Ruimtelijke motivering Verbouw Olympic Plaza locatie Zuidas

Ruimtelijke motivering Verbouw Olympic Plaza locatie Zuidas

1. Inhoud 1. Aanvraag... 3 2. Voorgenomen ontwikkeling... 3 3. Juridisch planologisch kader... 5 4. Motivering... 6

1. Aanvraag Ontwikkelaar OVG Projecten is voornemens om het gebouw Olympic Plaza aan de Fred Roeskestraat te herontwikkelen. Hiervoor wordt het bestaande gebouw verbouwd en uitgebreid. De herontwikkeling is op enkele punten in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan. Op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, van de Wabo kan, indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, een omgevingsvergunning worden verleend. Voorwaarde is wel dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Voorliggende ruimtelijke motivering dient ter onderbouwing daarvan. Crisis- en herstelwet Met ingang van 14 april 2011 is in de Crisis- en herstelwet het project Amsterdam Zuidas aangewezen in bijlage II (bijlage Aa, nummer 3). Als gevolg daarvan is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet van toepassing. Dit brengt onder meer met zich mee dat bij een eventueel beroep alle beroepsgronden in het beroepschrift dienen te worden opgenomen, en deze na afloop van de beroepstermijn niet meer kunnen worden aangevuld. Verder verloopt de behandeling van het beroep versneld. 2. Voorgenomen ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling betreft de verbouw en uitbreiding van het gebouw Olympic Plaza aan de Fred Roeskestraat. Het bouwplan heeft een totaal functioneel programma van 12.503 m² bruto vloeroppervlak (bvo), bestaande uit: - 10.324 m² bvo in bestemming Kantoor-2 en Tuin; - 2.179 m² bvo in bestemming Gemengd-4. Naast de bestaande parkeergarage (met ruimte voor 73 auto s) in bestemming Kantoor-2 worden ter plaatse van de bestemming Gemengd-4 27 bestaande parkeerplaatsen van maaiveld naar een inpandige voorziening verplaatst. De projectlocatie bevindt zich in het projectgebied Zuidas, aan de noordzijde van de A10, aan het kruispunt van de Amstelveenseweg en de Fred Roeskestraat. Op onderstaande figuur is de projectlocatie van het projectgebied (globaal) aangeduid. Voor de exacte ligging en projectafbakening wordt verwezen naar de bij de vergunningaanvraag behorende stukken.

Locatie projectgebied In de huidige situatie bestaat de projectlocatie uit een gebouw en van een parkeerveld. Bestaand gebouw

Het bouwplan 3. Juridisch planologisch kader Ter plaatse van het projectgebied geldt het onherroepelijk bestemmingsplan Fred Roeskestraat, vastgesteld op 11 september 2013, onherroepelijk sinds 8 november 2013. Het gebied waarbinnen de ontwikkeling wordt voorzien heeft de bestemming Kantoor-2, Gemengd-4, Tuin en Verkeer-2 (zie uitsnede plankaart). Tevens geldt er de dubbelbestemming Waarde-Archeologie. Uitsnede plankaart Fred Roeskestraat

Onderhavig project is in strijd met het vigerend bestemmingsplan op de volgende punten: - uitbreiding van het kantoorgebouw in de bestemming Tuin waar de functie kantoor en bovengrondse gebouwen niet zijn toegestaan (art. 13, lid 13.1 en 13.2); - het overschrijden van het maximum bebouwd oppervlak (lees: bvo) van 1.200 m 2 ter plaatse van het meest westelijk gelegen bestemmingsvlak binnen bestemming Gemengd-4 (art. 6, lid 6.2, onder a, onder 2); - het realiseren van een bovengrondse parkeervoorziening hoger dan 1 meter boven maaiveld (art. 6, lid 6.5, onder g); - het overschrijden van het gezamenlijke maximale bruto vloeroppervlak van 6.000 m² voor alle bestemmingsvlakken binnen bestemming Gemengd-4 (art. 6, lid 6.5, onder d); - het overschrijden van de parkeernorm ter plaatse van bestemming Gemengd-4 (art. 23, lid 2, onder a); - het overschrijden van de bestemmingsgrenzen van bestemming Gemengd-4, ter plaatse van de bestemming Verkeer-2. Gelet hierop wordt een omgevingsvergunning aangevraagd voor het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c, Wabo. De vergunning kan worden verleend met toepassing van het bepaalde in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2, Wabo. jo. artikel 4, onder 1, van bijlage II Bor, ten behoeve van de realisatie en het gebruik van een bijbehorend bouwwerk. Onder bijbehorend bouwwerk wordt (onder meer) verstaan de uitbreiding van een hoofdgebouw. Omdat het in dit geval om de uitbreiding van een hoofdgebouw gaat dat in het vigerend bestemmingsplan al mogelijk is gemaakt, is er in dit geval sprake van bijbehorend bouwwerk. Vereist is dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In dat kader wordt hieronder voor zover relevant ingegaan op geldend beleid en overige juridisch-planologische aspecten. 4. Motivering Voorop wordt gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling (bebouwing van den bestemmingsvlakken Kantoor-2 en Gemengd-4) reeds mogelijk gemaakt is in het vigerend bestemmingsplan. In dat kader is getoetst aan het relevante beleid en zijn er verschillende onderzoeken uitgevoerd waarmee de aanvaardbaarheid en haalbaarheid van het project reeds zijn aangetoond. Er is geen aanleiding om de ruimtelijke afweging die ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Fred Roeskestraat is gemaakt te herzien. Onderstaande motivering heeft derhalve alleen betrekking op onderdelen van het project die afwijken van het vigerend bestemmingsplan, in casu een beperkte overschrijding van de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Verder wordt opgemerkt dat in de bestemmingsplanregeling abusievelijk niet is aangegeven dat gebouwde parkeervoorzieningen niet worden meegerekend bij de bepaling van het bvo. Op basis

van deze regeling moet namelijk ook het vloeroppervlak dat wordt gebruikt ten behoeve van gebouwde parkeervoorzieningen worden meegeteld bij het bepalen van het bvo. Bij het opstellen van het bestemmingsplan en ook in de onderzoeken die zijn uitgevoerd ter onderbouwing van het bestemmingsplan (met name het verkeersonderzoek) is echter altijd uitgegaan van een maximum bvo waarbij de gebouwde parkeervoorzieningen niet worden meegerekend. Deze parkeervoorzieningen hebben immers geen eigen verkeersaantrekkende werking; het verkeer wordt gegenereerd door het functioneel programma (i.c. het kantoorvolume). Tevens wordt in de bepalingen van art. 6, lid 6.2, onder a, onder 2 en in lid 6.3 abusievelijk het bebouwd oppervlak gemaximeerd in plaats van het bruto vloeroppervlak. Hier is sprake van een kennelijke verschrijving. Het bouwplan op de kavel met de bestemming Gemengd-4 heeft een functioneel programma van 2.179 m 2 bvo. In de regels is van rechtswege al 1.200 m 2 bvo toegestaan, waarbij tevens een afwijkingsmogelijkheid wordt geboden voor extra 800 m 2 (art. 6, lid 6.2 onder 2 juncto lid 6.3). Hierbij gaat het aldus om een slechts zeer beperkte uitbreiding (+179 m 2 ) van het toegestane programma inclusief de afwijkingsmogelijkheid. Met betrekking tot de uitbreiding in de bestemming Tuin kan tevens opgemerkt worden dat het om een beperkte uitbreiding van het bestaande gebouw gaat (+750 m 2 bvo). Het gaat om de toevoeging van een atrium met bijeenkomstfunctie om de bruikbaarheid en kwaliteit van het gebouw te verhogen, met daarboven enkele lagen kantooroppervlak. De verkeersaantrekkende werking van dergelijke uitbreiding is beperkt waardoor deze overschrijding geen onaanvaardbaar gevolgen heeft. Bovendien worden met betrekking tot dit bouwplan geen extra parkeerplaatsen aangelegd ten opzichte wat al eerder aanwezig was en wat ook in het bestemmingsplan toegestaan is. Aangezien het verkeersonderzoek dat ten grondslag ligt aan het vigerende bestemmingsplan uitging van volledig gebruik van de beschikbare parkeerplaatsen is geen noemenswaardige toename van autobewegingen te verwachten; de beschikbaarheid van evenveel parkeerplaatsen ten opzichte van een groter (kantoor)volume zal autoverkeersbeperkend werken. De aanpalende kruising van de Fred. Roeskestraat en de Amstelveenseweg is recentelijk aangepast in het kader van andere ontwikkelingen in de Fred. Roeskestraat, waardoor deze over ruim voldoende capaciteit beschikt om het toekomstige verkeer te kunnen verwerken. Het gezamenlijk maximum programma van 6.000 m 2 bvo zoals opgenomen in art. 6, lid 6.5 onder d, wordt met onderliggend bouwplan overschreden (met 2.179 m 2 extra programma). Ook hier geldt dat de verkeersaantrekkende werking van dergelijke uitbreiding, mede in samenhang met het gelijk aantal parkeerplaatsen beperkt is en dat de gevolgen gezien de capaciteit van de aanpalende infrastructuur aanvaardbaar zijn. Het bouwplan is verder in strijd met bestemmingsplan omdat de parkeergarage bovengronds ligt. Vanwege de ruimtelijke uitstraling is dit in principe niet wenselijk. Omdat er in dit geval de parkeergarage niet als zodanig herkenbaar is, heeft het bouwplan geen negatieve uitstraling. Derhalve is er hier ook geen (stedenbouwkundig) bezwaar tegen.

Volgens de toepasselijke parkeernorm (1 pp per 125 m 2 bvo) zou ter plaatse van de bestemming Gemengd-4 slechts 16 parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Omdat hier sprake is van één bouwplan met de aangrenzende Kantoor-2 bestemming, kan parkeren gezamenlijk beoordeeld worden. Gelet op artikel 23, lid 2, onder b, heeft die bestemming een ruimere parkeernorm. Het bouwplan met totaal 100 parkeerplaatsen voldoet aan de parkeerregels van het bestemmingsplan, en past daarnaast binnen het vigerende parkeerbeleid voor Zuidas zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Zuidas uit 2001. De geringe overschrijding van de bestemmingsgrens bij de noordoosthoek van het bouwplan met maximum 0,5 meter heeft technische redenen: het maken van rechte hoeken van 90 graden. Tegen deze oplossing is er ook geen (stedenbouwkundig) bezwaar. De uitbreiding van het gebouw valt naast de bestemming Tuin tevens in de dubbelbestemming Waarde-Archeologie. Omdat bodemingrepen op een kleiner gebied dan 500 m 2 betrekking zullen hebben, is hier geen nader onderzoek aan de orde. Dit aspect vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bouwplan. De onderliggende afwijkingen hebben geen betrekking op een (zelfstandig) bouwplan zoals aangewezen in artikel 6.2.1 van het Bro. Derhalve zijn de bepalingen inzake grondexploitatie (afdeling 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening) niet van toepassing. Gelet op bovenstaande motivering wordt geconcludeerd dat de ruimtelijke gevolgen niet onaanvaardbaar zijn.