Verkoop van huurwoningen Koopzeker of Koopvast
Inhoudsopgave Inleiding 2 Waarom kiezen voor de verkoop van huurwoningen 2 Koopmogelijkheden 3 (Koopzeker of Koopvast) Rekenvoorbeeld 5 Hoe komt de verkoopprijs tot stand 6 Huren of kopen 6 Verkoopprocedure 7 Het besluit is aan u! 8 Tot slot 8
Stel u wilt een woning kopen. Dan doet u er verstandig aan eens naar de mogelijkheden te informeren bij woningstichting Het Grootslag. De woningstichting biedt u woningen aan tegen een relatief goedkope prijs en aantrekkelijke voorwaarden. Dat geldt zowel voor mensen die in een huurwoning wonen en voor mensen die nog geen woning bezitten. In deze brochure leggen we u alles uit over het kopen van een huurwoning. U ontdekt dan vanzelf of het kopen van een woning voor u een goede keuze is, of dat u er (financieel) verstandiger aan doet in uw huurwoning te blijven wonen. Waarom kiezen voor de verkoop van huurwoningen? In het verleden werden er alleen woningen door de woningstichting verhuurd. Dat is nog steeds ons belangrijkste doel. We kunnen ons voorstellen dat de verkoop van woningen dan ook vreemd bij u overkomt in een tijd dat er nog steeds een groot tekort bestaat aan huurwoningen. Dat we toch besloten hebben een deel van onze woningen te verkopen heeft verschillende redenen: er is een tekort aan goedkope koopwoningen; de kans bestaat dat er op termijn een overschot aan gezinswoningen binnen de regionale huursector ontstaat als er nu geen woningen verkocht worden; de woningstichting heeft het geld dat de verkoop van de woningen oplevert nodig om toekomstige nieuwbouw te bekostigen. Welke woningen Natuurlijk worden niet alle huurwoningen verkocht. We verkopen geen woningen in complexen die in de nabije toekomst ingrijpend gerenoveerd of gesloopt moeten worden. Ook is er gekeken naar een logische geografische spreiding over de verschillende dorpen. In ieder dorp komen in de loop der jaren woningen voor verkoop beschikbaar. In eerste instantie worden de woningen aan de zittende huurders aangeboden. Zijn die niet geïnteresseerd dan worden ze verkocht als ze leeg komen. Wie mag kopen? In het verleden konden alleen mensen uit de gemeente Andijk, Wervershoof en Drechterland een huurwoning kopen. Dat is medio 2005 veranderd. Sindsdien verkoopt de woningstichting de woningen ook aan mensen die niet in het gebied van Het Grootslag wonen. De selectie van kandidaten gebeurt via loting. Eerst tussen mensen uit West-Friesland, daarna tussen 2
overige belangstellenden. Zodra een woning leegkomt, wordt deze aangeboden via een advertentie in de krant (Het Westfries Weekblad en de Middenstander) en via onze website www.wst-hetgrootslag.nl. Koopmogelijkheden Er zijn twee manieren om een woning van de woningstichting te kopen: Koopzeker of Koopvast. Koopzeker Een verkoop begint met het vaststellen van de taxatiewaarde van de woning. Dat gebeurt door een onafhankelijk taxateur. Als het om uw huidige woning gaat, worden de door u zelf aangebrachte verbeteringen vanzelfsprekend niet meegerekend. Wie voor Koopzeker kiest, krijgt bij aankoop van een woning een korting van 25 procent op de taxatiewaarde. U betaalt dus een aanzienlijk lagere prijs voor uw woning dan op de vrije markt en daardoor vallen de kosten van een hypotheek en de woonlasten een stuk lager uit. Het is bij Koopzeker toegestaan om de woning tot 90% van de taxatiewaarde met een hypotheek te belasten. Hoger mag niet om te voorkomen dat kandidaatkopers de verplichtingen uit de hypotheek bij terugkoop niet kunnen voldoen. Terugkoop Bij de terugkoop stelt een onafhankelijke makelaar de marktwaarde van dat moment vast. Als de waarde van de woning is veranderd ten opzichte van de waarde bij aankoop, wordt het prijsverschil 50% / 50% gedeeld (zie rekenvoorbeeld pagina 5). Dit kan negatief, maar ook positief uitvallen. Ook moet de 25 procent korting op het aankoopbedrag worden verrekend. Wie voor Koopzeker kiest is verplicht de woning bij verkoop aan Het Grootslag te verkopen. De woningstichting koopt de woning binnen drie maanden terug. U kunt de woning dus niet op de vrije markt te koop aanbieden, maar u weet wel zeker dat u uw woning snel kwijt bent. Om te voorkomen dat er met de woning gespeculeerd gaat worden, mag u de woning niet binnen een jaar verkopen. Dit anti-speculatiebeding wordt door de notaris in de koopakte opgenomen. Lusten en lasten U bent als koper van een Koopzekerwoning volledig eigenaar van de woning. U bent dus ook zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Omdat u volledig eigenaar bent, moet u ook rekening houden met eigenaarslasten, zoals een opstalverzekering en het eigenaarsdeel van de onroerendzaakbelasting (ozb). De notaris wijst u bij het ondertekenen van de koopovereenkomst op alle consequenties van Koopzeker. Uiteraard kunt u 3
voordat het zover is ook met al uw vragen bij ons terecht. Koopvast (aanbiedingsplicht) Als u voor Koopvast kiest betaalt u 100% van de taxatiewaarde. Verkoop Wanneer u de woning na een tijdje wilt verkopen, bent u verplicht de woning aan de woningstichting aan te bieden. Als verkoopprijs geldt dan de taxatiewaarde van dat moment. Woningstichting Het Grootslag laat u binnen drie weken weten of zij de woning van u terug wil kopen. Als dat niet het geval is kunt u de woning op de vrije markt aanbieden. Doe-het-zelvers Voordeel van Koopvast is dat u de woning aanzienlijk goedkoper kunt kopen dan op de vrije markt. Koopvast is met name voordelig voor enthousiaste doe-hetzelvers die van plan zijn hun woning ingrijpend te verbeteren en daardoor de waarde van hun huis aanzienlijk verhogen. Een Koopvast-woning mag niet binnen een jaar verkocht worden (anti-speculatiebeding). Kosten koper Bij beide koopvormen is sprake van kosten koper. De kosten koper bedragen meestal zo n 9% van de koopsom en bestaan uit 6% overdrachtsbelasting, de kosten van de notariële koopakte, de overschrijvingskosten op uw naam bij het Kadaster, de kosten voor de hypotheek, het uitmeten van het perceel enz. 4
Rekenvoorbeeld van een woning met en zonder Koopzekergarantie in euro s Waardestijging (na 10 jaar: +30%) Koopzeker-woning Woning vrije verkoop Waardedaling (na 10 jaar: -10%) Koopzeker-woning Woning vrije verkoop Bij de aankoop: Aankoopbedrag 150.000, 150.000, 150.000, 150.000, Korting -/- 37.500, n.v.t. -/- 37.500, n.v.t. (te verrekenen) Aankoopsom 112.500, 150.000, 112.500, 150.000, exclusief k.k. Bij de terugverkoop: Taxatiewaarde bij 195.000, 195.000, 135.000, 135.000, terugverkoop Inclusief eigen verbeteringen Korting (verrekening) -/- 37.500, n.v.t. -/- 37.500, n.v.t. Aandeel van de -/- 22.500, n.v.t. + 7.500, n.v.t. waardeverandering Totale opbrengst 135.000, 195.000, 105.000, 135.000, Resultaat + 22.500, + 45.000, - 7.500, - 15.000, exclusief k.k. 5
Hoe komt de verkoopprijs tot stand? Als u uw huidige huurwoning wilt kopen, wilt u natuurlijk eerst weten hoeveel uw woning gaat kosten. Na overleg met Het Grootslag maakt een onafhankelijke makelaar een afspraak bij u thuis. De makelaar kijkt zorgvuldig naar de indeling en de voorzieningen van uw woning. Als de makelaar eenmaal een taxatieprijs heeft vastgesteld, dan kan over de hoogte van dat bedrag niet meer onderhandeld worden. Zelf aangebrachte verbeteringen Het kan zijn dat u gedurende de jaren dat u de woning huurt, zelf en voor eigen rekening, verbeteringen in en aan de woning heeft aangebracht. De makelaar heeft de strikte opdracht deze extra kwaliteit niet bij de verkoopprijs te tellen. U betaalt dus niet dubbel voor zelf aangebrachte verbeteringen! Het is wel belangrijk dat u aannemelijk kunt maken dat u de verbeteringen voor eigen rekening heeft aangebracht. Wanneer de verbeteringen zijn aangebracht door Het Grootslag worden ze wel in de taxatieprijs meegenomen. Staat van onderhoud Woningstichting Het Grootslag verkoopt de woningen in de huidige staat van onderhoud. Er worden dus geen extra onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd vlak voor de verkoop, behalve als er ernstige gebreken zijn. Huren of kopen Natuurlijk bent u vrij in uw keuze om een woning van ons te blijven huren of te kopen. Als u van plan bent een woning te kopen dan is het belangrijk om te onderzoeken wat voor u op de langere termijn (financieel) voordeliger is: huur of koop. Uw persoonlijke omstandigheden spelen daarbij een doorslaggevende rol. Bij twijfel is het verstandig u door een makelaar of hypotheekadviseur te laten adviseren. Om u bij uw keuze te helpen, volgen hier alvast een paar belangrijke overwegingen. Argumenten voor huur: geen zorgen over (de hoge kosten van) het onderhoud van de woning; verhuizen zonder (verkoop)zorgen; de mogelijkheid van huursubsidie wanneer de huur niet meer kan worden betaald (bijvoorbeeld bij inkomensachteruitgang). Argumenten voor koop: maximale zeggenschap over het uiterlijk en het interieur van de woning; opbouw van een eigen vermogen doordat de meeste woningen in de loop der jaren meer waard worden. Hoewel resultaten uit het verleden natuurlijk geen garantie bieden voor de toekomst; relatieve zekerheid over de hoogte van de woonlasten over meerdere jaren. 6
In plaats van het maandelijkse huurbedrag krijgt u bij koop te maken met een maandelijkse hypotheeklast. Dat kan een voordeel zijn, maar de hypotheeklast is erg afhankelijk van bijvoorbeeld de koopvorm, uw inkomen en de leeftijd van u en uw eventuele partner. De verkoopprocedure Verkoop aan zittende huurder Als u alle voor en tegens van de verkoop overwogen heeft, breekt voor u wellicht het moment aan dat u besluit om uw huurwoning te kopen. U moet dat eerst aan ons laten weten. Wij vragen u dan 45, te betalen om het verkooptraject op te starten. Verkoop bij verhuizing Als een woning vrijkomt omdat de huurder verhuist, dan wordt het pand door een onafhankelijke makelaar getaxeerd. Als de prijs is vastgesteld wordt de woning te koop aangeboden via een advertentie in het Westfries Weekblad, de Middenstander en op onze website www.wst-hetgrootslag.nl. Op deze advertentie kan gedurende twee weken worden gereageerd. De exacte sluitingsdatum staat in de advertentie. Loting De selectie van kandidaten gebeurt via loting. Voor de loting worden alle gegadigden uitgenodigd. De loting vindt plaats in ons kantoor in Wervershoof (Olympiaweg 25) en wordt verricht door één van de leden van het Management Team van woningstichting Het Grootslag. Tijdens deze bijeenkomst krijgt iedereen via de loting een rangnummer. De gegadigden met de nummers een, twee en drie mogen de woning bezichtigen. Ook worden ze uitgebreid voorgelicht over de mogelijkheden van koop (Koopzeker en Koopvast). Kandidaat één heeft het eerste recht van koop. Ziet deze van de koop af, dan komt de tweede kandidaat aan de beurt enz. Hypotheekmogelijkheden De meeste mensen hebben een hypotheek nodig om een woning te kopen. Er is tegenwoordig voor bijna iedereen een passende hypotheekvorm (een hypotheek op maat) mits u over voldoende inkomen/ vermogen beschikt. Welke soort hypotheek het beste bij u past, bepaalt u samen met uw hypotheekadviseur of bankinstelling. Taxatierapport Voor het afsluiten van een hypotheek is een taxatierapport nodig. Dit is een eis van de bank. Het taxatierapport kunt u voor de helft van de prijs van ons kopen. Wij raden u aan het taxatierapport in ieder geval goed door te lezen. Als u het niet wilt kopen, kunt u het rapport in alle rust op ons kantoor doornemen. 7
Afronding bij de notaris Als u besloten heeft een woning te kopen stelt notariskantoor Meijer uit Hoogkarspel de officiële koopovereenkomst op. U ontvangt een uitnodiging om deze te ondertekenen. Tussen die uitnodiging en de ondertekening zit een wettelijke bedenktijd. In die periode kunt u van de koop afzien. Doet u dat niet, dan wordt de verkoop officieel bekrachtigd met het ondertekenen van de akte van levering en de hypotheekakte. Ter zekerheidstelling van de terugverkoop bij Koopzeker wordt een hypotheek gevestigd ten gunste van woningstichting Het Grootslag. Deze kosten komen voor rekening van de koper. Nadat u de koopakte ondertekend heeft, zorgt de notaris ervoor dat uw naam bij het kadaster wordt ingeschreven en de woning definitief uw eigendom wordt. Het besluit is aan u! In deze brochure hebben we getracht u een zo goed mogelijk inzicht te geven over de mogelijkheden om een huurwoning van ons te kopen. Het besluit is nu aan u! Tot slot Het is onmogelijk om alles wat met de koop van een woning samenhangt in een brochure te beschrijven. We kunnen ons goed voorstellen dat er na het lezen van deze brochure nog vragen onbeantwoord zijn. Als u nog vragen heeft, kunt u contact met ons opnemen via het telefoonnummer 0228 587 587. Wij beantwoorden ze graag. 8
Bezoekadres Olympiaweg 25 1693 EJ Wervershoof T 0228 587 587 F 0228 587 555 Openingstijden maandag t/m donderdag van 08.30 uur tot 16.30 uur vrijdag van 8.00 uur tot 12.00 uur ( s middags gesloten) Gratis onderhoudslijn T 0800 0 22 24 26 Op werkdagen van 8.00 tot 12.00 uur bereikbaar. Buiten deze tijden alleen voor uw spoedmeldingen. Postadres Postbus 90 1693 ZH Wervershoof info@wst-hetgrootslag.nl www.wst-hetgrootslag.nl