerealiseerd zal voor de meer eenvoudige berekeningswijze voor koopwoningen kunnen worden gekozen. 5.1 Woningbouw in een moeilijke markt De huidige woningmarkt heeft zijn weerslag op de grondprijsverwachting van de gemeente. De verkoopprijzen zijn in de regio, ten opzichte van 2011, in 2012 met ongeveer 7% gedaald. Verwacht wordt dat in 2013 de daling verder door zal zetten. Bij de berekening van de gemiddelde woningprijs wordt er vooral gekeken naar de waarde van de bestaande voorraad, maar de dalende prijzen op de bestaande woningmarkt dwingt ontwikkelaars om de verkoopprijzen van de nieuwbouwwoningen bij te stellen. Bij recente grondprijsonderhandelingen met marktpartijen is geconstateerd dat er in beginsel nog steeds grond kan worden afgenomen tegen markprijzen die vergelijkbaar zijn met de periode voor de economische terugval. Hierbij moet worden aangetekend dat de aankoopbereidheid van ontwikkelende partijen nu meer dan ooit is omgeven met 4 Een ontwikkelaar ontwerpt en bouwt de woning. Deze verkoopt de woning aan een belegger (bijvoorbeeld een pensioenfonds). De prijs die een belegger bereid is te betalen voor de woning is de beleggingswaarde. Memo Grondprijzen 2013 4 van 8
risicobeheersende maatregelen. Een bekend voorbeeld hiervan is wel het te behalen voorverkooppercentage alvorens de grond daadwerkelijk kan worden afgenomen. Dit leidt tot vertraging in de grondverkoop. De grondexploitaties worden dan ook vooral negatief beïnvloed door de vertraagde ontvangst van de grondverkoopopbrengsten. Incidenteel leidt dit tot het afblazen van een bouwplan of een tussentijdse programmawijziging. Een verlaging van alleen de grondprijs is veelal niet de oplossing. De residueel berekende verkoopprijzen van grond, zoals deze in de Hilversumse grondexploitaties zijn opgenomen, zijn bijgesteld naar de laatste inzichten. De geraamde grondprijzen zijn globaal geraamd met een zekere voorzichtigheidsmarge. Tevens zijn voor een aantal opgenomen grondprijzen al bindende afspraken gemaakt met de ontwikkelaar. In Hilversum zijn concrete plannen om de komende jaren 3.900 woningen te bouwen (waarvoor er overigens 550 worden gesloopt). In de afgelopen zes jaren (2005-2011) zijn in Hilversum 1.769 nieuwe woningen opgeleverd. Voor een deel worden de woningen gerealiseerd op door de gemeente verkochte grond. Binnen de kaders van deze memo grondprijzen zijn de volgende woningontwikkelingen van belang: Begin 2013 zullen de 35 jongerenwoningen aan de Koninginneweg in de verhuur gaan. De realisatie van de woningen op het voormalige Regev-terrein begint in maart 2013 met de bouw van 113 woningen, waarvan ongeveer de helft in het sociale huursegment. Het project Ten Boomstraat zal in 2013 worden afgerond met de oplevering van de laatste 27 grondgebonden vrije sectorhuurwoningen. Anna s Hoeve Hilversum staat aan de vooravond van een belangrijke woningbouwontwikkeling. In Anna s Hoeve zal de komende jaren een woningbouwplan worden ontwikkeld dat uiteindelijk tussen de 350 en 650 woningen zal bevatten. In maart 2013 is hiervoor het masterplan vastgesteld. Na de zomer in 2013 kan worden aangevangen met de uitgifte van grond voor woningen. Het plan is zodanig opgesteld dat aan de hand van de actuele woningvraag bouwgrond kan worden uitgegeven. Veel wordt verwacht van particuliere initiatieven. Meer dan ooit zal de subjectieve woningkwaliteit een belangrijke rol spelen in de woningkeuze. De grondwaarde voor de sociale huurwoningen sluit aan bij het gestelde in hoofdstuk 4 van deze memo. De grondwaarde voor de particuliere initiatieven wordt beïnvloed door de regionale markt. Naar verwachting beweegt de grondprijs zich, afhankelijk van de ligging, tussen de 400,00 en 600,00 per m² (exclusief BTW). Per bouwveld zal dit bij uitgifte worden vastgesteld. De bouwvelden voor professionele ontwikkelende partijen zullen middels een selectieprocedure aan de markt (ontwikkelaars) worden aangeboden. In het najaar van 2012 is een uitgebreide marktconsultatie gehouden. Hierbij is het bouwplan voorgelegd aan ontwikkelaars, corporaties en makelaars en is gevraagd wat een redelijke grondwaarde zou kunnen zijn. Uit deze gesprekken kan worden geconcludeerd dat een grondprijs tussen de 350,00 en 450,00 per m² bouwveld hoort bij het breed ingestoken woningbouwprogramma van Anna s Hoeve. Ontwikkelaars zullen hun grondbod residueel bepalen. Memo Grondprijzen 2013 5 van 8
6 Grondprijs voor bedrijventerrein Gewoonlijk worden grondprijzen voor bedrijventerrein uitgedrukt in een prijs per vierkante meter af te nemen grondoppervlak. De gemeente Hilversum heeft geen gronden in bezit die als bedrijventerrein uitgeefbaar zijn. De inzet van de gemeente is dat er op Crailo een bedrijventerrein ontwikkeld wordt. Het terrein is eigendom van de provincie. Het plan (met daarin een bedrijventerrein) staat momenteel op losse schroeven. De provincie beraadt zich op een ander programma. Incidenteel wordt toch grond uitgegeven met een bedrijvenbestemming. In die gevallen zal worden gekozen voor een residuele grondwaardebenadering. 7 Grondprijs kantoorlocatie De vraag naar kantoren neemt landelijk af als gevolg van onder meer krimp van de beroepsbevolking en het nieuwe werken. Dit heeft ook zijn weerslag op de kantorenmarkt in Hilversum. De kantorenmarkt in Hilversum kent, net als landelijk, een toegenomen leegstand. De leegstand ligt met 17% op het niveau van de Metropoolregio Amsterdam. Dit percentage is in 2011 en 2012 stabiel gebleven. De gemeente zet met het Programma Aanpak Leegstand (mei 2012) actief in op het voorkomen en bestrijden van leegstand. Doel is het op termijn weer in balans brengen van vraag en aanbod op de kantorenmarkt (winkelmarkt en bedrijfsruimtemarkt). De gemeente streeft ernaar met een pakket aan acties en maatregelen het klimaat te scheppen waarin de markt haar rol optimaal kan vervullen. De teruggelopen vraag naar kantoorruimte heeft ook effect op de uitgifte van gemeentegrond voor kantoren. In Hilversum is nog 1 locatie (Arenapark) van 3.750 m² BVO dat kan worden verkocht. De verkoop hiervan staat gepland voor 2013, maar waarschijnlijk is de verkoop vertraagd. Het Arenapark blijft echter, gelet op uitstraling en meervoudige bereikbaarheid, ook naar de toekomst toe een kansrijke kantoorlocatie. De grondprijs voor een kantoorlocatie wordt in beginsel residueel berekend. Net als bij de commerciële (huur)woningbouw zal hiervoor een berekening van de beleggingswaarde nodig zijn om de waarde van het vastgoed te kunnen bepalen. De beleggingswaarde kan globaal worden bepaald door een Bruto Aanvangsrendement (BAR) 5 te berekenen over de verwachte huuropbrengst in het eerste jaar. Van deze waarde worden dan de stichtingskosten afgetrokken om de grondwaarde te kunnen vaststellen. 5 Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een in de vastgoedwereld veel gebruikt instrument om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. Memo Grondprijzen 2013 6 van 8
Rekenvoorbeeld Bruto oppervlakte gebouw 10.000 m² Bouwkosten per m² 1.400 all in (stichtingskosten) Totale stichtingskosten 14.000.000 Verhuurbaar 9.000 m² Huur per m² per jaar 125 Totale huuropbrengst 1.125.000 per jaar Gewenst aanvangsrendement 7% BAR Beleggingswaarde is dan 16.071.428 Beleggingswaarde - Stichtingskosten 2.071.428 Residuele grondwaarde per m² BVO 207 =Residuele grondwaarde Veelal wordt de grondwaarde weergegeven in een vierkante meterprijs per te realiseren Bruto Vloeroppervlak (BVO). In dit geval wordt dan ook wel gesproken over een genormeerde residuele grondprijs. De grondprijs is vooraf residueel berekend. Er is dan een aanname gedaan van de gewenste kwaliteit en de daarmee samenhangende bouwkosten. Tevens is het huurniveau bekend en weten we welke aanvangsrendementen gangbaar zijn. Hiermee kan een grondwaarde vooraf worden vastgesteld waarmee het mogelijk wordt om kopers te werven met bekendmaking van de grondprijs. 8 Grondprijs detailhandel en horeca De grondprijzen voor detailhandel en horecagelegenheden worden ook residueel bepaald. Hierbij is vooral de locatie bepalend voor de grondwaarde. Tevens is bij horecagelegenheden ook het type horeca van belang. De grote verscheidenheid in horecatypologie maakt dat er niet een bepaalde grondprijs kan worden vastgesteld. Bovendien is het goed voorstelbaar dat op bepaalde locaties voor de horeca een hogere omzet haalbaar is dan elders. Hierdoor neemt de huurwaarde toe en deze is weer van invloed op de beleggingswaarde van een object (zie rekenvoorbeeld bij 7). Ondernemers zijn bereid een hogere huur te betalen voor het object als verwacht mag worden dat de omzet vanwege de ligging goed zal zijn. Het is eenvoudig om de huurtarieven van winkel en horecagelegenheden te kunnen inzien. Internet is tegenwoordig een prima informatiebron. Eventueel worden plaatselijke makelaars ingeschakeld voor een taxatie. 9 Overige bestemmingen Er zijn situaties voor gronduitgifte denkbaar die niet binnen de hiervoor genoemde categorieën vallen. Deze uitgiftes kunnen in beginsel worden onderscheiden in commerciële en nietcommerciële gronduitgiften. Niet commercieel Hieronder vallen alle gronduitgiftes aan (maatschappelijke) partijen die willen bouwen zonder winstoogmerk. Memo Grondprijzen 2013 7 van 8
Te denken valt aan gemeentelijk vastgoed en welzijns-, sport- en religieuze voorzieningen. Voor deze functies wordt een vaste grondprijs van 130,00 per m² gehanteerd. Dit bedrag is ten opzichte van 2012 onveranderd. De hoogte van dit bedrag is bepaald door een globale algemene kostenraming voor het bouw- en woonrijpmaken van een locatie. Commercieel Hieronder vallen alle overige gronduitgiftes waarvan kan worden vastgesteld dat de ontwikkeling een winstoogmerk heeft. In dit geval kan worden gedacht aan brandstofverkooppunten, glasvezelstations, garageboxen, maar ook medische functies zoals bijvoorbeeld een huisartsenpraktijk, fysiotherapie en tandartsen. In beginsel vindt de gronduitgifte plaats middels de residuele methode. Tender in bijzondere gevallen Tevens doen zich in specifieke gevallen gelegenheden voor om te kiezen voor het systeem van tenderen. Bij een tender worden meerdere partijen gevraagd om een grondbod te doen. Hierbij hanteert de gemeente dan strikte voorwaarden (programma van eisen) waaronder de verkoop kan plaatsvinden. Omdat van deze voorwaarden ook daarna niet meer door de gemeente kan worden afgeweken wordt dit uitgiftesysteem meestal toegepast bij eenvoudige/overzichtelijke grondverkopen. Te denken valt bijvoorbeeld aan grond voor reclamemasten, zendmasten en brandstofverkooppunten. In 2012 is ook voor de verkoop voor het restperceel Laapersveld aan marktpartijen gevraagd een grondbod te doen, waarbij wordt vergund aan de hoogste bieder. 10 Snippergroen In 2012 is gestart met de aanpak van illegaal in gebruik genomen gemeentegrond. Bij raadsinformatiebrief van 16 oktober 2012 is de gemeenteraad hierover geïnformeerd. Dit heeft onder andere geleid tot een aangepaste prijs voor de aankoop van snippergroen. Per januari 2013 wordt in de gemeente een vaste prijs gehanteerd voor snippergroen: Prijs per m² voor de eerste 100 m² 100,00 Voor percelen groter dan 100 m² dient een makelaarstaxatie te worden opgesteld. De minimumprijs is niet lager dan 100,00 per m². Voor actuele informatie omtrent snippergroen wordt verwezen naar de site van de gemeente Hilversum: http://www.hilversum.nl/leven_en_werken/openbare_ruimte_en_milieu/groen/project_snippergroen Memo Grondprijzen 2013 8 van 8