De ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld: actualisatie 4e kwartaal 2013 prof. dr. Marc K. Francke dr. Kai Ming Lee 24 april 2014
De ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld: actualisatie 4e kwartaal 2013 prof. dr. Marc K. Francke,* en dr. Kai Ming Lee * 24 april 2014 Ortec Finance Research Center Postbus 4074, 3006 AB Rotterdam, Nederland www.ortec-finance.com * Ortec Finance Research Center Universiteit van Amsterdam
Samenvatting Onderzoekstitel De ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld: actualisatie 4e kwartaal 2013. Opdrachtgever Staat der Nederlanden, vertegenwoordigd door de Minister van Economische Zaken. Datum 24 april 2014 Opdrachtnemer Ortec Finance, gevestigd te Rotterdam. Doel van het onderzoek Dit rapport is een actualisatie van het onderzoeksrapport De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoelige gebieden rond het Groningenveld van 12 augustus 2013 en twee actualisaties van 23 oktober 2013 en 15 januari 2014. In het eerste onderzoek is de prijsontwikkeling van koopwoningen in het risicogebied vergeleken met referentiegebieden, gebruikmakend van verkoopgegevens tot en met het eerste kwartaal van 2013. De tot op heden zwaarste aardbeving vond plaats in augustus 2012 te Huizinge. Dit betekent dat er in het eerste onderzoek slechts twee kwartalen aan verkoopcijfers na deze beving beschikbaar waren om verschillen in de prijsontwikkelingen tussen risico- en referentiegebieden te analyseren. De eerste update van het onderzoek bevatte één extra kwartaal aan verkoopcijfers, namelijk het tweede kwartaal van 2013 en tevens aanvullend onderzoek. Het aanvullend onderzoek betrof een opsplitsing van het risicogebied op basis van demografische groei, het analyseren van aanvullende marktindicatoren en het bepalen van het effect van de afstand tot de aardbeving te Huizinge op verkoopprijzen van woningen die verkocht zijn na 16 augustus 2012. De tweede update van het onderzoek bevatte één extra kwartaal aan verkoopcijfers, namelijk het derde kwartaal van 2013 en aanvullend onderzoek. Hierbij werden standaardafwijkingen gerapporteerd, waarmee de statistische significantie van de verschillen in prijsveranderingen tussen gebieden kan worden berekend. Deze actualisatie bevat één extra kwartaal aan verkoopcijfers, namelijk het vierde kwartaal van 2013. Onderzoeksmethode Dit onderzoek vergelijkt ontwikkelingen van woningprijzen en andere marktindicatoren tussen verschillende gebieden, namelijk het risico- en referentiegebied. Hiertoe is het allereerst noodzakelijk om deze gebieden te definiëren. De begrenzing van het risicogebied wordt bepaald door de begrenzing van het Groningengasveld en het gebied waar zich aardbevingen en schades voordoen ten gevolge hiervan. Het referentiegebied bestaat uit niet aardbevingsgevoelige gemeenten die, gelet op sociaal-economische en demografische factoren en geografische nabijheid, te vergelijken zijn met gemeenten in het risicogebied. Het risicogebied en het referentiegebied zijn gesplitst in een groei- en krimpgebied. Het is van belang op te merken dat het in dit rapport gaat om risicogemeenten en risicogebieden naar de huidige inzichten in de onderzoeken, zoals die in de inleiding van het nulmeting rapport staan vermeld. Als aanvulling op een vergelijking van prijsontwikkelingen tussen het risico- en referentiegebied worden ook alternatieve marktindicatoren geanalyseerd, namelijk aantallen verkopen (NVM en Kadaster), aantallen te koop staande woningen t.o.v. het aantal koopwoningen, aantal dagen te koop van verkochte en te koop staande woningen, procentueel verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs en aantallen verkopen en terugtrekkingen als percentage van te koop staande woningen. Gebruikte data In het onderzoek wordt gebruik gemaakt van de twee belangrijkste landelijk dekkende verkoopbestanden, namelijk het verkopenbestand van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen (NVM) en het verkopenbestand van het Kadaster. Voor dit onderzoek zijn de verkopen in Groningen, Friesland en Drenthe beschikbaar gesteld. 1
Beide bestanden bevatten ten tijde van het onderzoek verkopen tot en met het vierde kwartaal van 2013. Merk op dat in de analyses eventuele aankopen van woningen door de Nederlandse Aardolie Maatschappij buiten beschouwing worden gelaten. Technieken Voor de bepaling van de prijsontwikkeling wordt gebruik gemaakt van statistische modellen, namelijk het kenmerkenmodel en het herhaalde verkopenmodel. Beide modellen worden veel gebruikt om constante kwaliteit prijsindices vast te stellen, dat wil zeggen prijsindices waarin gecorrigeerd wordt voor de verschillen in de kenmerken van de verkochte woningen, zoals oppervlakte, woningtype en bouwjaar. Het kenmerkenmodel verklaart verkoopprijzen expliciet met behulp van de bijbehorende (woning)kenmerken en baseert de prijsontwikkeling op door het model gestandaardiseerde verkoopprijzen. Het herhaalde verkopenmodel baseert de prijsontwikkeling op paren prijzen van opeenvolgende verkopen van dezelfde woning, zodat woningkenmerken niet nodig zijn. De onderzoekers geven voor dit onderzoek de voorkeur aan het kenmerkenmodel, omdat dit model, in tegenstelling tot het herhaalde verkopenmodel, gebaseerd is op alle verkopen (waarvoor kenmerken aanwezig zijn) en daardoor meer representatief is voor alle verkochte woningen. Het kenmerkenmodel wordt toegepast op het NVM-bestand, het herhaalde verkopenmodel op het Kadaster-bestand. De kwartaal op kwartaal ontwikkelingen van de alternatieve marktindicatoren laten sterke schommelingen zien. Daarom wordt voor al deze indicatoren de trendmatige ontwikkeling berekend en getoond, dat wil zeggen ontwikkelingen geschoond voor seizoenseffecten en ruis. Resultaten Uit het kenmerkenmodel blijkt dat de prijzen in het risicogebied en in referentiegebied 2 in het vierde kwartaal van 2013 licht stijgen (0,2%), terwijl ze in referentiegebied 1 dalen (-0,9%). In het derde kwartaal van 2013 was de stijging in referentiegebied 1 juist het hoogste, namelijk 0,7%. Vanaf 2012K3 (2013K1) bedragen de cumulatieve dalingen tot en met 2013K4 voor het risicogebied 4,6% (0,4%) en voor de referentiegebieden 1, 2 en 1&2 respectievelijk 5,0% (0,5%), 4,1% (-0,4%) en 4,6% (-0,1%). Het grootste verschil in prijsverandering tussen risico- en referentiegebieden over de periode vanaf 2012K3 (2013K1) tot en met 2013K3 bedraagt 0,5% (0,8%). De verschillen in prijsontwikkeling tussen gebieden zijn klein en statistisch niet significant bij een gehanteerd significantieniveau van 5%. In het herhaalde verkopenmodel blijven prijzen in alle onderzochte gebieden dalen. De daling in het vierde kwartaal van 2013 is in referentiegebied 1 groter dan in het risicogebied en in referentiegebied 2. De resultaten van het herhaalde verkopenmodel bevestigen het resultaat van het kenmerkenmodel. Uit de analyse van groei- en krimp-deelgebieden blijkt dat vanaf 2012K3 (2013K1) de prijzen in referentiegebied 1B (krimpgebied) het meeste zijn gedaald. In zowel het kenmerken- als in het herhaalde verkopenmodel zijn de dalingen in de risicogebieden A en B minder groot dan in de corresponderende referentiegebieden 1A en 1B. Uit de analyse van diverse alternatieve marktindicatoren blijkt dat er aanwijzingen zijn dat de woningmarkt in het risicogebied zich in het vierde kwartaal van 2013 minder gunstig ontwikkeld heeft dan in de referentiegebieden. Dit geldt voor aantallen verkopen, zowel op basis van de Kadaster als de NVMgegevens, aantal dagen te koop van verkochte woningen, het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs en de verkoopsnelheid. In het vorige rapport was er een vergelijkbare conclusie getrokken voor het derde kwartaal van 2013. Conclusie De conclusie van dit rapport is dat de verschillen in prijsontwikkeling vanaf het derde kwartaal van 2012 (eerste kwartaal van 2013) tot en met het vierde kwartaal van 2013 tussen risico- en referentiegebieden klein en statistisch niet significant zijn. In de alternatieve marktindicatoren zijn er wel aanwijzingen dat de woningmarkt in het risicogebied zich minder gunstig ontwikkeld heeft. We concluderen dat de verschillen in de woningmarkt tussen het risicogebied en de referentiegebieden zich voornamelijk uiten in een moeizamer verkoopproces. 2
Inhoudsopgave Samenvatting 1 1 Inleiding 5 2 Prijsontwikkelingen 7 2.1 Inleiding.............................................. 7 2.2 Actualisatie kenmerkenmodel.................................. 7 2.3 Verfijnde gebiedsindeling kenmerkenmodel.......................... 8 2.4 Actualisatie herhaalde verkopenmodel............................. 8 2.5 Verfijnde gebiedsindeling herhaalde verkopenmodel..................... 8 2.6 Conclusies............................................ 9 3 Alternatieve marktindicatoren 17 3.1 Inleiding.............................................. 17 3.2 Aantal Kadaster verkopen.................................... 18 3.3 Aantal NVM verkopen t.o.v. het aantal koopwoningen.................... 18 3.4 Aantal te koop staande woningen t.o.v. het aantal koopwoningen.............. 19 3.5 Aantal dagen te koop voor verkochte woningen........................ 19 3.6 Aantal dagen te koop voor te koop staande woningen..................... 19 3.7 Relatief verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs............... 20 3.8 Verkoopsnelheid......................................... 20 3.9 Terugtreksnelheid........................................ 20 3.10 Conclusies............................................ 21 4 Conclusies 28 A Figuren 30 B Tabellen 39 3
4
1 Inleiding Dit rapport is een actualisatie van het onderzoeksrapport De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoelige gebieden rond het Groningenveld van 12 augustus 2013 en de actualisaties daarvan op 23 oktober 2013 en op 15 januari 2014. In het eerste onderzoek is de prijsontwikkeling in het risicogebied vergeleken met referentiegebieden, gebruikmakend van verkoopgegevens tot en met het eerste kwartaal van 2013. De tot op heden zwaarste aardbeving in Noord-Nederland vond plaats in augustus 2012 te Huizinge. Dit betekent dat er in het eerste onderzoek slechts twee kwartalen aan verkoopcijfers na deze beving beschikbaar waren om verschillen in de prijsontwikkelingen tussen riscioen referentiegebieden te analyseren. De Minister van Economische Zaken heeft daarom besloten om over 2013 het onderzoek periodiek, per kwartaal, te laten actualiseren. De eerste twee actualisaties bevatten verkoopgegevens tot en met het tweede kwartaal en het derde kwartaal van 2013. Het huidige rapport is gebaseerd op verkoopgegevens tot en met het vierde kwartaal van 2013. In de kwartaalrapporten zullen de prijsontwikkelingen die volgen uit het kenmerken- en het herhaalde verkopenmodel en de ontwikkelingen van alternatieve marktindicatoren geactualiseerd worden. Daarnaast zal in elk rapport ook een vergelijking met het voorgaande rapport worden opgenomen, waarbij de focus ligt op de periode vanaf 2011. Dit rapport is dus een vervolg op de nulmeting en op de vorige actualisaties 1. In de huidige actualisatie is een extra kwartaal, 2013K4, aan verkoopinformatie toegevoegd. Merk op dat in de analyses eventuele aankopen van woningen door de Nederlandse Aardolie Maatschappij buiten beschouwing worden gelaten. Het rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden de prijsontwikkelingen voor de verschillende gebiedsindelingen vergeleken. Hoofdstuk 3 bevat een analyse van de alternatieve marktindicatoren. Tenslotte geeft hoofdstuk 4 de algehele conclusies van dit rapport. 1 Het eerste onderzoeksrapport wordt in het vervolg van dit rapport het nulmeting rapport genoemd. De eerdere actualisaties worden in het vervolg van dit rapport de 2013K2 en 2013K3 actualisaties genoemd. 5
6
2 Prijsontwikkelingen 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk bevat de resultaten van het onderzoek naar de prijsontwikkelingen in de onderzochte risico- en referentiegebieden. Zoals in het nulmeting rapport en in de eerdere actualisaties (tot en met 2013K2 en 2013K3) zijn de structurele prijsontwikkelingen bepaald met het kenmerkenmodel op basis van NVM gegevens en met het herhaalde verkopenmodel op basis van Kadaster gegevens. De prijsontwikkelingen zijn na toevoeging van nieuwe verkoopgegevens uit het vierde kwartaal van 2013 op dezelfde wijze en met dezelfde gebiedsindeling als in de vorige rapporten berekend. De resultaten hiervan zijn direct vergelijkbaar met die van het nulmeting rapport en van de actualisatie van het tweede en het derde kwartaal van 2013. In het nulmetingsrapport zijn de prijsontwikkelingen over zowel lange perioden (vanaf 1993), als in de meest recente perioden geanalyseerd. De aandacht in de actualisatie rapporten gaat voornamelijk uit naar de recente ontwikkelingen. Daarom worden in de eerste plaats de resultaten van recente veranderingen beschreven. Hiervoor zijn tabellen en grafieken opgenomen met de cumulatieve prijsveranderingen vanaf het derde kwartaal van 2012 en vanaf het eerste kwartaal van 2013. Dit waren respectievelijk het kwartaal waarin de tot nu toe zwaarste aardbeving in Noord-Nederland optrad en het kwartaal waarin het rapport Reassessment of the probability of higher magnitude earthquakes in the Groningen gas field en de brief van het Ministerie van Economische Zaken aan de Tweede Kamer 2 werden gepubliceerd. Hierin worden bevingen rondom het Groningen-veld met een kracht van 4 tot 5 op de schaal van Richter niet uitgesloten. Voor de vergelijkbaarheid met de eerdere rapporten zijn ook actualisaties van tabellen uit het nulmetingsrapport opgenomen. Deze bevatten prijsveranderingen per kwartaal vanaf het derde kwartaal van 2012 en samenvattingen van prijsontwikkelingen over langere perioden. 2.2 Actualisatie kenmerkenmodel In het vorige rapport zijn de prijsontwikkelingen in risico- en referentiegebieden berekend met het kenmerkenmodel op basis van NVM verkoopgegevens tot en met het derde kwartaal van 2013. Uit de resultaten van het kenmerkenmodel bleek dat vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het derde kwartaal van 2013 de woningprijzen in het risicogebied structureel 2% meer waren gedaald daalden dan de prijzen in referentiegebied 1 en 1% meer dan in referentiegebied 2. Het eerste verschil is statistisch significant, het tweede verschil niet. In het huidige rapport zijn de prijsontwikkelingen opnieuw berekend met NVM verkoopgegevens tot en met het vierde kwartaal van 2013. Tabel 2.1 toont de cumulatieve veranderingen in de prijsindex in de risico- en referentiegebieden vanaf 2012K3 en 2013K1. In figuur 2.1 zijn deze grafisch weergegeven in de onderste twee panelen. In het bovenste paneel toont de figuur de veranderingen in de afzonderlijke kwartalen vanaf 2012K3. In de laatste drie kolommen van tabel 2.1 (en in volgende tabellen) zijn de verschillen in prijsverandering tussen de risico- en referentiegebieden weergegeven. Hierbij is het risicogebied als basis genomen; een negatieve waarde geeft aan dat de prijstoename in het risicogebied achter blijft bij het vergeleken referentiegebied. Tussen ronde haakjes staan de standaardafwijkingen vermeld als maat voor de betrouwbaarheid van de schatting. 3 Het significante prijsverschil tussen het risicogebied en referentiegebied 1 in de vorige actualisatie was grotendeels het gevolg van prijsstijgingen in referentiegebied 1 tussen 2013K2 en 2013K3. In het risicogebied was in die periode er nog geen sprake van prijsstijgingen. De huidige actualisatie, met gegevens tot en met 2013K4, laat een ander beeld zien. Tussen 2013K3 en 2013K4 daalden de prijzen 0,9% in 2 Gaswinning Groningen-veld, 25 januari 2013. 3 Om te toetsen of de prijzen in het risicogebied sterker zijn gedaald dan in het referentiegebied, zijn tussen rechte haakjes kritieke waarden vermeld. Als het gevonden verschil in prijsverandering kleiner is (meer negatief) dan de kritieke waarde, dan concluderen we dat de prijzen in het risicogebied sterker zijn gedaald dan in het referentiegebied (of minder sterk zijn gestegen). De kritieke waarde hangt af van de standaardafwijking van het geschatte verschil in prijsontwikkeling en het gehanteerde significantieniveau. In het 2013K3 actualisatie rapport is een uitgebreide toelichting te vinden van de toetsen en kritieke waarden. 7
referentiegebied 1. Daarentegen stegen prijzen 0,2% in het risicogebied en in referentiegebied 2. Hierdoor blijft de cumulatieve prijsontwikkeling in het risicogebied niet meer achter bij referentiegebied 1. Vanaf 2012K3 bedragen de cumulatieve dalingen tot en met 2013K4 voor het risicogebied 4,6% en voor de referentiegebieden 1, 2 en 1&2 respectievelijk 5,0%, 4,1% en 4,6%. Vanaf 2013K1 bedragen de cumulatieve dalingen tot en met 2013K4 voor het risicogebied 0,4% en 0,5% voor referentiegebied 1. In referentiegebied 2 en 1&2 was er een cumulatieve prijsstijging van respectievelijk 0,4% en 0,1%. Geen van deze verschillen tussen het risicogebied en de referentiegebieden zijn in deze actualisatie statistisch significant. 2.3 Verfijnde gebiedsindeling kenmerkenmodel In dit rapport worden ook de prijsontwikkelingen vastgesteld voor een verfijnde gebiedsindeling, zoals beschreven in de 2013K2 actualisatie, waarbij het risicogebied en referentiegebied 1 worden verdeeld in deelgebieden met bevolkingsgroei (A) en -krimp (B). De prijsontwikkelingen worden vergeleken tussen risicogebied A en referentiegebied 1A en tussen risicogebied B en referentiegebied 1B. Tabel 2.2 en figuur 2.2 geven de meest recente (cumulatieve) prijsontwikkelingen weer, op dezelfde wijze als in tabel 2.1 en figuur 2.1. In risicogebied A en B zijn de prijzen in 2013K4 ten opzichte van 2013K3 met respectievelijk 0,2 en 0,1% gedaald. In referentiegebied 1A en 1B bedroegen de dalingen respectievelijk 1,3 en 1,0%. Bij een vergelijking van de risico- en referentiegebieden blijkt dat de cumulatieve prijsdalingen vanaf 2012K3 in zowel risicogebied A als B (4,4% en 5,1% respectievelijk) kleiner waren dan die in de corresponderende referentie-deelgebieden (5,1% en 6,2% voor respectievelijk referentiegebied 1A en 1B). Vanaf 2013K1 zijn prijzen vrijwel onveranderd gebleven in zowel risicogebied A (-0,2%) als referentiegebied 1A (-0,1%). De ontwikkelingen in risicogebied B (-0,7%) en referentiegebied 1B (-1,4%) waren beduidend negatiever. Geen van de hier geconstateerde verschillen zijn statistisch significant. 2.4 Actualisatie herhaalde verkopenmodel In het vorige rapport zijn de prijsontwikkelingen met het herhaalde verkopenmodel berekend op basis van Kadaster gegevens tot en met het derde kwartaal van 2013. De prijzen in het risicogebied en referentiegebied 2 daalden in dezelfde mate, terwijl in referentiegebied 1 de dalingen in 2013K2 en 2013K3 iets verminderden. De verschillen tussen de gebieden zijn echter niet statistisch significant. In tabel 2.3 en figuur 2.3 zijn de (cumulatieve) prijsontwikkelingen weergegeven met de geactualiseerde gegevens tot en met 2013K4. De prijsdalingen in het risicogebied en in referentiegebied 2 zijn met respectievelijk 0,6% en 0,3% kleiner dan in de voorgaande kwartalen, terwijl de daling in referentiegebied 1 met 1,3% vrijwel hetzelfde is als in de voorgaande kwartalen. In het herhaalde verkopenmodel zien we dus net als in het kenmerkenmodel dat prijzen in referentiegebied 1 zich in het laatste kwartaal minder gunstig ontwikkelen dan in het risicogebied en in referentiegebied 2. De cumulatieve prijsdalingen vanaf 2012K3 bedragen voor het risicogebied, referentiegebied 1, 2 en 1&2 respectievelijk 4,8%, 6,8%, 5,4% en 5,9%. De prijzen in het risicogebied zijn dus het minste gedaald. Berekend vanaf 2013K1 is de prijsdaling in het risicogebied (2,2%) iets groter dan in referentiegebied 1 (2,0%), maar het verschil is niet statistisch significant. De dalingen in referentiegebied 1 (3,8%) en 1&2 (2,6%) zijn groter dan in het risicogebied. 2.5 Verfijnde gebiedsindeling herhaalde verkopenmodel Met het herhaalde verkopenmodel zijn de prijsontwikkelingen ook geschat met de verfijnde gebiedsindeling. De prijsontwikkelingen worden vergeleken tussen risicogebied A en referentiegebied 1A en tussen risicogebied B en referentiegebied 1B. In tabel 2.4 en figuur 2.4 worden de resultaten hiervan weergegeven. In alle deelgebieden is in 2013K4 nog een prijsdaling waar te nemen, waarbij de daling in referentiegebied 1B het grootste is. In de cumulatieve prijsontwikkelingen (zowel vanaf 2012K3 als vanaf 2013K1) zijn de verschillen tussen de B-gebieden groter dan de verschillen tussen de A-gebieden. De totale prijsdaling van 2012K3 tot en met 2013K4 is het grootste in referentiegebied B (8,4%) en het verschil met het corresponderende risicogebied B (5,5%) is groter dan het verschil tussen de prijsdaling van risicogebied A (4,0%) en referentiegebied 1A (5,0%). Berekend vanaf 2013K1 is er vrijwel geen verschil tussen de prijsdalingen 8
in risicogebied A (1,9%) en referentiegebied 1A (2,1%). De daling in referentiegebied 1B (5,4%) is groter dan in risicogebied B (3,1%). Geen van de verschillen tussen de risico-deelgebieden en de corresponderende referentie-deelgebieden is statistisch significant. 2.6 Conclusies In dit hoofdstuk zijn de prijsontwikkelingen tot en met 2013K4 in risico- en referentiegebieden met twee gebiedsindelingen en twee modellen beschreven. Prijsontwikkelingen zijn cumulatief berekend vanaf 2012K3 en 2013K1. Er zijn vergelijkingen gemaakt van de verschillen tussen risico- en referentiegebieden. Uit het kenmerkenmodel blijkt dat de prijzen in het risicogebied en in referentiegebied 2 in het vierde kwartaal van 2013 licht stijgen (0,2%), terwijl ze in referentiegebied 1 dalen (-0,9%). In het derde kwartaal van 2013 was de stijging in referentiegebied 1 juist het hoogste, namelijk 0,7%. Vanaf 2012K3 (2013K1) bedragen de cumulatieve dalingen tot en met 2013K4 voor het risicogebied 4,6% (0,4%) en voor de referentiegebieden 1, 2 en 1&2 respectievelijk 5,0% (0,5%), 4,1% (-0,4%) en 4,6% (-0,1%). De verschillen in prijsontwikkeling tussen gebieden zijn klein en statistisch niet significant. In het herhaalde verkopenmodel blijven prijzen in alle onderzochte gebieden dalen. De daling in het vierde kwartaal van 2013 is in referentiegebied 1 groter dan in het risicogebied en in referentiegebied 2. De resultaten van het herhaalde verkopenmodel bevestigen het resultaat van het kenmerkenmodel dat de prijzen vanaf 2012K3 (2013K1) in het risicogebied niet meer zijn gedaald dan in referentiegebieden. Uit de analyse van groei- en krimp-deelgebieden blijkt dat vanaf 2012K3 (2013K1) de prijzen in referentiegebied 1B (krimpgebied) het meeste zijn gedaald. In zowel het kenmerken- als in het herhaalde verkopenmodel zijn de dalingen in de risicogebieden A en B minder groot dan in de corresponderende referentiegebieden 1A en 1B. De conclusie van de analyse is dat de prijzen in het risicogebied zich vanaf 2012K3 (2013K1) tot en met 2013K4 niet significant minder gunstig hebben ontwikkeld dan in de referentiegebieden. 9
Tabel 2.1: Cumulatieve prijsveranderingen (%) van risico- en referentiegebieden berekend met het kenmerkenmodel, en verschillen tussen risico- en referentiegebieden.. van 2012K3 Risico Ref.1 Ref.2 Ref.1&2 Risico Ref.1 Risico Ref.2 Risico Ref.1&2 t/m 2012K4-1,7-1,9-1,9-2,0 0,2 (0,8) [-1,4] 0,2 (0,8) [-1,4] 0,3 (0,7) [-1,3]... 2013K1-4,2-4,5-4,4-4,7 0,3 (1,0) [-1,7] 0,2 (1,0) [-1,7] 0,5 (1,0) [-1,6]... 2013K2-5,0-4,8-4,9-5,0-0,2 (1,0) [-1,7] -0,1 (1,0) [-1,8] 0,0 (1,0) [-1,6]... 2013K3-4,8-4,1-4,3-4,1-0,7 (1,1) [-1,9] -0,5 (1,1) [-2,0] -1,7 (1,1) [-1,8]... 2013K4-4,6-5,0-4,1-4,6 0,4 (1,2) [-2,0] -0,6 (1,2) [-2,0] -0,1 (1,1) [-1,8] van 2013K1 t/m 2013K2-0,8-0,3-0,5-0,4-0,5 (0,8) [-1,3] -0,3 (0,9) [-1,4] -0,5 (0,8) [-1,3]... 2013K3-0,6 0,4 0,1 0,6-1,0 (1,1) [-1,9] -0,8 (1,1) [-1,9] -1,2 (1,1) [-1,8]... 2013K4-0,4-0,5 0,4 0,1 0,1 (1,3) [-1,9] -0,8 (1,3) [-1,9] -0,6 (1,1) [-1,8] * Tussen ronde haakjes staan standaardafwijkingen van de verschillen tussen gebieden. Tussen rechte haakjes staan kritieke waarden; een gevonden verschil lager (meer negatief) dan deze waarde is significant op 5% niveau. Figuur 2.1: Prijsveranderingen (%, per kwartaal en cumulatief) van risico- en referentiegebieden tot en met 2013K4 berekend met het kenmerkenmodel. 2 1 0-1 -2-3 -4 2 1 0-1 -2-3 -4 Prijsveranderingen per kwartaal 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014 Cumulatieve prijsverandering vanaf 2012K3 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014 2 1 0-1 -2-3 -4 Cumulatieve prijsverandering vanaf 2013K1 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014 Risico Referentie 1 Referentie 2 10
Tabel 2.2: Cumulatieve prijsveranderingen (%) van risico- en referentiegebieden berekend met het kenmerkenmodel, en verschillen tussen risico- en referentiegebieden in verfijnde indeling. van 2012K3 Risico A Ref.1A Risico B Ref.1B Risico A Ref.1A Risico B Ref.1B t/m 2012K4-1,8-2,4-2,1-2,1 0,6 (0,9) [-1,6] 0,0 (1,0) [-1,6]... 2013K1-4,2-5,0-4,5-4,8 0,8 (1,2) [-2,0] 0,3 (1,2) [-2,0]... 2013K2-4.8-5,0-5,2-5,6 0,1 (1,3) [-2,2] 0,4 (1,3) [-2,1]... 2013K3-4,2-3,9-5,0-5,3-0,3 (1,4) [-2,5] 0,3 (1,4) [-2,4]... 2013K4-4,4-5,1-5,1-6,2-0,7 (1,5) [-2,5] 1,1 (1,5) [-2,4] van 2013K1 t/m 2013K2-0,7 0,0-0,7-0,9-0,7 (1,0) [-1,7] 0,1 (1,0) [-1,7]... 2013K3-0,0 1,2-0,5-0,5-1,2 (1,4) [-2,3] 0,0 (1,3) [-2,2]... 2013K4-0,2-0,1-0,7-1,4-0,1 (1,5) [-2,3] 0,8 (1,5) [-2,2] * Tussen ronde haakjes staan standaardafwijkingen van de verschillen tussen gebieden. Tussen rechte haakjes staan kritieke waarden; een gevonden verschil lager (meer negatief) dan deze waarde is significant op 5% niveau. Figuur 2.2: Prijsveranderingen (%, per kwartaal en cumulatief) van risico- en referentiegebieden tot en met 2013K4 berekend met het kenmerkenmodel (verfijnde indeling). 2 1 0-1 -2-3 -4 2 1 0-1 -2-3 -4 Prijsveranderingen per kwartaal 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014 Cumulatieve prijsverandering vanaf 2012K3 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014 2 1 0-1 -2-3 -4 Cumulatieve prijsverandering vanaf 2013K1 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014 Risico A Risico B Referentie 1A Referentie 1B 11
Tabel 2.3: Cumulatieve prijsveranderingen (%) van risico- en referentiegebieden berekend met het herhaalde verkopenmodel, en verschillen tussen risico- en referentiegebieden. van 2012K3 Risico Ref.1 Ref.2 Ref.1&2 Risico Ref.1 Risico Ref.2 Risico Ref.1&2 t/m 2012K4-1,5-1,6-1,9-1,8 0,1 (0,5) [-0,8] 0,4 (0,5) [-0,9] 0,4 (0,5) [-0,8]... 2013K1-2,6-3,1-3,4-3,4 0,5 (0,8) [-1,3] 0,8 (0,9) [-1,5] 0,8 (0,8) [-1,3]... 2013K2-3,5-4,4-4,6-4,6 0,9 (1,1) [-1,8] 1,1 (1,2) [-2,0] 1,1 (1,1) [-1,8]... 2013K3-4,2-5,6-5,2-5,3 1,3 (1,5) [-2,4] 0,9 (1,5) [-2,5] 1,1 (1,4) [-2,3]... 2013K4-4,8-6,8-5,4-5,9 2,0 (1,9) [-3,1] 0,6 (2,0) [-3,3] 1,1 (1,8) [-3,0] van 2013K1 t/m 2013K2-0,9-1,3-1,2-1,3 0,4 (0,5) [-0,8] 0,3 (0,6) [-1,0] 0,3 (0,5) [-0,9]... 2013K3-1,7-2,6-1,8-2,0 0,9 (1,0) [-1,6] 0,1 (1,1) [-1,8] 0,3 (1,0) [-1,6]... 2013K4-2,2-3,8-2,0-2,6 1,6 (1,6) [-2,6] -0,2 (1,7) [-2,8] 0,4 (1,5) [-2,5] * Tussen ronde haakjes staan standaardafwijkingen van de verschillen tussen gebieden. Tussen rechte haakjes staan kritieke waarden; een gevonden verschil lager (meer negatief) dan deze waarde is significant op 5% niveau. Figuur 2.3: Prijsveranderingen (%, per kwartaal en cumulatief) van risico- en referentiegebieden tot en met 2013K4 berekend met het herhaalde verkopenmodel. 1 0-1 -2-3 -4-5 -6 Prijsveranderingen per kwartaal 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014 Cumulatieve prijsverandering vanaf 2012K3 1 2012(4) 2013 0 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014-1 -2-3 -4-5 -6 1 0-1 -2-3 -4-5 -6 Cumulatieve prijsverandering vanaf 2013K1 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014 Risico Referentie 2 Referentie 1 12
Tabel 2.4: Cumulatieve prijsveranderingen (%) van risico- en referentiegebieden berekend met het herhaalde verkopenmodel, en verschillen tussen risico- en referentiegebieden in verfijnde indeling. van 2012K3 Risico A Ref.1A Risico B Ref.1B Risico A Ref.1A Risico B Ref.1B t/m 2012K4-1,9-1,7-1,3-1,6-0,2 (1,3) [-2,1] 0,3 (0,5) [-0,8]... 2013K1-2,2-3,0-2,5-3,2 0,8 (1,7) [-2,8] 0,7 (0,9) [-1,5]... 2013K2-2,9-3,9-3,6-4,9 1,0 (2,0) [-3,5] 1,3 (1,3) [-2,1]... 2013K3-3,5-4,5-4,5-6,6 1,0 (2,3) [-3,9] 2,1 (1,7) [-2,8]... 2013K4-4,0-5,0-5,5-8,4 1,0 (2,8) [-4,6] 3,0 (2,3) [-3,7] van 2013K1 t/m 2013K2-0,7-0,9-1,1-1,8 0,2 (1,3) [-2,1] 0,7 (0,6) [-0,9]... 2013K3-1,3-1,6-2,1-3,6 0,2 (1,8) [-3,0] 1,4 (1,1) [-1,8]... 2013K4-1,9-2,1-3,1-5,4 0,2 (2,5) [-4,0] 2,4 (1,7) [-2,9] * Tussen ronde haakjes staan standaardafwijkingen van de verschillen tussen gebieden. Tussen rechte haakjes staan kritieke waarden; een gevonden verschil lager (meer negatief) dan deze waarde is significant op 5% niveau. Figuur 2.4: Prijsveranderingen (%, per kwartaal en cumulatief) van risico- en referentiegebieden tot en met 2013K4 berekend met het herhaalde verkopenmodel (verfijnde indeling). 1 0-1 -2-3 -4-5 -6 Prijsveranderingen per kwartaal 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014 Cumulatieve prijsverandering vanaf 2012K3-1 01 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014-2 -3-4 -5-6 1 0-1 -2-3 -4-5 -6 Cumulatieve prijsverandering vanaf 2013K1 2012(4) 2013 2013(2) 2013(3) 2013(4) 2014 Risico A Risico B Referentie 1A Referentie 1B 13
Tabel 2.5: Prijsveranderingen (%) in risico- en referentiegebieden berekend met het kenmerkenmodel. (verkopen t/m 2013K3) Risico Referentie 1 Referentie 2 Referentie 1&2 1993K1 top van de markt 193,5 199,9 194,7 198,9 top van de markt 2013K3-15,3-16,1-18,4-16,9 1993K1 2013K3 148,7 151,8 140,5 148,4 2012K3 2013K3-5,6-3,4-4,8-3,9 2012K3 2012K4-1,7-1,8-1,9-1,8 2012K4 2013K1-2,7-2,5-2,6-2,6 2013K1 2013K2-1,0-0,1-0,6-0,4 2013K2 2013K3-0,2 0,9 0,3 0,9 (verkopen t/m 2013K4) Risico Referentie 1 Referentie 2 Referentie 1&2 1993K1 top van de markt 193,6 199,9 194,7 198,8 top van de markt 2013K4-14,4-17,6-17,8-17,6 1993K1 2013K4 151,3 147,1 142,1 146,4 2012K3 2013K4-4,6-5,0-4,1-4,5 2012K3 2012K4-1,7-1,9-1,9-1,9 2012K4 2013K1-2,6-2,7-2,5-2,6 2013K1 2013K2-0,8-0,3-0,5-0,5 2013K2 2013K3 0,2 0,7 0,7 0,9 2013K3 2013K4 0,2-0,9 0,2-0,4 De prijsontwikkelingen in de bovenste en onderste deeltabellen zijn berekend met NVM verkopen van 1985K1 tot en met respectievelijk 2013K3 en 2013K4. De top van de markt werd bereikt in 2008K2 voor het risicogebied en in 2008K1 voor beide referentiegebieden. Tabel 2.6: Prijsveranderingen (%) in risico- en referentiegebieden met een verfijnde gebiedsindeling berekend met het kenmerkenmodel. (verkopen t/m 2013K3) Risico A Referentie 1A Risico B Referentie 1B 1993K1 top van de markt 205,7 193,7 212,0 204,4 top van de markt 2013K3-14,8-14,8-15,4-19,1 1993K1 2013K3 160,4 150,1 163,9 146,1 2012K3 2013K3-4,7-2,8-5,3-4,7 2012K3 2012K4-1,8-2,3-2,1-2,0 2012K4 2013K1-2,6-2,5-2,5-2,7 2013K1 2013K2-0,8 0,4-0,8-0,7 2013K2 2013K3 0,4 1,6 0,0 0,6 (verkopen t/m 2013K4) Risico A Referentie 1A Risico B Referentie 1B 1993K1 top van de markt 205,7 193,6 212,0 204,3 top van de markt 2013K4-14,5-17,1-15,2-20,6 1993K1 2013K4 161,3 143,4 164,5 141,6 2012K3 2013K4-4,4-5,1-5,1-6,2 2012K3 2012K4-1,8-2,4-2,1-2,1 2012K4 2013K1-2,5-2,7-2,5-2,8 2013K1 2013K2-0,7 0,0-0,7-0,9 2013K2 2013K3 0,7 1,2 0,2 0,4 2013K3 2013K4-0,2-1,3-0,1-1,0 14
Tabel 2.7: Prijsveranderingen (%) in risico- en referentiegebieden berekend met het herhaalde verkopenmodel. (gegevens t/m 2013K3) Risico Referentie 1 Referentie 2 Referentie 1&2 1993K1 top van de markt 179,1 179,5 206,8 192,4 top van de markt 2013K3-17,5-16,9-21,7-18,9 1993K1 2013K3 130,4 132,2 140,2 137,0 2012K3 2013K3-7,5-5,5-7,8-6,1 2012K3 2012K4-1,9-1,6-2,1-1,9 2012K4 2013K1-1,9-1,5-2,0-1,7 2013K1 2013K2-1,9-1,3-2,1-1,5 2013K2 2013K3-1,9-1,2-1,8-1,2 (gegevens t/m 2013K4) Risico Referentie 1 Referentie 2 Referentie 1&2 1993K1 top van de markt 179,6 179,0 206,4 191,9 top van de markt 2013K4-14,9-18,1-19,9-18,9 1993K1 2013K4 138,0 128,4 145,4 136,8 2012K3 2013K4-4,8-6,8-5,4-5,9 2012K3 2012K4-1,5-1,6-1,9-1,8 2012K4 2013K1-1,2-1,5-1,6-1,6 2013K1 2013K2-0,9-1,3-1,2-1,3 2013K2 2013K3-0,7-1,3-0,6-0,7 2013K3 2013K4-0,6-1,3-0,3-0,6 De prijsontwikkelingen in de bovenste en onderste deeltabel zijn berekend met Kadaster verkopen van 1993K1 tot en met 2013K3 en 2013K4 respectievelijk. De top van de markt werd bereikt in 2008K3. Tabel 2.8: Prijsveranderingen (%) in risico- en referentiegebieden met een verfijnde gebiedsindeling berekend met het herhaalde verkopenmodel. (gegevens t/m 2013K3) Risico A Referentie 1A Risico B Referentie 1B 1993K1 top van de markt 193,4 176,7 169,0 183,9 top van de markt 2013K3-15,2-16,8-18,7-17,0 1993K1 2013K3 148,8 130,4 118,7 135,5 2012K3 2013K3-4,4-5,8-8,0-5,2 2012K3 2012K4-1,9-1,8-2,0-1,3 2012K4 2013K1-0,5-1,6-2,1-1,3 2013K1 2013K2-1,0-1,3-2,1-1,3 2013K2 2013K3-1,1-1,2-2,1-1,3 (gegevens t/m 2013K4) Risico A Referentie 1A Risico B Referentie 1B 1993K1 top van de markt 193,6 176,1 169,5 183,7 top van de markt 2013K4-14,9-16,1-15,6-20,0 1993K1 2013K4 150,0 131,5 127,6 127,1 2012K3 2013K4-4,0-5,0-5,5-8,4 2012K3 2012K4-1,9-1,7-1,3-1,6 2012K4 2013K1-0,3-1,3-1,2-1,7 2013K1 2013K2-0,7-0,9-1,1-1,8 2013K2 2013K3-0,6-0,7-1,0-1,8 2013K2 2013K4-0,5-0,5-1,0-1,9 15
16
3 Alternatieve marktindicatoren 3.1 Inleiding In hoofdstuk 2 stond de ontwikkeling van woningprijzen centraal. In dit hoofdstuk worden acht andere marktindicatoren getoond, namelijk: 1. Aantal Kadaster verkopen; 2. Aantal NVM verkopen t.o.v. het aantal koopwoningen; 3. Aantal te koop staande woningen t.o.v. het aantal koopwoningen; 4. Aantal dagen te koop voor verkochte woningen; 5. Aantal dagen te koop voor te koop staande woningen; 6. Relatief verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs; 7. Verkoopsnelheid; 8. Terugtreksnelheid. Deze indicatoren geven een aanvullend beeld van de woningmarkt. Veranderingen in de woningmarkt vertalen zich niet altijd onmiddellijk in prijsaanpassingen, maar bijvoorbeeld in een toename van het aantal te koop staande woningen of een daling van de verkoopsnelheid. De verschillende indicatoren worden vergeleken tussen de risico- en referentiegebieden. De hoogte van het aantal Kadaster verkopen kan niet zonder meer tussen de gebieden vergeleken worden, omdat de gebieden verschillen in grootte. Daarom wordt voor deze eerste maatstaf de ontwikkeling in de tijd vergeleken. Bij de andere maatstaven zijn naast de ontwikkeling in de tijd ook het niveau in de verschillende gebieden vergelijkbaar. Het aantal NVM verkopen en het aantal te koop staande woningen wordt gerelateerd aan het totaal aantal koopwoningen in 2010. Het aantal dagen te koop voor verkochte woningen is de gemiddelde verkoopduur, dat wil zeggen het aantal dagen tussen het te koop aanbieden van de woning en het tekenen van het koopcontract. Het aantal dagen te koop voor te koop staande woningen is de gemiddelde duur vanaf het te koop aanbieden van de woning tot nu toe. Het relatieve verschil tussen de oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs is de gemiddelde verhouding tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke vraagprijs. 4 De verkoopsnelheid wordt bepaald door het aantal verkopen per kwartaal te delen door het aantal te koop staande woningen aan het begin van het kwartaal. Op dezelfde wijze wordt de terugtreksnelheid berekend, namelijk het aantal terugtrekkingen per kwartaal gedeeld door het aantal te koop staande woningen aan het begin van het kwartaal. Er is bij het bepalen van bovenstaande maatstaven rekening gehouden met het feit dat sommige woningen voor een korte tijd van de markt worden gehaald en vervolgens weer op de markt worden gezet (met vaak een lagere vraagprijs). Als een woning binnen drie maanden na terugtrekking weer op de markt wordt gebracht, wordt dit als één aaneengesloten periode beschouwd en niet als een terugtrekking. Ook wordt bij het bepalen van het relatieve verschil tussen de oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs de eerst bekende vraagprijs van de aaneengesloten periode gebruikt. Bij de bepaling van het aantal dagen te koop en het relatieve verschil tussen de oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs is steeds de mediaan 5 in plaats van de gemiddelde waarde gebruikt, omdat deze maatstaf minder gevoelig is voor uitschieters in de data dan het rekenkundig gemiddelde. Het verloop van bovengenoemde indicatoren is vaak erg beweeglijk in de tijd. Dat wordt gedeeltelijk veroorzaakt door seizoenseffecten, maar ook door incidentele uitschieters. Daarom wordt steeds gekeken naar de trendmatige ontwikkelingen. Evenals bij de prijsontwikkelingen, ligt de aandacht in dit rapport voornamelijk op de recente ontwikkelingen. In dit hoofdstuk worden telkens de cumulatieve toe- en afnamen van de verschillende indicatoren 4 (vraagprijs - verkoopprijs) / vraagprijs x 100%. 5 De mediaan is de middelste waarneming (of het gemiddelde van de 2 middelste waarnemingen) van een reeks geordende waarnemingen van klein naar groot. 17
getoond, vanaf 2012K3 en vanaf 2013K1. Overzichten van de ontwikkelingen over langere perioden zijn opgenomen in appendix B. 3.2 Aantal Kadaster verkopen In de 2013K3 actualisatie zagen we dat in het derde kwartaal van 2013 in alle onderzochte gebieden het aantal Kadaster verkopen afnam, met 2% in het risicogebied en referentiegebied 2 en met 1% in referentiegebied 1. In 2013K4 zijn deze dalingen respectievelijk 2%, 1% en 0%, zie de bovenste helft van tabel B.9. We zien dus dat het aantal verkopen in de referentiegebieden aantrekt, maar niet in het risicogebied. De verschillen tussen de cumulatieve dalingen in de verschillende gebieden lopen ook op. Voor het risicogebied, referentiegebied 1 en 2 bedragen deze dalingen vanaf 2012K3 respectievelijk 9%, 2% en 5% en vanaf 2013K1 6%, 0% en 3%, zie de onderste helft van tabel 3.1. Een overzicht van het aantal Kadaster verkopen per gemeente en per maand vanaf oktober 2012 tot en met december 2013 staat in de appendix: tabel B.3 geeft het totaal aantal verkopen en B.4 het aantal verkopen na filtering. In de verfijnde gebiedsindeling is de daling in referentiegebied 1B ongebogen in een groei van 2%. In de overige gebieden zijn de dalingen in 2013K4 iets kleiner geworden dan in de voorgaande kwartalen, zie tabel B.9. De cumulatieve dalingen zijn in beide risico-deelgebieden groter dan in de corresponderende referentie-deelgebieden: vanaf 2012K3 bedraagt de daling 12% en 6% in risicogebied A en B, tegenover 4% en 1% in referentiegebied 1A en 1B. Vanaf 2013K1 bedraagt de daling 8% en 3% in risicogebied A en B, tegenover een daling van 2% en een stijging van 2% in referentiegebied 1A en 1B, zie de onderste helft van tabel 3.1. De conclusie is dat de daling van het aantal Kadaster verkopen in het risicogebied groter is dan in de referentiegebieden en dat in het meest recente kwartaal de daling in het risicogebied doorzet terwijl deze in de referentiegebieden lijkt te stabiliseren. Deze conclusie geldt voor zowel de groei- als de krimp-deelgebieden. 3.3 Aantal NVM verkopen t.o.v. het aantal koopwoningen In de 2013K3 actualisatie concludeerden we dat het aantal NVM verkopen t.o.v. het aantal koopwoningen in referentiegebied 1 in het laatste kwartaal was omgeslagen in een groei, terwijl het in risicogebied en in referentiegebied 2 bleef dalen (met een iets afgenomen snelheid). In 2013K4 zien we dat de daling zich met 3% onverminderd voortzet in het risicogebied. In referentiegebied 1 zet de groei van het vorige kwartaal zich ook voort, met 1%, terwijl de daling in referentiegebied 2 is verminderd naar 0%, zie de bovenste helft van tabel B.10. Ook het verschil in de cumulatieve dalingen loopt op: vanaf 2012K3 bedraagt deze 15% in het risicogebied, tegenover 1% en 3% in referentiegebied 1 en 2. Een groot deel van het verschil is opgelopen in de recentere kwartalen: vanaf 2013K1 bedraagt de daling 9% in het risicogebied, tegenover een stijging van 2% en een daling van 1% in referentiegebied 1 en 2, zie de bovenste helft van tabel 3.2. Het niveau van het aantal NVM verkopen t.o.v. het aantal koopwoningen is in 2013K4 in het risicogebied duidelijk lager dan in de referentiegebieden, zie figuur A.3. Een overzicht van het aantal NVM verkopen per gemeente en per maand vanaf oktober 2012 tot en met december 2013 staat in de appendix: tabel B.1 geeft het totaal aantal verkopen en B.2 het aantal verkopen na filtering. 6 In de verfijnde gebiedsindeling zijn in 2013K4 de dalingen in beide risico-deelgebieden groter dan in de corresponderende referentie 1 deelgebieden. In de cumulatieve dalingen vanaf 2012K3 is vooral het verschil tussen de groeigebieden groot, zie de onderste helft van tabel 3.2. Het niveau van het aantal NVM verkopen t.o.v. het aantal koopwoningen ligt in 2013K4 in de risicogebieden A en B tussen die van de referentiegebieden A en B, zie figuur A.4. De conclusie is dat in 2013K4 het niveau van het aantal NVM verkopen t.o.v. het aantal koopwoningen in het risicogebied lager is dan in de referentiegebieden en dat het verschil toeneemt. De daling houdt aan in het risicogebied, terwijl in de referentiegebieden een stabilisatie of groei te zien is. De conclusie geldt voor zowel de groei- als de krimp-deelgebieden. 6 Het aantal verkopen in december 2013 is voor alle gemeenten zowel in het risico- als referentiegebied relatief laag. Dit aantal kan nog naar boven worden bijgesteld, omdat op het moment van levering van het NVM bestand mogelijkerwijs niet alle verkopen geregistreerd waren. 18
3.4 Aantal te koop staande woningen t.o.v. het aantal koopwoningen In de 2013K3 actualisatie nam het aantal te koop staande woningen t.o.v. het aantal koopwoningen in het laatste kwartaal in het risicogebied met 2% sneller toe dan in de referentiegebieden met 1%. Deze stijgingen zijn in 2013K4 in alle gebieden afgenomen, naar 1,5% in het risicogebied, en 0% in beide referentiegebieden, zie de bovenste helft van tabel B.11 en figuur A.5. Ook cumulatief is het aantal te koop staande woningen in het risicogebied sterker toegenomen dan in de referentiegebieden. Het niveau ligt in het risicogebied tussen het niveau van de twee referentiegebieden in. Figuur A.6 geeft de trendmatige ontwikkeling van het aantal te koop staande wonignen t.o.v. het aantal koopwoningen voor de verfijnde gebiedsindeling. In zowel groei- als krimpgebieden is het aantal te koop staande woningen in risicogebieden meer gestegen dan in referentiegebieden, zie de onderste helft van de tabellen 3.3 en B.11. De conclusie is dat in 2013K4 het aantal te koop staande woningen t.o.v. het aantal koopwoningen in het risicogebied nog steeds toeneemt, terwijl het in de referentiegebieden lijkt te stabiliseren. Dit geldt voor zowel de groei- als de krimp-deelgebieden. 3.5 Aantal dagen te koop voor verkochte woningen In de 2013K3 actualisatie zagen we dat het aantal dagen dat een verkochte woning te koop heeft gestaan in het risicogebied gestaag toenam. In referentiegebied 1 was dit omgeslagen in een daling en in referentiegebied 2 was de snelheid van de toename sterk verminderd. In 2013K4 zijn de verschillen beduidend minder groot, vooral door de verminderde stijging in het risicogebied, zie de bovenste helft van tabel 3.4 en B.12. De cumulatieve toename van het aantal dagen te koop vanaf 2012K3 is in het risicogebied 8%, tegenover 3% in referentiegebied 2 en -1% in referentiegebied 1. De toename is dus groter in het risicogebied, hoewel het verschil nu kleiner is dan in het vorige kwartaal. Het niveau is in het risicogebied in het laatste kwartaal nog steeds lager dan in de referentiegebieden. Uit de analyse voor de verfijnde gebiedsindeling komt geen eenduidig beeld: in risicogebied A is er een toename in het aantal dagen te koop te zien tegenover een afname in referentiegebied 1A, maar in referentiegebied 1B is er een grotere toename dan in risicogebied B, waar de toename het hoogste is van alle deelgebieden, zie figuur A.8. De conclusie is dat het aantal dagen dat een verkochte woning te koop heeft gestaan in 2013K4 in het risicogebied lager is dan in de referentiegebieden, maar sneller toeneemt. Uit een vergelijking van deelgebieden is geen eenduidige conclusie te trekken. 3.6 Aantal dagen te koop voor te koop staande woningen In de 2013K3 actualisatie bleek dat het aantal dagen te koop voor te koop staande woningen in het risicogebied in alle gebieden snel toe nam, met 4 tot 6% per kwartaal. De toenames zijn in 2013K4 licht verminderd, naar 5%, 4% en 5% voor respectievelijk het risicogebied, referentiegebied 1 en 2. Figuur A.9 geeft de trendmatige ontwikkeling van het aantal dagen te koop voor te koop staande woningen. De cumulatieve toename vanaf 2012K3 ligt in het risicogebied met 30% tussen die in referentiegebied 1 (25%) en referentiegebied 2 (32%). Vanaf 2013K1 is deze in het risicogebied met 17% hoger dan in referentiegebied 1 (13%) en referentiegebied 2 (16%), zie de bovenste helft van tabel 3.5. Bij de ontwikkelingen in de verfijnde indelingen zien we dat er weinig verschillen zijn tussen de toenames in de verschillende deelgebieden, zie de onderste helft van tabel 3.5. Het aantal dagen te koop ligt in de groeigebieden lager dan de krimpgebieden, zie tabel B.13 en figuur A.10 en is lager in het risicogebied dan in de referentiegebieden. De conclusie is dat het aantal dagen te koop voor te koop staande woningen het laagste is in het risicogebied en dat dit aantal in alle gebieden nog steeds met vergelijkbare snelheid toeneemt. 19
3.7 Relatief verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs Het relatief verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs 7 was in 2013K3 met 11 tot 12% vergelijkbaar in de verschillende gebieden. In 2013K4 bedraagt dit verschil 12% in het risicogebied en 14% en 13% in respectievelijk referentiegebied 1 en 2. Het verschil in het risicogebied neemt echter toe, met ongeveer 2% per kwartaal, terwijl het in beide referentiegebieden met ongeveer 2% per kwartaal afneemt, zie de bovenste helft van tabel 3.6 en B.14 en figuur A.11. Cumulatief is de korting in het risicogebied (11% vanaf 2012K3 of 6% vanaf 2013K1) aanzienlijk meer toegenomen dan in de referentiegebieden (0% tot -1% vanaf 2012K3 of -5% tot -6% vanaf 2013K1). In de verfijnde indeling is te zien dat het niveau van de korting in referentiegebied 1B met 18% aanzienlijk hoger is dan in de andere deelgebieden met 12 tot 13% en dat het in referentiegebied 1B ook sneller toeneemt dan in andere deelgebieden, zie de onderste helft van B.14 en figuur A.12. De conclusie is dat het procentuele verschil tussen de oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs het laagste is in het risicogebied, maar dat de recente toename daar groter is dan in de referentiegebieden. Bij een vergelijking van deelgebieden valt referentiegebied 1B op in negatieve zin: de korting is daar het hoogste, en stijgt nog, terwijl het in referentiegebied 1A daalde. 3.8 Verkoopsnelheid De verkoopsnelheid was in 2013K3 in het risicogebied lager dan in de referentiegebieden. Ook daalde deze in het derde kwartaal, terwijl ze in de referentiegebieden stabiliseerden of groeiden. Ook in 2013K4 is de verkoopsnelheid in het risicogebied lager dan in de referentiegebieden. In alle gebieden groeit de snelheid, maar de groei van 3% in het risicogebied blijft achter bij de groei van 11% in referentiegebied 1 en 4% in referentiegebied 2, zie figuur A.13 en de bovenste helft van tabel B.15. Vanaf zowel 2012K3 als 2013K1 groeit de verkoopsnelheid in de referentiegebieden, terwijl deze in het risicogebied daalt, zie de bovenste helft van tabel 3.7. In de uitgesplitste indeling zien we dat er vooral een groot toename is in de verkoopsnelheid in referentiegebied 1A. De verkoopsnelheid in risicogebied A blijft daarbij achter. Hoewel ook risicogebied B achter blijft bij referentiegebied 1B, is het verschil hier minder groot, zie figuur A.14 en de onderste helft van tabel 3.7 en B.15. De conclusie is dat de verkoopsnelheid in het risicogebied in de meest recente kwartalen lager is dan in de referentiegebieden. In 2013K4 is er een stijging in het risicogebied, maar deze is kleiner dan in de referentiegebieden. 3.9 Terugtreksnelheid De terugtreksnelheid van te koop gezette woningen neemt al ver voor 2008 gestaag af. In de 2013K3 actualisatie daalde de terugtreksnelheid van te koop gezette woningen in het risicogebied en in referentiegebied 1 met ongeveer dezelfde snelheid, terwijl in referentiegebied 2 de daling vrijwel tot stilstand was gekomen. Dit beeld is in de huidige actualisatie onveranderd, zie de bovenste helft van tabel 3.8 en figuur A.15. In de cumulatieve ontwikkelingen vanaf 2012K3 zien we een daling van 6% in het risicogebied en in referentiegebied 1, en 0% in referentiegebied 2, zie de bovenste helft van tabel 3.8. In de verfijnde indeling is te zien dat vooral in referentiegebied 1B de terugtreksnelheid sterk is gedaald, en aanzienlijk lager is dan in de overige gebieden, zie figuur A.16 en de onderste helft van tabel 3.8 en B.16. In referentiegebied 1A is de terugtreksnelheid vrijwel stabiel gebleven. In beide risicodeelgebieden liggen zowel het niveau als de daling van de terugtreksnelheid ongeveer tussen die in de referentie-deelgebieden. De conclusie is dat terugtreksnelheid in het risicogebied en in referentiegebied 1 ongeveer even snel dalen, terwijl deze in referentiegebied 2 stabiliseert. Uit een vergelijking van de groei- en krimp-deelgebieden komt geen eenduidige conclusie naar voren. 7 Dit is gedefinieerd als (vraagprijs - verkoopprijs) / vraagprijs x 100% 20
3.10 Conclusies Hieronder volgen de belangrijkste conclusies voor de afzonderlijke marktindicatoren. 1. Aantal verkopen Kadaster - Het aantal verkopen is in het risicogebied meer gedaald dan in de referentiegebieden. - De daling zet zich door in het risicogebied, maar vermindert licht in de referentiegebieden. 2. Aantal verkopen NVM t.o.v. het aantal koopwoningen - Het niveau van het aantal NVM verkopen t.o.v. het aantal koopwoningen was in 2013K4 in het risicogebied lager dan in de referentiegebieden. - Het aantal NVM verkopen is in de recente kwartalen in het risicogebied meer afgenomen dan in de referentiegebieden. - De daling houdt in het laatste kwartaal in het risicogebied aan, terwijl in de referentiegebieden een stabilisatie of groei is te zien. 3. Te koop staande woningen t.o.v. het aantal koopwoningen. - Het aantal te koop staande woningen t.o.v. het aantal koopwoningen is in 2013K4 in het risicogebied groter in referentiegebied 2, maar lager dan in referentiegebied 1. - Het aantal te koop staande woningen t.o.v. het aantal koopwoningen groeit in het risicogebied, terwijl het in de referentiegebieden stabiliseert. 4. Aantal dagen te koop van verkochte woningen - Het aantal dagen dat een verkochte woning te koop heeft gestaan in 2013K4 is in het risicogebied lager dan in de referentiegebieden. - Het aantal dagen dat een verkochte woning te koop heeft gestaan, neemt in het risicogebied in de laatste kwartalen sneller toe dan in de referentiegebieden. - In referentiegebied 1B is het niveau fors hoger dan in risicogebied A en B en referentiegebied A en neemt ook sneller toe. 5. Aantal dagen te koop van alle te koop staande woningen - Het aantal dagen dat een te koop staande woning te koop staat, is het laagste in het risicogebied, maar de verschillen tussen de gebieden zijn klein. - Dit aantal loopt in alle gebieden nog steeds snel op, met vergelijkbare snelheid in de verschillende gebieden. 6. Relatief verschil tussen de oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs - Het relatief verschil tussen de oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs is in 2013K4 het laagste in het risicogebied, maar blijft toenemen. - In de referentiegebieden neemt het relatief verschil in het laatste kwartaal af. 7. Verkoopsnelheid - De verkoopsnelheid is in 2013K4 in het risicogebied lager dan in de referentiegebieden. - De verkoopsnelheid in het risicogebied stijgt licht in 2013K4. In de referentiegebieden zijn de stijgingen groter. 8. Terugtreksnelheid - De terugtreksnelheid is in het risicogebied en in referentiegebied 1 ongeveer evenveel afgenomen. In beide gebieden is de afname groter dan in referentiegebied 2. - In het risicogebied en in referentiegebied 1 blijft de terugtreksnelheid dalen, met ongeveer dezelfde snelheid. In referentiegebied 2 is er een stabilisatie. 21