Woningmarktrapport Nederland

2014 Woningmarktrapport Nederland Woningmarktcijfers.nl, Leo van de Pas Pasgoed BV

Woningmarktrapport Nederland 2014 Analyse en cijfers over de woningmarktontwikkelingen in 2014 Voorwoord Woningmarktcijfers.nl levert data en rapporten over de Nederlandse woningmarkt. De gebieden zijn gemeenten, regio s, COROP gebieden en provincies, terwijl sommige data tot op 4PPC beschikbaar zijn. Woningmarktcijfers.nl is een product van Pasgoed BV. Pasgoed koopt de belangrijkste data van koopsommen en transacties in bij het Kadaster. Hiermede kunnen ook cijfers over prijsklassen en gedwongen verkopen worden gegenereerd. De rapporten worden aangevuld met demografische prognoses van het CBS en het aanbod bestaande koopwoningen. Door het actuele woningaanbod te koppelen aan transacties van de laatste twaalf maanden wordt de theoretische verkooptijd (TVT) berekend. De TVT geeft per prijssegment het aantal maanden aan die nodig zijn om het huidig aanbod te verkopen. Bovendien wordt in opdracht van derden woningmarktonderzoek gedaan. Woningmarktcijfers.nl onderzoekt permanent aspecten en ontwikkelingen die op de woningmarkt betrekking hebben en publiceert daarover. Op die manier hoopt Pasgoed een bijdrage te leveren aan een transparante woningmarkt. In deze toelichting worden de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt nader toegelicht. Dit als aanvulling op het standaard woningmarktrapport Nederland, dat via de website gratis beschikbaar is. Tevens worden een aantal belangrijke woningmarktfactoren belicht. Pasgoed BV Woningmarktcijfers.nl, L.P.M. (Leo) van de Pas februari 2015 1 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Krachtig herstel woningmarkt in 2014 De woningmarkt heeft een prima jaar achter de rug. De crisisjaren met dalende woningverkopen en prijsdalingen lijken achter ons te liggen. Vooral de toename van het aantal geregistreerde woningtransacties is opmerkelijk. In Nederland worden door het Kadaster 153.512 geregistreerd, 39,4% meer ten opzichte van 2013. De gemiddelde koopsom bedraagt in Nederland in 2014 gemiddeld 222.200, een stijging van 4,2% in vergelijking met de 213.300 van 2013. In de grafiek op kwartaalbasis is te zien dat het verschil vooral in het tweede halfjaar van 2014 wordt gemaakt. De PBK index blijft, zoals wij al vaker hebben geconstateerd, fors achter bij de absolute koopsomontwikkeling. Feit is ook dat de ontwikkelingen regionaal verschillend kunnen verlopen. In deze analyse zullen wij de ontwikkelingen op verschillende niveaus in kaart brengen. 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 Gemiddelde koopsom per jaar Nederland 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Gemiddelde koopsom per jaar Nederland 230.000 210.000 190.000 170.000 150.000 130.000 110.000 90.000 70.000 50.000 Transacties per jaar Nederland 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Transacties per jaar 2 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1 2013-2 2013-3 2013-4 2014-1 2014-2 2014-3 2014-4 270.000 260.000 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000 Gemiddelde koopsom per kwartaal Nederland Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Kadaster absoluut PBK index CBS/Kad.2010=100 Verschillen per provincie Groningen is met 165.800 de goedkoopste provincie van Nederland, in Noord Holland wordt de hoogste koopsom betaald, namelijk 257.100. Groningen kende in 2014 met 1,4% de kleinste koopsomstijging, gevolgd door Zeeland met 1,5%. In Flevoland en Noord Holland stijgt de gemiddelde koopsom met resp. 5,7 en 5,8% het meest. 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 Gemiddelde koopsom per provincie 2014 3 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

7,0% Koopsomontwikkeling 2014 tov 2013 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Provincies, periode 1993-2014 In de periode 1993-2014 is de gemiddelde koopsom in Nederland met 174% gestegen. Friesland gaat in dit overzicht aan kop met een stijging van 194%. In Limburg blijft de stijging beperkt 128%. Koopsom ontwikkeling 1993-2014 210% 190% 170% 150% 130% 110% 90% 70% 50% 4 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Periode 2008-2014 In de periode 2008-2014 is de gemiddelde koopsom in Nederland met 12,8% gedaald. In Noord Brabant was de daling met 17,8% het grootst. In Zeeland met -9,8% het kleinst. De grafiek daarna laat het ontstaan van de crisis in 2009 en de verdieping hiervan in 2012 goed zien. Vanaf de tweede helft van 2013 zien we dat het herstel wordt ingezet. 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -10,0% -12,0% -14,0% -16,0% -18,0% -20,0% Koopsomontwikkeling 2008-2014 25.000 Ontwikkeling koopsom en transacties tov dezelfde maand voorgaand jaar 15.000 5.000 15.000-5.000-25.000-35.000- Woningmarktcijfers.nl, bron CBS Koopsom Transacties 5 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Prijsontwikkelingen per woningtypen In onderstaande grafiek is de prijsontwikkeling per woningtype te zien. In vergelijking met 2013 stijgen alle woningtypen in koopprijs. De goedkopere woningtypen zoals appartementen (+6%) en tussenwoningen (5,3%) het meest. Hoek- en 2/1 kapwoningen met 4% en de vrijstaande woningen met 2%. In vergelijking met het topjaar 2008 daalde de gemiddelde koopsom het sterkst bij de vrijstaande woningen (-21,3%). Appartementen daalden het minst (-5,4%) in prijs. Bij de tussenwoningen is de daling 11% en bij de hoek en 2/1 kapwoningen resp. 14,4% en 16,9%. 450.000 Prijsontwikkeling Nederland per woningtype 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2/1kapwoning Appartement Woningmarktcijfers.nl, bron: het kadaster Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Fors verschil tussen PBK index en koopsom absoluut De prijsindex van bestaande koopwoningen (PBK index) scoort beduidend slechter dan de absolute gemiddelde koopsom. Het verschil bedraagt bijna 16.000. De PBK, zoals deze door het CBS en het Kadaster worden gepubliceerd, is op maandbasis voor Nederland beschikbaar en op kwartaalbasis voor provincies en enkele grote gemeenten. Wanneer de PBK index wordt vergeleken met de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom, dan vallen grote verschillen op. De verschillen zien we bij alle tijdreeksen, zowel op provinciaal niveau als ook bij de woningtypen. Sinds 2010 (=100) is de index met 14% in waarde gedaald, terwijl de gemiddelde koopsom slechts met 7,2% is afgenomen. De PBK index is sinds de top van eind 2008 gedaald met 18,7%, de absolute koopsom daalde slechts met slechts 13,9%. De huidige PBK index komt overeen met het prijsgemiddelde van 2003, de absolute koopsom ligt op het niveau van 2005. Dat is merkwaardig als men bedenkt dat er sinds de crisis vooral minder dure woningen worden verkocht. Aan de andere kant is de verkoop van goedkopere corporatiewoningen met gemiddeld 15.000 per jaar op peil gebleven. Het marktaandeel is echter verdubbeld van 7% in 2008 tot 14% in 2013. Dit grotere marktaandeel levert een 6 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

2012-01 2012-02 2012-03 2012-04 2012-05 2012-06 2012-07 2012-08 2012-09 2012-10 2012-11 2012-12 2013-01 2013-02 2013-03 2013-04 2013-05 2013-06 2013-07 2013-08 2013-09 2013-10 2013-11 2013-12 2014-01 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 prijsverlagend effect op van 5.000. Dezelfde redenering kan gevolgd worden bij de gedwongen verkopen. Dit aantal is de afgelopen jaren verhoudingsgewijs sterk toegenomen, terwijl deze woningen voor 2/3 van de marktwaarde worden verkocht. In feite zou de index in de buurt van de gemiddelde koopsom moeten uitkomen. De persberichten van het CBS zijn daardoor extra negatief geweest, wat de woningmarkt en de economie de afgelopen jaren geen goed heeft gedaan. Bij de grafiek op kwartaalbasis zijn de verschillen eveneens zichtbaar. De PBK eindigt zelfs beneden de mediane koopsom van de NVM die traditioneel 10.000 beneden de absolute koopsom van het Kadaster ligt. 245.000 240.000 235.000 230.000 225.000 220.000 215.000 210.000 205.000 200.000 Gemiddelde koopsom per maand Nederland 2012-2014 Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster Gem.koopsom Absoluut-Kadaster PKBindexCBS/Kad.2010=100 270.000 Huizenprijzen Nederland per kwartaal 2007-2014 260.000 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000 2007-1 2007-3 2008-1 2008-3 2009-1 2009-3 2010-1 2010-3 2011-1 2011-3 2012-1 2012-3 2013-1 2013-3 2014-1 2014-3 Woningmarktcijfers.nl PBK index CBS Kad Kadaster absoluut NVM 7 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Provinciaal Op provinciaal niveau zien we de PBK verschillen ten opzichte van 2010 (=100) uiteenlopen van 82 in Friesland tot 90,4 in Zeeland. Uitgedrukt in euro is het verschil in Flevoland met 6.000 het kleinst. In Limburg, Zuid Holland en Gelderland is het verschil overeenkomstig het landelijk niveau. Bij de woningtypen is de afwijking bij de appartementen het grootst. 92,0 90,0 88,0 86,0 84,0 82,0 80,0 78,0 76,0 PBK index 2014 per provincie Woningmarktcijfers.nl, bron CBS/Kadaster 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 - Verschil absolute koopsom en PBK per provincie 8 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Verschil absolute koopsom en PBK woningtype 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 2-onder-1-kap Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand totaal PBK 2010=100 Koopsom abs. Bijna 40% meer woningtransacties in 2014 In 2014 worden in Nederland door het Kadaster 153.512 woningtransacties geregistreerd. In vergelijking met 2013 (110.094) betekent dit een stijging van 39,4%. De positieve berichten over de woningmarkt en economie, de politieke rust en de lage hypotheekrente zorgden voor een stijging van het consumentenvertrouwen. Hierdoor is de woningmarkt, sneller dan verwacht, uit het dal gekropen. Het herstel op de woningmarkt levert een belangrijke bijdrage aan de verbeterde economische situatie. Ten opzichte van het topjaar 2006 (209.767 transacties) bedraagt de achterstand in transacties momenteel 27%, in plaats van 47,5% eind vorig jaar. Het aantal transacties ligt in 2014 op hetzelfde niveau als 20 jaar geleden. 250.000 Transacties Nederland 200.000 150.000 100.000 50.000 0 transacties Nederland 9 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Topresultaten in 4 e kwartaal en decembermaand In het vierde kwartaal van 2014 kwam het aantal transacties uit op 51.314, een stijging van 42,7% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2013.Het vierde kwartaal is hierdoor het beste kwartaal sinds 2007. In december 2014 werden 25.265 akten ingeschreven. Een historisch hoogtepunt, nooit eerder sinds 1993, het jaar dat het Kadaster met het huidige registratiesysteem is gestart, zijn zoveel transacties geregistreerd. 55.000 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 Woningtransacties per kwartaal, Nederland Transacties per kwartaal 30.000 Woningtransacties in Nederland op maandbasis 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 gem. 2006-2008 tr. 2014 gem. 2009-2013 10 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Provinciale verschillen De verschillen op provinciaal niveau zijn groot. In Utrecht werden maar liefst 53,7% meeer woningen verkocht. Ook Noord Holland kwam met een stijging van 48,5% flink boven het gemiddele uit. In Zeeland was de stijging met 25,2% het kleinst. 60,0% Ontwikkeling transacties provincies 2014 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Ontwikkeling transacties per woningtype In onderstaande tabel wordt de ontwikkeling per woningtype weergegeven. De verkoop van vrijstaande woningen laat met 46,5% de grootste stijging zien. Daarna volgt het type appartement met +42,4% en tussenwoningen met +41,6%. Hoekwoningen (+34,2% ) en 2/1kap woningen (+32%) blijven hier iets bij achter. De grafiek daarna laat de ontwikkelingen sinds 2005 zien. De tabel marktaandeel per woningtype laat een geringe toename zien van verkoop van vrijstaande woningen. 50,0% Ontwikkeling transacties 2014 woningtype 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 2/1kapwoning Hoekwoning totaal Tussenwoning Appartement Vrijstaand 11 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Aantal transacties Nederland per woningtype 2005-2014 76.000 66.000 56.000 46.000 36.000 26.000 16.000 6.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2.013 2014 2/1kapwoning Appartement Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand 35,0% Marktaandeel per woningtype % 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 2/1kapwoning Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand 2008% 2013% 2014-% Mutatiegraad verschilt per woningtype In 2014 wisselde 3,7% van de koopvoorraad van eigenaar. Bij de vrijstaande woningen veranderde slechts 2,2% van de woningen van eigenaar, bij de appartementen ligt dit percentage op 8,1%. Dit grote verschil in marktaandeel zorgt er voor dat de gemiddelde koopsom fors beneden de gemiddelde woningwaaarde in Nederland ligt. Als de mutatiegraad van alle woningtypen gelijk zou zijn, zou de gemiddelde koopsom in Nederland uitkomen op ca. 240.000. 12 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Transacties in % van koopvoorraad 2014 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Vrijstaand 2-onder-1-kap Hoekwoning Tussenwoning totaal Appartement Kopers naar leeftijdsklasse Het grootste marktaandeel hebben kopers in de leeftijdsklasse 25 tot 29 jaar. 60plussers zijn met 9% het minst actief op de koopmarkt. Wel zien we dat het marktaandeel van kopers vanaf 45 jaar is gestegen, terwijl jongere kopers in omvang afnemen. De jongste kopersgroep geeft gemiddeld 167.000 uit aan een koopwoning. Voor de groep 35-34 ligt dit bedrag op 262.000. Kopers naar leeftijd 2014 9% 13% 20% 20% 15% 23% 0-24 25-29 30-34 35-44 45-59 60 + 13 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Kopers naar leeftijdsklasse % 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 0-24 25-29 30-34 35-44 45-59 60 + 2011 2012 2013 2014 Gemiddelde koopsom naar leeftijd 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000-0 - 24 25-29 30-34 35-44 45-59 60 + Gemiddelde koopsom naar leeftijd Kopers naar woningtype Onderstaande tabel brengt het koopgedrag naar woningtype en leeftijd goed in beeld. Jongere kopers zien we vooral bij de appartementen en tussenwoningen en minder vaak bij de vrijstaande woningen, waar vooral kopers vanaf 35-59 jaar actief zijn. Bij de 60 plussers heeft een appartement de grootste voorkeur. 14 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Kopers naar leeftijd en woningtype 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000-0 - 24 25-29 30-34 35-44 45-59 60 + 2/1 kapwoning Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Starters en doorstromers Ruim 68% van de kopers wordt door het Kadaster aangemerkt als koopstarter, bijna 32% als doorstromer. Een koopstarter is een koper die vanaf 1993 (de start van de huidige registratie bij het Kadaster) voor de eerste keer koopt. Een aankoop vóór 1993 wordt hierbij dus buiten beschouwing gelaten. In de grafiek met verdeling naar leeftijd is het grote aandeel van de ouderen bij de doorstromers goed te zien. Bij de starters ligt het accent bij de jongere leeftijdsgroepen. Aannemelijk is dat een deel van de starters boven 45 jaar al voor 1993 bij een transactie betrokken is geweest. 80,0% Aandeel koopstarters en doorstromers 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 2011 2012 2013 2014 doorstromers starters 15 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

25,0% Starters en doorstromers naar leeftijd 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 0-24 25-29 30-34 35-44 45-59 60 + Theoretische verkooptijd (TVT) bestaande koopwoningen Bij de theoretische verkooptijd wordt het actuele woningaanbod afgezet tegen de transacties van de laatste 12 maanden. In Nederland staan momenteel 220.000 woningen te koop. Afgezet tegen de transacties in 2014, levert dit een TVT op van 17 maanden. In 2014 is door de toename van het aantal transacties en een geringer aanbod de TVT fors afgenomen. Voor de goedkopere woningen is iets meer dat 12 maanden nodig om het gehele aanbod te verkopen. In de prijsklasse boven 500.000 is de TVT met 33 maanden het hoogst. Op provinciaal niveau hebben Noord Holland en Utrecht de kortste verkooptijd. In Drenthe bedraagt de TVT nog 24 maanden. Bij alle woningen is de TVT in 2014 verbeterd. Bij de tussenwoningen is de TVT met 10 maanden het laagst, voor de vrijstaande woningen moet momenteel een TVT van 40 maanden worden gehanteerd. 60,0 Theoretische verkooptijd per prijsklasse 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0-2009 2010 2011 2012 2013 2014 Woningmarktcijfers.nl 000-200 200-300 300-500 500 + 16 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

30,0 Theoretische verkooptijd per provincie, eind 2014 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 - Woningmarktcijfers.nl 70,0 Theoretische verkooptijd per woningtype 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 2013 1 2013 2 2013 3 2013 4 2014 1 2014 2 2014 3 2014 4 Woningmarktcijfers.nl 2/1 kapwoning Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Totaal Ontwikkelingen t.o.v. de woningvoorraad De verhouding van aanbod en transacties kan eveneens via de koopvoorraad (het eigenwoningbezit) in beeld worden gebracht. In onderstaande grafiek zijn beide afgezet als percentage van de koopvoorraad. Hoekwoningen en tussenwoningen zijn het meest in evenwicht. Ook nu zien we dat het verschil aanbod/transacties bij de vrijstaande woningen het grootst is. 17 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Woningaanbod en transacties als % van Koopvoorraad 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2/1 kapwoning Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Woningmarktcijfers.nl Aanbod % KV Trans % KV Transacties naar koopsomklasse In onderstaande grafiek is te zien hoe de woningtransacties per prijsklasse zijn verdeeld. Bijna de helft van alle transacties hebben een koopsom tussen 100 en 200.000 euro. Het prijssegment boven 600.000 is met ongeveer 2% marktaandeel uiterst klein. Wel is te zien dat de duurdere koopsomklassen in 2014 aan terrein hebben gewonnen, dit ten koste van de twee goedkoopste prijsklassen. In 2007 en 2008 werden nog 1.200 woningen in Nederland met een koopsom boven 1 miljoen euro verkocht. In 2013 lag het dieptepunt op 367 stuks. In 2014 zien we een stijging tot 498 stuks (+35%). 60% Transacties naar koopsomklasse 50% 40% 30% 20% 10% 0% 000-100 100-200 200-300 300-400 400-600 600+ 2008 2013 2014 18 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Ontwikkelingen per regio In onderstaande tabel laten we de ontwikkelingen per regio zien. Het gaat om de gemiddelde koopsom, het aantal transacties en de TVT, evenals de ontwikkeling t.o.v. 2013. Er zijn verschillen, maar vrijwel alle regio s scoren in 2014 positief. Op Woningmarktcijfers.nl zijn deze ontwikkelingen via een handige kaart ook op gemeenteniveau te zien. Ontwikkeling woningmarkt Gem. t.o.v. transacties t.o.v. Verkooptijd t.o.v. Koopsom per regio - 2014 2014 2013 2014 2013 2014 2013 A7-zone 180.519 1,1% 1.205 39,8% 18,4-34% Achterhoek 190.592 0,9% 1.802 29,8% 28,0-24% Alblasserwaard/Vijfheerenlanden 228.279 1,6% 1.047 39,0% 17,5-27% Amstel - Meerlanden 266.298 4,6% 3.188 54,2% 13,1-40% Bestuursregio Utrecht 253.976 2,7% 7.689 57,8% 11,6-45% De Bevelanden Walcheren 196.227 2,0% 2.041 32,4% 20,3-26% De Vallei 242.445 2,6% 2.238 40,9% 17,3-31% Drechtsteden 186.188 2,8% 2.373 28,1% 16,3-29% Eemland 258.603 2,8% 2.887 47,9% 15,1-37% Flevoland 188.445 5,7% 3.367 34,3% 19,3-30% Goeree-Overflakkee 207.568-6,9% 340 41,7% 38,3-20% Gooi en Vechtstreek 323.211 1,0% 2.774 51,8% 16,7-40% Heuvelrug 260.779 6,6% 1.489 42,4% 17,8-34% Hoeksche Waard 223.128 0,5% 740 44,2% 21,7-33% Holland-Rijnland 247.397 0,0% 5.072 37,6% 14,3-32% IJmond 212.006 3,4% 1.474 39,7% 14,1-34% IJsselmeerkust 190.277 3,9% 1.245 38,2% 19,3 9% Kop van Noord-Holland 182.657 4,0% 1.373 23,0% 22,6-14% Maasduinen 213.239 9,2% 257 24,2% 29,2-15% Maastricht - Mergelland 213.928 2,5% 1.720 31,1% 14,6-31% Midden Brabant 216.367 2,7% 3.254 33,1% 19,7-27% Midden-Holland 212.414 2,9% 1.889 19,8% 17,9-20% Netwerkstad Twente 169.333 3,8% 2.796 37,0% 16,0-32% Netwerkstad Zwolle-Kampen 209.194 2,3% 1.675 36,5% 16,0-26% Noord-Drenthe 197.695 2,7% 1.747 35,6% 20,4-29% Noord-Kennemerland 229.031 3,0% 2.544 32,6% 17,1-29% Noord-Oost Brabant 236.389 1,9% 5.768 51,5% 20,0-36% Noord-Veluwe 250.714 5,1% 1.893 37,1% 20,5-31% Noordoost-Friesland 160.631 1,6% 613 54,0% 30,8-22% Noordoost-Overijssel 211.360 3,7% 856 17,9% 23,4-13% Noordoost-Twente 218.461 4,5% 717 41,7% 16,2-36% Noordwest-Friesland 148.677 0,7% 399 33,9% 30,2-28% Noordwest-Overijssel 197.337 6,7% 516 32,3% 26,8-20% Parkstad Limburg 150.909 7,0% 1.936 29,3% 19,5-26% Regio Amsterdam 272.438 6,3% 11.285 61,8% 7,3-50% Regio Centraal 179.150 2,2% 2.539 36,3% 13,0-32% Regio Noord 146.542-2,9% 663 25,6% 33,4-17% Regio Oost 140.397 1,1% 1.076 28,9% 40,3-20% Regio Roermond 190.139 4,0% 1.405 36,7% 21,7-30% Regio Venlo 186.616 6,7% 1.244 27,5% 23,6-22% Regio Venray 208.752-1,6% 561 23,8% 23,1-18% Regio Weert 205.692-2,0% 618 43,4% 19,5-33% Regio West 179.329 0,6% 470 29,1% 21,8-25% Rivierenland 231.389 3,5% 2.184 45,9% 20,0-33% 19 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Ontwikkeling woningmarkt Gem. t.o.v. transacties t.o.v. Verkooptijd t.o.v. Koopsom Salland 203.475 6,5% 1.166 30,9% 19,7-22% Schouwen - Duiveland Tholen 205.221-0,6% 600 33,0% 22,9-23% Stadsgewest Haaglanden 233.819 4,1% 9.993 36,6% 14,3-33% Stadsregio Arnhem-Nijmegen 210.169 0,7% 5.991 32,8% 21,2-27% Stadsregio Friesland 161.379 3,8% 1.472 40,7% 24,6-30% Stadsregio Rotterdam 192.980 3,5% 9.816 36,8% 20,1-30% Stedendriehoek 224.348 5,6% 2.369 39,8% 19,1-31% Utrecht-West 259.895-1,8% 1.199 55,3% 14,7-36% Wadden 252.861 2,4% 101 40,3% 24,1-26% Waterland 219.533 9,3% 1.525 33,1% 15,1-29% West Brabant 222.706 3,4% 6.617 41,4% 18,3-31% West-Friesland 193.059 0,3% 1.870 30,7% 17,6-28% Westelijke Mijnstreek 174.645 3,4% 1.314 24,1% 17,2-23% Zaanstad 184.956 4,8% 1.271 36,7% 11,7-34% Zeeuws-Vlaanderen 164.325-0,1% 1.357 13,0% 15,5-10% Zuid-Kennemerland 299.507 4,4% 2.921 54,6% 12,6-43% Zuid-Oost Brabant 233.067 4,4% 6.647 40,0% 19,9-29% Zuidoost-Drenthe 164.198 1,2% 1.399 31,5% 28,5-25% Zuidrand 179.145 2,2% 408 35,5% 27,0-23% Zuidwest-Drenthe 192.465 1,4% 1.062 16,4% 24,9-15% Zuidwest-Twente 212.341 3,4% 1.445 36,4% 17,9-27% 20 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Wie bepaalt de prijs De markt bepaalt de prijs. In elke periode wordt de woningprijs gemaakt door de markt, het spel van vraag en aanbod. Dat geldt zowel voor de bestaande woningen en evenzeer voor de nieuwbouw. Bij nieuwbouw wordt weliswaar gecalculeerd op basis van grondprijzen, bouwkosten en kosten ontwikkeling, maar het is uiteindelijke de markt die de eindprijs bepaalt. Door de vele subsidies en belastingen en het voortdurend ingrijpen daarin, is er natuurlijk geen sprake van een volledige vrije marktwerking. Bovendien bepalen economische en demografische factoren evenals het woningbouwbeleid de marktsituatie. Huizenprijzen laten zich niet regisseren Van de 220.000 woningen die momenteel te koop staan, wil de meerderheid van de eigenaren opnieuw een ander huis kopen. Het aantal huishoudens neemt volgens de CBS prognoses de komende 30 jaar nog met 1 miljoen toe. Met het lichte herstel van de economie en het verbeterde consumentenvertrouwen zal ook de vraag naar koopwoningen verder toenemen. Door de daling van de gemiddelde koopsom met 14%, de daling van de overdrachtsbelasting met 4% en de gedaalde hypotheekrente, zijn startende kopers nu fors goedkoper uit dan in 2008, of zijn in staat het hetzelfde inkomen een betere woning te kopen. Wel vormen gemeentelijke belastingen en energiekosten een steeds belangrijker aandeel in de woonlasten. Energiekosten zijn de laatste tien jaren verdubbeld, de verwachting is dat dit ook de komende tien jaar gaat gebeuren. De huren stijgen de komende jaren extra. Huurprijzen zijn echter gekoppeld aan rendementen en bepalen dus indirect de waardeontwikkeling van woningen. Het is overigens merkwaardig dat corporaties om nieuwbouw te kunnen realiseren bestaand bezit moeten verkopen, iets waarop markt en consument niet zitten te wachten. Het is een illusie om te denken dat voor elke marktsituatie voor de consument een perfecte woningvoorraad kan worden geleverd. De jaarlijkse toename van de woningvoorraad bedraagt slechts 1%. Via herstructurering kan ongeveer hetzelfde aantal een kwaliteitsslag maken. Een gerichte planning op langere termijn is zeker geen sinecure. 21 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Welk prijsniveau is wenselijk In 1978, ruim dertig jaar geleden, kostte een woning in Nederland gemiddeld 90.000. Vervolgens daalde de gemiddelde koopsom in vier jaar tijd met 30% tot 63.000. In 1993, als de huidige registratiemethode van het kadaster aanvangt, bedraagt de gemiddelde koopsom 78.000, een vergelijkbaar niveau van het gemiddelde rond 1980. In 2008 bereikt de gemiddelde koopsom in Nederland de top van 255.000. Daarna volgt een daling van 18% tot 213.000 in 2013. In 2014 kan weer een prijsstijging worden genoteerd. De uitzonderlijke prijsontwikkeling tussen 1995 en 2000 kan ook als een mogelijke correctie op de voorafgaande periode worden gezien. Er is maar één verklaring voor de bovenmatige prijsstijgingen in de jaren negentig. De consument was in staat en vooral ook bereid die hoge prijzen te betalen. 25% Ontwikkeling gemiddelde koopsom per jaar 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% Nederland Prijsontwikkeling vanaf 1993 Onderstaande grafiek geeft de prijsontwikkeling aan, zowel in absolute zin als reëel, rekening houdend met inflatie. Na de stormachtige periode van 1995-2000 volgt tussen 2000 en 2008 een meer rustige periode. Prijzen stijgen iets boven het inflatieniveau. Reëel gezien bevinden wij ons nu op het niveau van 2005. Wanneer rekening wordt gehouden met prijsstijging als gevolg van een kwaliteitsverbetering van 1% per jaar, dan zijn we op het prijsniveau van 2000 aangeland. Vanaf 1974 tot en met 2014 bedraagt de prijsontwikkeling gemiddeld 2,7%. Wanneer 1983 als startjaar wordt gekozen komt de prijsontwikkeling neer op 4,1% per jaar. In de periode 1993-2014 steeg de koopsom gemiddeld met 4,9% per jaar. Dit is 1,5% boven het wenselijk geachte niveau van 3,5%. Een doorrekening met 2,7% vanaf het jaar 1980 geeft 215.000 als resultaat. Het gekozen vertrekpunt is dus bepalend in de analyses die worden gemaakt. Elk vertrekpunt levert een ander resultaat op. Dit verklaart tevens het feit dat verschillende onderzoeken verschillende resultaten kunnen opleveren. 22 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

300.000 Woningprijzen 1993-2014 - absoluut + na inflatie + kwaliteit 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 - Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Nederland nai+kw nainflatie stijging4,90% Prijsontwikkeling Nederland, diverse perioden 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Woningmarktcijfers.nl 1974-2,7% 1983-4,1% 1993-4,9% 23 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Leencapaciteit in 2015 Onderstaande tabel laat de financieringsmogelijkheden zien op basis van de normen van het Nibud, geldend voor hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie. Het toegestane woonlastenpercentage daalt sinds enkele jaren. Er is steeds gerekend met de gemiddelde hypotheekrente in dat jaar. Wanneer we rekening houden met de gedaalde hypotheekrente (tot 3% begin 2015), dan blijkt dat de impact van de verlaagde leenquote bij de verschillende inkomensgroepen in de afgelopen jaar beperkt is gebleven. Door een lagere koopsom, minder overdrachtsbelasting en een lagere hypotheekrente kan een betere woning worden gekocht dan in 2009 De stippellijn geeft de gemiddelde koopsom incl. overdrachtsbelasting aan. Het gevaar voor de komende jaren schuilt in een oplopende rente. Onderstaande grafiek is gebaseerd op een eenverdiener tot 65 jaar. Lage inkomens krijgen een bepaalde situatie een toeslag op de leenquote. Hier is rekening mee gehouden. 370.000 320.000 270.000 220.000 170.000 120.000 70.000 Leencapaciteit volgens NHG norm tegen historische rente 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Woningmarktcijfers.nl, bron HNG 25000, incl. T3% 30.000 40.000 50.000 60.000 GKS+OB Ontwikkeling hypotheekrente Ondanks het feit dat banken nog steeds een flinke marge op hypotheken hebben, is het niveau van de hypotheekrente momenteel lager dan ooit. 1% renteverschil levert een verschil in leencapaciteit op van 10.000. De invloed op de hoogte van de hypotheekrenteaftrek spreekt voor zich. De aanvangslasten van een koper zijn de afgelopen jaren aanzienlijk verlaagd. Dat zien we in de grafiek die is gebaseerd op de hoogte van de hypotheekrente en de gemiddelde koopsom in de afgelopen periode. De lage hypotheekrente is niet alleen gunstig voor nieuwe kopers. Ook bestaande huiseigenaren krijgen op enig moment de mogelijkheid de hypotheekrente aan te passen aan de marktrente. Hierdoor krijgt deze groep extra bestedingsruimte. De overheid heeft dit voordeel natuurlijk ook en profiteert bovendien van een lagere belastingteruggave betreffende de hypotheekrenteaftrek. 24 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

1950 1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 12 10 8 6 4 2 0 Gemiddelde hypotheekrente in %, 5 jaar vast Woningmarktcijfers.nl, bron CBS Gemiddelde hypotheekrente in %, 5 jaar vast Woonlastenontwikkeling koop/huur Bij de bepaling van de woonlastenontwikkeling speelt de hoogte van de hypotheekrente dus een belangrijke rol. Daarnaast uiteraard ook de koopsomontwikkeling en de bijkomende kosten zoals deoverdrachtsbelasting en inflatie. Onderstaande grafiek laat de startpositie zien van kopers en huurders vanaf 1993. Uitgangspunt bij koop is een hypotheekbedrag van de gemiddelde koopsom + overdrachtsbelasting gebaseerd op de netto hypotheekrente en toevoeging van eigenaarslasten. De huur wordt jaarlijks aangepast aan de jaarlijkse huurverhoging. De bereking is met en zonder inflatie. Bij de nominale ontwikkeling zien we dat de aanvangslasten van koper en huurder op een gelijk punt eigendigen. Bij de reele ontwikkeling stijgt de huurprijs licht en dalen de kooplasten zelfs onder het niveau van 1993. 14000 Aanvangslasten kopers en huurders 12000 10000 8000 6000 4000 2000 Woningmarktcijfers.nl Bestaande koopwoning Huurwoning Koop na inflatie + 0,5 KV Huur na inflatie 2% Op basis van gemiddelde koopsom incl. k.k., netto hypotheekrente en eigenaarslasten 25 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Woonlastenontwikkeling vanaf 2015 Onderstaande tabel laat de woonlastenontwikkeling zien van een koper en huurder die in 2015 starten op de woningmarkt. De koper koopt voor 222.000 en financiert 230.000, de huurder start met en huurprijs van 786,- per maand. De huren stijgen elk jaar met 2,5%. De koper betaaalt naast rente (3%) en aflossing voor een annuiteitenhypotheek, kosten voor onderhoud, OZB en opstalverzekering. De koper is aanvankelijk duurder uit. Na ongeveer 15 volgt het omslagpunt en wordt in dit voorbeeld de huurwoning duurder. In 40 jaar heeft de koper 434.000 betaald en de huurder 611.000. Inflatie (2%) zal het verschil verkleinen, maar uiteindelijk heeft de koper daarnaast nog een hypotheekvrij huis dat een bepaalde waarde zal vertegenwoordigen. De waarde opbouw is eveneens in beeld gebracht, waarbij rekening is gehouden met 2% eigen geld bij aankoop. Bovendien is aangenomen dat de huizenprijzen gemiddeld met 1,5% per jaar in waarde zullen stijgen. 2.500 Woonlasten koop - huur, start 2015 2.000 1.500 1.000 500-1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 Woningmarktcijfers.nl koopwoning Huurwoning 26 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Woonlastentabel 2015 Woningmarktcijfers.nl - Heerlen, november 2014-045-4040250 - L.P.M. van de Pas. Verschil tussen kopen en huren, op basis van onderstaande variabele uitgangspunten. Koopsom/WOZ waarde 222.000 Prognose waardestijging per jaar 1,5% Annuiteitenhypotheek 230.000 Verzekeringen, onderhoud/service % WW 0,6% Hypotheekrente % 3,0% OZB, gem. % van woningwaarde 0,2% IB tarief gemiddeld % 38% Eigenwoningforfait, basis/top 0,75% 1,3% Inflatie 2,0% Huurprijs: % woningwaarde 4,25% Eigen geld 4.440 2,0% Huurprijsstijging per jaar 2,5% netto eigenaarsnetto huur verschil pj waarde vermogen aflossing restschuld EWF A-rente aftrek annozb lasten p.maand p.maand koop/huur woning w-rs-mndl. 1 4.834 225.166 1.665 6.900 1.989 444 1.332 1.000 786-2.570 222.000-10.175 2 4.979 220.186 1.690 6.755 1.925 451 1.352 1.008 806-2.425 225.330-4.291 3 5.129 215.057 1.715 6.606 1.858 457 1.372 1.016 826-2.277 228.710 1.942 4 5.283 209.775 1.741 6.452 1.790 464 1.393 1.024 847-2.124 232.141 8.530 5 5.441 204.333 1.767 6.293 1.720 471 1.414 1.032 868-1.968 235.623 15.485 6 5.604 198.729 1.794 6.130 1.648 478 1.435 1.040 890-1.808 239.157 22.816 7 5.773 192.956 1.821 5.962 1.574 485 1.456 1.049 912-1.644 242.744 30.531 8 5.946 187.011 1.848 5.789 1.498 493 1.478 1.058 935-1.476 246.386 38.642 9 6.124 180.887 1.876 5.610 1.419 500 1.500 1.067 958-1.304 250.081 47.158 10 6.308 174.579 1.904 5.427 1.339 508 1.523 1.076 982-1.127 253.833 56.090 11 6.497 168.082 1.932 5.237 1.256 515 1.546 1.085 1.006-945 257.640 65.449 12 6.692 161.390 1.961 5.042 1.171 523 1.569 1.095 1.032-760 261.505 75.246 13 6.893 154.497 1.991 4.842 1.083 531 1.593 1.105 1.057-569 265.427 85.493 14 7.100 147.397 2.021 4.635 993 539 1.616 1.115 1.084-373 269.409 96.200 15 7.313 140.085 2.051 4.422 901 547 1.641 1.125 1.111-173 273.450 107.381 16 7.532 132.553 2.082 4.203 806 555 1.665 1.136 1.139 32 277.552 119.047 17 7.758 124.795 2.113 3.977 708 563 1.690 1.147 1.167 243 281.715 131.211 18 7.991 116.805 2.145 3.744 608 572 1.716 1.158 1.196 459 285.941 143.886 19 8.230 108.574 2.177 3.504 504 580 1.741 1.170 1.226 680 290.230 157.085 20 8.477 100.097 2.209 3.257 398 589 1.767 1.181 1.257 907 294.583 170.823 21 8.732 91.366 2.243 3.003 289 598 1.794 1.193 1.288 1.139 299.002 185.113 22 8.993 82.372 2.276 2.741 177 607 1.821 1.206 1.321 1.378 303.487 199.969 23 9.263 73.109 2.310 2.471 61 616 1.848 1.218 1.354 1.622 308.039 215.406 24 9.541 63.568 2.345 2.193-625 1.876 1.227 1.387 1.930 312.660 231.498 25 9.827 53.740 2.380 1.907-635 1.904 1.230 1.422 2.309 317.350 248.324 26 10.122 43.618 2.416 1.612-644 1.933 1.233 1.458 2.697 322.110 265.904 27 10.426 33.192 2.452 1.309-654 1.962 1.236 1.494 3.096 326.942 284.257 28 10.739 22.453 2.489 996-664 1.991 1.239 1.531 3.505 331.846 303.405 29 11.061 11.393 2.526 674-674 2.021 1.243 1.570 3.924 336.823 323.368 30 11.393 0 2.564 342-684 2.051 1.246 1.609 4.355 341.876 344.168 31 694 2.082 231 1.649 17.015 347.004 366.310 32 704 2.113 235 1.690 17.468 352.209 388.983 33 EWF bijtelling max HR 715 2.145 238 1.733 17.933 357.492 412.199 34 726 2.177 242 1.776 18.409 362.854 435.971 35 737 2.210 246 1.820 18.899 368.297 460.312 36 748 2.243 249 1.866 19.401 373.822 485.237 37 759 2.277 253 1.913 19.916 379.429 510.760 38 770 2.311 257 1.960 20.444 385.120 536.895 39 782 2.345 261 2.009 20.986 390.897 563.658 40 230.000 62.502 122.033 25.715 23.301 69.904 434.027 611.227 177.200 396.761 573.961 27 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Een koophuis blijft ook in 2015 aantrekkelijk Ondanks het feit dat de leencriteria enigszins zijn aangescherpt en het maximale hypotheekbedrag is beperkt tot 103% van de koopsom, bestaan er in 2015 voldoende kansen voor starters en doorstromers op de woningmarkt. Naast de verlaging van de leenquote wordt de NHG grens per 1 juli 2015 verlaagd naar 245.000. Kwam in 2009 nog ruim 85% van alle kopers qua koopsomgrens in aanmerking voor NHG, in 2016 zal dat op basis van het huidig prijsniveau zijn teruggebracht tot 66%. Zolang de hypotheekrente laag blijft zal de belangstelling voor een koopwoning toenemen en de druk op de huurmarkt verminderen. Marktaandeel NHG grens bestaande koopwoningen 90% 80% 70% 60% 50% 40% 2009-350 2012-320 2013-290 2014-265 2015-245 2016-225 Woningmarktcijfers.nl Marktaandeel NHG grens bestaande koopwoningen Nationale Hypotheekgarantie, restschulden en gedwongen verkopen Ondanks het feit dat de woningmarkt flink is hersteld, blijft in de komende jaren een grote groep eigenaren opgescheept met een hogere hypotheekschuld. In feite kan de situatie alleen verbeteren als de huizenprijzen de komende jaren blijven stijgen. Bij een gemiddelde prijsstijging van 2% per jaar, staan rond 2020 de meeste woningeigenaren weer op het droge. De cijfers van executieveilingen en verliesdeclaraties als gevolg van de Nationale Hypotheekgarantie is in 2014 licht gestegen. Niettemin blijft het gaan om een relatief kleine groep die met deze tragedie wordt geconfronteerd. Huiseigenaren hebben in 2014 naar schatting 10 miljard euro extra afgelost op hun hypotheek. Niet duidelijk is of ook de kopers vanaf 2007 hun schuld extra hebben kunnen verlagen. 6.000 Gedwongen woningverkopen en NHG verlies declaraties 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Woningmarktcijfers.nl, bron NHG Gedwongen woningverkopen NHG declaraties 28 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q1 2013Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 januari Saldo woningwaarde en hypotheekschuld per koopjaar, bij 2% prijsstijging per jaar. Koopjaar Gem. k.som %hypotheek hypotheek 2014 2017 2020 2004 212.700 112% 238.200 5.300 28.000 53.100 2005 222.700 112% 249.400-7.700 15.000 40.000 2006 235.800 112% 264.100-24.200-1.400 23.700 2007 248.300 112% 278.100-40.100-17.300 7.800 2008 254.900 112% 285.500-49.900-27.300-2.400 2009 238.300 112% 266.900-34.800-13.100 10.600 2010 239.500 112% 268.300-38.600-17.300 6.000 2011 240.100 110% 264.100-36.800-16.000 6.700 2012 226.700 106% 240.300-15.600 4.200 25.800 2013 213.400 105% 224.000 400 25.000 52.300 2014 222.200 104% 229.800-8.800 15.600 42.600 Ontwikkeling aantal eigenaren met restschuld 1.437.800 969.000 182.400 Woningmarktcijfers.nl, jan. 2015 270.000 260.000 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000 Prijsontwikkeling 2% per jaar 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Woningmarktcijfers.nl Prijsontwikkeling 2% per jaar Consumentenvertrouwen Een belangrijke pijler voor de woningmarkt is het consumentenvertrouwen. De daling in 2009 werd gevolg door een herstel in 2010. Door de crisis in Europa en onduidelijkheid over diverse politieke kwesties daalde het vertrouwen in 2012 opnieuw. Het vertrouwen van de consument wordt gemeten op vijf onderdelen. Vanaf 2013 is de index weer gestegen. 30 20 10 0-10 -20-30 -40-50 Consumentenvertrouwen Woningmarktcijfers.nl, bron CBS 29 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl