Sociaal plan Warmunda 1. Wat is een sociaal plan 3 2. Algemeen 2.1 Partijen. 3 2.2 Startdatum herhuisvesting: de peildatum.. 3 2.3 Huisbezoeken.. 3 3. Verhuizen/herhuisvesting 3.1 Algemeen... 3 3.2 Verhuizen naar een definitieve woning met stadsvernieuwingsurgentie.. 4 3.3 Wat is een passende woning... 4 3.4 Inschrijving als woningzoekende en reageren op een woning. 5 3.5 Terugkeergarantie en de wisselwoning... 5 3.6 individuele bewonersbegeleiding.... 6 4. Financiële regelingen bij sloop 4.1 Verhuiskostenvergoeding.. 6 4.2 Dubbele woonlasten bij verhuizing. 7 4.3 Huurprijs oude woning wordt bevroren.. 7 5. Huurprijs van de nieuwe woning 5.1 Regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie... 7 6. Het opleveren van de oude woning 6.1 Oplevering oude woning.... 8 6.2 Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen.... 8 7. Geschillen.... 8 Bijlage 1: beslisboom regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie Bijlage 2: rekenvoorbeelden regeling aangepaste aanvangshuur stadsvernieuwingsurgentie Sociaal plan september 2015 2
Hoofdstuk 1 Wat is een sociaal plan Sloop/nieuwbouw heeft ingrijpende gevolgen voor een huurder. De plek waar mensen prettig wonen, waar zij thuis zijn, moet worden ingeruild voor een nieuwe woning. Bij sloop/nieuwbouw hebben bewoners dan ook veel vragen. Moet ik tijdelijk of definitief verhuizen? Voor welke vergoedingen kom ik in aanmerking? Op welke hulp kan ik rekenen? Hoe moet ik mijn woning opleveren? Wat wordt de huur van de nieuwe woning? Deze en veel andere vragen worden beantwoord in het sociaal plan. Hierin staan de rechten en plichten die verhuurder en huurder hebben bij een sloop/nieuwbouwproces. Het sociaal plan van Warmunda is tot stand gekomen in overleg met bewonersplatform Warmondig. De basis is de wet en regelgeving vanuit de huurwet en het Basis Sociaal Statuut. Het Basis Sociaal Statuut is een overeenkomst van de corporaties en hun huurderplatforms in de gemeente Teylingen. Hierin is opgenomen wat er in ieder geval aan de orde moeten komen in een sociaal plan van een corporatie. Hoofdstuk 2 Algemeen 2.1 Partijen Bij een sloop-/nieuwbouwproject wordt een overeenkomst opgesteld en ondertekend door Warmunda en de individuele huurder. In de overeenkomst staat de peildatum, de verwachte sloopdatum en het adres van de woning. Beide partijen tekenen voor akkoord van het sociaal plan. De huurder moet bij de gemeente staan ingeschreven op het betreffende adres en daar daadwerkelijk woonachtig zijn. 2.2 Startdatum herhuisvesting: de peildatum De startdatum van de herhuisvesting wordt in een sociaal plan de peildatum genoemd. Het sociaal plan met alle rechten en plichten is voor de huurder(s) vanaf de peildatum van toepassing. De exacte peildatum wordt door Warmunda vastgesteld en staat genoemd in de overeenkomst die Warmunda met de huurder sluit. De peildatum ligt ten minste 1,5 jaar voor de sloopdatum, zodat bewoners voldoende tijd hebben om op zoek te gaan naar een passende woning. 2.3 Huisbezoeken Rond de peildatum maakt Warmunda met alle huurders in het project een afspraak voor een persoonlijk gesprek bij de bewoner thuis. In dit gesprek wordt het sociaal plan doorgenomen en eventuele vragen beantwoord. Daarnaast brengen we de woonwensen in kaart om een beeld te krijgen wat een passende woning is. Hoofdstuk 3 Verhuizen/herhuisvesting 3.1 Algemeen Bij een verhuisverplichting heeft een huurder twee mogelijkheden: 1. Definitief verhuizen naar een andere woning met stadsvernieuwingsurgentie. 2. Verhuizen naar een andere woning als tijdelijke oplossing (wisselwoning), in afwachting van terugkeer naar een nieuw te bouwen woning in het project. Sociaal plan september 2015 3
3. 2 Verhuizen naar een definitieve woning met stadsvernieuwingsurgentie De hoofdbewoner die de woning moet verlaten vanwege sloop krijgt vanaf de peildatum een stadsvernieuwingsurgentie. Met een stadsvernieuwingsurgentie kan een huurder zich met voorrang inschrijven voor een passende woning (zie 3.3). De stadsvernieuwingsurgentie is tot 12 maanden voor de geplande sloopdatum alleen geldig voor huurwoningen in de gemeente Teylingen (Warmond, Sassenheim en Voorhout). Het laatste jaar voor de geplande sloopdatum wordt de urgentie uitgebreid naar alle gemeenten waar huurwoningen worden aangeboden via WoningNet in de regio Holland Rijnland. Als stadsvernieuwingsurgent is de huurder tot zes maanden voor de sloop zelf verantwoordelijk voor het zoeken naar een andere woning. Als een huurder tot zes maanden voor de sloop nog geen andere woning heeft, zal Warmunda maximaal twee keer een passende woning aanbieden. De officiële stadsvernieuwingsurgentieverklaring krijgt een bewoner van de regionale urgentiecommissie Holland Rijnland. In de stadsvernieuwingsurgentieverklaring staat in elk geval vermeld: De persoonsgegevens van de stadsvernieuwingsurgent. De omvang van het huishouden van de stadsvernieuwingsurgent. De ingangsdatum en de periode waarvoor de stadsvernieuwingsurgentieverklaring geldig is. Het zoekprofiel, dat wil zeggen een beschrijving van de gemeente en het woningtype waarvoor de stadsvernieuwingsurgentie van toepassing is. De mededeling aan de stadsvernieuwingsurgente, waarin staat dat indien hij of zij tot zes maanden voor de sloop nog geen andere woning heeft, door Warmunda maximaal twee keer een passende woonruimte wordt aangeboden die in overeenstemming is met het zoekprofiel. 3.3 Wat is een passende woning De urgentie geldt voor een passende woning. Een passende woning is: Een woning die qua grootte vergelijkbaar is met de huidige woning. Hierbij stelt Holland Rijnland dat een huurder geen wooncarrière mag maken. Wat betekent dat de huurder urgentie krijgt voor een vergelijkbare woning of kleiner. Woont u nu in een vierkamerwoning, komt u in aanmerking voor een vierkamerwoning of kleiner. Woont u nu in een eengezinswoning dan kunt u verhuizen naar een eengezinswoning met eenzelfde aantal kamers of kleiner. Een woning die past bij uw leeftijd en gezinssamenstelling. Een voorbeeld hiervan is een seniorenwoning. Een woning met een huurprijs die bij uw inkomen past. Vanaf 1 januari 2016 moeten corporaties passend toewijzen. Dat betekent dat er een relatie wordt gelegd tussen de huurprijs van de aangeboden woningen en het huishoudinkomen dat de nieuwe huurder maximaal mag hebben. Huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens komen in aanmerking voor een goedkopere huurwoning met een huurprijs tot maximaal 618,24 (prijspeil 2015). Huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens komen in aanmerking voor een huurwoning vanaf 618,25 (prijspeil 2015). Meer informatie kunt u vinden op internet met de zoekterm norm passend toewijzen of passendheidsnorm. Sociaal plan september 2015 4
Tijdens een huisbezoek worden op basis van persoonlijke factoren de mogelijkheden tot herhuisvesting bepaald. Persoonlijke factoren zijn onder andere uw huidige woning, uw leeftijd, het huishoudinkomen en erg belangrijk: uw woonwensen. Dit gebeurt volgens de huisvestingsverordening die geldt voor de regio Holland Rijnland. Huurders waarvoor in de huidige woning voorzieningen op grond van de WMO en/of de AWBZ zijn aangebracht, komen in aanmerking voor een woning met een vergelijkbaar voorzieningenniveau. 3.4 Inschrijving als woningzoekende en reageren op een woning Het actuele woningaanbod staat op de website www.woningnethollandrijnland.nl. Om te reageren op een woning moet een huurder staan ingeschreven bij WoningNet Holland Rijnland. Inschrijven kan via de genoemde website en kost 10 per jaar. Warmunda komt u tegemoet in de inschrijfkosten door bovenop de wettelijke verhuiskostenvergoeding 30 uit te keren, gelijk aan drie inschrijfjaren. De inschrijving vervalt zodra de huurder een sociale huurwoning accepteert van één van de woningcorporaties of andere verhuurders via Woningnet Holland Rijnland. De inschrijving vervalt ook als de inschrijfkosten en/of verlengingskosten niet worden betaald. 3.5 Terugkeergarantie en de wisselwoning Wordt er bij de nieuwbouw een voor u passende woning (zie 3.3) gebouwd, dan geeft Warmunda bewoners die definitief zijn verhuisd naar een andere woning, met een huurcontract voor onbepaalde tijd, alsnog de kans om terug te keren. Tot de nieuwe woningen definitief worden verhuurd geeft Warmunda u terugkeergarantie. Warmunda vraagt u bijtijds of u hier voor in aanmerking wilt komen. Weet een huurder van te voren dat hij/zij wilt terug keren in een van de nieuw te bouwen woningen, mits het een passende woning betreft (zie 3.3), kan gebruik worden gemaakt van een wisselwoning. Dit is een tijdelijke woning om de periode van sloop en bouw te overbruggen alvorens definitief te verhuizen naar een van de nieuwe woningen binnen het project. Het beschikbaar stellen van een wisselwoning gebeurt onder de volgende voorwaarden: 1. Warmunda stelt een door haar aangewezen woning beschikbaar. 2. De huurovereenkomst voor de oude woning wordt beëindigd. 3. Voor de wisselwoning wordt een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan. 4. Voor de duur van het gebruik van de wisselwoning is de huurder een vergoeding verschuldigd die niet hoger is dan de netto huur van de te verlaten woning. Dit is exclusief eventuele servicekosten voor de wisselwoning. 5. De wisselwoning wordt eenvoudig gestoffeerd, gesausd en aangesloten op de nutsvoorzieningen. De woning is voorzien van een verwarmingstoestel en warm watervoorziening. De verbruikskosten voor de nutsvoorzieningen, gas, licht en water zijn voor rekening van de huurder. 6. De huurder krijgt twee weken de gelegenheid om naar de wisselwoning te verhuizen. Tijdens deze twee weken wordt voor slechts één woning huur betaald. Heeft een huurder meer tijd nodig dan zijn de dubbele woonlasten voor eigen rekening. 7. De huurder verbindt zich om de wisselwoning binnen een maand te verlaten zodra de nieuwe woning gereed en aan de huurder is opgeleverd. 8. In de overeenkomst voor de wisselwoning is opgenomen dat de huurder een huurovereenkomst aangaat voor de nieuwe woning zodra deze gereed is. In de overeenkomst staat onder andere de aanvangshuur van de nieuwe woning. Sociaal plan september 2015 5
9. Bij verhuizing van de wisselwoning naar de nieuwbouw woning krijgt de huurder een maand lang de beschikking over beide woningen. Tijdens deze maand is de huurder alleen de huur verschuldigd van de nieuwe woning. 3.6 Individuele bewonersbegeleiding Als Stadsvernieuwingsurgent moet de huurder zelf zoeken en reageren op het woningaanbod van Woningnet. Op verzoek kan Warmunda ondersteunen bij het zoeken naar een andere woning. De geboden begeleiding hangt af van de wensen en mogelijkheden van de bewoners en kan bestaan uit: Begeleiding bij het inschrijven en gebruiken van Woningnet. Begeleiden bij het zoeken naar een nieuwe woning. De huurder op de hoogte stellen van vrijgekomen woningen van Warmunda. Begeleiding bij de huuropzegging en het tekenen van een nieuw huurcontract. Informeren over huurtoeslag en vergoedingen. Extra ondersteuning en advies voor oudere bewoners of bewoners met een medische indicatie. Maatwerk waar nodig. Hoofdstuk 4 Financiële regelingen bij sloop 4.1 Verhuiskostenvergoeding Bij een gedwongen verhuizing komt de huurder vanaf de peildatum in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding. Dit is een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Voor ieder huishouden geldt slechts eenmaal het recht op de verhuiskostenvergoeding. De minimale vergoeding is wettelijk vastgelegd en wordt jaarlijks vastgesteld door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De verhuiskostenvergoeding bedraagt eenmalig 5.857,- (prijspeil 1 maart 2015) plus 30 als tegemoetkoming in de inschrijfkosten bij Woningnet Holland Rijnland. De verhuiskostenvergoeding wordt jaarlijks per 1 maart vastgesteld door de Rijksoverheid. De vergoeding wordt als volgt uitgekeerd in geval de huurder definitief verhuist: Een 1 e termijn van 4.300,- uit te betalen direct na ontvangst van de schriftelijke huuropzegging. De 2 e termijn van 1.587,- ontvangt de huurder nadat de sleutels zijn ingeleverd en de oude woning op de juiste wijze is opgeleverd. De verhuiskostenvergoeding bij het gebruik maken van een wisselwoning is dezelfde als voor huurders die definitief verhuizen. Echter wordt deze vergoeding in drie termijnen uitgekeerd: Een 1 ste termijn van 1187,- bij inleveren van de sleutel van de te slopen woning. Een 2 de termijn van 3500,- bij oplevering van de nieuwbouw woning en het tekenen van het contract voor de nieuwbouw woning. De 3 de termijn van 1200,- bij inleveren van de sleutels van de wisselwoning en na correct opleveren van de wisselwoning. De vergoeding die aan de huurder wordt uitgekeerd is fiscaal niet belast en wordt netto beschikbaar gesteld. De verhuiskostenvergoeding wordt door Warmunda gebruikt om achterstallige vorderingen zoals huurachterstand te verrekenen. Sociaal plan september 2015 6
4.2 Dubbele woonlasten bij verhuizing Tijdens de verhuisperiode komt u mogelijk voor dubbele woonlasten te staan. Warmunda komt u hierin als volgt tegemoet: Bij definitieve verhuizing krijgt u een maand lang de beschikking over beide woningen. Tijdens deze maand bent u alleen de huur verschuldigd van de nieuwe woning. Bij de verhuizing naar een tijdelijke wisselwoning krijgt u twee weken de beschikking over beide woningen. Tijdens deze twee weken bent u alleen de huur verschuldigd van de oude woning. Heeft een huurder meer tijd nodig zijn de dubbele woonlasten voor eigen rekening. 4.3 Huurprijs oude woning wordt bevroren De huurprijs van de te slopen woningen wordt vanaf de peildatum bevroren. Hoofdstuk 5 Huurprijs van de nieuwe woning 5.1 Regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie Bij gedwongen verhuizing door een sloop/nieuwbouwproject kunnen huurders voor een flinke huursprong komen te staan. Warmunda en Warmondig hebben de handen ineengeslagen om tot een structurele oplossing te komen om een te grote huursprong enigszins te beperken. Dit heeft geleid tot de regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie. De huurder die in verband met stadsvernieuwing verhuist kan vanaf de peildatum in aanmerking komen voor de regeling aangepaste aanvangshuur. In de regeling betaalt de huurder voor de nieuwe woning het zelfde percentage van de maximaal redelijke huur als hij/zij voor de huidige woning betaalt. Gerekend wordt netto huur exclusief eventuele servicekosten. Een voorbeeld: een huurder betaalt voor de huidige woning 400 per maand en de maximaal redelijke huur is 600. Dan betaalt de huurder 66% van de maximaal redelijke huur. Voor de nieuwe woning gaat de huurder ook 66% van de maximaal redelijke huur betalen. (Voor een persoonlijke berekening kunt u contact opnemen met Warmunda.) Voor de regeling gelden de volgende voorwaarden: 1. De huurder heeft het sociaal plan met Warmunda ondertekend. 2. De huurder woont in een woning van Warmunda en verhuist naar een woning van Warmunda. 3. De huurder heeft een totaal gezinsinkomen van maximaal 34.911 (prijspeil 2015). Dit is de inkomensgrens voor een sociale huurwoning. Wanneer huurders een inkomen hebben boven deze grens betalen ze de reguliere huurprijs. 4. De reguliere huurprijs van de nieuwe woning is niet hoger dan de sociale huurprijsgrens van 710,68 per maand (prijspeil 2015). 5. De huur van de nieuwe woning wordt minimaal 60% van de maximaal redelijke huur. 6. De huursprong, het verschil tussen de oude en de nieuwe huur, is minimaal 50: Is de huursprong groter dan 50, dan is de regeling van toepassing. Is de huursprong kleiner dan 50, dan wordt de nieuwe huurprijs de oude huurprijs + de minimale huursprong van 50 (met een maximum van de reguliere huurprijs). 7. Deze regels zijn ook van toepassing als een huurder gebruik maakt van een wisselwoning en/of daarna de terugkeergarantie. In bijlage 1 staat een schema waarin een huurder kan zien of hij/zij in aanmerking komt voor de regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie. In bijlage 2 staat een aantal rekenvoorbeelden. Sociaal plan september 2015 7
Hoofdstuk 6 Het opleveren van de oude woning 6.1 Oplevering oude woning Bij de huuropzegging moet de woning worden opgeleverd volgens de algemene huurvoorwaarden van Warmunda. Bij een huuropzegging maakt Warmunda een afspraak met de huurder voor een voorinspectie. Bij de voorinspectie wordt afgesproken hoe de woning moet worden opgeleverd, wat verwijderd moet worden en wat kan achterblijven. Zodra bekend is dat een woning wordt gesloopt kan Warmunda soepeler zijn bij de oplevering en kunnen in bepaalde gevallen dingen achterblijven als stoffering, een cv-installatie, enzovoorts. Warmunda draagt zorg voor de eindopname van gas, water en elektra. De bewoner is zelf verantwoordelijk voor het opzeggen van aangegane contracten met energieleveranciers of andere partijen voor gehuurde apparaten, voorzieningen en overige leveringen van (nuts)bedrijven. 6.2 Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen Bij een huuropzegging kan een huurder recht hebben op een vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen conform het ZAV-beleid van Warmunda. Voorwaarde hierbij is dat Warmunda vooraf en schriftelijk toestemming heeft gegeven voor de zelf aangebrachte voorziening. De vergoeding is van toepassing op voorzieningen die de waarde van de woning verhogen zoals een cv-installatie of een tweede toilet. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de leeftijd (afschrijving) en kwaliteit van de voorziening. Hoofdstuk 7 Geschillen Als een huurder wordt geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin dit Sociaal Plan niet voorziet, dan wel omstandigheden die voor huurder onevenredig zware gevolgen hebben, kan de huurder Warmunda schriftelijk verzoeken in zijn of haar geval van dit Sociaal Plan af te wijken of aanvullende maatregelen te treffen. Geschillen die voortvloeien uit afspraken, toepassing, uitvoering en/of interpretatie van dit Sociaal Plan kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan een door beide partijen aan te wijzen, onafhankelijke, mediator (bemiddelaar). Op dit Sociaal Plan is het Nederlands Recht van toepassing. Naast dit Sociaal Plan blijven alle regelingen op basis van de geldende huurwetgeving en het Besluit Beheer Sociale Huursector, gemeentelijke woonruimteverordening alsmede de Huisvestingsverordening Holland Rijnland van kracht. Wanneer deze kaders wijzigen kan dit van invloed zijn op dit Sociaal Plan. Sociaal plan september 2015 8
Bijlage 1: beslisboom regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie Stadsvernieuwingsurgentie en verhuizen naar woning Warmunda? Nee Geen recht op aangepaste huurprijs. Ja Totale gezinsinkomen lager dan 34.911? (Prijspeil 2015.) Nee Geen recht op aangepaste huurprijs. Ja Huur van de nieuwe woning lager dan 710,68? (Prijspeil 2015). Nee Geen recht op aangepaste huurprijs. Ja Huidige huur meer dan 60% van de maximale huurprijs? Ja Nee De nieuw huur wordt 60% van de maximale huurprijs met een minimale huursprong van 50. Is de huursprong tussen oude en nieuwe huur groter dan 50? Ja Nee De nieuw huurprijs wordt de oude huur + 50 (met een maximum van de reguliere huurprijs). U gaat voor de nieuwe woning het zelfde percentage van maximale huurprijs betalen als u voor de huidige woning betaalt met een minimale huursprong van 50. Sociaal plan september 2015 9
Bijlage 2: rekenvoorbeelden regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie Voorbeeld 1: hoog inkomen Meneer Blok heeft een inkomen van 45.000 en betaalt 570 per maand voor de oude woning. Hij gaat een nieuwe woning huren met een reguliere huurprijs van 651. Hij komt niet in aanmerking voor een aangepaste huurprijs, omdat het totale gezinsinkomen hoger is dan 34.911 (prijspeil 2015). Vanwege de stadsvernieuwingsurgentie heeft meneer Blok, ondanks een te hoog inkomen, wel recht op een sociale huurwoning. Voorbeeld 2: vrijesectorwoning Familie de Leeuw heeft een gezinsinkomen van 34.000 en de huur van de oude woning is 651. Zij gaan een nieuwe woning huren in de vrije sector met een huur van 735. De familie komt niet in aanmerking voor een aangepaste huurprijs, omdat de huur van de nieuwe woning hoger is dan 710,68 (prijspeil 2015) en het hierdoor een vrije sector woning is. Voorbeeld 3: huidige huurpercentage hoger dan 60% Familie Kort heeft een gezinsinkomen van 34.000 en de huur van de oude woning is 450, dat is 65% van de maximale huurprijs. De nieuwe woning heeft een maximale huurprijs van 800 en de reguliere huurprijs voor deze woning is 640, dat is 80% van de maximale huurprijs. Familie Kort gaat voor de nieuwe woning 65% van de maximale huurprijs betalen, gelijk aan het huurpercentage van de oude woning. De huur voor de nieuwe woning wordt 65% van 800, dat is 520 per maand. Voorbeeld 4: huidige huurpercentage lager dan 60% Familie Bohari heeft een gezinsinkomen van 34.000. De huur van de oude woning is 420, dat is 55% van de maximale huurprijs. De nieuwe woning heeft een maximale huurprijs van 800 en de reguliere huurprijs voor deze woning is 640, dat is 80% van de maximale huurprijs. Familie Bohari gaat voor de nieuwe woning 60% van de maximale huurprijs betalen, het minimale percentage. De huur voor de nieuwe woning wordt 60% van 800, dat is 480 per maand. Voorbeeld 5: minimale huursprong 50 Familie De Vries heeft een gezinsinkomen van 34.000 en de huur van de oude woning is 560, dat is 75% van de maximale huurprijs. De nieuwe woning heeft een maximale huurprijs van 800 en de reguliere huurprijs voor deze woning is 640, dat is 80% van de maximale huurprijs. Familie De Vries gaat voor de nieuwe woning 75% van de maximale huurprijs betalen, omdat ze voor de nieuwe woning het zelfde huurpercentage gaat betalen als voor de oude woning. De huur voor de nieuwe woning wordt 75% van 800, dat is 600. Echter moet de minimale huursprong 50 zijn, dus wordt de nieuwe huur de oude huur van 560 + 50 en dat is 610 per maand. Sociaal plan september 2015 10