INFOGIDS BOUWEN, KOPEN OF VERBOUWEN: HOE MAAK IK DE JUISTE KEUZE?

1 INFOGIDS BOUWEN, KOPEN OF VERBOUWEN: HOE MAAK IK DE JUISTE KEUZE?

2 BOUWEN VERBOUWEN VOORWOORD Een woning kiezen is voor de Belg de 4e belangrijkste beslissing in zijn leven 1, na onder meer trouwen en kinderen krijgen. Normaal dus dat ook jij daar niet licht over gaat. Het begint met de vraag Ga ik bouwen, of koop en renoveer ik een bestaand huis? Het heeft allebei zo zijn voor- en nadelen. Geen evidente keuze dus, maar wel de allereerste knoop die je sowieso moet doorhakken. In deze gids lees je met welke aspecten je rekening moet houden om voor jou en je gezin de juiste beslissing te nemen. WIJ WENSEN JE EEN SUCCESVOLLE ZOEKTOCHT NAAR HET HUIS VAN JE DROMEN! 1 Onderzoek Allianz naar de belangrijkste beslissingsmomenten in een mensenleven.

3 1INLEIDING WAT DOET DE BELG? In de eerste 9 maanden van 2015 werden er 35.171 vergunningen uitgereikt voor een nieuwbouwwoning en 21.730 voor de renovatie aan een bestaande woning 2. De meeste bouwbedrijven verwachten dat vooral de renovatiemarkt voor woningen zal aangroeien. HOE KIES JE TUSSEN BOUWEN, KOPEN EN RENOVEREN? De legendarische baksteen in de maag doet je misschien dromen van een huis dat je bouwt volgens jouw stijl en smaak. Niets is mooier dan die droom werkelijkheid te zien worden! Maar het vraagt ook volharding: de zoektocht naar een goede locatie is niet makkelijk, want bouwgrond is schaars in Vlaanderen. En je budget zal je vroeg of laat verplichten om water bij de wijn te doen: niet alles waar je van droomde, kan je ook waarmaken. Schrikt de zoektocht naar bouwgrond je af? Geen nood, want aan bestaande woningen is er in Vlaanderen gelukkig geen gebrek. Je vindt ze in alle maten en stijlen, je kan er zo intrekken of het verbouwen. Je krijgt met een bestaande woning vaak meer huis voor je geld en de locatie heb je voor het kiezen. Heb je een boontje voor het unieke Belgische woonerfgoed en draag je graag letterlijk je steentje bij om het in stand te houden? Dan is een renovatie misschien iets voor jou. En wees er maar zeker van: ook van een bestaand huis kan je de thuis maken die bij je past. Bij de keuze tussen een nieuwbouw en een verbouwing laat je in eerste instantie vaak je buikgevoel spreken. En daar is niets mis mee. Maar daarna is het heel belangrijk om ook enkele rationele aspecten af te wegen: welk budget kun je besteden? Hoe erg ben je gesteld op je comfort en wanneer wil je verhuizen? Hoeveel vrijheid wil je om zelf de indeling, stijl en materialen te kiezen? Wil je zelf de handen uit de mouwen steken of volg je de werken liever vanop een afstand? Hoeveel belang hecht je aan energiezuinig wonen? Allemaal vragen die je best op voorhand beantwoordt. Deze gids helpt je om voor- en nadelen af te wegen en de keuze te maken die jou het beste ligt. 2 FOD Economie

4 2 2.1 BUDGET BOUWEN Voor je een huis bouwt of verbouwt, zoek je uiteraard uit hoeveel je kan lenen en welk budget je in totaal kan besteden. Kostprijs bouwgrond Wil je graag in een stad wonen of vlak bij een gezellige dorpskern met alles in de buurt wat je nodig hebt? Dan betaal je allicht meer voor je bouwgrond dan wanneer je wat meer afgelegen gaat wonen. En hoe beter een locatie bereikbaar is via grote invalswegen, hoe duurder de grond er gemiddeld is. De prijzen van bouwgrond verschillen dus naargelang de ligging en de bereikbaarheid. Ook de oriëntatie van de grond die maakt of jij al dan niet heel de dag zon hebt in je tuin beïnvloedt de prijs per vierkante meter (zie Trends). Maak uit wat jij belangrijk vindt als je ergens gaat wonen. Kadastraal inkomen Sta ook even stil bij de belasting die je jaarlijks op je woning zal betalen op basis van je kadastraal inkomen. Bijkomende kosten Als je gaat bouwen en eerst bouwgrond koopt, word je zowel op je huis als op de grond belast via btw (21%) of registratierechten (12,5%). Daarnaast betaal je aktekosten en het ereloon van de notaris. Kosten nieuwbouw Hoeveel je nieuwe huis zal kosten, hangt af van de bewoonbare oppervlakte en van de materialen die je kiest. Een badkamer afgewerkt in marmer heeft een ander prijskaartje dan een zelfbouwpakket. Vergeet ook niet dat je bij de bouwwerken een architect, een EPB-verslaggever en een veiligheidscoördinator moet inschakelen.

5 2 BUDGET Voor je een huis bouwt of verbouwt, zoek je uiteraard uit hoeveel je kan lenen en welk budget je in totaal kan besteden. Energie-investeringen De energieprestatieregels voor bouwers (EPB) worden steeds strenger. Dat wil zeggen dat een nieuwbouw goed moet scoren op thermische isolatie (het K-peil), de energieprestaties (het E-peil) en het binnenklimaat of de ventilatie. Doe je een bouwaanvraag in 2017, dan mag het E-peil maximaal E50 bedragen. Tot 2021 wordt het verplichte E-peil stapsgewijs aangescherpt. Zo zal het E-peil in 2020 maximaal E35 mogen bedragen. Dit betekent dat je voor je nieuwe huis ook fors moet investeren in isolatie, ventilatie en energiezuinige installaties. Kies je om gewoon aan de wettelijke verplichtingen te beantwoorden? Of investeer je meer en maak je je huis nog energiezuiniger in de wetenschap dat een laag-energiehuis of passiefwoning je maandelijkse verwarmings- en elektriciteitskosten zal drukken? Wil je weten aan welke energieprestaties je nieuwe huis moet voldoen? Surf dan naar www.vlaanderen.be. Bescherming Tel de prijs van de bouwgrond, de nieuwbouw en de bijkomende kosten samen en je krijgt over het algemeen een goed zicht op de totaalprijs van je nieuwe huis. Dankzij de bescherming van de wet-breyne kom je bovendien niet voor verrassingen te staan als het om prijs, voorschotten en de betalingsvoorwaarden gaat. Woonkosten Een nieuw huis vraagt een forse investering, maar je krijgt er ook iets moois voor terug. Bovendien heb je in een nieuwbouwwoning de eerste jaren weinig of geen onderhoudskosten. Het is een aspect waar je misschien niet meteen bij stilstaat als je de kostprijs van een nieuwbouw berekent, maar dat nadien wel mooi meegenomen is!

6 2 2.2 BUDGET KOPEN Voor je een huis bouwt of verbouwt, zoek je uiteraard uit hoeveel je kan lenen en welk budget je in totaal kan besteden. Kostprijs woning Bij een bestaande woning bepalen de ligging, de oppervlakte en de staat van het huis mee de kostprijs. Je hebt meer mogelijkheden om je keuze af te stemmen op je wensen en je budget, omdat er nu eenmaal meer woningen dan bouwgronden te koop aangeboden worden. Bijkomende kosten Bij de aankoop van een bestaand huis betaal je registratierechten op de grond en de woning. Houd ook hier rekening met de akte- en notariskosten. Het is altijd raadzaam om een huis meerdere keren te gaan bekijken voor je het koopt. Vraag ook eens advies aan familie of vrienden. Twee paar ogen zien namelijk meer dan één. Toch kun je nooit helemaal uitsluiten dat een gebrek aan je aandacht ontsnapt of gewoon niet zichtbaar is op het moment dat je een huis koopt. Mogelijk moet je dan herstelkosten maken die je niet voorzien had.

7 2 2.3 BUDGET VERBOUWEN Voor je een huis bouwt of verbouwt, zoek je uiteraard uit hoeveel je kan lenen en welk budget je in totaal kan besteden. Kostprijs renovatiewerken Als je een woning renoveert, weet je waar je begint maar niet altijd waar je eindigt. Misschien blijkt een muur niet stevig genoeg of duiken er vochtproblemen op. Hou er dus rekening mee dat je misschien extra kosten moet maken. Een voordeel is dan weer dat je de werken kan spreiden, zodat je wat budgettaire ademruimte hebt. En als je een handige harry bent of behulpzame vrienden hebt, kun je veel zelf klussen en aannemerskosten besparen. Bijkomende kosten Op renovatiekosten betaal je 21% als je huis jonger is dan 10 jaar en 6% als je huis ouder is dan 10 jaar. Premies Voor bepaalde renovatiewerken heb je recht op een premie. Check op www.premiezoeker.be op welke premies je recht hebt.

8 KEUZEVRIJHEID OF KEUZESTRESS Naargelang je bouwt, koopt of verbouwt, kun je in meer of mindere mate je eigen keuzes maken qua indeling, stijl, materialen en uitvoering van de werken. De een vindt dat belangrijk, de ander krijgt er alleen maar stress van. Wat wil jij? 3 3.1 BOUWEN Als je bouwt, kies jij waar je gaat wonen. De keuze van je plekje bepaalt of je huis een open, halfopen of gesloten bebouwing wordt en de architect met wie je in zee gaat, zal in grote mate de stijl van je woning beïnvloeden. Jij bepaalt de indeling en kiest zelf de materialen. Houd wel in het achterhoofd dat elke keuze voor een duurder materiaal een impact heeft op je totaalbudget. Anderzijds, als je nu investeert in materialen die onderhoudsvriendelijk en/of energiezuinig zijn, dan levert je dat later weer voordelen op. Zeker het overwegen waard. 3.2 KOPEN Er worden in Vlaanderen, ondanks het wegvallen van de woonbonus, nog altijd heel wat huizen en appartementen te koop aangeboden. 3.3 VERBOUWEN Als je een huis zoekt om te renoveren, vind je zeker je gading qua stijl en oppervlakte. Bij een renovatie ben je verplicht om oude en nieuwe elementen te combineren en je budget onder controle te houden. Vind je dat een mooie uitdaging, dan is een renovatie misschien iets voor jou. Als je aan het renoveren slaat, is het zeker een optie om je huis ineens ook energiezuiniger te maken. Dat vraagt een financiële inspanning, maar het effect op je woonkost én op je leefcomfort is aanzienlijk.

9 4 4.1 COMFORT BOUWEN Als je een huis bouwt, koopt of verbouwt, is dat best wel spannend. Maar hoe makkelijk of moeilijk maak jij het jezelf? Voor elke job in je nieuwe huis kun je de beste, goedkoopste of snelste stielman selecteren. Keuze te over dus. Al kan het vergelijken, kiezen, plannen en opvolgen van al die aannemers je natuurlijk ook een heel pak stress bezorgen. Misschien heb je het er wel voor over om je vrije tijd op te offeren en zelf aan de slag te gaan op de werf. Je spaart er alleszins een aantal aannemerskosten mee uit, maar het legt ook beslag op je gezinsleven en je vrije tijd. Schakel je een algemeen bouwbedrijf in dat sleutel-op-de-deur woningen bouwt, dan kies je de architectuur van je huis en sommige materialen meestal niet zelf. Maar je kan wel rekenen op een partner die de werken coördineert en opvolgt. 1 aanspreekpunt dat vakmannen selecteert, met hem onderhandelt en afspraken maakt. Dat bespaart je heel wat moeite. Je hebt dus de voordelen van een nieuwbouw, zonder de nadelen. Als je goed plant en eventueel afspraken maakt met de volgende eigenaars, blijf je tijdens het bouwen van je nieuwe woning rustig in je eigen (huur)huis wonen. Zo heb je ook in drukke tijden altijd een plekje waar je de deur achter je dicht kan trekken en even tot rust kan komen. Als alles volgens timing verloopt, verhuis je bovendien pas als je woning zo goed als klaar is. Zekerheid Wie bouwt is beschermd door de wet-breyne. Zo ben je zeker van een evenwichtig contract met duidelijke bepalingen over de totaalprijs, de betalingsmodaliteiten, de uitvoeringstermijn en de vergoedingen bij vertraging. De wet zorgt er ook voor dat de afgesproken uitvoeringstermijn en de prijs gerespecteerd worden en dat je geen te hoog voorschot betaalt. Dat voorschot mag maximaal 5% bedragen van de prijs van je woning. Via een verplichte voorlopige en definitieve oplevering krijg je de kans om kleine gebreken aan je huis in orde te laten brengen voor het definitief jouw thuis wordt.

10 4 4.2 COMFORT KOPEN Als je een huis bouwt, koopt of verbouwt, is dat best wel spannend. Maar hoe makkelijk of moeilijk maak jij het jezelf? Je vindt in het ruime aanbod zeker huizen waar je nagenoeg onmiddellijk in kan trekken of waarin pas op termijn verbouwingen nodig zijn. Een likje verf of een nieuw behang aan de muur en je kan verhuizen zonder veel gedoe. Oudere woningen hebben vaak een grotere tuin: ideaal voor wie groene vingers heeft, maar voor veel mensen wordt het op termijn een sleur. Denk ook daar goed over na. 4.3 VERBOUWEN Een bestaande woning kun je in fasen renoveren. Enerzijds staat je budget daardoor minder onder druk, maar anderzijds logeer je ook langer letterlijk tussen het stof of moet je op zoek naar een andere woonoplossing. Als je bovendien zelf de werken coördineert en/of uitvoert, legt dat beslag op bijna al je vrije tijd en brengt het vaak veel spanningen mee. Voor renovaties kun je ook terecht bij gespecialiseerde aannemers, die de coördinatie en de werken volledig uit handen nemen.

11 5 5.1 DUURTIJD BOUWEN Je hebt je oog laten vallen op een mooi stuk bouwgrond of een huis dat je wil kopen en eventueel renoveren. Na veel wikken en wegen hak je de knoop door. Je moet dan wel nog het een en ander regelen. Hoe lang zal dat duren? Voorbereiding Die bouwgrond is van jou, nu begint het echte werk: lening en schuldsaldoverzekering onderschrijven, de akte verlijden, een architect zoeken, je bouwvergunning aanvragen, materialen kiezen, etc. Ga je met een bouwbedrijf in zee, dan krijg je een projectleider die deze zaken van jou overneemt. Bouw De bouw van een nieuw huis duurt gemiddeld 12 maanden. Je architect of projectleider begeleiden het volledige traject. Werk je met een bouwbedrijf, dan zorgt dit er ook voor dat alle aannemers elkaar mooi opvolgen en dat ze hun werk goed uitvoeren, dat de materialen op tijd ter plaatse zijn en dat jij altijd op de hoogte blijft zonder kopzorgen. 5.2 KOPEN Voorbereiding Ook als je een instapklaar huis koopt, moet je op zo n 6 maanden rekenen vooraleer je erin kan trekken. Je lening moet in orde gebracht worden en de akte moet geregistreerd en verleden worden. Spreek goed af met de vorige eigenaars wanneer zij verhuizen, zodat je op tijd je oude huis te koop zet of je huurwoning opzegt. Eens de vorige bewoners vertrokken zijn, kun je het huis wat opfrissen en verhuizen. 5.3 VERBOUWEN Voorbereiding Als je een huis koopt om te renoveren, doorloop je in ongeveer 6 maanden deze stappen: je gaat een lening aan en passeert langs de notaris, je zoekt eventueel een architect, je checkt wanneer de vorige eigenaars verhuizen en je kiest je materialen. Check zeker ook of je voor de renovatie een vergunning (www.vlaanderen.be) nodig hebt. Verbouwing Je kan de renovatie spreiden, of er meteen stevig tegenaan gaan. Een gespecialiseerd bouwbedrijf klaart de klus in 6 à 12 maanden.

PROFICIAT MET JE KEUZE! CONCLUSIE De keuze tussen een nieuwbouw en een verbouwing is bepalend in je zoektocht naar een nieuwe woning. Laat je buikgevoel spreken, maar weeg ook de rationele aspecten goed af. Heb je vragen over nieuwbouw of verbouwing, dan kun je daarmee vrijblijvend bij Durabrik terecht. Neem alvast een kijkje op onze websites: www.durabrik.be voor de nieuwbouwwoning die bij je past www.victorrenoveert.be voor totaalrenovatie, uitbreidingen en interieurrenovatie www.ecopuur.be voor energiezuinig wonen VEEL SUCCES MET JE KEUZE!