gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Gemengd regionaal bedrijventerrein WEIVELD NOORD-OOST Bijlage III: toelichtingsnota tekst
1 Inhoudsopgave 1 Inhoudsopgave...2 2 Inleiding...3 3 Toelichtingsnota...4 3.1 Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen - algemeen deel...4 3.1.1 De bindende bepalingen...4 3.1.2 Het richtinggevend gedeelte...4 3.2 Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan - gebiedsgericht deel...5 3.2.1 Ruimtelijke elementen van de bestaande structuur...5 3.2.2 Visie en gewenste ruimtelijke ontwikkelingsperspectieven...6 3.2.3 Verantwoording voor opname van de gebieden in een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.7 3.3 Bestaande feitelijke en juridische toestand...9 3.3.1 Bestaande feitelijke toestand...9 3.3.2 Bestaande juridische toestand...9 3.4 Ruimtebalans...10 3.5 Vertaling naar verordenende stedenbouwkundig voorschriften en op te heffen voorschriften...11 Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 2
Ham 2 Inleiding Voorliggend document is een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de zin van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999. Een ruimtelijk uitvoeringsplan bevat: - een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is; - de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer; - een weergave van de feitelijke en juridische toestand; - de relatie met het ruimtelijk structuurplan waarvan het een uitvoering is; - een opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en opgeheven worden. Het grafisch plan (Bijlage I) en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften (Bijlage II) hebben verordenende kracht. De teksten en grafische plannen van de toelichtingsnota (Bijlage III) hebben als dusdanig geen verordenende kracht, maar behouden hun waarde als inhoudelijk onderdeel van het geheel van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 3
3 Toelichtingsnota Op 12 januari 2006 werd door de Vlaamse regering beslist om een positief planologisch attest te verlenen aan het bedrijf Pfizer Animal Health nv voor de bedrijfssite aan de Mercuriusstraat te Zaventem. De bedrijfssite is gelegen in de regionale bedrijvenzone Zaventem-Zuid (of Weiveld ) in de omgeving van de luchthaven met vooral dienstverlenende bedrijven, logisitiek en distributiebedrijven en kantoorachtigen. Op het gewestplan wordt de bedrijvenzone Weiveld in het noordoosten gescheiden van het woongebied door een buffer. Ten gevolge van een onduidelijke interpretatie van het gewestplan bij de vergunningverlening werd een aanzienlijk deel van het betreffende buffergebied door bedrijven ingenomen. Zo is de site van het bedrijf Pfizer Animal Health nv grotendeels gelegen in de buffer. Het naastliggende woongebied is ondertussen ingenomen door grootschalige kleinhandelsfuncties, restaurants, dienstenbedrijfjes en in beperkte mate wonen. Bijgevolg dient een beter concept van inbuffering ten aanzien van dit getransformeerde woongebied en een aanpassing van de begrenzing van de buffer te worden onderzocht. Vandaar dat niet enkel de bedrijfssite van Pfizer Animal Health in dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) wordt opgenomen. Het plangebied van dit RUP bevat een ruimer deel van de bedrijvenzone Weiveld, namelijk het deel dat grotendeels via een lussysteem ontsloten wordt naar de Leuvensesteenweg, dat wat betreft gebouweninfrastructuur en/of bedrijfsactiviteit een eenvormigheid vertoont en dat grenst aan het betreffende buffergebied of een deel ervan inneemt. Het RUP is opgemaakt conform de decretale bepalingen over het planologisch attest. Het RUP is het gevolg van het positief planologisch attest dat werd verleend aan het bedrijf Pfizer Animal Health nv. Dit bedrijf is gelegen aan de rand van de bestaande regionale bedrijvenzone Weiveld, volgens het gewestplan in de bufferzone omheen de zone voor ambachtelijke bedrijven en kmo s. Omwille van de vergelijkbare situatie van de aangrenzende bedrijven, bevat het RUP een ruimer deel van de bedrijvenzone dan enkel de site van het bedrijf Pfizer Animal Health nv. Deze bedrijvenzone zal mede structurerend zijn voor de afbakening van het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. Bijgevolg wordt de bedrijvenzone in voorliggend gewestelijk RUP herbestemd tot gemengd regionaal bedrijventerrein. 3.1 Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen - algemeen deel 3.1.1 De bindende bepalingen De gemeente Zaventem is geselecteerd als onderdeel van het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. Het bedrijf Pfizer Animal Health nv en de bedrijvenzone Weiveld zijn dus gelegen in een gemeente die onderdeel is van het economisch knooppunt Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. 3.1.2 Het richtinggevend gedeelte Delen van de gemeente Zaventem liggen volgens het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. De gemeente ligt eveneens binnen het internationaal stedelijk netwerk op Vlaams niveau de Vlaamse ruit. De bedrijvenzone Weiveld ligt tevens in de omgeving van de luchthaven van Zavemtem, aangeduid als een poort op Vlaams niveau. De bedrijvenzone Weiveld grenst aan de hoofdweg A3, de autosnelweg Brussel-Luik. Het is de bedoeling dat op specifieke locaties de (grote) troeven van het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel kunnen worden uitgebouwd. Vooral in het westelijke en noordelijke gedeelte (van Zaventem tot Groot-Bijgaarden), moeten de specifieke ontwikkelingen steunen op het grootstedelijk vestigingsmilieu en de attractiviteit van de omgeving. Ten aanzien van de huidige bestemmingen van het gewestplan zullen in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel geen of slechts zeer beperkte -en dit binnen strikte randvoorwaarden die socio-economisch een meerwaarde verschaffen en het Vlaams karakter ervan versterken- bestemmingswijzigingen van Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 4
zachte naar harde functies doorgevoerd kunnen worden. Nieuwe bedrijvigheid is slechts mogelijk door de sanering van gebouwen en/of terreinen, voor zover ze niet gebruikt worden voor de woonfunctie, en door verdichting in een beperkt aantal zones die als bedrijventerreinen in gewestplan werden aangeduid. Verdichting kan betekenen dat bv. een minder ruimtebehoevende organisatie van parkeerterreinen bij bedrijven wordt aangelegd en dat een hogere bodembezetting wordt nagestreefd voor functies die dit bedrijfseconomisch toelaten. Eigen inrichtingscriteria kunnen hiervoor worden ontwikkeld. Volgens de beoordeling die is gemaakt naar aanleiding van de aanvraag van een planologisch attest is het bedrijf Pfizer Animal Health nv een regionaal bedrijf, gelet op de schaal en aard van de activiteiten (een farmaceutische onderneming op wereldniveau met een sterke dynamiek), het dienstverleningsgebied van het bedrijf en de ligging ervan in een regionale bedrijvenzone in de omgeving van de luchthaven van Zaventem. Gezien het regionale karakter van de bedrijvenzone en zijn vermoedelijke ligging in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel zal de noodzakelijke herbestemming van het gewestplan gebeuren in een RUP voor een gemengd regionaal bedrijventerrein, opgemaakt door het Vlaams gewest, in overleg met de provincie en de gemeente. 3.2 Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan - gebiedsgericht deel 3.2.1 Ruimtelijke elementen van de bestaande structuur In de analyse van de bestaande ruimtelijke structuur wordt de ruimere omgeving van het bedrijf Pfizer Animal Health nv bekeken. De bedrijvenzone waarin het bedrijf Pfizer Animal Health nv is gelegen, beslaat een driehoekige spie, begrensd door de E40, de Leuvensesteenweg en de Mechelsesteenweg met in de punt het knooppunt E40-R0. Het is een vrij uitgestrekte, oudere bedrijvenzone die per groot ruimtefragment werd ontwikkeld. In het gebied hebben zich destijds verschillende gemengde regionale bedrijven en KMO s gevestigd omwille van de goede ontsluitingsmogelijkheden via de omliggende wegeninfrastructuur en de nabijheid van de luchthaven. De bedrijvenzone kent een sterke aanwezigheid van dienstverlenende bedrijven en logisitieke en distributiebedrijven, meestal gevestigd in industriegebouwen: grote opslagruimtes met kleine kantoorentiteiten, kantoorachtigen van drie tot vier bouwlagen hoog met een nog sterke industriële connotatie. Wat betreft de bereikbaarheid is deze bedrijvenzone nog steeds een autogerichte locatie. Daarnaast zijn er langsheen de omliggende steenwegen en doorheen het gebied verschillende buslijnen. Het noordoostelijke deel van de bedrijvenzone wordt ontsloten via een lus die vertrekt vanaf een rondpunt dat op zijn beurt aansluit op de Leuvensesteenweg, met uitzondering van twee percelen. Twee bedrijfspercelen worden rechtstreeks ontsloten vanaf de aangrenzende Mechelsesteenweg. Vanaf de lus is er één doorsteek naar de ontsluitingsinfrastructuur in het zuidelijk deel van het bedrijvenzone. De bedrijven in het noordoostelijke deel van de bedrijvenzone zijn hoofdzakelijk logisitieke en distributiebedrijven en bevatten naast opslagruimten ook kantoorruimten, meestal in functie van de logistieke of distributieactiviteiten. De gebouwen vertonen een eenvormigheid: het bouwvolume en/of de hoogte van de gebouwen is meestal gelijkaardig. Het zuidelijk deel van de bedrijvenzone is zowel wat betreft gebouweninfrastructuur als wat betreft bedrijfsactiviteiten meer gedifferentieerd. De schaal van de bebouwing is er erg uiteenlopend. Als bedrijfsactiviteiten komen naast opslag en logistiek, zowel zuivere kantoorfuncties als grootschalige kleinhandel voor. Middenin de bedrijvenzone, ten westen van het plangebied, situeren zich twee autoconstructeurs die beide zeer ruime percelen bezetten. Het meest westelijke bedrijfsperceel beslaat de volledige breedte van de bedrijvenzone en reikt dus vanaf de Leuvensesteenweg tot aan de E40. In het noordoosten grenst de bedrijvenzone aan een woonfragment, één van de woonuitlopers van Nossegem, dat op zijn beurt gelegen is op de hoek van de Leuvensesteenweg (in het noorden) Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 5
en de Mechelsesteenweg (in het oosten). Het bevat grootschalige kleinhandelsfuncties, restaurants, dienstenbedrijfjes en in beperkte mate wonen. Tussen de bedrijfsgebouwen en de aangrenzende percelen van het woongebied is een onbebouwde strook van ongeveer 30 m breed. Een deel ervan is verhard en ingenomen als parking bij de bedrijfsgebouwen. Het overige deel is begroeid. Hierdoor is er een minimale visuele afscherming tussen de bedrijvenzone en het woonfragment. De bedrijvenzone is niet gelegen binnen een risicozone voor overstromingen (voorlopige afbakening), binnen een van nature overstroombaar gebied of binnen een recent overstroomd gebied. 3.2.2 Visie en gewenste ruimtelijke ontwikkelingsperspectieven In het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voor het noordoostelijke deel van de bedrijvenzone wordt de bestendiging en uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten gelegen in de op het gewestplan aangeduide bufferzone mogelijk gemaakt. Op die manier moeten de bedrijven in de toekomst zo goed mogelijk blijven functioneren. Bij de inrichting van de bedrijvenzone moet gestreefd worden naar een zuinig ruimtegebruik, een maximale ruimtelijke kwaliteit, een optimale functionele organisatie, een goede integratie en een kwalitatieve buffering ten opzichte van het aangrenzende woonfragment. Ruimtelijke concepten 1. Voorzien van voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor de bedrijven De doelstelling is om de bestaande bedrijven voldoende mogelijkheden te geven om zich verder te ontwikkelen. Daarom wordt de begrenzing van de op het gewestplan aangeduide bufferzone aangepast zodat de bedrijfsgebouwen volledig binnen de bestemming gemengd regionaal bedrijventerrein komen te liggen. Autonome kantoren zijn niet toegelaten in een gemengd regionaal bedrijventerrein. In dit plangebied wordt een uitzondering gemaakt voor de bestaande stedenbouwkundig vergunde kantoren en voor kantoren die gekoppeld zijn aan een bedrijf dat binnen het plangebied eveneens één van de in een gemengd regionaal bedrijventerrein toegelaten hoofdactiviteiten uitoefent, zoals in geval van het bedrijf Pfizer Animal Health nv. 2. Een kwalitatieve inrichting van de bedrijvenzone nastreven Het betreffende deel van de bedrijvenzone is volledig gerealiseerd. Slechts enkele percelen zijn onbebouwd en ingericht als parking. De bestaande gebouwen vertonen over het algemeen een eenvormigheid zowel qua gebouwtype als qua bouwvolume en/of bouwhoogte. De doelstelling is om in het geval van verbouwingen of reconversie de eenvormigheid te behouden door een aantal inrichtingsprincipes in de stedenbouwkundige voorschriften vast te leggen (b.v. maximale bouwhoogte). Tevens zal worden getracht bij verbouwingen of reconversie de bestaande inrichting van het bedrijventerrein verder te verbeteren. Hiertoe wordt in de stedenbouwkundige voorschriften gevraagd bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning een duurzame inrichting, een kwaliteitsvolle aanleg van de open ruimte tussen de bedrijfsgebouwen en van het publiek domein en een kwaliteitsvolle afwerking van de bedrijfsgebouwen na te streven. 3. Vermijden van bijkomende hinder voor het woonfragment, buffer naar het woonfragment Omwille van de nabijheid van het woonfragment worden inrichtingen waar gevaarlijke stoffen in grote hoeveelheden aanwezig zijn niet toegelaten. Om de visuele hinder naar de aangrenzende woonpercelen te beperken wordt het onbebouwd gedeelte van de bedrijfspercelen, het gedeelte tussen de bedrijfsgebouwen en de aangrenzende woonpercelen, aangeduid als een onbebouwbare zone inclusief een groenscherm. Daarnaast wordt voor de bedrijfsgebouwen een maximale bouwhoogte van 15 m opgelegd. Ter hoogte van het bedrijf Pfizer Animal Health nv wordt het onbebouwde perceel tussen het perceel van Pfizer en de percelen van het woonfragment opgenomen in de buffer. De buffer is overal ongeveer 30 m breed. Het groenscherm is een continue strook, Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 6
aansluitend op de percelen van het woonfragment, van minstens 10 m breed en beplant met struiken of bomen of ingericht met een berm. In het overige deel van de buffer kunnen de bestaande verhardingen behouden blijven. 4. Ontsluiting via de Leuvensesteenweg De ontsluiting van betreffende deel van de bedrijvenzone gebeurt via een lus die vertrekt vanaf een rondpunt dat op zijn beurt aansluit op de Leuvensesteenweg, met uitzondering van twee percelen. Twee percelen worden rechtstreeks ontsloten vanaf de aangrenzende Mechelsesteenweg. Vanaf de lus is er één doorsteek naar de ontsluitingsinfrastructuur in het zuidelijk deel van het bedrijvenzone. Hoewel de bedrijvenzone mogelijks met een te kort aan parkeerplaatsen op privaat terrein kampt, hetgeen wild parkeren op openbaar domein in de hand kan werken, wordt in de stedenbouwkundige voorschriften geen parkeernorm opgenomen. Noch wordt in de buffer, buiten de continue, beplante strook meer verharding toegelaten dan de bestaande verharding. Uitgangspunt is immers dat o.a. de gemeente meewerkt aan een locatiebeleid, andere, zachte vormen van verkeer (te voet en per fiets), efficiënt en betaalbaar openbaar vervoer aanmoedigt en een gericht parkeerbeleid voert. 3.2.3 Verantwoording voor opname van de gebieden in een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan De problematiek van het bedrijf Pfizer Animal Health nv is door het bedrijf aangehaald in de aanvraag tot planologisch attest. De planologisch ambtenaar oordeelde dat binnen subsidiariteit best een afweging zou gebeuren op bovenlokaal niveau. Het bedrijf Pfizer Animal Health nv is een regionaal bedrijf, gelet op de schaal en aard van de activiteiten (een farmaceutische onderneming op wereldniveau met een sterke dynamiek), het dienstverleningsgebied van het bedrijf en de ligging ervan in een regionale bedrijvenzone in de omgeving van de luchthaven van Zaventem. Het bedrijf Pfizer Animal Health nv is gedeeltelijk zonevreemd gelegen. Ten gevolge van een onduidelijke interpretatie van het gewestplan bij de vergunningverlening werd een aanzienlijk deel van de buffer ten noordoosten van het regionaal bedrijventerrein ingenomen door het bedrijf. Zoals reeds eerder aangegeven in deze nota en eveneens in het aan het bedrijf Pfizer Animal Health nv afgeleverde planologisch attest geldt de problematiek van de buffering van het noordoostelijke deel van de bedrijvenzone voor meerdere bedrijfspercelen en niet enkel voor de bedrijfssite van Pfizer Animal Health nv. Bijgevolg is in dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan niet enkel de bedrijfssite van Pfizer Animal Health nv opgenomen. Het plangebied van dit RUP bevat een ruimer deel van de bedrijvenzone Weiveld, namelijk het noordoostelijke deel dat grenst aan het betreffende buffergebied of een deel ervan inneemt. Gezien het regionale karakter van de bedrijvenzone en zijn ligging in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel zal de noodzakelijke herbestemming van het gewestplan gebeuren in een RUP voor een gemengd regionaal bedrijventerrein, opgemaakt door het Vlaams gewest, in overleg met de provincie en de gemeente. Het gebied dat opgenomen is in dit RUP vormt een samenhangend geheel doordat het grotendeels ontsloten wordt via een lussysteem naar de Leuvensesteenweg, met uitzondering van twee percelen. Bovendien kent het een homogeniteit wat betreft gebouweninfrastructuur en/of bedrijfsactiviteiten. De begrenzing van het plangebied in het noordoosten legt de bedrijfspercelen inclusief het perceel met als kadasternummer 14 d volledig binnen de bestemming gemengd regionaal bedrijventerrein. De zuidelijke en westelijke percelen die ontsloten worden via het lussysteem naar de Leuvensesteenweg behoren eveneens nog tot het plangebied. De percelen ten zuiden van het plangebied behoren, zoals eerder aangegeven in deze nota, tot een meer heterogeen deel van de bedrijvenzone. Ten westen van het plangebied, situeren zich twee autoconstructeurs die beide zeer ruime percelen bezetten. Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 7
3.2.4 Aandachtspunten vanuit het decreet integraal waterbeleid In het kader van het decreet integraal waterbeleid van 18/07/2003 is het noodzakelijk een toetsing te doen aan de risico s en waterproblemen als gevolg van de nabijheid van waterlopen. Het plangebied is gelegen in het bekken van de Dijle. Binnen het plangebied zijn er geen waterlopen van 2 de en/of 3 de categorie. Het plangebied watert af, zoals een groot deel van het gebied ten zuiden van de Leuvensesteenweg, naar de lager gelegen Kleine Beek, ten noorden van Nossegem, een onbevaarbare waterloop (nr. 1.061). Volgens de watertoetskaart, gevoegd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 20/07/2006 dat nadere regels vastlegt met betrekking tot de watertoets, te raadplegen op het geoloket van het AGIV, is het plangebied niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Bovendien is het plangebied niet gelegen in infiltratiegevoelig gebied. Een deel van het plangebied is matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2), het overige deel is weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3). In de vallei van de Kleine Beek zijn echter regelmatig problemen van wateroverlast. Conform de provinciale beleidsnota betreffende waterlopenbeheer moet de nodige buffering uitgebouwd worden om de kwantitatieve en kwalitatieve impact op de Kleine Beek te optimaliseren. Binnen de grenzen van dit RUP worden de mogelijkheden tot waterberging benut. In het gemengd regionaal bedrijventerrein wordt een maximaal behoud van het waterbergend vermogen van het gebied opgelegd en dient het overstromingsrisico te worden beperkt. Daarnaast zijn in de buffer, buiten de continue, beplante strook, bufferbekkens en ondergrondse constructies in functie van waterberging toegelaten. Bovendien zijn de gewestelijke en provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake infiltratie, buffering en afkoppeling van hemelwater van toepassing. Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 8
3.3 Bestaande feitelijke en juridische toestand 3.3.1 Bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt grafisch weergegeven op de hieronder vermelde kaarten. Kaart 1 Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen 3.3.2 Bestaande juridische toestand De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel. Tabel 1. Bestaande juridische toestand: Pfizer Animal Health nv (Zaventem) Plan Naam Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen Verkavelingsvergunningen Beschermde monumenten Beschermde dorpsgezichten Beschermde landschappen Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V) Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) Ramsargebieden Gebieden van het duinendecreet Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) Gebieden van het Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk (IVON) Vlaamse of erkende natuurreservaten Bosreservaten Gewestplan nr.25 Halle-Vilvoorde-Asse (K.B. 07.03.1977) Beschermingszones grondwaterwinning Bevaarbare waterlopen Onbevaarbare waterlopen Gewestwegen Spoorwegen het plangebied grenst aan N2 en N227 Het plangebied is gelegen binnen de gewestplanbestemming zone voor ambachtelijke bedrijven en kmo s en bufferzone. In het plangebied of in de onmiddellijke omgeving ervan zijn géén provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsvergunningen, beschermde landschappen, beschermde monumenten, vogelrichtlijngebieden, habitatrichtlijngebieden, ramsargebieden, beschermde duingebieden of voor de landbouw belangrijke duingebieden, gebieden van het Vlaams Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 9
Ecologisch Netwerk (VEN) of het Integraal Verwevend en Ondersteunend Netwerk (IVON), grondwaterbeschermingsgebieden, erkende of Vlaamse natuurreservaten, bosreservaten of spoorwegen gelegen die relevant zijn voor dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. De gemeente Zaventem beschikt over een goedgekeurd gemeentelijk mobiliteitsplan. Kaart 2 Kaart 3 Bestaande juridische toestand: gewestplan Bestaande juridische toestand: andere plannen Op kaart 3 werden de bestaande buurt- en voetwegen aangeduid. Binnen het plangebied liggen buurtwegen nr. 5 en nr. 6 en voetweg nr. 12. Beide buurtwegen hebben een officiële breedte van 5m. De voetweg heeft een breedte van 1,6m. Deze wegen hebben een openbaar karakter. De wegzate is eigendom van de gemeente. Afschaffing/verlegging ervan kan niet gebeuren via de opmaak van een RUP. Hiertoe dient de geëigende procedure te worden gevolgd. 3.4 Ruimtebalans De invloed van de bestemmingswijzigingen in dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan op de ruimteboekhouding uit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) is weergegeven in volgende ruimtebalans. Tabel 2. Ruimtebalans Bestemmingscategorie Huidige gewestplanbestemmingen in het plangebied Bestemmingen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Verschil Wonen 1,3 ha - 1,3 ha Recreatie Reservaat en natuur Overig groen 4,2 ha - 4,2 ha Bos Landbouw Industrie 22,7 ha 28,2 ha + 5,5 ha Overige bestemmingen Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 10
3.5 Vertaling naar verordenende stedenbouwkundig voorschriften en op te heffen voorschriften toelichting bij de verordenende stedenbouwkundige voorschriften Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften - bufferzone Bestemming Op een gemengd regionaal bedrijventerrein kunnen bedrijven gevestigd en uitgebaat worden die om ruimtelijke of milieuredenen niet verweefbaar (meer) zijn met een multifunctionele stedelijke of Artikel 1. Gemengd regionaal bedrijventerrein 1. Het bedrijventerrein is bestemd voor regionale bedrijven met de volgende hoofdactiviteiten: residentiele omgeving. - productie, opslag en verwerking van goederen; Een regionaal bedrijf is een grootschalig bedrijf met belangrijke - onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten; ruimtelijke impact op de omgeving op vlak van mobiliteit, uitzicht, - op- en overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel. omvangrijke ruimte-inname en potentieel in te bufferen effecten. - kantoren voor zover het bestaande stedenbouwkundig vergunde kantoren betreft of indien de Regionaal verwijst niet naar de economische relaties of het kantooractiviteiten gebeuren voor een bedrijf dat binnen het bedrijventerrein eveneens één van de verzorgingsgebied van het bedrijf. andere hoofdactiviteiten uitoefent De volgende activiteiten zijn niet toegelaten: Met opslag is de opslag van de geproduceerde of verwerkte goederen bedoeld. - kleinhandel; - agrarische productie; Autonome kantoren zijn niet toegelaten in een gemengd regionaal bedrijventerrein. Met autonome kantoren wordt bedoeld bedrijven met als hoofdactiviteit dienstverlening met een hoofdzakelijk administratief - - - afvalverwerking met inbegrip van recyclage; verwerking en bewerking van mest of slib; verwerking en bewerking van grondstoffen met inbegrip van delfstoffen. karakter en een hoge personeelsintensiteit. De kantooractiviteit is hier Beperkte vloeroppervlakten voor toonzalen ondergeschikt en gekoppeld aan de hoofdactiviteit van niet ondergeschikt aan andere bedrijfsactiviteiten zoals productie of individuele bedrijven zijn toegelaten voor zover deze activiteiten geen autonome activiteiten uitmaken. verwerking van goederen. In dit plangebied wordt een uitzondering gemaakt voor de bestaande stedenbouwkundig vergunde kantoren en voor kantoren die gekoppeld zijn aan een bedrijf dat binnen het plangebied eveneens één van de in een gemengd regionaal Een brandweerkazerne is toegelaten. 2. bedrijventerrein toegelaten hoofdactiviteiten uitoefent, zoals in geval Inrichtingen die vallen onder de toepassing van het samenwerkingsakkoord tussen de federale Staat, het van het bedrijf Pfizer Animal Health nv. Omvorming van de bestaande Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest betreffende de beheersing bedrijvenzone naar een zuivere kantoorzone is niet mogelijk. van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken zijn niet toegelaten. Omwille van de nabijheid van het woonfragment worden inrichtingen waar gevaarlijke stoffen in grote hoeveelheden aanwezig zijn niet toegelaten. 3. De maximale bouwhoogte, gemeten vanaf het maaiveld, is 15m. Inrichting Het plangebied is reeds volledig gerealiseerd. De doelstelling is om in het geval van verbouwingen of reconversie de bestaande eenvormigheid qua gebouwtype en qua bouwvolume en/of bouwhoogte te behouden en de bestaande inrichting van het bedrijventerrein verder te verbeteren. Zuinig ruimtegebruik is een algemeen principe voor een bedrijventerrein. Elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning zal worden beoordeeld aan de hand van volgende criteria: - zuinig ruimtegebruik; - een kwaliteitsvolle aanleg van het plangebied en afwerking van de bedrijfsgebouwen; - maximaal behoud van het waterbergend vermogen van het gebied en beperking van het overstromingsrisico. Minimaal volgende inrichtingsprincipes dienen gerespecteerd te worden: - het bouwen van meerdere lagen; - maximaal groeperen van gebouwen waar de bedrijfsactiviteit dit toelaat. uit Gewestplan nr.25 Halle- Vilvoorde-Asse (K.B. 07.03.1977) - zone voor ambachtelijke bedrijven en kmo s Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 11
toelichting bij de verordenende stedenbouwkundige voorschriften Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften 4. Aanduiding in overdruk: De buffer moet een overgang vormen tussen het bedrijventerrein en het aangrenzende woongebied. Om de visuele hinder naar de aangrenzende woonpercelen te beperken wordt het onbebouwd gedeelte van de bedrijfspercelen, het gedeelte tussen de bedrijfsgebouwen en de aangrenzende woonpercelen, aangeduid als een onbebouwbare zone inclusief een groenscherm. Ter hoogte van het bedrijf Pfizer Animal Health nv wordt het onbebouwde perceel tussen het perceel van Pfizer en de percelen van het woonfragment opgenomen in de buffer. Zo is de buffer overal ongeveer 30 m breed. Het groenscherm is een continue strook van minstens 10 m breed en beplant met struiken of bomen of ingericht met een berm. Vermits er geen terreinbeheerder is voor de totale bedrijvenzone wordt er vanuit gegaan dat de individuele bedrijven het 10m brede groenscherm tegen de perceelsgrens, aansluitend op de percelen van het woonfragment, zullen aanleggen om hun perceel zo optimaal mogelijk te benutten. In het overige deel van de buffer kunnen de bestaande verhardingen behouden blijven. Buiten de continue, beplante strook zijn bufferbekkens en ondergrondse constructies in functie van waterberging toegelaten. Zone voor buffergroen Tussen de bedrijven en de aangrenzende zones wordt in een buffer voorzien. De buffer moet voldoen aan de voorwaarden van visuele afscherming, landschappelijke inpassing en afstand. Een continue strook van minstens 10 m breed wordt, met het oog op het bufferen van de bedrijfsactiviteiten ten opzichte van de aanliggende functies, beplant met streekeigen struiken en hoogstammige bomen of ingericht met een voldoende hoge berm die wordt beplant. In de continue, beplante strook zijn geen verhardingen toegelaten met uitzondering van het autovrije deel van de Mercuriusstraat, tussen de Hermesstraat en de voetweg nr. 12. Het perceel met als kadasternummer 14 d wordt volledig beplant met streekeigen struiken en hoogstammige bomen. De bestaande verhardingen die niet zijn gelegen in de continue, beplante strook kunnen worden instandgehouden en vernieuwd. Bijkomende verhardingen zijn niet toegelaten. Gebouwen of constructies zijn niet toegelaten. De zone voor buffergroen kan toegankelijk zijn vanuit het bedrijventerrein en/of de aangrenzende zone indien dit een meerwaarde is voor de beleving van respectievelijk het bedrijventerrein en/of het aangrenzende zone. Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2.12_00283_00001 12