Enkele notariële aspecten inzake hypothecair krediet Alexis LEMMERLING geassocieerd notaris te Brussel vennoot Berquin Notarissen cvba gastdocent Notarieel Bestuursrecht KULeuven studiedag kredietverstrekking aan consumenten 20 september en 25 oktober 2016 - CREO
inleiding de rol van de notaris de kredietvoorwaarden : algemeen vs. bijzonder de hypotheek ( alle sommen ) het hypothecair mandaat de hypotheekoverdracht de hypothecaire dode hoek de (eenzijdige) handlichting fiscaal: quid registratie en hypotheekrechten? wet 22 april 2016 2
rol van de notaris (1) hypotheek = > steeds notariële akte (art. 1 Hyp.W.) advies- en informatieplicht van de notaris onpartijdig raadgever (art. 9 Notariswet) ambt weigeren bij onwettigheid (art. 3 Deontologische Code) => bv. verbod tot afleggen verklaring onbeslagbaarheid gezinswoning akten worden steeds toegelicht vrije keuze van notaris bank volgt in principe steeds notariskeuze kredietnemer indien elke partij eigen notaris kiest: notaris schuldenaar stelt akte op notariële akte zorgt voor : uitvoerbare titel ( grosse, slechts éénmaal uitgegeven) verhoogde bewijskracht 3
rol van de notaris (2) persoonlijke aanwezigheid van partijen vereist? hypotheeksteller : ja, tenzij volmacht indien volmacht: notariële volmacht vereist hypothecair visum afgeschaft hypotheeknemer : nee notarisklerk treedt op voor bank via sterkmaking / onderhandse volmacht mondelinge volmacht NIET mogelijk voorheen wel aanwezigheid bankier met bijzondere machten nodig voor doorhaling bij akte pandwissel, maar nu niet meer (eenzijdig). 4
rol van de notaris (3) VÓÓR de akte: voorafgaande opzoekingen sociale en fiscale notificaties (12-dagen termijn) 30-jarig hypothecair getuigschrift opvragen onderzoek van eigendomstitels kadastraal onderzoek stedenbouwkundige inlichtingen enkel indien krediet bestemd voor vergunningsplichtige werken (VL) steeds in WAL, nooit in BR NA verlijden van de akte: inschrijving van de hypotheek vragen (via borderel ) juiste rang garanderen voor de bank stavingstukken bezorgen aan de bank binnen 24 uur : goed voor grosse / goed voor volmacht binnen 3 maanden : grosse + bewijs van inschrijving en rang 5
kredietvoorwaarden de bijzondere kredietvoorwaarden bevat alle variabele parameters (duur, rente, type, aflossingstabel,..) werden reeds onderhands getekend door partijen soms opgenomen in de akte, soms als bijlage, soms loutere verwijzing de algemene kredietvoorwaarden bevat algemene regels voor bepaald type krediet vaak wordt lastenkohier aan de kredietakte gehecht maakt één geheel uit met deze akte 6
hypotheek (1) hypotheek is zakelijk recht op onroerend goed (OG) duurt 30 jaar, verdwijnt nadien automatisch en kosteloos blijft aan het goed plakken, ook bij verkoop => tenzij handlichting van hypotheek paradox: hypotheek is steeds verbonden aan OG, maar hypothecair register is persoonsgebonden register anterioriteitsregel : eerdere hypotheek neemt eerdere rang bank vraagt normaliter hypotheek in eerste rang =>Wet Breyne : geen ambtshalve hypotheek door verkoper mogelijk => eerst fiscale notificaties betalen (zoniet wettelijke hypotheek) => oppassen voor occulte hypotheek inzake successierechten 7
hypotheek (2) pari passu overeenkomst mogelijk 2 banken spreken af dat ze gelijke rang zullen hebben security agent mogelijk één bank treedt op als bewaarder voor reeks andere banken bij overdracht hypotheek : kantmelding (art. 5 Hyp. W.) steeds conventionele verzaking aan artikel 1563 Ger. W. => ook uitwinning van andere goederen mogelijk => basisprincipe blijft artt. 7-8 Hyp.W. : gans vermogen SA indien kredietnemers OG verhuren: art. 45 Hyp. W. => huurcontracten > 9j : toestemming bank nodig 8
hypotheek (3) bedrag van hypotheek: hoofdsom : (deel van) ontleende bedrag aanhorigheden : bv. uitwinningskosten (deurwaarder, advocaat,,,,) 3 jaar interest: maximum opgeven => Quid alle sommen hypotheek: welke interest? voorwerp van de hypotheek: enkel onroerende goederen + toebehoren => ook onroerende goederen door incorporatie / bestemming ook de latere verbouwingen / verbeteringen => hypotheek op bouwgrond slaat ook op later gebouwde woning 9
hypotheek alle sommen bestaat sinds 1995 hypotheek dekt alle huidige en toekomstige schulden van de kredietnemer aan welbepaalde bank kan zeer verregaand zijn => autolening, kredietkaart, borg, professionele schulden in eigen naam, zeker bij kredietnemers die solidair gehouden zijn! steeds opzegbaar (art. 81bis Hypotheekwet): 3 6 maanden voordeel voor de bank en voor kredietnemer 10
hypothecair mandaat (1) volmacht op hypotheek te nemen op later tijdstip bespaart 1% registratierecht en 0,3% hypotheekrecht waarom notarieel? volmacht is onherroepelijk en gaat over op erfgenamen wordt niet rechtstreeks aan de bank verleend, maar wel aan een tussenpersoon onder controle van de bank: fiscaal : zoniet toch registratierecht en hypotheekrecht verschuldigd geen belangenconflict bij latere omzettingsakte ( selbstkontrahieren ) belang van ook rechtspersoon als lasthebber aan te duiden natuurlijke personen kunnen overlijden steeds mogelijkheid van substitutie voorzien 11
hypothecair mandaat (2) latere omzettingsakte: enkel lasthebber verschijnt, geen tussenkomst van kredietnemers fiscale en sociale notificaties noodzakelijk => 12 dagen termijn de hypotheek slechts de rang op de datum van omzetting clausule mandaat neemt tweede rang heeft geen waarde nadeel : geen publiciteit van hypothecaire volmacht omzetting kan te laat komen en waardeloos of onmogelijk zijn => mandaat gaat quasi steeds gepaard met controlehypotheek 12
hypotheekoverdracht (1) = pandwissel hypotheek op bepaald OG wordt overgedragen op ander OG kan enkel indien partijen dezelfde zijn eerst vestiging nieuwe ( overgedragen ) hypotheek daarna schrapping (handlichting) eerste hypotheek => gebeurt pas na bewijs van vestiging nieuwe hypotheek => eenzijdig door notaris (niet meer via tussenkomst bankier) vestiging en schrapping gebeurt in 1 akte 13
hypotheekoverdracht (2) besparing voor kredietnemer: 1% registratierechten (RR) op ingeschreven bedrag 0,3% hypotheekrecht (HR) op ingeschreven bedrag wel nog ereloon hypotheekbewaarder verschuldigd kan gepaard gaan met hypotheekverhoging op het deel verhoging wel RR en HR verschuldigd verhoging komt neer op nieuwe (tweede) hypotheek 14
hypothecaire dode hoek (1) geen online consultatie van hypotheekregister mogelijk hypothecaire informatie nooit up to date dubbel probleem: 1/ dode hoek tussen aanvraag hypothecair getuigschrift en de aflevering ervan of het verlijden van de hypotheekakte => risico op tussentijdse hypotheekvestiging / beslag => geen wettelijke houdbaarheidsdatum voor hypothecair getuigschrift => Verzekeringen vh Notariaat: getuigschrift maximum 2 maanden oud => in uiterste geval : telefonische consultatie hypotheekkantoor 15
hypothecaire dode hoek (2) 2/ dode hoek tussen verlijden van de hypotheekakte en de inschrijving van de hypotheek => risico op tussentijdse hypotheekvestiging / beslag / faillissement => akte moet binnen 15 dagen geregistreerd worden + automatisch samen verzonden naar hypotheekkantoor 16
handlichting hypotheek verdwijnt automatisch en kosteloos na 30 jaar indien deze voortijdig moet verdwijnen : schrapping vereist noodzakelijk bij: herfinanciering bij andere bank verkoop gehypothekeerde goed kan bij eenzijdige notariële akte na bevestiging dat alles terugbetaald werd en bank akkoord is enkel akkoord van de Security Agent nodig ook gedeeltelijke handlichting mogelijk voor bepaald bedrag voor bepaald (deel van) onroerend goed (bv. Wet Breyne) 17
fiscaal (i) registratierecht : 1% op hoofdsom + aanhorigheden hypotheekrecht: 0,3% op zelfde bedrag overdracht hypotheek: 1%!! is federale materie gebleven (niet VLABEL) uitzondering: art. 81ter 81undecies Hyp.W. : overdracht van schuldvordering aan BE kredietinstelling fiscaal standpunt inzake cumulatie van zekerheden beslissing van 4 april 2012 twee hypotheekstellers + alle sommen = twee hypotheken! dubbel tarief voor ongehuwden en gehuwden met SVG cumulatie van moet steeds conventioneel worden uitgesloten worden 18
fiscaal (ii) Quid erelonen? ereloon wettelijk geregeld (Tariefbesluit 16 december 1950) hypotheekvestiging: barema G op het bedrag van de hypotheek in hoofdsom en aanhorigheden (tenzij uitvoerbare titel voor hoger bedrag) hypothecair mandaat: 1/4 e barema G (tenzij vast recht 8,55 EUR) Quid kosten? 50 EUR recht op geschriften (+ BTW) 150 EUR vast registratierecht (geen BTW) diverse dossierkosten (+ BTW) ereloon hypotheekbewaarder (geen BTW), enkel bij hypotheek globale tool via www.notaris.be ( rekenmodule kredieten ) 19
fiscaal (iii) Barema G (te vermeerderen met BTW): - tot 7.500 EUR: 1,50% - tot 10.000 EUR: 1,20% - tot 12.500 EUR: 0,80% - tot 15.495 EUR: 0,60 % - tot 18.600 EUR: 0,40 % - tot 186.000 EUR: 0,20 % - boven 186.000 EUR: 0,04% 20
wet 22 april 2016 maakt summa divisio tussen: hypothecair krediet met onroerende bestemming hypothecair krediet met roerende bestemming wijzigt fundamenteel Wetboek Economisch Recht (WER) boek VII Titel 4 Hoofdstuk 2 : Hypothecair krediet ingrijpende wijzigingen voor kredietgevers- en nemers ingrijpende wijzigingen op contractueel niveau geen ingrijpende wijziging in zakelijke zekerheden (hypotheek) geen ingrijpende wijziging in notariële praktijk wel toelichtingsplicht nieuw wettelijk en contractueel kader 21
einde dank voor uw aandacht 22