10 Antwoorden op uw woonvragen

Beste lezer, Wikifin.be wil al uw vragen over geld beantwoorden. Omdat iedere Belg geboren wordt met een baksteen in de maag, is het logisch dat Wikifin.be veel aandacht besteedt aan geldvragen rond het thema wonen. In november vorig jaar nodigden we u uit om ons uw vragen over wonen te bezorgen. We waren verheugd met de vele reacties die we kregen. Uit de meer dan 1000 vragen selecteerden we de 10 meest gestelde. Ze behandelen 70 % van uw bekommernissen rond wonen. Vier thema s doken steeds weer op en tonen waar u tegenwoordig wakker van ligt: belastingen, premies voor bouwen en verbouwen, hypothecaire leningen en juridische kwesties. Deze thema s weerspiegelen erg actuele bekommernissen. Op een moment dat de bevoegdheid over de woonbonus verhuist naar de gewesten stellen onze medeburgers zich de vraag of dit belastingvoordeel zal blijven bestaan. De bouwen renovatiepremies die vandaag toegekend worden, zijn niet dezelfde als deze die u vroeger kon krijgen. En in de afgelopen weken kon u in de kranten lezen over moeilijkheden van kandidaat-eigenaars om een hypothecaire lening te krijgen. We hebben uw vragen aan experts voorgelegd. In deze brochure leest u de antwoorden, in een eenvoudige taal, uitgaand van de praktijk en zo volledig mogelijk. We hopen dan ook dat u hierin vindt wat u zoekt. Tot binnenkort! Jean-Paul Servais Voorzitter van de FSMA Wikifin.be is een programma dat onafhankelijk is van de private financiële spelers. Het werd gelanceerd door de Belgische Autoriteit voor de Financiële Diensten en Markten (FSMA), en wil Belgen op verschillende momenten in hun leven financieel advies verlenen. Surf naar Wikifin.be en schrijf in op onze gratis nieuwsbrief vol praktische tips. Wikifin is een initiatief van de FSMA

Inhoudstafel Vraag 1. 04 Is het interessanter om een woning te huren of te kopen? Vraag 2. 06 Welk budget heb je nodig om eigenaar te worden van een woning? Vraag 3. 08 Welke (renovatie- en bouw) premies zijn nog van toepassing in 2014? Vraag 4. 12 Wanneer heb je een architect nodig? Welke tarieven hanteren architecten? Vraag 5. 16 Onder welke voorwaarden, bijvoorbeeld wat je inkomen betreft, kom je in aanmerking voor een hypothecaire lening? Vraag 6. 18 Blijft de woonbonus (het belastingvoordeel voor hypotheekleningen) behouden? Vraag 7. 20 Zullen de hypothecaire rentevoeten de komende maanden stijgen of dalen? Vraag 8. 22 Hoe kan ik mijn woning op een voordelige wijze aan mijn kinderen geven, terwijl ik nog leef? Vraag 9. 26 Welke verzekeringen moet je als eigenaar of als huurder aangaan? Vraag 10. 28 Is het interessant om een woning te kopen om ze te verhuren? Hoe zullen de prijzen van bouwgrond en woningen de komende jaren evolueren in België?

Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag 10 Vraag 1. Is het interessanter om een woning te huren of te kopen? Het is algemeen bekend dat de Belg een baksteen in de maag heeft. Wij zijn allemaal graag eigenaar van onze woning, liever dan een leven lang huur te betalen aan een eigenaar, zonder garantie om er altijd te kunnen blijven wonen. Is het werkelijk interessant om eigenaar te worden van een woning? Ja, financieel gezien is dat meestal beter dan om huurder te blijven. We geven een concreet voorbeeld: Je huurt een woning en betaalt maandelijks 750 euro huur. Dat heeft een aantal financiële gevolgen: y De huurprijs is vastgesteld door de eigenaar en zal door de indexering vermoedelijk met de jaren stijgen. Zo kan de huur met 50 % stijgen in 20 jaar tijd. y Wat is de huurprijsindexering precies? Elk jaar, op de dag waarop je huurcontract is ingegaan, kan de eigenaar de huur aanpassen aan de levensduurte. Om de stijging van de huurprijs te berekenen, baseert de eigenaar zich op de evolutie van de gezondheidsindex. Je kan zelf de indexering van je huur berekenen op de volgende website: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/ consumptieprijzen/huurcalculator/ y Binnen 15, 25... jaar zal je nog steeds huur moeten betalen. Als je met pensioen gaat, zal je inkomen waarschijnlijk dalen, maar de huur zal niet verminderen. www.wikifin.be info@wikifin.be 4

Je wenst eigenaar te worden en je koopt een woning waarvoor je maandelijks je hypotheeklening aflost. Ook aan deze keuze zijn een aantal financiële gevolgen gekoppeld. y Met een maandelijkse aflossing van 750 euro gedurende 20 jaar, kan je een hypotheeklening van 100.000 euro krijgen. Voor zo n bedrag koop je tegenwoordig geen huis, denk je allicht. En daarin heb je gelijk. Als je eigenaar wil worden van een woning, zullen je maandelijkse kosten doorgaans hoger zijn dan als je blijft huren. Voor een hypotheeklening van 250.000 euro zal je maandelijks 1.580 euro moeten ophoesten (ervan uitgaand dat je een vaste rentevoet hebt van 4,60 %, en een lening op 20 jaar). Als je voor een vaste rentevoet hebt gekozen, zullen deze maandelijkse aflossingen niet met de jaren stijgen. y Als je overweegt om eigenaar van een woning te worden, zal je rekening moeten houden met een aantal kosten die een huurder niet moet dragen, zoals aankoopkosten, kosten voor onderhoud van de woning en diverse belastingen. Vóór je die stap zet, moet je nagaan welk budget hiermee gemoeid is; zo haal je je geen al te zware last op de schouders. Voor meer informatie over het budget dat je nodig hebt om eigenaar te worden van een woning, verwijzen wij naar vraag 3. y Het goede nieuws is dat binnen 20 jaar je hypotheeklening zal terugbetaald zijn. Je zal geen «huur» meer moeten betalen voor je woning. Een huis kopen kan je zien als een vorm van «verplicht» sparen. Het is een nuttige spaarvorm, want studies hebben aangetoond dat gepensioneerden-eigenaars minder vaak in de armoede verzeild geraken dan gepensioneerden-huurders. y Een eigen woning kopen kan je beschouwen als een belegging. Na 20 jaar zal je woning vermoedelijk in waarde gestegen zijn. Maar je zult wel kosten moeten maken om de woning in goede staat te houden. Daar moet je ook rekening mee houden. Je hebt het allicht begrepen: eigenaar worden van een woning is financieel gezien voordelig, maar er is een groot budget voor nodig. De overheid is zich hiervan bewust en tracht kandidaat-eigenaars een duwtje in de rug te geven voor het kopen of bouwen van een woning. Eigenaars krijgen fiscale voordelen, hulp en zelfs premies voor het kopen of renoveren van een woning. Dit antwoord werd opgesteld in samenwerking met de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. 5

Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag 10 Vraag 2. Welk budget heb je nodig om eigenaar te worden van een woning? Als je een woning wil bouwen of kopen, moet je eerst grondig nagaan wat dat gaat kosten en welke je financiële mogelijkheden zijn. Bekijk de zaken eens anders: vraag je niet af welk budget je nodig hebt om een woning te kopen of te bouwen, maar ga na hoeveel geld je ter beschikking hebt om aan een dergelijk project te beginnen. Om de grootte van je budget te ramen, moet je rekening houden met de volgende elementen: y Hoeveel spaargeld kan je gebruiken voor de aankoop of bouw van een woning of appartement? Ons advies daarbij is dat het spaargeld voldoende moet zijn om alle kosten te betalen voor het kopen of bouwen van een woning. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan de notariskosten, de kosten voor de hypotheek of, als je gaat bouwen, de btw. Als je wil bouwen, is het ideale scenario dat je de btw zelf bekostigt. Die bedraagt 21 % van de totale kostprijs van de bouwwerken. Overweeg je een woning te kopen, ga dan uit van 20 % van de aankoopprijs; dat bedrag is ruim geteld en moet je in staat stellen om alle kosten te dekken. y Welk deel van je inkomen kan je gebruiken voor de terugbetaling van een hypotheeklening? Als algemene regel geldt dat je het best niet meer dan 1/3 van je inkomen gebruikt voor de terugbetaling van een lening. Tel alle maandelijks terugkerende inkomsten van je gezin op en deel dit bedrag door 3. Trek van dit bedrag de maandelijkse terugbetalingen af van leningen die nog lopen (een autolening, een consumentenkrediet,...). Het bedrag dat je overhoudt is de som die je gezin maandelijks nog kan dragen. Als je eenmaal hebt uitgemaakt hoeveel spaargeld je kan besteden aan je woningproject en hoeveel je maandelijks kan afbetalen, kan je nagaan in www.wikifin.be info@wikifin.be 6

welke prijsklasse je project past. De IMMOsimulator op Wikifin.be helpt je bij deze berekeningen. http://www.wikifin.be/nl/tools/rekentools/immosimulator Deze simulator werd door Wikifin.be ontwikkeld. Hij geeft je een heel nauwkeurig beeld van de verschillende kosten voor je woningproject, afhankelijk van het type woning dat je voor ogen hebt en de streek waarin je wil wonen. Je zal snel weten of de vereiste maandelijkse afbetalingen voor je project haalbaar zijn met het budget waarover je beschikt. Kortom, wij bieden je een zeer nauwkeurig zicht op de financiële aspecten van uw woningproject. Nog een advies: onderschat de andere kosten niet die je als eigenaar ook zal moeten dragen, namelijk: de eenmalige kosten, zoals: y verbouwings- en inrichtingswerken, schilderen,... y installatiekosten (het openen van de meters, de verhuizing,...) en de terugkerende kosten zoals: y gemeenschappelijke lasten (voor appartementen) y verzekeringspremies (leven en brand) y onroerende voorheffing y facturen zoals water, elektriciteit,... Hou wat geld achter de hand voor deze kosten die er al snel zullen zijn als je project eenmaal concreet wordt. En vergeet niet om in je maandelijks budget rekening te houden met de terugkerende kosten. Meer informatie over de kosten van woningprojecten en het nodige budget, vind je op onze website: http://www.wikifin.be/nl/levensmomenten/wonen/een-woning-kopen 7

Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag 10 Vraag 3. Welke (renovatie- en bouw) premies zijn nog van toepassing in 2014? Er zijn zoveel renovatie- en bouwpremies dat waarschijnlijk ook jij door de bomen het bos niet meer ziet. Vóór je uitzoekt of je voor een bepaalde premie in aanmerking komt, kan je het best deze tekst lezen. Wat moet je zeker weten over de premies? y Er zijn 4 overheden die premies geven: de federale overheid, de gewesten, de provincies en de gemeenten. Voor sommige werken kan je tegelijkertijd van verschillende overheden premies krijgen. y De premie hangt af van de werken (bv. renovatie, bouw, energiebesparing,...), van het gebruik van de woning (woon je er zelf in of verhuur je ze) en van de hoogte van je inkomen. y Om een premie te krijgen, moet je de werken door een aannemer laten uitvoeren. Je kan dus geen premies aanvragen voor werken die je zelf uitvoert. y Om een premie te krijgen, moet je het juiste document invullen en tijdig terugsturen. Alle formulieren voor premieaanvragen vind je op de websites van de overheidsdiensten die de premies geven. y Ook de leeftijd en de ligging van het gebouw kunnen van belang zijn voor de premies. y Netwerkbeheerders (leveranciers van gas, elektriciteit...) bieden soms ook premies. Surf naar de sites van de beheerders om te bepalen op welke premies je recht hebt. www.wikifin.be info@wikifin.be 8

Welke premies bestaan er op de verschillende niveaus? Ligt je (toekomstige) woning in Brussel? Dan kom je in aanmerking voor de volgende premies: op federaal niveau Strikt genomen is er op federaal niveau geen sprake meer van premies, maar van belastingverminderingen. In 2014 kan je enkel nog voor dakisolatie een belastingvermindering krijgen. De Federale Overheidsdienst (FOD) Financiën legt op haar website uit wanneer en hoe je die belastingvermindering kunt krijgen. Zo moet je onder meer een betalingsbewijs en een factuur voorleggen, en moeten de werken door een aannemer zijn uitgevoerd. De aannemer moet een document invullen om jou aan de belastingvermindering te helpen. Gedetailleerde informatie over deze belastingvermindering vind je op de volgende site: http://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/ belastingverminderingen/energiebesparing/dakisolatie/ op gewestniveau Alle renovatie-, bouwen energiepremies van het Brussels Gewest worden uitgelegd in een document dat je terugvindt via de volgende link: http://centreurbain.wavenet.be/images/documents/ synthese%20prime%20nl%202014%2001.pdf Dat document vermeldt voor alle premies de voorwaarden, het maximumbedrag en de administratie die je moet contacteren om de premie te kunnen verkrijgen. 9

Meer specifiek vind je alle informatie over: y gewestelijke renovatiepremies op de site: http://www.huisvesting.irisnet.be/nl/premies-en-steunmaatregelen/ premie-voor-de-renovatie-van-het-woonmilieu y gemeentelijke en gewestelijke energiepremies op de site: http://www.leefmilieubrussel.be/templates/particuliers/ Niveau2.aspx?id=70&langtype=2067 op gemeentelijk niveau Informatie over de renovatiepremies in de Brusselse gemeenten is te vinden op de website van de Stadswinkel: http://www.stadswinkel.be/nl/premies-en-fiscaliteit/premies/ gemeentelijke-premies-en-steun Ligt je (toekomstige) woning in Vlaanderen? Woon je in Vlaanderen en wil je met één klik weten welke premies je kan aanvragen in verband met energiebesparing in je woning? Via de website http://www.energiesparen.be/ helpt het Vlaams Energieagentschap (VEA) je alle federale, gewestelijke, provinciale en gemeentelijke premies te vinden. Ga je een woning renoveren of bouwen? Controleer via de site https://www.wonenvlaanderen.be/ of je met een of andere premie de factuur kan drukken. Bij je zoektocht naar federale, gewestelijke, provinciale en gemeentelijke premies die je kan krijgen voor de renovatie of de bouw van een woning, kan de site https://www.premiezoeker.be/ een grote hulp zijn. www.wikifin.be info@wikifin.be 10

Ligt je (toekomstige) woning in Wallonië? Dan kom je in aanmerking voor de volgende premies: op federaal niveau Strikt genomen is er op federaal niveau geen sprake meer van premies, maar van belastingverminderingen. In 2014 kan je enkel nog voor dakisolatie een belastingvermindering krijgen. Gedetailleerde informatie over deze belastingvermindering vind je op de volgende site: http://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/ belastingverminderingen/energiebesparing/dakisolatie/ op gewestniveau Je kan alle renovatie- en bouwpremies van het Waals Gewest terugvinden op de volgende website: www.wallonie.be (http://www.wallonie.be/fr/demarche/theme-list). In de rubriek «logement» vind je alle premies die je kan aanvragen. Informatie over de meeste premies met betrekking tot energiebesparing in je woning, vind je op de volgende website: http://energie.wallonie.be/fr/aides-et-primes.html?idc=6358 op provinciaal en gemeentelijk niveau Niet alle provincies en gemeenten geven renovatie- of bouwpremies. Om te weten op welke premies je recht hebt in je provincie of gemeente, kan je best de website van die provincie of gemeente raadplegen. Daar vind je informatie over alle premies. 11

Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag 10 Vraag 4. Wanneer heb je een architect nodig? Welke tarieven hanteren architecten? Wil je voor je kinderen extra slaapkamers inrichten op je zolderverdieping? Of wil je een rommelkamer ombouwen tot een praktische logeerkamer? Overweeg je een glaswand te laten plaatsen voor extra lichtinval in je woonkamer? Geen gebrek dus aan ideeën om je woning te verbeteren. Maar overweeg, voor je begint te verbouwen, of je niet beter hulp vraagt aan een architect. Volgens de Orde van Architecten ben je wettelijk verplicht om een beroep te doen op een architect om de plannen te maken en voor de controle op de uitvoering van werken waarvoor je een administratieve toelating moet hebben (stedenbouwkundige vergunning) Je moet dus een beroep doen op een architect als je een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt voor de werken. Zo n stedenbouwkundige vergunning is nodig wanneer je: y aan de stabiliteit van je woning raakt, bv. door een draagmuur af te breken; y het uitzicht van je woning verandert, bv. door een muur te slopen om die door een vensteropening te vervangen; y de bestemming van een gebouw verandert, bv. als je een loft wil inrichten in een oud industrieel gebouw, of een handelszaak wil beginnen in een woning; y het aantal kamers in je woning vergroot, bv. als je een bijgebouw herinricht. www.wikifin.be info@wikifin.be 12

Wanneer precies moet een architect aan de slag gaan? Nog vóór de start van een bouwproject of renovatiewerken kan het nuttig zijn om een architect te contacteren. Hij kan je immers adviseren bij de keuze van je grond, en uitleg geven bij de creatieve mogelijkheden of de constructiemethodes. Alle nuttige informatie over de verschillende stappen van een (ver)bouwproject kan je vinden op de website van de Orde van Architecten: http://architect.be/files/pdf/links/20121120_brochure_dearchitect.pdf Wat is de rol van een architect? Een architect moet tussenkomen op twee cruciale momenten in een project: y bij het ontwerp van het bouwproject, meer bepaald bij het maken van de plannen en de opstelling van de nodige documenten voor het krijgen van officiële toestemmingen, zoals een stedenbouwkundige vergunning; y bij het toezicht op de uitvoering van de werken door de verschillende vakmensen op de bouwplaats, en dit tot op het moment waarop de werken af zijn. Tip: als je een beroep doet op een architect, is het best met hem een contract te ondertekenen vóór jullie samenwerking. Dat contract moet duidelijk jullie rechten en plichten vermelden, en ook de manier waarop zijn vergoeding (zijn ereloon ) berekend wordt. Hoeveel kost een architect? Er bestaan geen vaste tarieven voor het ereloon van een architect: je kan met hem dus onderhandelen over zijn ereloon. 13

Zijn ereloon kan op verschillende manieren worden bepaald: y een percentage van de waarde van de uitgevoerde werken; y een bedrag dat aan de oppervlakte van het gebouw is gekoppeld; y een forfaitair bedrag; y een uurvergoeding. Om onaangename verrassingen te vermijden, vermeld je best in het contract het ereloon en de betalingswijze ervan. Alle informatie over de berekening van het ereloon van een architect vind je op de volgende website: http://architect.be/bouwheer/ereloon.php Het antwoord op deze vraag is opgesteld in overleg met de Orde van Architecten. www.wikifin.be info@wikifin.be 14

Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag 10 Vraag 5. Onder welke voorwaarden, bijvoorbeeld wat je inkomen betreft, kom je in aanmerking voor een hypothecaire lening? «Wil je je zoektocht naar de meest geschikte hypothecaire lening grondig voorbereiden? Bereken dan eerst de totale kosten voor de aanschaf van een woning. Vergelijk die kosten daarna met het bedrag dat je kan verzamelen om die kosten te financieren, nl. de som van je spaargeld en het bedrag van de hypothecaire lening die je kan krijgen.», adviseert Febelfin, de Belgische federatie van de financiële sector. Een gedetailleerde checklist van de kosten vind je via onze IMMOsimulator. http://www.wikifin.be/nl/tools/rekentools/immosimulator Het is overigens niet altijd eenvoudig om een hypothecaire lening te krijgen voor de financiering van een woning. Meestal gaat het immers om grote bedragen en dus willen de banken er zeker van zijn dat je je lening zal kunnen terugbetalen. De bank zal met de volgende elementen rekening houden om het bedrag te bepalen van de hypothecaire lening die ze je wil geven: y je eigen spaargeld; y je inkomsten; y de waarde van de woning die je wil kopen; y de verhouding tussen het bedrag dat je wil lenen en de waarde van de woning (ook wel «quotiteit» genoemd). Doorslaggevend bij de beslissing van een bank om je al dan niet een hypothecaire lening toe te staan, is het bedrag van je inkomsten. Daarmee zal je de lening, de intresten op de lening en de verzekeringspremie voor een schuldsaldoverzekering moeten terugbetalen. www.wikifin.be info@wikifin.be 16

De bank zal dus ook willen weten of je inkomsten stabiel zijn: dreig je niet werkloos te worden, zal je als zelfstandige in de toekomst evenveel kunnen verdienen als vandaag,...? We geven een concreet voorbeeld: Als je 2.000 euro per maand verdient en je zou maandelijks 976 euro moeten aflossen (bv. bij een lening van 150.000 euro op 20 jaar tegen een vaste rentevoet van 4,7 %), is de kans groot dat de bank de lening weigert. Het bedrag van de maandelijkse aflossing zou te hoog zijn ten opzichte van het bedrag van je inkomsten. Ook de verhouding tussen het bedrag dat je wil lenen, en de waarde van de woning is een belangrijke factor. Een voorbeeld zal dit duidelijk maken: De waarde van de woning die je wil kopen, wordt op 150.000 euro geschat; je vraagt een hypothecaire lening van 165.000 euro aan om zo ook een deel te kunnen betalen van de aankoopkosten. Je bankier zal niet geneigd zijn om je zo n grote lening toe te staan. Je woning dient immers als waarborg voor de terugbetaling van je lening. In dit voorbeeld is de waarborg (nl. de waarde van de woning) niet voldoende om het geleende bedrag te dekken. Belangrijk om weten is dat elke bank haar eigen criteria hanteert om een hypothecaire lening al dan niet toe te staan. Voor meer informatie over hypothecaire leningen: http://www.wikifin.be/nl/themas/lenen/hypothecair-krediet Voor tips over de keuze van een hypothecaire lening: http://www.wikifin.be/nl/tools/checklists-tips/tips-hypothecaire-kredieten 17

Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag 10 Vraag 6. Blijft de woonbonus (het belastingvoordeel voor hypotheekleningen) behouden? Vanaf het aanslagjaar 2015 kunnen enkel de gewesten (Vlaanderen, Wallonië en Brussel) beslissen over de fiscale voordelen voor het kopen, bouwen of renoveren van een eigen woning. Op dit ogenblik weten we nog niet wat er met die voordelen zal gebeuren. Daarvoor moeten we wachten tot na de verkiezingen van 25 mei 2014. Zolang het gewest waar je woont niets anders beslist, blijft het voordeel van de woonbonus doorlopen voor leningen die vóór 1 januari 2015 zijn afgesloten. Met andere woorden, als de gewesten niet raken aan de woonbonus blijft dit fiscale voordeel behouden voor alle hypotheekleningen die vóór eind 2014 zijn afgesloten. We leggen nog eens uit wat de woonbonus precies is en welk voordeel hij je kan opleveren. Wat is de woonbonus? Het is een belastingvermindering voor personen met een hypotheeklening om een woning te kopen of te bouwen. Je moet aan een aantal voorwaarden voldoen om in aanmerking te komen voor de woonbonus: y de woning moet je «enige en eigen» woning zijn. Als je een tweede verblijf wil kopen of een woning met de bedoeling die daarna te verhuren, heb je geen recht op de woonbonus; y je moet het geleende geld gebruiken voor de aankoop, bouw of renovatie van de woning; y het moet gaan om een lening op ten minste 10 jaar en y je lening moet gewaarborgd zijn door een hypotheek. www.wikifin.be info@wikifin.be 18

Als al deze voorwaarden zijn vervuld, heb je recht op een belastingvermindering. Die geldt voor de intresten en kapitaalaflossingen voor je hypotheeklening, en ook voor de levensverzekeringspremie als die uitsluitend dient als waarborg voor je hypotheeklening. Hoeveel bedraagt dit belastingvoordeel? Voor het aanslagjaar 2015 (inkomstenjaar 2014) wordt per persoon een belastingvermindering gegeven die berekend wordt op volgende bedragen: y het basisbedrag is 2.280 euro; y dit bedrag wordt verhoogd met 760 euro voor de eerste 10 jaar waarin je je hypotheeklening terugbetaalt; y daarbovenop komt nog 80 euro als je ten minste 3 kinderen ten laste hebt op 1 januari na het jaar waarin je je lening bent aangegaan. In totaal is dit dus maximum 3.120 euro per persoon (of 6.240 euro voor een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel). Als je in de belastingschijf zit van ca. 50 % (gemeentelijke opcentiemen inbegrepen) komt het belastingvoordeel op 1.560 euro per jaar (of 3.120 euro voor een koppel). Per maand kan de woonbonus je dus een belastingvoordeel van 130 euro opleveren, of 260 euro als je gehuwd bent of wettelijk samenwoont. Stel dat je overweegt om een lening aan te gaan van 250.000 euro op 20 jaar met een vaste rentevoet van 4,70 %, dan zal de maandelijkse aflossing 1.595 euro bedragen. Het belastingvoordeel is dan mooi meegenomen, maar het mag geen doorslaggevende rol spelen in je beslissing om een woning te kopen of te bouwen. Dit zegt ook Bruno Colmant, belastingdeskundige, docent bij de Vlerick Management School, bij de Université catholique de Louvain (UCL) en lid van de Académie Royale de Belgique. Volgens hem mag de woonbonus niet het beslissende argument vormen om een vastgoedproject te starten. Hij meent dat de Belgen geneigd zijn om het belastingvoordeel van de woonbonus te overschatten, en dat de afschaffing ervan toch een rem zou kunnen vormen voor een deel van de bevolking dat eigenaar had willen worden van een eigen woonst. 19

Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag 10 Vraag 7. Zullen de hypothecaire rentevoeten de komende maanden stijgen of dalen? Jammer genoeg kan niemand met zekerheid voorspellen of de rentevoeten zullen stijgen of dalen. Net zoals niemand met zekerheid kan voorspellen of de aandelenkoersen op de beurs zullen stijgen of dalen. Wie dat zou kunnen, zou gegarandeerd rijk worden. Wel weten we dat vandaag de rentevoeten op lange termijn (bv. op 20 jaar) hoger liggen dan die op korte termijn (bv. op 1 jaar). Daaruit kunnen we afleiden wat de meeste spaarders en beleggers voor de komende jaren verwachten: een lichte stijging van de rentevoeten. Maar ook daarover is er geen zekerheid. Wel zeker is dat de rentevoeten vandaag op een erg laag peil liggen. De ouders van vele jonge bouwers zijn waarschijnlijk dan ook een beetje jaloers op hun kinderen die erg goedkoop kunnen lenen. Voor die ouders kan het trouwens interessant zijn om hun hypotheeklening te heronderhandelen. Een heel eenvoudig hulpmiddel is onze checklist met waardevolle aanwijzingen om een hypotheeklening efficiënt te heronderhandelen. Je vindt die checklist op onze website via: http://www.wikifin.be/nl/tools/checklists-tips/ checklist-hypotheeklening-heronderhandelen. Wij raden je zeker niet aan om je bouwplannen uit te stellen en op lagere rentevoeten te wachten. Anderzijds is het ook niet aan te raden om overhaast te werk te gaan bij het zoeken naar een woning, uit angst om morgen een veel duurdere lening te moeten afsluiten. Het is erg belangrijk dat je je koop- of bouwplannen grondig voorbereidt. www.wikifin.be info@wikifin.be 20

Weet ook dat lage rentevoeten weleens samengaan met hoge prijzen van gronden, woningen en bouwwerken. Ook het omgekeerde is het geval. Wanneer je volgend jaar een hogere rentevoet zou betalen op een hypothecaire lening, zijn de woningprijzen ondertussen misschien niet meer gestegen of zijn ze zelfs gedaald. Vaste of variabele rentevoet? De hoogte van de hypothecaire rentevoet bepaalt, samen met het bedrag dat je leent, hoeveel je de komende 20 of zelfs 25 jaar, maandelijks zal afbetalen. Je keuze voor een vaste of een variabele rentevoet speelt natuurlijk ook een rol. Een vaste rentevoet blijft dezelfde gedurende de hele looptijd van de lening; als je daarvoor kiest, weet je precies hoeveel je de komende 20 of 25 jaar zal betalen. Een vaste rentevoet biedt dus grote zekerheid, omdat je op voorhand weet hoeveel je al die tijd maandelijks zal moeten aflossen. Je kan ook een lening afsluiten met een variabele rentevoet. Dan zal je de eerste jaren minder betalen dan bij een vaste rentevoet, maar kunnen je maandelijkse afbetalingen in de toekomst veranderen: stijgen of dalen dus. Zet je aan het rekenen vóór je een keuze maakt: y hoeveel bespaar je op korte termijn als je voor een variabele rentevoet kiest? y hoeveel zou je later meer moeten betalen als de rentevoeten zouden stijgen? Beide formules hebben voor- en nadelen. Detailinformatie daarover vind je op onze website via: http://www.wikifin.be/nl/themas/lenen/hypothecaire-krediet/ hoe-best-kiezen/vaste-variabel 21

Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag 10 Vraag 8. Hoe kan ik mijn woning op een voordelige wijze aan mijn kinderen geven, terwijl ik nog leef? «Ik geef liever nu mijn huis aan mijn kinderen. Want als ze het erven na mijn dood, kunnen de registratierechten voor hen een vergiftigd geschenk zijn.» Hoe vaak horen we dit niet zeggen? Maar is het inderdaad voordelig om een grond, huis of appartement aan je kinderen te geven terwijl je nog leeft? En hoe doe je dat dan best? Een schenking Met een schenking kan je je woning aan je kinderen geven terwijl je nog leeft. Dat is niet gratis: er moeten dan schenkingsrechten (belastingen) betaald worden, maar die zijn in heel wat gevallen lager dan de successierechten (dat zijn de belastingen die op een erfenis moeten betaald worden). Bij een schenking van een grond of woning, komen er ook kosten kijken: de registratierechten en de kosten bij de notaris. Een concreet voorbeeld Mevrouw Peeters woont in Brussel. Ze heeft een klein appartement en een studio in Brussel, en een appartement aan zee. Zij heeft enkel een zoon, en wil hem haar eigendommen geven zonder te veel belastingen te betalen. De waarden van haar eigendommen worden geschat op: y 150.000 euro voor het klein appartement in Brussel; y 87.500 euro voor het appartement aan zee; y 50.000 euro voor de studio in Brussel. Mevrouw Peeters neemt de beslissing om de studio in Brussel aan haar zoon te geven. www.wikifin.be info@wikifin.be 22

Haar zoon zal 1.500 euro schenkingsrechten moeten betalen, en ook de registratierechten en notariskosten. Sterft mevrouw Peeters later, dan zal hij op de waarde van de studio geen successierechten meer moeten betalen. Meer info over schenkingsrechten, vind je op de site: http://www.notaris.be/erven-schenken/ successieplanning:-fiscaalvriendelijk/ tarieven-schenkingen-onroerend-goed Als mevrouw Peeters sterft binnen de drie jaar na haar schenking, dan zal de fiscus toch met de studio rekening houden bij de berekening van de successierechten. Maar de betaalde schenkingsrechten zullen beschouwd worden als een voorschot op de successierechten. Voor informatie over successierechten en de gevolgen op deze rechten van een schenking: http://www.notaris.be/erven-schenken/schenkingen:-fiscaal/ schenkingen-in-de-3-jaar-voor-het-overlijden Opeenvolgende schenkingen, na drie jaar Het kan voor mevrouw Peeters en haar zoon voordelig zijn dat ze drie jaar na de schenking van de studio, ook het appartement aan zee schenkt. Opnieuw zal dat enkel voordelig zijn voor zover mevrouw Peeters na die nieuwe schenking nog drie jaar leeft. 23

Waarom drie jaar wachten tussen de twee schenkingen, en niet bij de eerste schenking zowel de Brusselse studio als het appartement schenken? Het is zo dat de tarieven van de schenkingsrechten progressief zijn: zij stijgen met de totale waarde van de schenking. Het is dus voordelig om de schenkingen op te splitsen, om zo telkens slechts de laagste tarieven te betalen. De tarieven zijn overigens niet dezelfde in de drie gewesten (Vlaanderen, Brussel, Wallonië), en verschillen ook naargelang de graad van verwantschap tussen de schenker en de ontvanger: ze zijn bijvoorbeeld lager voor een schenking van een vader aan zijn zoon, dan voor een tante aan haar nicht. Overweeg je een schenking? Dan kan je zelf de kosten ervan berekenen op de volgende site: http://www.notaris.be/rekenmodule_schenkingen.php?source=content Je kan eventueel ook het advies vragen van een notaris. Wat je wegschenkt, ben je kwijt. Mocht mevrouw Peeters later ruzie hebben met haar zoon, dan krijgt ze misschien spijt van haar vrijgevigheid. Daarom kan ze ook denken aan andere manieren van schenking die fiscaal voordelig zijn en haar nog enige waarborg geven: zo bv. de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik. Daarover kan je meer lezen op de site: http://www.notaris.be/erven-schenken/schenkingen:-burgerrechtelijk/ schenken-met-voorwaarden/schenking-met-voorbehoud-van-vruchtgebruik De gezinswoning Denk twee keer na vooraleer uw gezinswoning te schenken. Immers, sommige gewesten hebben verlaagde successierechten voor de gezinswoning. Bij een schenking van de gezinswoning moeten er dan misschien meer belastingen betaald worden dan wanneer de gezinswoning in de erfenis valt. Dit antwoord is opgesteld in samenwerking met de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. www.wikifin.be info@wikifin.be 24

Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag 10 Vraag 9. Welke verzekeringen moet je als eigenaar of als huurder aangaan? Als huurder of eigenaar van een appartement of huis loop je het risico op kleine en grote ongelukken in en rond je woning. Het kan je immers allemaal overkomen: een overstroming, brand, een inbraak tijdens je vakantie, glasbreuk... Een brandverzekering betaalt je de kosten terug bij brandschade, bij schade ontstaan door storm of natuurrampen, bij waterschade, enz. Het kan gaan om: y schade aan je huis of appartement; y schade aan je inboedel; y de schade voor andere personen die een gevolg is van de problemen met je woning of inboedel: bv. de rookschade bij je buurman als je woning afbrandt. Men noemt dit je «burgerlijke aansprakelijkheid tegenover derden». Het gaat dus over meer dan brandschade alleen. Daarom spreekt men ook wel van een woningverzekering. Je bent als eigenaar of huurder niet wettelijk verplicht om een woningverzekering af te sluiten. Maar het is natuurlijk wel aangeraden om dat te doen. En waarschijnlijk krijg je van je bank alleen een hypothecaire lening als je een woningverzekering afsluit. Wil je een huis huren? Dan kan de huisbaas eisen dat je een woningverzekering afsluit. www.wikifin.be info@wikifin.be 26

De verhuurder, je huisbaas dus, kan je, bij het afsluiten van de huurovereenkomst, de keuze laten tussen twee mogelijkheden: y ofwel sluit je een woningverzekering af bij de verzekeraar van je keuze voor schade waarvoor je aansprakelijk bent; y ofwel wordt de schade aan de woning waarvoor je aansprakelijk bent, door zijn verzekering gedekt. Zorg er in ieder geval voor dat je ook verzekerd bent voor schade aan je inboedel en voor je burgerlijke aansprakelijkheid tegenover derden. https://www.wikifin.be/nl/themas/verzekeren/woonverzekering/voor-wie-dat Verschillende dekkingsniveaus De ene woningverzekering is de andere niet: de premies kunnen verschillen, maar ook de gedekte risico s of omvang van de dekking. Lees en vergelijk dus de contracten van verschillende verzekeraars. Verzekeraars laten je vaak de keuze hoe ruim je verzekerd wil zijn: zo kan je kiezen of je ook verzekerd wil zijn tegen diefstal van je inboedel. Een verzekering die mee evolueert Verbouw je je woning? Of koop je nieuw meubilair of een dure home-cinema? Verwittig dan je verzekeraar of makelaar daarover. Waarschijnlijk moet je voor een hoger bedrag verzekerd worden dan vóór de werken of de aankopen. Als je dat niet doet, dan loop je het risico onderverzekerd te zijn: dat is het geval wanneer de verzekerde waarde lager is dan de waarde van je woning en inboedel. Als er dan een brand zou zijn in je woning, zal je verzekeraar slechts een deel van de schade terugbetalen: hij zal immers de zogenaamde evenredigheidsregel toepassen. https://www.wikifin.be/nl/themas/verzekeren/woonverzekering/nog-date 27

Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag 10 Vraag 10. Is het interessant om een woning te kopen om ze te verhuren? Hoe zullen de prijzen van bouwgrond en woningen de komende jaren evolueren in België? Meestal koop je een woning om praktische redenen: je wil eigenaar zijn van het dak boven je hoofd. Maar je kan ook een bouwgrond of een woning kopen als belegging, met de bedoeling je spaargeld te laten renderen of maandelijks huur te innen. Dit zijn natuurlijk twee totaal verschillende dingen. Deze vraag gaat over vastgoedaankopen als belegging. Je hoort soms dat je met vastgoedbeleggingen zeker bent dat je kapitaal zal renderen. Maar zijn het ook echt zo n goede beleggingen als vaak wordt beweerd? We hebben deze vraag gesteld aan de econoom Etienne de Callataÿ. «Spreiding of diversificatie van je bezittingen is de kernboodschap voor een goede belegger. Maar als je investeert in gronden of woningen is het moeilijk om niet al je eieren in één mand te leggen «, aldus Etienne de Callataÿ. Een concreet voorbeeld Als je in je eigen huis woont in Gent, en je wil nog een appartement kopen om het te verhuren, zal je geneigd zijn om dat ook in het Gentse te doen. Je kent de streek goed, en je kunt er snel heen voor herstellingen of voor afspraken met (kandidaat-)huurders. Maar zo spreid je je beleggingen niet goed, omdat zowel je eigen woning als je opbrengstappartement in dezelfde streek liggen. Mocht het economisch minder goed gaan in Gent en de woningprijzen dalen er, dan zakt de waarde van je eigen woning én van je belegging in een appartement. www.wikifin.be info@wikifin.be 28

Moet je je appartement dan maar kopen aan de andere kant van de wereld om een goede spreiding in ligging te hebben? Zoiets is riskant en moeilijk te beheren. Het kan dan ook eenvoudiger zijn om je beleggingen te diversifiëren door bv. te beleggen in aandelen en obligaties in verschillende landen. Heeft de Belgische woningmarkt haar beste tijd gehad? Als belegger is het interessant om even stil te staan bij de vooruitzichten voor de woningprijzen in België. Ook in dat verband zijn we, volgens Etienne de Callataÿ, best voorzichtig: «Als ik de Belgische woningmarkt vanuit een strikt macro-economisch standpunt bekijk, moet ik de beleggers tot voorzichtigheid oproepen. Verschillende elementen wijzen er immers op dat de Belgische vastgoedmarkt in de toekomst onder druk zou kunnen komen.» 29

Volgende vaststellingen leiden tot het besluit dat een correctie van de Belgische woningprijzen niet uit te sluiten valt: y de sterke prijsstijging van de Belgische woningen tijdens de voorbije 40 jaar verschilt van wat er in verschillende andere Europese landen gebeurde: daar daalden recent de woningprijzen. Etienne de Callataÿ zegt daarover het volgende: «De laatste 40 jaar heeft de Belgische markt effectief de grootste groei gekend in Europa. Een nivellering met de toestand in de andere Europese landen valt dus niet uit te sluiten.» Ook uit de recentste studie van de Europese Centrale Bank (ECB) blijkt dat de vastgoedprijzen in België de komende jaren onder druk kunnen komen te staan; y de verhouding tussen de woningprijzen en het inkomen van de Belgen is ongunstig voor de vastgoedmarkt. De vastgoedprijzen liggen immers hoog ten opzichte van het gemiddelde inkomen van de Belgen; y in vergelijking met andere Europese landen worden inkomsten uit arbeid zwaar belast in België, terwijl dat met huurinkomsten minder het geval is. Een aanpassing van de belastingen op arbeidsinkomens en op woningen zou wellicht ongunstig zijn voor de woningen. We besluiten hiermee: het blijft voor velen aantrekkelijk om een eigen woning te kopen - zoals ook blijkt uit het antwoord op vraag 1 (Is het interessanter om een woning te huren of te kopen?). Maar voor wie daarnaast nog een woning als belegging wil kopen, met de bedoeling om die te verhuren, is voorzichtigheid aan te raden. www.wikifin.be info@wikifin.be 30

Wat is Wikifin.be? Wikifin.be is een website, onafhankelijk van de private financiële spelers. De site werd in januari 2013 door de FSMA gelanceerd om de consument bij financiële beslissingen te helpen door objectieve, betrouwbare en praktische informatie aan te reiken. Het programma richt zich tot de hele bevolking, jong of iets minder jong. Op elke leeftijd maken we financiële keuzes die op lange termijn gevolgen kunnen hebben. Op Wikifin.be vindt u makkelijk de juiste informatie! Wat is de FSMA? De FSMA is de Belgische Autoriteit voor de Financiële Diensten en Markten. Het is een autonome openbare instelling die als opdracht heeft de consument op het vlak van financiële dienstverlening te beschermen. De FSMA heeft dus geen commerciële doelstellingen. Wikifin is een initiatief van de FSMA