Aanbiedingsformulier Onderwerp Richtlijnen Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten en beoordeling initiatieven In te vullen door Bestuurssecretariaat Ontwerper Parafanten Directeuren Portefeuilleh. B&W Nr: 01.1096/04 12 2001 Dienst : BoWo BoWo ROWV Agenda Sector : Wonen Openbaar: ja Naam : M. van Duijn R.V nr: 01.0144 Tst.nr : 5865 Commissie: Datum : 30 11 2001 BESLUITEN Behoudens advies van de commissie ROWV De gemeenteraad voor te stellen: 1. De notitie Richtlijnen Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten en beoordeling initiatieven vast te stellen; 2. Het College van Burgemeester en Wethouders te machtigen de regeling Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (waaronder de Uitvoeringsnotitie ) verder af te handelen; 3. De door de corporaties en de Niet Winstbeogende Instelling gevraagde leningen als volgt te honoreren: Stichting Studenten Huisvesting ƒ 2.083.000,-- Portaal Leiden ƒ 2.255.000,-- De Sleutels ƒ 4.800.000,-- Rijn en Vliet ƒ 1.450.000,-- 4. De volgende budgetten te reserveren voor: Herstructurering Leiden- Noord ƒ 5.000.000,-- Wonen boven winkels- 400.000,-- Particuliere woningverbetering - 1.150.000,-- Verhoging kwaliteit van woningen - 1.100.000,-- Aanschaf nieuwe koopwoonwagens - 750.000,-- 5. De aanpassing en/of afwijking van de maximale leningbijdragen te mandateren aan het hoofd van de afdeling Beleid en Projecten en het hoofd van de Sector Wonen voor
6. Het honoreren van nieuwe initiatieven of het wijzigen van budgetten te mandateren aan de vakwethouder; 7. De regeling en de initiatieven over twee jaar door het College van Burgemeester en Wethouders te laten evalueren en voor advies aan te bieden aan de commissie ROWV. Korte overwegingen Op 6 juni 2000 (raadsvoorstel 00.0052, is bijgevoegd) is ingestemd met deelname aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). In het raadsvoorstel is ingegaan op de mogelijke initiatieven die in aanmerking kunnen komen voor SVn-leningen, zoals herstructurering, verbetering van de particuliere woningvoorraad, duurzaam bouwen en wonen boven winkels. De Dienst Bouwen en Wonen is opgedragen de concrete besteding van het SVn nader uit te werken. Ten behoeve van een doelmatige en afgewogen inzet van de gelden van het SVn is het wenselijk interne richtlijnen op te stellen. In deze notitie wordt achtereenvolgens stilgestaan bij: 1. De omvang van het Stimuleringsfonds; 2. De algemene voorwaarden; 3. De verdeling van het Stimuleringsfonds en 4. Een nadere uitleg over de initiatieven. Formatieve consequenties Niet van toepassing Begrotingsconsequenties Niet van toepassing
2001. Nr. : 01.0144. Dnst. : BOWO Richtlijnen Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten en beoordeling initiatieven. Leiden, 4 december 2001. Op 6 juni 2000 (raadsvoorstel 00.0052, is bijgevoegd) heeft u ingestemd met deelname aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). In het raadsvoorstel is ingegaan op de mogelijke initiatieven die in aanmerking kunnen komen voor SVn-leningen, zoals herstructurering, verbetering van de particuliere woningvoorraad, duurzaam bouwen en wonen boven winkels. De Dienst Bouwen en Wonen is opgedragen de concrete besteding van het SVn nader uit te werken. Ten behoeve van een doelmatige en afgewogen inzet van de gelden van het SVn is het wenselijk interne richtlijnen op te stellen. In deze notitie wordt achtereenvolgens stilgestaan bij: 1. de omvang van het Stimuleringsfonds; 2. de algemene voorwaarden; 3. de verdeling van het Stimuleringsfonds en 4. een nadere uitleg over de initiatieven. In een later stadium volgt een Uitvoeringsnotitie van deze regeling. In deze notitie komen onderwerpen aan de orde zoals: het indienen van een aanvraag, welke stukken moeten worden bijgevoegd, een begrippenlijst, verschillende programma s van eisen van particuliere woningverbetering, energiebesparende maatregelen en politiekeurmerk Veilig Wonen, de communicatie voor deze regeling etc. Voorgesteld wordt de Uitvoeringsnotitie te laten vaststellen door het College van Burgemeester en Wethouders. Omvang Stimuleringsfonds Per 1 juni 2001 beschikt de gemeente Leiden over ƒ 19. 159.502 in het Stimuleringsfonds. Dit bedrag is opgebouwd door twee verschillende rekeningen, namelijk ƒ 10.159.502,-- op een gemeentelijke rekening en 9 miljoen aan toewijzingsrechten op een ABN/AMRO rekening, genaamd Bouwfondsrekening. Het verschil tussen deze twee rekeningen is als volgt: - Gemeentelijke rekening: door de gemeente Leiden is 10 miljoen gulden op deze rekening gestort. De gemeente is geheel vrij om te bepalen welk rentepercentage zij hanteert. SVn adviseert de rente in ieder geval 5% onder de actuele marktrente aan
te bieden. Van de gevraagde rente is 0,5% bestemd als vergoeding voor het beheer van het Stimuleringsfonds. De gemeente kan zelf de looptijd van deze lening bepalen met een maximum van 30 jaar. De gemeentelijke rekening is een revolverende rekening; - Bouwfondsrekening: deze rekening bevat negen miljoen gulden aan toewijzingsrechten en is gestort door ABN/AMRO. Het betreft een lening met 0,5% rente en een looptijd in 2001 van 11 jaar per kalenderjaar aflopend die wordt verstrekt door het SVn op voordracht van de gemeente. De rekening is eenmalig (dus niet revolverend). De redenatie achter deze lening is dat het rentevoordeel zo snel mogelijk moet worden geactiveerd. De maandelijkse aflossing is echter van dien aard dat bij een omvangrijke lening alleen een corporatie of een solvabele Niet Winstbeogende Instelling (NWI) in aanmerking kan komen. Een voorwaarde aan deze lening is dat 80% van het Bouwfondsgeld ineens kan worden ingezet en per 1-1- 2003 de resterende 20%.
Tot slot is er de combinatielening: een mix van een stimuleringslening en een bouwfondslening waarvan de hoogte, looptijd en rente door de gemeente wordt bepaald. Geconstateerd kan worden dat een lening van de gemeentelijke rekening (ongeveer ƒ 10 miljoen) veel meer geschikt is voor kleine initiatieven en partners omdat de looptijd en het percentage vrij te bepalen zijn. Dit in tegenstelling tot een lening op basis van de Bouwfondsrekening (ƒ 9 mil-joen) die door de snelle aflossing binnen 11 jaar meer geschikt is voor een corporatie of een Niet Winstbeogende Instelling. 1. Algemene voorschriften Om een lening op basis van de eerder beschreven rekeningen te verkrijgen, is een aantal bepalingen van belang. Deze zijn als volgt: - de ondergrens voor een stimuleringslening wordt gelegd op ƒ 1.500,--. Onder dit bedrag kunnen de meeste huishoudens een consumptief krediet aangaan. Het SVn adviseert in eerste instantie over de vast te stellen maximale lening en looptijd; - op het gebied van verhoging van de kwaliteit van woningen kunnen de leningen worden gestapeld. Wordt aan een complex van woningen voorzieningen getroffen in het kader van EPA en opplussen dan kunnen de maximumleningen voor beide soorten voorzieningen worden bijeengevoegd of anders gezegd gestapeld; - de SVn verstrekt, met uitzondering van de gemeentelijke stimuleringsleningen, alleen financieringen die van een borgstelling zijn voorzien. Deze borgstelling kan indien aan de condities wordt voldaan, worden verkregen via de Nationale Hypotheekgarantie of bij corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voor de gemeentelijke stimuleringslening wordt door SVn geen borgstelling gevraagd. In de Uitvoeringsnotitie komt het onderzoeken van de kredietwaardigheid van de aanvragers van een gemeentelijke lening nader aan de orde; - in het eerste contact met de aanvrager is het van belang uit te gaan van maximale richtbedragen voor de leningen. Hiermee wordt het speelveld gedefinieerd en weten gemeente en aanvrager waar ze aan toe zijn. Een richtbedrag voor de maximumlening van ƒ 50.000,- - per woning/woonwagen (ƒ 15.000,- per wooneenheid) gelden voor: a. verbetering van bestaande woningen van eigenaar-bewoners en eigenaren; b. aankoop van woonwagens; c. voorzieningen in het kader van wonen boven winkels ; d. realiseren van woon-zorgwoningen. Een maximumlening van ƒ 5.000,- - per woning voor: e. voorzieningen aan bestaande woningen in het kader van opplussen; f. voorzieningen aan bestaande woningen in het kader van EPA Plus; g. voorzieningen aan bestaande woningen in het kader van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. - de maximale leningsbedragen kunnen worden aangepast als hiertoe aanleiding bestaat. Aanpassing hangt onder andere nauw samen met de mate waarin beroep wordt gedaan op de regeling en de hoogte van het bedrag dat er in het Stimuleringsfonds beschikbaar is. Voor een aanpassing en/of afwijking van de
maximale leningbijdragen is toestemming vereist van het hoofd van de afdeling Beleid en Projecten en het hoofd van de sector Wonen; - de regeling kent géén uiterste indieningsdata; - er mag op de datum van toekenning van de lening niet met de werkzaamheden zijn gestart tenzij hiervoor door de gemeente schriftelijk toestemming is verleend; - binnen zes maanden na toekenning moet met de werkzaamheden zijn begonnen;
- de werkzaamheden zijn binnen twee jaar na toekenning uitgevoerd; - er worden slechts stimuleringsleningen verstrekt aan voorzieningen die in het belang van de volkshuisvesting zijn. Verdeling Stimuleringsfonds De verdeling van de twee rekeningen worden als volgt onderverdeeld: - initiatieven van corporaties; - herstructurering en particuliere woningverbetering in Leiden Noord; - kleine projecten en initiatieven resterende delen van Leiden. Corporaties Vorig jaar is de corporaties gevraagd om in het kader van het Stimuleringsfonds met initiatieven te komen die eventueel in aanmerking zouden kunnen komen voor een lening. Hierbij is aangegeven dat regelgeving in de maak is, waarin onder andere wordt bepaald welk soort initiatieven voor een lening in aanmerking komen. De corporaties hebben tot eind december de gelegenheid gekregen initiatieven in te dienen. Binnengekomen zijn voorstellen van NWI verzorgingshuis Rijn&Vliet en de corporaties Portaal Leiden, SLS en De Sleutels. Zijl&Vliet en Ons Doel hebben niet gereageerd. De verzoeken van de corporaties zijn in de bijlage uitgebreid beschreven. In het kort zijn de verzoeken van de corporaties als volgt: Corporatie / Instelling 1. SLS* A. PVW 2. Portaal Leiden Soort initiatief Naam initiatief SVn lening B. EPA C. internet aansl. D. onderz. Legionellaprev. E. werkhotel Div. complexen Vestwal/Zamenhofstr Flanorpad/Wassenaarsew g+ Klikspaanweg 1-107 Pelikaanhof Klikspaanweg 37 t/m 61 Alle eenhed./panden (plan-geen locatie/pand) Totaal ƒ 98.000 ƒ 120.000 ƒ 350.000 ƒ 70.000 ƒ 1.445.000 Nee Nee Ja ƒ 2.083.000 A. PVW-( EPA-OPPLUS) Muiderkring (Plesmanln) (ƒ 5.620.000) 3. De Sleutels 4. Rijn&Vliet ƒ 2.255.000 Woon-zorg (nwb) Van der Willigenhof (ƒ 8.800.000) Woon-zorg (nwb) Verzorgingshuis Rijn&Vliet ƒ 4.800.000 ƒ 1.450.000 Totaal ƒ 10.588.000
( ) aangevraagd bedrag PVW: Politiekeurmerk Veilig Wonen EPA: Maatregelen in het kader van Duurzaam (ver)bouwen *De werkelijke kosten van de initiatieven van SLS zijn nog niet precies bekend. Bovenstaande is dan ook een schatting.
De initiatieven van SLS, Portaal en de Sleutels zijn, zoals uit bovenstaand schema blijkt, niet volledig gehonoreerd. In de eerder aangegeven bijlage (bespreking initiatieven corporaties) wordt hierop nader ingegaan. Herstructurering Leiden- Noord In het MOP is als doelstelling geformuleerd in 2004 500 woningen te hebben verbeterd. Bij de verdeling van de SVn-gelden is voor woningverbetering in Leiden-Noord een bedrag van in totaal ƒ 5 miljoen gereserveerd. Per direct kan Leiden-Noord over 3,2 miljoen gulden beschikken. Vanaf 2003 is er nog eens ƒ 1.800.000 beschikbaar. Deze trapsgewijze financiering wordt veroorzaakt door een voorwaarde van het Stimuleringsfonds dat per direct maximaal 80% van de Bouwfondsrekening mag worden uitgeleend. De overige 20% kan per 01-01-2003 worden ingezet. De herstructurering in Leiden-Noord gaat met name om complexgewijze verbeteringen aan huurwoningen van sociale verhuurders. Daarnaast worden particuliere verhuurders en eigenaren gestimuleerd om hun woningen te verbeteren. Centraal in deze verbeteringsaanpak staan de vooroorlogse woningen die, in het geheel of gedeeltelijk, niet voldoen aan redelijke eisen van bewoonbaarheid. Kleine projecten en initiatieven Zoals eerder is aangegeven, is er 3,4 miljoen gulden van de gemeentelijke rekening gereserveerd voor kleine projecten en initiatieven. In onderstaande tabel is hiervoor de volgende raming gemaakt: Initiatief Totaal Subsidiebedrag ( ƒ) Maximaal Leenbedr 1. Wonen boven winkels 400.000 50.000 2. Particuliere woningverbetering (resterende delen Leiden) 3. Verhoging kwaliteit woningen Politie Keurmerk Veilig Wonen EPA Opplussen 4. Aanschaf van nieuwe koopwoonwagens ag (ƒ) p/w* 1.150.000 50.000 375.000 250.000 475.000 Totaal 3.400.000 * ƒ 15.000,-- per wooneenheid p/w* 5.000 p/w 5.000 p/w 5.000 p/w Meerjaren Ontwikkelings Programma 100 woningen Ja, blz 145/146 500 woningen ja, blz 145/146 500 woningen 750.000 50.000 p/w - Totaal overzicht verdeling leningen De verdeling van de initiatieven van de corporaties, de herstructurering in Leiden-Noord en de kleine projecten over de twee leningen is als volgt:
Bouwfondslening Initiatieven Sleutels 4.800.000,00 Leiden Noord (per 2.400.000,00 direct) Leiden Noord (per 1.800.000,00 2003) Totaal 9.000.000,00
Initiatieven Gemeentelijke lening Portaal 2.255.000,00 Rijn en Vliet 1.450.000,00 Kleine projecten 3.400.000,00 SLS* 2.083.000,00 Leiden Noord (per direct) 800.000,00 Totaal 9.988.000,00 * het woon-werkhotel is hierbij niet ingegrepen. De werkelijke kosten van de initiatieven van SLS zijn nog niet precies bekend. Bovenstaande is dan ook een schatting. Eerder is aangegeven dat het fonds ƒ 19.159.502,-- omvat. Na bovenvermelde leningen te zijn aangegaan, resteert een bedrag van ƒ 171.502,-- dat nog zou kunnen worden uitgeleend. Met de in de notitie vermelde ramingen moet enigszins flexibel worden omgegaan. Indien blijkt dat bijvoorbeeld sommige budgetten niet worden aangesproken en andere budgetten inmiddels zijn opgeraakt, moet het in overleg met de vakwethouder mogelijk zijn de budgetten te kunnen wijzigen of nieuwe initiatieven te kunnen toevoegen. Daarnaast wordt voorgesteld deze regeling na twee jaar door het College van Burgemeester en Wethouders te evalueren. Deze evaluatie wordt vervolgens voor advies aangeboden aan de Commissie voor Ruimtelijke Ordening, Wonen en Verkeer. De gemeentelijke rekening heeft een revolverende werking. Dit houdt in dat als de leningen zijn uitgezet maandelijks wordt afgelost zodat op een bepaald moment weer een aanzienlijk bedrag is opgebouwd. Vervolgens kunnen opnieuw leningen aan nieuwe verzoeken of initiatieven worden verstrekt. In ieder geval resteert op de gemeentelijke rekening op dit moment nog een bedrag van ƒ 171.502,--. Op deze wijze blijft de gemeentelijke rekening in beweging. Dit geldt dus niet voor de Bouwfondsrekening. Deze toewijzingsrechten zijn éénmalig. Nadere uitleg initiatieven In voorgaande tabellen is aangegeven voor welke initiatieven een lening wordt gereserveerd. In dit hoofdstuk wordt ter verduidelijking even kort aangegeven wat onder deze initiatieven wordt verstaan: 1. Wonen boven winkels Het gaat hierbij om projecten waarbij leegstaande woonruimten of verdiepingen boven winkels weer voor eigen bewoning of verhuurde bewoning geschikt worden gemaakt en die al dan niet door middel van een monumentensubsidie worden ondersteund. In het
MOP is aangegeven dat in 2004 100 extra woningen boven winkels moeten zijn gerealiseerd. In geval een monumentensubsidie wordt verstrekt heeft dit alleen betrekking op het casco en niet de voorzieningen om permanente bewoning mogelijk te maken.
2. Particuliere woningverbetering Leiden wil zuinig zijn op haar bestaande woningvoorraad en vindt het belangrijk de eigen verantwoordelijkheid van huiseigenaren en bewoners te benadrukken. In het Meerjaren-ontwikkelingsprogramma is de doelstelling opgenomen dat de bestaande woningvoorraad op peil moet worden gebracht en of de kwaliteit van de woningen moet worden behouden. 3.a Politiekeurmerk Veilig Wonen In het MOP is opgenomen dat in 2004 500 woningen zijn voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Het keurmerk is een instrument om de inbraakveiligheid van een woning objectief te meten. Uit onderzoekgegevens blijkt dat de kans op inbraak fors afneemt indien een woning voldoet aan de keurmerkeisen. De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft een pakket van beveiligingsvoorzieningen ontwikkeld samen met de politie. De voorkeur gaat uit naar complexgewijze aanpak. In de voorlichting moet deze aanpak worden gepropageerd. 3.b EPA (duurzaam (ver)bouwen) Leiden heeft zich in het verleden uitgesproken zich te willen profileren op duurzaam bouwen gebied en heeft daarom een hoog ambitieniveau. In het plan van Aanpak duurzaam bouwen wordt aandacht gevraagd voor duurzaamheid in de bestaande woningvoorraad en met name het stimuleren van het nemen van energiebesparende maatregelen. Ook in het MOP zijn doelstellingen met betrekking tot duurzaam bouwen opgenomen. Enkele voorbeelden zijn: 30% van de renovatieproductie voorzien van het Dubo+pakket en het stimuleren van duurzame energie: 40 zonnestroomsystemen en 50 zonneboilers per jaar. Het Stimuleringsfonds is uitermate geschikt om het nemen van energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad te stimuleren. 3.c Opplussen van woningen In het MOP is als doelstelling aangegeven dat 500 bestaande woningen voor ouderenhuisvesting geschikt gemaakt moeten worden. De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft een verbeterpakket voor bestaande woningen ten behoeve van ouderen opgesteld dat landelijk wordt toegepast door voornamelijk corporaties. Voor deze voorzieningen wordt aangesloten op de laatstbekende SEV-richtlijnen. De voorkeur gaat uit naar complexgewijze aanpak. In de voorlichting moet deze aanpak worden gepropageerd. 4. Aanschaf van nieuwe koopwoonwagens In het MOP is als doelstelling opgenomen dat in 2004 het Trekvaartplein waar thans alle woonwagenbewoners wonen is geherstructureerd. Er wordt dan ook hard getrokken aan de herstructurering van het Trekvaartplein ten behoeve van de huidige en toekomstige bewoners. Met de herstructurering wordt een duurzaam en beheersbaar herstel van de woonwagenlocatie beoogd. Naast een rijksbijdrage wil de gemeente Leiden ook budget voor aantrekkelijke leningen reserveren voor degenen die willen
verhuizen van een (oude) woonwagen naar een nieuwe koopwoonwagen op het Trekvaartplein. De verwachting is dat de regeling voor Bevordering van het Eigen Woningbezit geen perspectieven biedt voor woonwagenbewoners aangezien hun wagen én standplaats in één koop moeten worden gekocht om hiervoor in aanmerking te komen. 5. Woon-zorgwoningen Het realiseren van zelfstandige woon-zorgwoningen vergt vaak grote investeringen. Meestal gaat het om een combinatie van verbouw van bestaande woongebouwen en woningen en nieuwbouw van zelfstandige woningen. Drijvende kracht achter dit proces is de extramuralisering van de zorgsector. Het maatschappelijk belang hiervan is groot. Het gaat niet alleen om ouderen maar alle mensen die zorg behoeven dus ook verstandelijk gehandicapten enz.. In het MOP is als doelstelling geformuleerd dat in 2004 verspreid over de stad 250 voor ouderen geschikte nieuwbouwwoningen zijn gerealiseerd.
Met verwijzing naar het advies van de Commissie voor Ruimtelijke Ordening, Wonen en Verkeer en de overige in de leeskamer ter inzage gelegde stukken, geven wij u in overweging het hierna in ontwerp afgedrukte besluit te nemen. Leiden, Burgemeester, POSTMA. Burgemeester en Wethouders van de Secretaris, de P.I.M. v.d. WIJNGAART. J.K.T. De Raad der gemeente Leiden; Gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders (raadsvoorstel nr. 01.0144 van 2001); B E S L U I T: 1. de notitie Richtlijnen Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten en beoordeling initiatieven vast te stellen; 2. het College van Burgemeester en Wethouders te machtigen de regeling Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (waaronder de Uitvoeringsnotitie ) verder af te handelen; 3. de door de corporaties en de Niet Winstbeogende Instelling gevraagde leningen als volgt te honoreren: - Stichting Studenten Huisvesting ƒ 2.083.000,-- - Portaal Leiden ƒ 2.255.000,-- - De Sleutels ƒ 4.800.000,-- - Rijn en Vliet ƒ 1.450.000,--; 4. de volgende budgetten te reserveren voor: - Herstructurering Leiden- Noord ƒ 5.000.000,-- - Wonen boven winkels ƒ 400.000,-- - Particuliere woningverbetering ƒ 1.150.000,-- - Verhoging kwaliteit van woningen ƒ 1.100.000,-- - Aanschaf nieuwe koopwoonwagens ƒ 750.000,--; 5. de aanpassing en/of afwijking van de maximale leningbijdragen te mandateren aan het hoofd van de afdeling Beleid en Projecten en het hoofd van de Sector Wonen;
6. het honoreren van nieuwe initiatieven of het wijzigen van budgetten te mandateren aan de vakwethouder; 7. de regeling en de initiatieven over twee jaar door het College van Burgemeester en Wethouders te laten evalueren en voor advies aan te bieden aan de Commissie voor Ruimtelijke Ordening, Wonen en Verkeer. Gedaan ter openbare vergadering van De Secretaris, De Voorzitter,