Intentieovereenkomst Gesloten tussen de gemeente, de VVE, Thes, Thebe en Hurks vastgoedontwikkeling betreffende een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden tot revitalisatie van het winkelcentrum De Berg e.o. te Breda en de ontwikkeling van een woonzorglocatie, bestaande uit een gezondheidscentrum en zorgwoningen, tegenover winkelcentrum De Berg. De ondergetekenden: 1. De gemeente Breda, ingevolge artikel 171 lid 1 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer A. Arbouw, wethouder van de gemeente Breda, daartoe gemachtigd door de burgemeester bij besluit van 8 oktober 2013, en handelend ter uitvoering van het besluit van burgemeester en wethouders van 8 oktober 2013, hierna te noemen: de gemeente; 2. Vereniging van Eigenaars Appartementsrechten woningen/winkels in het woon- en winkelcentrum de Berg aan de Muizenberglaan te Breda, p/a Stichting CBW, Postbus 5816, 2280 HV Rijswijk, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door Stichting CBW, hierna te noemen: de VVE; 3. Thes Nederland N.V., statutair gevestigd te Curaçao Nederlandse Antillen en kantoor houdende aan de Bredaseweg 7 te 4881 DC Zundert (correspondentieadres: Postbus 11, 4880 AA Zundert), ingeschreven in het handelsregister onder dossiernummer 20080008, te dezen krachtens volmacht afgegeven d.d. 25 oktober 2013, rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J.A.M. Hermans, hierna te noemen: Thes 4. Stichting Holding Oranjehaeve, De IJpelaar & Aeneas gevestigd in Breda, ingeschreven in het handelsregister onder dossiernummer : 20120577, ten deze krachtens volmacht rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer M. Wijngaards, hierna te noemen: Thebe; 5. Hurks vastgoedontwikkeling eindhoven b.v., gevestigd en kantoor houdende Pastoor Petersstraat 3 te Eindhoven, ingeschreven in het handelsregister onder dossiernummer: 17007606, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur,ir. J.P.C.M. Leijten hierna te noemen: Hurks de partijen 2 tot en met 5 hierna tezamen verder aan te duiden als: Marktpartijen; de gemeente en partijen 2 tot en met 5 hierna tezamen verder aan te duiden als: Partijen. Pagina 1 van 6
Overwegende dat: - De VVE en Thes als eigenaren van het winkelcentrum betrokken zijn bij winkelcentrum de Berg gelegen in de wijk Haagse Beemden te Breda; - Partijen erkennen dat winkelcentrum de Berg een aantal problemen kent betreffende de toekomstbestendigheid, in het bijzonder betreffende de omvang van het verzorgingsgebied, de veiligheid en de leefbaarheid; - De gemeenteraad van Breda op 16 juli 2009 besloten heeft tot een gebiedsontwikkeling van de Stadionlocatie met daarin opgenomen een programma voor detailhandel. (het programma bestaat o.a. uit de vestiging van een Megasupermarkt van maximaal 6.000 m² BVO); - De gemeente Breda in het najaar van 2009 adviesbureau BRO opdracht heeft gegeven een visie op de winkelstructuur in het gebied Haagse Beemden op te stellen en de effecten van de megasupermarkt bij de stadionlocatie te bezien. Doelstelling van deze visie is te komen tot een duurzame detailhandelsstructuur; - Op 19 januari 2010 het college kennis heeft genomen van de Visie op de winkelstructuur Haagse Beemden en Tuinzigt en deze vrij heeft gegeven om te bespreken met Marktpartijen; - De visie op 27 januari 2010 is gepresenteerd aan enkele Marktpartijen; - De raadscommissie Economie op 6 juli 2010 opdracht heeft gegeven aan het college om met Partijen een ruimtelijk en functioneel verbeterplan voor de winkelcentra de Berg en de Donk op te stellen; - Het college van burgemeester en wethouders op 15 maart 2011 heeft besloten over de zeer globale modellen en de grove financiële onderbouwing van het ruimtelijk en functioneel verbeterplan voor de winkelcentra de Berg en de Donk waarbij voor de Berg werd ingezet op zorg en ontmoeting; - Naar aanleiding van het besluit van het college van maart 2011 gesprekken zijn gevoerd met Marktpartijen waaruit Partijen de conclusie hebben getrokken dat de hiervoor genoemde modellen in de gepresenteerde vorm niet haalbaar zijn; - Partijen de noodzaak onderkennen van een inventarisatie van de mogelijkheden om winkelcentrum de Berg voor de middellange en lange termijn meer toekomstbestendig te maken; - Enkele Partijen daartoe gezamenlijk een Schetsmodel hebben opgesteld dat als bijlage 1 aan deze overeenkomst is gehecht; - Voor de ontwikkeling van de woonzorglocatie Hurks is betrokken als ontwikkelaar en Thebe als zorgaanbieder/huurder; - Marktpartijen, ieder voor haar specifieke deel van het Plangebied, aangeven de economische, financiële, maatschappelijke en programmatische haalbaarheid te willen onderzoeken van de herontwikkeling van het Plangebied, op basis van het hiervoor genoemde Schetsmodel; - De gemeente te kennen heeft gegeven bereid te zijn mee te werken aan een onderzoek naar de haalbaarheid (ruimtelijk, maatschappelijk, financieel-economisch en programmatisch) van revitalisatie van het winkelcentrum de Berg e.o. en ontwikkeling van het daartegenover liggende terrein te Breda.; - Partijen daartoe in onderhavige overeenkomst nadere afspraken wensen vast te leggen. Komen overeen als volgt : Partijen zullen in samenspraak en in samenwerking met elkaar een onderzoek doen, ieder voor haar specifieke deel van het Plangebied, naar de haalbaarheid van de revitalisatie van winkelcentrum De Berg e.o. en ontwikkeling van het daartegenover liggende terrein te Breda, zoals is aangegeven op het als bijlage 1 aangegeven Schetsmodel. Pagina 2 van 6
Voormeld Haalbaarheidsonderzoek zal plaatsvinden onder de volgende voorwaarden: Definities: Haalbaarheidsonderzoek: het onderzoek op basis waarvan de ruimtelijke, maatschappelijke, programmatische (gelet op de stedelijke herprogrammering) en financieel-economische haalbaarheid van de revitalisatie/ontwikkeling van het Plangebied moet worden beoordeeld. Plangebied: het winkelcentrum De Berg e.o., zoals aangegeven op de als bijlage 2 opgenomen tekening. Schetsmodel: Tekening d.d. 13 juni 2013 waarop op schetsniveau de revitalisatie van winkelcentrum De Berg e.o. en ontwikkeling van het daartegenover liggende terrein is aangegeven (bijlage 1) Beleidskader en randvoorwaarden 1. Voor de beoordeling van de haalbaarheid van de herontwikkeling van het Plangebied, geldt, naast de wettelijke kaders, het vigerend beleid. 2. Ten aanzien van de ingrepen in de openbare ruimte dient door de raad van de gemeente Breda een bedrag te worden gereserveerd 3. Het door de raad van de gemeente Breda te reserveren bedrag als bedoeld in het voorgaande artikel zal alleen dan worden aangewend voor ingrepen in de openbare ruimte indien ook Marktpartijen investeren in respectievelijk de ontwikkeling van woonzorg (Thebe, Hurks en nader te bepalen belegger(s)) en het vastgoed van winkelcentrum De Berg (VVE, Thes, en nader te bepalen belegger(s)). 4. Als randvoorwaarde geldt dat er geen uitbreiding van vierkante meters detailhandel wordt gerealiseerd buiten de bestaande contouren van het woon-/winkelcentrum met uitzondering van zorg gerelateerde detailhandel, waaronder in ieder geval wordt begrepen een apotheek, opticien en een audicien. Taakstelling 5. De gemeente Breda zal integrale randvoorwaarden opstellen (bijlage 3). Ten aanzien van de woonzorgontwikkeling en openbare ruimte gaan de randvoorwaarden in op de volgende aspecten: Stedenbouw (de situering van de bebouwing) Massa Verkeer en parkeren De inrichting van de openbare ruimte Toekomstig beheer openbare ruimte Financiële randvoorwaarden. 6. De VVE en Thes zullen op basis van het als bijlage 1 bijgevoegde Schetsmodel, in overleg met de gemeente plannen ontwikkelen voor het verbeteren van het bestaande vastgoed (o.a. de kwaliteit van de gevels en luifels) en de haalbaarheid hiervan onderzoeken. Ten aanzien van het bestaande winkelvastgoed wordt er in de integrale randvoorwaarden van uitgegaan dat behalve de ontsluiting voor voetgangers richting de Bertelsberg het de verwachting is dat de huidige contouren van de bebouwing van het winkelcentrum behouden blijven. Verbetering zal zich met name richten op de droogloop, de gevels en de openbare ruimte. 7. Op basis van het beleidskader en de door de gemeente opgestelde integrale randvoorwaarden zullen Thebe en Hurks, voor het bepalen van de haalbaarheid van de woonzorg ontwikkeling, volledig onder hun verantwoordelijkheid en voor hun eigen rekening en risico een Pagina 3 van 6
ontwikkelingsvisie opstellen voor de woonzorglocatie, tenminste bestaande uit: Woonzorgvisie Programmatische invulling van de locatie: m² gezondheidscentrum, aantal zorgwoningen, woningtypologieën, aantal parkeerplaatsen Overzicht van de gebruikers die geïnteresseerd zijn in het gezondheidscentrum Overzicht van de betrokken zorgpartijen die geïnteresseerd zijn in de zorgwoningen Stedenbouwkundig schetsontwerp Schetsontwerp Inrichtingsplan van de bijbehorende buitenruimte Bouwkundig Schetsplan. Planning en fasering 8. Ten behoeve van het Haalbaarheidsonderzoek zullen Partijen in de projectgroep een planning opstellen die moet bewerkstelligen dat resultaten van de onder 5 t/m 7 (Taakstelling) genoemde werkzaamheden, vóór een in onderling overleg te bepalen datum ter beoordeling aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente wordt aangeboden, doch uiterlijk januari 2014. Organisatie 9. In het belang van de uit te voeren werkzaamheden in het kader van deze intentieovereenkomst zullen Partijen twee projectgroepen samenstellen, één voor het Haalbaarheidsonderzoek m.b.t. het bestaande vastgoed als bedoeld in artikel 6, en één voor het Haalbaarheidsonderzoek van de woonzorgontwikkeling als bedoeld in artikel 7. De projectgroepen zullen worden samengesteld uit nader te bepalen vertegenwoordigers van de gemeente en Marktpartijen. 10. De gemeentelijke projectmanager is voorzitter van de projectgroepen. De voorzitter treedt op als gespreksleider en dient te trachten eventuele problemen c.q. verschillen van inzicht die ontstaan in de projectgroep op te lossen. 11. De gemeente neemt op zich verslag te leggen van de vergaderingen van de projectgroepen. De gemeente zorgt tevens voor het verzenden van de uitnodigingen, vergaderstukken en dergelijke, alsmede voor het opstellen van de vergaderagenda. 12. De projectgroepen hebben tot taak: het proces zodanig te begeleiden dat de daarvoor noodzakelijke werkzaamheden worden verricht binnen de gestelde termijnen zoals opgenomen in de planning; met elkaar te overleggen, elkaar te informeren en elkaar te adviseren over alle zaken die van belang zijn voor de uitvoering van deze intentieovereenkomst. Haalbaarheid 13. Aan de hand van de resultaten van de onder 5 t/m 7 (Taakstelling) genoemde werkzaamheden waaronder de ontwikkelingsvisie zullen Partijen, ieder voor zich en gezamenlijk beoordelen of de revitalisatie/ontwikkeling van het Plangebied (het plan) ruimtelijk, maatschappelijk, programmatisch (gelet op de stedelijke herprogrammering) en financieel-economisch uitvoerbaar is. In geval (een van) de Marktpartijen en/of het college van burgemeester en wethouders van Breda -, om hun moverende redenen concluderen en als zodanig besluiten dat de het plan ruimtelijk, maatschappelijk, programmatisch en/of financieel-economisch onuitvoerbaar is, zijn Partijen niet langer aan elkaar gebonden en heeft geen der Partijen recht op enigerlei vergoeding van enigerlei kosten, schaden of interesten. Pagina 4 van 6
Vervolg van de samenwerking 14. Indien Marktpartijen en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente concluderen en als zodanig besluiten dat het plan ruimtelijk, maatschappelijk, programmatisch en financieel-economisch uitvoerbaar is, zullen Partijen met elkaar overleggen om een of meer vervolgovereenkomst(en) te sluiten, die betrekking hebben op de verdere (her)ontwikkeling en realisatie van het Plangebied. Publiekrechtelijke taken en verantwoordelijkheden 15. De gemeente behoudt bij de nakoming van hetgeen in deze overeenkomst is bepaald volledig haar publiekrechtelijke bevoegdheden, taken en verantwoordelijkheden. Dit houdt in, dat er van de zijde van de gemeente geen sprake van toerekenbare tekortkoming zal zijn en de gemeente tot generlei vergoeding van enigerlei schade, kosten en interesten van de wederpartij is gehouden, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist, dat de gemeente publiekrechtelijke (rechts)handelingen verricht of nalaat, die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van deze overeenkomst of van de voortgang van de voorgenomen haalbaarheidsstudie of het project. 16. Onderhavige overeenkomst laat onverlet dat de gemeente gehouden is om de Europese regelgeving op het gebied van aanbestedingsrecht en staatssteun, in het bijzonder de Aanbestedingswet 2012, staatsblad 2012-542 ter uitvoering van de Richtlijn 2004/18/EG en de artikelen 107 en 108 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU), na te leven. Het naleven van deze verplichtingen levert op geen enkele wijze een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen van de gemeente uit hoofde van deze overeenkomst. Financiële bepalingen 17. De kosten die een partij maakt voor het verrichten van werkzaamheden in het kader van onderhavige intentieovereenkomst komen voor eigen rekening van die partij. 18. De kosten van externe deskundigen en/of adviseurs worden betaald door de partij(en) op wiens verzoek de externe deskundige wordt ingehuurd en waarvoor die partij(en) opdracht heeft (hebben) gegeven. Ingeval meerdere Partijen gezamenlijk opdracht geven aan externe deskundigen en/of adviseurs dan dienen de betreffende Partijen onderling nadere afspraken te maken ten aanzien van de kosten. Duur overeenkomst 19. Onderhavige overeenkomst gaat in na ondertekening door alle Partijen en zal worden geacht te zijn vervallen, indien Partijen overeenstemming hebben bereikt met betrekking tot het sluiten van een vervolgovereenkomst die betrekking heeft op de verdere (her)ontwikkeling en realisatie van het Plangebied en ook indien een van de Partijen ingevolge artikel 13 besluiten dat de visie ruimtelijk, maatschappelijk, programmatisch (gelet op de stedelijke herprogrammering) en/of financieel-economisch onuitvoerbaar is. Voorts eindigt de onderhavige overeenkomst, zonder dat enige ongedaanmakingsverplichting ontstaat, te allen tijde op 1 juni 2014. 20. Indien een van de Marktpartijen in staat van faillissement komt te verkeren of surseance van betaling wordt aangevraagd heeft de gemeente het recht deze overeenkomst met onmiddellijke ingang zonder rechterlijke tussenkomst middels aangetekende brief te beëindigen. 21. In geval van beëindiging van deze overeenkomst om welke reden dan ook, is geen der Partijen jegens de ander tot enigerlei vergoeding van enigerlei schade, kosten of interesten gehouden, in welke vorm dan ook. Pagina 5 van 6
Overdracht contractspositie 22. Het is Partijen niet toegestaan om rechten en plichten uit hoofde van deze overeenkomst over te dragen aan derden zonder schriftelijke toestemming van de andere Partijen. Slotbepaling 23. De considerans vormt onderdeel van deze overeenkomst. Bijlagen 24. De volgende door Partijen geparafeerde bijlagen maken onderdeel uit van deze overeenkomst: 1. Tekening Schetsmodel d.d. 13 juni 2013 2. Kaartje Plangebied 3. Randvoorwaarden. 25. Ingeval van strijdigheid met of tussen de bijlagen of andere documenten betreffende de overeenkomst en de onderhavige overeenkomst, prevaleert het bepaalde in onderhavige overeenkomst. Aldus in viervoud opgemaakt en ondertekend te Breda, d.d. 13 november 2013, Gemeente Breda VVE A. Arbouw, namens Stichting CBW, Thes J.A.M. Hermans Thebe M. Wijngaards Hurks ir. J.P.C.M Leijten Pagina 6 van 6