ANALYSE WONINGMARKT 4 e kwartaal 2016
De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2
Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 4 2 Transacties... 5 2.1 Aantal transacties... 5 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning... 5 2.3 Vierkantemeterprijzen van de gemiddeld verkochte woning... 6 2.4 Verkooptijden... 6 2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen... 7 3 Aanbod... 7 3.1 Aantal woningen in aanbod... 7 3.2 Vraagprijzen van het aanbod... 7 3.3 Looptijd van het aanbod... 8 4 Overige kengetallen woningmarkt... 8 4.1 NVM Krapte-indicator... 8 4.2 Verkoopkansen... 9 4.3 Instroomquote... 9 5 Nieuwbouw... 10 6 Regionale dynamiek... 12 Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster... 14 Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers... 15 Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM... 16 Bijlage 4 Definities... 18 3
1 Samenvatting Dit document beschrijft met name de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. In het 4 e kwartaal 2016 wisselden bijna 45.800 bestaande koopwoningen van eigenaar. Dat is 15% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 59.500 transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal bijna 165.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op ruim 214.000 transacties voor de gehele markt. De prijs is in het 4 e kwartaal 2016 toegenomen. In vergelijking met een kwartaal eerder bedraagt de stijging 3,0%, de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +8,9%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt bijna 20% hoger dan op het dieptepunt. De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is in een jaar tijd met 7,3% gestegen. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 78 dagen, 23 dagen minder dan een jaar geleden. Het verschil tussen de laagste vraagprijs en transactieprijs is gedaald tot 2,2%. Bijna 17% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af. Halverwege het 4 e kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars ruim 92.500 woningen in aanbod. Dat is 28% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van ruim 8%. In de totale bestaande koopwoningmarkt telt het woningaanbod nu 120.000 woningen. De vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning komt in het 4 e kwartaal van 2016 uit op 305 duizend euro. De vraagprijzen liggen 4,7% hoger dan een jaar geleden. De looptijd van de halverwege het 4 e kwartaal 2016 in aanbod staande koopwoningen is in een jaar tijd met ruim 15% gedaald tot 287 dagen. 42% van de woningen staat een jaar of langer te koop, bijna één op de vijf woningen zelfs drie jaar of langer. Een potentiële koper kon in het 4 e kwartaal 2016 kiezen uit ruim 6 woningen (= krapte-indicator). De verkoopkans van woningen, die te koop komen, neemt verder toe. 57% van de nieuw in aanbod gekomen woningen is binnen 90 dagen verkocht. De instroomquote bedraagt 46% in het 4e kwartaal 2016. In het 4 e kwartaal 2016 zijn circa 8.300 nieuwbouwwoningen verkocht, 23% meer dan dezelfde periode vorig jaar en 21% meer dan van vorig kwartaal. Op jaarbasis zijn bijna 30.000 nieuwbouwwoningen door NVM-makelaars verkocht (totale markt bijna 40.000). De krapte op de nieuwbouwmarkt zorgt voor flinke prijsstijgingen. Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning werd 9,5% meer betaald dan een jaar geleden. De mediane transactieprijs van nieuwbouwwoningen kwam daarmee op 284.000 euro. Regionaal gezien is er sprake van een driedeling op de Nederlandse koopwoningmarkt. Er zijn regio s met een evenwichtige woningmarkt, maar een toenemend aantal regio s kent een sterke verkopersmarkt en een aantal regio s heeft nog altijd een kopersmarkt. 4
2011-4 2011-4 39.749 40.895 45.792 141.828 158.739 164.782 2 Transacties 2.1 Aantal transacties Aan de toename van het aantal transacties op de bestaande koopwoningmarkt lijkt maar geen einde te komen. In het 4 e kwartaal 2016 werden 15% meer verkopen genoteerd dan in hetzelfde kwartaal van een jaar eerder. NVM-makelaars verkochten samen bijna 45.800 woningen. Dit betekent naar schatting 59.500 transacties voor de totale markt. Over het hele jaar gingen bijna 165.000 woningen over van eigenaar via een NVM-makelaar. Nooit eerder verkochten NVM-makelaars zoveel woningen in een jaar tijd. (Totale markt naar schatting 214.000 woningen) De stijging van 15% komt vooral op het conto van regio s buiten de Randstad. In de provincies Gelderland (+31%), Flevoland (+29%), Overijssel (+28%) en Drenthe (+26%) werd het afgelopen kwartaal meer dan een kwart meer verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Het zijn tekenen dat de koopwoningmarkt in die provincies goed presteert na de crisisjaren. In de krappe woningmarktgebieden tekent zich een heel andere ontwikkeling af. Daar daalt het aantal transacties, vooral omdat er niet genoeg aanwas is van nieuw aanbod van bestaande woningen om aan de vraag te voldoen 1. In de NVM-regio Amsterdam daalde het aantal transacties zelfs met bijna 17%. Ook in omliggende regio s als midden en zuid Kennemerland, de Haarlemmermeer en in de regio Utrecht daalde het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder. In de regio Stad Groningen eo daalde het aantal transacties met 4%. Het verschil wordt ook duidelijk bij een vergelijking naar woningtypen. Daar, waar de duurdere woningtypen als de 2-onder-1-kapwoning en de vrijstaande woningen plussen noteren van respectievelijk 25% en 31%, stijgt het aantal verkochte appartementen nog geen 3%. Dat het aantal verkochte appartementen niet harder toeneemt, is vooral het gevolg van het tekort aan aanbod. 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Aantal verkochte bestaande koopwoningen (NVM) 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 Aantal verkochte bestaande koopwoningen op jaarbasis (NVM) 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning Dat het aanbod aan woningen kan niet langer aan de vraag kan voldoen, blijkt ook uit de ontwikkeling van de transactieprijzen. De gemiddeld verkochte woning in het 4 e kwartaal van 2016 bracht bijna 9% meer op dan een jaar eerder, resulterend in een transactieprijs van 248.000 euro. Dat is nog maar 2% lager dan op het hoogtepunt voor de crisis. Het zijn met name de krappe woningmarktgebieden, die de prijsontwikkeling stuwen. De regio s Amsterdam en Utrecht zijn samen verantwoordelijk voor ongeveer een kwart van de prijsstijging 2. In de regio Amsterdam ligt 1 Naast de woningen die verkocht worden, wordt ook ieder kwartaal om en nabij 5% van het te koop staande aanbod van de markt gehaald (intrekkingen/verhuringen). De som van verkopen en intrekkingen/verhuringen is groter dan het aantal nieuw te koop gezette woningen. 2 Deze regio s kennen een sterke prijsstijging en hebben door het hoge aantal verkopen een relatief sterk gewicht. 5
2011-4 2011-4 79 78 101 2006-4 2007-2 2007-4 2008-2 2008-4 2009-2 2009-4 2010-2 2010-4 2011-2 2011-4 2006-4 2007-2 2007-4 2008-2 2008-4 2009-2 2009-4 2010-2 2010-4 2011-2 2011-4 de prijs van de gemiddeld verkochte woning bijna 23% boven het niveau van vorig jaar en ruim meer dan de helft hoger dan op het dieptepunt in de crisis (3 e kwartaal 2013). In de meeste regio s van de noordelijke Randstad ligt de prijs al weer 20% of meer boven het dalniveau. Landelijk gezien is het het 12 e kwartaal op rij dat de prijs van de gemiddeld verkochte woning hoger ligt dan een jaar eerder. Dat in de krappe woningmarktgebieden de prijzen harder stijgen, laat zich ook zien in de prijsstijging van de woningtypen. Appartementen kenden een toename van 10,6% in prijs, terwijl de vrijstaande woningen 7,2% in prijs stegen. In iets meer dan een kwart van de NVM-regio s is de prijstijging in een jaar tijd beperkt gebleven tot maximaal 5%. 4% Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 4% M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 0% -1% -1% -2% -2% -3% -3% -4% -4% De gele lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen 2.3 Vierkantemeterprijzen van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs laat een evenwichtiger beeld zien van de prijsontwikkeling. Deze corrigeert naast woningtype en regio ook voor de grootte van de woning. Met een plus van ruim 7% in een jaar tijd is de vierkantemeterprijs wat gematigder gestegen dan die van de gewone prijs. Het appartement springt er qua vierkantemeterprijsontwikkeling uit met +9,2% in vergelijking met een jaar eerder. Voor een appartement wordt met ruim 2.400 euro per vierkante meter het meeste betaald van alle woningtypen (mede als gevolg van de locatie veelal in stedelijk gebied). 2.4 Verkooptijden Bestaande koopwoningen worden steeds sneller verkocht. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning daalde in een jaar tijd met meer dan 24% tot 78 dagen. De tussen- en hoekwoning werden het snelst verkocht, respectievelijk binnen 53 en 61 dagen. De verkooptijden van appartementen dalen in een jaar tijd het snelst met bijna 32% tot 65 dagen. De verkooptijd is terug op het niveau van voor de crisis. Wat nieuw op de markt komt, wordt ook sneller verkocht dan voor de crisis. 57% van de woningen die in het 3 e kwartaal 2016 op de markt zijn gekomen, is binnen 90 dagen verkocht. 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Percentage woningen verkocht boven de vraagprijs 6
2011-4 2011-4 2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen Kopers ervaren steeds minder onderhandelingsruimte. Het afgelopen kwartaal daalde het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs tot 2,2%. Bij 1 op de 6 woningen gaat de woning zelfs voor een prijs hoger dan de vraagprijs over de toonbank. 3 In krappe regio s gaat meer dan de helft van alle verkochte woningen boven de vraagprijs van de hand. Bij woningen die net op de markt komen, is er praktisch gezien zeer beperkt onderhandelingsruimte. Het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil van woningen, die binnen 90 verkocht zijn, bedraagt 1%. 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Het aantal bestaande koopwoningen dat op enig moment in het aanbod staat, is opnieuw stevig gedaald. Halverwege het 4 e kwartaal 2016 stonden er 28% minder woningen te koop dan een jaar eerder. Totaal staan er bij NVM-makelaars nog ruim 92.500 woningen te koop (voor de totale markt betekent dit rond de 120.000 woningen). Qua woningtype valt de daling van het aanbod bij appartementen het meest in het oog. Het aantal verkoopborden bij appartementen daalde in een jaar tijd met ruim 42%. Het aanbod van ruim 92.500 woningen doet denken aan het niveau, zoals Nederland dat kende vlak voor de crisis. In vergelijking met toen staan er nu echter meer vrijstaande woningen (ruim 8.000) en minder appartementen (ruim 3.000), tussenwoningen (ruim 3.000) en hoekwoningen (bijna 2.000) te koop. De verschillen op de Nederlandse bestaande koopwoningmarkt zijn dan ook groter dan voor de crisis (zie ook hoofdstuk 6). De daling van het aantal woningen, dat op enig moment in het aanbod staat, is het gevolg van het toenemende aantal transacties, terwijl het arsenaal aan te verkopen woningen te weinig wordt aangevuld om aan de vraag te voldoen. Het is met name het aantal appartementen dat nieuw voor de verkoop wordt aangeboden door particulieren, dat achterblijft. Bij appartementen is een dalende trend zichtbaar, terwijl deze bij andere woningtypen stijgend is. Het valt sowieso op dat het aantal woningen dat nieuw in aanbod komt, nog duidelijk onder het niveau van voor de crisis ligt, bij appartementen is dit dus het sterkst het geval. 4 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM) Ontwikkeling aantal woningen nieuw in aanbod sinds begin crisis (2008-3 =100) 100 95 90 85 80 75 70 65 60 Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Woning totaal 3.2 Vraagprijzen van het aanbod 3 Bij woningen die boven de vraagprijs verkocht zijn, kan het ook gaan om woningen, waarbij de woning in eerste instantie is aangeboden voor een vanaf-prijs. 4 Hierbij is gekeken naar het aantal bestaande koopwoningen dat op jaarbasis nieuw in het verkoopaanbod komt. In de figuur is het 3 e kwartaal 2008 het startpunt (= 100). Er zijn in 2016 dus 17% minder appartementen te koop gezet dan in het jaar voorafgaand aan de crisis het geval was. 7
2011-4 6% 8% 6% 11% 8% 10% 8% 8% 8% 13% 15% 14% 17% 16% 16% 20% 19% 18% 24% 26% 29% In het 4 e kwartaal 2016 zijn de vraagprijzen van de gemiddeld te koop staande woning toegenomen met 4,7% in vergelijking met een jaar eerder tot een niveau van 305.000 euro. Het zijn de appartementen (+6,3%) en vrijstaande woningen (+5,2%), waar de stijging sterker dan gemiddeld is. De in het oog springende snelle toename van het prijsniveau is voor een deel een gevolg van samenstelling (er staan naar verhouding steeds meer vrijstaande woningen en steeds minder appartementen te koop), maar ook als daarvoor gecorrigeerd wordt, blijft er sprake van een duidelijke prijsstijging. In ongeveer de helft van de NVM-regio s blijft de vraagprijsstijging beperkt tot maximaal 3% voor woningen totaal. In het oog springende toenames van de vraagprijs zijn zichtbaar in krappe woningmarkten als Zaanstreek, zuid Kennemerland en Leiden (+16% in een jaar tijd) en in Amsterdam (+34%). In de regio Amsterdam is de vraagprijs van appartementen in het staande aanbod in een jaar tijd met 41% toegenomen tot een niveau van liefst 405.000 euro. 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% -2,0% Vraagprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal (NVM) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM) tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar 3 jaar en langer De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen Aanbod per 15 november 2015 Aanbod per 15 augustus 2016 Aanbod per 15 november 2016 3.3 Looptijd van het aanbod Verkopers van woningen die halverwege het 4 e kwartaal in het aanbod staan, hebben het verkoopbord gemiddeld zo n 8,5 maanden in de tuin staan. Opvallend is dat de appartementen, die op het peilmoment in het aanbod stonden, met bijna 11 maanden een langer dan gemiddelde looptijd hebben. Het is een teken dat juist de appartementen die al wat langer op de markt zijn, zijn blijven staan. Nog altijd staat zo n 42% van het staande aanbod al een jaar of langer te koop. Een hardnekkige groep van bijna 17.000 duizend woningen (18%) is al 3 jaar of langer op de markt. De verkopers van deze woningen hebben om verschillende redenen vooralsnog niet kunnen profiteren van het herstel dat op de woningmarkt is opgetreden. 5 Een naar verhouding steeds grotere groep van het aanbod, inmiddels zo n 29%, staat nog maar kort op de markt (een kwartaal of minder). 4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 NVM Krapte-indicator 6 De keuze voor de woonconsument is in het 4 e kwartaal 2016 op een niveau gekomen, dat we van voor de crisis kennen. De gemiddelde woonconsument heeft nog de keuze uit ruim 6 woningen. Over het hele land gezien betekent dat dat we zouden kunnen spreken van een evenwichtige markt. Maar niets is minder waar. De bestaande koopwoningmarkt kent veel minder evenwicht dan dat die voor de crisis had. Aan de ene kant zijn er regio s met sterke verkopersmarkten als 5 Er is nader onderzoek gedaan naar de woningen, die al 3 jaar of langer te koop staan, en hun verkopers. Meer informatie hierover, stuur een mail naar: research@nvm.nl. 6 Zie voor de definitie bijlage 4 van dit document. 8
2011-4 2011-4 34% 40% 46% 165.849 169.052 169.920 2011-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 6 7 10 Amsterdam, Utrecht, stad Groningen eo en zuid Kennemerland, aan de andere kant zijn er regio s met juist sterke kopersmarkten als in het noord- en zuidoosten van Groningen en noordoost Brabant. Maar er zijn ook woningmarkten waar de consument een vergelijkbare keuze heeft als die in Nederland, zoals Nijmegen, Arnhem, Den Bosch, Raalte, Apeldoorn en Nunspeet. Hoe vergaat het objecten die nieuw in aanbod komen? 35 30 25 20 15 10 5 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 verkocht <1kw verkocht <2kw verkocht <3kw verkocht <1jr ingetrokken <jr na jaar in aanbod 4.2 Verkoopkansen 7 Van alle woningen die in het 3 e kwartaal 2016 op de markt zijn gekomen, vond 57% binnen 90 dagen een koper. Van alle woningen die in het 4 e kwartaal van 2015 te koop zijn gezet, zijn inmiddels 3 op de 4 verkocht, nog slechts 14% staat te koop. De rest is van de markt gehaald of verhuurd. In de regio s Amsterdam en Utrecht is meer dan 85% van alle te koop gezette woningen (in het 4 e kwartaal 2015 binnen een jaar verkocht. In alle NVM-regio s ligt het percentage binnen een jaar verkocht inmiddels boven de 50%. 4.3 Instroomquote 8 Anders dan de krapte-indicator is de instroomquote nog niet terug op het niveau van voor de crisis. Het is opvallend dat de instroom van nieuw bestaand koopwoningaanbod, dat te koop gezet wordt bij NVM-makelaars zo duidelijk achterblijft bij de situatie van voor de crisis. Op jaarbasis zijn het er zo n 25.000 minder. De instroomquote heeft wel de stijgende lijn te pakken en is het afgelopen kwartaal opnieuw flink toegenomen tot een niveau van 46%. Bij tussenwoningen is het niveau van voor de crisis met 70% wel al weer bereikt. Ontwikkeling aantal woningen nieuw in aanbod (op jaarbasis, NVM) Instroomquote 200.000 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000 7 Zie voor definitie van de verkoopkans bijlage 4 van dit document. 8 Zie voor definitie van de instroomquote bijlage 4 van dit document. 9
5 Nieuwbouw 5.1 Recordaantal transacties Ook de nieuwbouw registreerde een topkwartaal. In het laatste kwartaal van 2016 zijn circa 8.300 nieuwbouwwoningen verkocht, 23% meer dan dezelfde periode vorig jaar en 21% meer dan van vorig kwartaal. Op jaarbasis zijn bijna 30.000 nieuwbouwwoningen door NVM-makelaars verkocht (totale markt bijna 40.000, marktaandeel NVM circa 75% van alle door beroepsmatige opdrachtgevers ontwikkelde nieuwbouw-koopwoningen). 5.2 Aanbod blijft achter bij de vraag In het vierde kwartaal zijn circa 9.500 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Op jaarbasis zijn dit ruim 30.000 woningen, een stabilisatie met 2015. Doordat er ook projecten worden ingetrokken is het nieuwe aanbod onvoldoende om aan de enorme vraag aan nieuwbouwwoningen te voldoen. Het totale aanbod te koop staande woningen daalt dan ook hard. In het vierde kwartaal stonden 13.900 nieuwbouwwoningen te koop, een daling van maar liefst 30% ten opzichte van een jaar geleden. 10
5.3 Tekort aan aanbod vooral in stedelijk gebied In het vierde kwartaal kwam de krapte-indicator uit op 5,0. Deze waarde typeert de grens van een evenwichtige woningmarkt naar een krappe woningmarkt. De krapste nieuwbouwmarkten zijn te vinden in de stedelijke gebieden van Groningen en de Randstad. Dit zijn niet toevallig ook de krapste woningmarktgebieden in de bestaande bouw. Nieuwbouw is daarmee vooralsnog geen bluswater voor oververhitte woningmarkten. Echter, voor de komende jaren is dit wel de bedoeling. Grote steden in de overspannen woningmarkten zijn voornemens om de komende jaren veel bouwprojecten naar voren te halen en nieuwe locaties aan te wijzen. 5.4 Prijsstijging houdt aan De krapte op de nieuwbouwmarkt zorgt voor flinke prijsstijgingen. Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning werd 9,5% meer betaald dan een jaar geleden. De mediane transactieprijs van nieuwbouwwoningen kwam daarmee op 284.000 euro. Dit ligt onder het niveau van vorig kwartaal, maar toen werden er meer grote dure woningen verkocht. De prijs per m2 kwam uit op 2.250 euro, een stijging van 1,9% ten opzichte van vorig kwartaal en 6,5% met vorig jaar. 11
6 Regionale dynamiek Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Niet alleen wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. De NVM heeft de bestaande koopwoningmarkt ingedeeld in 76 woningmarktregio s. Ook binnen deze woningmarktregio s is er sprake van verschillen. Voor een analyse van de woningmarktontwikkelingen binnen een bepaalde buurt of wijk is het oog van een NVM-makelaar daarom onontbeerlijk. Om de verschillen binnen Nederland te duiden, zet de NVM de woningmarktregio s af tegen Nederland op een aantal dynamiekskenmerken, zoals de ontwikkeling van de prijzen, aantallen transacties, verkoopquotes, krapteindicator, looptijden etc.) en kent op basis daarvan een waardering toe aan de verschillende regio s. 12
Uit de eerdere paragrafen van dit document is reeds duidelijk naar voren gekomen dat er in Nederland geen sprake is van een evenwichtige woningmarkt, omdat de verschillen tussen de regio s groot zijn. Spraken we eerder nog van een tweedeling op de Nederlandse koopwoningmarkt, in feite is er sprake van een driedeling: zeer dynamische markten, evenwichtige markten en minder dynamische markten. Zeer dynamische verkopersmarkten vind je in Amsterdam en omgeving, Utrecht, zuid Kennemerland en in de stad Groningen eo. Door een gebrek aan voldoende nieuw aanbod om aan de vraag te voldoen wordt de dynamiek daar echter al weer geremd en neemt het aantal transacties zelfs af. Makelaars zijn daar dan ook kritisch over de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt. In delen van Groningen, Drenthe en het noorden van Limburg en Brabant is de woningmarkt relatief gezien een stuk minder dynamisch. Evenwichtige markten zijn bijvoorbeeld de regio s Almelo Tubbergen, Tilburg Oirschot en Nijmegen. 13
mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11 sep-11 mrt-12 sep-12 mrt-13 sep-13 mrt-14 sep-14 mrt-15 sep-15 mrt-16 sep-16 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (76-77% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. - Het CBS/Kadaster weegt op basis van de verhouding in de koopwoningvoorraad, de NVM weegt op basis van de verhouding in het aantal verkopen. Het woningtype appartementen en stedelijke regio s kennen een groter aandeel verkopen t.o.v. voorraad, waardoor deze typen en regio s bij NVM een grotere invloed hebben op de prijsontwikkeling dan bij het CBS/Kadaster. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 ) 300 250 200 150 100 50 0 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder), Kadaster NVM Kadaster, CBS NVM CBS (4e kwartaal 2016 is geschat) In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 14
Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 4 e kwartaal 2016. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 3 e kwartaal 2016. Aantal transacties Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning 10.934 10.818 Nederland Hoekwoning 5.545 5.521 Nederland 2-onder-1-kapwoning 6.036 6.043 Nederland Vrijstaande woning 6.264 6.239 Nederland Appartement 12.267 12.274 Nederland Totaal 41.046 40.895 Transactieprijs (*1000 ) Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning 210 211 Nederland Hoekwoning 229 230 Nederland 2-onder-1-kapwoning 275 277 Nederland Vrijstaande woning 372 372 Nederland Appartement 186 186 Nederland Totaal 240 240 Transactieprijs per m2 Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning 1.888 1.893 Nederland Hoekwoning 1.938 1.946 Nederland 2-onder-1-kapwoning 2.022 2.025 Nederland Vrijstaande woning 2.293 2.296 Nederland Appartement 2.358 2.367 Nederland Totaal 2.114 2.121 Verkooptijd in dagen Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning 56 55 Nederland Hoekwoning 70 69 Nederland 2-onder-1-kapwoning 83 83 Nederland Vrijstaande woning 152 148 Nederland Appartement 68 67 Nederland Totaal 80 79 15
Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 4 e kwartaal 2015 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 3,0% gestegen zijn t.o.v. 3 e kwartaal 2016, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 240.000 versus nu 248.000 euro) dan is er sprake van een stijging van 3,3% Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1 Periode 2 Prijsontwikkeling Woningtype 1 Woningtype 1 transactie 1 200.000 transactie 1 200.000 0% transactie 2 200.000 Woningtype 2 Woningtype 2 transactie 1 300.000 transactie 1 300.000 0% Gewogen mediane prijs 250.000 Gewogen mediane prijs 233.333 Prijsontwikkeling -6,7% Prijsontwikkeling 0,0% 16
De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de gewogen mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een stijging van de transactieprijzen met 8,9% t.o.v. het 4 e kwartaal 2015 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een jaar eerder gestegen is met 7,3%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 meten de NVM-makelaars volgens de NEN-systematiek. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2) 17
Bijlage 4 Definities NVM krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Verkoopkansen De verkoopkans is de kans dat een woning, die op een gegeven moment te koop gezet wordt, binnen een bepaalde periode een koper vindt. We onderscheiden binnen deze analyse de perioden binnen 1 kwartaal, tussen 1-2 kwartalen, tussen 2-3 kwartalen en tussen 3-4 kwartalen. Daarnaast kennen we de intrekkingen en een restgroep van woningen die in ieder geval niet binnen 1 jaar verkocht zijn en wellicht nog in de verkoop zijn blijven staan. Verkoopquotes De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. Instroomquote De instroomquote geeft de verhouding tussen de tijdens het kwartaal nieuw in aanbod komende woningen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan. 18