Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2013/014274 Besluitnummer: 24 6.4 Onderwerp: Woningbouwlocaties in Kessel-Eik Advies: 1 Vaststellen van de notitie Woningbouwlocaties Kessel-Eik. 2 Vaststellen dat de locatie t Veldje niet actief wordt ontwikkeld door woningstichting Kessel. 3 Vaststellen dat het initiatief bij het dorp ligt om kandidaten te wijzen op de mogelijkheden zoals in de notitie aangegeven. Besluit van het college Peel en Maas: volgens advies aangehouden anders, namelijk: Ondertekening gemeentesecretaris, datum: drs. H. Mensink
Zaaknummer: 1894/2013/014274 Besluitnummer: Adviesnota Onderwerp Woningbouwlocaties in Kessel-Eik Advies 1 Vaststellen van de notitie Woningbouwlocaties Kessel-Eik. 2 Vaststellen dat de locatie t Veldje niet actief wordt ontwikkeld door woningstichting Kessel. 3 Vaststellen dat het initiatief bij het dorp ligt om kandidaten te wijzen op de mogelijkheden zoals in de notitie aangegeven. Inleiding Door de tegenvallende marktontwikkelingen vanaf 2009 hebben er ook in Kessel-Eik nauwelijks meer woningbouwontwikkelingen plaatsgevonden. De doorontwikkeling van het uitbereidingsgebied t Veldje wordt belemmerd door o.a. de aanwezige hoogspanningsleiding en de tegenvallende vraag naar woningen. De voormalige Woningstichting Kessel (de ontwikkelaar van het Veldje) geeft aan dat er weinig tot geen vraag is naar woningen in Kessel-Eik. Dit staven ze verder doordat ze als woningstichting problemen ondervinden bij het opnieuw bezetten van vrijkomende huurwoningen in Kessel-Eik. Ook voor panden die ze in de verkoop zetten is weinig tot geen animo. De woningstichting Kessel is inmiddels gefuseerd met Antares. Omdat de woningstichting Kessel de grond t.b.v. t Veldje heeft aangekocht en de gesprekken met het dorp nog hebben plaatsgevonden met de Woningstichting Kessel spreken we in dit voorstel nog over de woningstichting Kessel en niet over Antares. De cijfers uit 2015 ten aanzien van huishoudensontwikkeling geven voor de kern Kessel-Eik geen ontwikkeling meer aan. Op termijn zal het aantal huishoudens enigszins teruglopen. Grootschalige woningbouwprojecten passen niet bij de kleinschaligheid van het dorp. Het dorpsoverleg heeft aangegeven dat het wel mogelijkheden ziet indien er op kleinschalig niveau woningbouwmogelijkheden worden aangeboden. Samen met gemeente en Woningstichting Kessel (Antares) is er een projectgroep samengesteld die zich tot taak heeft gesteld om de mogelijkheden voor woningbouw in Kessel-Eik in beeld te brengen. In de voorliggende notitie zijn de potentiële locaties samengebracht. In een quick-scan wordt er per locatie een planologische afweging gemaakt terwijl er ook naar realiteitsgehalte en financiële haalbaarheid is gekeken. De notitie is opgesteld in samenwerking met bovengenoemde partijen. Zij kunnen instemmen met deze notitie. Doelstelling De potentiële woningbouwlocaties in Kessel-Eik in beeld te brengen en vast te stellen wie het initiatief heeft bij een mogelijke vraag naar woningen. Relatie (programma)begroting Dit voorstel draagt bij aan de realisatie van de volgende doelstelling en uitvoeringsafspraak uit de (programma)begroting: Doelstelling ruimtelijke ordening: - Duurzaam samen leven. - Kleinschalige, ontspannen en diverse woonmilieus. - Herkenbare dorpen met eigen voorzieningen. Gemeente Peel en Maas 1894/2016/762696 Pagina 2 van 5
Doelstelling Wonen: - De woningvoorraad afstemmen op de veranderende bevolkingssamenstelling. - Inspelen op nieuwkomers waaronder arbeidsmigranten. - Bieden van maatwerk in de woningbouw in de 11 kernen. - Zorg dragen voor voldoende aandacht voor het (ver)bouwen in de dialoog tussen de kernen en de aanbiedende partijen waarbij levensloopbestendig en duurzaam bouwen en verbouwen uitgangspunt is. Argumenten 1.1 Potentiële locaties zijn nu benoemd. Er is regelmatig met het dorp gesproken over mogelijke alternatieve locaties voor het Veldje. Door de locaties te inventariseren en kansen toe te kennen is er een duidelijk beeld van mogelijkheden. 1.2 De notitie is een gezamenlijk product. Door samen te werken met het dorp (werkgroep Wonen) en met de woningstichting Kessel (Antares) is er een gedragen beeld. 2.1 Er is geen (nauwelijks) behoefte aan woningen in Kessel-Eik. De projectgroep heeft met de corporatie en de gemeente vastgesteld dat het Veldje als grote uitbreidingslocatie geen toekomst heeft omdat er geen of nauwelijks vraag is waardoor het project niet haalbaar is. Een ontwikkeling voor een enkele woning is op die plek niet haalbaar. 2.2 Er zijn kleinschalige alternatieven aanwezig. Uit de inventarisatie blijkt dat er een paar locaties zijn die geschikt zijn voor kleinschalige woningbouw. Dit zijn zowel vigerende bouwmogelijkheden, bouwmogelijkheden middels een in het bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsbevoegdheid als potentiële bouwmogelijkheden. 3.1 Het dorpsoverleg heeft het beste overzicht De werkgroep Wonen van het dorpsoverleg heeft meegewerkt aan het in beeld brengen van locaties. Zij zijn ook het eerst in deze kleine kern op de hoogte van de mogelijke vraag naar een woning. De woningzoekende kan worden getipt over de mogelijkheden. 3.2 Als de gemeente zich meldt bij een grondeigenaar om de grond aan te kopen heeft dat vaak een kostenverhogend effect. Als er iemand een woning wil bouwen in Kessel-Eik is het tactisch gezien beter om de initiatiefnemer te wijzen op de diverse bouwmogelijkheden en de daarbij behorende grondeigenaar. Initiatiefnemer kan dan zelf bij voorkeur actie ondernemen om de grond aan te kopen. Het gaat daarbij naar verwachting ook maar om 1 tot 2 woningen. Inschakeling van de gemeente is dan niet nodig om het opdrijven van de grondprijs te voorkomen. Immers de gemeente wordt gezien als een partij waarbij de financiële mogelijkheden onbeperkt zijn. Bij een particulier worden deze afhankelijk van inkomen en vermogen bepaald op een maximum. 3.3 Een actief dorpsoverleg past binnen de zelfsturingsgedachte. De betrokkenheid van het dorp blijft groot als het initiatief bij henzelf blijft. Dit zal leiden tot een betere afstemming en draagvlak binnen het dorp. 3.4 De gemeente is verantwoordelijk voor het bestemmingsplan. Indien er een bestemmingsplanwijziging nodig is voor woningbouw zal de procedure daarvoor worden gevolgd. Dit is soms ook mogelijk d.m.v. een uitgebreide omgevingsvergunning. De legeskostenregeling voorziet hierin. Gemeente Peel en Maas 1894/2016/762696 Pagina 3 van 5
Kanttekeningen 2.1 Investeringen van woningstichting Kessel voor t Veldje zijn onrendabel. De woningstichting heeft de grond aangekocht tegen een prijs gebaseerd op een mogelijke toekomstige bebouwing. Nu dit geen reële optie meer is, zullen de investeringen niet meer worden terugverdiend en komt het daaruit voortvloeiende verlies voor rekening van de corporatie. De corporatie heeft hiermee al rekening gehouden en een deel van de grondwaarde afgeboekt. De corporatie zoekt nu naar een mogelijke alternatieve invulling, zoals een zonnepanelenveld om de opbrengst nog te maximaliseren. De voorliggende notitie gaat niet over eventuele alternatieven. Financiële consequenties De financiële risico s van het niet ontwikkelen van t Veldje liggen bij de corporatie als ontwikkelaar. De gemaakte ambtelijke kosten voor het Veldje kunnen niet ten laste worden gebracht van dit project door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Omdat er tot nu toe alleen sprake was van een proces en nog geen project, zijn de uren tot nu toe geboekt onder de hiervoor bestemde algemene post controlling grondexploitatie. Juridische consequenties N.v.t. Communicatie De communicatieconsulent is gewezen op de gevolgen van de openbaarheid van het besluit om de notitie over woningbouwlocaties vast te stellen. Voor de werkgroep van het dorpsoverleg zijn de consequenties van het besluit nu duidelijk. Zij stemmen in met de notitie en zijn er van bewust dat er vragen vanuit het dorp en verder ook door de pers gesteld gaan worden. Uitvoering Het initiatief bij een zich aandienende vraag ligt bij het dorpsoverleg (werkgroep Wonen). Daar waar bestemmingen nog moeten worden aangepast wordt de gemeente ook ingeschakeld. Formulering besluit t.b.v. openbare besluitenlijst Het college stelt de notitie vast waarin de vigerende en potentiële woningbouwlocaties in Kessel-Eik in beeld zijn gebracht. De notitie is tot stand gekomen in samenwerking met de werkgroep Wonen van het dorpsoverleg en de woningstichting Kessel. Gemeente Peel en Maas 1894/2016/762696 Pagina 4 van 5
Zaaknummer: 1894/2013/014274 Besluitnummer: Collegevoorstel ROUTINGBLAD Van team: Omgevingsontwikkeling Portefeuillehouder: Arno Janssen Opgesteld door: Ton van den Kerkhof Datum: 31 maart 2016 Wijziging: 7-juni-2016 20:11 Paraaf Teammanager: Als Bijlage bijgevoegd: 1894/2015/687769 Notitie woningbouwlocaties Kessel-Eik Meezenden Ter inzage leggen Overleg gepleegd met: Thijs van Lier - volkshuisvesting Wil van der Coelen - zelfsturing Marc Peeters - planeconomie Cas Denissen - stedenbouw Advies ingewonnen bij Advies en Control: nvt Overleg gehad met communicatieconsulent? periodiek overleg Resultaat: nvt Akkoord Is de Wet KPB van toepassing? (zie toelichting/formulier WKPB op intranet) Voorstel naar OR/GO: Redactionele samenvatting (in overleg met PHO/teammanager): Na vaststelling doorgeleiden naar de gemeenteraad: Nee Niet van toepassing Nee D.m.v. een rib of blackbordbericht Gemeente Peel en Maas 1894/2016/762696 Pagina 5 van 5