Nota Grondprijs- en Uitgiftebeleid 2012 Gemeente Waddinxveen Vastgesteld door de gemeenteraad op 19 december 2012 Afdeling SBO
Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Leeswijzer 4 3. Toepassingsbereik 5 4.Kaders 6 4.1 Landelijke beleidskaders en wetgeving 6 4.2 Gemeentelijke beleidskaders 6 4.3 Algemene ontwikkelingen 7 5. Categorieën en uitgangspunten 8 5.1 Onderscheiden van categorieën 8 5.2 Wijzen van uitgifte 8 5.3 Categorieën en wijzen van uitgifte 8 5.4 Grondprijsmethodiek 9 6. Grondprijzen per categorie 11 6.1 Woningbouw 11 6.2 Kantoren en Detailhandel 11 6.3 Bedrijven 12 6.4 Maatschappelijke voorzieningen 12 6.5 Overige gronden 13 Bijlage 1: Grondprijzenbrief 16 2
1. Inleiding Op grond van de Nota Grondbeleid 2012 wordt het grondbeleid van de gemeente Waddinxveen vastgelegd. Het gemeentelijk grondprijsbeleid is vervolgens vastgelegd in de Nota die voor u ligt. De Nota Grondprijs- en Uitgiftebeleid 2012 (hierna ook wel de Nota genoemd) is daarmee een uitwerking van de Nota Grondbeleid 2012. In deze Nota wordt uiteen gezet op welke wijze de gemeente de prijzen voor grond vaststelt, uitgesplitst naar verschillende categorieën. Naast de wijze van berekening van de grondprijs komen de uitgangspunten bij uitgifte van de grond ook in deze Nota aan de orde. Er wordt in deze Nota aangegeven op welke wijze de grond wordt uitgegeven bij de verschillende categorieën. Denk hierbij bijvoorbeeld aan uitgifte van grond ten behoeve van woningbouw, bedrijventerreinen of maatschappelijke voorzieningen. De doelstelling van de Nota Grondprijs- en Uitgiftebeleid 2012 van de gemeente Waddinxveen luidt als volgt: Op een transparante, uniforme en objectieve wijze een efficiënte rekenmethode en/of minimale grondprijs vastleggen, die gehanteerd wordt bij de uitgifte van grond door de gemeente, almede het vastleggen van de uitgangspunten bij de uitgifte van grond door de gemeente. Door conform de doelstelling rekenmethodes en/of minimale prijzen voor de uitgifte van grond en wijzen van uitgifte van grond vast te leggen creëert de gemeente draagvlak voor de manier waarop zij invulling geeft aan haar grondprijs- en uitgiftebeleid. Deze Nota is daarom voor zowel intern als extern gebruik. Onderdeel van deze Nota is de Grondprijzenbrief (bijlage 1). In de Grondprijzenbrief heeft het College van B&W de mogelijkheid om jaarlijks prijzen vast te stellen. De Grondprijzenbrief 2012 is als bijlage bij deze Nota gevoegd en maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de Nota. Deze Nota vervangt de Nota Grondprijsbeleid 2010. In grote lijnen wordt er voortgebouwd op de nota uit 2010. Op sommige punten is het beleid aangescherpt, vooral waar het gaat om de categorieën snippergroen en nutsvoorzieningen. De rekenmethodes die in de nota van 2010 werden gehanteerd zijn grotendeels gehandhaafd. 3
2. Leeswijzer In deze Nota wordt als eerste het toepassingsbereik van de Nota weergegeven (paragraaf 3). Vervolgens wordt in paragraaf 4 de samenhang van deze Nota met zowel wetgeving en beleid op Rijksniveau als beleid op gemeentelijk niveau aangestipt. In paragraaf 5.1 tot en met paragraaf 5.3 komen de verschillende categorieën gebruik en bebouwing aan de orde. Er wordt voor iedere categorie aangegeven wat het uitgangspunt is bij uitgifte van grond door de gemeente. Vervolgens wordt in paragraaf 5.4 weergegeven welke grondprijsmethodieken er zijn en wat de voor- en nadelen zijn van de verschillende methodieken. In paragraaf 6 wordt aan iedere categorie een grondprijsmethodiek gekoppeld. Ter afsluiting is in Bijlage 1 de Grondprijzenbrief opgenomen. 4
3. Toepassingsbereik Deze Nota is van toepassing op iedere gronduitgifte door de gemeente. De Nota is van toepassing op gemeentelijke grondexploitaties, maar is in principe ook van toepassing bij PPS-modellen en andere samenwerkingsvormen. De wijze van grondprijsberekening zoals in deze Nota vastgelegd is ook van toepassing indien de gemeente een exploitatieplan vaststelt. De inhoud van deze Nota kan ingezet worden in onderhandelingen met marktpartijen en particulieren. De in de Nota genoemde prijzen zijn kaderstellend. In voorkomende gevallen kan afgeweken worden en daardoor is maatwerk mogelijk. Als een contractspartij meent dat de berekende grondprijs niet in verhouding staat tot de opbrengst die met het ruimtelijke plan wordt gerealiseerd, bestaat er de mogelijkheid om in overleg te treden over een aanpassing van de grondprijsberekening. In dat geval ligt de bewijslast ten aanzien van de grondprijsberekening wel bij de contractspartij. 5
4. Kaders Deze Nota staat niet op zichzelf. Er bestaat een relatie met beleidsdocumenten en wetgeving die vanuit het Rijk en belangenorganisaties worden vastgesteld. Daarnaast bestaat er een relatie tussen deze Nota en andere beleidsdocumenten van de gemeente Waddinxveen. In het navolgende wordt zowel de relatie met landelijke documenten en wetgeving aangegeven (4.1) als met gemeentelijke documenten (4.2). Met de genoemde beleidsdocumenten en wetgeving is rekening gehouden bij het opstellen van deze Nota. 4.1 Landelijke beleidskaders en wetgeving Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) In de SVIR (vastgesteld op 13 maart 2012) schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien. Er wordt gestreefd naar een concurrerende, bereikbare, leefbare en veilige omgeving. Het ruimtelijk beleid en het mobilitietsbeleid wordt verder overgelaten aan provincies en gemeenten. Provincies en gemeenten zijn volgens het Rijk beter op de hoogte van de lokale situatie en kunnen daarom beter de belangenafweging maken als het gaat om ruimtelijke plannen. Naar aanleiding van de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. De kaders die de SVIR stelt, worden in het Barro verder uitgewerkt. Convenant gemeentelijk grondprijsbeleid In 2001 hebben de VNG, NEPROM, NVB en (destijds) VROM het Convenant gemeentelijk grondprijsbeleid opgesteld en bekrachtigd. Dit convenant heeft betrekking op het grondprijsbeleid bij uitgifte van gronden aan marktpartijen ten behoeve van woningbouw. Het convenant biedt een handvat bij de bepaling van de grondprijs bij woningbouw. De kwaliteit van de woning moet volgens dit convenant het uitgangspunt zijn bij de grondprijsbepaling. In 2005 is het convenant geëvalueerd. Naar aanleiding van deze evaluatie is De prijs van kwaliteit opgesteld: een handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij woningbouw. Uitkomst van de evaluatie was dat niet iedere gemeente strikt het convenant toepast, maar wel werkt volgens de uitgangspunten van het convenant. 4.2 Gemeentelijke beleidskaders Binnen de gemeente Waddinxveen is een aantal beleidsdocumenten, die in samenhang met de Nota moeten worden gelezen. Een overzicht van deze beleidsdocumenten met een korte toelichting volgt. Nota Grondbeleid 2012 De Nota Grondbeleid 2012 geeft de kaders en uitgangspunten van het grondbeleid in de gemeente Waddinxveen weer. De Nota Grondbeleid 2012 is een strategisch kader en een richtinggevend beleidsdocument bij beleidsontwikkelingen. Het beleid ten aanzien van gronduitgifte wordt uiteengezet in de Nota Grondbeleid 2012 en verder uitgewerkt in deze Nota Grondprijs- en Uitgiftebeleid 2012. Nota inbrengwaarde grond en wegingsfactoren Deze nota legt de uitgangspunten vast die gehanteerd worden bij het bepalen van de exploitatiebijdragen van particuliere ontwikkelaars ter dekking van de gemeentelijke kosten. Nota Kostenverhaal De Nota Fonds Bovenwijkse Voorzieningen ( Nota FBV ) wordt omgezet in de Nota Kostenverhaal. De Nota Kostenverhaal creëert de mogelijkheid om de kosten die de gemeente maakt in de verschillende vormen van grondbeleid te verhalen, zoals bijvoorbeeld kosten voor bovenwijkse voorzieningen. Nota taakstellende bezuiniging sport, Nota tarievenstelsel sport De gemeente verhuurt ook grond (sportcomplexen, buitensport) en sporthallen aan verschillende sportverenigingen. Dit zijn maatschappelijke voorzieningen. De prijzen van de sportcomplexen en 6
sporthallen zijn vastgelegd in de Nota taakstellende bezuiniging sport en de Nota tarievenstelsel sport. De uitgifte van grond ten behoeve van sport is daarmee in deze nota s voor een deel geregeld. Voor een verdere uitgifte van grond ten behoeve van sport/sportverenigingen wordt verwezen naar hetgeen is vermeld in paragraaf 6.4 Overige gronden. Beleidsregels verkoop gemeentelijk snippergroen en restkavels Waddinxveen 2012 In dit beleidsstuk, dat naar verwachting wordt vastgesteld in het 4 e kwartaal van 2012, worden de uitgangspunten beschreven bij de uitgifte van snippergroen en restkavels. In deze Nota wordt in paragraaf 6.5 uitgebreid ingegaan op de inhoud van deze beleidsregels. 4.3 Algemene ontwikkelingen Net zoals andere gemeentes heeft de gemeente Waddinxveen te maken met een neergaande woningmarkt en markt voor bedrijventerreinen. De gemeente houdt hier rekening mee in het vaststellen van de grondprijzen, om zo te proberen de uitgifte van grond en daarmee de bouw van woningen en bedrijven te bevorderen. De gemeente streeft er naar marktconforme prijzen te hanteren. 7
5. Categorieën en uitgangspunten In de gemeente is er sprake van verschillend gebruik van de grond: de grond wordt voor verschillende categorieën gebruikt. Voor iedere categorie geldt een bepaalde vorm van uitgifte. In de navolgende paragraaf worden de categorieën van gebruik behandeld. Vervolgens worden de wijzen van uitgifte behandeld. Als laatste worden de wijzen van uitgifte gekoppeld aan de categorieën. 5.1 Onderscheiden van categorieën Bij de vaststelling van de grondprijs wordt, afhankelijk van de functie waarvoor een kavel grond door de koper/verkrijger/huurder zal worden gebruikt, een grondprijsmethodiek gehanteerd. De waarde van de grond is immers in grote mate afhankelijk van de uiteindelijke bestemming. Binnen de gemeente worden de volgende categorieën bebouwing en gebruik onderscheiden: 1. Woningbouw a. bereikbare huur b. bereikbare koop c. vrije sector d. vrije kavels 2. Kantoren & Detailhandel 3. Bedrijven a. bedrijfskavels b. glastuinbouw 4. Maatschappelijke voorzieningen a. commercieel b. niet commercieel 5. Overige gronden a. snippergroen b. nutsvoorzieningen. 5.2 Wijzen van uitgifte Bij de uitgifte van grond kan de gemeente gebruik maken van de volgende methodes: 1. Verkoop; 2. Verhuur; 3. Bruikleen; 4. Erfpacht; 5. Vestigen van een erfdienstbaarheid, zoals een recht van opstal. 5.3 Categorieën en wijzen van uitgifte Hoe deze methodes van uitgifte worden toegepast op de verschillende categorieën blijkt uit het volgende schema: Categorie Wijze van uitgifte 1. Woningbouw, alle categorieën Verkoop 2.Kantoren & Detailhandel 3.Bedrijven, alle categorieën Verkoop Verkoop 4. Maatschappelijke voorzieningen - commercieel Verkoop 4. Maatschappelijke voorzieningen niet commercieel Verkoop/verhuur/erfpacht 5. Overige gronden - snippergroen Verkoop/bruikleen 5. Overige gronden - nutsvoorzieningen Vestigen recht van opstal/verkoop 8
5.4 Grondprijsmethodiek Bij de vaststelling van de grondprijs kan gebruikt worden gemaakt van verschillende rekenmethodes. In het navolgende worden deze methodes om de grondprijs te bepalen uiteengezet, waarbij ook de eventuele vooren nadelen van de methode worden genoemd. Kostprijsmethode Bij de kostprijsmethode wordt de uitgifteprijs gelijk gesteld aan de totale grondkosten. De totale grondkosten bestaan uit verwervingskosten, kosten bouw- en woonrijp maken en overige kosten (plankosten en kosten bovenwijkse voorzieningen). Deze methode wordt tegenwoordig niet tot nauwelijks gebruikt. Nadeel van deze methode is, dat de marktwaarde van de bouwrijpe grond in veel gevallen hoger ligt, hetgeen op gespannen voet kan staan met de plicht van de gemeente om grond tegen marktconforme prijzen te verkopen. Wanneer de kostprijs hoger ligt dan de marktwaarde, zal het zeer lastig worden om het project volgens dit uitgangspunt tot ontwikkeling te brengen; het project zal dan niet genoeg opleveren. Soms wordt de kostprijsmethode nog toegepast voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen. Voordeel van deze methode is, dat het een hele simpele wijze van grondprijsberekening is. Vergelijkingsmethode Bij deze methode wordt de grondprijs vastgesteld aan de hand van de grondprijs van vergelijkbare stukken grond. Hierbij dienen wel specifieke eigenschappen van de locatie en het project betrokken te worden. Voordeel van deze methode is, dat er snel inzicht wordt verkregen in de marktwaarde van de grond. Nadeel van deze methode is dat vergelijkbare grond niet altijd voorhanden is. Residuele grondprijs methode Bij deze methode wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en de kosten van de bebouwing die op de grond gerealiseerd zal worden. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de V.O.N.-prijs en de stichtingskosten (bouwkosten inclusief het totaal van de bijkomende kosten). Wanneer de bebouwing bestemd is voor verhuur, wordt niet met de koopprijs van de bebouwing gerekend, maar met de investeringswaarde van de bebouwing. De investeringswaarde van de bebouwing kan onder andere worden bepaald door de jaarhuurprijs te delen door het van toepassing zijnde bruto aanvangsrendement (BAR). Voordelen van de residuele grondwaardemethode zijn: 1. de werkelijke opbrengstpotentie van de grond wordt duidelijk; 2. aangezien de werkelijke (realistische) grondwaarde wordt doorberekend, blijft het voor de markt interessant om ook projecten met een lagere opbrengstpotentie tot ontwikkeling te brengen; Nadeel van deze methode is, dat er een risico bestaat dat bij een eventuele onderhandeling over de grondprijs de discussie zich snel kan toespitsen op de vele variabelen in de residuele grondprijsberekening. Grondquote methode Bij deze methode wordt de grondprijs uitgedrukt in een percentage van de verkoopprijs van de te realiseren bebouwing. De grondquote wordt vastgesteld aan de hand van referenties als onderbouwing. Voor de referenties kan de vergelijkingsmethode of de residuele grondwaardemethode worden gebruikt. Bij het hanteren van een grondquote worden voor verschillende prijsklassen verschillende percentages gehanteerd. Voordeel van deze methode is, dat er sprake is van standaardisering van grondprijzen. Nadeel is dat er met een koper snel discussie kan ontstaan over de vraag of deze methode wel geschikt is voor een specifieke locatie. Openbare inschrijving/tender/aanbesteding Bij een openbare inschrijving/tender worden er meerdere marktpartijen uitgenodigd om een bod uit te brengen op de beschikbare bouwgrond. Dit kan plaatsvinden op grond van een reeds opgesteld stedenbouwkundig plan of op basis van een programma van eisen. De gemeente stelt in ieder geval vooraf kaders op, op grond waarvan gegund kan worden. Daarnaast zal de gemeente vooraf een grondprijsberekening uitvoeren, die niet openbaar is. Deze berekening vindt plaats op grond van de residuele grondwaardemethode. De inzendingen worden aan deze berekening getoetst. Strikt genomen is 9
dit geen wijze van grondprijsberekening, maar vormt deze wijze van uitgifte het sluitstuk van een grondprijsmethodiek zoals die hiervoor zijn omschreven. 10
6. Grondprijzen per categorie In dit hoofdstuk zijn de verschillende rekenmethodes gekoppeld aan de verschillende categorieën bebouwing. Alle in deze Nota Grondprijs- en Uitgiftebeleid 2012 genoemde grondprijzen zijn exclusief btw en/of overdrachtsbelasting en exclusief alle overige overdrachtskosten tenzij anders aangegeven. De genoemde wijze van prijsbepaling geldt voor alle nieuwe transacties die gedaan worden na inwerkingtreding van deze Nota en waarover nog geen prijsafspraken zijn gemaakt. Daarnaast kunnen de genoemde prijzen nog afwijken van de definitieve uitgifteprijzen omdat bepaalde specifieke omstandigheden een andere uitgifteprijs rechtvaardigen die meer recht doet aan het uitgangspunt om marktconforme grondprijzen te hanteren. 6.1 Woningbouw Bereikbare huur Woningen die door een sociale verhuurder worden gerealiseerd, en een huurprijs hebben die onder de huurtoeslaggrens ligt, worden tot bereikbare huur gerekend. Een lagere grondprijs is dan van belang, omdat hiermee de huurprijs op een aanvaardbaar niveau wordt gehouden. Bereikbare huur wordt ook wel goedkope huur genoemd. De gemeente hanteert een minimumprijs als genoemd in de Grondprijzenbrief, waarbij onderscheid wordt gemaakt in eengezinswoningen en meergezinswoningen. Bereikbare koop Een bereikbare koopwoning wordt getypeerd als een woning waarvan de koopsom niet meer bedraagt dan 229.726,- V.O.N. (prijspeil 2013). Indien de V.O.N.-prijs het bovengenoemde bedrag overschrijdt, wordt de woning getypeerd als een vrije sector koopwoning. De grondprijs onder bereikbare koopwoningen wordt residueel bepaald. Daarbij geldt als minimum de grondprijs van bereikbare huur. Vrije sector Onder vrije sector koop worden alle koopwoningen verstaan die in het marktsegment worden ontwikkeld door een ontwikkelaar. Het gaat om projectmatige bouw, consumentgericht bouwen of medeopdrachtgeverschap. Bij deze drie vormen van zeggenschap heeft de koper een toenemende mate van invloed, maar koopt de ontwikkelaar de grond en houdt de ontwikkelaar de regie. Grondprijzen voor vrije sector woningen worden berekend via een residuele grondwaardeberekening gebaseerd op de VONopbrengst en de bouwkosten. De gemeente hanteert een minimumprijs als genoemd in de Grondprijzenbrief. Vrije kavels Bij vrije kavels die via collectief of individueel opdrachtgeverschap worden ontwikkeld heeft de koper zelf de eindverantwoordelijkheid; de koper/uiteindelijke bewoner koopt zelf de bouwgrond. De grondprijs wordt vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode. De gemeente hanteert een minimumprijs als genoemd in de Grondprijzenbrief. 6.2 Kantoren en Detailhandel Kantoren De grondprijzen in de kantorenmarkt staan in nauwe relatie met de huurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement (BAR). De huurprijzen zijn voor nieuwe contracten redelijk gevoelig voor de markt. Het bruto aanvangsrendement dat door de beleggers gevraagd wordt, is sterk bepalend en hangt samen met risico s en overige economische omstandigheden van enig moment. De grondprijzen worden in eerste instantie vergelijkend bepaald. Vanwege het feit dat in deze categorie slechts incidenteel grond wordt uitgegeven wordt de grondprijs in voorkomende gevallen op bouwplanniveau vastgesteld. Bij verder gevorderde gesprekken over uitgifte zal aan de hand van de residuele berekening met zo mogelijk gepreciseerde aannames voor de huurprijzen en de stichtingskosten een nadere berekening worden gemaakt. De gemeente hanteert een minimumprijs als genoemd in de Grondprijzenbrief. Uitgangspunt hierbij is dat de bebouwingscapaciteit van de uit te geven kavel de grondslag vormt voor de prijsbepaling. Indien het aantal te realiseren m² bruto vloeroppervlak (BVO) lager is dan de oppervlakte van het uit te geven terrein, dan wordt de grondprijs over het aantal m² uit te geven terrein berekend. 11
Detailhandel Voor het bepalen van de grondprijzen voor winkels wordt gekozen voor grondprijzen per m² verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) op basis van de residuele grondwaardemethode. Vanwege het feit dat in deze categorie slechts incidenteel grond wordt uitgegeven, wordt de grondprijs in voorkomende gevallen op bouwplanniveau vastgesteld. Van de beleggingswaarde worden de bouw- en bijkomende kosten afgetrokken zodat het residu de grondwaarde is. De beleggingswaarde kan zeer sterk verschillen. Niet alleen per bedrijfstak maar ook per gebied en zelfs per straat. Dit heeft alles te maken met de huurprijzen. De grondprijzen voor horecagelegenheden zijn gerelateerd aan de grondprijzen van winkels. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau op basis van de residuele grondwaarde methode bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie het betreft. De gemeente een minimumprijs als genoemd in de Grondprijzenbrief. 6.3 Bedrijven Bedrijfskavels Voor kavels voor bedrijven en kantoorhalcombinaties worden de grondprijzen op basis van de vergelijkingsmethode bepaald. Daarbij wordt enerzijds op basis van de vergelijkingsmethode naar bestaande prijzen gekeken en anderzijds naar de schaarste van bepaalde functies. Bij bedrijfskavels zal in het bestemmingsplan worden vastgelegd welk percentage van het gebouw gehanteerd mag worden als kantoorruimte. Indien meer dan 30% kantoren wordt gerealiseerd zal het gebouw beschouwd worden als een combinatie tussen bedrijf en kantoor. Bij een groter percentage kantoorruimte zullen huurprijzen een hoger niveau bereiken en zal de vergelijkingsmethode (vanwege de mate van vergelijkbaarheid) soms niet tot marktconforme grondprijzen leiden. In dit geval kan de gemeente besluiten om te kiezen voor residuele grondprijsberekening. In het geval van meer dan 50% kantooroppervlak zal altijd residueel gerekend worden, waarbij het resultaat volgens de vergelijkingsmethode wordt getoetst. De gemeente hanteert een minimumprijs als genoemd in de Grondprijzenbrief. Glastuinbouw Glastuinbouw heeft een aparte positie binnen het onderdeel bedrijven. In principe heeft glastuinbouw dezelfde kenmerken als normale bedrijvigheid, met bepaalde lasten op de gemeentelijk voorzieningen en met hetzelfde commerciële karakter. Het verschil zit met name in het ruimtebeslag, en daaraan verbonden de grondwaarde. Belangrijke kenmerken, en afwijkingen t.o.v. reguliere bedrijvigheid, van glastuinbouw zijn: vormgeving (in beginsel laag, geen stapeling mogelijk, niet-multifunctioneel); grootschalig (groot gebied met een hoog percentage uitgeefbaar, mede daardoor beperkingen in de kavelvorm en het aantal vierkante meters); waarde vastgoed (en inventaris/installaties) is veelal lager (de bouwkosten, het waardebehoud en de restwaarde van glastuinbouw is aanzienlijk lager dan dat van reguliere bedrijvigheid); regio gebonden (bedrijvigheid, en daarmee de vraag, is vaak regio gebonden). De prijzen voor tuinbouwgrond liggen momenteel onder druk. Vanwege het specifieke karakter van de glastuinbouw en de kavels waarop dit mogelijk is, zal de grondprijsbepaling in de praktijk veelal uit maatwerk bestaan. Ter ondersteuning van het maatwerk zal de vergelijkingsmethode gehanteerd worden. De gemeente hanteert een minimumprijs als genoemd in de Grondprijzenbrief. 6.4 Maatschappelijke voorzieningen Niet commercieel Onder niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen worden verstaan: overheidsvoorzieningen, bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau; onderwijsvoorzieningen, bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school; grootschalige medische voorzieningen, bijvoorbeeld een ziekenhuis; (para)medische beroepen gevestigd in een door een stichting zonder winstoogmerk geëxploiteerd gezondheidscentrum; verzorgings- en verpleegtehuizen; sociaal-culturele voorzieningen, bijvoorbeeld: gesubsidieerde peuterspeelzalen, kinderdagverblijven, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen; recreatieve en sportvoorzieningen, bijvoorbeeld: een kinderboerderij, sportaccommodaties (overdekt en/of buiten) en een speeltuin. 12
Bovenstaande lijst is niet limitatief en dient slechts ter opsomming van de grootste groep niet-commerciële voorzieningen. Indien blijkt dat in de hierboven opgenomen categorieën toch een commerciële benadering wordt gehanteerd zal gelijk aan de commerciële voorzieningen een (residuele) grondprijsbepaling plaatsvinden. Voor de niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen wordt, per categorie, een vaste m²prijs gehanteerd als genoemd in de Grondprijzenbrief. Afrekening vindt plaats op basis van BVO of kaveloppervlak, uitgaande van het hoogste aantal m². Uitzondering op de hierboven genoemde categorieën zijn recreatieve en sportvoorzieningen geen bouwwerk zijnde. Hiervoor wordt de kostprijsberekening toegepast, waarbij ook de (gemeentelijke) verwervingskosten van de grond wordt opgenomen. Gronden voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen hebben een relatief lage grondprijs. De gemeente Waddinxveen stelt daarom aanvullende voorwaarden bij verkoop en herontwikkeling. In deze gevallen zal de gemeente het eerste recht op terugkoop hebben tegen een niet-commerciële maatschappelijke waarde of zal een afrekening plaatsvinden. Deze afrekening wordt berekend op basis van het verschil tussen commerciële grondwaarde bij de toekomstige bestemming en de maatschappelijke grondwaarde. Commercieel Voor commerciële maatschappelijke voorzieningen geldt de residuele waardeberekening, uitgaande van verhuur of de exploitatie. De minimum prijs is hierbij nooit lager dan de prijs voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen. Tot commerciële maatschappelijke voorzieningen worden onder andere gerekend: (para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd; particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven; particuliere opleidingsinstituten; sportscholen, commerciële sportcomplexen; medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten en dergelijke. De prijzen van de sportcomplexen en sporthallen zijn vastgelegd in de Nota taakstellende bezuiniging sport en de Nota tarievenstelsel sport. Mocht een uitgifte van grond ten behoeve van sport, een sportvereniging of stichting noodzakelijk zijn, dan valt deze uitgifte binnen deze categorie. Het college van B&W kan onder omstandigheden besluiten om een lagere prijs te hanteren. Dit betreft echter uitzonderingssituaties. 6.5 Overige gronden Snippergroen Regelmatig komen er bij de gemeente aanvragen binnen met het verzoek om kleine stukjes openbaar groen, zogenoemd snippergroen (grenzend aan de eigen grond) te mogen kopen, huren of in gebruik te mogen nemen. Dit heeft vaak te maken met het onderhoud, het beter laten aansluiten op persoonlijke wensen en/of het betrekken bij de eigendom van de aanvrager van dit groen. Iedere aanvraag wordt apart bekeken en al dan niet gehonoreerd. Het niet honoreren kan te maken hebben met stedenbouwtechnische of groentechnische redenen of de aanwezigheid van bijvoorbeeld kabels en leidingen. Het beleidstuk Beleidsregels verkoop gemeentelijk snippergroen en restkavels Waddinxveen 2012 (nog vast stellen door B&W, 4 e kwartaal 2012) beschrijft onder andere wat onder snippergroen en restkavels moet worden verstaan, de procedure en de weigeringsgronden. Bij verkoop van snippergroen/restkavels dienen in ieder geval de volgende uitgangspunten te worden gehanteerd, waarbij wordt opgemerkt dat deze uitgangspunten slechts een indicatie zijn. De weigeringsgronden zijn vastgelegd in het beleidsstuk Beleidsregels verkoop gemeentelijk snippergroen en restkavels Waddinxveen 2012 : - de gemeente heeft de grond niet nodig voor toekomstige ontwikkelingen of om tactische/strategische overwegingen; - de aanvrager dient eigenaar te zijn van het perceel dat grenst aan het aan te kopen snippergroen/restkavel (niet verkopen aan huurders); 13
- de grond voorziet niet in een maatschappelijke behoefte of gebruiksfunctie voor de gemeente of is niet ten behoeve van het openbaar belang; - de grond raakt niet ingesloten door particulier eigendom, wordt niet onlogisch verkaveld of verder versnipperd; - als de bestemming van de grond anders luidt dan het doel waarvoor de grond wordt gekocht moet herziening van het bestemmingsplan haalbaar zijn; - er is geen sprake van bezwaarlijke aanwezigheid van kabels en leidingen; - er is geen sprake van aantasting van de gemeentelijke groenstructuur, landschappelijke, ecologische, monumentale, archeologische waarden; - er is geen sprake van verkeerstechnische bezwaren of gevaar voor verkeersveiligheid; - er is geen sprake van zodanige bodemverontreiniging dat de grond zonder sanering niet geschikt is voor het doel waarvoor de grond wordt gekocht; - er is geen sprake van het ontstaan of verergeren van sociaal onveilige situaties. Voor een uitgebreide toelichting van de uitgifte van snippergroen/restkavels wordt verwezen naar het beleidsstuk Beleidsregels verkoop gemeentelijk snippergroen en restkavels Waddinxveen 2012. Duidelijk is dat snippergroen/restkavels bij voorkeur verkocht zullen worden. Alleen bij hoge uitzonderingen is het mogelijk om gemeentegrond voor bepaalde tijd te huren of in bruikleen te verkrijgen. Van een uitzonderingssituatie kan sprake zijn, indien bijvoorbeeld de gemeente voorziet dat bepaalde plannen/voornemens zich niet in de nabije toekomst zullen voordoen of wanneer er maatschappelijke belangen worden gediend en er geen overige bezwaren zijn. Of er sprake is van een uitzonderingssituatie is altijd ter beoordeling van het College van B&W. Iedere situatie zal afzonderlijk door het College van B&W worden beoordeeld. De uitgangspunten zoals eerder genoemd zullen eveneens van toepassing zijn. Nadere voorwaarden worden dan in een huurovereenkomst of gebruikersovereenkomst/ bruikleenovereenkomst neergelegd. Er worden vaste grondprijzen gehanteerd. Deze grondprijzen zijn opgenomen in de Grondprijzenbrief. Indien snippergroen toch wordt verhuurd, wordt een huurprijs berekend die is afgeleid van de koopprijs: er wordt uitgegaan van een huurprijs op jaarbasis die 5% van de prijs bij verkoop bedraagt. Nutsvoorzieningen Voor de levering van gas en elektriciteit heeft de gemeente een concessieovereenkomst gesloten met Stedin N.V. Op basis van deze overeenkomst moet de gemeente gronden die nodig zijn voor een nutsvoorziening aan Stedin N.V. verkopen. De gemeente heeft wel een eerste recht van koop, indien de verkochte grond niet meer benodigd is voor de betreffende nutsvoorziening. Per 1 januari 2014 eindigt deze concessieovereenkomst. Ten tijde van het opstellen van deze nota is onduidelijk wat de situatie zal zijn na 1 januari 2014. De gemeente hanteert in ieder geval als uitgangspunt dat de grond benodigd voor nutsvoorzieningen wordt verkocht, waarbij de gemeente een eerste recht van koop bedingt wanneer de grond niet meer voor een nutsvoorziening wordt gebruikt. Een recht van opstal ten behoeve van een nutsvoorziening wordt alleen gevestigd indien de nutsvoorziening voor een beperkte periode gevestigd zal zijn en na afloop van die periode wordt verplaatst of wordt opgeheven. Voor gronden ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals trafohuisjes, wordt uitgegaan van een vaste grondprijs zoals genoemd in de Grondprijzenbrief. Indien er een recht van opstal wordt gevestigd wordt de jaarlijkse retributie berekend aan de hand van de grondprijs: de retributie bedraagt 5% van de totale grondprijs bij verkoop. Parkeren Bij een uitgifte van grond ten behoeve van parkeervoorzieningen volgt de grondprijs in beginsel het regime van de hoofdfunctie. Met hoofdfunctie wordt bedoeld: de functie ten behoeve waarvan een parkeerplaats gerealiseerd moet worden. Overig In het geval van grondgebruik dat niet eerder in deze nota is beschreven zal maatwerk toegepast worden. 14
Bijlage 1 Grondprijzenbrief Alle in deze Grondprijzenbrief genoemde bedragen prijspeil 1-1-2013 zijn exclusief BTW of overdrachtsbelasting en exclusief alle overige overdrachtskosten tenzij anders aangegeven. De genoemde wijze van prijsbepaling geldt voor alle nieuwe aanbiedingen die gedaan worden na 1 januari 2013 en waarover nog geen prijsafspraken zijn gemaakt. De uitgifteprijzen in de tabel kunnen afwijken van de definitieve uitgifteprijzen omdat bepaalde specifieke omstandigheden een andere uitgifteprijs kunnen rechtvaardigen die meer recht doet aan het uitgangspunt om marktconforme grondprijzen te gebruiken. Het College van B&W kan deze Grondprijzenbrief jaarlijks herzien. De Grondprijzenbrief wordt in ieder geval tweejaarlijks herzien. Indien er snippergroen wordt verhuurd wordt een huurprijs berekend die is afgeleid van de koopprijs: er wordt uitgegaan van een huurprijs op jaarbasis die 5% van de prijs bij verkoop bedraagt. Hierbij wordt een minimumprijs van 150,- per jaar gehanteerd. Indien ten behoeve van nutsvoorzieningen een recht van opstal wordt gevestigd, wordt de jaarlijkse retributie berekend aan de hand van de grondprijs: de retributie bedraagt 5% van de totale grondprijs bij verkoop. Hierbij wordt een minimumprijs van 150,- per jaar gehanteerd. Functie woningbouw methode bereikbare huur - eengezinswoning residueel 18.523 woning bereikbare huur - meergezinswoning residueel 14.985 woning minimale grondprijs per opmerking bereikbare koop residueel 14.985 woning V.O.N.-prijs < 229.726,- vrije sector residueel 200 m² kavel vrije kavels vergelijking 300 m² kavel kantoren vergelijking / residueel detailhandel vergelijking / residueel Bedrijven 200 m² bvo Bebouwingscapaciteit van de uit te geven kavel vormt de grondslag voor prijsbepaling. Indien het aantal te realiseren m² bvo lager is dan de oppervlakte van het uit te geven terrein, dan wordt de grondprijs over het aantal m² uit te geven terrein berekend. 200 m² bvo Indien het aantal te realiseren m² bvo lager is dan de oppervlakte van het uit te geven kavel, dan wordt de grondprijs over het aantal m² uit te geven kavel berekend. bedrijfskavels vergelijking 180 m² bvo < 30% van het gebouw is kantoor, indien groter oppervlak kantoor dan kan de gemeente kiezen residueel te rekenen glastuinbouw vergelijking 50 m² kavel maatschappelijke voorzieningen niet commercieel vaste grondprijs 152 m² bvo of kavel afrekening op basis van grootste aantal m²'s commercieel residueel 152 m² bvo of kavel afrekening op basis van grootste aantal m²'s overige snippergroen - niet bebouwbaar - < 25 m2 vaste grondprijs 75 m² kavel minimale grondprijs per transactie 500,- ivm administratiekosten snippergroen - niet bebouwbaar - > 25 m2 vaste grondprijs 105 m² kavel minimale grondprijs per transactie 500,- ivm administratiekosten snippergroen - bebouwbaar vaste grondprijs 210 m² kavel minimale grondprijs per transactie 500,- ivm administratiekosten nutsvoorzieningen vaste grondprijs 210 m² kavel minimale grondprijs per transactie 500,- ivm administratiekosten 15