Wat beweegt de woningmarkt in Brabant?

Wat beweegt de woningmarkt in Brabant? woningbouw en planaanbod in beeld ======= actuele ontwikkelingen en opgaven voor de regionale woningmarkt analyses en achtergronden bij de Regionale Agenda s voor Wonen /2017 Contactpersoon Niek Bargeman senior adviseur bevolking en wonen nbargeman@brabant.nl Provincie Noord-Brabant november =========================================================================== Inleiding In deze rapportage wordt een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Een kenschets langs een vijftal lijnen. Zo wordt in paragraaf 1 allereerst ingegaan op de voortgang van de woningbouw en de na-ijleffecten van de financieeleconomische crisis hierop ( tekenen van herstel, maar nog wel met de handrem erop ). Vervolgens wordt de ontwikkeling van het planaanbod voor woningbouw toegelicht (paragraaf 2), waarbij realiteitszin en flexibiliteit in planning en programmering de centrale thema s zijn. Omdat zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik een centraal onderdeel is van het ruimtelijk beleid wordt in paragraaf 3 specifiek aandacht besteed aan de mogelijkheden die het planaanbod biedt voor woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied. Ook komt in paragraaf 4 een aantal meer kwalitatieve ontwikkelingen en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt aan bod ( geen kwantiteit zonder kwaliteit ). De woningmarktanalyses bouwen voort op de lijnen uit de achtergrondrapportages bij vorige edities van de Regionale Agenda s voor Wonen. De beelden zijn geactualiseerd en op onderdelen aangevuld of aangescherpt. Veel van de opgaven uit eerdere rapportages en waaraan in de afgelopen jaren in de verschillende regio s al veelvuldig is gewerkt zijn ook vandaag de dag nog altijd actueel. En gelet op de sterk gewijzigde financieel-economische omstandigheden, het zich wijzigend demografisch perspectief en het verander(en)de wensenpatroon van de woonconsument zullen ze ook de komende tijd de regionale agenda blijven bepalen. Gezien de vele vragen, die er nog altijd zijn over de BAG de basisregistratie adressen en gebouwen van het CBS wordt in paragraaf 5 nogmaals ingegaan op de wijze waarop gezamenlijk vorm en inhoud is en wordt gegeven aan de overgang van de woningvoorraad oude stijl naar verblijfsobjecten met een woonfunctie volgens de BAG. In termen van het gemeentelijke woningbouwprogramma vindt deze overgang budgettair neutraal plaats. In deze achtergrondrapportage zijn de (belangrijkste) analyseresultaten voornamelijk weergegeven op provinciaal en (sub)regionaal schaalniveau, waarbij is aangesloten op de indeling in de vier RRO-gebieden 1. In de bijlagen is van een aantal ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ook een gemeentelijk beeld geschetst. Meer informatie is te vinden in de Monitor Bevolking en Wonen op de provinciale website. Deze monitor wordt ieder kwartaal geactualiseerd. Ten slotte is in bijlage 6 een overzicht opgenomen van de stand van zaken (per 1 augustus ) met betrekking tot de gemeentelijke taakstelling en realisatie omtrent het huisvesten van vergunninghouders 1

1. Herstel van de woningbouw, maar nog wel met de handrem erop Woningbouw toont tekenen van herstel; aantal in aanbouw genomen woningen trekt aan Groei Brabantse woningvoorraad in op dieptepunt kredietcrisis; hogere groeicijfers in en 2017 Woningmarkt zeker nog niet overal op orde; sterke verschillen tussen regio s en gemeenten 1.1 Woningbouw toont tekenen van herstel; aantal in aanbouw genomen woningen trekt aan Voor de op te leveren nieuwbouw en de groei van de woningvoorraad is het aantal in aanbouw genomen woningen een belangrijke graadmeter 2. Zoals figuur 1.1 laat zien, bereikte dit aantal Brabant-breed gemeten in de tweede helft van 2013 de laagste kwartaalniveaus sinds het begin van de kredietcrisis. In zijn weer wat meer woningen in aanbouw genomen. Deze lijn heeft zich in duidelijk doorgezet, al laat de tweede helft wel weer enige terugval zien. Al met al is in gemiddeld per kwartaal gestart met de bouw van zo n 2.100 woningen. Sinds eind, begin 2012 is een dergelijk niveau niet meer gehaald. Hiermee ligt de score in 42% boven het kwartaalgemiddelde in (1.500 woningen) en 56% boven dat gemiddelde in 2013 (1.350 woningen). 'De scores' in de eerste helft van kunnen eveneens gezien worden als bevestiging, dat de woningmarkt in Brabant de laatste tijd (duidelijke) tekenen van herstel vertoont en de terughoudendheid op de woningmarkt is verminderd. De ontwikkeling van de verkoopprijs van bestaande koopwoningen (zie par. 4) past ook in dit beeld, evenals de toename van het aantal afgegeven bouwvergunningen in de afgelopen twee jaren (figuur 1.2). Nadat allereerst in de bestaande voorraad de woonconsument de schroom al meer en meer van zich heeft afgeschud, tekent een (wat) positiever beeld zich nu ook in de nieuwbouw af. De grilligheid in het aantal in aanbouw genomen woningen en de afname van het aantal afgegeven bouwvergunningen in de eerste helft van dit jaar 3 (figuur 1.2) laten echter zien, dat van een stabiele (opwaartse) lijn nog geen sprake is en ook dat de benodigde woningbouwaantallen vooralsnog niet worden gehaald. Er is sprake van herstel, maar nog wel met de handrem erop. Hierbij speelt onder meer een rol, dat er nog altijd onduidelijkheden en verschillende inzichten 4 bestaan over de gevolgen van de aanpassingen in het corporatiebestel en daarmee over het investeringsvermogen van woningbouwcorporaties in de komende tijd 5. Als mogelijke oorzaken wordt soms ook gewezen op de (te) hoge grondprijzen 6, de lange procedures en vaak complexe vraagstukken rond de (financiële) haalbaarheid van binnenstedelijke (her)ontwikkelingstrajecten en het gebrek aan capaciteit bij ontwikkelaars, bouwers en gemeenten na jaren van saneren 7. Een belangrijke factor is echter ook, dat als gevolg van de verander(en)de oriëntatie van de woonconsument meer richting huur en goedkopere koop de aansluiting van vraag en aanbod nog niet altijd voldoende is. Om het herstel, dat zich recentelijk aftekent een krachtig vervolg te geven en (nog) meer vaart te krijgen (én te houden) in de woningbouwproductie, zal ook de komende tijd de kwalitatieve samenstelling van (harde) woningbouwplannen nog vaak onderwerp van gesprek zijn. 2

1.2 Groei Brabantse woningvoorraad in op dieptepunt kredietcrisis; hogere groeicijfers in en 2017 Samenhangend met de geringere aantallen eerder in aanbouw genomen woningen is de (netto) groei van de Brabantse woningvoorraad in uitgekomen op 6.700 woningen. Hiermee kan het dieptepunt van de financieel-economische crisis worden gemarkeerd (figuur 1.3). Met de recente opleving van het aantal in aanbouw genomen woningen zal de groei van de woningvoorraad de eerstkomende jaren ook weer wat opveren. Voor wordt een groei van bijna 7.500 woningen verwacht. Inschattingen voor 2017 komen uit op een groei van om en nabij de 8.000 woningen. Hoewel het overall-beeld van de woningmarkt in Brabant allengs wel wat vrolijker stemt, liggen de woningbouwaantallen die de eerstkomende jaren verwacht worden nog altijd een aardig eindje af van de provinciale behoefteramingen 8 (lees: huishoudensgroei), op grond waarvan de woningvoorraad met ruim 10.000 woningen per jaar zou moeten toenemen (figuur 1.3). Het gevolg hiervan is, dat huishoudensvorming (verder) wordt uitgesteld 9. Ook zal de doelstelling om het woningtekort terug te dringen 10 niet worden gerealiseerd. Sterker nog, dat tekort zal de komende tijd juist verder oplopen en daarmee ook de spanning op de woningmarkt. In bijlage 1.1 zijn enkele regiospecifieke beelden (RRO s) met betrekking tot de (verwachte) groei van de woningvoorraad opgenomen. 1.3 Woningmarkt zeker nog niet overal op orde; sterke verschillen tussen regio s en gemeenten De mate waarin de woningmarkt (verder) aantrekt of waarin er sprake is van (blijvende) stagnatie verschilt sterk per regio en gemeente. Dit kan geïllustreerd worden aan de hand van de bouw- en stagnatie-indicatoren. De ontwikkeling van deze indicatoren laat duidelijk de (naijl)effecten van de financieel-economische crisis zien op de woningbouw in onze provincie. Voor Brabant als geheel staat de stagnatie-indicator 2018 op een score van 60 (tabel 1.1). Deze score geeft aan, dat in de periode t/m 2017 waarbij het startjaar is van de laatste provinciale prognose 8 naar verwachting maar 60% van de vooruit berekende groei van de woningvoorraad zal worden gerealiseerd. Zoals figuur 1.4 laat zien, zijn en magere bouwjaren geweest. Met een bouwindicator van 55%, resp. 56% ligt de groei van de woningvoorraad slechts op iets meer dan de helft van de geprognotiseerde toename. Naar verwachting komt de bouwindicator in en 2017 hoger uit, met een scores van 62 en 70. Daarmee is de weg omhoog weer gevonden, maar ligt de woningbouw zeker nog niet op het gewenste (prognose)niveau en evenmin op het niveau van de langjarige stagnatieindicator. Kortom, er is sprake van herstel op de woningmarkt in Brabant, maar het herstel kan zeker nog wel enkele flinke zetjes in de rug gebruiken. Die benodigde ruggensteun blijkt ook uit de lijn, die de ontwikkeling van de stagnatie-indicator over een wat langere periode weergeeft. Deze stagnatie-indicator - lange termijn bereikte zijn hoogtepunt in 2010 met een score van 86 (figuur 1.4). Na de top van 2010 laat deze indicator van jaar op jaar een steeds minder rooskleurig beeld zien en is hij (S.I. 2018) inmiddels teruggelopen tot een score van 74. Concreet betekent dit, dat er in de periode 2005 t/m 2017 tegenover een geprognotiseerde groei van 146.000 woningen naar verwachting een feitelijke groei zal staan van slechts 109.000 woningen. Daarmee ligt het realisatiepercentage in de genoemde periode op 74%. 3

1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. Hoewel er regionaal (tabel 1.1 en bijlage 1.2) en zeker gemeentelijk (bijlage 1.3a en 1.3b) behoorlijke verschillen bestaan in de mate van herstel, dan wel stagnatie, is wel duidelijk dat de financieel-economische crisis nog altijd haar sporen nalaat op de woningmarkt. Bovendien heeft ze sterk bijgedragen aan het veranderde perspectief op de opgaven voor de regionale woningmarkt. 4.000 3.500 3.000 Figuur 1.1 Aantal in aanbouw genomen woningen (per kwartaal) NOORD-BRABANT, - Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant totaal huur koop 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2009 2010 2012 2013 Figuur 1.2 Aantal afgegeven bouwvergunningen NOORD-BRABANT, 2000 t/m Bron: CBS-Statline; 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant 18.000 16.000 14.000 totaal huur koop 12.000 10.000 juli t/m juni 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009 2010 2012 2013 4

Figuur 1.3 Groei woningvoorraad NOORD-BRABANT, 1995-2020 Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 feitelijke groei * prognose ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2010 2012 2018 2020 * Bronnen: 1995-: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor 2013' (ABFResearch) / 2012-: provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering '. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1-1½ jaar (12-18 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2017 is geëxtrapoleerd o.b.v. gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. Tabel 1.1 De 'stagnatie-indicator 2018' en de 'stagnatie-indicator 2018 - lange termijn' 1) de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 50-tallen, hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen groei woningvoorraad in % groei woningvoorraad in % t/m 2017 stagnatie-indicator 2005 t/m 2017 stagnatie-indicator verwacht prognose 2018 verwacht prognose 2018 - lange termijn NOORD-BRABANT 28.850 47.850 60 108.850 146.150 74 STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED 21.100 33.050 64 77.750 102.750 76 LANDELIJKE GEBIED 7.750 14.800 52 31.150 43.400 72 RRO - WEST-BRABANT 6.350 12.400 51 25.900 36.900 70 RRO - MIDDEN-BRABANT 5.000 7.700 65 19.850 24.700 81 RRO - NOORDOOST-BRABANT 8.300 13.600 61 28.850 40.750 71 RRO - ZUID-OOST-BRABANT 9.200 14.150 65 34.250 43.800 78 1) Zie bijlage 1.3a en 1.3b voor een nadere toelichting op de 'stagnatie-indicator 2018' en de 'stagnatie-indicator 2018 - lange termijn'. De Provincie Noord-Brabant hanteert een indeling in een viertal 'RRO-gebieden'. RRO staat voor 'Regionaal Ruimtelijk Overleg'. Binnen deze 'RRO-gebieden' kunnen m.b.t. 'het wonen' subregio's worden onderscheiden. Daarnaast is er - gebaseerd op de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening - een onderscheid gemaakt tussen gemeenten (met de hoofdkern) in het stedelijk concentratiegebied en gemeenten (met de hoofdkern) in het landelijk gebied. 5

110 Figuur 1.4 Ontwikkeling 'bouwindicator' en 'stagnatie-indicator- lange termijn' NOORD-BRABANT Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant 100 94 106 90 80 87 82 80 86 82 81 80 88 81 78 76 75 74 70 60 64 64 75 76 67 74 76 62 70 50 55 56 40 bouwindicator (B.I.) stagnatie-indicator - lange termijn (S.I.) 30 B.I. 2005 S.I. 2006 B.I. 2006 S.I. 2007 B.I. 2007 S.I. B.I. S.I. 2009 B.I. 2009 S.I. 2010 B.I. 2010 S.I. B.I. S.I. 2012 B.I. 2012 S.I. 2013 B.I. 2013 S.I. B.I. S.I. B.I. S.I. B.I. S.I. 2017 B.I. 2017 S.I. 2018 De 'stagnatie-indicator - lange termijn' (S.I.) geeft aan in welke mate - uitgedrukt in % en cumulatief gemeten vanaf 2005 - de vooruit berekende groei van de woningvoorraad (naar verwachting) ook daadwerkelijk gerealiseerd is of wordt. Daarbij is de feitelijke/verwachte groei van de woningvoorraad vanaf 2005 afgezet tegen de geprognotiseerde groei. De 'bouwindicator' (B.I.) geeft aan in welke mate in het betreffende jaar de (verwachte) groei van de woningvoorraad zich verhoudt tot de geprognotiseerde groei. De verwachte jaarlijkse groei van de woningvoorraad is steeds bepaald aan de hand van het aantal woningen, dat 1-1½ jaar (12-18 maanden) eerder in aanbouw is genomen. De nieuwbouw in 2017 is geëxtrapoleerd o.b.v. gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen is in de gegevens verwerkt, evenals een inschatting van het aantal 'toevoegingen anderzins'. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. 6

2. Het belang van realisme en flexibiliteit in woningbouwplanning en -programmering Planaanbod woningbouw naar realistische omvang teruggebracht; vooral zachte plancapaciteit is geschrapt of ge(her)faseerd Planaanbod kwantitatief goeddeels op orde; beeld van realisme en flexibiliteit verschilt per gemeente Flexibiliteit als voorwaarde voor continuïteit in de woningbouw; om mee te bewegen met de vraag, in te spelen op onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen en met het oog op herbestemming van leegstaand vastgoed Regionale afspraken als waarborg voor samenhang en afstemming in woningbouwplanning en -programmering Zoals in regionaal verband is afgesproken actualiseren alle Brabantse gemeenten jaarlijks hun overzicht woningbouwcapaciteiten per gemeente, kortweg de matrix 11 genoemd. Deze gegevens zijn een waardevolle bron voor regionale woningmarktanalyses en een belangrijke graadmeter voor de gemeentelijke woningbouwmogelijkheden en -ambities de komende jaren. De ontwikkeling van het gemeentelijk planaanbod is al langere tijd een belangrijk onderwerp op de regionale agenda, waarbij zowel kwantitatieve (overprogrammering en overplanning) als kwalitatieve aspecten (aansluiting van vraag en aanbod) een rol spelen. Mede onder invloed van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt het planaanbod steeds meer ook vanuit ruimtelijk perspectief bezien. Hierbij gaat het er vooral om (flexibel) in te kunnen spelen op de mogelijkheden voor woningbouw op (toekomstige) inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand of leeg komend vastgoed. 2.1 Planaanbod woningbouw naar realistisch niveau teruggebracht; vooral zachte plancapaciteit is geschrapt of ge(her)faseerd Mede onder invloed van de financieel-economische crisis is het omvangrijke gemeentelijke planaanbod voor woningbouw de laatste jaren sterk teruggebracht. De plancapaciteit bereikte in haar hoogtepunt met een omvang van in totaal 217.000 woningen. Sindsdien is ze van jaar op jaar onafgebroken teruggelopen, naar 125.000 woningen in (figuur 2.1), een afname van ruim 42%. Kwantitatief kan met de huidige omvang van het planaanbod worden voorzien in de Brabantse woningbehoefte tot iets voorbij 2025. Met de afname van het planaanbod is de realiteitszin in de woningbouwplanning en - programmering sterk toegenomen. In vrijwel alle gemeenten zijn en worden het woningbouwprogramma en de daartoe benodigde plancapaciteiten tegen het licht gehouden; in kwantitatieve én vaak ook in kwalitatieve zin. En met de nodige, soms forse financiële effecten op de gemeentelijke grondbedrijven, al lijken de grootste afwaarderingen in grondposities inmiddels wel achter de rug 12. Tussen en is het planaanbod in Brabant dus met maar liefst 92.000 woningen teruggebracht. In diezelfde periode zijn ruim 75.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Komen er aanvankelijk (per saldo) geen nieuwe plannen meer bij, vanaf 2010 is ook veel planaanbod geschrapt en ge(her)faseerd. Het schrappen en faseren heeft voornamelijk betrekking op de zachte plancapaciteit 13. In de omvang en fasering van harde plannen 14 zit (logischerwijs) veel minder beweging (figuur 2.2a en 2.2b). 7

Deze ontwikkelingen duiden er op, dat de (voornamelijk) kwalitatieve vraaguitval van de laatste jaren goeddeels vertaald is in een verdere kwantitatieve afbouw en uitfasering van vooral zachte plancapaciteit; wellicht ook in de veronderstelling hiermee de realisatiekansen voor het bestaande harde planaanbod te vergroten. Binnen het totale planaanbod is het aandeel hard de laatste jaren dan ook vrijwel voortdurend (sterk) toegenomen (figuur 2.3). Voor gemeenten kunnen er overigens, ook wat de (kwalitatieve) samenstelling van het planaanbod betreft, soms goede redenen zijn vast te houden aan bestaande (harde) woningbouwplannen. Bijvoorbeeld om een kernrand of een (nieuw)bouwlocatie af te ronden, een herstructurerings- of transformatie-opgave te ondersteunen of vanuit financieel oogpunt (grondposities). Gelet echter op de vrij structureel ogende veranderingen in het wensenpatroon van de woonconsument, betekent te zeer vasthouden aan (de kwalitatieve samenstelling van) bestaande plannen, dat het risico bestaat dat de gewenste woningbouwaantallen (voorlopig) niet zullen worden gerealiseerd. 2.2 Planaanbod kwantitatief goeddeels op orde; beeld van realisme en flexibiliteit verschilt per gemeente Met de toegenomen realiteitszin en gelet ook op het toenemende belang van voldoende flexibiliteit in planning en programmering, lijkt het planaanbod vandaag de dag kwantitatief gezien goed aan te sluiten op de benodigde capaciteit. Tabel 2.1 laat zien, dat voor Brabant als geheel de indicator totale plancapaciteit voor de komende tienjaarsperiode op een score staat van 88, iets hoger dan de laatste jaren. In stond deze indicator nog op maar liefst 152%. De score anno betekent, dat de omvang van het totale planaanbod 105.000 woningen voor de periode t/m 2025 12% lager ligt dan de benodigde capaciteit tot 2026 (120.000 woningen). Deze ontwikkeling, waarbij de (soms forse) overcapaciteit aan woningbouwplannen de laatste jaren sterk is teruggebracht, vinden we overal in Brabant terug; in de stedelijke zowel als in de landelijke gebieden en in elk van de (vier) onderscheiden regio s (figuur 2.4). Is het algehele beeld op regionaal niveau vrij uniform, op gemeentelijk schaalniveau zijn de verschillen aanmerkelijk groter. De gemeentelijke scores voor zowel de indicator totale plancapaciteit als de indicator harde plancapaciteit zijn te vinden in bijlage 2. De vergeleken met verdere vermindering van het planaanbod hangt vooral samen met een afname van zachte plancapaciteit voor de middellange en langere termijn (vanaf 2021). In lijn met het toegenomen vertrouwen op de woningmarkt is het planaanbod voor de korte termijn de eerste vijf jaren juist weer wat toegenomen. Dit optimisme weerspiegelt zich zowel in het harde (+3.000) als in het zachte planaanbod (+6.300) (figuur 2.1, 2.2a en 2.2b) én opgeteld in een indicator totale plancapaciteit, die voor de korte termijn een score laat zien van 101% (tabel 2.1). Harde plannen Voor de mate van flexibiliteit is vooral een realistische en niet al te grote omvang van het harde planaanbod een belangrijke indicatie, al ligt van de zachte plancapaciteit vaak ook al het een en ander vast in (bestuurlijke) afspraken of contracten. Anno staat de indicator harde plancapaciteit voor de komende tien jaren op een score van 53. Van de benodigde capaciteit van 120.000 woningen zijn zo n 64.000 woningen (53%) opgenomen in harde plannen (tabel 2.1). Enkele jaren geleden lag deze indicator nog 8

rond de 60% (figuur 2.5). Dit kan gezien worden als indicatie, dat het planaanbod aan flexibiliteit heeft gewonnen, al zien we deze indicator de laatste jaren wel weer iets oplopen. Zoals uit tabel 2.1 blijkt, ligt de score van de indicator harde plancapaciteit voor de korte termijn (uiteraard) hoger, namelijk op 67. Dit betekent dat van de 72.000 woningen die in de periode t/m 2020 nodig zijn, er ruim 48.000 (67%) tot het harde planaanbod behoren. Uitgaande van het tienjaarsprogramma van 120.000 te bouwen woningen (incl. vervangende nieuwbouw) kan hiermee in theorie in Brabant voorzien worden in zo n vier jaarproducties. Al met al is het beeld met betrekking tot het planaanbod voor woningbouw in Brabant in een relatief kort tijdsbestek behoorlijk gekanteld. De forse overschotten van weleer zijn ingeruild voor een planaanbod dat aan realiteitszin en flexibiliteit heeft gewonnen. Hierbij moet wel opgemerkt worden, dat dit beeld per regio en zeker per gemeente sterk kan verschillen. Over het algemeen is het planaanbod in kwantitatieve zin echter goeddeels op orde; met ruimte om in de komende jaren nog plannen hard te maken en met ruimte zeker op de wat langere termijn om nieuwe woningbouwplannen aan het planaanbod toe te voegen, van belang om voldoende in te kunnen spelen op nieuwe, onvoorziene (ruimtelijke) ontwikkelingen. Of de (harde) plancapaciteit ook kwalitatief op orde is, is echter nog altijd een belangrijke vraag. Analyses laten zien, dat het aanpassingsvermogen van het planaanbod in kwalitatieve zin veelal minder groot is. In paragraaf 4 wordt op deze meer kwalitatieve aspecten van de (gemeentelijke) woningbouwcapaciteit verder ingegaan. 2.3 Flexibiliteit als voorwaarde voor continuïteit in de woningbouw; meebewegen met de vraag, inspelen op onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen Zeker ook gezien de afnemende woningbehoefte (en op termijn her en der zelfs krimp) is het voor de komende jaren zaak de realistische lijn in woningbouwplanning en -programmering stevig vast te houden. Hierbij is het van belang te zorgen voor voldoende flexibiliteit in het (harde) planaanbod. Flexibiliteit en een adaptieve strategie, die meer en meer nodig zijn, gelet op de (blijvend) sterke dynamiek op de regionale woningmarkt en de marges en onzekerheden die verbonden zijn aan demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen 15. De kredietcrisis is hiervan een duidelijk voorbeeld. Maar ook de (recente) dynamiek met betrekking tot de buitenlandse migratie (vluchtelingen en asielzoekers) laat zien dat ontwikkelingen van jaar op jaar sterk kunnen fluctueren 16. De flexibiliteit kan bijvoorbeeld worden vergroot door de differentiatie van nieuwbouwprogramma s zo lang mogelijk open te houden en plannen niet al in een vroegtijdig stadium programmatisch en financieel dicht te timmeren. Door te werken met globale plannen in fases en kleinschalig uit te werken, steeds afhankelijk van de dan actuele vraag kan beter worden meebewogen met ontwikkelingen aan de vraagzijde. Dit komt de planrealisatie ten goede. In lijn met de (principes van de) Ladder voor duurzame verstedelijking is het daarnaast van belang de nodige flexibiliteit in de ruimtelijke ontwikkeling van woningbouwplannen te houden. Op deze manier kan er steeds voldoende (beleids)ruimte worden geboden om invulling te geven aan een goede (nieuwe) balans tussen de nieuwbouw van woningen, het aanpassen en verbeteren van de bestaande woningvoorraad en het herbestemmen van leegstaand of leeg komend kantoor-, winkel- en ander vastgoed 17. Meer flexibiliteit biedt bovendien mogelijkheden om in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op nieuwe, onvoorziene inbreidingsmogelijkheden of binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgaven. 9

Natuurlijk is het met het oog op de voortgang van de woningbouw belangrijk, dat gemeenten voor de eerstkomende jaren over voldoende (harde) plancapaciteit beschikken. Maar het is evenzeer van belang om zeker voor de middellange en lange(re) termijn voldoende ruimte te laten in de woningbouwplanning en -programmering. De verdere teruggang van de plancapaciteit op de wat langere termijn (schrappen van zachte plannen), evenals de ontwikkelingen van de indicator totale plancapaciteit en de indicator harde capaciteit in de afgelopen jaren, sluiten zoals aangegeven aan bij deze lijn om meer flexibiliteit en differentiatie aan te (kunnen) brengen in het planaanbod voor woningbouw. 2.4 Regionale afspraken als waarborg voor samenhang en afstemming in woningbouwplanning en -programmering Meer en meer moet het wonen gezien worden als een (sub)regionale opgave en wordt het belang om voor tal van aspecten met betrekking tot bouwen en wonen tot regionale afstemming te komen en ook regionale afspraken te maken steeds groter 18. In een vorig jaar verschenen advies stelt de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) 19, dat de basis voor het woonbeleid ligt in regionale afspraken. In deze prestatieafspraken komen regio s tot gezamenlijke en sluitende afspraken over de onderling afgestemde woonopgave van gemeenten in die regio s. Volgens het Rli behelzen de afspraken zowel de indicatieve kwantitatieve opgave, transformatie, nieuwbouw of sloop, als de bredere maatschappelijke opgave, duurzaamheid en leefbaarheid. Regionale afstemming en afspraken dragen ertoe bij, dat gemeentelijke ambities en planaanbod worden ingekaderd in een realistisch woningbouwprogramma en dat er zowel kwantitatief, kwalitatief als ruimtelijk regionale samenhang in planning en programmering ontstaat. Dit is van belang om onderlinge concurrentie tussen gemeenten te voorkomen, desinvesteringen (bijvoorbeeld in grondposities en planvormende activiteiten) te vermijden en leegstand tegen te gaan. Én om te voorkomen dat gemeentelijke woningbouwplannen elkaar in kwantitatieve dan wel kwalitatieve zin (onnodig) in de weg gaan zitten. Met als paradoxaal gevolg dat er, ondanks de vele plannen die er zijn, juist niet of minder gebouwd wordt. Bij een te groot planaanbod wordt het immers moeilijker de kritische grenzen te halen (bijvoorbeeld 70% verkocht), voordat met de bouw gestart wordt. Het maken van woningbouwafspraken is in Brabant geborgd in de Verordening ruimte 20. Hierin is vastgelegd, dat de (sub)regionale afspraken over de gemeentelijke woningbouwprogrammering (en steeds voor de eerstvolgende tienjaarsperiode) jaarlijks worden herijkt en geactualiseerd. Het is vervolgens aan gemeenten in lijn hiermee te sturen op de inzet van het eigen planaanbod voor woningbouw, (tijdig) nieuwe plancapaciteit aan te maken of plannen in de tijd te herpositioneren. Hierbij spelen naast kwantitatieve, vooral ook kwalitatieve én in lijn met de ladder voor duurzame verstedelijking ruimtelijke aspecten een rol. 10

46.700 56.400 57.700 49.900 54.500 57.600 51.600 52.500 50.500 47.100 43.700 45.400 48.400 65.700 70.900 68.200 70.900 68.100 67.500 63.300 66.000 68.700 61.600 34.900 57.500 40.600 61.000 36.100 31.600 38.000 47.700 37.600 47.800 34.000 63.000 65.700 109.500 110.400 93.500 82.300 74.000 65.000 46.600 32.600 60.500 41.100 33.200 39.800 32.500 47.700 33.000 63.000 72.300 71.900 120.100 115.000 167.600 155.800 144.200 134.800 129.600 124.900 152.600 206.000 208.500 217.200 209.600 197.200 250.000 225.000 Figuur 2.1 Ontwikkeling totale plancapaciteit woningbouw NOORD-BRABANT, 2006- (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar 200.000 175.000 150.000 125.000 100.000 75.000 50.000 25.000 0 2006 2007 2009 2010 2012 2013 t/m 2030* Bron bij figuur 2.1 t/m 2.3: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. 2006... 1 jan. ; bewerking Provincie Noord-Brabant * provinciale prognose, actualisering, incl. sloop 160.000 140.000 Figuur 2.2a Ontwikkeling harde plancapaciteit woningbouw NOORD-BRABANT, 2006- (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2006 2007 2009 2010 2012 2013 11

2006 2007 2009 2010 2012 2013 2006 2007 2009 2010 2012 2013 2006 2007 2009 2010 2012 2013 62.800 53.600 60.500 51.600 57.400 52.900 41.900 52.200 34.900 29.800 32.800 34.100 23.500 32.900 31.300 17.900 30.500 28.300 16.800 26.200 28.500 17.600 24.100 21.900 23.900 33.200 38.700 33.800 28.400 52.100 76.700 71.500 63.600 56.200 65.600 87.700 96.700 129.000 138.700 149.600 150.800 151.500 160.000 140.000 Figuur 2.2b Ontwikkeling zachte plancapaciteit woningbouw NOORD-BRABANT, 2006- (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2006 2007 2009 2010 2012 2013 Figuur 2.3 Ontwikkeling aandeel harde/zachte plancapaciteit NOORD-BRABANT, 2006- (procentueel; stand per 1 januari van het betreffende jaar) harde plancapaciteit woningbouw zachte plancapaciteit woningbouw 100 90 80 70 60 50 57 55 55 50 45 36 32 28 28 28 33 87 90 85 84 79 69 69 65 64 61 53 95 95 94 90 92 91 92 87 86 82 76 40 30 20 10 0 43 45 45 50 55 64 68 72 72 72 67 13 10 15 16 21 31 31 35 36 39 47 5 5 6 10 8 9 8 13 14 18 24 1e 5-jaarsperiode 2e 5-jaarsperiode > 10 jaar 12

Tabel 2.1 Woningbouwcapaciteiten en -opgaven, aantal woningen in plannen ten opzichte van de benodigde plancapaciteit, t/m 2025 de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen, hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = indicator indicator KORTE TERMIJN totale waarvan totale harde t/m 2020 prognose verwachte benodigde capaciteit harde plancapaciteit 4) plancapaciteit 4) 1) sloop 2) capaciteit in plannen 3) capaciteit 3) 100% <100% NOORD-BRABANT 5) 64.275 7.615 71.890 72.265 48.400 101% 67% STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED 44.620 5.635 50.255 53.855 36.960 107% 74% LANDELIJK GEBIED 19.655 1.980 21.635 18.410 11.440 85% 53% RRO - WEST-BRABANT 16.820 1.860 18.680 16.935 12.580 91% 67% RRO - MIDDEN-BRABANT 10.270 1.745 12.015 11.335 7.215 94% 60% RRO - NOORDOOST-BRABANT 18.290 1.590 19.880 18.630 11.355 94% 57% RRO - ZUID-OOST-BRABANT 18.895 2.420 21.315 25.365 17.250 119% 81% CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = indicator indicator MIDDELLANGE TERMIJN totale waarvan totale harde t/m 2025 prognose verwachte benodigde capaciteit harde plancapaciteit 4) plancapaciteit 4) 1) sloop 2) capaciteit in plannen 3) capaciteit 3) <100% <<100% NOORD-BRABANT 5) 104.325 15.230 119.555 104.710 63.750 88% 53% STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED 74.645 11.270 85.915 78.795 49.140 92% 57% LANDELIJK GEBIED 29.680 3.960 33.640 25.915 14.610 77% 43% RRO - WEST-BRABANT 27.075 3.720 30.795 24.135 15.855 78% 51% RRO - MIDDEN-BRABANT 16.725 3.490 20.215 16.790 8.850 83% 44% RRO - NOORDOOST-BRABANT 29.760 3.180 32.940 29.005 15.705 88% 48% RRO - ZUID-OOST-BRABANT 30.765 4.840 35.605 34.780 23.340 98% 66% 1) De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering. 2) De te verwachten sloop is, tenzij anders is vermeld, berekend o.b.v. de gemiddelde sloop over de periode 2006 t/m 3) Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1-1-; bewerking: Provincie Noord-Brabant. Tot de harde plancapaciteit behoren de onherroepelijke of door gemeenteraden vastgestelde woningbouwplannen. 4) Omdat de ervaring leert dat van de (vele) plannen die een gemeente heeft, er altijd wel een aantal niet of met vertraging wordt uitgevoerd, is het - met het oog op de voortgang van de woningbouw - met name voor de korte(re) termijn van belang, dat gemeenten beschikken over voldoende (harde) plancapaciteit. Tegelijkertijd is het van belang voor de middellange en lange(re) termijn voldoende ruimte te laten in de woningbouwplanning. Door de nodige flexibiliteit in te bouwen in het (harde) planaanbod en woningbouwplannen niet al in een te vroeg stadium programmatisch en financieel dicht te timmeren, kan beter worden meebewogen met de (blijvend) sterke dynamiek op de woningmarkt en ook beter ingespeeld worden op de marges en onzekerheden, die inherent zijn aan (toekomstige) demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen. Flexibiliteit is ook nodig om voldoende (beleids)ruimte te kunnen bieden ten behoeve van het herbestemmen van leegstaand en leeg komend vastgoed en om in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op nieuwe, onvoorziene inbreidingsmogelijkheden of binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgaven. 5) De Provincie Noord-Brabant hanteert een indeling in een viertal 'RRO-gebieden'. RRO staat voor 'Regionaal Ruimtelijk Overleg'. Met betrekking tot 'het wonen' worden binnen deze 'RRO-gebieden' subregio's onderscheiden. Daarnaast is er - gebaseerd op de Structuurvisie ruimtelijke ordening - een onderscheid gemaakt tussen gemeenten (met de hoofdkern) in het stedelijk concentratiegebied en gemeenten (met de hoofdkern) in het landelijk gebied. 13

36% 37% 39% 55% 57% 56% 51% 48% 44% 47% 44% 43% 49% 48% 55% 57% 55% 52% 66% 69% 66% 62% 55% 48% 43% 43% 43% 57% 56% 53% 49% 52% 60% 53% 78% 85% 82% 78% 102% 91% 89% 83% 87% 89% 88% 80% 87% 122% 126% 119% 117% 98% 88% 90% 92% 79% 78% 77% 85% 87% 88% 111% 167% 154% 153% 155% 143% 128% 116% 152% 200% 180% Figuur 2.4 Ontwikkeling totale plancapaciteit, uitgedrukt als percentage van de benodigde woningbouwcapaciteit, steeds voor de 1e tienjaarsperiode NOORD-BRABANT, REGIONAAL, - Bron bij figuur 2.4 en 2.5: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m 2017)... 1 jan. ( t/m 2025); bewerking Provincie Noord-Brabant Zie bijlage 2.1 voor een nadere toelichting op de 'indicator totale plancapaciteit' 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% WEST- BRABANT MIDDEN- BRABANT NOORDOOST- BRABANT ZUIDOOST- BRABANT STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED NOORD- BRABANT 100% Figuur 2.5 Ontwikkeling harde plancapaciteit, uitgedrukt als percentage van de benodigde woningbouwcapaciteit, steeds voor de 1e tienjaarsperiode NOORD-BRABANT, REGIONAAL, - 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% WEST- BRABANT MIDDEN- BRABANT NOORDOOST- BRABANT ZUIDOOST- BRABANT STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED NOORD- BRABANT 14

3. Zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik; woningbouwmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied Van het totale planaanbod in Brabant heeft anno ruim 57% betrekking op een binnenstedelijke locatie In de eerste vijfjaarsperiode is meer dan tweederde (68%) van het planaanbod voorzien op inbreidingslocaties Inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties laten zich moeilijk plannen; daarom is voldoende ruimte en flexibiliteit in planning en programmering van belang Mogelijkheden voor woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied verschillen per gemeente Zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik is een centraal onderdeel van het ruimtelijk beleid, zowel op nationaal, provinciaal als gemeentelijk niveau. De Ladder voor duurzame verstedelijking vormt hierbij een belangrijk (ruimtelijk) instrument 21. Doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening, onder andere door de ruimte in het stedelijk gebied optimaal te benutten. Belangrijk onderdeel van de ladder (trede twee) is het benutten van mogelijkheden voor woningbouw op inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties. Een recente studie van het Planbureau voor de Leefomgeving 22 laat zien, dat hiermee (in potentie) in een flink deel van de woningbehoefte kan worden voorzien. Wanneer we de woningbouwplannen in Brabant op deze aspecten analyseren, dan blijkt dat van het totale planaanbod van 125.000 woningen er bijna 72.000 voorzien zijn op dergelijke locaties (tabel 3.1). Oftewel, ruim 57% van het planaanbod voor woningbouw in onze provincie valt onder de noemer inbreiden. De overige 43% betreft uitbreiden (vorig jaar lagen deze percentages op 56%, resp. 44%). Opvallend is dat het aandeel inbreiden in het planaanbod op korte termijn ( t/m 2020) beduidend hoger ligt dan op middellange en langere termijn (figuur 3.1). Voor Brabant als geheel ligt het inbreidingspercentage voor de eerstkomende vijf jaren liefst op 68%, terwijl in de perioden daarna de 50% niet meer wordt gehaald. Dit wordt verklaard, doordat tal van inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties zich in de tijd veelal moeilijk laten plannen, maar zich in de loop van de jaren wel steeds (blijven) aandienen, bijvoorbeeld als een bedrijfslocatie vrijkomt, leegstaande of leeg komende gebouwen een bestemming wonen krijgen of worden gesloopt of als nieuwe binnenstedelijke ontwikkelingen ook tot woningbouwmogelijkheden leiden. Juist met het oog op dergelijke, vaak onvoorziene ontwikkelingen is het van groot belang te zorgen voor voldoende ruimte en flexibiliteit in het planaanbod en de woningbouwprogrammering. Met 69% ligt het inbreidingspercentage in het stedelijk gebied voor de eerstkomende vijf jaren iets hoger dan in het landelijk gebied (65%). Op regionaal schaalniveau varieert dat percentage tussen 65% in Zuidoost-Brabant en 70% in West-Brabant. Zoals in bijlage 3.1 en 3.2 is weergegeven, zijn de verschillen in inbreiding- en uitbreiding(smogelijkheden) op een lager regionaal, resp. gemeentelijk schaalniveau vanzelfsprekend veel groter. Aan deze verschillen kunnen tal van verklaringen ten grondslag liggen. Zo speelt de historische opbouw en de ruimtelijke en economische structuur van een stad of dorp een belangrijke rol. 15

totaal -2020 2021-2025 >2026 totaal -2020 2021-2025 >2026 totaal -2020 2021-2025 >2026 totaal -2020 2021-2025 >2026 totaal -2020 2021-2025 >2026 totaal -2020 2021-2025 >2026 totaal -2020 2021-2025 >2026 26% 37% 35% 36% 50% 40% 55% 55% 54% 55% 44% 34% 67% 70% 69% 68% 69% 65% 57% 69% 60% 65% 55% 46% 57% 47% 37% 68% Het ruimtelijk beleid dat gevoerd is in het (recente) verleden is eveneens van belang; zijn er in de loop der jaren al veel inbreidingslocaties ingevuld of heeft het accent juist meer op uitbreiden gelegen. Maar ook meer toevallige omstandigheden, zoals bijvoorbeeld het vertrek van bedrijven, het sluiten van een kazerne, klooster of kerk, het vrijkomen van maatschappelijk vastgoed of de herstructurering van een (buurt)winkelcentrum, zijn van invloed op de mogelijkheden voor woningbouw in het bestaand stedelijk gebied. Tabel 3.1 Het planaanbod op inbreidings- en uitbreidingslocaties, (uitgedrukt in aantallen woningen) de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 50-tallen, hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen plancapaciteit plancapaciteit (absoluut) (procentueel) inbreiden uitbreiden totaal inbreiden uitbreiden totaal NOORD-BRABANT 71.650 53.200 124.800 57,4% 42,6% 100,0% STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED 53.400 41.050 94.450 56,5% 43,5% 100,0% LANDELIJKE GEBIED 18.200 12.100 30.350 60,0% 40,0% 100,0% RRO - WEST-BRABANT 18.400 9.000 27.400 67,2% 32,8% 100,0% RRO - MIDDEN-BRABANT 12.000 9.650 21.600 55,4% 44,6% 100,0% RRO - NOORDOOST-BRABANT 18.800 16.150 34.950 53,8% 46,2% 100,0% RRO - ZUID-OOST-BRABANT 22.450 18.400 40.850 54,9% 45,1% 100,0% Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ; bewerking Provincie Noord-Brabant 100% 90% 80% 70% 60% 50% Figuur 3.1 Het planaanbod op inbreidingslocaties NOORD-BRABANT, (procentueel; aandeel woningen op inbreidingslocaties) Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ; bewerking Provincie Noord-Brabant 40% 30% 20% 0% WEST-BRABANT MIDDEN-BRABANT NOORDOOST- BRABANT ZUIDOOST- BRABANT STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED NOORD- BRABANT 16

4. Geen kwantiteit zonder kwaliteit; een vraaggericht planaanbod als voorwaarde Woningmarkt op een nieuw evenwicht; vraag komende jaren meer gericht op huur en goedkopere koop Ontwikkeling planaanbod: meer huur, vooral ook in de vrije sector; in de koop zet de omkat-beweging naar een goedkoper aanbod niet door Het matchen van vraag en aanbod is een continue opgave Voor voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang, dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus voldoende aansluit op de verander(en)de vraag van de woonconsument. Het planaanbod zal zich (nog meer) moeten richten naar de vraag; een voortgaande beweging dus van aanbodgerichte vraag naar vraaggericht aanbod. Als vraag en aanbod onvoldoende matchen, bestaat het risico dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd. De afgelopen jaren heeft dat de effecten van de financieel-economische crisis versterkt. Het wel of niet halen van kwantitatieve doelstellingen hangt dus nauw samen met de kwalitatieve samenstelling van woningbouwplannen: geen kwantiteit zonder kwaliteit. Zorgen voor voldoende aansluiting van vraag en aanbod is echter geen gemakkelijke opgave, gezien de veranderde financieel-economische situatie, gewijzigde woningmarktomstandigheden en de (toekomstige) ontwikkelingen van de bevolking, waarbij vooral de vergrijzing en de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens in het oog springen. En samenhangend met al deze ontwikkelingen verandert ook het (te realiseren) wensenpatroon van de woonconsument. Om steeds goed in te kunnen spelen op deze sterke dynamiek op en rond de woningmarkt is een (voldoende) flexibel planaanbod een belangrijke voorwaarde. Het beeld dat de afgelopen jaren uit de provinciale en regionale woningmarktanalyses en monitoringsactiviteiten naar voren komt, laat zien dat vraag en aanbod niet altijd even goed zijn afgestemd. Voor de bestaande woningvoorraad is dat begrijpelijk. Hier liggen in veel gemeenten (omvangrijke) herstructurerings- en transformatieopgaven. Opgaven, die tegelijkertijd ook kansen bieden om via gerichte ingrepen en kwaliteitsverbeteringen van de bestaande voorraad in te spelen op veranderende (toekomstige) woonwensen. Het energetisch verduurzamen van de woningvoorraad en het geschikt maken van woningen voor (oudere) mensen met een zorgvraag zijn belangrijke aspecten hierbij. De (vervangende) nieuwbouw zal eveneens een belangrijke, strategische rol blijven spelen om een gedifferentieerd woningaanbod tot stand te brengen. Ook nieuwbouwplannen sluiten niet altijd even goed aan op de actuele vraag. De discussies hebben zich de laatste tijd met name toegespitst op de samenstelling van het planaanbod naar koop/huur én prijs, waarbij vooral de inelasticiteit van het (te) dure koopprogramma een van de centrale thema s is gebleken. 4.1 Woningmarkt op een nieuw evenwicht; vraag komende jaren meer gericht op huur en goedkopere koop Met het economische herstel van de laatste tijd, de toename van het consumentenvertrouwen en de weer iets oplopende huizenprijzen (figuur 4.1a en 4.1b) lijkt ook in Brabant de woningmarkt zo langzamerhand weer een nieuw evenwicht bereikt te hebben. Een evenwicht, dat gekenmerkt wordt door een (beduidend) lager prijsniveau van koopwoningen 23 en dat voor 17

een belangrijk deel samenhangt met de verander(en)de oriëntatie van de woonconsument. Een gebrek aan vertrouwen op de koopwoningmarkt, verscherpte kredieteisen (Nibud-normen), een verminderde leencapaciteit 24 en de (goeddeels) hiermee samenhangende daling van de huizenprijzen hebben hierbij de laatste jaren een belangrijke rol gespeeld. Deze heroriëntatie oogt vrij structureel en raakt zowel aan de betaalbaarheid als de financierbaarheid van woningen. In lijn hiermee mag verwacht worden en de uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 25 bevestigen dit beeld dat de vraag zich de komende jaren meer zal richten op de huursector 26 en op het minder dure koopsegment 27. Demografische ontwikkelingen, zoals de sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, evenals trends in de richting van een verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt (met als bijkomend gevolg een accentverschuiving op de woningmarkt; van bezit naar gebruik ), dragen eveneens bij aan deze veranderende oriëntatie. Inspelen op het nieuwe evenwicht zal ook de komende tijd nog het nodige betekenen voor de (verdere) invulling en aanpassing van het planaanbod. Wat de huursector betreft, gaat het hierbij om een breed samengesteld palet, met enerzijds oog voor het sociale segment, bijvoorbeeld in het licht van de huisvesting van vergunninghouders (zie ook bijlage 6), maar ook ter compensatie van sociale huurwoningen die worden verkocht of doorschuiven naar de vrije-sector-huur. Anderzijds zal er aandacht moeten zijn voor de (wat) duurdere huur in de vrije sector. Juist ook voor de middeninkomens zal er meer geïnvesteerd moeten worden in het huursegment (direct) boven de liberalisatiegrens 28, zo tussen de 700,- en 1.000,- per maand 29. In de koopsector zal het planaanbod gelet op de ontwikkelingen rond de betaalbaarheid en vooral ook de financierbaarheid van koopwoningen zich (meer) moeten richten op de (toegenomen) vraag naar goedkopere woningen. Voor een belangrijk deel hangt dit ook samen met de prijsontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad (figuur 4.1a en 4.1b). De prijsstelling van het nieuwbouwprogramma zal hiermee meer in overeenstemming moeten worden gebracht 30. Grondprijzen kunnen hierbij een rol spelen 31, maar er liggen nadrukkelijk ook uitdagingen voor de bouwsector, die er op gericht moeten zijn om slim, innovatief en flexibel in te kunnen spelen op de veranderde vraag van vandaag de dag met tegelijkertijd een scherp oog voor de prijs (goedkoper), kwaliteitsbehoud en de toekomstbestendigheid van nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad. 4.2 Ontwikkeling planaanbod: meer huur, vooral ook in de vrije sector; in de koop zet de omkat-beweging naar een goedkoper aanbod niet door De ontwikkelingen van het planaanbod laten zien, dat er de laatste jaren op tal van plaatsen ingespeeld wordt op de veranderde vraag. Maar ook dat er de komende tijd nog wel het nodige zal moeten gebeuren om het planaanbod (nog meer) in lijn te brengen met de nieuwe realiteit. Het beeld verschilt sterk per regio en gemeente, afhankelijk bijvoorbeeld van de samenstelling van de bestaande woningvoorraad, activiteiten van woningbouwcorporaties en andere marktpartijen, het gemeentelijk grondprijs- en volkshuisvestingsbeleid etc. Vaak ook op basis van hun onderlinge, strategische positiebepaling zullen betrokken (bouw)partijen hierbij zo hun eigen, individuele afwegingen maken als het gaat om het al dan niet aanpassen van woningbouwplannen. Tot nu toe heeft de optelsom van al deze individuele afwegingen echter nog niet tot een afdoende collectief resultaat geleid (lees: voldoende woningbouw). Hieronder wordt ingegaan op enkele, meer algemene trends en ontwikkelingen in het planaanbod, zowel wat betreft de huur- als de koopsector. 18

Vooral meer vrije-sector-huur Opvallend is dat het percentage huurwoningen in het planaanbod recentelijk (sterk) is opgelopen, van 31% in 2012 naar 39% in 32 (figuur 4.2; zie bijlage 4.1 en 4.2 voor regiospecifieke beelden). Zoals figuur 4.3 laat zien is vooral de dure huur verhoudingsgewijs sterk toegenomen. Brabant-breed behoort thans 9% van het totale planaanbod tot het duurdere huursegment boven de liberalisatiegrens (> 711,-), duidelijk hoger dan de 3%-4% enkele jaren geleden. Deze vrije-sector-huur vinden we overigens vooral terug in het planaanbod in de (groot)stedelijke gebieden (11,3%) en veel minder in het landelijk gebied (2%) (bijlage 4.3). Binnen het planaanbod van huurwoningen is inmiddels 23% een dure huurwoning, meer dan een verdubbeling ten opzichte van enkele jaren geleden (figuur 4.3a). Minder koopappartementen Opvallend beeld uit figuur 4.2 is ook, dat in de afgelopen jaren het percentage koopappartementen in de plannen voor nieuwbouw sterk is teruggelopen. Van bijna 30% enkele jaren geleden naar 16% de laatste jaren. Hiermee sluit het planaanbod veel beter aan op de feitelijke nieuwbouwontwikkelingen in de afgelopen jaren en de verwachte opnamecapaciteit van de markt in de komende tijd. Daarnaast mag met het oog op de financieel-economische en demografische ontwikkelingen verwacht worden, dat de opnamecapaciteit voor de huursector in het algemeen en voor huurappartementen in het bijzonder de komende tijd juist weer zal toenemen. De samenstelling van het plaanaanbod anno bevestigt deze lijn; het percentage huurappartementen ligt inmiddels op het hoogste niveau in jaren (26%, zie figuur 4.2). De lokroep van (te) dure koop Wanneer het planaanbod in de koopsector wordt geanalyseerd, dan valt op dat de prijsinelasticiteit de laatste jaren wel wat minder is geworden (figuur 4.3 en bijlage 4.3). Deze inelasticiteit heeft het aanbod lange tijd gekenmerkt, en dat terwijl de omstandigheden op de woningmarkt juist sterk veranderden. De laatste jaren is het aandeel goedkope koop binnen het planaanbod van koopwoningen en steeds gemeten voor de eerstkomende vijf jaren echter duidelijk toegenomen; voor Brabant als geheel van een kleine 14% in naar zo n 20% in. Het aandeel dure koop is juist sterk gedaald; van 48% in naar 38% in (figuur 4.3b). De lijn van verdere neerwaartse bijstelling van de prijzen in de koopsector heeft zich in het planaanbod van de laatste twee jaren echter niet doorzet. Daar waar dit juist wel in de lijn der verwachtingen lag, aangezien er nog altijd een behoorlijk verschil bestaat met de prijsontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad 33. In plaats van een voortgaande omkatbeweging richting een goedkoper aanbod lijkt het accent recentelijk weer meer te verschuiven naar de bovenkant van de markt. Zo is het percentage dure koop in het totale planaanbod van koopwoningen geruggensteund wellicht ook door de positievere geluiden op de woningmarkt recentelijk zelfs weer wat toegenomen, naar een kleine 42% van de plancapaciteit in en. En is als tegenhanger van deze ontwikkeling het aandeel goedkope koopwoningen weer teruggevallen, naar iets meer dan 17,5% in (figuur 3b). Zo beschouwd lijkt het er sterk op, dat in het planaanbod de hang naar die goeie oude tijd van voor de kredietcrisis nog altijd is terug te vinden en lijkt de lokroep van (te) dure koopwoningen op tal van plekken nog steeds door te klinken 34. Waarmee tegelijkertijd ook het risico op (verdere) woningbouwstagnatie boven de markt blijft hangen. Immers, de vrij structureel ogende demografische, financieel-economische en sociaal-maatschappelijke 19

ontwikkelingen maken een terugkeer naar die goede ouwe tijd nou niet bepaald waarschijnlijk (en bovendien ook niet wenselijk). Al met al zijn in de afgelopen jaren, in navolging van de markt van bestaande koopwoningen, ook in het planaanbod voor de nieuwbouw de koopprijzen naar beneden toe bijgesteld. Gezien de afname van de totale plancapaciteit zal hierbij ook een rol hebben gespeeld, dat verhoudingsgewijs vooral plannen voor duurdere koopwoningen getemporiseerd of in de tijd doorgeschoven zijn. Zeker ook gelet op de recente prijsontwikkelingen in het planaanbod (duurder) zal de kwalitatieve samenstelling van het planaanbod ook de komende jaren een belangrijk aandachtspunt blijven op de regionale agenda; om ook in de nieuwbouw de aansluiting bij het nieuwe evenwicht en de nieuwe realiteit op de woningmarkt (verder) te verbeteren en zo een verder herstel van de woningbouw te ondersteunen. Met de verdere afname van het planaanbod voor woningbouw, waarop in de vorige paragraaf is ingegaan, ontstaat er overigens ook weer ruimte om nieuwe plancapaciteit aan te maken of in de tijd naar voren te halen. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed (flexibele planning en programmering). 4.3 Het matchen van vraag en aanbod is een continue opgave Afgaande op de (geleidelijke) veranderingen in de samenstelling van het planaanbod zijn veel gemeenten en tal van andere betrokken (bouw)partijen al enige tijd bezig met deze opgave. Een lastige klus, zo veel is inmiddels wel duidelijk, waarbij alle partijen zullen moeten (mee)bewegen. De praktijk laat zien, dat aanpassingen aan de nieuwe realiteit met een lagere prijsstelling als een van de essentiële kenmerken de nodige acceptatie- en adaptatietijd kosten en ook de nodige, soms forse financiële consequenties met zich meebrengen. Mede hierdoor bestaan er sterke verschillen tussen gemeenten, maar ook tussen bouwpartijen in het aanpassingsvermogen van hun (harde) woningbouwplannen. Hierbij geldt dat naarmate woningbouwplannen te zeer zijn dichtgeregeld en dichtgerekend, het lastiger is om flexibel in te kunnen spelen op de (blijvend) sterke dynamiek op de woningmarkt en de verander(en)de marktvraag. Bovendien zullen bestemmingsplannen in veel gevallen ook moeten worden aangepast, wat op zich weer de nodige proceduretijd met zich mee zal brengen, voordat daadwerkelijk met de bouw gestart kan worden. De in deze rapportage opgenomen analyses, die laten zien dat de samenstelling van het (harde) planaanbod de afgelopen jaren steeds in kleine stapjes is bijgesteld en bovendien recentelijk lijkt te stagneren, bevestigen het beeld dat aanpassingen aan de nieuwe realiteit bepaald geen eenvoudige opgaven zijn. Hoe lastig ook, vele gemeenten en tal van initiatiefnemers van woningbouwprojecten zijn de laatste jaren actief bezig geweest met het omkatten van hun bouwplannen. Verwacht wordt dat ook de komende tijd nog op diverse locaties dergelijke omkat-bewegingen nodig zijn. In samenspraak met betrokken (bouw)partijen zal dan de kwalitatieve samenstelling van het nieuwbouwprogramma voor de eerstkomende jaren herijkt moeten worden, waarbij ook het grondprijsbeleid (vaak) een rol zal spelen 35. Zoals hiervoor is aangegeven, is voor deze bewegingen een realistisch én flexibel planaanbod een uitermate belangrijke voorwaarde. 20

1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009 2010 2012 2013 10 0 Figuur 4.1a Ontwikkeling prijsniveau bestaande woningen NOORD-BRABANT, 1995- (procentuele verandering t.o.v. prijsniveau derde kwartaal ('de top') Bron: CBS-Statline, sept. de prijsontwikkeling in Nederland en Noord-Brabant in de periode 2005- is meer gedetailleerd uitgelicht in figuur 4.1b -10-20 % -30-40 -50-60 -70-80 Figuur 4.1b Ontwikkeling prijsniveau bestaande woningen NEDERLAND en NOORD-BRABANT, 2005- (procentuele verandering t.o.v. prijsniveau derde kwartaal ('de top') Bron: CBS-Statline, sept. 10 5 Nederland Noord-Brabant 0-5 % -10-15 -20-25 -30 2005 2006 2007 2009 2010 2012 2013 21

huur koop 100% 90% 80% Figuur 4.2 Samenstelling woningvoorraad en nieuwbouw(plannen) naar eigendom (koop/huur) en type (grondgebonden/appartement) NOORD-BRABANT, 1995 t/m 2020 9% 16% 19% 16% 6% 6% 27% 29% 26% 25% 22% 19% 20% 18% 16% 16% 16% Bronnen: zie bijlage 4 koop - appartement (meergezins) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% 53% 13% 32% 66% 63% 15% 12% 11% 9% 59% 12% 26% 51% 19% 41% 55% 49% 40% 40% 42% 43% 46% 49% 50% 48% 52% 50% 30% 17% 29% 24% 23% 24% 24% 23% 21% 19% 21% 20% 21% 26% 13% 22% 15% 9% 8% 8% 8% 9% 11% 12% 13% 12% 13% 13% 45% koop - grondgebonden (eengezins) huur - appartement huur - grondgebonden WONINGVOORRAAD 1-1-1995 2000 t/m 2004 1995 t/m 1999 NIEUWBOUW WONINGVOORRAAD 1-1-2005 2005- t/m 2009 2010 t/m WONINGVOORRAAD 1-1- 2006 t/m 2010 2007 t/m t/m 2012 2009 t/m 2013 2010 t/m NIEUWBOUW t/m 2012 t/m 2013 t/m 2017 t/m 2018 t/m 2019 t/m 2020 FEITELIJK PLANCAPACITEIT WONINGBOUW, STEEDS VOOR DE 1e VIJFJAARSPERIODE 100% Figuur 4.3 Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs plancapaciteit voor woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode NOORD-BRABANT, - koop-duur (> 275.000,-) koop-middelduur koop-goedkoop (< 185.000,-) huur-duur (> 711,-) huur-middelduur huur-goedkoop (< 587,-) 90% 80% 32,9% 30,9% 31,3% 26,1% 27,7% 25,4% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 28,3% 25,1% 24,9% 26,1% 25,9% 27,0% 10,7% 9,5% 10,9% 13,6% 13,3% 11,2% 9,0% 3,9% 4,0% 3,1% 5,6% 6,9% 7,6% 10,7% 9,7% 10,0% 10,6% 11,3% 20,0% 17,6% 17,7% 16,4% 16,3% 18,7% koop huur 0% 2010 2012 22

Figuur 4.3a Samenstelling nieuwbouwplannen naar prijs, HUURSECTOR plancapaciteit voor woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode NOORD-BRABANT, - 100% 90% 80% 70% 60% 50% 12,5% 12,5% 10,2% 24,2% 31,7% 33,0% 17,5% 31,3% 20,5% 23,0% 31,2% 29,0% huur-duur (> 711,-) huurmiddelduur 40% 30% 20% 63,4% 54,5% 58,1% 51,2% 48,3% 48,0% huurgoedkoop (< 587,-) 0% 2010 2012 Figuur 4.3b Samenstelling nieuwbouwplannen naar prijs, KOOPSECTOR plancapaciteit voor woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode NOORD-BRABANT, 2006-100% 90% 80% 48,0% 45,6% 45,0% 38,4% 41,9% 41,6% koop-duur (> 275.000,-) 70% 60% 50% koopmiddelduur 40% 30% 38,2% 38,2% 38,9% 41,6% 38,0% 40,8% 20% 0% 19,9% 20,1% 13,8% 16,2% 16,1% 17,6% 2010 2012 koopgoedkoop (< 185.000,-) 23

5. De woningvoorraad en de BAG Voor woningbouwstatistieken zijn we in overgegaan op de BAG, de basisregistratie adressen en gebouwen In termen van het gemeentelijke woningbouwprogramma vindt de overgang op de BAG budgettair neutraal plaats Voor een volledig beeld van de woningbouwontwikkelingen en de hiermee samenhangende (sub)regionale woningbouwafspraken blijft het (voorlopig) nodig enkele aanvullende gegevens te verzamelen. De provincie zal hiertoe het initiatief nemen en deze gegevens bij de gemeenten ophalen. Zoals in regionaal verband is besproken, gaan we de komende tijd voor onze woningbouwstatistieken meer en meer over op de BAG, de 'basisregistratie adressen en gebouwen' van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Voor de kwaliteit van de BAG zijn de gemeenten verantwoordelijk. Deze kwaliteit is zeker nog niet overal op orde. Omdat de BAG-gegevens voor tal van doeleinden worden gebruikt, vormt dit voor tal van gemeenten nog een belangrijk aandachtspunt. De overgang op de BAG betekent een trendbreuk in de betreffende statistieken, omdat de definitie van een woning in de BAG anders is dan in de CBS-tellingen tot en met 36. De woningvoorraad op basis van de BAG-registratie komt in de meeste gevallen hoger uit dan volgens de oude CBS-tellingen. De verschillen zijn in veel gemeenten behoorlijk groot. In totaal omvat de Brabantse woningvoorraad volgens de BAG-methodiek per 1 januari ruim bijna 23.000 woningen meer dan gemeten volgens de oude CBS-definities (figuur 5.1). Omdat er nog altijd veel vragen zijn over (de doorwerking van) de BAG-gegevens in relatie tot de uitkomsten van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose en de regionale woningbouwafspraken zijn de hoofdlijnen uit de Regionale Agenda voor Wonen (deel b) van vorig jaar hieronder nogmaals opgenomen. 5.1 Hoe is een soepele overgang naar de BAG-systematiek geregeld? Hieronder is aangegeven hoe we ook in relatie tot de actuele provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose en de op basis daarvan te maken en te actualiseren regionale woningbouwafspraken gezamenlijk een goede overgang kunnen maken van de woningvoorraad oude stijl' naar verblijfsobjecten met een woonfunctie volgens de BAG. Omdat de BAG-gegevens her en der toch nog wel de nodige vragen oproepen en de kwaliteit zeker nog niet overal op orde is, maar bijvoorbeeld ook om een aantal gegevens in beeld te houden die met de overgang op de BAG niet langer door het CBS wordt verzameld, heeft de provincie de afgelopen jaren (2012 t/m ) ook de woningbouwontwikkelingen volgens de oude CBS-systematiek verzameld. Hiertoe hebben alle Brabantse gemeenten (100%-score) jaarlijks de benodigde gegevens aangeleverd. Tot op heden kan hiermee dus de woningvoorraad nog steeds worden bepaald op basis van de oude CBS-systematiek en -definities. Vanaf is in de monitoringsgegevens 37 zowel de woningvoorraad volgens de oude als volgens de nieuwe systematiek terug te vinden (zie bijlage 5). In de matrix Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente worden vanaf 1 januari alle plannen voor verblijfsobjecten met een woonfunctie opgenomen. 24

5.2 Overgang naar de BAG in relatie tot de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose en de regionale woningbouwafspraken In de Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering (oktober ) 8 is gebruik gemaakt van woningvoorraadgegevens volgens de oude CBS-systematiek. De overgang naar de BAG is in een aantal (vrij eenvoudige) stappen vormgegeven. Uitgangspunt is de gemeentelijke woningvoorraad (gemeten volgens de oude CBSsystematiek) per 1 januari, de startdatum van de prognose. Met de door de gemeenten aangeleverde gegevens over en is vervolgens ook de woningvoorraad per 1 januari en 1 januari te bepalen. Door de geprognotiseerde woningvoorraad per 1 januari 2026 af te zetten tegen deze feitelijke woningvoorraad per 1 januari kan vervolgens de groei van de woningvoorraad voor de eerstkomende 10 jaar worden bepaald ( t/m 2025). Door ten slotte deze groei van de woningvoorraad op te tellen bij de woningvoorraad volgens de BAG per 1 januari kan ook de nieuwe omvang van de woningvoorraad anno 2026 worden bepaald. Langs de hierboven uiteengezette lijn kan vervolgens voor elk willekeurig prognosejaar een nieuwe BAG-omvang van de woningvoorraad worden bepaald en zal de overgang naar de BAG in termen van de (sub)regionale woningbouwafspraken en het gemeentelijke woningbouwprogramma budgettair neutraal plaatsvinden (zie bijlage 5). De nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, die naar verwachting in de eerste helft van 2017 zal verschijnen, neemt de BAG-systematiek als uitgangspunt (zie voor een korte toelichting op deze prognose het kader aan het einde van deze paragraaf). 5.3 De BAG in de komende jaren De komende tijd zullen we de BAG meer en meer gaan gebruiken als leidraad voor onze woningbouwstatistieken en de daarop te baseren -afspraken. In de BAG-gegevens, zoals het CBS die publiceert (via CBS-Statline), wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw, sloop, overige toevoegingen, overige onttrekkingen en overige correcties. Voor een volledig beeld van de feitelijke woningbouwontwikkelingen en de hiermee samenhangende (sub)regionale woningbouwafspraken is het wel van belang aanvullend op de BAG een aantal gegevens te blijven verzamelen. De provincie zal hiertoe het initiatief nemen, in lijn met de wijze waarop dat de afgelopen jaren, volgens de oude CBS-systematiek, al is ingevuld. Hierbij gaat het onder meer om de meer kwalitatieve gegevens over de verdeling van de opgeleverde woningen naar huur/koop en eengezins/meergezins. Van belang is ook te weten welke mutaties als administratief kunnen worden aangemerkt en welke mutaties leiden tot een daadwerkelijke ( fysieke ) toename van de woningvoorraad. Van zo n fysieke mutatie is bijvoorbeeld sprake bij de omzetting van een verblijfsobject met een kantoor- of winkelfunctie naar een verblijfsobject met een woonfunctie. Tot de administratieve mutaties behoren bijvoorbeeld de omzettingen van (zorg)instellingsplaatsen naar verblijfsobjecten met een (zorg- én) woonfunctie of de omzettingen van wooneenheden of (bewoonde) recreatiewoningen naar een verblijfsobject met een woonfunctie. Met de overgang naar de BAG zijn veel van deze functieveranderingen in de afgelopen jaren al door gemeenten (administratief) in hun bestanden doorgevoerd. Vooral in 2012 en 2013 de eerste BAGjaren lag het saldo van overige toevoegingen en onttrekkingen op een hoog niveau (figuur 5.2). Verwacht mag worden dat de omvang van deze administratieve mutaties de komende jaren over het algemeen vrij beperkt zal zijn. 25

Verschillen tussen oud en nieuw Al met al telt de Brabantse woningvoorraad volgens de BAG-statistieken per 1 januari 1.096.400 woningen, 23.700 woningen meer dan volgens de oude definities (figuur 5.1). De verschillen zitten m vooral in het saldo van overige toevoegingen en onttrekkingen. Dat saldo ligt in de periode 2012 t/m volgens de BAG-gegevens in totaal bijna 15.000 woningen hoger dan gemeten volgens de oude systematiek (figuur 5.2). Daarnaast is er een verschil in startvoorraad per 1 januari 2012. Zoals figuur 5.1 laat zien omvat deze voorraad volgens de BAG-telling 8.700 verblijfsobjecten met een woonfunctie (woningen) meer dan de woningvoorraad waarmee de CBS-statistiek eindigde op 31 december. De nieuwbouwaantallen laten daarentegen slechts geringe verschillen zien (figuur 5.2). Zo ligt het totale aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in de periode 2012 t/m volgens de BAG-registratie op 32.600 woningen en komt de teller volgens de oude CBS-systematiek met 33.000 vrijwel op hetzelfde niveau uit. De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, actualisering 2017 Voor een actueel beeld van toekomstige bevolkingsontwikkelingen, veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling en de hiermee samenhangende woningbehoefte wordt de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose regelmatig en ten minste eenmaal per bestuursperiode geactualiseerd. Zo kan steeds tijdig worden ingespeeld op nieuwe trends en ontwikkelingen, die van invloed zijn op de omvang en samenstelling van de bevolking en kunnen de kwantitatieve en kwalitatieve effecten hiervan op de woningmarkt worden aangegeven. De sterke dynamiek op demografisch vlak vormt in de nieuwe provinciale prognose uiteraard een belangrijk aspect. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de effecten van de recente instroom van asielzoekers op de bevolkingsgroei en de woningbouw(afspraken) en gelet op de grilligheid van jaar op jaar - de relatief grote onzekerheidsmarges rondom de verwachte migratieontwikkelingen. Ook de overgang naar de BAG en de Ladder voor duurzame verstedelijking (het belang van het gebruik van actuele onderzoeks- én prognosegegevens) spelen een rol bij deze actualiseringsronde. Vooral gelet op het belang van realisme en flexibiliteit in woningbouwplanning en -programmering (zie ook paragraaf 2) zal de bevolkingsprognose meer dan in voorgaande prognoses het geval was zowel trendmatige als beleidsmatige elementen bevatten. Zo kan in de bevolkingsprognose (nog) beter aangesloten worden op feitelijke demografische ontwikkelingen en recente trends en wordt ook het zicht op een realistisch planaanbod verder versterkt. Tegelijkertijd wordt op deze wijze ingespeeld op de marges en onzekerheden die inherent zijn aan demografische (en met name de binnen- en buitenlandse migratie-)ontwikkelingen. Ook zal er in navolging van de verkenningen die er op dit vlak al zijn uitgevoerd bij de vorige prognose-actualisering in 8 een bandbreedte worden gepresenteerd bij de vertaling van de bevolkings- en huishoudensprognose naar de woningbehoefte en het (gemeentelijke) woningbouwprogramma. Door te werken met bandbreedtes en hierop ook de (sub)regionale woningbouwafspraken te enten wordt eveneens bijgedragen aan het verder versterken van de realiteitszin en de flexibiliteit in het (harde) planaanbod woningbouwprogrammering. De komende tijd zal de prognose-actualisering in het verband van de (sub)regionale werkgroepen wonen verder worden toegelicht en bediscussieerd. De nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose wordt naar verwachting in de eerste helft van 2017 gepubliceerd. 26

2012 2013 2012 2013 2012 2013 1.100.000 1.090.000 1.080.000 1.070.000 Figuur 5.1 Omvang van de woningvoorraad: de 'nieuwe systematiek' o.b.v. de BAG vs. de 'oude CBS-systematiek' NOORD-BRABANT, 2012- 'oude CBS-systematiek' (provinciale inventarisatie) 'nieuwe CBS-systematiek' (BAG-gegevens) Bron bij figuur 5.1 en figuur 5.2 * BAG-gegevens: CBS-Statline, bewerking Provincie Noord- Brabant * 'oude CBS-systematiek': provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen in 2012 t/m 1.060.000 1.050.000 1.040.000 1.030.000 1.020.000 1.010.000 1.000.000 2012 2013 Figuur 5.2 Ontwikkeling van de woningvoorraad: de 'nieuwe systematiek' o.b.v. de BAG vs. de 'oude CBS-systematiek' NOORD-BRABANT, 2012 t/m 17.500 15.000 12.500 'oude CBS-systematiek' (provinciale inventarisatie) 'nieuwe CBS-systematiek' (BAG-gegevens) 10.000 7.500 5.000 2.500 0-2.500 nieuwbouw saldo van overige toevoegingen en onttrekkingen groei woningvoorraad 27

>> BIJLAGE 1 << 5.000 4.500 BIJLAGE 1.1a Groei woningvoorraad RRO - WEST-BRABANT, 1995-2020 feitelijke groei * prognose ** Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2010 2012 2018 2020 Bronnen bij bijlage 1a t/m 1d: > 'Monitor bevolking en wonen' (sept. ); Provincie Noord-Brabant) * Bronnen: 1995-: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor 2013' (ABFResearch) / 2012-: provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering '. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1-1½ jaar (12-18 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2017 is geëxtrapoleerd o.b.v. gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. 5.000 4.500 BIJLAGE 1.1b Groei woningvoorraad RRO - MIDDEN-BRABANT, 1995-2020 feitelijke groei * prognose ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2010 2012 2018 2020 28

5.000 4.500 BIJLAGE 1.1c Groei woningvoorraad RRO - NOORDOOST-BRABANT, 1995-2020 feitelijke groei * prognose ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2010 2012 2018 2020 BIJLAGE 1.1d Groei woningvoorraad RRO - ZUIDOOST-BRABANT, 1995-2020 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 feitelijke groei * prognose ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2010 2012 2018 2020 29

BIJLAGE 1.2 De 'stagnatie-indicator 2018' en de 'stagnatie-indicator 2018 - lange termijn' 1) de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 50-tallen, hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen groei woningvoorraad in % groei woningvoorraad in % t/m 2017 stagnatie-indicator 2005 t/m 2017 stagnatie-indicator verwacht prognose 2018 verwacht prognose 2018 - lange termijn NOORD-BRABANT 28.850 47.850 60 108.850 146.150 74 STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED 21.100 33.050 64 77.750 102.750 76 LANDELIJKE GEBIED 7.750 14.800 52 31.150 43.400 72 RRO - WEST-BRABANT 6.350 12.400 51 25.900 36.900 70 RRO - MIDDEN-BRABANT 5.000 7.700 65 19.850 24.700 81 RRO - NOORDOOST-BRABANT 8.300 13.600 61 28.850 40.750 71 RRO - ZUID-OOST-BRABANT 9.200 14.150 65 34.250 43.800 78 >> RRO - WEST-BRABANT subregio West 1.200 4.750 25 7.050 13.200 54 - waarvan stedelijk concentratiegebied 450 2.600 17 3.400 7.650 44 - waarvan landelijk gebied 750 2.100 36 3.700 5.550 66 subregio Breda e.o. 4.500 6.400 70 16.750 20.100 83 - waarvan stedelijk concentratiegebied 3.650 5.100 71 13.150 15.700 84 - waarvan landelijk gebied 850 1.300 67 3.600 4.400 82 subregio Land van Heusden en Altena 700 1.250 54 2.050 3.600 58 >> RRO - MIDDEN-BRABANT subregio Midden-Brabant 5.000 7.700 65 19.850 24.700 81 - waarvan stedelijk concentratiegebied 4.550 6.950 65 18.100 22.550 80 - waarvan landelijk gebied 450 750 62 1.800 2.150 83 >> RRO - NOORDOOST-BRABANT subregio 's-hertogenbosch e.o. 5.550 8.500 65 18.950 25.750 74 - waarvan stedelijk concentratiegebied 4.650 7.100 66 16.350 21.700 75 - waarvan landelijk gebied 900 1.450 63 2.600 4.050 64 subregio Uden-Veghel e.o. 1.650 3.250 52 6.700 9.700 69 - waarvan stedelijk concentratiegebied 950 1.950 48 3.400 5.700 60 - waarvan landelijk gebied 750 1.300 57 3.300 3.950 83 subregio Land van Cuijk 1.050 1.900 57 3.200 5.350 59 >> RRO - ZUIDOOST-BRABANT subregio Eindhoven-Helmond 6.950 9.350 74 23.350 29.500 79 subregio de Kempen 800 1.700 47 4.150 5.250 79 subregio de Peel e.o. 1.500 3.100 48 6.750 9.050 74 De Provincie Noord-Brabant hanteert een indeling in een viertal 'RRO-gebieden'. RRO staat voor 'Regionaal Ruimtelijk Overleg'. Binnen deze 'RRO-gebieden' kunnen m.b.t. 'het wonen' subregio's worden onderscheiden. Daarnaast is er - gebaseerd op de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening - een onderscheid gemaakt tussen gemeenten (met de hoofdkern) in het stedelijk concentratiegebied en gemeenten (met de hoofdkern) in het landelijk gebied. 1) Zie bijlage 1.3a en 1.3b voor een nadere toelichting op de 'stagnatie-indicator 2018' en de 'stagnatie-indicator 2018 - lange termijn'. 30

BIJLAGE 1.3a De 'stagnatie-indicator 2018' Geertruidenberg Bergen op Zoom Grave Rucphen Sint Anthonis Halderberge Roosendaal Sint-Oedenrode Asten Geldrop-Mierlo Bergeijk Landerd Veghel Heusden Laarbeek Moerdijk Cranendonck Aalburg Helmond Reusel-De Mierden Steenbergen Boxtel Deurne Dongen Loon op Zand Nuenen c.a. Goirle Heeze-Leende Eersel Veldhoven Gilze en Rijen Hilvarenbeek Werkendam Mill c.a. Oss Bladel Someren NOORD-BRABANT Oirschot Son en Breugel Cuijk Uden Waalwijk Bernheze Etten-Leur Vught Waalre Breda Sint-Michielsgestel Drimmelen Tilburg Oisterwijk Best Gemert-Bakel Woensdrecht Woudrichem Oosterhout Schijndel 's-hertogenbosch Boekel Haaren Boxmeer Zundert Alphen-Chaam Valkenswaard Eindhoven Baarle-Nassau 3 7 9 10 16 24 25 27 29 30 31 32 35 35 36 38 39 39 40 40 40 41 43 43 43 45 46 47 47 47 48 49 51 51 53 57 59 60 61 62 62 63 66 68 68 68 69 69 70 70 73 73 73 74 75 75 78 80 84 85 88 92 94 95 Bron bijlage 1.3a en 1.3b: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant 103 104 108 % 0 25 50 75 100 125 31

BIJLAGE 1.3b De 'stagnatie-indicator 2018 - lange termijn' Rucphen Heusden Werkendam Roosendaal Bergen op Zoom Sint Anthonis Best Mill en Sint Hubert Cranendonck Grave Veghel Vught Halderberge Laarbeek Boxmeer Drimmelen Hilvarenbeek Haaren Sint-Michielsgestel Bernheze Loon op Zand Waalwijk Uden Veldhoven Deurne Reusel-De Mierden Dongen Steenbergen Moerdijk Eersel Asten Nuenen c.a. Bergeijk Oosterhout Helmond Geldrop-Mierlo Schijndel Boxtel Cuijk Oss Aalburg NOORD-BRABANT Woudrichem Baarle-Nassau Someren Landerd Oirschot Tilburg Breda Valkenswaard Sint-Oedenrode Zundert Eindhoven Gilze en Rijen 's-hertogenbosch Heeze-Leende Etten-Leur Alphen-Chaam Goirle Geertruidenberg Oisterwijk Gemert-Bakel Boekel Son en Breugel Bladel Waalre Woensdrecht % 37 40 42 42 46 47 49 51 52 55 56 56 56 56 58 59 59 59 59 60 60 61 63 64 65 65 65 65 66 66 68 68 68 69 70 71 71 71 72 72 73 74 75 76 77 78 80 84 85 87 89 89 90 93 95 97 99 101 102 103 104 104 112 116 119 120 163 0 25 50 75 100 125 150 175 32

>> BIJLAGE 2 << Baarle-Nassau Nuenen c.a. Eindhoven Veldhoven Son en Breugel Oisterwijk Oosterhout Sint-Michielsgestel Valkenswaard Boxmeer Helmond Haaren Best Heeze-Leende Etten-Leur Breda Hilvarenbeek Dongen Woudrichem Veghel Grave Loon op Zand Laarbeek NOORD-BRABANT Landerd Oss 's-hertogenbosch Eersel Vught Geldrop-Mierlo Gilze en Rijen Cuijk Heusden Reusel-De Mierden Halderberge Aalburg Steenbergen Moerdijk Oirschot Cranendonck Bergen op Zoom Sint-Oedenrode Roosendaal Deurne Tilburg Boekel Goirle Rucphen Bergeijk Waalre Mill c.a. Zundert Werkendam Geertruidenberg Drimmelen Bernheze Uden Someren Alphen-Chaam Bladel Waalwijk Sint Anthonis Woensdrecht Gemert-Bakel Asten Schijndel Boxtel % De totale en harde plancapaciteit, uitgedrukt als percentage van de benodigde woningbouwcapaciteit t/m 2025 (oftewel de 'indicator totale plancapaciteit', resp. de 'indicator harde plancapaciteit') 15 13 22 19 31 29 28 28 28 34 32 38 38 38 37 35 35 41 41 41 40 39 39 38 45 44 43 43 43 43 50 49 48 48 48 47 47 53 52 51 51 51 51 51 57 55 55 62 62 62 61 61 60 67 65 65 70 69 68 68 67 75 74 79 88 0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 118 152 indicator harde plancapaciteit indicator totale plancapaciteit Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m 2025); bewerking Provincie Noord-Brabant 33

>> BIJLAGE 3 << BIJLAGE 3.1 Het planaanbod op inbreidings- en uitbreidingslocaties, (uitgedrukt in aantallen woningen) de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 50-tallen, hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen plancapaciteit plancapaciteit (absoluut) (procentueel) inbreiden uitbreiden totaal inbreiden uitbreiden totaal NOORD-BRABANT 71.650 53.200 124.800 57,4% 42,6% 100,0% STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED 53.400 41.050 94.450 56,5% 43,5% 100,0% LANDELIJKE GEBIED 18.200 12.100 30.350 60,0% 40,0% 100,0% RRO - WEST-BRABANT 18.400 9.000 27.400 67,2% 32,8% 100,0% RRO - MIDDEN-BRABANT 12.000 9.650 21.600 55,4% 44,6% 100,0% RRO - NOORDOOST-BRABANT 18.800 16.150 34.950 53,8% 46,2% 100,0% RRO - ZUID-OOST-BRABANT 22.450 18.400 40.850 54,9% 45,1% 100,0% >> RRO - WEST-BRABANT subregio West 6.350 3.450 9.800 64,8% 35,2% 100,0% - waarvan stedelijk concentratiegebied 4.300 1.950 6.250 68,9% 31,1% 100,0% - waarvan landelijk gebied 2.050 1.500 3.600 57,6% 42,4% 100,0% subregio Breda e.o. 10.650 4.450 15.100 70,4% 29,6% 100,0% - waarvan stedelijk concentratiegebied 8.800 3.150 11.950 73,6% 26,4% 100,0% - waarvan landelijk gebied 1.850 1.300 3.150 58,4% 41,6% 100,0% subregio Land van Heusden en Altena 1.400 1.050 2.500 57,3% 42,7% 100,0% >> RRO - MIDDEN-BRABANT subregio Midden-Brabant 12.000 9.650 21.600 55,4% 44,6% 100,0% - waarvan stedelijk concentratiegebied 10.950 8.900 19.900 55,2% 44,8% 100,0% - waarvan landelijk gebied 1.000 700 1.750 58,5% 41,5% 100,0% >> RRO - NOORDOOST-BRABANT subregio 's-hertogenbosch e.o. 12.300 10.250 22.550 54,5% 45,5% 100,0% - waarvan stedelijk concentratiegebied 10.100 8.950 19.050 53,0% 47,0% 100,0% - waarvan landelijk gebied 2.200 1.300 3.500 62,9% 37,1% 100,0% subregio Uden-Veghel e.o. 3.650 4.250 7.900 46,0% 54,0% 100,0% - waarvan stedelijk concentratiegebied 2.250 3.550 5.800 38,6% 61,4% 100,0% - waarvan landelijk gebied 1.400 700 2.100 66,7% 33,3% 100,0% subregio Land van Cuijk 2.850 1.650 4.500 63,7% 36,3% 100,0% >> RRO - ZUIDOOST-BRABANT subregio Eindhoven-Helmond 17.000 14.550 31.550 53,9% 46,1% 100,0% subregio de Kempen 2.100 1.300 3.400 61,7% 38,3% 100,0% subregio de Peel e.o. 3.300 2.600 5.900 56,2% 43,8% 100,0% Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ; bewerking Provincie Noord-Brabant 34

BIJLAGE 3.2 Het planaanbod op inbreidingslocaties, (procentueel; aandeel woningen op inbreidingslocaties t.o.v. het totale planaanbod) Vught Roosendaal Deurne Geertruidenberg Aalburg Boxmeer Sint-Oedenrode Schijndel Bladel Goirle Oirschot Woensdrecht Grave Breda Eindhoven Oisterwijk Oosterhout Haaren Baarle-Nassau Sint-Michielsgestel Gemert-Bakel Steenbergen Valkenswaard Tilburg Halderberge Mill en Sint Hubert Reusel-De Mierden Rucphen Oss Cranendonck Uden Drimmelen NOORD-BRABANT 's-hertogenbosch Geldrop-Mierlo Asten Bergeijk Someren Helmond Etten-Leur Boekel Boxtel Alphen-Chaam Loon op Zand Waalre Cuijk Werkendam Heusden Bergen op Zoom Gilze en Rijen Sint Anthonis Moerdijk Hilvarenbeek Woudrichem Zundert Landerd Dongen Waalwijk Heeze-Leende Laarbeek Veghel Son en Breugel Nuenen c.a. Best Veldhoven Bernheze Eersel 20 19 18 17 14 24 28 26 29 28 30 29 33 33 36 36 38 39 42 44 44 44 43 47 47 47 50 50 50 49 51 53 53 54 58 58 57 62 62 62 62 61 61 61 65 67 66 69 68 71 Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m 2025); bewerking Provincie Noord-Brabant 76 75 78 77 80 79 79 82 82 85 84 88 90 94 96 96 100 % 0 25 50 75 100 35

>> BIJLAGE 4 << Bronnen bij figuur 4.2 en bijlagen 4.1a t/m 4.2d: - feitelijke ontwikkelingen: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor 2013/' (ABFResearch) // 2012 t/m : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. - plancapaciteit: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. 2006 (2006 t/m 2010)... 1 jan. ( t/m 2020); bewerking Provincie Noord-Brabant BIJLAGE 4.1a Samenstelling woningvoorraad en nieuwbouw(plannen) naar eigendom (koop/huur) en type (grondgebonden/appartement) STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED, 1995 t/m 2020 100% 90% 80% 20% 21% 18% 7% 7% 29% 31% 28% 27% 24% 22% 22% 20% 17% 18% 18% koop - appartement (meergezins) 70% 60% 50% 47% 64% 58% 53% 47% 34% 50% 43% 37% 37% 40% 39% 42% 45% 45% 42% 47% 44% 39% koop - grondgebonden (eengezins) 40% 30% 20% 0% 17% 33% 17% 13% 9% 9% 16% 26% 22% 35% 13% 22% 21% 36% 15% 25% 24% 25% 25% 25% 22% 20% 25% 23% 25% 9% 8% 8% 8% 9% 30% 11% 12% 13% 13% 13% 14% huur - appartement huur - grondgebonden t/m 2020 t/m 2019 t/m 2018 2013 t/m 2017 2012 t/m t/m 2010 t/m 2009 t/m 2013 t/m 2012 2007 t/m 2006 t/m 2010 WONINGVOORRAAD 1-1- 2010 t/m 2005- t/m 2009 WONINGVOORRAAD 1-1-2005 2000 t/m 2004 1995 t/m 1999 WONINGVOORRAAD 1-1-1995 NIEUWBOUW NIEUWBOUW FEITELIJK PLANCAPACITEIT WONINGBOUW, STEEDS VOOR DE 1e VIJFJAARSPERIODE BIJLAGE 4.1b Samenstelling woningvoorraad en nieuwbouw(plannen) naar eigendom (koop/huur) en type (grondgebonden/appartement) LANDELIJK GEBIED, 1995 t/m 2020 100% 90% 80% 3% 3% 15% 12% 4% 5% 23% 23% 21% 19% 16% 15% 15% 13% 12% 11% koop - appartement (meergezins) 70% 60% 50% 66% 73% 79% 71% 61% 56% 65% 63% 46% 47% 49% 51% 54% 57% 59% 61% 65% 66% 64% koop - grondgebonden (eengezins) 40% huur - appartement 30% 20% 0% 3% 31% 7% 17% 8% 3% 25% 12% 19% 16% 23% 22% 21% 22% 21% 18% 16% 14% 12% 12% 15% 11% 13% 21% 15% 8% 8% 8% 8% 9% 11% 11% 11% 11% huur - grondgebonden t/m 2020 t/m 2019 t/m 2018 2013 t/m 2017 2012 t/m t/m 2010 t/m 2009 t/m 2013 t/m 2012 2007 t/m 2006 t/m 2010 WONINGVOORRAAD 1-1- 2010 t/m 2005- t/m 2009 WONINGVOORRAAD 1-1-2005 2000 t/m 2004 1995 t/m 1999 WONINGVOORRAAD 1-1-1995 NIEUWBOUW NIEUWBOUW FEITELIJK PLANCAPACITEIT WONINGBOUW, STEEDS VOOR DE 1e VIJFJAARSPERIODE 36

BIJLAGE 4.2a Samenstelling woningvoorraad en nieuwbouw(plannen) naar eigendom (koop/huur) en type (grondgebonden/appartement) WEST-BRABANT, 1995 t/m 2020 100% 90% 80% 11% 17% 18% 16% 6% 12% 26% 30% 28% 25% 19% 16% 19% 16% 14% 18% 20% koop - appartement (meergezins) 70% 60% 50% 53% 62% 62% 58% 55% 38% 55% 52% 38% 38% 39% 42% 48% 48% 48% 48% 53% 46% 45% koop - grondgebonden (eengezins) 40% 13% huur - appartement 30% 20% 0% 32% 17% 13% 8% 12% 25% 37% 18% 8% 8% 17% 22% 27% 27% 25% 25% 26% 26% 24% 22% 24% 21% 24% 24% 9% 7% 7% 7% 8% 12% 12% 12% 12% 12% huur - grondgebonden t/m 2020 t/m 2019 t/m 2018 2013 t/m 2017 2012 t/m t/m 2010 t/m 2009 t/m 2013 t/m 2012 2007 t/m 2006 t/m 2010 WONINGVOORRAAD 1-1- 2010 t/m 2005- t/m 2009 WONINGVOORRAAD 1-1-2005 2000 t/m 2004 1995 t/m 1999 WONINGVOORRAAD 1-1-1995 NIEUWBOUW NIEUWBOUW FEITELIJK PLANCAPACITEIT WONINGBOUW, STEEDS VOOR DE 1e VIJFJAARSPERIODE BIJLAGE 4.2b Samenstelling woningvoorraad en nieuwbouw(plannen) naar eigendom (koop/huur) en type (grondgebonden/appartement) MIDDEN-BRABANT, 1995 t/m 2020 100% 90% 80% 5% 15% 22% 16% 6% 7% 32% 27% 24% 26% 25% 24% 25% 25% 21% 23% 22% koop - appartement (meergezins) 70% 60% 50% 40% 50% 17% 71% 61% 57% 45% 33% 53% 42% 41% 41% 44% 43% 42% 45% 45% 38% 48% 49% 39% koop - grondgebonden (eengezins) huur - appartement 30% 20% 0% 31% 11% 8% 15% 13% 16% 25% 22% 11% 12% 39% 21% 37% 20% 14% 20% 24% 25% 24% 25% 24% 18% 23% 7% 7% 6% 8% 7% 7% 12% 14% 9% 22% 15% 21% 13% 18% huur - grondgebonden t/m 2020 t/m 2019 t/m 2018 2013 t/m 2017 2012 t/m t/m 2010 t/m 2009 t/m 2013 t/m 2012 2007 t/m 2006 t/m 2010 WONINGVOORRAAD 1-1- 2010 t/m 2005- t/m 2009 WONINGVOORRAAD 1-1-2005 2000 t/m 2004 1995 t/m 1999 WONINGVOORRAAD 1-1-1995 NIEUWBOUW NIEUWBOUW FEITELIJK PLANCAPACITEIT WONINGBOUW, STEEDS VOOR DE 1e VIJFJAARSPERIODE 37

BIJLAGE 4.2c Samenstelling woningvoorraad en nieuwbouw(plannen) naar eigendom (koop/huur) en type (grondgebonden/appartement) NOORDOOST-BRABANT, 1995 t/m 2020 100% 90% 80% 11% 20% 19% 19% 7% 5% 32% 32% 30% 28% 26% 24% 22% 20% 19% 18% 17% koop - appartement (meergezins) 70% 60% 50% 40% 56% 12% 64% 64% 61% 56% 46% 56% 47% 39% 41% 43% 44% 45% 49% 51% 51% 52% 51% 48% koop - grondgebonden (eengezins) huur - appartement 30% 20% 0% 31% 14% 11% 11% 5% 11% 24% 15% 21% 14% 21% 16% 34% 14% 20% 19% 18% 17% 19% 15% 16% 9% 8% 9% 11% 12% 11% 13% 16% 15% 17% 21% 14% 13% 14% huur - grondgebonden t/m 2020 t/m 2019 t/m 2018 2013 t/m 2017 2012 t/m t/m 2010 t/m 2009 t/m 2013 t/m 2012 2007 t/m 2006 t/m 2010 WONINGVOORRAAD 1-1- 2010 t/m 2005- t/m 2009 WONINGVOORRAAD 1-1-2005 2000 t/m 2004 1995 t/m 1999 WONINGVOORRAAD 1-1-1995 NIEUWBOUW NIEUWBOUW FEITELIJK PLANCAPACITEIT WONINGBOUW, STEEDS VOOR DE 1e VIJFJAARSPERIODE BIJLAGE 4.2d Samenstelling woningvoorraad en nieuwbouw(plannen) naar eigendom (koop/huur) en type (grondgebonden/appartement) ZUIDOOST-BRABANT, 1995 t/m 2020 100% 90% 80% 6% 13% 19% 14% 6% 3% 23% 26% 23% 22% 18% 16% 16% 13% 11% 9% koop - appartement (meergezins) 70% 60% 50% 52% 68% 65% 58% 49% 42% 54% 54% 41% 40% 43% 43% 48% 52% 53% 52% 55% 53% 45% koop - grondgebonden (eengezins) 40% 30% 20% 0% 12% 34% 15% 13% 9% 11% 27% 20% 26% 17% 20% 27% 26% 26% 28% 25% 21% 20% 22% 21% 26% 33% 12% 17% 23% 22% 9% 9% 8% 8% 11% 11% 13% 13% 12% 12% huur - appartement huur - grondgebonden t/m 2020 t/m 2019 t/m 2018 2013 t/m 2017 2012 t/m t/m 2010 t/m 2009 t/m 2013 t/m 2012 2007 t/m 2006 t/m 2010 WONINGVOORRAAD 1-1- 2010 t/m 2005- t/m 2009 WONINGVOORRAAD 1-1-2005 2000 t/m 2004 1995 t/m 1999 WONINGVOORRAAD 1-1-1995 NIEUWBOUW NIEUWBOUW FEITELIJK PLANCAPACITEIT WONINGBOUW, STEEDS VOOR DE 1e VIJFJAARSPERIODE 38

2009 16% 14% 14% 15% 15% 21% 19% 21% 18% 12% 18% 15% 13% 13% 16% 24% 25% 25% 25% 27% 21% 21% 19% 19% 21% 16% 14% 11% 12% 20% 18% 16% 16% 19% 13% 12% 12% 19% 15% 15% 6% 9% 6% 11% 7% 9% 12% 11% 11% 5% 4% 5% 7% 12% 12% 8% 11% 8% 11% 7% 11% 6% 6% 5% 15% 9% 4% 6% 8% 13% 7% 7% 9% 16% 16% 9% 12% 14% 9% 11% 12% 11% 12% 11% 13% 14% 15% 8% 9% 11% 13% 13% 13% 13% 9% 11% 14% 12% 12% 12% 13% 12% 11% 26% 9% 25% 23% 22% 30% 29% 26% 25% 30% 28% 28% 28% 28% 28% 26% 27% 23% 29% 27% 28% 28% 28% 29% 20% 27% 26% 26% 27% 18% 28% 24% 28% 25% 25% 24% 39% 26% 26% 27% 28% 25% 29% 28% 29% 35% 35% 37% 27% 29% 22% 26% 25% 30% 24% 27% 33% 29% 33% 37% 32% 34% 33% 33% 32% 24% 25% 23% 26% 28% 25% 100% BIJLAGE 4.3 Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs plancapaciteit woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode NOORD-BRABANT, REGIONAAL, - Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m 2012)... 1 jan. ( t/m 2020); bewerking Provincie Noord-Brabant koop-duur (> 275.000,-) koop-middelduur koop-goedkoop (< 185.000,-) huur-duur (> 711,-) huur-middelduur huur-goedkoop (< 587,-) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% WEST- BRABANT MIDDEN- BRABANT NOORDOOST- BRABANT ZUIDOOST- BRABANT STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED NOORD-BRABANT 39

>> BIJLAGE 5 << DE OVERGANG VAN DE WONINGVOORRAAD 'OUDE STIJL' NAAR 'VERBLIJFSOBJECTEN MET EEN WOONFUNCTIE' VOLGENS DE BAG Woningvoorraad 'oude stijl' > bron: provinciale inventarisatie van de gemeentelijke woningbouwontwikkelingen in 2012 t/m BAG > bron: CBS-Statline (september ) Prognose > bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering De in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen, hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen woningvoorraad 'oude stijl' BAG woningvooraad prognose woningvooraad prognose woningvoorraad groei woningvoorraad woningvoorraad groei woningvoorraad 2021 2026 t/m 2020 t/m 2025 2021 2026 t/m 2020 t/m 2025 A B1 B2 C1 = B1 - A C2 = B2 - A D E1 = D + C1 E2 = D + C2 F1 = E1 - D F2 = E2 - D Aalburg 4.790 5.260 5.550 470 760 5.030 5.500 5.790 470 760 Alphen-Chaam 4.095 4.290 4.450 195 355 4.215 4.410 4.570 195 355 Asten 6.750 7.355 7.665 605 915 6.715 7.320 7.630 605 915 Baarle-Nassau 2.585 2.655 2.685 70 100 2.745 2.815 2.845 70 100 Bergen op Zoom 29.360 31.460 32.335 2.100 2.975 29.740 31.840 32.715 2.100 2.975 Bergeijk 7.525 8.025 8.325 500 800 7.740 8.240 8.540 500 800 Bernheze 11.615 12.665 13.400 1.050 1.785 12.045 13.095 13.830 1.050 1.785 Best 12.120 13.175 13.805 1.055 1.685 12.030 13.085 13.715 1.055 1.685 Bladel 8.185 8.640 8.875 455 690 8.415 8.870 9.105 455 690 Boekel 3.795 4.130 4.335 335 540 3.975 4.310 4.515 335 540 Boxmeer 11.860 12.470 12.855 610 995 11.895 12.505 12.890 610 995 Boxtel 12.845 13.670 14.165 825 1.320 13.295 14.120 14.615 825 1.320 Breda 81.125 85.555 89.400 4.430 8.275 81.660 86.090 89.935 4.430 8.275 Cranendonck 8.660 9.085 9.360 425 700 8.780 9.205 9.480 425 700 Cuijk 10.685 11.395 11.845 710 1.160 10.785 11.495 11.945 710 1.160 Deurne 13.265 14.030 14.355 765 1.090 13.430 14.195 14.520 765 1.090 Dongen 10.725 11.290 11.630 565 905 10.790 11.355 11.695 565 905 Drimmelen 11.225 11.785 12.100 560 875 11.500 12.060 12.375 560 875 Eersel 7.540 7.945 8.075 405 535 8.010 8.415 8.545 405 535 Eindhoven 103.085 107.795 111.695 4.710 8.610 106.730 111.440 115.340 4.710 8.610 Etten-Leur 17.920 18.800 19.295 880 1.375 18.410 19.290 19.785 880 1.375 Geertruidenberg 9.500 9.945 10.130 445 630 9.555 10.000 10.185 445 630 Geldrop-Mierlo 17.235 18.220 18.735 985 1.500 17.305 18.290 18.805 985 1.500 Gemert-Bakel 11.865 12.605 13.080 740 1.215 12.450 13.190 13.665 740 1.215 Gilze en Rijen 10.815 11.555 11.920 740 1.105 11.140 11.880 12.245 740 1.105 Goirle 9.860 10.365 10.615 505 755 9.905 10.410 10.660 505 755 Grave 5.185 5.595 5.690 410 505 5.305 5.715 5.810 410 505 Haaren 5.160 5.670 5.670 510 510 5.430 5.940 5.940 510 510 Halderberge 12.680 13.270 13.570 590 890 13.025 13.615 13.915 590 890 Heeze-Leende 6.470 6.825 6.980 355 510 6.630 6.985 7.140 355 510 Helmond 39.435 41.905 43.840 2.470 4.405 39.405 41.875 43.810 2.470 4.405 's-hertogenbosch 68.035 72.160 75.400 4.125 7.365 69.725 73.850 77.090 4.125 7.365 Heusden 17.560 19.050 19.910 1.490 2.350 18.280 19.770 20.630 1.490 2.350 Hilvarenbeek 6.180 6.625 6.825 445 645 6.475 6.920 7.120 445 645 Laarbeek 8.890 9.620 10.000 730 1.110 9.240 9.970 10.350 730 1.110 Landerd 5.830 6.220 6.380 390 550 6.005 6.395 6.555 390 550 Loon op Zand 9.585 10.125 10.355 540 770 10.110 10.650 10.880 540 770 Mill en Sint Hubert 4.420 4.720 4.875 300 455 4.440 4.740 4.895 300 455 Moerdijk 15.950 16.980 17.515 1.030 1.565 16.115 17.145 17.680 1.030 1.565 Nuenen c.a. 9.975 10.610 10.895 635 920 10.015 10.650 10.935 635 920 Oirschot 6.965 7.450 7.695 485 730 7.435 7.920 8.165 485 730 Oisterwijk 11.105 11.615 11.795 510 690 11.180 11.690 11.870 510 690 Oosterhout 23.895 25.095 25.795 1.200 1.900 24.250 25.450 26.150 1.200 1.900 Oss 38.265 40.655 42.280 2.390 4.015 38.830 41.220 42.845 2.390 4.015 Reusel- De Mierden 5.090 5.510 5.710 420 620 5.275 5.695 5.895 420 620 Roosendaal 33.800 35.815 36.915 2.015 3.115 34.720 36.735 37.835 2.015 3.115 Rucphen 9.325 9.745 9.840 420 515 9.535 9.955 10.050 420 515 Schijndel 9.720 10.205 10.460 485 740 9.860 10.345 10.600 485 740 Sint Anthonis 4.525 4.895 5.080 370 555 4.745 5.115 5.300 370 555 Sint-Michielsgestel 11.405 11.980 12.370 575 965 11.740 12.315 12.705 575 965 Sint-Oedenrode 7.175 7.635 7.920 460 745 7.395 7.855 8.140 460 745 Someren 7.620 8.260 8.575 640 955 7.785 8.425 8.740 640 955 Son en Breugel 6.835 7.275 7.540 440 705 6.905 7.345 7.610 440 705 Steenbergen 10.120 10.715 10.950 595 830 10.005 10.600 10.835 595 830 Tilburg 93.950 99.640 103.700 5.690 9.750 95.780 101.470 105.530 5.690 9.750 Uden 17.710 18.950 19.725 1.240 2.015 18.110 19.350 20.125 1.240 2.015 Valkenswaard 14.135 14.730 14.910 595 775 14.270 14.865 15.045 595 775 Veghel 15.470 16.940 17.845 1.470 2.375 15.755 17.225 18.130 1.470 2.375 Veldhoven 19.155 20.350 21.005 1.195 1.850 19.280 20.475 21.130 1.195 1.850 Vught 10.895 11.440 11.710 545 815 11.255 11.800 12.070 545 815 Waalre 7.530 7.815 7.975 285 445 7.555 7.840 8.000 285 445 Waalwijk 20.180 21.455 22.285 1.275 2.105 20.950 22.225 23.055 1.275 2.105 Werkendam 10.620 11.375 11.915 755 1.295 10.520 11.275 11.815 755 1.295 Woensdrecht 9.335 9.575 9.655 240 320 9.640 9.880 9.960 240 320 Woudrichem 5.945 6.260 6.490 315 545 5.930 6.245 6.475 315 545 Zundert 8.545 9.055 9.300 510 755 9.195 9.705 9.950 510 755 Noord-Brabant 1.073.700 1.137.975 1.178.025 64.275 104.325 1.096.390 1.160.665 1.200.715 64.275 104.325 Stedelijk concentratiegebied 750.270 794.890 824.915 44.620 74.645 764.950 809.570 839.595 44.620 74.645 Landelijk gebied 323.430 343.085 353.110 19.655 29.680 331.440 351.095 361.120 19.655 29.680 West-Brabant 300.815 317.635 327.890 16.820 27.075 305.790 322.610 332.865 16.820 27.075 Midden-Brabant 172.400 182.670 189.125 10.270 16.725 176.330 186.600 193.055 10.270 16.725 Noordoost-Brabant 272.155 290.445 301.915 18.290 29.760 278.870 297.160 308.630 18.290 29.760 Zuidoost-Brabant 328.330 347.225 359.095 18.895 30.765 335.400 354.295 366.165 18.895 30.765 40

>> BIJLAGE 6 << 41

NOTEN 1 De provincie hanteert een indeling in vier RRO-gebieden. RRO staat voor regionaal ruimtelijk overleg. Binnen deze RRO-indeling worden verschillende, samenhangende (sub)regionale woningmarktgebieden onderscheiden. Hiermee kan beter worden aangesloten op het (lagere) schaalniveau, waarop veel van de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt zich doorgaans afspelen. Brabant-breed zijn er op dat schaalniveau werkgroepen wonen actief. Deze (sub)regionale werkgroepen stellen de regionale agenda voor wonen op en werken opgaven vanuit deze agenda uit. De werkgroepen wonen worden aangestuurd door de (bestuurlijke) RRO s 2 Om de effecten van de financieel-economische crisis op de woningbouwproductie in Noord-Brabant te kunnen meten en in de tijd te kunnen volgen, is de provincie in 2009 gestart met een inventarisatie van het aantal feitelijk in aanbouw genomen woningen. Aan alle Brabantse gemeenten is gevraagd deze gegevens (vanaf januari ) aan te leveren. Inmiddels worden deze gegevens door vrijwel alle gemeenten (per kwartaal) aangeleverd, waarmee een representatieve indicatie kan worden gegeven van de woningbouwontwikkelingen in de eerstkomende jaren. Verwacht wordt dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) op basis van informatie uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (de BAG) deze gegevens op termijn zal gaan publiceren. 3 Kwartaalmonitor Bouw, tweede kwartaal. Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), 25 augustus. 4 - Eric Harms (). Het gaat goed/slecht met de Nederlandse woningmarkt. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, maart. - Evaluatie Verhuurderheffing. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, juni. - J. Veenstra e.a. (). Evaluatie Verhuurderheffing. Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO) / Faculteit Economie en Bedrijfskunde, Rijksuniversiteit Groningen, COELO-rapport 16-02. 5 Illustratief is ook de sterke afname van het aantal afgegeven vergunningen voor de bouw van corporatiewoningen (zie: CBS-Statline, september ; bouwen en wonen > bouwen > bouwvergunningen > nieuwbouw; afgegeven bouwvergunningen). 6 - Gemeenten schroeven grondprijzen weer op. Thermometer Koopwoningen voorjaar. NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, maart - Prisco Battes (). Hogere grondprijs belemmert groei woningbouw. Het Financieele Dagblad (fd.), 8 maart. 7 - Harry Boumeester (). Nieuwbouwmarkt blijft achter op fors herstel van de markt van bestaande koopwoningen. Monitor koopwoningmarkt, 2 e kwartaal (samenvatting). Expertisecentrum Woningwaarde, OTB-Onderzoek voor de gebouwde omgeving, Faculteit Bouwkunde, TU-Delft, augustus. - Monitor Nieuwe Woningen - cijfers & analyses (). Onderzoeksinstituut OTB, in opdracht van NEPROM en NVB, juli. - Friso de Zeeuw (). Geef wonen de ruimte! In: ROmagazine, jrg. 34, nr. 4, april. 8 De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering. Gedeputeerde Staten van Noord- Brabant, oktober (zie www.brabant.nl/bevolkingsprognose). 9 De afgelopen jaren (t/m ) was van verminderde huishoudensvorming in Brabant nog maar weinig te merken. De groei van het aantal huishoudens hield vrijwel gelijke tred met de verwachtingen op dit punt vanuit de provinciale prognoses. Hierbij speelt enerzijds een rol, dat er de laatste jaren toch nog altijd een behoorlijk aantal woningen is opgeleverd, anderzijds vinden huishoudens die (nog) geen zelfstandige woning hebben steeds vaker ook op een 42

andere manier een plekje: in een wooneenheid, op kamers, inwonend bij anderen et cetera. Juist in tijden van verminderde bouwactiviteiten wordt het herbergend vermogen van de bestaande woningvoorraad aangesproken. In is dit beeld omgeslagen. Mogelijk zijn de grenzen van het herbergend vermogen zijn. Ook de veranderingen in het studiefinancieringsstelsel kunnen tot verminderde huishoudensvorming hebben geleid. 10 In de provinciale prognose (zie noot 8) is verondersteld, dat het bestaande woningtekort zo n 2% oftewel ruim 20.000 woningen (anno ) Brabant-breed in 2030 is weggewerkt. Gelet op de groei van de woningvoorraad de laatste jaren heeft de (gewenste) inloop van het woningtekort in die periode niet plaatsgehad. En met de verwachte woningbouwaantallen in de eerstkomende jaren is de kans groot, dat de tekorten juist verder oplopen. 11 Via de bestuurlijke regionale ruimtelijke overleggen (RRO s) is afgesproken deze matrix (met het overzicht van de woningbouwcapaciteiten per gemeente) als standaard te gebruiken en een keer per jaar te actualiseren en aan te leveren aan de provincie (doorgaans rond 1 april). Met deze werkwijze waarmee de provincie in 2005 is gestart wordt bevorderd, dat op een uniforme wijze actuele, kwantitatieve en kwalitatieve gegevens over het planaanbod en de (toekomstige) woningbouw verzameld, geactualiseerd en gemonitord worden. 12 - Fabian Ruinard e.a. (). Grondposities bij gemeenten, eind. Deloitte, augustus. - Willem Korthals Altes (). Financiële gegevens bouwgrondexploitaties. Jaarcijfers en financiële gegevens 2e kwartaal bouw-grondexploitatie gemeenten (1e plaatsing). OTB, TU-Delft, 25 augustus. 13 De zachte plancapaciteit voor woningbouw omvat de capaciteit in ontwerpplannen, de capaciteit in planologische voorbereiding en de potentiële plancapaciteit. 14 De harde plancapaciteit voor woningbouw bestaat uit de onherroepelijke plannen en de door gemeenteraden vastgestelde woningbouwplannen. 15 - Planbureau voor de Leefomgeving (). Balans van de Leefomgeving. Richting geven Ruimte maken. PBL, september. - Frank van Dam en Dorien Manting (). Onzekere groei steden vereist adaptieve strategie. In: Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening (S+RO), -03. 16 Zie ook: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering (oktober ; www.brabant.nl/bevolkingsprognose), hoofdstuk 3 Binnen- en buitenlandse migratieontwikkelingen : De vloeiende lijnen van de geprognosticeerde binnen- en buitenlandse migratiesaldi weerspiegelen uiteraard niet de jaarlijks (sterk) fluctuerende migratieontwikkelingen. In een prognose wordt immers veeleer getracht een meer structureel (gemiddeld) beeld te schetsen, in plaats van de grilligheid van jaar op jaar in te schatten. Wel is duidelijk dat er met name rondom de verwachte migratieontwikkelingen relatief grote onzekerheidsmarges bestaan. Het is een van de redenen de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose regelmatig te actualiseren, om zo de (soms grote) effecten hiervan op de bevolkingsgroei en de woningbehoefte te kunnen inschatten. 17 Frank van Dam e.a. (). Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt. Balans van de Leefomgeving - deel 2. Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), september. 18 Frank van Dam en Martijn Eskinasi (). Adaptatie en regionale afstemming bij woningbouw. In: ROmagazine, jaargang 33, nr. 10, oktober. 19 Wonen in verandering. Over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid. Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli), juni. 43

20 Zie Verordening ruimte Noord-Brabant (geconsolideerde versie per 01-01-), artikel 4.3 Nieuwbouw van woningen. Provinciale Staten van Noord-Brabant, januari. 21 De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd (zie Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Ministerie van Infrastructuur en Milieu, maart 2012) en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen (zie o.a. Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking (versie 2). Ministerie van Infrastructuur en Milieu, november 2013). 22 Lianne van Duinen e.a. (). Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad. Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), juni. 23 De ontwikkeling van de prijsindex van bestaande koopwoningen laat zien, dat de huizenprijzen in Brabant gemeten tot en met de eerste helft van nog altijd zo n 17,5% lager liggen in vergelijking met het hoogtepunt in het derde kwartaal van (figuur 4.1a). De huizenprijzen in Brabant zijn hiermee iets sterker teruggelopen dan de cijfers voor Nederland als geheel (-14%) (figuur 4.1b). Vergeleken met het dieptepunt in het vierde kwartaal van 2013 zijn de verkoopprijzen in Brabant inmiddels wel weer ruim 6% gestegen (bron: CBS-Statline, september ). 24 Pieter van Dalen en Paul de Vries (). Stijgende inkomens en dalende hypotheekrente compenseren deels de strengere Nibud-normen. Rabo Research, Economisch Onderzoek, 5 februari. 25 Wonen in beweging. De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Centraal Bureau voor de Statistiek, april. De uitkomsten van het WoON bevestigen het beeld van een (sterk) toegenomen vraag naar goedkopere koopwoningen (van 9% naar 16%) en een afname van de vraag naar het duurdere koopsegment. In de huursector is vooral de vraag naar vrije-sector-huurwoningen toegenomen (van 5% naar 12%). Het WoON wordt eens in de drie jaar uitgevoerd door het ministerie van BZK in samenwerking met het CBS. Het WoON schetst een beeld van de huisvestingssituatie van huishoudens, woningvoorraadkenmerken, de woonwensen van bewoners, de tevredenheid van huishoudens met hun woning en woonomgeving, de woonuitgaven in huur- en koopsector en verhuisprocessen op de woningmarkt. 26 CBS-gegevens (2010 en ) en door de provincie geïnventariseerde data (2012 t/m ) over het feitelijk aantal opgeleverde woningen laten zien, dat het aandeel huurwoningen in de nieuwbouw de afgelopen jaren duidelijk is toegenomen, tot gemiddeld ruim 43% over de jaren 2010 t/m (zie ook figuur 4.2). Op basis van gegevens over het aantal huur- en koopwoningen dat recentelijk in aanbouw is genomen, mag verwacht worden dat het aandeel huurwoningen in de op te leveren nieuwbouwproductie ook de eerstkomende jaren ( en 2017) zo rond de 40% zal uitkomen. Dit toegenomen percentage huurwoningen duidt erop, dat de effecten van de financieeleconomische crisis zich de afgelopen jaren naar verhouding meer in de koopsector hebben gemanifesteerd. 27 - Wonen in beweging. De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Centraal Bureau voor de Statistiek, april. - Friso de Zeeuw (). Geef wonen de ruimte! In: ROmagazine, jrg. 34, nr. 4, april. - Ruimte maken voor het nationaal geluk. De vernieuwing van het wonen, werken en winkelen. Visie van de NEPROM op de nieuwe opgave. NEPROM, juni. 44

28 Het gaat hierbij om (vrije sector-)huurwoningen boven de zogenoemde liberalisatiegrens. De maximale huurgrens voor huurtoeslag, oftewel de liberalisatiegrens, is per 1 januari op 710,68 gesteld, gelijk aan de grens in. Zie: 'Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen staatssteun en verkoopregels, liberalisatiegrens en overige onderwerpen Woningwet'. Circulaire - MG-05, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, november ). 29 - Grote behoefte aan meer huurwoningen in middensegment. Vastgoed Management Nederland (VGM) en Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM), 13 september. - Gemeentebenchmark vrijesectorhuur. Wordt dit groeisegment op de woningmarkt goed bediend? Stec Groep, 20 mei. - Eva Rooijers (). Gemeenten remmen ontwikkeling vrijesectorhuurwoningen. In: Het Financieele Dagblad (fd.), 20 mei. - Friso de Zeeuw en Jop Fackeldey (). Mythevorming rond beleggershuurwoningen. www.gebiedsontwikkeling.nu, 30 mei. - René Goorden (). Kansen in middelduur huursegment. BG-Magazine, 16 december. - Martijn Eskinasi (). Quickscan ontwikkelingen vraag en aanbod geliberaliseerde huurwoningen. Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), PBL-notitie 1878, 14 oktober - Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM, ). Aanbod in middensegment huursector moet vergroot worden. NVM-website, 22 september. - Eric Harms (). Vrije sector verovert langzaam maar zeker positie op huurwoningmarkt. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nummer 3, september, blz. 6-9. - Frans Schilder en Johan Conijn (). Middeninkomens en het middensegment. De ontbrekende schakel op de woningmarkt. ASRE Research Center, Amsterdam School of Real Estate, augustus. 30 - Nieuwbouw moet tientallen procenten goedkoper (2013/). Het Financieele Dagblad (fd.), 29 maart 2013, update 8 augustus. 31 Ferry Heijbrock (2013). Bij huidige hoge grondprijzen geen nieuwbouw. Cobouw, 1 maart 2013. 32 Gelet op het relatief grote aantal huurwoningen dat de laatste jaren feitelijk is gerealiseerd over de periode 2010 t/m gemeten is liefst 43% van de nieuwbouw een huurwoning, vindt ook in jaren waarin het aandeel huur in het totale planaanbod een grote mate van stabiliteit vertoont (het percentage huur ligt in de periode 2006- steeds tussen de 31% en 34%) een (lichte) accentverschuiving richting de huursector plaats. 33 Om gelijke tred te houden met de prijsdalingen in de markt van bestaande koopwoningen (-17,5%, zie noot 23) gaat het in het middeldure segment ( 185.000,- tot 275.000,-) bijvoorbeeld om prijsdalingen van tussen de 32.500,- en 50.000,-. In dat (theoretische) geval zou bij een veronderstelde gelijkmatige verdeling van de woningen binnen deze prijscategorie ongeveer 40%-45% van de middeldure koopwoningen dienen terug te zakken naar het goedkope koopsegment. Wel dient te worden opgemerkt, dat de werkelijke verdeling van het aantal woningen binnen de onderscheiden prijscategorieën (sterk) van invloed kan zijn op het hierboven geschetste (theoretische) voorbeeld. Ook wijzigingen van bijvoorbeeld de hypotheekregels of de kredieteisen, de rentestand of ontwikkelingen op de arbeidsmarkt kunnen van invloed op de (benodigde) prijsaanpassingen van het planaanbod voor woningbouw. 34 Niek Bargeman (). De lokroep van te dure koop. In: Nieuwsbrief Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant, uitgave 01, januari. 45

35 Overigens wordt vandaag de dag ook op de disbalans tussen vraag en aanbod ingespeeld door bijvoorbeeld woningen die oorspronkelijk als koopwoningen zijn ingeboekt, bij oplevering (voorlopig) als huurwoning in de markt te zetten of door de prijsstelling van koopwoningen gaandeweg het bouwproces bij te stellen. 36 Tot en met maakte het CBS onderscheid in woningen, wooneenheden, recreatiewoningen en capaciteit in bijzondere woongebouwen (instellingsplaatsen). Alleen de categorie woningen werd tot de woningvoorraad gerekend, de overige categorieën niet. In de BAG worden alle verblijfsobjecten met (ten minste ook) een woonfunctie tot de woningvoorraad gerekend. 37 Zie bijvoorbeeld de Monitor Bevolking en Wonen op de website van de Provincie Noord-Brabant. 46