RUIMTELIJKE VISIE ANNEN REACTIENOTA januari 2012
INLEIDING: Vanaf 15 september 2011 is de concept versie van de Ruimtelijke Visie Annen ter visie gelegd. Op 19 september van dat jaar is er een inloopbijeenkomst gehouden over deze concept visie. Tot 26 oktober 2011 was er de mogelijkheid om op de concept Ruimtelijke Visie Annen te reageren. Hierop zijn 8 reacties ontvangen. In deze reactienota zijn de reacties afzonderlijk samengevat en beantwoord. Tevens is aangegeven op welke punten, naar aanleiding van de reacties, de concept Ruimtelijke Visie Annen is aangepast. In verband met de Wet bescherming persoonsgegevens zijn in deze notitie alleen de namen van rechtspersonen weergegeven. ZIENSWIJZEN: Nr. Naam 1. Reclamant 1 2. Woonborg 3. Reclamant 3 4. Reclamant 4 5. Reclamant 5 6. Reclamant 6 7. Stichting Commissie Dorpsbelangen Annen 8. Historische vereniging Annen Opmerkingen en reacties: 1. Reclamant 1 Reclamant verzoekt om het perceel Zuidlaarderweg 77 als potentiële inbreidingslocatie op te nemen in de Ruimtelijke Visie Annen teneinde er, na afbraak van de bestaande bebouwing, een appartementencomplex voor starterswoningen te kunnen realiseren. De zienswijze wordt ondersteund door een bijgevoegd schetsplan, waaruit blijkt hoe een dergelijke invulling gestalte kan krijgen. Het hoofdgebouw op het perceel Zuidlaarderweg 77 evenals het hoofdgebouw op het naastgelegen perceel Zuidlaarderweg 75 hebben op grond van het vastgestelde bestemmingsplan Annen Dorp het predicaat karakteristiek meegekregen. De karakteristieke uitstraling van deze panden komt tot uiting in het totaalbeeld van de Zuidlaarderweg ter plekke. De aanwezige lintbebouwing van dit gedeelte van de Zuidlaarderweg heeft nog architectonische kenmerken uit de jaren 70 van de vorige eeuw. Daardoor is de bestaande bebouwing, bestaande uit kleine vrijstaande woningen, karakteristiek voor dit deel van Annen. Daarentegen achten wij de locatie (incl. naastgelegen perceel Zuidlaarderweg 75) geschikt voor starters- en/of seniorenwoningen. De locatie is gelegen aan de Zuidlaarderweg, goed bereikbaar en binnen handbereik van diverse voorzieningen in Annen. Ook de beschikbare ruimte (perceel Zuidlaarderweg 75 meegerekend) is dusdanig dat een goed inpasbaar stedenbouwkundig plan tot de mogelijkheden kan behoren. Wij hebben dan ook een afweging gemaakt tussen het behoud van het bestaande karakteristieke ensemble ter plaatse (lees: behoud van de bestaande hoofdgebouwen op de percelen Zuidlaarderweg 77 en 75) versus de volkshuisvestelijke belangen die gemoeid zijn bij een herinvulling ter plaatse. Ten aanzien van de volkshuisvestelijke belangen is van belang dat het recent uitgevoerde woonwensenonderzoek in Annen aantoont dat er de komende jaren ca. 45-60 woningen dienen te worden gebouwd om aan de woonwensen te kunnen voldoen. Daarbij dienen er ca. 5-10 voor starters op de woningmarkt te worden bestemd in het huursegment en ca. 5 stuks in het goedkope koopsegment. Concrete locaties hebben wij als gemeente daarvoor niet voorhanden en zijn ook maar in zeer beperkte mate opgenomen in de concept Ruimtelijke Visie Annen. We zijn daarbij dus volledig
afhankelijk van privaat initiatief. Om die reden zijn wij zeer ingenomen met het initiatief van reclamant om ter plaatse starterswoningen, die ook deels geschikt zijn voor senioren, te realiseren. Ten aanzien van de karakteristieke aanduiding op grond van het bestemmingsplan merken wij op dat wanneer wij het straatbeeld ter plaatse van het perceel Zuidlaarderweg bezien, wij constateren dat de panden met een karakteristieke aanduiding zeer dun bezaaid zijn. Daarbij komt dat de oostelijke belending van het pand Zuidlaarderweg 77 (zijkant van het winkelcentrum) ons inziens een dissonant is in het straatbeeld. En gezien de ruimtelijke kenmerken en uitstraling van het pand op het perceel Zuidlaarderweg 75 kan bij de aanduiding karakteristiek hiervan vraagtekens geplaatst worden. Wij hebben dan ook de afweging gemaakt of het behoud van de met karakteristiek aangeduide panden in dit geval doorslaggevend moet zijn voor een gewenste toekomstige ontwikkeling. Met name gezien het straatbeeld ter plaatse van het perceel Zuidlaarderweg 77 en 75 achten wij een passende herinvulling voor genoemde doelgroepen wenselijker dan behoud van deze panden als karakteristiek (zonder dat er sprake is van een herinvulling). Bovendien kan een nieuwe passende stedenbouwkundige invulling ter plaatse het karakteristieke beeld ook versterken. Uiteraard dient een nieuwe stedenbouwkundige invulling rekening te houden met de aanwezige karakteristieke ensembles ter plaatse. Een nieuwe stedenbouwkundige invulling kan gelden voor het perceel Zuidlaarderweg 77 afzonderlijk, maar onze voorkeur gaat uit naar een passende herinvulling waarbij ook het perceel Zuidlaarderweg 75 wordt betrokken. In die zin merken wij al op dat de concreet geschetste invulling (zie schetsplan) van reclamant ten opzichte van de bestaande situatie een te forse bouwmassa met zich mee brengt. Samengevat komen wij tot de conclusie dat met een herinvulling van het gebied voorzien kan worden in een volkshuisvestelijk belang en kan een herinvulling ook een gewenste ruimtelijk beeld opleveren waardoor dit ons inziens zwaarder weegt dan behoud van de bestaande karakteristieke structuur van de Zuidlaarderweg ter plaatse en bijbehorende bebouwing. Deze locatie (en naastgelegen perceel) wordt opgenomen in de lijst met potentiële inbreidingslocaties met daarbij de eindconclusie potentiële inbreidingslocatie. 2. Woonborg In het algemeen geeft Woonborg aan dat er naar hun inzicht meer moet gebeuren in de herontwikkeling (sloop en vervangende nieuwbouw) dan nu het geval is en meer mogelijkheden te bieden voor herstructurering en zorg. Woonborg geeft aan dat voor de in de concept Ruimtelijke Visie Annen genoemde potentiële inbreidingslocaties die bij hun in bezit zijn vooralsnog geen concrete herstructureringsplannen bestaan. Woonborg verzoekt verder wel een drietal nieuwe locaties aan te merken als potentiële inbreidingslocatie voor herstructurering. Het betreft hier: - Zuidlaarderweg 42 t/m 48; - Oude Groningerweg, volkstuinen; - Kruisakkers; Voor de locaties Zuidlaarderweg en Kruisakkers is Woonborg voornemens te starten met planontwikkeling voor sloop en vervangende nieuwbouw. Tevens wordt in algemene zin nog gevraagd naar de stand van zaken betreffende de locaties. Wellicht dat deze voor Woonborg als onderzoekswaardig beschouwd kunnen worden: - Hubo locatie; - Bouwen boven winkels in winkelcentrum d Anloop. In de zienswijze van Woonborg heeft deze instantie zelf aangegeven dat de kwaliteit van de woningen in het gebied Middenstraat / Geerakkers op dit moment nog voldoende op peil om de woningen aan de doelgroep te verhuren. Er bestaan bij Woonborg dan ook nog geen concrete plannen voor herstructurering van deze woningen en eventuele herontwikkeling is dan ook in ieder geval tot 2020 niet aan de orde. Hoewel er geen juridische looptijd vastzit aan onderhavig beleidsstuk, is veelal een
looptijd van 10 jaar een geëigende termijn. Op grond daarvan, en met de wetenschap dat herontwikkeling van onderhavige locatie in ieder geval niet voor 2020 zal plaatsvinden, wordt deze locatie dan ook geschrapt als potentiële inbreidingslocatie. Nadrukkelijk wordt wel aangegeven dat deze locatie op langere termijn wel als herstructureringslocatie in beeld is. Ten aanzien van het nieuw opnemen van een aantal locaties het volgende: 1. Zuidlaarderweg: Woonborg heeft intern bepaald dat ten aanzien van herstructurering van de panden op de percelen Zuidlaarderweg 42 t/m 48 te Annen in 2014 een start zal worden gemaakt. Dit is binnen de looptijd van onderhavige Ruimtelijke Visie. Herstructurering van deze panden kan voorzien in de behoefte. Vervanging van de bestaande woningen ten gunste van nieuwe woningen in een segment waar op basis van de uitkomst van het woonwensenonderzoek behoefte aan is, is dan ook positief te noemen. Hoewel er niet direct sprake zal zijn van vermeerdering van te bouwen woningen ten opzichte van het bestaande aantal, wordt deze locatie wel als zodanig opgenomen als potentiële inbreidingslocatie in de vast te stellen Ruimtelijke Visie Annen. 2. Oude Groningerweg, volkstuinen : Het gestelde dat door het opnemen van bovenvermelde locatie ( Zuidlaarderweg ) ook de in de concept Ruimtelijke Visie Annen als geen potentiële inbreidingslocatie aangewezen locatie Oude Groningerweg, volkstuinen erbij kan worden betrokken is wat ons betreft toch te heroverwegen. Tussen de eigendommen van Woonborg en de volkstuinen liggen echter wel een paar particuliere gronden, waardoor van een aansluitend geheel geen sprake kan zijn. Op zich is de locatie namelijk bijzonder geschikt voor het bouwen van een aantal zogenaamde starterswoningen (in de huursector). Hoewel het gebied een geringe diepte (ca. 17 m1) heeft, kan een eventueel stedenbouwkundig ontwerp daarop worden afgestemd. Parkeren kan zowel links als rechts van een bouwstrook en de locatie kan toegankelijk gemaakt worden (bijvoorbeeld door aanleg van een tweetal dammen over de afwateringssloot). De woningen zelf kunnen toegankelijk worden gemaakt aan de achterzijde via een voetpad. Door op deze locatie een aantal starterswoningen te realiseren komen we als gemeente in behoorlijke mate tegemoet aan de wens van Dorpsbelangen (zie zienswijze 7) en het recent uitgevoerde woonwensenonderzoek. De volkstuinen zijn in eigendom van de gemeente en voor de huidige gebruikers is er vrijwel zeker in Annen (aan de Wilgendijk) een andere volkstuin beschikbaar. Het gebied kan afzonderlijk heringericht worden ten gunste van woningbouw. Van belang hierbij is wel dat er geen aantasting van de cultuurhistorische waarde van de Oude Groningerweg mag plaatsvinden en anderzijds er minimale infrastructurele voorzieningen ten behoeve van de ontsluiting van de locatie komen. De locatie wordt geschikt geacht voor de doelgroep starters, in de vorm van kleine woningen. Deze locatie kan, gelet op de ligging, de grootte en de ruimtelijke (via maatregelen) mogelijkheden voorzien als inbreidingslocatie en dient dan ook in de vast te stellen Ruimtelijke Visie Annen gewijzigd te worden van geen potentiële inbreidingslocatie naar potentiële inbreidingslocatie. 3. Kruisakkers 18 t/m 24: Gecompliceerder ligt het voor wat betreft de locatie aan de Kruisakkers (Kruisakkers 18 t/m 24). Hoewel de locatie an sich veel mogelijkheden biedt, gelet op de grootte en de ligging in Annen, is er op dit moment een procedure gaande ten aanzien van het aanwijzen van de betreffende woningen als Provinciaal monument. De gemeente zet zich in voor behoud van deze karakteristieke woningen. Het is daardoor in tegenstelling met de lopende procedure tot aanwijzen als provinciaal monument om deze gelijkertijd als potentiële inbreidingslocatie aan te merken, waardoor er weelicht een plan wordt ontwikkeld deze woningen af te breken en er nieuwe voor terug te bouwen. 4. Hubo locatie: Deze locatie is in privé bezit en er zijn voor zover bekend geen plannen voor ver- en/of herbouw. 5. Bouwen boven winkels in winkelcentrum d Anloop: Sinds het najaar 2010 zijn wij hernieuwd in gesprek met ondernemers van het winkelcentrum Annen. Het initiatief werd hiervoor genomen door Wieringerwaard Invest VII bv. Dit bedrijf heeft recent een aantal panden in het winkelcentrum in eigendom genomen. Inmiddels is bij monde van de eigenaar aangegeven dat er geen bouwkundige aanpassingen aan en/of op het winkelcentrum zullen plaatsvinden. Op dit moment vindt enkel een proces plaats te onderzoeken of de openbare ruimte in de directe nabijheid van het winkelcentrum kan worden voorzien worden van een nieuwe uitstraling.
De concept Ruimtelijke Visie Annen aan te passen in die zin dat de locaties: Zuidlaarderweg 42 t/m 48 en Oude Groningerweg, volkstuinen worden opgenomen in de lijst met potentiële inbreidingslocaties met daarbij de eindconclusie potentiële inbreidingslocatie. Daarnaast wordt de concept Ruimtelijke Visie Annen aangepast in die zin dat de locatie: Middenstraat / Geerakkers gewijzigd wordt van potentiële inbreidingslocatie in geen potentiële inbreidingslocatie. 3. Reclamant 3 Reclamant verzoekt om de in de concept Ruimtelijke Visie Annen potentiële inbreidingslocatie De Hullen, achtererf van de Havenstraat te verruimen in die zin dat het gehele dan wel een deel van het perceel kadastraal bekend Anloo, sectie Z, nummer 1577 en plaatselijk bekend weiland aan De Hullen ook als potentiële inbreidingslocatie opgenomen wordt. Hierdoor kan aansluitend op de reeds aangewezen potentiële inbreidingslocatie De Hullen, achtererf van de Havenstraat nog een woning gerealiseerd kan worden. Er is in dit geval geen exacte begrenzing van de potentiële inbreidingslocatie De Hullen, achtererf van de Havenstraat. Ruimtelijk is het echter gewenst dat een groot gebied richting de Spijkerboorsdijk, gezien de landschappelijke waarden vrij blijft van bebouwing. Het is echter wel aanvaardbaar de potentiële inbreidingslocatie De Hullen, achtererf van de Havenstraat zodanig te omschrijven en enigszins uit te breiden dat hierdoor ook twee woningen, gericht op de straat De Hullen, gerealiseerd kunnen worden. De begrenzing geldt dan ook niet enkel voor wat betreft de gronden, kadastraal bekend Anloo, sectie Z, nummer 890, maar wordt vergroot met het perceel kadastraal bekend Anloo, sectie Z, nummer 1577. Uiteindelijk zal de daadwerkelijke stedenbouwkundige invulling te zijner tijd leidend zijn ten aanzien van de mogelijke bebouwing en bijbehorende erfinrichting, voor wat betreft de afbakening van het plangebied. In de begeleidende tekst van de locatie wordt dan ook aangegeven dat de grensafsluitende erfbeplanting van belang is, voor de stedenbouwkundige invulling en dat hieraan eisen worden gesteld. Hierbij kan gedacht worden aan een verplicht aan te leggen afschermende beukenhaag. De potentiële inbreidingslocatie De Hullen, achtererf van de Havenstraat uit te breiden met de gronden kadastraal bekend Anloo, sectie Z, nummer 1577 en op basis hiervan de tekst van de concept Ruimtelijke Visie Annen te wijzigen. 4. Reclamant 4 Reclamant verzoekt om de in de concept Ruimtelijke Visie Annen potentiële inbreidingslocatie Middenstraat / Geerakkers te verwijderen als zijnde potentiële inbreidingslocatie. Daarmee zou in de toekomst de weg worden vrijgemaakt voor bebouwing waarbij het groene hofjes karakter van de bejaardenwoningen verloren zou kunnen gaan. De betreffende locatie is in bezit bij de gemeente Aa en Hunze en Woonborg. Woonborg heeft aangegeven dat de kwaliteit van de woningen op dit moment nog voldoende op peil om de woningen aan de doelgroep te verhuren. Er bestaan bij Woonborg dan ook nog geen concrete plannen voor herstructurering van deze woningen en eventuele herontwikkeling is dan ook in ieder geval tot 2020 niet aan de orde. Na de vaststelling van de Ruimtelijke Visie Annen zal deze gehanteerd worden bij het beoordelen van nieuwe aanvragen voor het bouwen van woningen en/of maatschappelijke voorzieningen. Het is het
beleidskader voor de gemeenteraad voor het wel of niet verlenen van medewerking aan noodzakelijke planologische procedures ten aanzien van de locatie(s). Hoewel er geen juridische looptijd vastzit aan onderhavig beleidsstuk, is veelal een looptijd van 10 jaar een geëigende termijn. Op grond daarvan, en met de wetenschap dat herontwikkeling van onderhavige locatie in ieder geval niet voor 2020 zal plaatsvinden, wordt deze locatie dan ook geschrapt als potentiële inbreidingslocatie. Nadrukkelijk wordt hierbij wel opgemerkt dat het niet uit te sluiten valt dat op langere termijn hiervoor toch een visie wordt ontwikkeld door Woonborg. Het nu niet opnemen van het gebied als potentiële inbreidingslocatie staat dus ook los van mogelijke herstructurering van deze locatie op langere termijn. Algemeen: van verdichting in Annen zal bij daadwerkelijke uitvoering mogelijk sprake zijn. De mate daarin is echter niet bekend. Desondanks zal eventuele bebouwing op een zodanige wijze uitgevoerd moeten worden dat bebouwing passend is bij het karakter van de omgeving waar bebouwing wordt gerealiseerd. Het gestelde omtrent verdichting, bouwhoogte, bestaand openbaar groen e.d. geeft geen aanleiding om de visie aan te passen. Deze onderwerpen komen nadrukkelijk bij de uitwerking van de plannen aan de orde. Ook die plannen zijn weer aan inspraak, zienswijzen en beroep onderworpen en dus is er voor omwonenden alle ruimte om mee te praten. Hiervoor zullen te zijner tijd afzonderlijke planologische procedures plaatsvinden. Bovendien hebben wij in de Ruimtelijke Visie Annen aangegeven dat mocht blijken dat over 3 jaar na vaststelling van deze ruimtelijke visie de doelstellingen niet gehaald zijn dan wel niet te halen vallen, de Ruimtelijke Visie Annen mogelijk heroverwogen kan worden, waarna bijvoorbeeld uitbreiding dan wel aanpassing aan termijn van onderhavige herstructurering weer aan de orde kan komen. De concept Ruimtelijke Visie Annen wordt aangepast in die zin dat de locatie: Middenstraat / Geerakkers gewijzigd wordt van potentiële inbreidingslocatie Middenstraat / Geerakkers in geen potentiële inbreidingslocatie. 5. Reclamant 5 Reclamant verzoekt om de in de concept Ruimtelijke Visie Annen genoemde potentiële inbreidingslocatie Middenstraat / Geerakkers te verwijderen. De betreffende locatie is in bezit bij de gemeente Aa en Hunze en Woonborg. Woonborg heeft aangegeven dat de kwaliteit van de woningen op dit moment nog voldoende op peil om de woningen aan de doelgroep te verhuren. Er bestaan bij Woonborg dan ook nog geen concrete plannen voor herstructurering van deze woningen en eventuele herontwikkeling is dan ook in ieder geval tot 2020 niet aan de orde. Na de vaststelling van de Ruimtelijke Visie Annen zal deze gehanteerd worden bij het beoordelen van nieuwe aanvragen voor het bouwen van woningen en/of maatschappelijke voorzieningen. Het is het beleidskader voor de gemeenteraad voor het wel of niet verlenen van medewerking aan noodzakelijke planologische procedures ten aanzien van de locatie(s). Hoewel er geen juridische looptijd vastzit aan onderhavig beleidsstuk, is veelal een looptijd van 10 jaar een geëigende termijn. Op grond daarvan, en met de wetenschap dat herontwikkeling van onderhavige locatie in ieder geval niet voor 2020 zal plaatsvinden, wordt deze locatie dan ook geschrapt als potentiële inbreidingslocatie. Nadrukkelijk wordt hierbij wel opgemerkt dat het niet uit te sluiten valt dat op langere termijn hiervoor toch een visie wordt ontwikkeld door Woonborg. Het nu niet opnemen van het gebied als potentiële inbreidingslocatie staat dus ook los van mogelijke herstructurering van deze locatie op langere termijn.
Algemeen: van verdichting in Annen zal bij daadwerkelijke uitvoering mogelijk sprake zijn. De mate daarin is echter niet bekend. Desondanks zal eventuele bebouwing op een zodanige wijze uitgevoerd moeten worden dat bebouwing passend is bij het karakter van de omgeving waar bebouwing wordt gerealiseerd. Het gestelde over verdichting, bouwhoogte, bestaand openbaar groen e.d. geeft geen aanleiding om de visie aan te passen. Deze onderwerpen komen nadrukkelijk bij de uitwerking van de plannen aan de orde. Ook die plannen zijn weer aan inspraak, zienswijzen en beroep onderworpen en dus is er voor omwonenden alle ruimte om mee te praten. Hiervoor zullen te zijner tijd afzonderlijke planologische procedures plaatsvinden. Bovendien hebben wij in de Ruimtelijke Visie Annen aangegeven dat mocht blijken dat over 3 jaar na vaststelling van deze ruimtelijke visie de doelstellingen niet gehaald zijn dan wel niet te halen vallen, de Ruimtelijke Visie Annen mogelijk heroverwogen kan worden, waarna bijvoorbeeld uitbreiding dan wel aanpassing aan termijn van onderhavige herstructurering weer aan de orde kan komen. De Ruimtelijke Visie Annen heeft in principe een looptijd van 10 jaar. Al in het concept wat ter inzage is gelegd is aangegeven dat deze locatie niet voor 2020 door Woonborg in ontwikkeling wordt genomen. Daarmee zal eventuele herstructurering dus niet plaatsvinden in de looptijd van de Ruimtelijke Visie Annen. Deze locatie zal dan ook uit deze visie gehaald worden. Nadrukkelijk wordt hierbij wel opgemerkt dat het niet uit te sluiten valt dat op langere termijn hiervoor toch een visie wordt ontwikkeld door Woonborg. Het nu niet opnemen van het gebied als potentiële inbreidingslocatie staat dus ook los van mogelijke herstructurering van deze locatie op langere termijn. Algemeen: van verdichting in Annen zal bij daadwerkelijke uitvoering mogelijk sprake zijn. De mate daarin is echter niet bekend. Desondanks zal eventuele bebouwing op een zodanige wijze uitgevoerd moeten worden dat bebouwing passend is bij het karakter van de omgeving waar bebouwing wordt gerealiseerd. Het gestelde omtrent verdichting, bouwhoogte, bestaand openbaar groen e.d. geven geen aanleiding om de visie aan te passen. Deze onderwerpen komen nadrukkelijk bij de uitwerking van de plannen aan de orde. Ook die plannen zijn weer aan inspraak, zienswijzen en beroep onderworpen en dus is er voor omwonenden alle ruimte om mee te praten. Hiervoor zullen te zijner tijd afzonderlijke planologische procedures plaatsvinden. De concept Ruimtelijke Visie Annen wordt aangepast in die zin dat de locatie: Middenstraat / Geerakkers gewijzigd wordt van potentiële inbreidingslocatie Middenstraat / Geerakkers in geen potentiële inbreidingslocatie. 6. Reclamant 6 Reclamant verzoekt om de in de concept Ruimtelijke Visie Annen potentiële inbreidingslocatie De Hullen, achtererf van de Havenstraat te verruimen in die zin dat het bebouwde gedeelte (in dit geval een vrijstaand bijgebouw) van het perceel Bartelaar 3 te Annen ook als potentiële inbreidingslocatie opgenomen wordt. Hierdoor bestaat de mogelijkheid een bestaande schuur om te vormen tot woning. Door reclamant is in het verleden diverse malen verzocht om een bouwmogelijkheid op het perceel Bartelaar 3. Daarbij is destijds verzocht om afbraak van de (deels) aangebouwde, voormalige agrarische berging en vervangende nieuwbouw op die plek maar ook verbouw van de berging tot woonhuis. Deze verzoeken zijn steeds afgewezen om reden dat destijds nog sprake was van (provinciale) contingentering, méér behoudend provinciaal beleid én royale bouwmogelijkheden in de uitbreidingsplannen van de kern Annen. De beperkingen van destijds zijn opgevolgd door o.a. nieuw provinciaal omgevingsbeleid, de Strategische Toekomstvisie 2020 voor onze gemeente en de Woonvisie 2011. Het plan van reclamant 6 omvat het bouwen van een woning in de bestaande berging, waarbij de vormgeving van de berging weer teruggebracht wordt in de oorspronkelijke staat, zijnde een open
kapschuur. Mits goed uitgevoerd en met een juiste materiaaltoepassing kan dit mogelijkerwijs een aanzienlijke verbetering betekenen van het bestaande straatbeeld. Provinciaal omgevingsbeleid; In het provinciaal omgevingsbeleid is opgenomen dat inbreiding vóór uitbreiding gaat. Dit vanuit de doelstelling zorgvuldig en doelmatig ruimtegebruik. In eerste instantie zal ingezet moeten worden op het gebruik van ruimte binnen bestaand bebouwd gebied (bijvoorbeeld door herstructurering, verdichting, inbreiding of functieverandering). De verbouw van bestaande (voormalige agrarische) panden past binnen deze uitgangspunten. Strategische Toekomstvisie Aa en Hunze 2020; In de Strategische Toekomstvisie is opgenomen dat het accent van de groei van het woningbestand zal liggen in de vier grote dorpen, waaronder Annen. Ook hiervoor geldt dat inbreiding vóór uitbreiding gaat. Inbreiding kan gerealiseerd worden middels maatwerk. Daarbij kan gedacht worden aan één of meerdere wooneenheden in vrijkomende boerderijen of monumentale panden. De Ruimtelijke Visie Annen biedt hiervoor ook mogelijkheden. Woonvisie 2011; De Woonvisie 2011 is een uitwerking van de Strategische Toekomstvisie 2020. Daarin is opgenomen dat onder maatwerk mede wordt verstaan dat, alvorens ontwikkelingen worden opgestart, de woonbehoefte van de eigen bevolking wordt aangetoond middels een woonwensenonderzoek. In december 2010 is in Annen een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Daaruit blijkt dat er tot 2020 nog ca. 45-60 extra woningen nodig zijn om in de woonbehoefte te kunnen voorzien. Uit het onderzoek blijkt dat vooral behoefte is aan grondgebonden seniorenwoningen in de huur en in mindere mate in de koop. Op de locatie Bartelaar 3 staat een voormalige boerderij met deels een aangebouwd bijgebouw. Verbouw van een boerderij in één of meerdere woningen behoort tot de mogelijkheden. Verbouw van vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van wonen is in beginsel uitgesloten. In uitzonderlijke gevallen kan hiervan echter worden afgeweken. Reclamant is voornemens ook het (deels) aangebouwde bijgebouw te bestemmen tot wonen waarbij de oorspronkelijke hoofdvorm terug wordt gebracht. Daardoor ontstaat een vrijstaand bijgebouw. Gezien de bouwmassa s, verschijningsvormen en situering kan in beginsel in dit geval sprake zijn van een uitzonderlijke situatie. Echter, bij verbouw zal de nodige zorgvuldigheid moeten worden betracht. Dit geldt zowel voor de nieuwe uiterlijke verschijningsvormen, kleurstelling en inrichting van het erf, maar ook voor de doelgroep waarvoor wordt gebouwd en in combinatie daarmee de levensloopbestendigheid. Het inpassen van een woning zal echter wel de nodige bouwkundige consequenties hebben. Het bijgebouw staat namelijk voor ongeveer de helft op de perceelsgrens van de belending. De tekst van de concept Ruimtelijke Visie Annen aan te passen in die zin dat deze nieuwe locatie wordt opgenomen als potentiële inbreidingslocatie. 7. Stichting Commissie Dorpsbelangen Annen In de zienswijze van de Stichting Commissie Dorpsbelangen Annen worden opmerkingen geplaatst c.q. vragen gesteld naar aanleiding van de ter visie legging van de concept Ruimtelijke Visie Annen. Omdat de vragen in hoofdzaak betrekking hebben op starters is het belangrijk om te vermelden wat er onder een starter op de woningmarkt/starterswoning wordt verstaan. In de Notitie Sociale Bouw en Starterswoningen die deel uitmaakt van de vastgestelde Woonvisie 2011 is dit als volgt omschreven; Starterswoning; Een woning die op alle onderdelen voldoet aan het Bouwbesluit. Een woning verkrijgt het predicaat starterswoning indien de wederkerigheid als starterswoning voor een periode van minimaal 10 jaar is gewaarborgd.
Goedkope starterswoning: Woning bedoeld voor bewoning door één of meer minder draagkrachtige starters op de woningmarkt. Criteria daarvoor: - een woning bedoeld voor een één- of tweepersoonshuishouden - een woning waarvan de huurprijs maximaal 357,37 per maand is Middeldure starterswoning: Woning bedoeld voor bewoning door één of meer starters op de woningmarkt. Criteria daarvoor: - een woning waarvan de huurprijs maximaal 548,18 per maand is - een woning waarvan de koopprijs (inclusies grondkosten) maximaal 175.000,00 (v.o.n.)bedraagt. NB; Goedkope starterswoningen worden nagenoeg alleen in de huur gebouwd en zijn enkel bedoeld voor jongeren onder de 23 jaar in verband met de maximale huurprijs. Middelduur is van toepassing in onze gemeente en voor jongeren ouder dan 23 jaar. De geplaatste opmerkingen c.q. de gestelde vragen; 1. Krijgen starters mogelijkheden voor een eigen of huurwoning?; 2. Waar en wanneer gaat er gebouwd worden; 3. Dorpsbelangen stelt het op prijs dat er een gesprek komt omtrent de ingediende reacties op de RVA en de eventuele aanpassingen als gevolg daarvan; 4. Dorpsbelangen stelt een jaarlijkse evaluatie van de Ruimtelijke Visie Annen op prijs. Ad 1: Wanneer starters op de woningmarkt kiezen voor een eigen woning zijn er twee mogelijkheden. Ten eerste kan gekozen worden uit het aanbod vanuit de bestaande woningmarkt. Op dit moment staan er op internetsite www.funda.nl in Annen 6 woningen te koop beneden de 175.000,--. Daarnaast heeft Woonborg ca. 50 huurwoningen in Annen op de lijst staan die aan de huurder te koop worden aangeboden, maar ingeval van mutatie als eerste aan een starter op de woningmarkt zal worden aangeboden. Dit is vastgelegd in de prestatieafspraken met de corporatie. Alle huurwoningen worden aangeboden beneden een bedrag van 175.000,--. Een tweede mogelijkheid is het verwerven van een nieuwe woning waarvan de prijs beneden de 175.000,-- ligt. Daarvoor is men, na vaststelling van de Ruimtelijke Visie Annen afhankelijk van particulier initiatief / aanbod. De gemeente heeft geen gronden meer beschikbaar in Annen als inbeidings- of uitleglocatie voor starterswoningen. Gezien het aanbod op de bestaande markt en de mogelijkheden van doorstroming en de beperkte acute vraag naar starterswoningen, is de druk hierop ook bijzonder laag. Als starters de voorkeur geven aan een huurwoning is men hoofdzakelijk aangewezen op de Woonborg. Naar aanleiding van de inloopbijeenkomst van de concept Ruimtelijke Visie Annen is de Woonborg een overleg gestart met de ingeschreven starters voor een huurwoning. Uit dat overleg bleek dat de concrete belangstelling bijzonder laag was. Ook de wachttijd voor een huurwoning bleek veel minder dan verondersteld bij de potentiële huurders. In het bestuurlijk overleg met Woonborg is de startersproblematiek besproken en onder andere is verwezen naar de prestatieafspraken en het benutten van ontwikkelmogelijkheden indien die zich aandienen. Ad 2: Wanneer er gebouwd gaat worden is op dit moment niet aan te geven. Zoals ook vermeld in de concept Ruimtelijke Visie Annen zijn we bij de inbreidingslocaties nagenoeg volledig afhankelijk van privaat initiatief. Om die reden is in de concept Ruimtelijke Visie Annen ook als slotpassage opgenomen dat; Mocht blijken dat over 3 jaar na vaststelling de doelstellingen niet gehaald zijn dan wel niet te halen vallen, dan zal de Ruimtelijke Visie Annen heroverwogen kunnen worden, waarna uitbreiding weer aan de orde kan komen. Uiteraard kunnen private partijen door de gemeente wel worden begeleid om te komen tot een ontwikkeling, bestemd voor een bepaalde doelgroep. Het afdwingen van mogelijkheden is volledig uitgesloten. Ad 3: Gezien de betrokkenheid van Stichting Commissie Dorpsbelangen Annen bij de totstandkoming van de concept Ruimtelijke Visie Annen is een overleg vóór de vaststelling door de Raad met dorpsbelangen gewenst. Dit overleg heeft inmiddels plaatsgevonden, waarbij ook Woonborg aan tafel is geschoven. Ter kennisname wordt opgemerkt dat deze zienswijze wel de basis is voor een (inmiddels al opgezet) structureel overleg tussen Stichting Dorpsbelangen Annen, gemeente en Woonborg inzake startersproblematiek. Ad 4:
Zoals ook al onder ad. 2. is aangegeven is in de concept Ruimtelijke Visie Annen is opgenomen dat over 3 jaar deze notitie wordt heroverwogen. Stichting Commissie Dorpsbelangen Annen verzoekt om een jaarlijkse evaluatie. Heroverweging over 3 jaar achten wij echter een redelijke termijn gezien de proceduretijd van noodzakelijke planologische inpassingen. Om jaarlijks een overleg te plannen met Stichting Commissie Dorpsbelangen Annen én Woonborg lijkt ons nuttig om wederzijds nut en noodzaak van gewenste ontwikkelingen te bespreken. De concept Ruimtelijke Visie Annen wordt op basis van onderhavige zienswijze niet gewijzigd. 8. Historische vereniging Annen Reclamant verzoekt om de in de concept Ruimtelijke Visie Annen potentiële inbreidingslocatie Middenstraat / Geerakkers te verwijderen als zijnde potentiële inbreidingslocatie. Daarmee zou in de toekomst de weg worden vrijgemaakt voor bebouwing waarbij het groene hofjes karakter van de bejaardenwoningen verloren zou kunnen gaan. De betreffende locatie is in bezit bij de gemeente Aa en Hunze en Woonborg. Woonborg heeft aangegeven dat de kwaliteit van de woningen op dit moment nog voldoende op peil om de woningen aan de doelgroep te verhuren. Er bestaan bij Woonborg dan ook nog geen concrete plannen voor herstructurering van deze woningen en eventuele herontwikkeling is dan ook in ieder geval tot 2020 niet aan de orde. Na de vaststelling van de Ruimtelijke Visie Annen zal deze gehanteerd worden bij het beoordelen van nieuwe aanvragen voor het bouwen van woningen en/of maatschappelijke voorzieningen. Het is het beleidskader voor de gemeenteraad voor het wel of niet verlenen van medewerking aan noodzakelijke planologische procedures ten aanzien van de locatie(s). Hoewel er geen juridische looptijd vastzit aan onderhavig beleidsstuk, is veelal een looptijd van 10 jaar een geëigende termijn. Op grond daarvan, en met de wetenschap dat herontwikkeling van onderhavige locatie in ieder geval niet voor 2020 zal plaatsvinden, wordt deze locatie dan ook geschrapt als potentiële inbreidingslocatie. Nadrukkelijk wordt hierbij wel opgemerkt dat het niet uit te sluiten valt dat op langere termijn hiervoor toch een visie wordt ontwikkeld door Woonborg. Het nu niet opnemen van het gebied als potentiële inbreidingslocatie staat dus ook los van mogelijke herstructurering van deze locatie op langere termijn. Algemeen: van verdichting in Annen zal bij daadwerkelijke uitvoering mogelijk sprake zijn. De mate daarin is echter niet bekend. Desondanks zal eventuele bebouwing op een zodanige wijze uitgevoerd moeten worden dat bebouwing passend is bij het karakter van de omgeving waar bebouwing wordt gerealiseerd. Het gestelde omtrent verdichting, bouwhoogte, bestaand openbaar groen e.d. geeft geen aanleiding om de visie aan te passen. Deze onderwerpen komen nadrukkelijk bij de uitwerking van de plannen aan de orde. Ook die plannen zijn weer aan inspraak, zienswijzen en beroep onderworpen en dus is er voor omwonenden alle ruimte om mee te praten. Hiervoor zullen te zijner tijd afzonderlijke planologische procedures plaatsvinden. Bovendien hebben wij in de Ruimtelijke Visie Annen aangegeven dat mocht blijken dat over 3 jaar na vaststelling van deze ruimtelijke visie de doelstellingen niet gehaald zijn dan wel niet te halen vallen, de Ruimtelijke Visie Annen mogelijk heroverwogen kan worden, waarna bijvoorbeeld uitbreiding dan wel aanpassing aan termijn van onderhavige herstructurering weer aan de orde kan komen. De concept Ruimtelijke Visie Annen wordt aangepast in die zin dat de locatie: Middenstraat / Geerakkers gewijzigd wordt van potentiële inbreidingslocatie in geen potentiële inbreidingslocatie.