Cijfers over Hoogvliet

Cijfers over Hoogvliet Gemeente Rotterdam Stadsontwikkeling, afdeling Wonen december 2011

1 Inleiding Deze reader geeft feitelijke informatie over Hoogvliet op een aantal onderwerpen. Daarbij gaat het om de woningvoorraad, de bevolking en een aantal sociaal-economische aspecten. Waar mogelijk is een uitsplitsing gemaakt naar een lager schaalniveau. In de meeste gevallen Noord en Zuid, soms echter ook op buurtniveau. Tevens wordt Hoogvliet zoveel mogelijk in perspectief geplaatst met Rotterdam als geheel (excl. Rozenburg), buurgemeenten Spijkenisse, Albrandswaard, Schiedam, Vlaardingen en de deelgemeente Pernis. Peildatum van de gegevens is over het algemeen 1 januari 2011. Gepresenteerde trendgegevens hebben betrekking op een periode sinds het jaar 2000. Cijfers over Hoogvliet 2

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding...2 2 Inhoudsopgave...3 3 Woningvoorraad...4 3.1 Omvang voorraad...4 3.2 Ontwikkeling voorraad...4 3.3 Eigendomsverhoudingen...5 3.4 Typologie...6 3.5 Toekomstige ontwikkeling...7 3.6 Woningwaarde...8 3.7 Sociale huursegment...10 3.8 Koopmarkt...11 4 Bevolking...16 4.1 Omvang...16 4.2 Prognoses...17 4.3 Leeftijdsopbouw...18 4.4 Migratie...20 4.5 Inkomen...21 Cijfers over Hoogvliet 3

3 Woningvoorraad 3.1 Omvang voorraad Op 1 januari 2011 telde Hoogvliet 16.322 woningen. Sinds het jaar 2000 is de voorraad per saldo met 694 woningen gekrompen. Op wijkniveau zijn er ook positieve saldo s: Digna Johannapolder en Tussenwater in de CBS-buurt Hoogvliet noord en Stadshart en Zalmplaat in de CBS-buurt Hoogvliet zuid in omvang toegenomen. De overige wijken zijn gelijkgebleven of flink gekrompen. Tabel 3.1 aantal woningen per wijk, 2000 en 2011 gebied wijk 2000 2011 verschil Hoogvliet-noord Nieuw Engeland 1.093 785-308 Digna Johannapolder 358 651 293 Westpunt 1.723 1.427-296 Oudeland 2.147 1.864-283 Tussenwater 965 1.198 233 Gadering 28 28 0 Totaal Hoogvliet-noord 6.314 5.953-361 Hoogvliet-zuid Stadshart 682 703 21 Middengebied 1.350 1.346-4 Boomgaardshoek 2.114 2.116 2 Meeuwenplaat 3.100 2.566-534 Zalmplaat 3.456 3.638 182 Totaal Hoogvliet-zuid 10.702 10.369-333 Hoogvliet totaal 17.016 16.322-694 Bron: COS 3.2 Ontwikkeling voorraad De krimp van de woningvoorraad in Hoogvliet sinds het jaar 2000 bedraagt 4%. Buurgemeenten en Rotterdam als geheel zijn in die tijd juist gegroeid. Rotterdam bijvoorbeeld met 3%, Spijkenisse met 6% en Albrandswaard zelfs met 56%. Binnen Hoogvliet valt op dat de CBS-buurt Zuid zich recent iets heeft hersteld. Dit komt door de oplevering van de projecten rond de Tarbotstraat. Ook opvallend is de aanvankelijke toename in Hoogvliet Noord. Die wordt veroorzaakt door opleveringen in Digna Johannapolder. De sterke afname die daarop volgde, komt door de sloopwerkzaamheden in Nieuw Engeland en Oudeland. Grafiek 3.2.1 ontwikkeling voorraad 2000 tm 2011 (index: 2000 = 100) 110% 105% 100% 95% 90% Hoogvliet 96% 106% 156% 103% 102% 94% 97% 103% Spijkenisse Albrandswaard Schiedam Vlaardingen Hoogvliet Noord Hoogvliet Zuid Rotterdam Bronnen: CBS en COS Cijfers over Hoogvliet 4

Bovenstaande grafieken laten de saldo-ontwikkeling zien. De kwaliteitsslag die met de herstructureringsoperatie is ingezet, komt hierin onvoldoende tot uitdrukking. De afgelopen tien jaar zijn immers 3.241 woningen gesloopt en 2.535 woningen toegevoegd. Met name de sloopaantallen steken enorm af tegen wat in de referentiegemeenten is gebeurd; uitzondering is Schiedam. Grafiek 3.2.2 sloop en oplevering periode 2000 tm 2010 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - Hoogvliet Spijkenisse Albrandswaard Schiedam Vlaardingen Pernis gesloopt nieuwbouw opgeleverd Bronnen: CBS, COS en Stadsontwikkeling 3.3 Eigendomsverhoudingen De Hoogvlietse voorraad bestaat in 2011 voor 62% uit huurwoningen en voor 38% uit woningen in de koopsector. Het aandeel koop is drie procentpunt hoger dan in Rotterdam als geheel. Bij de referentiegemeenten is het aandeel koop soms (aanzienlijk) groter. Daar staat tegenover dat in Hoogvliet in het jaar 2000 nog 77% van de voorraad uit huurwoningen bestond; een verschil dus van 15% in tien jaar tijd. Overigens heeft ook Rotterdam als geheel een grote afname van de huurvoorraad doorgemaakt (12%). Belangrijk onderscheid is dat de daling in Rotterdam mede is veroorzaakt door een groot aantal verkopen, terwijl de afname in Hoogvliet vooral het gevolg is van sloop. Noot: data van buurgemeenten over eigendom hebben in deze tabel peildatum 1-1-2010. Tabel 3.3 woningvoorraad totaal en naar eigendomsvorm (aantal en aandeel) totaal aantal aandeel koop huur onbekend koop huur Hoogvliet 16.322 6.163 10.124 35 38% 62% Spijkenisse 32.145 17.361 14.784 38 54% 46% Albrandswaard 9.995 6.357 3.379 41 65% 35% Schiedam 35.587 17.458 18.053 47 49% 51% Vlaardingen 34.653 14.863 19.203 205 44% 56% Pernis 2.184 1.452 670 62 68% 32% Hoogvliet Noord 5.953 2.637 3.314 2 44% 56% Hoogvliet Zuid 10.369 3.526 6.810 33 34% 66% Rotterdam (excl. Rozenburg) 297.312 97.358 192.242 7.712 35% 65% Bronnen: CBS en COS Cijfers over Hoogvliet 5

3.4 Typologie In het jaar 2000 bestond de Hoogvlietse voorraad voor 49% uit eengezinswoningen. Begin 2011 was dat opgelopen tot 56%. Tabel 3.4.1 aantal en aandeel van woningtype, 2000 en 2011 aantal aandeel 2000 2011 2000 2011 eengezinswoningen 8.264 9.147 49% 56% appartementen 8.752 7.175 51% 44% Bron: COS Er is geen significant onderscheid in verhoudingen tussen de CBS-buurten Noord en Zuid. Binnen die buurten is dat wel degelijk het geval. Grafiek 3.4.2 toont het aandeel eengezinswoningen per wijk in de jaren 2000 en 2011. De opvallende daling in Digna Johannapolder heeft te maken met de oplevering van appartementen rond de Sara Burgerhartweg en langs de Aveling. Grafiek 3.4.2 aandeel eengezinswoningen op wijkniveau in 2000 en 2011 100% 75% 2000 2011 50% 25% 0% Nieuw Engeland Digna Johannapolder Westpunt Oudeland Tussenwater Gadering Stadshart Middengebied Boomgaardshoek Meeuwenplaat Zalmplaat Hoogvliet-noord Hoogvliet-zuid Bron: COS Vergeleken met Rotterdam en Schiedam is het aandeel eengezinswoningen in Hoogvliet zeer hoog, maar nog wel 9% lager dan in Spijkenisse. Vermeldenswaardig is dat het aandeel in Spijkenisse daalt, dus dat de verschillen in de toekomst kleiner zullen worden. Noot: in verband met afwijkende methoden van berekening zijn de gemeenten Vlaardingen en Albrandswaard in de onderstaande vergelijking buiten beschouwing gelaten. Tabel 3.4.3 aandeel eengezinswoningen in de woningvoorraad, 2011 gemeente eengezins Hoogvliet 56,0% Rotterdam 23,6% Spijkenisse 65,2% Schiedam 30,5% Bronnen: COS en de gemeenten Spijkenisse en Schiedam Cijfers over Hoogvliet 6

3.5 Toekomstige ontwikkeling Hoogvliet Op de Zalmplaat is onlangs de sloop afgerond van de Dura Coignet blokken en in Oudeland wordt momenteel nog gesloopt. Bij elkaar gaat het om enkele honderden woningen. De rode balk ( sloop ) in bovenstaande grafiek loopt zodoende op tot dicht in de buurt van de 4.000 woningen. Vanwege de slechte marktomstandigheden is aannemelijk dat hij voorlopig op dat niveau blijft steken. De gele balk ( opleveringen ) heeft het moeilijker, maar ook die stijgt de komende tijd. Tabel 3.51 nieuwbouwprogramma Hoogvliet status project Recent opgeleverd: Maastuinen (19 eengezinswoningen) Oplevering aanstaande: Buitenban (111 appartementen voor senioren). In aanbouw: Nieuwe Buren (55 eengezinswoningen) Park van Oeden fase 3a (11 eengezinswoningen) Klaproos (7 eengezinswoningen) Start nog dit jaar: Heerlijk Houtingen (124 eengezinswoningen en 76 appartementen) In de pijplijn, start mogelijk op korte termijn: Bron: Stadsontwikkeling Daarom Oudeland fase 1 (58 eengezinswoningen) Woonpark fase 1 (totale plan omvat 38 eengezinswoningen) Laatste fases Park van Oeden (20 eengezinswoningen en 20 tweekappers). Parkbuurt fase 1 (30 eengezinswoningen) Andere gemeenten De beste manier om gevoel te krijgen bij de actuele woningbouwproductie in buurgemeenten, is op basis van bouwvergunning. Het CBS houdt op gemeenteniveau bij voor hoeveel woningen een vergunning is verleend, maar nog geen oplevering heeft plaatsgevonden. Enige nuance bij de cijfers is op zijn plaats: van sommige woningen is de bouw mogelijk nog niet gestart. Tabel 3.5.2 woningen in aanbouw, stand 1 juli 2011 gemeente niet opgeleverd, wel vergund Rotterdam 5.965 Spijkenisse 787 Albrandswaard 246 Schiedam 660 Vlaardingen 302 Bron: CBS Over het bouw- (en sloop-)programma zijn voor de periode 2010 tm 2014 afspraken gemaakt tussen de Stadsregio en afzonderlijke gemeenten. Rotterdam en Schiedam hebben deze afspraken weliswaar nog niet getekend, maar toch aantallen aangeleverd. Deze zijn in tabel 3.5.3 verwerkt. Onder invloed van de economische crisis zullen de genoemde aantallen mogelijk versneld moeten worden herijkt. Dit geldt in het bijzonder voor Vlaardingen. Tabel 3.5.3 op te leveren woningen periode 2010 tm 2014 gemeente opleveringen nieuwbouw Rotterdam 12.600 Spijkenisse 1.415 Albrandswaard 422 Schiedam 865 Vlaardingen 1.699 Bron: memo stadsregio Rotterdam, 6 juni 2011 Cijfers over Hoogvliet 7

Prognose De landelijke PRIMOS-prognose (zie ook het onderwerp bevolking ) biedt een andere manier om naar de toekomstige voorraad te kijken. Gebaseerd op woningbehoeften en bevolkingsontwikkelingen, doet dit model uitspraken over kwantitatieve overschotten en tekorten. Zo blijkt Spijkenisse de enige referentiegemeente te zijn waar een overschot aan woningen ontstaat. Tabel 3.5.4 verwachte woningoverschotten en tekorten, periode tot 2040 2010-20 2020-30 2030-40 cumulatief Rotterdam -14.066-15.349-16.432-45.847 Spijkenisse -40 1.094 1.789 2.843 Albrandswaard -103-89 -81-273 Schiedam -1.373-1.322-1.383-4.078 Vlaardingen -441-371 -734-1.546 Bron: ABF Research, PRIMOS prognose 2011 Een kwantitatief overschot, zoals in Spijkenisse, betekent overigens niet dat er geen woningproductie meer plaatsvindt. Als gevolg van veranderende woonwensen en een verouderende bestaande voorraad zal het echter (moeten) gaan om sloop/nieuwbouw. Voor de periode tot 2030 is de verwachte behoefte aan nieuwbouwwoningen in de referentiegemeenten, in twee blokken van tien jaar, als volgt: Tabel 3.5.5 verwachte behoefte aan nieuwbouwwoningen, periode tot 2030 2010-20 2020-30 cumulatief Rotterdam 25.312 21.097 46.409 Spijkenisse 1.032 519 1.551 Albrandswaard 20 20 40 Schiedam 1.433 1.284 2.717 Vlaardingen 1.669 1.344 3.013 Bron: ABF Research, PRIMOS prognose 2011 3.6 Woningwaarde Via de Woonmonitor wordt in Hoogvliet al geruime tijd de ontwikkeling van de voorraad gevolgd, ondermeer uitgesplitst naar woningwaarde. Dit gebeurt door wijzigingen (sloop, nieuwbouw en verkoop) af te zetten tegen een vastgestelde beginsituatie, peildatum 1-1-1999. Grafiek 3.6.1 verhouding goedkoop (blauw), middelduur (geel) en duur (rood) in 1999 en 2010 1% 3% 34% 44% 53% 65% Bron: Woonmonitor Hoogvliet 2010 Cijfers over Hoogvliet 8

Volgens de Woonmonitor 2010 zou het goedkope segment op dat moment 53% van de voorraad uitmaken. Corporaties hebben aangegeven deze uitkomst te betwijfelen; hij zou te hoog zijn. Daarom volgt hieronder een nieuwe berekening van de huidige situatie, gebaseerd op opgaven van corporaties zelf, bekende WOZ-waarden en een aantal aannames over de particulier huursector. De nieuwe berekeningswijze lijkt de corporaties gelijk te geven. Zo komt de procentuele verhouding goedkoop-middelduur-duur per 1 januari 2011 uit op 33-54-13, tegenover 53-44-3 volgens de Woonmonitor. De grote verschillen zijn ondermeer te verklaren doordat prijsklassengrenzen in de tussentijd zijn verschoven en geen indexering van de beginsituatie heeft plaatsgevonden. Tabel 3.6.2 voorraad naar prijs en eigendom, absoluut (afgerond op tientallen) en procentueel in 2011 aantal aandeel goedkoop corporatiehuur < 554 4.120 25% particuliere huur < 554 540 3% koopwoningen < 140.000 660 4% subtotaal goedkoop 5.320 33% middelduur corporatiehuur 554 tot 800 3.320 20% particuliere huur 554 tot 800 500 3% koopwoningen 140.000 tot 245.000 5.000 31% subtotaal middelduur 8.820 54% duur corporatiehuur vanaf 800 980 6% particuliere huur vanaf 800 700 4% koopwoningen vanaf 245.000 500 3% subtotaal duur 2.180 13% Gehanteerde uitgangspunten en aannames bij deze tabel: - Conformerend aan de Stadsregio, ligt de grens voor goedkope koop op 140.000 (was voorheen 181.000) - Opgave corporaties voor goedkope segment is 3.500 woningen plus een x-aantal nog te slopen woningen - Corporatiewoningen met een huur vanaf 652 zijn in twee gelijke delen verspreid over het middeldure en dure segment - WOZ-waarde bij koopwoningen, peildatum 1-1-2009 (taxatiedatum 1-1-2008) - Verdeling van particuliere huurwoningen gebaseerd op beperkte steekproef Het resultaat gevisualeerd als taartdiagram, ziet als als volgt uit. De respectievelijk veel grotere en veel kleinere aandeel duur en goedkoop springen in het oog. Grafiek 3.6.3 verhouding goedkoop (blauw), middelduur (geel) en duur (rood) in 2011 13% 33% 54% Bronnen: COS, Woonbron en Vestia Indien de bovengrens van goedkope koop op 181.000 wordt gesteld, verschuiven 1.650 woningen (10% van het totaal) van middelduur naar goedkoop. Zodoende is de verhouding goedkoopmiddelduur-duur 43-44-13 (%). Cijfers over Hoogvliet 9

3.7 Sociale huursegment Informatie van Woonnet Rijnmond over het woonruimteverdeelsysteem geeft inzicht in het functioneren van de sociale huurmarkt in Hoogvliet en de referentiegemeenten. Een rechtstreekse vergelijking van cijfers is echter niet mogelijk, omdat woningzoekenden binnen Rotterdam dubbel geteld kunnen worden (mensen kunnen in meerdere deelgemeenten op een woning reageren). Op gemeenteniveau wordt dat gecorrigeerd. M.a.w. gemeenten zijn vergelijkbaar, deelgemeenten onderling ook, maar gemeenten en deelgemeenten niet. Wat wél mogelijk is, is een vergelijking van trends. Zo valt op dat de marktdruk, een indicator voor hoeveel mensen in de rij staan voor een woning, in Hoogvliet en alle referentiegemeenten sinds 2008 oploopt. Uitzondering is Spijkenisse. Daar is de druk erg laag en er zit bovendien nauwelijks ontwikkeling in. Anders gezegd, een woningzoekende in het sociale segment kan in Spijkenisse snel aan een woning komen. De wachtrij voor een woning is er kort. Tabel 3.7.1 marktdruk sociale huurwoningen, periode 2005 tm 2010 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Hoogvliet 34 30 18 9 15 26 Spijkenisse 8 7 6 7 9 8 Albrandswaard 35 57 19 56 37 48 Schiedam 21 25 18 18 36 37 Vlaardingen 18 16 11 12 18 18 Rotterdam 10 9 7 6 12 11 Bron: Woonnet Rijnmond, bewerking COS Ook de betrekkelijk lage inschrijfduur in Spijkenisse bevestigt het beeld dat men er makkelijk aan een woning komt. Cijfers over de inschrijfduur zijn overigens niet voor alle referentiegemeenten en Hoogvliet bekend. Tabel 3.7.2 benodigde inschrijfduur in maanden, periode 2008 tm 2010 2008 2009 2010 Spijkenisse 26 30 35 Schiedam 47 52 54 Vlaardingen 43 48 50 Rotterdam 43 47 50 Bron: Woonnet Rijnmond, bewerking COS Cijfers over Hoogvliet 10

3.8 Koopmarkt Bestaande bouw aantal transacties Het aantal transacties in de bestaande voorraad loopt sinds het begin van de economische crisis (derde kwartaal 2008) terug. Grafiek 3.8.1 laat zien om welke aantallen het in Hoogvliet gaat. Let wel, dit de transacties die via NVM-makelaars hebben plaatsgevonden, wat de laatste jaren in Rotterdam overeenkomt met 70 tot 80% van alle verkopen. Voor Hoogvliet is niet bekend, hoe groot het aandeel van de NVM is. De lage waarden in de beginperiode doen vermoeden dat het aandeel is gegroeid. Grafiek 3.8.1 aantal transacties via NVM-makelaars in Hoogvliet, januari 2004 tm september 2011 300 250 200 appartementen eengezinswoningen 150 100 50 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*) Bron: NVM Voor buurgemeente Spijkenisse ziet het plaatje er anders uit. Daar heeft de NVM vermoedelijk al langer een groot marktaandeel. Grafiek 3.8.1 aantal transacties via NVM-makelaars in Hoogvliet, januari 2004 tm september 2011 700 600 500 appartementen eengezinswoningen 400 300 200 100 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*) Bron: NVM Bestaande bouw prijsontwikkeling Hoogvliet heeft een zeer lage vierkante meterprijs. Deze ligt fors lager dan bij de referentiegemeenten, met uitzondering van Spijkenisse. Daarmee zijn de prijs én de ontwikkeling door de jaren heen buitengewoon overeenkomstig. In beide gebieden kost een bestaande eengezinswoning op dit moment ruim 1.550 per vierkante meter. Cijfers over Hoogvliet 11

Grafiek 3.8.2 gemiddelde prijs/m2 eengezinswoningen, periode januari 2002 tm september 2011 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - Hoogvliet Spijkenisse Albrandswaard Schiedam Vlaardingen 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*) Bron: NVM Bij appartementen zijn de verschillen tussen de referentiegemeenten aanmerkelijk kleiner. Alleen de gemeente Albrandswaard is fors duurder. De overige gemeenten schommelen rond de 1.700 per vierkante meter. Inmiddels is het aantal transacties van appartementen in Hoogvliet echter zodanig laag, dat geen betrouwbare uitspraak meer te doen is. Grafiek 3.8.4 gemiddelde prijs/m2 appartementen, periode januari 2002 tm september 2011 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - Hoogvliet Spijkenisse Albrandswaard Schiedam Vlaardingen 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*) Bron: NVM Bestaande bouw looptijd De economische crisis heeft, behalve voor het aantal transacties, ook gevolgen voor de looptijd van woningen. Het duurt steeds langer om een woning te verkopen. In de referentiegemeenten is de looptijd al snel meer dan 250 dagen. Met name in Albrandswaard kost het verkopen van een huis veel tijd. Dat was ook vóór de crisis al het geval, vermoedelijk wegens sterke concurrentie van de nieuwbouwproductie. Op dit moment is de gemiddelde verkooptijd van een bestaande eengezinswoning in Albrandswaard opgelopen tot bijna een jaar. Hoogvliet valt in grafiek 3.8.3 positief op. Het aantal dagen dat een bestaande eengezinswoning te koop staat, bedraagt op dit moment gemiddeld 165 dagen. Dat aantal is opvallend stabiel. De crisis heeft in Hoogvliet ogenschijnlijk geen effect op de looptijd, wel op de omvang van het aanbod. Cijfers over Hoogvliet 12

Grafiek 3.8.3 gemiddelde looptijd eengezinswoningen, periode januari 2000 tm september 2011 400 350 300 250 200 150 100 50 Hoogvliet Albrandswaard Vlaardingen Spijkenisse Schiedam 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*) Bron: NVM Qua looptijd van bestaande appartementen onderscheid Hoogvliet zich minder van de referentiegemeenten. Lange tijd zijn de ontwikkelingen gelijk opgegaan. Daarna was in 2010 een sterke stijging te zien. Maar als gevolg van het lage aantal transacties in 2011 zijn over de recente ontwikkeling in Hoogvliet (en dat geldt ook voor Albrandswaard) geen betrouwbare uitspraken te doen. Grafiek 3.8.5 gemiddelde looptijd appartementen, periode januari 2000 tm september 2011 400 350 300 250 200 150 100 50 Hoogvliet Albrandswaard Vlaardingen Spijkenisse Schiedam 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*) Bron: NVM Cijfers over Hoogvliet 13

Nieuwbouw Terugkijkend over een periode sinds 2004, valt op dat het aanbod nieuwbouwwoningen in Hoogvliet fors is; zeker in verhouding tot het aantal verkopen, zo blijkt uit grafiek 3.8. Over de hele periode genomen, was het aanbod per kwartaal gemiddeld 185 woningen en werden er per kwartaal 22 woningen verkocht. Momenteel is het aanbod ongeveer 150 woningen en ligt het aantal verkopen op ongeveer 20 stuks per kwartaal. Grafiek 3.8.6 woningverkopen nieuwbouw, periode eerste kwartaal 2004 tm derde kwartaal 2011 350 300 250 200 150 100 50 0 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 aanbod begin kwartaal nieuw op markt in kwartaal verkocht in kwartaal 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Bron: Stadsontwikkeling Uit de grafiek blijkt ook dat de markt zeer ongelijkmatig is gevoed met nieuwe projecten. In de beginperiode lukte het nog om veel woningen tegelijk op de markt te brengen en af te zetten (Tuinkamer, Noorderbaken, Grienden). De piek van nieuw aanbod en verkopen ging redelijk gelijk op. Bij ander projecten, soms met grote aantallen tegelijk, was dat minder succesvol. Zo werd de piek van nieuwe woningen eind 2007 veroorzaakt door de start verkoop van de woningen aan de Tarbotstraat. Het aantal verkopen viel tegen en in 2010 zijn de resterende woningen verhuur (met succes) genomen. Dat verklaart weer de afname van het aanbod in 2010. Op dit moment bestaat het aanbod te koop staande nieuwbouwwoningen in Hoogvliet vrijwel volledig uit eengezinswoningen. Er is weinig besmet (lang lopend aanbod) meer op de markt. De verkoop van nieuwe projectent vertoont wisselend succes, maar er lijkt een stijgende lijn in te zitten. Prijsstelling nieuwbouw Een scherpe prijs is altijd al kenmerkend geweest voor Hoogvliet. Dat geldt zowel voor bestaande woningen als voor nieuwbouw. Dit geldt met name voor eengezinswoningen. Gemiddeld kost een nieuwbouw eengezinswoning in Rotterdam 2.300/m 2. In Hoogvliet ligt dat lager: ongeveer 2.150/m 2. Grafiek 3.8.7 (op de volgende pagina) vergelijkt de vierkante meterprijs van eengezinswoningen in Hoogvliet, Charlois en Nesselande met het gemiddelde van Rotterdam. Prijzen zijn vrij-op-naam en geïndexeerd. De categoriën op de horizontale as hebben betrekking op de woninggrootte (klein is minder dan 100m 2, compact is 100 tot 125m 2, ruim is 125 tot 160 m 2, etc). Cijfers over Hoogvliet 14

Grafiek 3.8.7 gemiddelde m2-prijs van nieuwbouw eengezinswoningen, periode 2000 tm 2010 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 egw R'dam totaal egw Nesselande egw Hoogvliet egw Charlois - klein compact ruim royaal luxueus Bron: Stadsontwikkeling Opvallend is dat de vierkantemeterprijs bij grotere woningen in Hoogvliet zeer sterk daalt en ver onder het stedelijk gemiddelde zak. De consument krijgt zéér veel waar voor zijn geld. Cijfers over Hoogvliet 15

4 Bevolking 4.1 Omvang Onder invloed van de herstructurering krimpt de Hoogvlietse bevolking. Zo wonen er bijna 2.300 mensen minder dan in het jaar 2000. Op 1 januari 2011 had Hoogvliet 34.051 inwoners. Daarvan wonen er 12.589 in Hoogvliet Noord en 21.462 in Hoogvliet Zuid. Tabel 4.1.1 aantal inwoners per wijk, 2000 en 2011 gebied wijk 2000 2011 verschil Hoogvliet-noord Nieuw Engeland 2.173 1.771-402 Digna Johannapolder 898 1.392 494 Westpunt 3.288 2.941-347 Oudeland 4.257 3.169-1088 Tussenwater 2.746 3.235 489 Gadering 65 81 16 Totaal Hoogvliet-noord 13.427 12.589-838 Hoogvliet-zuid Stadshart 1.089 1.075-14 Middengebied 3.426 3.290-136 Boomgaardshoek 5.905 5.444-461 Meeuwenplaat 5.596 4.625-971 Zalmplaat 6.881 7.028 147 Totaal Hoogvliet-zuid 22.897 21.462-1435 Hoogvliet totaal 36.324 34.051-2273 Bron: COS Uitgedrukt als percentage, is het aantal inwoners in Hoogvliet sindsdien met 6,3% gedaald. Ter vergelijking: Rotterdam als geheel is na een daling weer duidelijk aan het groeien; de fusie met de gemeente Rozenburg buiten beschouwing latend. Bij de referentiegemeenten zien we dat Vlaardingen een vergelijkbare mate van krimp heeft doorgemaakt als Hoogvliet. Albrandswaard is juist sterk gegroeid. Hier is een duidelijke correlatie met de oplevering van woningen op grote uitleglocaties als Portland. Opmerkelijk is tot slot de situatie in Spijkenisse. Daar is de bevolking, na een aanvankelijke groei, acht jaar op rij gekrompen en inmiddels ruim 1% kleiner dan in het jaar 2000. Dit is des te opmerkelijker, omdat de woningvoorraad in dezelfde periode fors is gegroeid. Grafiek 4.1.2 ontwikkeling bevolking 2000 tm 2011 (index: 2000=100) 110% 105% 100% 95% 90% 93,7% 98,9% 150,3% 100,2% 96,9% 93,8% 93,7% 100,9% Hoogvliet Spijkenisse Albrandswaard Schiedam Vlaardingen Hoogvliet Noord Hoogvliet Zuid Rotterdam Bronnen: CBS en COS Cijfers over Hoogvliet 16

4.2 Prognoses Er zijn diverse prognosemodellen. Meest bekende zijn PRIMOS (van ABF Research) en PEARL (van het Planbureau voor de Leefomgeving). Eerstgenoemde wordt al ruim 25 jaar gebruikt bij de voorbereiding en monitoring van het woningbouwbeleid van het Rijk. Het tweede model is de afgelopen jaren als tegenhanger ontwikkeld. Het baseert zich minder op woonvoorkeuren en meer op recente socio-demografische ontwikkelingen. Beide modellen hebben hun sterke kanten. De meest recente PEARL prognose (2011) gaat uit van een bevolkingsgroei van bijna 8% in Rotterdam over de periode tot 3035. Daarna treedt krimp op. Vlaardingen en Albrandswaard blijven groeien, terwijl Schiedam redelijk stabiel blijft. Spijkenisse valt op doordat het blijft krimpen. Grafiek 4.2.1 bevolkingsprognose tot 2040 (index: 2012 = 100) 115 110 105 100 Rotterdam Albrandswaard Schiedam Spijkenisse Vlaardingen 95 90 2012 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Bron: CBS / PBL, PEARL prognose 2011 De PRIMOS prognose laat vergelijkbare tendensen zien. Significant verschil is echter dat Albrandswaard na een groei in eerste jaren terugvalt tot de huidige omvang. Van blijvende groei is in dit model geen sprake. Ook krijgt Rotterdam pas iets later (na 2040) met krimp te maken. Onderstaande afbeelding komt uit de PRIMOS prognose. Ze laat de bevolkingsontwikkeling van afzonderlijke gemeenten in Zuid-Holland zien. Percentages geven het verschil aan tussen 2010 en 2040. Positief is groei, negatief is krimp. Figuur 4.2.2 bevolkingsontwikkeling, verschil 2040 t.o.v 2010 (Hoogvliet omcirkeld) Bron: ABF Research, PRIMOS prognose 2011 Cijfers over Hoogvliet 17

Uit bovenstaande grafiek zou kunnen worden geconcludeerd dat Hoogvliet groeit. Dat is niet terecht. Het model is tot op gemeenteniveau bruikbaar. Op een lager schaalniveau moeten we uitgaan van het eigen model van het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS). De meest recente versie daarvan stamt uit 2009. Voor Hoogvliet laat de prognose vanaf 2020 een stabilisatie van de bevolking zien op een kleine 35.000 inwoners. Dat komt overeen met een lichte daling t.o.v. 2009 en een groei van 2% t.o.v. 2011. Grafiek 4.2.3 ontwikkeling en prognose bevolking Hoogvliet tot 2025 (prognose lichter gekleurd) 36.500 36.000 35.500 35.000 34.500 34.000 33.500 33.000 2000 2005 2009 2015 2020 2025 Bron: COS bevolkingsprognose 2009-2025 Kanttekening bij deze uitkomst is dat er weliswaar rekening is gehouden met de economische crisis, maar dat het meegenomen bouw- en sloopprogramma nog altijd zeer omvangrijk en weinig gefaseerd was. 4.3 Leeftijdsopbouw Huidige situatie De leeftijdsopbouw in Hoogvliet Noord en Zuid is opvallend verschillend van elkaar. Waar in Hoogvliet Noord veel huishoudens in de leeftijd tussen 35 en 55 jaar oud wonen, wordt Hoogvliet Zuid gekenmerkt door een zeer hoog aandeel huishoudens in de leeftijd vanaf 55 jaar. Grafiek 4.3.1 leeftijd hoofdbewoner 60% 50% <35 35-55 55+ 40% 30% 20% 10% 0% Spijkenisse Albrandswaard Schiedam Vlaardingen Pernis Hoogvliet-noord Hoogvliet-zuid Rotterdam Bronnen: CBS en GBA Cijfers over Hoogvliet 18

Voor het grote aandeel 55-plussers in Hoogvliet Zuid zijn twee verklaringen: er wonen veel empty nesters in de eengezinswoningen en er staan veel complexen met zorg- of ouderenwoningen. Op zichzelf is een hoog aandeel senioren (vitaal of zorgbehoevend) in de huursector niet vreemd. De mate waarin zich dit in Hoogvliet voordoet, is echter wel groter dan in Rotterdam als geheel, zo laat de volgende grafiek zien. Grafiek 4.3.2 leeftijd hoofdbewoner naar eigendomsvorm woning 100% 75% 50% 55 plus tot 55 jaar 25% 0% huur koop huur koop huur koop Hoogvliet noord Hoogvliet zuid Rotterdam Bron: GBA Prognose Op basis van de bevolkingsprognose van het COS is op de schaal van Hoogvliet geen grote verschuiving qua leeftijdsopbouw te verwachten. Voor de buurgemeenten ligt dat anders. Uit de PEARL prognose 2011 blijkt dat met name Spijkenisse en Albrandswaard met sterke vergrijzing te maken krijgen. In beide gemeenten is de komende dertig jaar sprake van een verdubbeling van het aandeel 65-plussers. Grafiek 4.3.3 verwachte ontwikkeling aandeel 65-plussers 35% 30% 2011 2020 2030 2040 25% 20% 15% 10% 5% 0% Spijkenisse Albrandswaard Schiedam Vlaardingen Rotterdam Bronnen: CBS/PBL, PEARL Prognose 2011 Cijfers over Hoogvliet 19

4.4 Migratie Buitenstedelijk Hoogvliet kent een aantal duidelijk binnenlandse migratierelaties. In absolute aantallen is de verhuisstroom van en naar Spijkenisse het grootst. Goede tweede is de gemeente Albrandswaard. Schiedam, Vlaardingen, Hellevoetsluis en Barendrecht volgen op ruime afstand. Die relaties zijn significant, maar niet erg groot. Hoogvliet raakt bijvoorbeeld meer mensen kwijt gebieden buiten de stadsregio dan aan de genoemde gemeenten. Vaak wordt verondersteld dat Hoogvliet veel inwoners verliest aan Spijkenisse. Tabel 4.4.1, die het saldo van vestigers en vertrekkers per jaar over de periode sinds 2000 laat zien, lijkt het tegendeel te bewijzen. Over een langere periode bezien, is de relatie met Spijkenisse stabiel. Dat geldt niet voor gemeenten als Barendrecht en Albrandswaard. Met name deze laatste heeft veel inwoners uit Hoogvliet weggetrokken. Grafiek 4.4.1 migratiesaldo Hoogvliet <> buurgemeenten, periode 2000 tm 2010 (personen) 150 100 50 0-50 -100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Albrandswaard Barendrecht Schiedam Spijkenisse Vlaardingen -150-200 -250 Bron: COS De samenstelling van de verhuisstromen is weliswaar verschillend, maar niet verrassend. Richting de meer stedelijke gemeenten gaat het vaak om alleenstaanden. De meer dorpse gemeenten trekken vooral gezinnen aan. Binnenstedelijk Kijken we naar de grootste verhuisstromen tussen Hoogvliet en andere delen van Rotterdam, dan vallen vier deelgemeenten op: Charlois, Feijenoord en IJsselmonde op de zuidoever van de Maas en Delfshaven op de noordoever. Grafiek 4.4.2 op de volgende pagina illustreert dit duidelijk. Cijfers over Hoogvliet 20

Grafiek 4.4.2 migratiesaldo Hoogvliet <> deelgemeenten, periode 2000 tm 2010 (personen) 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010-100 -200-300 -400 Delfshaven IJsselmonde overige deelgemeenten Feijenoord Charlois Bron: COS Er lijkt een duidelijk causaal verband tussen de omvang van verhuisstromen en de omvang van de sociale huursector in de betreffende deelgemeenten. Dit valt ondermeer af te leiden uit het migratieoverschot in het jaar 2000, toen de herhuisvesting in het kader van de herstructurering op gang kwam. De opvallend grote overschotten vanuit overige deelgemeenten in later jaren is daartoe ook te herleiden. Het gaat vaak om de deelgemeente Prins Alexander. 4.5 Inkomen Ten opzichte van Rotterdam als geheel heeft Hoogvliet minder lage en meer middeninkomens. Het aandeel hogere inkomens is echter vergelijkbaar of lager in de stad. Ook is lager dan in alle referentiegemeenten, met Albrandswaard als grootste verschil. Van de grotere gemeenten wonen in Spijkenisse verhoudingsgewijs veel midden- en hoge inkomens. Grafiek 4.5.1 inkomensverdeling 2008 60 50 40 30 20 laag (40) midden (40) hoog (20) 10 0 Spijkenisse Albrandswaard Schiedam Vlaardingen Pernis Hoogvliet Noord Hoogvliet Zuid Rotterdam Bronnen: CBS en COS, RIO2008 Cijfers over Hoogvliet 21

De hoogte van het inkomen kan ook worden uitgedrukt in het besteedbaar inkomen en het gestandaardiseerde inkomen. Laatstgenoemde maakt de meest zuivere vergelijking mogelijk, omdat daarbij verschillen in grootte en samenstelling van het huishouden worden gecorrigeerd. Een groter huishouden heeft immers een hoger inkomen nodig dan een kleiner huishouden om op een vergelijkbaar welvaartsniveau te komen. Zo blijkt de CBS-buurt Hoogvliet Noord het laagste inkomen te hebben van alle referentiegebieden. Ook Hoogvliet Zuid ligt slechts een fractie boven het Rotterdams gemiddelde, wat op zijn beurt weer het laagste is van de referentiegemeenten. Tabel 4.5.2 huishoudeninkomen 2008 besteedbaar gestandaardiseerd Hoogvliet Noord 29.300 20.600 Hoogvliet Zuid 30.400 21.700 Rotterdam 29.200 21.600 Spijkenisse 33.800 23.400 Albrandswaard 42.700 28.500 Schiedam 30.600 22.000 Vlaardingen 31.000 22.300 Bronnen: CBS en COS, RIO2008 Cijfers over Hoogvliet 22