Disclaimer & copyright DE FINANCIËLE MAKELAAR HEEFT AAN DE INHOUD VAN DEZE PRESENTATIE VEEL AANDACHT BESTEED. DE SPREKER, NOCH DE FINANCIËLE MAKELAAR, KUNNEN OP ENIGERLEI WIJZE AANSPRAKELIJK WORDEN GESTELD VOOR EVENTUELE ONJUISTHEDEN, ALSMEDE VOOR (DE GEVOLGEN VAN) ONJUISTE ADVIEZEN GEBASEERD OP DE MATERIE ZOALS BESPROKEN IN HET SEMINAR OF BESCHREVEN IN DEZE SHEETS. HET IS ZONDER SCHRIFTELIJKE TOESTEMMING VAN DE FINANCIËLE MAKELAAR NIET TOEGESTAAN (DELEN VAN) DEZE PRESENTATIE TE GEBRUIKEN VOOR EIGEN GEBRUIK, TE VERSPREIDEN OF TE GEBRUIKEN VOOR PUBLICATIES IN DE RUIMSTE ZIN DES WOORDS. 1 WOONHUIS FINANCIERING VOOR (STARTEND) ONDERNEMERS Harrie-Jan van Nunen MFP 1
Uit de praktijk.. Wat kan ik lenen adviseur?... Dit jaar kom ik zeker uit op een tonnetje in euro s En hoe hoog is de rente dan?... Wat is uw ondernemersinkomen?... Oh in dat geval, een tonnetje of 5 Ik zoek even de laagste rente voor u op 3 Programma 1. Wat maakt een ondernemersaanvraag moeilijk? 2. (Wettelijk) kader hypotheekverstrekking 3. Bepaling toetsinkomen 1. IB-ondernemers 2. Niet IB-ondernemers 3. Loondienstondernemers 4. Startend ondernemer 5. Tips en trucs en ondersteuning 4 2
WAT MAAKT EEN ONDERNEMERSAANVRAAG MOEILIJK? Verdeling beroepsbevolking 100% 98% Thans bij 20% aanvragen een zakelijk element Verdeling beroepsbevolking 2020: 30% beroepsbevolking! 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 82% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Werknemers ZZP'er 6 3
Problemen met hypotheken 80% ondernemers ervaart problemen bij hypotheek Tegenwerking (16% ) Risicovol (15%) Bijzondere voorwaarden (11%) Overleggen meerdere jaarcijfers (7%) Hogere rente (7%) Geen volledige financiering (4%) Hogere advieskosten (1%) Overige voorwaarden (49%) 11% ervaart geen verschil! * Onderzoek KIZO 2015 7 Problemen met hypotheken Wat vindt een consument het meest belangrijk? A) Laagste rente B) Hoogste hypotheek C) (Vooraf) zekerheid over verkrijgen financiering D) Beste hypotheekvoorwaarden 8 4
Problemen met hypotheken Wat vindt een ondernemer het meest belangrijk? A) Laagste rente B) Hoogste hypotheek C) (Vooraf) zekerheid over verkrijgen financiering D) Beste hypotheekvoorwaarden 9 Problemen met hypotheken Oorzaken? Complexiteit onderneming Aanbieder Objectieve normen Subjectieve normen Sectoren en branches Beoordeling vooraf of achteraf Starter? Kengetallen Consument Kennis en ervaring adviseur Adviseur 10 5
Problemen met hypotheken Beste bank voor (startend) ondernemer? Huisbank Maatwerk Subjectieve beoordeling Jaarlijkse beoordeling Verplichte bijproducten Complexe structuren Hogere rente Uitkomst onzeker.consumenten, zeker Bespreekbank ondernemers, willen Standaardbank een Maatwerk zo voorspelbaar mogelijk Standaard Subjectieve beoordeling traject!... Objectieve beoordeling Hogere rente Eenduidige normen Uitkomst onzeker Passen is passen Niet passen is afwijzen Scherpe rentes 11 (WETTELIJK) KADER HYPOTHEEKVERSTREKKING AAN ONDERNEMERS Harrie-Jan van Nunen MFP 6
Wettelijk kader maximale hypotheek Tijdelijke regeling hypothecair krediet + Gedragscode LTI: Verschil in vaststelling van toetsinkomen: Vast en bestendig inkomen: Uitgaan van huidig inkomen Geen vast inkomen: Uitgaan van gemiddelde inkomen laatste 3 kalenderjaren Indien geen 3 jaar inkomen mag worden uitgegaan van prognose van inkomen (mits onderbouwd door deskundige) LTV: Geen verschil 102% marktwaarde 13 Bepaling toetsinkomen Wat is het toetsinkomen voor een ondernemer? Praktijk gaat Prognose 2016: 35.000,- (minimaal) Inkomen 2015: 26.000,- Inkomen 2014: 32.000,- boven Inkomen 2013: 29.000,- regelgeving! A. 29.000 euro ((26.000 + 32.000 + 29.000)/3) B. 31.000 euro ((35.000 + 26.000 + 32.000)/3) C. 26.000 euro (Laatste jaar is lager dan het gemiddelde) D. 26.000 euro (maar alleen voor NHG dossiers) 14 7
Type ondernemers 1. IB ondernemers Zelfstandig professional (ZZP-er) Eenmanszaak VOF /Maatschap 2. Resultaatgenieters (niet IB ondernemers) Zoals: Freelancer, deelvisser, raadslid, journalist, gastouder, persoonsgebonden budget etc. 3. Loondienst ondernemers (DGA s) BV NV 15 BEPALING TOETSINKOMEN IB-ONDERNEMER Harrie-Jan van Nunen MFP 8
Toetsinkomen IB-ondernemer Hoe wordt het inkomen van ondernemer bepaald? Saldo fiscale winst volgens aangifte IB A. Gemiddelde winst volgens de jaarrekeningen B. Gemiddelde winst zoals vermeld in aangiften IB C. Gemiddelde netto omzet D. Op basis van de ingevulde Quick Scan 17 Toetsinkomen IB-ondernemer Correcties op toetswinst: Auto van de zaak Bijzondere baten en lasten Willekeurige (versnelde) afschrijvingen Afvloeiingsregeling personeel Incidentele kosten Praktijk: Wel negatieve consequenties, geen positieve! 18 9
Toetsinkomen IB-ondernemer Bestendigheid van het inkomen middels kengetallen Eigen vermogen: Hoeveel vermogen is er in de tijd uit de onderneming onttrokken? (Praktijk: Moet positief zijn (over alle jaren)) Solvabiliteit: In staat om aan toekomstige verplichtingen te voldoen? (Praktijk: EV/Balanstotaal minimaal 20% (muv Venn en Knab (min. 25%)) Liquiditeit / Werkkapitaal Is de ondernemer in staat om zijn kortlopende schulden te betalen? (Liquiditeit: > 1,0 ; Werkkapitaal > 100%) 19 Toetsinkomen IB-ondernemer En wat als het afwijkt? Eigen vermogen / Solvabiliteit: Ook kengetallen oude jaren?! Nibc, NN: Vermogen in box 3 > Negatief eigen vermogen Obvion: bespreekbaar indien LTV < 90% MW Hypotrust / Bij Bouwe: In min. 2 jaar (incl. laatste) positief Correcties i.v.m. FOR / Leningen directie / Stille reserves etc. Liquiditeit: Onderbouwing dat onderneming niet in geldnood komt. 20 10
Toetsinkomen IB-ondernemer Casus crisisjaar SFW 2013: 34.000,- SFW 2014: 19.000,- SFW 2015: 43.000,- Toetsinkomen? Standaard: 32.000 (34.000 + 19.000 + 43.000)/3 1-2-3: 33.500 (1 x 34.000 + 2 x 19.000 + 3 x 43.000)/6 21 Toetsinkomen IB-ondernemer Casus stijgende winsten SFW 2013: 14.000,- SFW 2014: 28.000,- SFW 2015: 56.000,- Toetsinkomen? Standaard: 29.333 (14.000 + 28.000 + 56.000)/3 1-2-3: 39.670 (1 x 14.000 + 2 x 28.000 + 3 x 56.000)/6 22 11
Toetsinkomen IB-ondernemer 1-2-3 methode Hypotrust Comfort (Profijt) (max. 85% MW) Hypotrust OK (max. 85% MW) Venn (102% MW) Woonfonds (102% MW) Alleen zonder NHG! 23 BEPALING TOETSINKOMEN NIET IB-ONDERNEMER Harrie-Jan van Nunen MFP 12
Toetsinkomen Niet IB-ondernemer Uitgangspunt: Resultaat uit overige werkzaamheden volgens aangifte IB Geen administratieplicht Geen jaarrekening Geen kengetallen! Geen KvK 25 BEPALING TOETSINKOMEN LOONDIENSTONDERNEMER Harrie-Jan van Nunen MFP 13
Wanneer loondienstondernemer? Regeling aanwijzing directeur-grootaandeelhouder 2016 Zelfstandig invloed op ontslag/loon (al dan niet i.c.m. partner) 2/3 van de aandelen (t/m 3 e graad) Sprake van evengeschiktheid t.o.v. andere aandeelhouders Praktijk: Iedere bank heeft eigen norm Fiscale grens DGA (5%) Minimaal 25% aandelen (met managementfunctie) Minimaal 50% aandelen (zonder managementfunctie) NHG: > 50% aandelen Let op! Banknorm gaat boven NHG-norm! 27 Toetsinkomen DGA Toetsinkomen Gemiddelde inkomen uit loondienst over laatste 3 kalenderjaren Maximaal het inkomen in het laatste kalenderjaar 28 14
Toetsinkomen DGA Bestendigheid van het inkomen middels kengetallen Winst- en verliesrekening: Resultaat van onderneming (holding) moet positief zijn Kan het salaris betaald worden door de vennootschap? Eigen vermogen: Hoeveel vermogen is er in de tijd uit de onderneming onttrokken? (Praktijk: Moet positief zijn (over alle jaren)) Solvabiliteit: In staat om aan toekomstige verplichtingen te voldoen? (Praktijk: EV/Balanstotaal minimaal 20% (muv Venn en Knab (min. 25%)) Liquiditeit / Werkkapitaal Is de ondernemer in staat om zijn kortlopende schulden te betalen? (Liquiditeit: > 1,0 ; Werkkapitaal > 100%) 29 Toetsinkomen DGA Bijzondere situaties Dividend uitkeringen Bestendig karakter? Abn Amro, ASR, Florius en NIBC Overwinst (niet onttrokken dividend) Structureel? ASR en NIBC 30 15
Toetsinkomen DGA Bijzondere situaties (2) Rekening courant directie Verrekening van kosten over en weer (voorschotten) Bij bedragen tot 17.500 euro geen fiscale verplichting Praktijk: Financiele verplichting van 2% saldo, of werkelijke last, of Nul-last Lening directie DGA leent geld bij zijn BV Praktijk: Financiele verplichting van 2% saldo of werkelijke last 31 Toetsinkomen DGA Bijzondere situaties (3) Woonhuisfinanciering bij BV Lenen bij BV vergroot niet de leencapaciteit op inkomen! Lenen bij BV vergroot wel de leencapaciteit op onderpand! Let op! Sommige aanbieders zien woonhuislening via BV als financiële verplichting! 32 16
Toetsinkomen DGA Voorbeeld DGA inkomen: 80.000,- Koopsom: 500.000,- Verbouwing: 45.000,- Marktwaarde na VB: 530.000,- Financieringsbehoefte: 560.000,- Maximaal op inkomen: 560.000,- Lening via bank: 540.600,- (102% MW) Lening via BV: 19.400,- (106% MW) 33 STARTEND ONDERNEMER Harrie-Jan van Nunen MFP 17
Starter of geen starter? 1. Inschrijfdatum KvK (= startdatum) 2. Beschikbaarheid van jaarcijfers 3. Het hebben gedaan van aangifte IB Consumenten gaan uit van oprichtingsjaar; banken (veelal) van beschikbare kalenderjaren! 35 Hoeveel jaar ondernemer? KvK inschrijving: 1 januari 2013 Aanvraagdatum hypotheek: 1 oktober 2016 Jaarrekening 2015 klaar; Aangifte 2015 gedaan Consument: 4 e jaar Bank: 3 kalenderjaren NHG: 3 kalenderjaren 36 18
Hoeveel jaar ondernemer? (2) KvK inschrijving: 1 januari 2013 Aanvraagdatum hypotheek: 1 oktober 2016 Jaarrekening 2015 klaar; Aangifte 2015 uitgesteld Consument: 4e jaar Bank: 2 kalenderjaren (= starter) NHG: 2 kalenderjaren (= starter) 37 Hoeveel jaar ondernemer? (3) KvK inschrijving: 1 april 2013 Let op: Aanvraagdatum hypotheek: 1 oktober 2016 Alleen inkomen uit Jaarrekening 2015 onderneming klaar; Aangifte telt 2015 mee! gedaan Consument: 4 e jaar Bank: 2 kalenderjaren (= starter) NHG: Geen starter SFW: 2013 + 2014 + 2015 / 3 Ander inkomen in 2013 telt niet mee! (1 e jaar hoeft nl. geen volledig kalenderjaar te zijn) 38 19
Hoeveel jaar ondernemer? (4) KvK inschrijving: 1 april 2015 Aanvraagdatum hypotheek: 1 februari 2016 Jaarrekening 2015 klaar; Aangifte 2015 gedaan Consument: 2 e jaar Bank: < 12 maanden 39 Hoeveel jaar ondernemer?(5) KvK inschrijving: 1 april 2015 Aanvraagdatum hypotheek: 1 mei 2016 Jaarrekening + aangifte 2015 gereed Consument: 2 e jaar Bank: > 12 maanden; Geen volledig kalenderjaar 40 20
Hoeveel jaar ondernemer? (6) KvK inschrijving: 1 oktober 2011 Per 1 januari 2015 eenmanszaak omgezet naar BV Jaarrekening + aangifte 2015 gereed In Kvk staat reden: voortzetting onderneming Consument: Ruim 5 jaar Bank: Starter of 4 kalenderjaren (mits activiteit gelijk!) NHG: Niet mogelijk (< 3 volledige kalenderjaren) 41 STARTEND ONDERNEMER IN DE PRAKTIJK Harrie-Jan van Nunen MFP 21
Type starters Startdatum Bank NHG < 12 maanden Geen financiering Geen financiering > 12 maanden, geen vol kalenderjaar + 1 aangifte Starter Geen financiering 1 vol kalenderjaar + 1 aangifte Starter Geen financiering 2 volle kalenderjaren + 2 aangiftes Starter Financiering mogelijk mits 3 e jaar aanwezig en haalbaar op gemiddelde winst over 3 jaar 3 volle kalenderjaren + 3 aangiftes Financiering mogelijk Financiering mogelijk 43 Starter in de praktijk LTI: Afhankelijk van (kalender)jaren ondernemer: Afslag op gemiddeld inkomen Kortere bestaansduur = hogere afslag Meestal prognose vereist door RA/AA of NOAB LTV: Geen beperkingen 102% MW Rente Soms rente-opslag (risico) 44 22
Starter in de praktijk (> 12 maanden) Aanbieder Afslag LTI Bepaling toetsinkomen NIBC 75% Startdatum + 12 maanden = jaar 1 (werkelijk) Prognose volgende 12 maanden = jaar 2 Prognose volgende 12 maanden = jaar 3 NB: Evt. partnerinkomen moet vast zijn! Woonfonds 80% Startdatum + 12 maanden = jaar 1 (werkelijk) Prognose volgende 12 maanden = jaar 2 45 Starter in de praktijk (1 kalenderjaar) Aanbieder Afslag LTI Bepaling toetsinkomen ABN Amro 75% 1 e kalenderjaar = jaar 1 ASR 80% 1 e kalenderjaar = jaar 1 Of zelfde branche, dan hoger percentage Florius 75% 1 e kalenderjaar = jaar 1 ING bank 80% 1 e kalenderjaar = jaar 1 Prognose 2 e kalenderjaar = jaar 2 Prognose 3 e kalenderjaar = jaar 3 Of zelfde branche, dan inkomen verleden NIBC 75% 1 e kalenderjaar = jaar 1 Prognose 2 e kalenderjaar = jaar 2 Prognose 3 e kalenderjaar = jaar 3 NB: Evt. partnerinkomen moet vast zijn! Woonfonds 80% 1 e kalenderjaar = jaar 1 Prognose 2 e kalenderjaar = jaar 2 46 23
Starter in de praktijk (2 kalenderjaren) Aanbieder Afslag LTI Bepaling toetsinkomen ABN Amro 90% 1 e kalenderjaar = jaar 1 2 e kalenderjaar = jaar 2 ASR 90% 1 e kalenderjaar = jaar 1 2 e kalenderjaar = jaar 2 Of zelfde branche, dan hoger percentage Florius 90% 1 e kalenderjaar = jaar 1 2 e kalenderjaar = jaar 2 ING 80% 1 e kalenderjaar = jaar 1 2 e kalenderjaar = jaar 2 Prognose 3 e kalenderjaar = jaar 3 Of zelfde branche, dan inkomen verleden NIBC 90% of 100% Indien gerekend met prognose + 0,3% opslag Op basis van NHG norm (zonder opslag) Obvion 100% 1 e kalenderjaar = jaar 1 2 e kalenderjaar = jaar 2 Prognose 3 e kalenderjaar = jaar 3 Venn 100% 1x oudste jaar 2x laatste jaar 3x prognose (max. + 25%) Woonfonds 90% 1 e kalenderjaar = jaar 1 2 e kalenderjaar = jaar 2 Prognose 3 e kalenderjaar = jaar 3 (max. + 40%) 47 1-2-3 in de praktijk (3 kalenderjaren) Aanbieder Afslag LTI Bepaling toetsinkomen Hypotrust Comfort - 3-2-1 NB: Max. 85% MW Hypotrust OK - 3-2-1 NB: Max. 85% MW Venn - 3-2-1 Woonfonds - 3-2-1 of 1-1-1 (hoogste uitkomst) 48 24
TIPS EN TRUCS Harrie-Jan van Nunen MFP Valkuilen 1. Inschrijfdatum KvK niet gecheckt (kalenderjareneis) 2. Adviseur heeft vooraf geen inzicht gehad in cijfers 3. Jaarrekening laatste jaar niet beschikbaar 4. Aangifte IB nog niet gedaan 5. QuickScan onjuist ingevuld 6. Stukken slecht aangeleverd / toelichting ontbreekt 7. Adviseur neemt verkeerde afslag / te vroeg conclusies 8. Prognose niet opgesteld door deskundige 9. Financiële verplichting tussen DGA en vennootschap 10. Onderpand niet (volledig) voor eigen gebruik 11. Niet melden, omdat zakelijk inkomen niet nodig is 12. Voldoet niet aan andere acceptatienormen bank 50 25
Stappenplan ondernemersaanvraag 1. Inventariseer 2. Structureer 3. Concludeer Datum inschrijving KvK Jaarrekeningen klaar en aangiftes IB gedaan en beschikbaar? Vaststellen jaarlijks inkomen Kerncijfers voldoende? Verplichtingen (RC, zakelijke kredieten) Starter ja/nee NHG mogelijk? Welke methodiek voor vaststelling toetsinkomen Past aanvraag op toetsnormen (LTI, LTV) Past aanvraag op maatschappijnormen (type onderpand, etc.) 51 Dienstverlening De Financiële Makelaar Blanco aanvragen mogelijk! Ondersteuning door professionals op postniveau Volmacht: Jaarcijfers naar keuze vooraf of achteraf aanleveren Geen extra kosten voor ondernemers En natuurlijk geen abonnementskosten, geen offertekosten, geen annuleringskosten en geen verplichte software! 52 26
VRAGEN? DE FINANCIELE MAKELAAR HELPT U GRAAG! Harrie-Jan van Nunen MFP 27