Regionaal Zelfbouwatelier Noord-Holland Noord Bevlogen zelfbouwers delen inspiratie Op 19 mei jl. organiseerde de provincie Noord-Holland in samenwerking met het Expertteam Eigenbouw het eerste Regionale Zelfbouwatelier. Gastheer was de gemeente Heerhugowaard. De bijeenkomst was bedoeld voor gemeenten en woningbouwcorporaties. Initiatiefnemer gedeputeerde Joke Geldhof: Het delen van ervaringen, elkaar inspireren en advies op maat staan centraal. We willen verdiepende kennis bieden over zelfbouw en zelfbouwvragen beantwoorden. De middag werd geopend door Wybo Jurgens (Afd.hoofd stedelijke vernieuwing en woningbouw van het ministerie van BZK) die enthousiast vertelt over zijn eigen bestuurlijke ervaring met zelfbouw. Wybo: Na een langzame start gaan de ontwikkelingen binnen zelfbouw nu heel hard. Het is razend interessant om het van dichtbij mee te maken. Vandaag willen we u inspireren om hier zelf binnen uw gemeente of corporatie mee aan de slag te gaan. Kamperen voor een kavel Dat zelfbouw een trend van formaat is, bleek uit het interview van Jurgens met gedeputeerde Joke Geldhof; 22% van de mensen met verhuisplannen in de regio Amsterdam is geïnteresseerd in een vorm van zelfbouw. Dit toont aan dat er een enorme belangstelling is voor zelfbouw, die steeds verder toeneemt. Mensen kamperen soms weken bij de kavelmarkt in Amsterdam om hun droomkavel te bemachtigen. Ook buiten de grote steden overschrijden de inschrijvingen het aantal te bouwen huizen vele malen. Kortom: zelfbouw is een trend met enorm veel potentie.
Als provincie zijn we in 2008 gestart met het ondersteunen van bouwgroepen en sinds 2012 geven we ook een renteloze lening voor de planontwikkelingsfase, waarmee zelfbouwers de periode tot de eerste paal en het verkrijgen van een hypotheek (starten van hun lening bij de bank)- kunnen overbruggen. Hiernaast delen we kennis over zelfbouw. Deze manier van bouwen is belangrijk om te stimuleren in onze provincie (en de rest van Nederland). Zelfbouw draagt namelijk veel bij aan je woningvoorraad. Het zorgt voor sociale samenhang, je krijgt in een wijk een injectie van actieve, betrokken mensen, die ook nog eens zorgzaam zijn voor hun woonomgeving. Ook zorgt het voor kwalitatief goed gebouwde, duurzame woningen waar bewoners doorgaans lang en tevreden wonen. Het is voor gemeenten soms nog even wennen, het faciliteren van zelfbouwers en bouwgroepen lijkt gedoe, maar het levert zoveel op. Die koudwatervrees willen we wegnemen bij mogelijke zelfbouwers, maar ook bij ambtenaren, raden en de wethouders. Door te laten zien hoe mooi het kan zijn en door te ondersteunen waar nodig. Heerhugowaard Joost Bruijn, Projectmanager Stadsontwikkeling, nam het woord namens gastheer gemeente Heerhugowaard. Bevlogen vertelt hij: Het begon met een telefoontje van een man die met vijf vrienden starterswoningen wilde bouwen. De wijk waar ze wilden wonen was bekend en er lag ook al een plan op hoofdlijnen. Het enige wat ze nog nodig hadden, was een stukje grond. We zijn als gemeente samen met hen dat traject ingegaan, hebben een kavel uitgegeven en kaders gesteld. Nu ligt er een prachtig ontwerp en eind dit jaar start de bouw. Dat is een mooi proces om mee te maken. Er kan zoveel. Hiernaast hebben we ervaring met vrije kavels en met een tweede collectief zelfbouw project. De aanmeldingen voor deze projecten overschreden steeds de beschikbare woningen met twee tegen een. Het is een proces waar we steeds meer in leren.
Amsterdam Nieuw-West Dat zelfbouw een leerproces is, maar daarna leidt tot zeer positieve stedelijke ontwikkelingen blijkt ook uit de presentatie van Anja Boon, Programmamanager Zelfbouw Nieuw-West Amsterdam. Anja: Nieuw-West is op dit moment volop in verandering, overal zie je dat er grootschalige stedelijke vernieuwing plaatsvindt. In 2011 lanceerde de centrale stad het Programma Zelfbouw. Dit had twee doelen: zelfbouw laten uitgroeien tot volwaardig segment in de stad en bewoners zeggenschap over hun woning en omgeving geven. Inmiddels zijn er door de hele stad zelfbouwprojecten opgeleverd en zijn er diverse in aantocht. Met het programma zelfbouw werd een aantal formats ontwikkeld. Voor alle kavels in de hele stad werden op uniforme wijze kavelregels opgesteld. In twee A-4tjes werd per kavel toegelicht wat er gebouwd kan worden, wat de prijs van het kavel is en welke bouwregels er gelden. Deze manier van werken vergroot de herkenbaarheid en maakt het mogelijk om kavels onderling te vergelijken. Dit was zeker voor Nieuw-West positief: de meest populaire kavels trokken een enorm publiek, die daarna een lijstje afgingen van andere mogelijke kavels en zo in ons stadsdeel uitkwamen. Vanaf 2012 had ook stadsdeel Nieuw-West zelfbouwprojecten die op de markt konden worden gebracht. We ontleenden veel plezier en energie aan de stedelijke zelfbouwcamping. Elk jaar waren er meer mensen die vooraf kampeerden om tijdig een zelfbouwkavel te bemachtigen. Ook voor kavels in Nieuw-West stonden mensen in de rij. Toen we in 2012 begonnen, had de organisatie nog weinig zelfbouwervaring. We hadden wél een zeer bevlogen bestuurder die er heilig in geloofde. Dit was een belangrijke succesfactor. We maakten braakliggende terreinen klaar om uit te geven, namen erfpachtgebieden terug en stimuleerden ook corporaties om zelfbouw mogelijk te maken op hun grond en in hun bestaand bezit. Klussen op de Klarenstraat was het eerste transformatieproject in bestaande bouw. Na bloed, zweet en tranen staat er nu een geweldig appartementengebouw dat zelfs prijzen in de wacht sleept. Vanaf 2013 raakte zelfbouw in het stadsdeel in een stroomversnelling. De Turkse gemeenschap vond het interessant om zelf een woning vorm te geven in Geuzenveld en ook bedrijfjes die cataloguswoningen aanboden, doken op de trend. Op kavels voor bouwgroepen werd door veel groepen ingeschreven. We zien bij opgeleverde projecten dat onze aanname klopt: zelfbouwers zijn zeer betrokken bij de buurt, bouwen kwalitatief, dragen bij aan hun woonomgeving en geven zo een impuls aan een wijk. Samenvattend is een aantal succesfactoren te benoemen: het heeft stadsdeel Nieuw-West enorm geholpen dat de bestuurder een duidelijke visie had. Daarmee was de politieke wil er om zelfbouw van de grond te krijgen in het stadsdeel. Sommige projecten hadden wat meer tijd nodig en die tijd werd ook gegund. De herkenbaarheid en uniformiteit van zelfbouw in de hele stad heeft bijgedragen aan het succes. Dat geldt ook voor de jaarlijkse zelfbouwmarkt en het uitwisselen van kennis en ervaring tussen zelfbouwers. Tot slot: veel professionals vinden het eng om los te laten, maar vaak komen zelfbouwers met oplossingen die de gemeente niet vooraf had bedacht. Durf het te laten gebeuren. Met vijftig man in de huiskamer Oftewel leren, leren, leren, vat Wybo Jurgens de speech mooi samen. Hierna is het woord aan Ruud Botman, zelfbouwer van CPO De Hoornbloem in Zwaag (gemeente Hoorn). Hoe kom je als particulier tot collectieve zelfbouw? Ik werkte bij een aannemer en mijn huidige buurman kwam met het idee. Er was een stukje grond, daar wilde hij wel iets bouwen. Dit was in 2008 en er lag bij de gemeente een handboek CPO, maar dat was het dan ook. We hebben zelf een plan verzonnen op basis van de mogelijkheden van de kavel. We hebben een tekening gemaakt van 6 twee-onder-een-kappers. Deze hebben we opgehangen bij de supermarkt en in het lokale krantje gezet en daar kwam meteen 50 man op af, voor 6 huizen. Zaten we opeens met vijftig man in de huiskamer te brainstormen. Met de meest
gemotiveerden hebben we vervolgens een plan van aanpak voor de gemeente gemaakt en overleg met de bank gehad. De groep heeft heel veel zelf gedaan, elke week vergaderd, veel procesmatige besluiten samen genomen. Je moet als één partij handelen, dus je moet goed afspreken hóe je besluiten vormt. Het was een lang proces, maar ook heel gaaf; ik zou het zo weer doen. En we wonen nu uiteindelijk geweldig, precies hoe we het wilden en voor een goede prijs. Kennis verdiepen Na het inspirerende plenaire deel van de bijeenkomst konden de aanwezigen aanschuiven bij een zestal Zelfbouwtafels om verder te praten en hun kennis te verdiepen over specifieke onderdelen van zelfbouw. Han van Goeverden Zelfbouw en de woningbouwcorporatie De centrale vraag: waarom zouden woningbouwcorporaties geïnteresseerd zijn in zelfbouw? De koppeling van woningbouwcorporaties aan zelfbouw was voor de deelnemers al een eyeopener op zich. Volgens Han van Goeverden kunnen corporaties zelfbouw inzetten bij zogenaamde hoofdpijnlocaties waar de marktpartijen het ook laten afweten. Het vergroot
de leefbaarheid en diversiteit in wijken en de betrokkenheid van bewoners bij hun gebied. Aan de hand van voorbeelden kwamen de deelnemers tot de conclusie dat zelfbouw veel kansen biedt en dat ook woningbouwcorporaties hierbij een rol kunnen spelen. Ditty Blom Zelfverbouw en klushuizen De sessie begon met een beschrijving van het ontstaan van het klushuizeninitiatief in Rotterdam. Negen onveilige plekken zijn door zelfverbouw omgevormd tot bruisende locaties. Enerzijds door de nieuwe bewoners en anderzijds door de creatieve verbouwingen. Onder het motto Gratis woningen in Rotterdam, wat deels mogelijk gemaakt kon worden door subsidies, is zelfs het NOS journaal gehaald. Vervolgens zijn er meer panden waaronder ook (leegstaand) maatschappelijk vastgoed zelf verbouwd. De rode draad; er zijn zoveel mooie locaties en leegstaande panden, zonde om hier niets mee te doen. Door het klushuizen initiatief te gebruiken op deze locaties, ontstaat diversiteit, levendigheid en betaalbare huisvesting. Ditte Valk Provinciale subsidie collectieve zelfbouw De Provincie stimuleert zelfbouw in zijn algemeen, maar collectieve zelfbouwprojecten (CPO) kunnen ook financiële ondersteuning krijgen. Voor het opstellen van een Plan van Aanpak is een subsidie beschikbaar van 11.000 per collectief. Voorwaarde is dat er een rechtspersoon is en dat de bouwgroep minimaal ZES woningen gaat bouwen. Daarnaast is er voor de planontwikkelingsfase een renteloze lening mogelijk. Dit is de fase waarbij het plan nog moet worden uitgewerkt en er kosten voor onder meer de architect en adviseurs en/of een optievergoeding voor de grond worden gemaakt. De bank stelt in deze fase nog geen hypotheek beschikbaar. Meer informatie staat op www.noord-holland.nl/zelfbouw. Theo Dohle Marketing van zelfbouwlocaties Vanuit zijn ervaring bij De Wijde Blik heeft Theo Dohle een aantal tips en adviezen voor gemeenten om locaties in de markt te zetten. Zijn eerste tip is dat het om locaties moet gaan die redelijk courant moeten zijn. Vervolgens adviseert hij om een gemeentelijk online platform op te starten waar mensen zich bij algemene interesse voor (collectieve) zelfbouw in kunnen schrijven. Kleinere gemeenten kunnen dit gezamenlijk doen. De concrete projecten die zich aandienen komen daar ook op te staan. Via vooral online marketing (o.a. Facebook) worden vervolgens geïnteresseerden geworven. Via een zelfbouwmarkt kan vervolgens vraag en aanbod bij elkaar worden gebracht. Arthur Borst Zelfbouw en grondbeleid Welke rol kan en wil je als gemeente spelen bij het uitgeven van grond voor CPO? Ben je faciliterend of treed je op als mede-ontwikkelaar? Aan de hand van een aantal concrete publieksvragen werd de beste houding bepaald voor de betreffende gemeentes. Tot slot konden deelnemers in gesprek met het Expertteam Eigenbouw (Karl Kupka, ministerie van BZK en Hans Beekenkamp RVO) om hun eigen casus te bespreken. Iets waar met veel enthousiasme gebruik van werd gemaakt en wat heeft geleid tot een 3tal vervolgafspraken met het expertteam eigenbouw.
Conclusies/afronding Afgesloten werd met een borrel. Waarbij de conclusie was dat zelfbouw voor de aanwezige gemeenten zeker nog een leerproces is, maar wel één waar alle deelnemers met veel enthousiasme voor willen gaan. Het resultaat van vandaag? Ik heb een nieuw netwerk aangeboord, veel nieuwe kennis opgedaan en ben bovenal enthousiast gemaakt om deze nieuwe visie in onze eigen gemeente te gaan toepassen, vat een deelnemer de middag mooi samen. Ook inspiratie opdoen? Op 16 juni 2016 organiseert de provincie Noord-Holland in samenwerking met het Expertteam Eigenbouw het tweede Regionale Zelfbouwatelier. Deze vindt plaats bij Parteon, op Marktstraat 52, 1521 DZ Wormerveer. Meer informatie op https://www.noordholland.nl/web/projecten/zelfbouw-noordholland/zelfbouwateliers.htm