Huurbeleid 2017 Tips voor huurdersorganisaties
1 Inleiding Met deze brochure wil de Woonbond zijn lidorganisaties informeren over de regels voor het huurbeleid 2017. Vanaf 1 januari 2017 geldt voor woningcorporaties het nieuwe huurbeleid gebaseerd op de huursom. Per kalenderjaar mag de totale huursom (alle huren die de corporatie ontvangt) niet meer stijgen dan 1% boven inflatie. Binnen deze stijging worden ook de huurverhogingen bij mutatie meegerekend. Corporatie en huurdersorganisatie moeten over de invulling van de huursombenadering met elkaar overleggen. Hoeveel huurverhoging krijgen zittende huurders? Welke verdeling is wenselijk? Worden de huren bij huurderswisseling opgetrokken of blijven ze gelijk? Of gaan ze omlaag? Omdat het nieuwe beleid al per 1 januari 2017 gaat gelden, vindt het overleg in het najaar van 2016 plaats. In dezelfde periode voeren veel huurdersorganisaties het overleg met de gemeente en woningcorporaties over de lokale prestatieafspraken. Sociaal Huurakkoord Het nieuwe huurbeleid is gebaseerd op het Sociaal Huurakkoord van Aedes en Woonbond. Hierin werd afgesproken dat de huursom jaarlijks niet meer dan 1% boven inflatie stijgt. Een belangrijke stap, na de enorme huurstijgingen van de afgelopen jaren. Minister Blok heeft het huurbeleid met de huursombenadering verwerkt in de Wet Doorstroming huurmarkt. De Woonbond heeft een aantal bezwaren tegen de wet, omdat die te veel afwijkt van het Sociaal Huurakkoord. Afwijkingen van het akkoord Een belangrijk punt waarop de wet afwijkt van het Sociaal Huurakkoord is het toestaan van hogere huurstijgingen bij sociale gereguleerde huurwoningen van commerciële verhuurders. De huren van deze woningen mogen vanaf 2017 jaarlijks met 2,5% boven inflatie omhoog. Vergeleken met corporatiehuurders moeten huurders in de commerciële sector nu al meer beta len voor een woning van mindere kwaliteit. De Woonbond vindt het een schande dat deze verhuurders de huren nog meer kunnen verhogen; zelfs meer dan nu al het geval is. Een tweede afwijking van het Sociaal Huurakkoord is de introductie van een nieuwe vorm van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Vanaf 2017 kunnen verhuurders de huren van huishoudens met een inkomen boven de 38.950 (peiljaar 2015) laten stijgen met 4% boven inflatie, ongeacht de huurprijs die zij op dit moment betalen. De Woonbond vindt dit geen goed idee en heeft, zonder succes, geprobeerd met Aedes overeenstemming te bereiken over een beter, evenwichtiger beleid gericht op duur én goedkoop scheefwonen. Betaalbaarheid vraagt juist om eventuele extra maatregelen voor huurders die duur scheefwonen. Als er al inkomensafhankelijke huurverhogingen gevraagd worden, dan behoren die binnen de huursom te blijven. Corporaties en huurdersorganisaties aan zet De kaders voor het huurbeleid liggen vast in de wet. Corporaties moeten nu in overleg met de huurdersorganisaties het eigen huurbeleid gaan invullen. Er zijn keuzes te maken. Belangrijke keuzes, omdat voor veel huurders de huurprijs inmiddels veel te hoog is geworden. Deze brochure geeft informatie en beschrijft een aantal stappen naar een afgewogen beleid. W O O N B O N D 1
Advies aan huurdersorganisaties in de corporatiesector Uitgangspunt voor de keuzes voor invulling van de huursombenadering is de betaalbaarheid voor de huurders. De maximale stijging van de huursom is 1% plus inflatie, maar een stijging met het inflatiepercentage of lager kan aan de orde zijn gezien de hoogte van huidige huurprijzen en de betaalbaarheidsproblemen bij veel huurders. Regel via een staffelgrens dat woningen die gezien hun kwaliteit relatief goedkoop zijn een hogere huurverhoging kunnen krijgen dan woningen die relatief duur zijn. De dure scheefheid moet worden aangepakt. Huurders met lage inkomens en huurders die in een veel te dure woning wonen, worden ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging of zij krijgen een huurverlaging. Liever geen inkomensafhankelijke huurverhogingen. Als daar toch toe besloten wordt, dan vindt het binnen de maximale huursom plaats om andere groepen meer te ontzien. 2 Overleg en onderhandeling De systematiek van de huursom bij corporaties gaat in per 1 januari 2017. De huurverhogingen bij mutatie (harmonisatie) tellen vanaf het begin van het jaar al mee in de huursom. Daarom kunnen de afspraken over het huurbeleid niet wachten tot het voorjaar van 2017, maar moeten ze al vóór januari 2017 gemaakt worden. Corporaties zullen hier in het najaar van 2016 al over moeten overleggen met de huurdersorganisaties. U kunt dan ook de adviesaanvraag voor het huurbeleid 2017 van uw corporatie verwachten. Bepaal uw inzet In deze brochure krijgt u niet alleen informatie over de nieuwe regels, maar ook voor welke inzet u kunt kiezen. In het voorbeeld van de gemeente Iederstad leest u hoe u de huursom in praktijk kunt brengen. Bij elk onderwerp vindt u vragen die u in het overleg met uw verhuurder kunt stellen en ook welke oplossingen er mogelijk zijn. Financiële mogelijkheden van de corporatie In het overleg over huurverhogingen krijgen huurdersorganisaties vaak te horen dat er een financiële noodzaak is om de huren te laten stijgen. Om weerwoord te kunnen bieden is het daarom aan te raden u te verdiepen in de financiële positie van de corporatie. Waar zit ruimte in de begroting? Bronnen die u kunt gebruiken zijn: Corporatie in Perspectief. Deze geeft inzicht in volkshuisvestelijke en financiële gegevens van alle individuele woningcorporaties (te raadplegen op www.aedes.nl). Hierbij wordt de corporatie ook vergeleken met gelijksoortige corporaties. Ondernemingsplan Meerjarenbegroting W O O N B O N D 2
Toezichtsbrief Autoriteit Woningcorporaties. Hierin is te lezen hoe de toezichthouder oordeelt over de financiële ruimte van de betreffende corporatie (te raadplegen op www.cfv.nl/corporaties). Financiële normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Interessant is om te kijken of (en hoeveel) een corporatie boven de normen zit. Indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties. Deze indicatie maakt het ministerie van BZK ieder jaar bekend en geeft per corporatie aan hoeveel financiële ruimte er is voor betaalbaarheid, nieuwbouw en/of renovaties (zie www.woningwet2015.nl). Als de corporatie werkt met de Transparantietool van Aedes kan de huurdersorganisatie die gebruiken om meer inzicht te krijgen in de financiële gevolgen van mogelijke beleidskeuzes. Druk opbouwen en achterban raadplegen U staat een stuk sterker als u kunt aantonen dat uw achterban het met uw inzet eens is. Informeer uw huurders over de nieuwe ontwikkelingen en raadpleeg hen voordat u gaat overleggen. De Woningwet 2015 geeft u het wettelijke middel van de huurdersraadpleging. Hiermee kunt u met een digitale of schriftelijke enquête onderzoek doen naar de knelpunten bij en wensen van uw achterban. Er zijn meer mogelijkheden, zoals een themabijeenkomst organiseren, huurders een petitie laten ondertekenen of een beleidsadviesgroep instellen. Goed beslagen ten ijs Met de Woningwet 2015 en het nieuwe huursombeleid veranderen veel regels. U versterkt uw positie door uw standpunten professioneel te onderbouwen. U kunt dat doen door uw kennis te verbeteren en u voor te bereiden in een training. U kunt ook een adviseur inschakelen die u helpt uw standpunt te ontwikkelen en die u ondersteunt in het overleg. Financiering huurdersorganisatie De Overlegwet (Wet op het overleg huurders verhuurder) geeft u het recht op financiering van training en ondersteuning. U heeft recht op minimaal drie scholingsdagen per jaar. De Overlegwet regelt ook het recht op financiering van een adviseur. Achterin deze brochure vindt u het actieaanbod van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum (WKA) voor het huurbeleid 2017 tegen een gereduceerde prijs van 2.450 voor lidorganisaties, inclusief een financiële check van uw corporatie. Overleg verhuurder Het overleg over het huurbeleid vindt plaats met uw verhuurder. In de Overlegwet is in artikel 5 uw adviesrecht geregeld. Als uw verhuurder zijn beleid wil wijzigen, moet hij de huurdersorganisatie hierover informeren en zes weken de tijd geven om een schriftelijk advies uit te brengen. In de corporatiesector kan geen discussie zijn over de vraag of er sprake is van een beleidswijziging, omdat de nieuwe wetgeving immers nieuw beleid nodig maakt. W O O N B O N D 3
Overlegfases De verhuurder stuurt u schriftelijk informatie over het voorstel met onderbouwing (waarom is het nodig en wat zijn de gevolgen voor huurders?). De huurdersorganisatie beraadt zich en besluit o.a. over ondersteuning door een deskundige en het betrekken van de achterban. Het advies moet binnen zes weken gegeven worden. Overleg tussen huurdersorganisatie en verhuurder. De huurdersorganisatie brengt schriftelijk advies uit. Als de verhuurder het advies niet of gedeeltelijk overneemt, laat hij dat de huurdersorganisatie binnen veertien dagen weten en hij legt uit waarom. Na drie dagen mag de verhuurder zijn voornemen uitvoeren. De huurdersorganisatie mag eisen stellen aan het voorstel voor de invulling van het huurbeleid 2017. Belangrijk is dat de gevolgen voor de (nieuwe en bestaande) huurders in het voorstel duidelijk benoemd worden. Ook moet het begrijpelijke argumenten ter onderbouwing bevatten. Als de verhuurder onzorgvuldig handelt zodat uw adviesrecht ingeperkt wordt, kunt u dit voorleggen aan de geschillencommissie Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Zie de website van de huurcommissie: www.huurcommissie.nl/onderwerpen/wohv-geschillen. Prestatieafspraken In het overleg over de lokale prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties komt het huurbeleid ook ter sprake. Op de agenda staan onderwerpen die de kaders van het huurbeleid vormen. Voorbeelden zijn: maatregelen in het kader van de betaalbaarheid, voldoende voorraad sociale huurwoningen, maatregelen om de doorstroming te bevorderen, het functioneren van de lokale woningmarkt en de verkoop van sociale huurwoningen. Het is raadzaam om vooraf te bedenken op welke manier u de meeste kans maakt uw doel te realiseren. Wellicht bereikt u een goed resultaat met uw verhuurder, wellicht maakt u meer kans in het overleg over de prestatieafspraken. In het overleg over de prestatieafspraken hebben huurdersorganisatie, gemeente en woningcorporatie een gelijkwaardige rol. Gedrieën moeten zij het eens worden over nieuwe prestatieafspraken. W O O N B O N D 4
3 In negen stappen naar het nieuwe huurbeleid 2017 Voor de corporatiesector gold in 2016 al een beperkte huursomstijging. Vanaf 2017 geldt de volledige huursombenadering. Binnen de huursom moeten keuzes gemaakt worden, maar de totale huursomstijging mag maximaal 1% boven inflatie zijn. Verschillende elementen spelen een rol. Een overzicht: Huurbeleid 2017 Jaarlijkse huurstijging voor zittende huurders Huurstijging bij nieuwe verhuringen Beperking maximale totale huursom (1% boven inflatie) per kalenderjaar Differentiëren naar kwaliteit Beperking huurstijging per woning Nieuwe vorm van inkomensafhankelijke huurverhogingen Woningwet Sinds de komst van de Woningwet 2015 is een aantal nieuwe maatregelen van kracht, die deel uitmaken van het nieuwe huurbeleid: Verplicht passend toewijzen Verruiming woningtoewijzing voor inkomens tot 39.874 (prijspeil 2016) Bevriezing maximale huurgrens in de sociale sector tot en met 2018 op 710,68. Stappenplan Met de invoering van de huursombenadering kunnen corporaties, in overleg met huurdersorganisaties, meer keuzes maken in het huurbeleid. Het maximum staat vast, maar een lagere huursomstijging is natuurlijk ook mogelijk. Binnen de huursom kan gedifferentieerd worden. Omdat er veel keuzes mogelijk zijn, kan het wel ingewikkeld worden. Daarom hebben wij een stappenplan opgesteld. Hiermee kunt u de onderwerpen in een logische volgorde bespreken. In het schema hierna ziet u een overzicht. In de daarop volgende paragrafen komen de maatregelen voor 2017 een voor een aan bod. Praktijkvoorbeeld Iederstad VOORBEELD IN DE PRAKTIJK Bij elke stap vindt u een voorbeeld van een fictieve praktijksituatie. Daarin wordt beschreven hoe u te werk kunt gaan. In de gemeente Iederstad zijn de huurdersorganisatie Voor Elkaar en de woningcorporaties Scheefda en Klein Blokland voor u een voorbeeld. W O O N B O N D 5
Stap 1 Gesprek over uitgangspunten en doelstellingen zie 3.1 Stap 2 Streefhuur zie 3.2 Stap 3 Huursombenadering algemeen zie 3.3 Huursomstijging bestaande huurcontracten (door jaarlijkse huurverhoging) Huursomstijging nieuwe contracten (door nieuwe huur bij mutatie) Stap 4 Huurverhoging en kwaliteit Differentiatie jaarlijkse huurverhoging per woning naar kwaliteit zie 3.4 a Stap 7 Nieuwe huurprijs en kwaliteit Nieuwe huur gelijk aan de streefhuur zie 3.5 a Stap 5 Correctie naar inkomen Inkomensafhankelijke huurverhoging Zowel te duur als te goedkoop scheefwonen zie 3.4 b Stap 8 Correctie naar inkomen Verplicht passend toewijzen Verruiming toewijzing tot 39.874,- zie 3.5 b Stap 6 Voldoende voorraad sociale huurwoningen Bevriezing maximale sociale huurprijs Verruiming toewijzing tot 39.874,- zie 3.4 c Stap 9 Voldoende aanbod sociale huurwoningen Bevriezing maximale sociale huurprijs Verruiming toewijzing tot 39.874,- zie 3.5 c W O O N B O N D 6
3.1 GESPREK OVER UITGANGSPUNTEN EN DOELSTELLINGEN Wat is betaalbaar? Veel huurdersorganisaties hebben gemerkt dat het zinvol is om met de corporatie in gesprek te gaan over de algemene uitgangspunten en doelstellingen van het huurbeleid. Dat is een goed moment om invloed uit te oefenen voordat het daadwerkelijke beleid opgesteld wordt. In de meest ideale situatie formuleer je samen met de corporatie de uitgangspunten en doelstellingen waar het huurbeleid aan moet voldoen. Je hebt dan een gezamenlijk raamwerk waaraan het huurbeleid en het huurverhogingsvoorstel moeten voldoen. Als het lukt om hier een gezamenlijke lijn in te vinden, zal het formele adviestraject soepeler verlopen. Een gesprek over uitgangspunten en doelstellingen van het huurbeleid begint met twee basale vragen: 1. Wie is de doelgroep en welke voorraad goedkope en betaalbare woningen hoort daarbij? 2. Welke huurprijzen horen bij de doelgroep? Wat vinden we betaalbaar? Bij het benoemen van de doelgroep kijk je naar de huidige huurders en naar de woningzoekenden. Voor welke inkomensgroepen en huishoudentypes moet de corporatie huisvesting bieden? Horen daar ook huishoudens met een bescheiden middeninkomen bij? Vervolgens is de vraag: wat kunnen woningzoekenden en huurders betalen? Uit onderzoeken blijkt dat veel huurders momenteel een huurprijs betalen die veel te hoog is gezien hun inkomen. Om te onderzoeken hoe het zit bij de huurders van uw corporatie kan een lokaal of regionaal woonlastenonderzoek uitkomst bieden. In gebieden waar dit al gebeurd is, heeft het geleid tot een stevig gesprek over betaalbare woonlasten en een aanpassing van het beleid. Woonlastenonderzoek leidt tot resultaten Huurderskoepel Schagen en omstreken heeft goede ervaringen met een lokaal woonlastenonderzoek. Voorzitter Henk van Gameren: Als huurderskoepel moet je weten waar je over praat. Zo kwam de corporatie met een voorstel om de huren te verhogen boven het inflatiepercentage. Als huurderskoepel konden we de corporatie moeilijk overtuigen, dat hiermee een groot deel van de huurders financieel in de problemen zou komen. We hebben toen in samenwerking met de Woonbond een betaalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Hieruit bleek dat 30% van de huurders op of onder de armoedegrens leeft. Pas toen gingen de ogen van de corporatie open en volgde een inflatievolgend huurbeleid. Zo zie je maar, dat je sterker staat wanneer je je mening met cijfers kunt onderbouwen. Of een huur betaalbaar is, is vooral afhankelijk van het inkomen, maar ook van het huishoudtype. Het Nibud maakt berekeningen om de betaalbaarheid van huurwoningen in kaart te brengen voor verschillende soorten huishoudens, bijvoorbeeld alleenstaanden, stellen, eenoudergezinnen en gezinnen. Zij kunnen berekenen wat een verantwoorde huur is bij een bepaald inkomen. W O O N B O N D 7
Bij het gesprek over betaalbaarheid is het verstandig om niet alleen naar de huur te kijken maar naar de totale woonlasten (huur plus energielasten). Op basis van de berekeningen van het Nibud heeft de Woonbond in zijn meerjarenbeleidsplan het doel opgenomen om de woonlastenquote te verlagen en te streven naar maximale woonlastenquotes voor huishoudens met een minimuminkomen van 30% voor alleenstaanden, en 23% voor gezinnen met kinderen. Welke woonquote vindt u passend in uw regio? Verdere vragen in het gesprek kunnen zijn: wat vinden we van de armoedegrens? Hoe gaan we om met betaalbaarheidsrisico s? Waar zetten we begrotingsruimte voor in: investeringen of betaalbaarheid? Het is ook belangrijk om bij het formuleren van de uitgangspunten al stil te staan bij de vraag hoe je om wil gaan met huurverhogingen en huurverlagingen. Binnen de huursombenadering is meer maatwerk mogelijk dan voorheen. Wat vinden we van inkomensafhankelijke huurverhogingen? Wat vinden we van dure scheefhuur? Wat vinden we van de verschillen in huurprijs voor dezelfde woning? Dit zijn principiële vragen waar verschillend over wordt gedacht. Sommigen vinden dat er geen onderscheid gemaakt moet worden naar inkomen en dat iedereen gelijk behandeld moet worden. Anderen vinden inkomensafhankelijke huurverhoging een prima middel om de lasten neer te leggen bij de breedste schouders. Hetzelfde geldt voor scheefhuur. Sommigen vinden dat dit tot de vrijheid van de huurder hoort, ieder bepaalt zelf hoe hij wil wonen. Anderen vinden dat lage huren meer verhoogd kunnen worden en hoge huren best omlaag kunnen. Het formuleren van gezamenlijke uitgangspunten brengt u weer een stap dichter bij een raamwerk waar het toekomstig huurbeleid aan moet voldoen. Stap 1 Wat zijn de uitgangspunten en VOORBEELD IN doelstellingen van het huurbeleid? DE PRAKTIJK Huurdersorganisatie Voor Elkaar gaat in gesprek met de corporaties over de uitgangspunten van het huurbeleid. Gezamenlijk worden enkele uitgangspunten geformuleerd. De woonquote ligt volgens het recente woonlastenonderzoek op gemiddeld 38%. Huurdersorganisatie en corporatie spreken af dat er de komende jaren wordt gewerkt aan een verlaging van de woonquote naar 30%. Stapsgewijs wordt hier naar toegewerkt en het huurbeleid moet passen binnen dit raamwerk. Beperking van het betaalbaarheidsrisico is maatwerk. Idealiter heeft niemand een betalingsrisico. Wanneer spaarzame huurders in de knel komen, is de huurgrens echter bereikt. De corporatie heeft de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in nieuwbouw en herstructurering. Nu de woonquote uit de pas loopt, wordt afgesproken dat begrotingsruimte wordt aangewend voor het huurbeleid om de woonquote van 30% te bereiken in 2021. Huurdersorganisatie Voor Elkaar heeft ook samen met de corporaties stilgestaan bij de mogelijkheden die de huursombenadering biedt om te gaan differentiëren. De huurdersorganisatie heeft geen behoefte aan inkomensafhankelijke huren, maar de corporaties zouden het wel willen toepassen. Als gezamenlijk standpunt komen ze overeen dat zij geen voorstander zijn van inkomensafhankelijke huurverhoging, maar dat indien nodig dit middel wel wordt ingezet om tot een goed huurbeleid te komen en scheefhuur aan te pakken. De bestaande huurverschillen voor gelijke woningen zijn iedereen een doorn in het oog. Zij spreken af dat de mogelijkheden binnen de huursombenadering worden benut om die verschillen te verkleinen. W O O N B O N D 8
3.2 STREEFHUURBELEID Het bepalen van de gewenste streefhuur is een vervolg op het gesprek over uitgangspunten en doelstellingen van het huurbeleid. Als corporatie en huurdersorganisaties hebben vastgesteld welke huurprijzen passend zijn voor de doelgroep, kan het streefhuurbeleid daarop afgestemd worden. De streefhuur is de gewenste huurprijs van een woning. De streefhuur speelt een rol bij mutatie: het is de huur die wordt gevraagd bij een nieuwe verhuring. Bovendien kan de streefhuur een rol spelen bij de jaarlijkse huurverhoging. De kwaliteit van de woning is de grondslag voor het huurprijsbeleid. Met behulp van het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt de kwaliteit vastgesteld. Per 1 oktober 2015 is het WWS veranderd. De woningwaarderingspunten op basis van de WOZ-waarde hebben de punten voor woonomgeving, de woonvorm en de schaarste vervangen. De streefhuur is meestal een percentage van de maximale huur op basis van het WWS. Sommige corporaties baseren hun streefhuren echter op andere criteria en komen daarmee uit op een streefhuur uitgedrukt in euro s voor een bepaalde woning of een bepaalde categorie woningen. Voordeel van een dergelijke systematiek is dat het minder gevoelig is voor wijzigingen in het WWS en voor schommelingen in de WOZ-waarde. Uiteraard blijven de huurprijzen (ruim) onder de maximale huur volgens het WWS. Stap 2 Wat is het gewenste niveau VOORBEELD IN van de streefhuur? DE PRAKTIJK De gewenste relatie van de huurprijs en de kwaliteit van de woning kunt u uitdrukken in de streefhuur. In het overleg met de woningcorporaties in Iederstad heeft huurdersorganisatie Voor Elkaar de vraag gesteld: Waarom moet de streefhuur hoger zijn dan de huidige gemiddelde huurprijs? Hoe hoog is de gewenste streefhuur? Het belangrijkste uitgangspunt voor het huurbeleid is een betaalbare huurprijs. Daarom is besloten dat de streefhuur gelijk blijft aan de huidige gemiddelde huurprijs van 70%. Voor woningen die een hogere huur hadden, wordt de aanbiedingshuur naar beneden bijgesteld op 70%. Relatief goedkope woningen met een huur onder de 70%, worden opgetrokken naar 70%. Gelijke streefhuur binnen één gemeente? In de gemeente Iederstad zijn er flinke verschillen in streefhuur tussen de corporaties Scheefda en Klein Blokland, respectievelijk 85% en 75%. De huurdersorganisatie vindt dat deze verschillen niet zijn uit te leggen aan haar huurders. Voor een woning van dezelfde kwaliteit en service moet een huurder dezelfde huurprijs krijgen. Daarom wordt besloten om op verhuurderniveau de streefhuren gelijk te trekken op 70%. Streefhuur in relatie met betaalbaarheid De huurdersorganisatie heeft niet alleen gekeken naar de streefhuur als percentage van de maximale huur. Zij heeft ook gekeken naar de streefhuur uitgedrukt in euro s. De vraag is of de streefhuur niet leidt tot te hoge en onbetaalbare huurprijzen. De streefhuur in Iederstad is 70%. Dit komt overeen met een gemiddelde huurprijs van 450. Vergeleken met de omvang van de inkomensgroepen zijn er voldoende huurwoningen in de huurklassen goedkoop, betaalbaar en duur sociaal. Er zullen dus voldoende woningen zijn en beschikbaar komen. (Zie hiervoor ook paragraaf 3.5 Huur nieuwe huurcontracten.) Samen met de corporaties is geconcludeerd dat de streefhuur om die reden niet verlaagd hoeft te worden. W O O N B O N D 9
3.3 HUURSOMBENADERING Huurstijging beperkt Met de komst van het nieuwe huurbeleid op basis van de huursom wordt de maximale huurstijging bij corporaties beperkt. Daarmee wordt een einde gemaakt aan de grote huurstijgingen van de afgelopen jaren. Het kabinet-rutte II heeft de verhuurders de mogelijkheid gegeven de huren extra te laten stijgen. Volgens de minister was dit nodig om, in combinatie met andere maatregelen, de verhuurderheffing te kunnen betalen. In de praktijk is gebleken dat verhuurders de heffing grotendeels verhalen op hun huurders. De winst van het Sociaal Huurakkoord De Woonbond heeft daarop met Aedes in 2015 het Sociaal Huurakkoord gesloten om paal en perk te stellen aan deze stijgingen. Omdat de minister dit heeft overgenomen is de stijging van de huursom nu maximaal inflatie plus 1%. Dat is een stuk lager dan de huursomstijging van inflatie plus 2,75% die in de afgelopen jaren mogelijk was. Wat houdt de huursombenadering 2017 in? De huursombenadering is opgebouwd uit de volgende elementen. 1. Maximale huursomstijging De huursomstijging is elk jaar aan een maximum gebonden, namelijk inflatie plus 1%. Dit is inclusief de volledige harmonisatie, ook van de woningen die in dat jaar geliberaliseerd worden. Het is ook inclusief de inkomensafhankelijke huurverhoging, tenzij in lokale prestatieafspraken is opgenomen dat deze huurverhogingen aangewend worden voor investeringen. In de wet is een maximum huursomstijging opgenomen, maar corporaties kunnen hier natuurlijk ook (ruim) onder gaan zitten. De inflatie over 2016 wordt pas begin 2017 vastgesteld door het CBS. In de afspraken over het huurbeleid moet dus uitgegaan worden van een schatting. 2. Relatie huurprijs en kwaliteit Met het woningwaarderingsstelsel (WWS) worden de kwaliteit van de woning en de maximale huurprijs bepaald. De streefhuur is meestal een percentage van de maximale huurprijs, bijvoorbeeld 70%. Bij bestaande huurcontracten is het mogelijk om op het niveau van de individuele woning te variëren in de huurverhogingen, afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Dit wordt ook wel het differentiëren of het staffelen van de huurprijs genoemd. Wanneer de huurprijs relatief laag is in verhouding tot de geboden kwaliteit (bijvoorbeeld 50% van de maximale huurprijs), kunt u de huurprijs meer dan gemiddeld verhogen. Wanneer de huurprijs relatief hoog is in verhouding tot de geboden kwaliteit (bijvoorbeeld 90%), kunt u de huurprijs minder laten stijgen dan gemiddeld. Op deze manier wordt een betere relatie gelegd tussen de huurverhoging en de kwaliteit van de woning. W O O N B O N D 10
Het staffelen van de huurprijs was een onderdeel in het Sociaal Huurakkoord van Aedes en de Woonbond, maar is niet in de wet terechtgekomen. Corporaties en huurdersorganisaties kunnen echter wel afspraken maken over het hanteren van een staffel in het eigen huurbeleid. 3. Maximale huurstijging per woning De huurstijging van een woning is aan een maximum gebonden, namelijk inflatie plus 2,5%. Uitzondering hierop is de inkomensafhankelijke jaarlijkse huurstijging. Deze is maximaal inflatie plus 4%. Voor welke huurwoningen geldt de huursombeperking (niet)? De huursombeperking is alleen van toepassing op sociale huurwoningen die verhuurd worden door woningcorporaties. Dat zijn woningen met een gereguleerde huurprijs. In de volgende situaties telt de huurverhoging van een corporatiewoning niet mee in de huursom. Een onzelfstandige woning. Een woning waarvoor op 1 januari een geliberaliseerd contract geldt. Een woning die in het betreffende jaar voor het eerst (nieuwbouw, aankoop) of het laatst (sloop, verkoop) verhuurd wordt. Een woning waarvan de huurprijs in het betreffende jaar is verhoogd als gevolg van een woningverbetering en die woningverbetering maximaal een jaar voor de huurverhoging is gerealiseerd. Inkomensafhankelijke huurverhogingen tellen in principe mee in de huursom. In uitzonderingssituaties worden de inkomensafhankelijke huurverhogingen buiten de berekening van de huursom gehouden. Namelijk alleen als in prestatieafspraken door gemeente, corporaties en huurdersorganisaties is afgesproken dat deze inkomsten gebruikt zullen worden voor investeringen. Dit geldt dan tot maximaal het bedrag van die in prestatieafspraken opgenomen investeringen. Huursomjaar 2017 De huursomstijging van 2017 wordt berekend door de gemiddelde huurprijs op 1 januari 2017 te vergelijken met de gemiddelde huurprijs op 1 januari 2018. Inkomensafhankelijke huurverhoging Vanaf 2017 geldt een nieuwe vorm van inkomensafhankelijke huurverhoging. Er geldt dan nog maar één grens. Verhuurders kunnen huishoudens met een jaarinkomen boven 38.950 (peiljaar 2015) een inkomensafhankelijke huurverhoging opleggen van maximaal inflatie plus 4%. Verhuurders kunnen jaarlijks inkomensindicaties van hun huurders opvragen bij de Belastingdienst. Als een inkomensafhankelijke huurverhoging gevraagd wordt, moet de inkomensindicatie van de Belastingdienst meegestuurd worden met het huurverhogingsvoorstel. Bepaalde groepen zijn uitgezonderd van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Chronisch zieken, gehandicapten en mantelzorgers waren al uitzonderingsgroepen. Daar komen nu twee nieuwe groepen bij, namelijk huishoudens van vier of meer personen en huishoudens waarbij een bewoner de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt. Peildatum is 1 januari van het huurverhogingsjaar. W O O N B O N D 11
Stap 3 Toepassen van de huursom VOORBEELD IN DE PRAKTIJK Met de komst van de huursombenadering wordt in het overleg gewikt en gewogen. Of meer huurstijgingen bij nieuwe verhuringen en minder stijging bij bestaande huurcontracten. Of andersom. De huurdersorganisatie en de corporaties in de gemeente Iederstad vinden dat zij keuzes moeten maken, omdat de totale huursomstijging maximaal niet meer dan inflatie plus1% mag zijn. Hoe hoog wordt de maximale huursomstijging voor bestaande huurcontracten? De opvatting over betaalbaarheid blijkt bepalend te zijn voor dit deel van de huursomstijging. Partijen vinden dat de huurstijging voor de doelgroep van beleid gelijke tred moet houden met de stijging van de prijzen. Hoe hoog wordt de maximale huursomstijging bij nieuwe verhuringen (harmonisatie)? De partijen in Iederstad willen de verschillen tussen bestaande en nieuwe huurprijzen kleiner maken om daarmee een bijdrage te leveren aan de doorstroming. Zij kiezen daarom voor een huursomneutrale harmonisatie. Dat wil zeggen: de gemiddelde huurprijs stijgt niet door mutatie. Opvatting Huursomstijging Bestaande huurcontracten Huidige huurders Huurstijging voor de doelgroep moet gelijke tred houden met de stijging van de prijzen. Deze huurstijging is de basishuurverhoging. Inflatie Nieuwe huurcontracten De doorstroming moet optimaal 0 Nieuwe huurders gestimuleerd worden. Het verschil tussen bestaande en nieuwe huurprijzen wordt beperkt tot een huursomneutrale harmonisatie. + Totale huursom Inflatie 3.4 HUURSTIJGING BESTAANDE HUURCONTRACTEN A Huurverhoging in relatie tot de kwaliteit Het Sociaal Huurakkoord stelt: kern van de huursombenadering is dat de kwaliteit van de woning de grondslag is voor het huurprijsbeleid. De wet maakt het mogelijk om bij bestaande huurcontracten op het niveau van de individuele woning de huurverhogingen verschillend te maken, afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Wanneer de huurprijs relatief laag is in verhouding tot de geboden kwaliteit, kunt u de huurprijs meer dan gemiddeld verhogen. Wanneer de huurprijs relatief hoog is in verhouding tot de geboden kwaliteit, kunt u de huurprijs minder laten stijgen dan gemiddeld. Op deze W O O N B O N D 12
manier wordt een betere relatie gelegd tussen de huurverhoging en de kwaliteit van de woning. Verschil maken in huurprijs tussen woningen wordt, zoals gezegd, ook wel differentiëren of staffelen genoemd. Het akkoord van Aedes en Woonbond gaat uit van een gestaffelde maximale huurverhoging. Als de huurprijs hoger is dan 80% van de maximale huur, is de verhoging niet meer dan inflatie. Wanneer de huurprijs lager is dan 80% van de maximale huur, is de verhoging maximaal inflatie plus 2,5%. In de wet is geen systematiek van staffeling vastgelegd. In de toelichting staat dat op lokaal niveau afspraken gemaakt kunnen worden over een staffelgrens. Verhuurders kunnen afspraken maken met hun huurdersorganisatie en eventueel de gemeenten over een te hanteren staffel. Maximale huurverhoging per woning De minister stelt één maximaal huurverhogingspercentage voor individuele woningen vast, dat geldt voor zowel huurders bij woningcorporaties als huurders van particuliere verhuurders. De maximale huurstijging per individuele woning is inflatie plus 2,5%. Alleen voor de huurders met een inkomen hoger dan 38.950 (peiljaar 2015) kan de huurverhoging hoger zijn op basis van een inkomensafhankelijke huurstijging. Stap 4 Toepassing differentiatie VOORBEELD IN DE PRAKTIJK De huurdersorganisatie Voor Elkaar is groot voorstander van differentiatie. Door allerlei besluiten in de afgelopen jaren zijn er bizarre verschillen in huurprijs ontstaan voor exact dezelfde woningen. Zij vindt deze verschillen niet meer uit te leggen. De voornaamste oorzaak van de verschillen was de grote huursprong bij een nieuwe verhuring. Wat is de beste staffel? De partijen in Iederstad denken goed na over wat zij de belangrijkste reden vinden voor differentiatie. Of op basis van kwaliteit, of op basis van inkomen? Het antwoord is bepalend voor de zogenaamde staffel. In Iederstad is ervoor gekozen de ruimte voor differentiatie vooral te gebruiken op basis van kwaliteit. Omdat de ruimte om te staffelen erg beperkt is wordt gekozen voor drie staffels. Categorie Huurstijging 1. Woningen hoger dan de streefhuur hoger dan 75% geen 2. Woningen met een huurprijs rond de 70% 65 tot 75% inflatie 3. Woningen lager dan de streefhuur lager dan 65% inflatie plus 1,5% W O O N B O N D 13
B Huurverhoging afhankelijk van het inkomen Met de komst van het kabinet-rutte II hebben verhuurders de ruimte gekregen om in het gereguleerde segment de huur te laten stijgen afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Inkomensafhankelijke huurverhoging 2017 Met ingang van 2017 geldt een nieuwe systematiek voor inkomensafhankelijke huurverhogingen. Er geldt nog maar één inkomensgrens, namelijk 38.950 (peiljaar 2015). De Woonbond is geen voorstander van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Als het toch gehanteerd wordt dan zou het vooral gebruikt moeten worden ter bestrijding van het te duur scheefwonen. Daarbij gaat het in principe om huurtoeslagontvangers die een huur boven de aftoppingsgrens hebben. Ook huurders met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens kunnen te maken hebben met huren die te hoog zijn gezien hun inkomen. Tabel 1 Inkomensafhankelijke huurverhoging 2017 Huishoudinkomen (prijspeil 2015): < 38.950 > 38.950 Inflatie over 2016 *...%...% Basishuurverhoging maximaal 2,5% 4,0% Totale maximale huurverhoging...%...% * De inflatie over 2016 wordt begin 2017 vastgesteld door het CBS Let op: de percentages huurverhoging zijn maximaal. Meer mag niet, maar minder wel! Let op: de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging van 38.950 is gebaseerd op het prijspeil van 2015 en wijkt af van de huidige inkomensgrens voor de doelgroep van de sociale huursector, namelijk 39.874 voor 2016. Stap 5 Toepassing inkomensafhankelijke VOORBEELD IN huurverhoging DE PRAKTIJK Is de inkomensafhankelijke huurverhoging noodzakelijk? Allereerst is gesproken over de noodzaak van een inkomensafhankelijke huurstijging. De huurdersorganisatie Voor Elkaar had geen behoefte aan een gluurverhoging (scheefwoonboete). Zij vindt dat de rijksoverheid verantwoordelijk is voor inkomenspolitiek en met de huurtoeslag een goed middel heeft om de huren betaalbaar te houden. Compromis Uit onderzoek blijkt dat de groep die te duur huurt in de gemeente Iederstad ongeveer even groot is als de groep die te goedkoop huurt. De omvang van beide groepen is 8%. De woningcorporatie Klein Blokland en huurdersorganisatie Voor Elkaar hebben een compromis gesloten. Zij gaan de inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen, zowel bij te goedkoop wonende huurders, als ook bij de te duur wonende. De huurverhogingspercentages als resultaat van stap 4 worden respectievelijk met plus of min 1% gecorrigeerd. W O O N B O N D 14
Te goedkoop huren Inkomen > 38.950,- en huurt correctie + 1% beneden de aftoppingsgrens Te duur huren Inkomens die in aanmerking komen correctie - 1% voor huurtoeslag en een huurprijs boven de aftoppingsgrens Inkomensafhankelijke huurstijging ongelimiteerd? Alle partijen vinden dat de huurprijzen niet ongelimiteerd kunnen stijgen. De huurstijgingen van alle inkomens tot 38.950 worden afgetopt op de maximale huurgrens van 710,68. De huurstijgingen van inkomens met recht op huurtoeslag worden afgetopt op de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. C Voldoende voorraad sociale huurwoningen Twee nieuwe maatregelen van de minister hebben invloed op de omvang van het aantal sociale huurwoningen. Als eerste heeft hij in 2015 besloten de maximale huurprijs voor de sociale sector voor drie jaar te bevriezen. De grens uit 2016 van 710,68 blijft dus ook voor 2017 op dit niveau. De tweede maatregel met invloed op het aantal sociale huurwoningen is de extra mogelijkheid om aan inkomens tot 39.874 een sociale huurwoning toe te wijzen. Dit is mogelijk tot maximaal 10% van het aantal toegewezen woningen. De noodzaak om hiervan gebruik te maken wordt in paragraaf 3.5 B toegelicht. Naast deze extra mogelijkheid blijft voor corporaties de mogelijkheid bestaan om maximaal 10% van het toegewezen aantal woningen te verhuren aan inkomens boven de 35.739. Stap 6 Toepassing voldoende sociale huurvoorraad VOORBEELD IN DE PRAKTIJK De huurdersorganisatie en de woningcorporaties in Iederstad hebben besloten om het aantal sociale huurwoningen te vergroten. Zij willen daarmee de inkomens onder de 39.874 toegang geven tot een sociale huurwoning. Om dit te kunnen realiseren is een gedeelte van de voorgenomen verkoop van sociale huurwoningen stopgezet. Daarnaast is besloten om alle huurverhogingen af te toppen op de maximale huurgrens van 710,68 als deze boven dit bedrag uit zouden stijgen. W O O N B O N D 15
3.5 HUUR NIEUWE HUURCONTRACTEN A Nieuwe huurprijs afgestemd op de kwaliteit In paragraaf 3.4 A las u bij de huurstijging voor bestaande huurcontracten het uitgangspunt van Aedes en Woonbond in het Sociaal Huurakkoord: Kern van de huursombenadering is dat de kwaliteit van de woning de grondslag is voor het huurprijsbeleid. In het verlengde hiervan wordt ook bij nieuwe contracten de huurprijs op de eerste plaats bepaald door de wens van een goede relatie tussen de prijs en de geboden kwaliteit. De eerder gekozen streefhuur is ook het uitgangspunt voor de huurprijs bij een nieuwe verhuring. Stap 7 Toepassing streefhuur bij een nieuwe verhuring VOORBEELD IN DE PRAKTIJK Welke streefhuur is uitgangspunt bij een nieuwe verhuring? Bij de uitgangspunten voor de streefhuur bij stap 2 is de vraag gesteld: Waarom moet de streefhuur hoger zijn dan de gemiddelde huurprijs? De partijen in Iederstad vinden dat er geen reden is om de streefhuur hoger te maken. De streefhuur van 70% die de partijen zijn overeengekomen bij de differentiatie van de jaarlijk se huurverhoging, wordt daarom eveneens toegepast als streefhuur bij nieuwe verhuringen. B Correctie nieuwe huurprijs naar inkomen Het verplicht passend toewijzen Met ingang van 2016 is elke corporatie verplicht om bij de woningtoewijzing ten minste 95% van de huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag een huurprijs te geven tot de zogenaamde aftoppingsgrenzen uit de huurtoeslag. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet het inkomen liggen beneden de volgende maximumgrenzen. Tabel 2 Inkomensgrenzen huurtoeslag 2016 Huishouden Leeftijd < aow Leeftijd > aow Alleenstaand 22.100,- 22.100,- Meerpersoons 30.000,- 30.050,- Voor 2017 zullen deze bedragen worden geïndexeerd. In het jaar 2016 is de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens 586,68 en voor huishoudens met drie of meer personen 628,76. Passend toewijzen geldt voor alle huurders en alle woningen (inclusief de niet-zelfstandige woningen). W O O N B O N D 16
De minister gaat het passend toewijzen beoordelen. Hij heeft vooraf als eis gesteld dat de slaagkans van de betreffende huishoudens niet mag afnemen. Verruiming voor inkomens tot 39.874 De minister heeft een nieuwe maatregel ingevoerd waardoor er 10% extra ruimte is om sociale huurwoningen toe te wijzen aan inkomens tussen de 35.739 en 39.874. Deze maatregel is tijdelijk en geldt tot en met 2020. Het onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving van het ministerie uit 2015 geeft ant - woord op de vraag of het nodig is deze inkomens toegang te geven tot de sociale huursector. De belangrijkste conclusie is dat de vrijehuursector voor huishoudens met een inkomen tussen de 35.739 en 39.874 niet bereikbaar is. Stap 8 Passend toewijzen VOORBEELD IN DE PRAKTIJK Hoeveel woningen moeten passend worden toegewezen? De afgelopen twee jaar is in Iederstad van alle nieuwe verhuringen 84% toegewezen aan inkomens met recht op huurtoeslag. Omdat de slaagkans na de invoering van het passend toewijzen minimaal gelijk moet blijven, moet minimaal 84% aan deze inkomens worden toegewezen, maar nu met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Hoe kan het passend toewijzen in Iederstad in praktijk worden gebracht? Er blijken wel vier verschillende manieren te zijn. De beste manier in Iederstad is de streefhuur gelijk te houden aan het huidige gemiddelde huurniveau. Voorrang inkomens onder de 35.739 grens? De partijen willen niet dat woningzoekenden met inkomens onder de 35.739-grens verdrongen kunnen worden door inkomens boven de 35.739. De groep onder de 35.739 krijgt daarom voorrang bij het toewijzen van een nieuwe woning. C Voldoende aanbod van sociale huurwoningen Rem op de liberalisatie De huurstijging van een woning die geliberaliseerd wordt, moet vanaf 1 januari 2017 volledig worden meegeteld bij de huursomstijging. Deze maatregel heeft invloed op het aantal woningen dat met een geliberaliseerde huurovereenkomst wordt verhuurd. Er blijft immers binnen de toegestane huursom minder ruimte over om bij nieuwe verhuringen een hogere huur te vragen. Een verhuring met een geliberaliseerde huurovereenkomst, dat wil zeggen met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens van 710,68 (2015-2018), leidt vanwege de begrenzing tot lagere harmonisatie van andere opnieuw te verhuren woningen of tot lagere huurstijgingen bij zittende huurders. W O O N B O N D 17
Stap 9 Toepassing voldoende aanbod VOORBEELD IN DE PRAKTIJK De huurdersorganisatie en woningcorporaties in Iederstad zijn bezorgd over de kleine kans van woningzoekenden op een nieuwe woning. De inschrijftijd die nodig is om in aanmerking te komen voor een nieuwe woning is opgelopen tot vier jaar. De partijen willen daarom het verhuizen stimuleren en de doorstroming bevorderen. De afspraak dat de harmonisatie bij nieuwe verhuringen budgetneutraal is, moet daaraan een belangrijke bijdrage leveren. De partijen spreken verder af om het plan om 10% van de sociale huurwoningen te liberaliseren stop te zetten. Door deze twee maatregelen kiezen beide organisaties ervoor om het aantal sociale huurwoningen op peil te houden en voldoende aanbod te creëren. 4 Advies van de Woonbond De Woonbond maakt zich zorgen over de hoge woonlasten in de huursector. De huren zijn de afgelopen jaren, mede door de verhuurderheffing, te veel gestegen. De armoede onder huurders is gegroeid. Huurtoeslagontvangers besteden nu al gemiddeld bijna de helft van hun netto inkomen aan woonlasten. Voor de groep dure scheefwoners is een huurverlaging noodzakelijk. Voor de komende jaren is minstens bevriezing van de huursom nodig. Het is daarom noodzakelijk om de betaalbaarheid voor de huurders als uitgangspunt te nemen voor de keuzes voor invulling van de huursombenadering. Stijging van de huursom met gemiddeld inflatie is redelijk, gezien de hoogte van huidige huurprijzen en de betaalbaarheidsproblemen bij veel huurders. Het aantal huishoudens met een laag inkomen dat relatief veel huur betaalt, de zogeheten dure scheefwoners is flink gestegen. In 2009 was 8% van de huurders een dure scheefwoner, in 2015 was dit opgelopen tot 18%. Juist de dure scheefheid moet worden aangepakt. Deze huurders moeten worden ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging of zij moeten een huurverlaging krijgen. De Woonbond is geen voorstander van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Het leidt tot willekeur en strategisch gedrag en doorbreekt de relatie tussen prijs en kwaliteit. Uit het onderzoek naar duur en goedkoop scheefwonen dat Abf in oktober 2015 voor Aedes en de Woonbond heeft uitgevoerd (Passend wonen) blijkt dat er veel nadelen kleven aan inkomensafhankelijke huuraanpassingen. Inkomensmaatregelen horen wat de Woonbond betreft thuis in het fiscale stelsel. De huursombenadering is de methode om de huur (geleidelijk) passend te maken aan de kwaliteit. Als toch besloten wordt om inkomensafhankelijke huurverhogingen te vragen, dan hoort het binnen de maximale huursom plaats te vinden. Zo heeft het een positief effect voor de laagste inkomens. De Woonbond adviseert daarom huurdersorganisaties bij de prestatieafspraken geen afspraken te maken over aanwending van de inkomensafhankelijke huurverhogingen voor de financiering van investeringen. W O O N B O N D 18
5 Aanbod wka Actie-aanbod voor Woonbondleden Exclusief voor lidorganisaties van de Woonbond biedt het Woonbond Kennis- en Adviescentrum (WKA) een ondersteuningspakket bij de advisering over het huurbeleid 2017. QuickScan over de financiële ruimte van uw verhuurder op basis van de gegevens uit Corporatie in Perspectief en de (meer)jarenbegroting van uw corporatie. Als uw huurdersorganisatie beschikt over de Transparantietool met de gegevens van uw corporatie dan vindt de quickscan plaats op basis van deze tool. Opstellen van een conceptadvies op basis van de adviesaanvraag en de doelstelling of missie van uw verhuurder. Het conceptadvies gaat in op de hoofdlijnen van het voorstel. Bespreken van het conceptadvies. Bijstellen van het conceptadvies tot advies. Ondersteuning in het gesprek met uw corporatie over uw advies. Zo nodig bijstellen van het advies. Maken van een persbericht. All-in actieprijs voor lidorganisaties: 2.450 Bel voor informatie met Jurriën Schuurman, 020-551 77 85. Actie! 6 Informatiebronnen Sociaal Huurakkoord Aedes en Woonbond (juni 2015) Woningwet 2015 Wet Doorstroming huurmarkt 2015 Huurcommissie, www.huurcommissie.nl MG 2015-05 Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen (16 november 2015) Woonbondbrochure Woningwaarderingsstelsel 2015 (oktober 2015) W O O N B O N D 19
W O O N B O N D 20
Eerste druk Augustus 2016