RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl NOTITIE Een WWS Moderniseringsvariant Effecten voor de G4 en binnen/buiten de ring Amsterdam
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl NOTITIE Een WWS Moderniseringsvariant Effecten voor de G4 en binnen/buiten de ring Amsterdam Opdrachtgever Gemeente Amsterdam en de G4 Auteurs Rob de Wildt, Peter Berkhout Referentienummer 27420 Uitgave 14 februari 2014 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 1 12 1011 AB Amsterdam 020 522 11 11 info@rigo.nl www.rigo.nl
Een WWS moderniseringsvariant Inleiding Het ministerie van BZK is voornemens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) te moderniseren. Voorwaarde daarbij is dat de verdiencapaciteit van verhuurders niet wordt aangetast en er geen grote schokeffecten optreden. Het ministerie volgt daarbij de lijn van marginale aanpassing van het huidige WWS. In een notendop behelst die marginale aanpassing de introductie van de WOZ-waarde per m 2 ter vervanging van de punten voor schaarste, woonomgeving en woningtype. Het WWS blijft daarmee voor het leeuwendeel in tact. De effecten van de voorgenomen stelselwijziging worden in 6 varianten in een ABF-rapport beschreven 1. In Amsterdam wordt rekening gehouden met grote schokeffecten in de maximale huur als gevolg van de extreem grote variatie in de WOZ-waarde binnen de gemeentegrenzen. In deze notitie wordt onderzocht of die grote schokeffecten zich voordoen en in hoeverre ze kunnen worden gemitigeerd door aftopping van de WOZ -component in het vernieuwde stelsel. Uitgangspunten Het uitgangspunt in de analyse is Variant 5 van het ABF-rapport. Daarin zijn eerst de WWS-schaarstepunten komen te vervallen, ter compensatie daarvan is de puntprijs verhoogd (met 5,2%) en is vervolgens WOZ/m 2 in de plaats gekomen van de punten voor woonomgeving en woningtype. Voor details wordt verwezen naar de ABFrapportage. In de analyse die volgt wordt gebruik gemaakt van WoON-gegevens; technische details daarover zijn in de bijlage opgenomen. De nieuwe maximale huur in Variant 5 is ten behoeve van dit onderzoek door ABF aangeleverd op het niveau van individuele WoON-respondenten. In de analyse staan de G4 centraal. Om de variatie binnen Amsterdam te kunnen duiden wordt onderscheid gemaakt tussen gebieden aangeduid met binnen de ring en buiten de ring van Amsterdam 2. De moderniseringsvariant die in deze notitie wordt uitgewerkt behelst afgrenzing van de WOZ/m 2. Dat wil zeggen: boven een bepaalde aftoppingsgrens WOZ/m 2 krijgen woningen geen huurpunten voor een hogere WOZ-waarde per m 2. Analoog is er ook een aftoppingsgrens aan de onderkant. In deze notitie liggen de grenzen bij 1.200 en 3.500 per m 2. Dat zijn respectievelijk de landelijke 10% en 90%-percentielen van de totale voorraad huurwoningen. De gedachte achter aftopping is eenvoudig: de effec- 1 2 Gopal, K. (2013), Modernisering van het woningwaarderingsstelsel; Vereenvoudiging via de WOZ-waarde, ABF-rapport r2013-0055kg 13227-WON, 29 oktober 2013. Om precies te zijn: binnen de ring duidt de centrale stadsdelen Centrum, Oost, Zuid en West aan, dus inclusief Buitenveldert en IJburg (die buiten de ring liggen) en exclusief Noord (dat binnen de ring ligt) 1
TOTAAL HUURWONINGEN gereguleerde corporatiebezit vrije sector gereguleerde sector particulieren corporatiewoningen ten voor uitschieters aan de onder- en bovenkant worden verkleind, zodat eventuele schokeffecten enigszins worden gedempt. De twee grenzen zijn gekozen ter illustratie van het mitigerende effect van aftopping. Zou men ze dichter bij elkaar kiezen, dan wordt het mitigerende effect wat sterker. Dit ligt in lijn met het huidige WWS, dat ook begrensde puntentallen kent voor bijvoorbeeld woonomgeving en schaarste. Extreme WOZ-verschillen in Amsterdam Uit een analyse van de WoON-gegevens blijkt dat de WOZ/m 2 in Amsterdam sterk afwijkt van de rest van Nederland. Tabel 1 geeft een overzicht van de WOZ/m 2 van huurwoningen. Tabel 1 De gemiddelde WOZ/m 2 van huurwoningen (x1000) minder dan 20.000 inwoners 2,1 2,4 2,1 2,4 2,1 2,2 20.000 tot 50.000 inwoners 2,1 2,3 2,1 2,4 2,1 2,2 50.000 tot 250.000 inwoners 2,0 2,2 2,0 2,2 2,0 2,1 Utrecht 2,6 2,9 2,6 2,7 2,6 2,6 Rotterdam 1,8 2,0 1,8 2,0 1,7 1,8 Den Haag 1,9 2,0 1,9 2,2 1,9 1,9 Amsterdam 3,1 3,4 3,2 2,9 3,1 3,2 - binnen de ring 3,6 3,6 3,6 3,4 3,6 3,6 - buiten de ring 2,4 2,3 2,4 2,0 2,4 2,3 Nederland 2,1 2,4 2,2 2,4 2,1 2,2 Bron: Woon 2012, bewerking RIGO Het landelijk gemiddelde ligt rond 2.200 per m 2 ; in Amsterdam bedraagt het gemiddelde 3.200 per m 2. Het landelijke 90%-percentiel bedraagt circa 3.500 per m 2. Dat wil zeggen: van 1 op de 10 gereguleerde huurwoningen in Nederland is de WOZ/m 2 hoger dan dat bedrag. In Amsterdam is dat voor 37% van de huurwoningen het geval. Dit verschil wordt nog scherper wanneer onderscheid wordt gemaakt tussen het ce n- trale gebied ( binnen de ring ) en daarbuiten ( buiten de ring ). In het centrale gebied - de stadsdelen Centrum, Oost, Zuid en West - ligt de gemiddelde WOZ per m 2 ( 3.600) zelfs hoger dan het landelijk 90% percentiel. Daarbuiten (stadsdelen Noord, Zuid-Oost en Nieuw West) ligt het gemiddelde ( 2.300) wel wat hoger dan het landelijk gemiddelde, maar dat verschil is beperkt. Uit de tabel blijkt voorts dat de WOZ/m 2 in Rotterdam en Den Haag duidelijk onder het landelijk gemiddelde ligt. In Utrecht is het gemiddelde beduidend hoger. 2
Dat de WOZ-waarden per m 2 in de Amsterdamse stadsdelen binnen de ring in nationaal perspectief een geval apart zijn wordt grafisch geïllustreerd in Figuur 1. Figuur 1 Verdeling WOZ/m 2 binnen en buiten de ring van Amsterdam en Nederland 0 2 4 6 WOZ/m2 x1000 Nederland Adam buiten de ring 0 2 4 6 WOZ/m2 x1000 Nederland Adam binnen de ring Bron: Woon 2012, bewerking RIGO In Figuur 1 geeft de blauwe lijn de landelijke verdeling weer van de WOZ/m 2 in de gereguleerde huursector. De oppervlakte onder de lijn telt op tot 100%. De verdeling van Amsterdam wordt weergegeven door de rode lijnen: links het gebied buiten de ring, rechts het gebied binnen de ring. In één oogopslag wordt zichtbaar dat de WOZ/m 2 binnen de ring van Amsterdam onvergelijkbaar is met de rest van Nederland. Effecten op de huurruimte in de G4 Door de verschillen in de WOZ-waarde per m 2 zal invoering ervan als element van de maximale huur in de woningwaardering uiteenlopende effecten hebben op de huurruimte (=maximale huur minus gevraagde huur) en het potentieel van mogelijk te liberaliseren huurwoningen in de diverse steden van de G4. Tabel 2 geeft een overzicht van de effecten voor diverse marktsegmenten. De max i- male huur en de huurruimte zijn uitgedrukt in maandbedragen gemiddeld per huu r- woning. Om schijnnauwkeurigheid te voorkomen zijn de getallen afgerond op 5 -tallen. De drie meest linkse kolommen geven de situatie weer onder het huidige WWS in 2012. De middelste drie kolommen (geel gemarkeerd) tonen de effecten van modern i- seringsvariant 5.In de drie meest rechtse kolommen (licht groen gemarkeerd) staan de uitkomsten indien de WOZ/m 2 onder en boven wordt afgetopt bij 1.200 en 3.500. Onder en boven die grenzen heeft de WOZ/m 2 geen invloed op de maximale huur. De twee grenzen betreffen de 10- en 90%-percentielen van de totale huurwoningenvoorraad in Nederland. Ze zijn gekozen ter illustratie van het effect van aftopping. Moderniseringsvariant 5 leidt binnen de G4 tot uiteenlopende effecten op de huurruimte. In Den Haag en Rotterdam neemt de huurruimte toe; in Amsterdam en Utrecht af. Met name in Utrecht is de afname fors. Binnen Amsterdam lopen de effecten uiteen: binnen de ring neemt de huurruimte licht toe, buiten de ring is sprake van een sterke afname. Door de modernisering neemt het verschil (in huurruimte) tussen de gebieden binnen en buiten de ring toe van 20 (=180-160) naar 60 (=185-125). 3
liberalisatiepotentieel huurruimte maximale huur liberalisatiepotentieel huurruimte maximale huur liberalisatiepotentieel huurruimte maximale huur Door de aftopping van de WOZ/m 2 blijft dat verschil enigszins beperkt. Maar in zijn totaliteit neemt de huurruimte in Amsterdam verder af. Bedroeg die ruimte in het huidige WWS gemiddeld 175 per huurwoning, in moderniseringsvariant 5 is dat 165 en na aftopping nog gemiddeld 150 per woning, door de sterke afname buiten de ring. Tot slot zij opgemerkt dat effecten van aftopping vooral zichtbaar zijn in Amsterdam. In de andere G4-steden heeft het geen noemenswaardige gevolgen. Tabel 2 Effecten in moderniseringsvariant 5 en na WOZ-aftopping (gereguleerde huurwoningen; maandbedragen per woning) HUIDIGE WWS VARIANT 5 WOZ-AFTOPPING minder dan 20.000 inwoners 685 240 55% 700 255 60% 695 250 60% 20.000 tot 50.000 inwoners 675 225 50% 675 225 50% 670 220 50% 50.000 tot 250.000 inwoners 635 185 40% 630 185 40% 630 180 40% Utrecht 625 210 35% 590 175 30% 585 170 30% Rotterdam 565 125 15% 580 135 20% 580 135 20% Den Haag 555 105 20% 575 125 25% 575 125 25% Amsterdam 590 175 25% 580 165 25% 565 150 20% - binnen de ring 585 180 25% 590 185 25% 565 165 20% - buiten de ring 600 160 30% 565 125 20% 565 120 20% krimpgebieden 645 205 40% 650 210 40% 650 210 40% 40 m2 515 150 15% 580 210 30% 550 185 20% 40-80 m2 605 170 30% 615 180 30% 615 180 30% 80-120 m2 700 225 60% 675 195 50% 675 200 50% 120 m2 780 290 85% 725 235 70% 730 240 70% corporaties 635 195 40% 630 190 40% 630 190 40% particulieren 665 200 45% 665 195 45% 655 190 45% Nederland 637 194 41% 637 193 40% 634 189 39% Bron: WoON 2012 (bewerkingen RIGO/ABF); cijfers afgerond op 5-tallen (m.u.v. Nederland) Conclusie In de aankomende modernisering van het WWS speelt de WOZ-waarde per m 2 een belangrijke rol bij de bepaling van de maximale huur van huurwoningen. In Amste r- dam is de gemiddelde WOZ/m2 veel hoger dan in andere steden en regio s van het land. Met name binnen de ring zijn de WOZ-waarden relatief hoog en woningen relatief klein. In Moderniseringsvariant 5 wordt de huurruimte in Amsterdam verkleind ten opzichte van de huidige situatie; het verschil tussen de gebieden binnen en buiten 4
de ring wordt echter veel groter. Deze divergentie binnen de Amsterdamse gemee n- tegrenzen kan worden gemitigeerd door middel van aftopping van de WOZ/m 2. Aftopping heeft geen noemenswaardige gevolgen voor andere steden en andere marktsegmenten. 5
Bijlage: Berekeningen in WoON 2012 Woon Onderzoek Nederland (WoON) is een driejaarlijks grootschalig steekproef onderzoek, waarin Nederlandse huishoudens worden ondervraagd over hun woonsitu a- tie, woonwensen en hun woningmarktgedrag. WoON 2012 gaat over de periode september 2011 tot en met juni 2012. WoON bevat voornamelijk door respondenten gerapporteerde informatie, maar ook is informatie toegevoegd uit registraties, zoals indicaties van het huishoudinkomen, het WWS-puntentotaal en de WOZ-waarde. WoON 2012 telt 21.830 respondenten woonachtig in een zelfstandige huurwoning. Daarvan zijn 1007 respondenten uitgesloten van de analyse vanwege: 1) onrealistisch lage (maximale) huur (315 respondenten); 2) extreem groot of klein woonoppervlak (338 respondenten); en 3) extreem hoge of lage WOZ/m 2. De hier gepresenteerde berekeningen zijn derhalve gebaseerd op in totaal 20.823 respondenten. De respo n- denten zijn gewogen met de weegfactor hweegwon. De WOZ-waarde is gecorrigeerd naar peildatum 1 januari 2012. De maximale huur in moderniseringsvariant 5 is berekend door ABF. Aftoppingsco r- recties zijn bepaald door het aftoppingsverschil in WOZ/m 2 te delen door 90 en het resultaat daarvan te vermenigvuldigen met puntwaarde 5,17 (= 4,92 opgehoogd met 5,2%). 6