Wonen in Fryslân Afgelopen jaren minder toename woningen In 2011 bedraagt de totale woningvoorraad in Fryslân 282.689 woningen. In 2000 bestond de totale woningvoorraad nog uit 261.849 woningen. Tussen 2000 en 2011 is het totale aantal woningen in de provincie dus toegenomen met 8 procent. Tot 2009 kwamen er gemiddeld rond de 2.000 woningen in Fryslân per jaar bij. Vanaf 2010 is dit aantal bijna gehalveerd. De aanzienlijke toename van het aantal woningen in het begin van deze eeuw komt uitsluitend door de toename van het aantal koopwoningen. Dit aantal is sinds 2000 met ruim 30.000 toegenomen (+20 procent). Het aantal huurwoningen in Fryslân is sinds 2000 met bijna 10.000 gedaald (-9 procent). fluchskrift www.partoer.nl 11/2012 Toe-/afname aantal woningen in Fryslân, totaal en naar sector, 2000-2011 Veranderingen in de woningbouw In de afgelopen jaren zijn er veran- deringen opgetreden ten aanzien van het wonen en de woningmarkt in Fryslân. De woningbouw heeft hier net als elders in het land te maken met de economische crisis en er is weinig beweging op de woningmarkt. Tegelijkertijd heeft Fryslân te maken met demografische veranderingen. De bevolkingsgroei is vrijwel voorbij en de samenstelling van de bevolking verandert door vergrijzing en ontgroening. Deze ontwikkelingen hebben consequenties voor het wonen. Hoeveel woningen zijn er in Fryslân? Hoe is de verhouding huur- en koopwoningen? Welke ontwikkelingen zijn er ten aanzien van de woningvoorraad sinds 2000? Welke verschillen zijn er tussen de WOZ-waarden in de verschillende gemeenten? Wat zijn de consequenties van de demografische veranderingen voor wonen? Waar moet nog worden gebouwd en voor welke doelgroepen? In dit fluchskrift staan cijfers en feiten over wonen in Fryslân overzichtelijk op een rij met waar mogelijk een vergelijking tussen gemeenten. Nijsgjirrich voor een ieder die te maken heeft met wonen in Fryslân.
Groeipercentage woningvoorraad per Friese gemeente, 2000-2011 Grootste toename woningvoorraad in Heerenveen Tussen gemeenten zijn er verschillen in de ontwikkeling van de woningvoorraad. De grootste toename van de woningvoorraad sinds 2000 heeft plaatsgevonden in Heerenveen (+10,7 procent), Smallingerland (+10,3 procent), Boarnsterhim (+10 procent), Leeuwarden (+9,6 procent) en Tytsjerksteradiel (+9,1 procent). Dit zijn vooral gemeenten centraal in de provincie met, of in de nabijheid van, grotere kernen. Ook op de Waddeneilanden Vlieland en Terschelling (+10,5 en +9,1 procent) is de woningvoorraad toegenomen. De enige gemeente met een afname van de woningvoorraad sinds 2000 is Ameland (-9,1 procent). Dit percentage is echter vertekend vanwege een administratieve correctie (omzetting 258 woningen naar recreatiewoningen in 2006). Gemeenten met een geringe groei van de woningvoorraad zijn gesitueerd in Noordoost-Fryslân (Dantumadiel +3,5 procent; Kollumerland +5,1 procent; Ferwerderadiel +5,5 procent; Dongeradeel +5,6 procent), Menameradiel (+5,1 procent) en Ooststellingwerf (+5,3 procent). Verhouding koop- en huursector per Friese gemeente, 2011 Groei koopwoningen vooral in stedelijke gemeenten In 2011 is 66 procent, dus tweederde van de Friese woningen, een koopwoning en 34 procent van de woningen een huurwoning. In 2000 was de verhouding nog: 59 procent koopwoningen en 41 procent huurwoningen. De verhouding huur- en koopwoningen verschilt per gemeente. Vooral plattelandsgemeenten hebben relatief een hoog aandeel koopwoningen. In bijvoorbeeld Leeuwarderadeel, Littenseradiel, Ameland, Terschelling en Tytsjerksteradiel bestaat het aantal woningen voor driekwart uit koopwoningen. In de meer stedelijke gemeenten Leeuwarden en Heerenveen is het aandeel koopwoningen het laagst: minder dan 60 procent. In de stedelijke gemeenten is echter het aantal koopwoningen sinds 2000 relatief het meest toegenomen. Dit komt door de ontwikkeling van nieuwbouwwijken en de verkoop van huurwoningen. Het aantal huurwoningen in Fryslân is sinds 2000 aanzienlijk gedaald. De daling komt vooral door sloop en verkoop van huurwoningen door woningbouwcorporaties. De grootste daling van huurwoningen heeft plaatsgevonden in Harlingen (-19 procent) en de Noordoostelijke gemeenten Kollumerland en Dongeradeel (beide -14 procent).
Aanzienlijke afname nieuwbouw sinds 2008 In 2010 zijn er in Fryslân in totaal 1.567 nieuwe woningen gebouwd. Opvallend is dat er in dat jaar bijna evenveel nieuwe koopwoningen (813) als nieuwe huurwoningen (754) bij zijn gekomen. Dit is een groot verschil met de periode vóór 2008 toen er jaarlijks nog beduidend meer nieuwe koopwoningen dan nieuwe huurwoningen bij kwamen. In 2000 waren er bijvoorbeeld 2.233 nieuwe koopwoningen en slechts 270 nieuwe huurwoningen. De sterke daling van de bouw van nieuwe woningen vanaf 2008 is het gevolg van de economische crisis. Vóór de crisis kwamen er jaarlijks tussen de 2.300 en 3.000 nieuwe woningen in Fryslân bij. In 2010 is het aantal nieuwbouwwoningen slechts de helft van het aantal in 2008. In vrijwel alle Friese gemeenten is de nieuwbouw gedaald sinds 2008. De meeste nieuwbouwwoningen in de afgelopen jaren zijn gebouwd in Leeuwarden, Súdwest-Fryslân, Heerenveen en Smallingerland. Ontwikkeling nieuwbouw koop- en huursector in Fryslân, 2000-2010 Verhouding koop- en huursector per Friese gemeente, 2011
Onttrekkingen afgelopen jaren redelijk stabiel De woningproductie is met name in de jaren 2009 en 2010 fors gedaald. Het aantal onttrekkingen verschilt in deze jaren nauwelijks van voorgaande jaren. In 2009 zijn er 673 onttrekkingen, in 2010 528. In de jaren 2000-2008 was dit gemiddeld 607 per jaar. Onttrekkingen zijn woningen die aan de voorraad zijn onttrokken vanwege sloop, verbouw, buitengebruikstelling, verandering van bestemming, brand of andere rampen. De onttrekkingen zijn in meerderheid huurwoningen. In 2010 betrof dit met name woningen in de grotere plaatsen Leeuwarden, Heerenveen en Drachten waar omvangrijke herstructureringsprojecten waren. Aantal onttrekkingen in koop- en huursector in Fryslân, 2000-2010 Leegstandpercentage nog laag Van 22 Friese gemeenten is het leegstandscijfer bekend van 1 januari 2011. Dit cijfer bedraagt 2,6 procent volgens gegevens van de Provincie Fryslân (Discussienotitie voortgang woningbouwafspraken). In vergelijking met eerdere meetjaren is er een lichte daling van de leegstand. Het lage leegstandspercentage lijkt te maken te hebben met de forse daling van de nieuwbouw. Gaasterlân-Sleat scoort opvallend hoog met een leegstandspercentage van 5,2. Verder scoren Harlingen, enkele Noordwestelijke gemeenten en Leeuwarden relatief hoog met 3,5 procent. Opvallend lage leegstandspercentages scoren enkele gemeenten in Noordoost Fryslân (1,8 procent), de regio die met krimp te maken heeft. In deze regio lijkt nog nauwelijks sprake te zijn van leegstand.
Hoogste WOZ-waarden op Waddeneilanden en in zuiden van Fryslân Gemiddelde WOZ-waarde woningen (in duizenden euro s) per Friese gemeente, 2010 In de provincie Fryslân is de gemiddelde Waarde Onroerende Zaken (WOZ-waarde) in 2010 199.000. Deze waarde is lager dan het gemiddelde in Nederland van 243.000. Binnen Fryslân zijn er regionale verschillen. Op de Waddeneilanden zijn de WOZ-waarden het hoogst. Hier variëren de gemiddelde WOZ-waarden van 220.000 op Ameland tot 321.000 op Terschelling. In het noordelijk deel van Fryslân ligt de gemiddelde WOZwaarde vrijwel in alle gemeenten onder de 200.000. De laagste gemiddelde WOZ-waarde is in Leeuwarden, deze bedraagt in 2010 153.000. In het zuiden van Fryslân ligt de gemiddelde WOZ-waarden in alle gemeenten boven de 200.000. Tussen 2000 en 2009 is de gemiddelde WOZ-waarde in Fryslân jaarlijks toegenomen, vergelijkbaar met Nederland als geheel. De grootste toename van de WOZ-waarde is in deze periode op Terschelling, en de gemeenten aan de zuidrand van Fryslân: Lemsterland, Gaasterlân-Sleat en Weststellingwerf. In 2010 is in vergelijking met 2009 in alle gemeenten de WOZ-waarde nog maar beperkt toegenomen. Bron: CBS Onroerende Zaken bewerking Partoer Daling prijzen koopwoningen Gemiddelde prijs koopwoningen in Fryslân en Nederland, 2000-2011 De Friese huizenmarkt is de afgelopen jaren steeds minder in beweging. Vooral huizen die langer dan een jaar te koop staan, zijn moeilijk verkoopbaar. In de afgelopen jaren is de gemiddelde verkoopprijs gedaald, net als elders in Nederland. De Friese huizenprijzen zijn gemiddeld altijd al lager dan landelijk. Tot 2008 steeg de gemiddelde woningprijs nog jaarlijks. Vanaf 2008 is de woningprijs gedaald. In 2011 was deze in Fryslân gemiddeld 192.000 (landelijk 240.000.) In 2012 is de prijs nog verder gedaald. De gemiddelde woningprijs in Fryslân is in 2012 (tot en met september) 180.000. Bron: CBS - bewerking Partoer
Aantal huishoudens afgelopen jaren toegenomen Groeipercentages huishoudens in Fryslân, periode 2000-2011 De woningbehoefte wordt vooral bepaald door de bevolkingsontwikkeling, de huishoudenontwikkeling en de samenstelling van de huishoudens. Tussen 2000 en 2012 is het totale aantal Friezen toegenomen met 3,6 procent: van 624.500 in 2000 tot 647.279 op 1 januari 2012. Per huishouden is een huis nodig. De woningbehoefte gaat globaal gezien daarom vrijwel gelijk op met de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Het gaat niet helemaal op omdat een klein deel van de huishoudens niet in de normale woningvoorraad gehuisvest is, zoals bijvoorbeeld studenten, bewoners van verzorgings- en verpleeghuizen, woonboten en woonwagens. Het aantal huishoudens in Fryslân is sinds 2000 toegenomen met 9 procent. Dit komt vrijwel overeen met de toename van de woningvoorraad. Het aantal huishoudens is relatief het meest toegenomen in het Bildt (+14,1 procent) en Lemsterland (+12,1 procent). In de gemeenten in Noordoost Fryslân is relatief een geringe toename. Schiermonnikoog is de enige gemeente waar het aantal huishoudens is gedaald sinds 2000. Aandeel alleenstaanden en senioren aanzienlijk toegenomen Bron: CBS bewerking Partoer Typen huishoudens in Fryslân in percentages, 2000 en 2011 In het afgelopen decennium zijn er veranderingen opgetreden in de huishoudensamenstelling. Het aandeel alleenstaanden is aanzienlijk toegenomen, van 31 procent in 2000 naar 34 procent in 2011. Het aandeel huishoudens met kinderen is in dezelfde periode afgenomen van 37 naar 34 procent van alle huishoudens. Het aandeel (echt)paren zonder kinderen is redelijk stabiel gebleven (32 procent). Behalve veranderingen in de huishoudensamenstelling is ook de leeftijdsopbouw veranderd. De gemiddelde leeftijd is gestegen van 38 jaar in 2000 tot 41 in 2012. De vergrijzing is toegenomen en het aantal Friezen jonger dan 45 jaar is gedaald. In 2012 is ruim 16 procent van de totale Friese bevolking 65 jaar en ouder, in 2000 was dit nog 14 procent. Bron: CBS bewerking Partoer
Nog verdere toename huishoudens verwacht Prognose toe-/afname van het aantal huishoudens in percentages, 2010-2030 Naar verwachting zal de Friese bevolking de komende jaren nog licht groeien van ruim 647.000 nu tot ca. 655.000 in 2030. Daarna treedt er een lichte daling van de bevolking op. Het aantal huishoudens zal naar verwachting tot 2030 met bijna 8 procent toenemen van ruim 283.000 in 2012 tot ca. 305.000 in 2030. Het aantal huishoudens neemt meer toe dan het aantal inwoners vanwege voortschrijdende individualisering en gezinsverdunning. De toename van het aantal huishoudens is echter wel geringer dan in de afgelopen jaren. Tussen 2000 en 2011 was er in een periode van 11 jaar een toename van 9 procent; van 2010-2030 (20 jaar) wordt er een toename van 8 procent verwacht. Met name het aantal huishoudens met 65-plussers zal toenemen. Het groeiend aantal huishoudens zal gehuisvest dienen te worden. Dit betekent dat de vraag naar woningen de komende tijd nog zal toenemen. De toename verschilt echter per streek en gemeente. Naar verwachting zal in Noordoost Fryslân en op de Waddeneilanden een geringe groei zijn van het aantal huishoudens. Afname van het aantal huishoudens zal volgens prognoses van de provincie Fryslân plaatsvinden in Menameradiel, Dantumadiel, Leeuwarderadeel en Schiermonnikoog. De grootste toename van het aantal huishoudens zal naar verwachting plaatsvinden in gemeenten centraal in de provincie, die in de buurt van de grotere plaatsen Leeuwarden, Heerenveen, Sneek en Drachten zijn gelegen. Bron: provincie Fryslân Aantal alleenstaanden en senioren blijft toenemen Prognose toe-/afname van het aantal Friese huishoudens naar type, 2010-2030 Naar verwachting zal het aantal alleenstaanden de komende tijd verder toenemen. Dit aantal zal groeien van ruim 93.000 in 2011 tot 115.000 in 2030, een toename met bijna 24 procent. De totale groei van het aantal Friese huishoudens komt daardoor vooral door de groei van het aantal alleenstaanden. Het aantal paren zal nog iets toenemen en het aantal huishoudens met kinderen neemt de komende decennia iets af. Qua leeftijdsopbouw zal de vergrijzing zich voortzetten. Het aantal 65-plussers zal tot 2030 naar verwachting toenemen met 60 procent. De toename van het aantal alleenstaanden en het aantal senioren zal consequenties hebben voor de woonwensen en -behoeften. Bron: provincie Fryslân
Veranderende woningbehoefte In de periode 2000 tot 2008 is het aantal woningen in Fryslân jaarlijks aanzienlijk gestegen. Vooral het aantal koopwoningen is sterk toegenomen door nieuwbouw. Sinds 2008 is de groei van de woningbouw gestagneerd. Door de economische crisis is er een sterke daling van nieuwbouw van koopwoningen. De nieuwbouw van huurwoningen is daarentegen aanzienlijk toegenomen. Vanwege een stagnerende economie, strengere eisen voor het afsluiten van een hypotheek en een toenemende onzekerheid rond de hypotheekrenteaftrek, lijkt het huren van een woning voor steeds meer inwoners een alternatief voor het kopen van een woning te worden. Naar verwachting zal de bevolking in Fryslân de komende jaren nauwelijks meer groeien. In bepaalde regio s zal de bevolking krimpen. Dit betekent niet dat de vraag naar woningen daalt. Het aantal huishoudens blijft wel groeien, onder andere door voortschrijdende individualisering en gezinsverdunning. Dit betekent dat de woningvoorraad zal moeten toenemen. De toename is niet in alle gemeenten in gelijke mate gewenst. In een aantal gemeenten in Noord en in Noordoost Fryslân en op de Waddeneilanden is de aanwas van het aantal huishoudens in de komende jaren beperkt. De woningvoorraad in deze gemeenten hoeft daardoor niet of nauwelijks meer toe te nemen om alle huishoudens te kunnen huisvesten. In de gehele provincie zal wel de aard van de woningbehoefte veranderen. De vraag naar gezinswoningen zal afnemen en de behoefte aan seniorenwoningen en woningen voor alleenstaanden zal toenemen. Ook zal door de extramuralisering van de ouderenzorg de vraag toenemen naar woningen waar zorg verleend kan worden. De mogelijk groeiende vraag naar huurwoningen en de veranderende vraag zullen zeker meegenomen dienen te worden bij de besluitvorming rond woningbouwplannen voor de komende tijd. Colofon Wonen in Fryslân is een uitgave van Partoer, Fries bureau voor sociaal economische vraagstukken, november 2012 Deze publicatie is financieel mogelijk gemaakt door de provincie Fryslân. Bronnen ABF Research B.V., Systeem Woningvoorraad CBS Statline Provincie Fryslân (2010) Prognose Fryslân 2009-2030 Provincie Fryslân (2012) Voortgang woningbouwafspraken, discussienotitie Auteurs Wilma de Vries, Partoer Maja Jokhan, Partoer Marco Smulders, provincie Fryslân Eindredactie Wilma de Vries, Partoer Opmaak Jongens van de Jong Westersingel 4 8913 CK leeuwarden T (058) 234 85 00 www.partoer.nl