VASTGOEDNOTA
Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 1.1 Probleem- en doelstelling 3 1.2 Gemeentelijk vastgoed 3 1.3 Leeswijzer 3 2 Gemeentelijk beleid 4 2.1 Inleiding 4 2.2 Nota Grondbeleid 4 2.3 Grondprijzenbeleid 4 2.4 Handboek grondbedrijf 4 2.5 Financiële verordening 5 2.6 Accommodatiebeleid 3 Processchema afstoten vastgoed 6 3.1 Inleiding 6 3.2 Processchema voor het afstoten van vastgoed 6 4 Strategisch vastgoed 7 4.1 Inleiding 7 4.2 Strategisch vastgoed 7 4.3 Sale en leaseback 7 4.4 Behoud eigendom 8 4.5 Planologische procedure starten 9 5 Niet strategische vastgoed 10 5.1 Inleiding 10 5.2 Eerste recht van koop of erfpacht 10 5.3 Verkoop vastgoed en grond 10 5.4 Verkoop gebouw en grond uitgeven in erfpacht 10 5.5 Onroerende zaak geheel in erfpacht uitgeven 11 5.6 Tijdelijke gebruiksovereenkomst 11 5.7 Taxatie onroerende zaak 12 5.8 Bevoegdheid college en gemeenteraad 12 6 Financiële kaders 13 6.1 Waardebepaling inbrengwaarde en afschrijving 13 6.2 Verlies nemen 13 6.3 Financiële opbrengsten 13 6.4 Staatssteun 14 7 Risicoparagraaf 15 7.1 Inleiding 15 7.2 Huurrecht 15 7.3 Verkoop blijft uit 15 Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 2
1 Inleiding Voor u ligt de Vastgoednota van de gemeente Woensdrecht. Deze nota bevat de kaders waarbinnen de gemeente haar vastgoed wenst af te stoten of wenst te behouden. 1.1 Probleem- en doelstelling De gemeente Woensdrecht is eigenaar van uiteenlopend vastgoed. Op 21 april 2011 heeft de gemeenteraad in de ombuigingsvoorstellen besloten dat het in eigendom hebben van vastgoed niet langer een kerntaak is van de gemeente. Door kaders vast te stellen wordt het voor de gemeente mogelijk om op een eenduidige en transparante wijze haar vastgoed te verkopen en staatssteun te voorkomen. Deze Vastgoednota is enkel en alleen van toepassing op de gebouwen en de daarbij behorende gronden in eigendom van de gemeente. 1.2 Gemeentelijk vastgoed De gemeente is onder andere eigenaar van het onderstaande vastgoed: - kerktorens; - gemeentehuis; - scoutinggebouwen - multifunctionele centra; - carnavalsloodsen; - sportcomplexen; - brandweerkazernes. 1.3 Leeswijzer De gemeente Woensdrecht beschikt over diverse kaders die van toepassing en van invloed zijn op het afstoten van vastgoed. Deze kaders zijn verwoord in hoofdstuk 2 van deze Vastgoednota. Voor het afstoten van vastgoed kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten. De wijze waarop deze instrumenten worden ingezet zijn verwoord in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 en 5 van deze nota gaan in op het strategisch en niet strategisch vastgoed van de gemeente en de daarbij in te zetten instrumenten. In hoofdstuk 6 zijn de regels van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording opgenomen over de wijze waarop de gemeente financieel om dient te gaan met het afstoten en in eigendom behouden van vastgoed. De financiële risico s, die gepaard gaan met het afstoten van vastgoed, staan beschreven in hoofdstuk 7. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 3
2 Gemeentelijk beleid 2.1 Inleiding Het behouden en/of afstoten van vastgoed is van invloed op verschillende beleidsterreinen binnen de gemeente. Dit hoofdstuk geeft een korte toelichting van de relevante beleidskaders. 2.2 Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid bevat de kaders die van toepassing zijn op het verkopen van grond. Het verkopen van grond dient marktconform te geschieden. Deze marktconforme grondprijzen komen tot stand op basis van een onafhankelijke taxatie of op basis van de uitgangspunten die zijn geformuleerd in het Grondprijzenbeleid. 2.3 Grondprijzenbeleid Op 29 september 2011 is het Grondprijzenbeleid 2011-2013 vastgesteld. Hierin zijn vaste grondprijzen opgenomen voor onder andere vrije sector woningbouw, gestapelde woningbouw, bedrijventerrein, agrarische gronden en snippergroen. 2.4 Handboek grondbedrijf De gemeente Woensdrecht heeft op 13 november 2010 het Handboek grondbedrijf vastgesteld. Hierin zijn de financiële kaders opgenomen, conform de beleidsregels van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording, bij het exploiteren en afstoten van grond. 2.5 Financiële verordening De commissie BBV stelt eisen aan het beheren, afschrijven en exploiteren van vastgoed. Deze regels staan beschreven in de financiële verordening van de gemeente Woensdrecht. Deze verordening is van toepassing op het afstoten en exploiteren van vastgoed. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 4
2.6 Accommodatiebeleid Gemeenten vervullen een belangrijke taak als het gaat om investeren in de leef- en werkomgeving van haar burgers. Een belangrijk aspect hierbij is welke maatschappelijke activiteiten behouden dienen te blijven binnen de gemeente en op welke wijze deze zo optimaal mogelijke gehuisvest kunnen worden. De accommodatienota bevat de toekomstige behoefte aan maatschappelijk vastgoed en (sport)terreinen, in relatie tot de economische- en demografische ontwikkelingen. De Vastgoednota en de Accommodatienota zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. In de accommodatienota staan de activiteiten beschreven die de gemeente wenst te faciliteren en welk vastgoed hiervoor behouden moet blijven. In deze Vastgoednota staan de kaders beschreven hoe de gemeente omgaat met het afstoten,- en in eigendom behouden van het vastgoed. Onderstaand is een verbeelding gegeven van de relatie tussen deze twee beleidsdocumenten. Beleidsuitgangspunten 1. De Accommodatienota en de Vastgoednota zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bij het in uitvoering brengen van de Vastgoednota zullen de uitgangspunten en kaders van de Accommodatienota worden toegepast. 2. De gemeente zal bij het afstoten van haar vastgoed de relevante beleidskaders hanteren en in acht nemen. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 5
3 Processchema afstoten vastgoed 3.1 Inleiding De gemeente hanteert een eenduidig en transparant vastgoedbeleid. Dit hoofdstuk gaat in op de kaders waarbinnen zij haar vastgoed afstoot of verder exploiteert. 3.2 Processchema voor het afstoten van vastgoed Het in eigendom hebben van vastgoed is voor de gemeente geen doel op zich. De gemeente wenst alleen vastgoed in eigendom te hebben dat faciliterend is aan de bedrijfsvoering van de gemeente, bijdraagt aan de uitvoering van de activiteiten die behoren tot de kerntaken van de gemeente (conform de Accommodatienota) of als de locatie (vastgoed) in aanmerking komt voor (her)ontwikkeling. Dit vastgoed wordt gekwalificeerd als strategisch vastgoed. Het overige vastgoed (niet strategisch) komt in aanmerking voor verkoop. Voor het afstoten van vastgoed kunnen de instrumenten verkoop, erfpacht en een combinatie daarvan worden ingezet. De gemeente geeft hierbij de voorkeur aan verkoop. Voor het afstoten van het gemeentelijk vastgoed hanteert de gemeente het onderstaande processchema en de daarbij behorende instrumenten. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 6
4 Strategisch vastgoed 4.1 Inleiding De gemeente wenst strategisch om te gaan met haar vastgoed en streeft daarbij naar een vastgoedportefeuille die afgestemd is op de uitvoering van de kerntaken en de ambities van de gemeente. Over dit vastgoed wenst de gemeente in de toekomst te beschikken, al dan niet middels eigendom. Dit hoofdstuk gaat in op dit strategisch vastgoed en de daarbij toe te passen instrumenten. 4.2 Strategisch vastgoed De gemeente wenst haar vastgoed in te zetten als sturingsmiddel, om de activiteiten die tot haar kerntaak behoren uit te oefenen en voor toekomstige (her)ontwikkelingslocaties. Dit vastgoed wordt gekwalificeerd als strategisch vastgoed. Het overige vastgoed, niet strategisch vastgoed, zal worden afgestoten. De gemeente zal het vastgoed als strategisch kwalificeren als het minimaal voldoet aan één van de onderstaande criteria: - de locatie is opgenomen in een vastgestelde visie voor (her)ontwikkeling; - het vastgoed is benodigd (of is op termijn benodigd) om een ontwikkeling of herstructurering te realiseren; - het vastgoed is benodigd, of kan nodig zijn, voor de bedrijfsvoering van de gemeente; - het vastgoed is faciliterend aan de activiteiten die de gemeente wenst te faciliteren conform de Accommodatienota. De gemeenteraad is bevoegd tot het nemen van een besluit of het vastgoed voldoet aan de kwalificatie strategisch vastgoed. 4.3 Sale en leaseback Sale en leaseback is: verkoop met recht van terughuur. Dit instrument biedt de gemeente de mogelijkheid het vastgoed te verkopen en terug te huren van de kopende partij, voor een bepaalde periode en onder specifieke voorwaarden. Door het terughuren is het voor de gemeente mogelijk om over het vastgoed te beschikken en de activiteiten hierin uit te voeren, zonder eigenaar te zijn met alle daarbij behorende plichten. Daarnaast heeft het toepassen van dit instrument de navolgende voordelen: - gemeente beschikt over verkoopbedrag; - geen onderhoudskosten; - activiteiten kunnen behouden blijven; - eigendomsrisico s liggen bij kopende partij. Het terughuren van het vastgoed zal geschieden middels marktconforme huurprijzen. Het kan voorkomen dat de jaarlijkse huurprijs een hoger waarde kent dan de feitelijke feitelijk afschrijvingskosten van dat moment, onderhoudskosten en bijkomende kosten van het in eigendom hebben van de onroerende zaak. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 7
Bij het verkopen van vastgoed geldt dat tot een verkoopbedrag van 65.000,00 het college tot verkoop overgaat en daarbij tevens bevoegd is tot het aangaan van een terughuurovereenkomst voor het vastgoed. Bij een verkoopbedrag van meer dan 65.000,00 tot en met 265.000,00 wordt de raad vooraf geïnformeerd over de hoogte van het verkoopbedrag alsmede het huurbedrag. Bij verkopen van meer dan 265.000,00 zal de raad in de gelegenheid worden gesteld om wensen en bedenkingen te uiten met betrekking tot de hoogte van het verkoopbedrag alsmede over de huurprijs, alvorens het college een besluit neemt. 4.4 Behoud eigendom Indien het vastgoed niet in aanmerking komt voor Sale en leaseback, dan behoudt de gemeente het eigendom. Voor het verder exploiteren van het vastgoed hanteert de gemeente de onderstaande mogelijkheden: - Voortzetting huidige-/ nieuwe exploitatie (middels verhuur gebouw). - (Her)ontwikkelen van de locatie. Voorzetting exploitatie Bij het voortzetten van de exploitatie heeft de gemeente als doel het vastgoed optimaal te bezetten met daarbij behorende verantwoorde huurprijzen. (Her)ontwikkelingslocatie Deze locaties komen binnen een aanzienlijke periode voor (her)ontwikkeling in aanmerking, bijvoorbeeld voor woningbouw of bedrijventerreinen. Als het vastgoed voor (her)ontwikkeling in aanmerking komt zijn er voor de gemeente twee mogelijkheden om het vastgoed te beheren en/of verder te exploiteren: - Vastgoed slopen - Tijdelijk in gebruik geven Vastgoed slopen De gemeente zal overgaan tot sloop, indien het vastgoed niet meer voldoet aan de wettelijk gestelde eisen, het vastgoed benodigd is voor andere ontwikkelingen, groot onderhoud uitgevoerd moet worden, gevaar oplevert voor de openbare orde en veiligheid, en/of als er sprake is van een zeer negatieve exploitatie (kosten overschrijden de opbrengsten). Door het slopen van het vastgoed komen de onderhoudskosten en de kosten die gepaard gaan met het in eigendom hebben van het vastgoed te vervallen. Het vastgoed binnen de gemeente heeft een boekwaarde die is opgebouwd uit de verkrijgingprijs (aankoopprijs) van het vastgoed. Op basis van de verwachte levensduur van het vastgoed wordt er jaarlijks lineair op deze boekwaarde afgeschreven. Zodra er wordt overgegaan tot sloop van het vastgoed zal de gemeente het vastgoed financieel af moeten waarderen. Als de boekwaarde een hogere waarde kent dan 65.000,00 zal de gemeenteraad, alvorens er overgegaan wordt tot het slopen van het gebouw, in de gelegenheid worden gesteld tot het uiten van wensen en bedenkingen. Tijdelijk in gebruik geven Het (her)ontwikkelen van gronden kan enkele jaren in beslag nemen. Dit komt door de planontwikkeling en het doorlopen van een planologische procedure. Tijdens dit proces is het voor de gemeente mogelijk het vastgoed tijdelijk in gebruik te geven aan derden. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 8
De bruikleenovereenkomst is niet bij wet geregeld. De gebruiker is gebonden aan de bepalingen van de gebruiksovereenkomst. Het afsluiten van een bruikleenovereenkomst heeft voor de gemeente als voordeel dat de overeenkomst zonder wettelijke belemmeringen kan worden opgezegd, met inachtneming van een redelijk termijn. Voorts is de gemeente niet gehouden het pand in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden, mits dit niet strijd is met de openbare veiligheid. Bij het aangaan van een bruikleenovereenkomst is het voor de gemeente niet mogelijk een marktconforme vergoeding te vragen of het onderhoud te leggen bij de gebruiker. Een bruikleenovereenkomst wordt alleen als zodanig gekwalificeerd als enkel en alleen de kosten van gas, water en elektra door de gebruiker worden betaald. Indien een vergoeding voor het gebruik wordt gevraagd gelden de regels van een huurovereenkomst, met alle daarbij behorende wettelijke bepalingen ter bescherming van de huurder. 4.5 Planologische procedure starten Indien noodzakelijk zal de gemeente starten met de planologische procedure voor (her)ontwikkelingslocaties. Op een bestemmingsplanwijziging waarbij één of meer gebouwen worden gerealiseerd, is de Grondexploitatiewet van toepassing. Deze wet dient voor het verhalen van de feitelijk gemaakte kosten door de gemeente zoals: bestemmingsplankosten en het bouw- en woonrijp maken. Als de gemeente op het moment van de bestemmingsplanwijziging zelf eigenaar is van de gronden, zijn deze kosten verdisconteerd in de verkoopprijs van de gronden. Als de gemeente ten tijde van de planologische wijziging geen eigenaar is van de gronden, omdat de gronden voorafgaand aan de planologische procedure zijn verkocht aan een derde, dan zal er met de grondeigenaar een anterieure overeenkomst moeten worden gesloten of zal de gemeente voor het verhalen van deze kosten een exploitatieplan vaststellen. Beleidsuitgangspunten 1. De gemeenteraad is bevoegd vastgoed te kwalificeren als strategisch vastgoed. 2. De gemeente zal het instrument Sale en Leaseback inzetten, als het in eigendom hebben van het vastgoed niet vereist is voor het uitvoeren van de activiteiten. 3. Indien het vastgoed niet meer voldoet aan de huidige wet- en regelgeving en de kosten de opbrengsten aanzienlijk overschrijden, zal de gemeente overgaan tot het slopen van het vastgoed. 4. Bij (her)ontwikkelingslocaties zal, indien noodzakelijk, een planologische procedure worden gestart voor het wijzigen van de bestemming. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 9
5 Niet strategische vastgoed 5.1 Inleiding Gemeentelijk vastgoed, niet gekwalificeerd als strategisch, wordt afgestoten door de gemeente. Het afstoten van vastgoed kan geschieden door middel van verkoop of het uitgeven in erfpacht of eventuele combinaties daarvan. Dit hoofdstuk gaat in op het toepassen van deze instrumenten. 5.2 Eerste recht van koop of erfpacht In verband met bestaande huurovereenkomsten en daarbij behorende afspraken zullen de gebruiker(s) van het gemeentelijk vastgoed als eerste in de gelegenheid worden gesteld tot het aankopen en/of in erfpacht verkrijgen van het vastgoed. Als de gebruikers hiertoe niet wensen over te gaan, zal het vastgoed aan derden te koop worden aangeboden. Bij de verkoop aan derden zal een makelaarskantoor worden ingeschakeld. Een makelaar beschikt immers over kennis, ervaring en een klantenbestand. 5.3 Verkoop vastgoed en grond De gemeente geeft de voorkeur aan verkoop van het vastgoed. Bij verkoop gaan alle rechten en plichten over op kopende partij. Koper is hierbij verplicht tot het betalen van een marktconforme prijs. Deze prijs wordt bepaald op basis van een onafhankelijk taxatie. In de taxatie dient naast de waarde van het object rekening te worden gehouden met de ligging, de bestemming, de onderhoudsstaat en het gebruik. 5.4 Verkoop gebouw en grond uitgeven in erfpacht Het inzetten van deze instrumenten maakt het mogelijk om het gebouw te verkopen en de daarbij behorende grond in erfpacht uit te geven. Bij het verkopen gelden de uitgangspunten, zoals deze zijn verwoord in paragraaf 5.3 van deze nota. Het recht van erfpacht geeft erfpachter de bevoegdheid om de onroerende zaak (bestaande uit het opstal, de grond of beide) te houden en te gebruiken. De gemeente blijft eigenaar van het zogenoemde blote eigendom. Het volle eigendom minus erfpacht is het blote eigendom. De erfpachter heeft hetzelfde genot als de eigenaar zou hebben. Het is voor erfpachter mogelijk het gepachte te verhuren of onder te verpachten. De inkomsten die hieruit worden gegenereerd komen ten gunste van erfpachter. Een erfpachtovereenkomst dient te worden aangegaan voor een periode van minimaal 27 jaar en maximaal 99 jaar. Bij het aangaan van een erfpachtovereenkomst van een kortere duur dan 27 jaar, zal deze beoordeeld moeten worden als huurovereenkomst en is er andere wetgeving van toepassing. Erfpachtovereenkomsten voor een langere periode dan 99 jaar worden gezien als eeuwigdurende overeenkomsten en zullen door een rechter teruggebracht worden naar maximaal 99 jaar. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 10
De gemeente zal onder de navolgende uitgangspunten een erfpachtovereenkomst aangaan met partijen: - Middels een onafhankelijk taxatierapport wordt de vrije waarde van de onroerende zaak bepaald, mits de waarde van de onroerende zaak niet is staat omschreven in het Grondprijzenbeleid van de gemeente Woensdrecht. - Erfpachter is verplicht tot het betalen van een canon. Deze vergoeding komt tot stand op basis van de marktwaarde van de grond te vermenigvuldigen met een rentefactor. - De canon wordt berekend op basis van een percentage van de grondwaarde. Voor het bepalen van de hoogte wordt aansluiting gezocht bij het rentepercentage van de langlopende leningen van de Bank Nederlandse Gemeenten. De hoogte varieert al naargelang er sprake is van een vaste canon voor 10 of 25 jaar. Deze canonpercentages worden vermeerderd met een opslagpercentage van 1,5%. Deze opslagrente dient als vergoeding voor de ambtelijk te maken kosten van de gemeente. - De canon kan telkens op verzoek van een der partijen na verloop van 10 of 25 jaar (afhankelijk van de aangegane vaste canonperiode) worden herzien, indien deze niet langer als een gelijkwaardige tegenprestatie is te achten voor het genot van het recht van erfpacht. - Onderverhuur is alleen toegestaan na goedkeuring door de gemeente. Hieraan wordt in ieder geval de voorwaarde gesteld dat de huurovereenkomst eindigt bij het eindigen van het erfpachtcontract. - Erfpachter mag niet zonder toestemming van de gemeente gebouwen en bouwwerken oprichten. Het verlenen van toestemming kan aanleiding zijn tot wijziging of herziening van de canon. - Bij het aflopen van het erfpachtrecht is de gemeente niet verplicht om aan erfpachter een opstalwaarde of enige schade te vergoeden aan de door hem aangebrachte bebouwen en/of beplanting. - Het onderhoud van (op te richten) opstal(len) alsmede aan te leggen werken en voorzieningen, waaronder begrepen alle groenvoorzieningen, zijn voor rekening van erfpachter. 5.5 Onroerende zaak geheel in erfpacht uitgeven Het is voor de gemeente ook mogelijk om zowel de gronden als het daarbij behorende gebouw in erfpacht uit te geven. Dit heeft als voordeel dat de erfpachter geen hypotheek hoeft te vestigen. Voor het erfpachtrecht dient de erfpachter een jaarlijkse marktconforme vergoeding te betalen (canon). Deze vergoeding wordt bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie. In de taxatie zullen zowel de gronden als de daarbij behorende gebouwen gewaardeerd worden. 5.6 Tijdelijke gebruiksovereenkomst Wenst de huidige gebruiker van het vastgoed niet over te gaan tot het aankopen of in erfpacht verkrijgen van het vastgoed, dan zal het vastgoed te koop worden aangeboden aan derden, zoals staat omschreven in paragraaf 5.2 van deze nota. Het is mogelijk dat het vastgoed, door diverse omstandigheden en marktontwikkelingen, niet direct wordt verkocht. Voor de overbruggende periode kan de gemeente een tijdelijke gebruiksovereenkomst aangaan met partijen, onder de in paragraaf 4.4 genoemde voorwaarden. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 11
5.7 Taxatie onroerende zaak Bij het bepalen van de verkoopprijs c.q erfpachtcanon gaat de gemeente uit van marktconforme prijzen, zodat er geen sprake is van staatssteun. Dit treedt op als vastgoed wordt verkocht tegen een lagere waarde dan de marktconforme waarde. Onder "marktwaarde" wordt verstaan, de prijs die in overeenstemming is met de heersende economische principes en de regels van de vrije markt. De marktwaarde wordt bepaald door middel van het uitvoeren van een onafhankelijke taxatie. In de taxatie zal rekening worden gehouden met de bestemming, onderhoudsstaat en het gebruik van het vastgoed. Deze uitgangspunten sluiten aan bij de wettelijke regels van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording. 5.8 Bevoegdheid college en gemeenteraad Om een transparant beleid te voeren is het van belang dat de bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad bij het afstoten van gemeentelijk vastgoed worden vastgelegd. Hierbij is aansluiting worden gezocht bij de uitgangspunten van de Nota grondbeleid. Voor verkopen geldt dat tot een bedrag van 65.000,00 het college zelf tot verkoop overgaat. Bij een bedrag van meer dan 65.000,00 tot en met 265.000,00 wordt de raad vooraf geïnformeerd over het verkoopbedrag. Bij verkopen van meer dan 265.000,00 zal de raad in de gelegenheid worden gesteld om wensen en bedenkingen te uiten alvorens het college een besluit neemt. Beleidsuitgangspunten 1. Gebruiker heeft het eerste recht van koop. 2. Het is voor partijen mogelijk een erfpachtconstructie aan te gaan voor zowel het gebouw als de daarbij behorende gronden. 3. Marktconforme prijzen komen tot stand op basis van onafhankelijke taxaties. 4. Bij verkopen, bij een bedrag van meer dan 65.000,00 tot en met 265.000,00, zal de gemeenteraad voorafgaand aan de verkoop worden geïnformeerd. 5. Bij verkopen, bij een bedrag van meer dan 265.000,00, zal de raad voorafgaand aan de verkoop in de gelegenheid worden gesteld voor het uiten van wensen en bedenkingen. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 12
6 Financiële kaders 6.1 Waardebepaling inbrengwaarde en afschrijving De commissie BBV schrijft beleidsregels voor over hoe de gemeente om moet gaan met de waardebepaling van de inbrengwaarde van haar vastgoed. De waarde van het vastgoed wordt binnen de gemeente ingebracht middels de verkrijgingprijs. Deze bestaat uit aanschafkosten plus bijkomende kosten. Tot de bijkomende kosten kunnen behoren: - transactiekosten (makelaars- en notariskosten); - taxatiekosten; - schadeloosstellingen. De regels over de inbrengwaarde en het afwaarderen van de grond staat omschreven in het vastgestelde Handboek grondbedrijf van de gemeente Woensdrecht. Voor het afschrijven van het vastgoed hanteert de gemeente de beleidsregels die zijn opgenomen in de vastgestelde financiële verordening van de gemeente Woensdrecht. 6.2 Verlies nemen In de financiële verordening van de gemeente is opgenomen dat de gemeente lineair afschrijft op haar gemeentelijk vastgoed en hierop geen rentes bijschrijft. Deze vorm van afschrijving heeft als gevolg dat het gemeentelijk vastgoed ieder jaar een lagere boekwaarde kent. Toch is het mogelijk dat de huidige marktwaarde een lagere waarde heeft dan de feitelijke boekwaarde van de onroerende zaak. De gemeente is dan verplicht tot het nemen van een boekhoudkundig verlies, tot de hoogte van de marktwaarde. De commissie BBV plaats hierbij de kanttekening dat er sprake moet zijn van een onafwendbare situatie. Hierbij wordt recht gedaan aan het voorzichtigheidsprincipe dat vergt dat verwachte verliezen direct tot uitdrukking komen in een voorziening. De voorziening wordt als een waardecorrectie in mindering gebracht op de boekwaarde van de betreffende onroerende zaak. De gemeente bepaalt per afzonderlijk geval of het nemen van verlies noodzakelijk is, of dat er sprake is van een onafwendbare situatie. Daarnaast is het voor de gemeente mogelijk de onroerende zaak te verkopen tegen een lagere waarde, dan de feitelijke boekwaarde van dat moment. De gemeente is alsdan bij verkoop verplicht tot nemen van haar verlies en dient hiervoor een voorziening te treffen. 6.3 Financiële opbrengsten De commissie BBV schrijft regels voor omtrent de verantwoording van de gemeentelijke financiën. De opbrengsten, minus de te maken kosten, worden conform de uitgangspunten van de commissie BBV verantwoord op het betreffende thema. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 13
6.4 Staatssteun Op Europees niveau gelden regels met betrekking tot het verlenen van staatssteun. Uit artikel 87 van het Europese Verdrag vloeit voort dat staatssteun niet altijd geoorloofd is. Bij staatssteun gaat het om voordelen die niet langs de normale commerciële weg zouden zijn verkregen. Deze staatssteun vormt inbreuk op de concurrentiemogelijkheden binnen de Europese Gemeenschap en is daarmee in strijd met het Europees verdrag. De gemeente Woensdrecht zal staatssteun vermijden door voorafgaand aan de verkoop van gemeentelijk vastgoed een taxatie te laten plaatsvinden en zich te houden aan de richtprijzen van deze taxatie. Beleidsuitgangspunten 1. De gemeente zal zich houden aan de regels, gesteld door de commissie BBV, omtrent het (af) waarderen van vastgoed. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 14
7 Risicoparagraaf 7.1 Inleiding De gemeente heeft als doelstelling het verkopen van haar niet strategische vastgoed. Bij het verkopen of in erfpacht uitgeven van deze onroerende zaken loopt de gemeente verschillende risico s. Dit hoofdstuk gaat in op deze risico s. 7.2 Huurrecht De gemeente is in het verleden huurafspraken aangegaan met gebruiker, welke zijn vastgelegd in een huurovereenkomst. Bij het afstoten, of verder exploiteren van het vastgoed, zal de gemeente het Huurrecht in acht moeten nemen. 7.3 Verkoop blijft uit Ondanks dat de gemeente wenst over te gaan tot verkoop, kunnen verkopen uitblijven. Bij het uitblijven van verkoop blijft de gemeente eigenaar van het gemeentelijk gebouw en derhalve ook verantwoordelijk voor alle daarbij behorende kosten. Bij het uitblijven van verkoop is het voor de gemeente mogelijk het gebouw tijdelijk te verhuren of tijdelijk in gebruik te geven middels een gebruiksovereenkomst. Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst loopt de gemeente het risico dat zij niet op korte termijn kan beschikken over het gebouw. Dit kan van invloed zijn op het wel/ of niet kunnen verkopen van het gebouw. Deze afweging zal per geval worden voorgelegd aan het college. Beleidsuitgangspunten 1. Bij het verkopen en/of doorexploiteren van het vastgoed zullen de van toepassing zijnde wettelijke regels in acht worden genomen. Gemeente Woensdrecht Vastgoednota 15