Bellingwedde Woningmarktonderzoek Bellingwedde Actueel inzicht in de woningmarkt 15 oktober 2014
DATUM 15 oktober 2014 TITEL Woningmarktonderzoek Bellingwedde ONDERTITEL Actueel inzicht in de woningmarkt OPDRACHTGEVER AUTEUR(S) Bellingwedde Jeroen Wissink (Companen) Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem info@companen.nl www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291 PROJECTNUMMER 048.100/g
Inhoud Samenvatting 1 1 Inleiding en onderzoeksopzet 3 1.1 Doelstelling en onderzoeksopzet 3 2 Functioneren van de woningmarkt 4 2.1 Ontwikkeling in de afgelopen jaren 4 2.2 Samenstelling huidige woningvoorraad 6 2.3 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling 12 2.4 Ontwikkeling behoefte wonen en zorg 14 3 Vraag- en aanbod op de woningmarkt 18 3.1 Feitelijke verhuisbewegingen afgelopen jaren 18 3.2 Ontwikkelingen in de komende jaren 20 Factsheet: kern Bellingwolde 23 Factsheet: kern Blijham 24 Factsheet: kern Oudeschans 25 Factsheet: kern Veelerveen 26 Factsheet: kern Vriescheloo 27 Factsheet: kern Wedde 28
Samenvatting Bevolkingsontwikkeling in het verleden De bevolking is in de afgelopen 6 jaar met bijna 6% afgenomen. De opvanglocatie van het COA in Bellingwolde beïnvloedt sterk de migratiebewegingen in de gemeente Bellingwedde. Het geboortesaldo is de afgelopen jaren negatief. Dit bekent dat er meer mensen overlijden dan er worden geboren. Er is dus geen sprake van een natuurlijke bevolkingsgroei. Per saldo verlaten jongeren in de leeftijd van 15 tot en met 24 jaar de gemeente. Dit is een gebruikelijke trend bij de meeste landelijke gemeenten. Hier liggen vaak vertrekmotieven als werk of studie elders in het land aan ten grondslag. Relatief veel mensen vertrekken vanuit Bellingwedde naar Oldambt en Groningen. Samenstelling en bewoning huidige woningvoorraad De gemeente telt circa 4.100 woningen. Hiervan is 20% sociale huur, 7% particuliere huur en 73% koop. De woningvoorraad bestaat grotendeels uit vrijstaande woningen (61%). In de hoofdkernen Bellingwolde en Blijham staan relatief veel rij en twee-onder-een-kapwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde van de koopvoorraad ligt op ongeveer 200.500, en de gemiddelde prijs per m2 bedraagt circa 1.265 per m2. Bijna 80% van de sociale voorraad heeft een huurprijs tussen de 389 en 556 per maand. De leegstand in de woningvoorraad is in de afgelopen jaren opgelopen van 3,6% in 2008 naar 4,6% in 2012. In 2012 stonden er 190 woningen voor een kortere of langere periode leeg. Dit is een duidelijk effect van de afnemende bevolking en een gelijkblijvende woningvoorraad. Naar schatting heeft bijna een kwart van de voorraad een energielabel C of hoger. Een kwart van de voorraad heeft een D-label en ruim 40% een E-label. De sociale huurvoorraad huisvest relatief veel jonge huishoudens tot 35 jaar, en 75-plussers. In de koopvoorraad wonen relatief veel gezinnen en één- en tweepersoonshuishoudens tussen 55 en 75 jaar. Vanaf 2008 is het aantal transacties in de koopvoorraad gehalveerd en is de gemiddelde transactieprijs gedaald van 190.000 naar circa 155.000. Het aantal verhuringen is in de afgelopen jaren toegenomen van 64 naar 84 huurwoningen per jaar. Op basis van de WOZ-registratie is de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad bepaald. In de basis zijn er circa 360 woningen geschikt voor bewoning door senioren of mensen met een lichte fysieke beperking. Daarnaast is er een potentieel geschikt aanbod van ca. 1.075 woningen. Het gaat hierbij om woningen die met relatief weinig aanpassingen geschikt te maken zijn. De geschikte woningvoorraad wordt merendeels bewoond door 65-plussers. Toekomstige ontwikkeling In de periode tot en met 2029 neemt het aantal inwoners in Bellingwedde af met circa 1.450 tot 1.500 personen. Het aantal huishoudens neemt in dezelfde periode met circa 275 huishoudens af. Op dit moment heeft naar schatting 48% een inkomen tot 34.000. Op basis van een economische doorrekening naar de toekomst neemt het aantal huishoudens tot 34.000, afhankelijk van het economische scenario, af met 40 tot 300 huishoudens. De komende jaren zal de vraag en het aanbod van woonvormen met zorg sterk veranderen. Door de extramuralisering is de vraag naar intramuraal wonen voor ouderen op korte termijn afgenomen 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 1
en bedraagt ongeveer 78 plaatsen. Door de vergrijzing stijgt dit in 2030 naar ongeveer 115 plaatsen. Op dit moment staat daar in Bellingwedde een aanbod van circa 120 plaatsen tegenover. Op dit moment is er een behoefte aan circa 35 plaatsen intramuraal wonen voor mensen met een verstandelijke beperking en dit blijft de komende jaren ongeveer gelijk. De behoefte aan intramuraal wonen met zorg voor mensen met een psychische beperking bedraagt momenteel 10 plaatsen. Dit betekent overigens niet dat al deze mensen daadwerkelijk in de gemeente Bellingwedde gehuisvest zijn. Een deel kan gehuisvest zijn op locaties met een regionale opvangfunctie voor deze doelgroepen. Feitelijke verhuisbewegingen Op basis van een koppeling van het GBA en de WOZ-registratie zijn feitelijke verhuisbewegingen van vertrekkers, vestigers en binnenverhuizers geanalyseerd. Hieruit blijkt dat de gemeente relatief veel gezinnen met kinderen (28%) aantrekt. Vertrekkers uit de gemeente zijn relatief vaak 1- en 2- persoonshuishoudens t/m 30 jaar (29%) en 1- en 2-persoonshuishoudens tussen 31 en 55 jaar (26%). Binnenverhuizers richten zich wat sterker op de huursector. Na verhuizing constateren we een kleine verschuiving van koop (51%) naar huur (56%). Het gaat hierbij om huishoudens die van een (half)vrijstaande koopwoning naar een huurappartement zijn verhuisd. Vestigers richten zich iets sterker op de koopsector. Bijna 60% van de vestigers heeft een koopwoning betrokken. Het merendeel hiervan een (half)vrijstaande woning. Huishoudens in Bellingwolde hebben de sterkste binding met de eigen kern. Bijna driekwart is binnen de kern verhuisd. Ook vanuit andere kernen vinden relatief veel verhuisbewegingen naar Bellingwolde plaats. Ontwikkeling in de komende jaren De gewenste samenstelling van de woningvoorraad in 2030 hangt sterk af van verschillende ontwikkelingen op de woningmarkt. Het gaat onder andere om de afname van bevolking en huishouden, de vergrijzing, economische ontwikkeling en de verdergaande extramuralisering. De belangrijkste opgave in de komende jaren ligt op de wijze waarop wordt omgegaan met de afname van 275 huishoudens en het potentiele overschot van hetzelfde aantal woningen. Als deze woningen niet worden bewoond door bijvoorbeeld huishoudens van buiten de gemeente, of worden onttrokken aan de voorraad, dan zal de leegstand verder oplopen. De verwachting is dat met name vrijstaande woningen, nu bewoond door één- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder kwetsbare segmenten gaan vormen. Het gaat vooral om de woningen die kwalitatief in minder goede staat van onderhoud zijn. Daarnaast is de verwachting dat de koopvoorraad in de kleine kernen kwetsbaar is. Zowel vestigers als binnenverhuizers zijn gericht op de hoofdkern. Hier speelt het voorzieningenniveau en het woningaanbod een belangrijke rol in. De huurvoorraad lijkt op korte termijn het minst kwetsbaar. Dit komt door de versterkte huuroriëntatie van jongeren en de groeiende vraag van ouderen. Voor deze laatste groep is het wel de vraag in hoeverre deze vraag zich manifesteert omdat zij sterk afhankelijk zijn van de verkoop van hun huidige woning. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 2
1 Inleiding en onderzoeksopzet 1.1 Doelstelling en onderzoeksopzet De gemeenten Vlagtwedde en Bellingwedde gaan in 2014 van start met het opstellen van een nieuw Woonplan. Om het Woonplan uit te werken hebben beide gemeenten behoefte aan een gedegen inzicht in de actuele stand van zaken en ontwikkelingen op de woningmarkt. De huidige demografische, economische maar ook beleidsmatige ontwikkelingen vormen daar ook een aanleiding toe. Het gaat om belangrijke thema s als bevolkingskrimp, vergrijzing, stagnatie op de koopmarkt maar ook veranderingen op het vlak van wonen en zorg. In dit onderzoek werken we de volgende hoofdvraag uit: Hoe functioneert de huidige woningvoorraad van de gemeente Bellingwedde en welke opgaven zijn er te verwachten in de toekomst? Om deze centrale vraag te beantwoorden geven we een antwoord op de volgende onderzoeksvragen: 1. Wat zijn de kenmerken van de huidige woningvoorraad? Naar eigendomsverhouding, WOZ-waarde, geschiktheid (levensloopgeschiktheid) en toekomstbestendigheid. 2. Hoe ontwikkelt de vraag naar wonen en zorg zich? 3. Wat is de gewenste omvang in 2030 en welke kwaliteiten worden gevraagd? De rapportage bestaat uit een uitwerking van de belangrijkste uitkomsten op gemeenteniveau, aangevuld met factsheets van de verschillende kernen. Daarnaast zijn er diverse GIS-analyses uitgevoerd, deze zijn separaat aangeleverd in pdf-bestanden. Werkwijze Het onderzoek is kwantitatief ingestoken, waarbij gebruik is gemaakt van bestaande bronnen en databases. Voor de verschillende analyses zijn de volgende bronnen gebruikt: Bevolkings- en migratieontwikkeling Er is een analyse uitgevoerd op de ontwikkeling van de bevolking en woningvoorraad in het verleden. Als basis hiervoor zijn gegevens van het CBS gebruikt. Bevolkings- en huishoudensprognose Om de bevolkings- en huishoudensontwikkeling inzichtelijk te maken, is ervoor gekozen om gebruik te maken van de IPB 2011-prognose van de Provincie Groningen. Analyse WOZ-registratie De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht op basis van de gemeentelijke WOZregistratie, aangevuld met de gegevens van het woningbezit van Acantus en Mooiland. Doorstroomanalyse Voor de periode 2010-2013 zijn de feitelijke verhuisketens in de bestaande woningvoorraad geanalyseerd. Op basis van een koppeling van WOZ-gegevens en de lijke Basis Administratie (GBA) is in beeld gebracht welke huishoudens welke stappen op de woningmarkt gezet hebben. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 3
2 Functioneren van de woningmarkt In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste ontwikkelingen die zich in het verleden en heden hebben voorgedaan op de woningmarkt. Hierbij gaan we onder andere in op de bevolkingsontwikkeling, migratiebewegingen, maar ook transactiecijfers in de koopsector en verhuringen in de huursector. Daarnaast brengen we de samenstelling van de bestaande woningvoorraad uitgebreid in beeld. Tot slot werpen we een blik op de toekomst: hoe ontwikkelt de bevolking zich en welke vraag naar wonen en zorg valt er te verwachten? 2.1 Ontwikkeling in de afgelopen jaren Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren De gemeente Bellingwedde telt per 1 januari 2013 ongeveer 8.985 inwoners en dit is sinds 2007 met ongeveer 530 personen afgenomen. Dit is een bevolkingsafname van bijna 5,5%. Figuur 2.1: Bellingwedde. Ontwikkeling bevolking, migratie en woningvoorraad 2007-2012 200 100 0-100 -200-300 -400 Bron: CBS 2013. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Bevolkingsontwikkeling Geboortesaldo Buitenlandse migratie Binnenlandse migratie Woningvoorraadontwikkeling De bevolkingsontwikkeling in Bellingwedde hangt sterk samen met de ontwikkeling van het binnenen buitenlands migratiesaldo. Deze migratiebewegingen worden in belangrijke mate beïnvloed door de aanwezigheid van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) in Bellingwolde. In 2008 verlieten er relatief veel mensen de gemeente en dit is direct terug te zien in de sterke daling van het aantal inwoners. Het jaar 2010 laat het omgekeerde zien: er vestigden zich relatief veel mensen vanuit het buitenland in de gemeente waardoor de bevolkingsgroei positief was. Het COA is in 2011 gesloten, en eind 2013 weer heropend. Dit is de belangrijkste reden van de forse daling in 2012. Naar verwachting zal in 2014 het migratiesaldo weer positief zijn. Het geboortesaldo is de afgelopen jaren negatief. Dit betekent dat er meer mensen overlijden dan er kinderen worden geboren. Er is dus geen sprake meer van een natuurlijke bevolkingsgroei. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 4
Migratie naar leeftijd Figuur 2.2: Bellingwedde. Migratie naar leeftijd 2007-2012 200 150 100 50 0-50 -100-150 -200-250 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0-14 15-24 25-49 50-64 65+ Bron: CBS 2013. Per saldo verlaten jongeren in de leeftijd 15 tot en met 24 jaar structureel de gemeente. Belangrijke vertrekmotieven voor deze groep zijn werk of studie elders in het land. Dit is een gebruikelijk beeld voor de meeste gemeenten in landelijk gebied. Daarnaast valt op dat 65-plussers per saldo de gemeente verlaten. Belangrijke motieven hiervoor kunnen sterk zorg gerelateerd zijn: ouderen die de gemeente verlaten omdat ze verhuizen naar een verpleeg- of verzorgingshuis buiten de gemeente. In 2007, 2009 en 2010 vestigen zich relatief veel 25 tot 49 jarigen en 0 tot 14 jarigen. In 2008, 2011 en 2012 is het omgekeerde het geval. De sterke schommelingen in de migratiebewegingen worden grotendeels verklaard door de vestiging van het AZC in Bellingwolde. Migratie naar richting Tabel 2.1: Bellingwedde. Migratie naar richting 2007-2012 Vestiging in gemeente Vertrek uit gemeente Saldo 2007-2012 Delfzijl 71 97-26 Groningen 135 293-158 Hoogezand-Sappemeer 50 40 10 Oldambt 562 881-319 Pekela 204 246-42 Stadskanaal 113 153-40 Veendam 87 104-17 Vlagtwedde 222 184 43 Provincie Groningen overig 99 151-52 Emmen 44 61-17 Provincie Drenthe overig 155 201-46 Nederland overig 1.277 919 358 Nederland totaal 3.024 3.330-306 Buitenland 507 508-1 Bron: CBS 2013. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 5
De afgelopen jaren verlieten per saldo 306 mensen Bellingwedde voor een andere gemeente in Nederland. Relatief veel mensen vertrokken naar Oldambt (-319) en Groningen (-158). Deze laatste groep bestaat voornamelijk uit jongeren en studenten. Met gemeenten buiten de regio (Nederland overig) is er een positief migratiesaldo. Hier zit mogelijk de aanwezigheid van het COA achter en gaat het om asielzoekers die vanuit andere gemeenten gehuisvest worden in Bellingwolde. 2.2 Samenstelling huidige woningvoorraad Op basis van een koppeling van de gemeentelijke WOZ-registratie en het woningbezit van de corporaties Acantus en Mooiland is de samenstelling van de woningvoorraad in beeld gebracht. Tabel 2.2: Bellingwedde. Woningvoorraad naar type Bellingwoldschans Oude- Wedde Blijham Veelerveen Vriescheloo Totaal Rijwoning 8% 15% 0% 1% 3% 6% 9% 2-1 kap 20% 18% 6% 11% 12% 10% 16% Vrijstaand 61% 49% 83% 80% 71% 71% 61% Appartement 3% 9% 1% 0% 3% 0% 4% Seniorenwoning 5% 6% 0% 2% 5% 6% 5% Bedrijfswoning 4% 4% 10% 6% 5% 5% 4% Recreatiewoning 0% 0% 0% 0% 0% 3% 0% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Aantal woningen 1.505 1.230 85 260 460 560 4.100 Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013. De woningvoorraad van Bellingwedde telt ongeveer 4.100 woningen en bestaat grotendeels uit vrijstaande woningen (61%). In de hoofdkernen Bellingwolde en Blijham staan relatief veel rij- en tweeonder-een-kapwoningen. In de kleine kernen ligt het aandeel vrijstaande woningen boven de 70%. Tabel 2.3: Bellingwedde. Woningvoorraad naar eigendom Bellingwoldschans Oude- Wedde Blijham Veelerveen Vriescheloo Totaal Sociale huur 21% 26% 6% 13% 12% 17% 20% Particuliere huur 6% 6% 12% 9% 11% 8% 7% Koop 73% 68% 82% 78% 78% 75% 73% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013. De woningvoorraad bestaat uit ruim 20% sociale huurwoningen en bijna driekwart uit koopwoningen. De particuliere huurvoorraad beslaat ongeveer 7% van de voorraad. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 6
Tabel 2.4: Bellingwedde. Koopvoorraad naar WOZ-waarde Bellingwoldschans Oude- Wedde Blijham Veelerveen Vriescheloo Totaal < 100.000 6% 3% 7% 2% 7% 2% 4% 100-150.000 26% 29% 33% 33% 15% 16% 25% 150-200.000 34% 26% 36% 37% 37% 33% 32% 200-250.000 18% 20% 6% 13% 19% 27% 19% > 250.000 16% 22% 17% 15% 22% 23% 19% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013. De gemiddelde WOZ-waarde van de koopvoorraad ligt op ongeveer 200.500. Toch heeft het merendeel van de koopvoorraad (61%) een waarde lager dan 200.000. Bijna 30% heeft zelfs een waarde lager dan 150.000. In Oudeschans (40%) en Veelerveen (35%) staan relatief veel woningen onder de 150.000. En in Wedde staan relatief veel woningen (50%) met een WOZ-waarde van meer dan 200.000. Koopvoorraad naar euro/m 2 Op basis van de WOZ-waarde en de oppervlakte van de woning drukken we de woningvoorraad uit in de prijs per vierkante meter. Hierdoor zijn woningen onderling te vergelijken. Doorgaans zijn woningen (binnen hetzelfde segment) met een hogere m 2 prijs aantrekkelijker dan woningen met een lagere m 2 prijs. Dit wordt uiteraard beïnvloed door een combinatie van factoren als ligging, uitstraling en afwerkingsniveau. Figuur 2.3: Bellingwedde. Koopvoorraad naar prijs per m 2 Rij-/hoekwoning 68% 30% 2% 2-onder-1 kap 27% 36% 21% 10% 6% Vrijstaand 21% 19% 20% 20% 20% Appartement 17% 5% 78% Overig 11% 8% 5% 21% 55% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < 1.000/m2 1.000-1.150/m2 1.150-1.300/m2 1.300-1.500/m2 > 1.500/m2 Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013. De gemiddelde prijs per m 2 van een koopwoning ligt in de gemeente Bellingwedde op ongeveer 1.265 per m 2. Rij- en hoekwoningen en twee-onder-een-kappers hebben doorgaans een lagere prijs m 2, terwijl appartementen beduidend hoger liggen. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 7
Tabel 2.5: Bellingwedde. Huurvoorraad naar prijsklasse Acantus Mooiland Totaal < 389 133 (19%) 0 (0%) 133 (18%) 389-556 532 (77%) 65 (100%) 597 (79%) 556-699 28 (3%) 0 (0%) 22 (3%) > 699 0 (0%) 0 (0%) 0 (0%) Totaal 693 (100%) 65 (100%) 758 (100%) Bron: Acantus, Mooiland Bijna 80% van de sociale voorraad heeft een huurprijs tussen de 389 en 556 per maand. Boven de 556 per maand is er niet of nauwelijks aanbod. Leegstand woningvoorraad De leegstand in de woningvoorraad is een belangrijke indicator voor de druk op de woningmarkt. Voor het normaal functioneren van de woningvoorraad wordt meestal uitgegaan van een (gewenst) leegstandspercentage van 2%. Dit is nodig om verhuisbewegingen nodig te maken. Tabel 2.6: lijk Bellingwedde. Leegstand woningvoorraad 2008-2012 2008 2009 2010 2011 2012 Leegstand 147 160 172 174 189 % t.o.v. woningvoorraad 3,6% 3,9% 4,2% 4,3% 4,6% Bron: CBS 2013. De leegstand is de afgelopen jaren opgelopen van 3,6% in 2008 naar 4,6% in 2012. In 2012 stonden er bijna 190 woningen voor een kortere of langere periode leeg. Hier is duidelijk het effect te zien van een afnemende bevolking en een gelijkblijvende woningvoorraad. Als de bevolking verder afneemt zal het leegstandspercentage verder oplopen. Energetische staat woningvoorraad Energiebesparing in de (bestaande) woningvoorraad wordt steeds belangrijker. Besparing van energie is niet alleen goed voor het milieu, maar levert ook financieel voordeel op voor huishoudens. Een van de manieren om de energetische staat van de woningvoorraad in beeld te brengen is door de voorraad in te delen op basis van het energielabel. De meest zuinige woningen krijgen energielabel A(+++) en energielabel G staat voor de minst zuinige woningen. Let wel: het energielabel hoeft overigens niets te zeggen over het daadwerkelijke verbruik. Het verbruik is onder andere sterk afhankelijk van hoe vaak men thuis is, hoe groot het huishouden is en hoe bewust men is van het energieverbruik. Alle sociale huurwoningen zijn voorzien van een energielabel. Dit geldt echter niet voor de koop en particuliere huurvoorraad. Op basis van kenmerken uit de WOZ-registratie zoals bouwjaar en type is een inschatting gemaakt naar het energielabel van deze woningen. Het is een indicatie van de initiële status van de koop- en particuliere huurwoningen. Met eventuele energiebesparende maatregelen is geen rekening gehouden. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 8
Tabel 2.7: Bellingwedde. Woningvoorraad naar energielabel Koop Particuliere huur Sociale huur Totaal A/A+ label 5% 4% 2% 4% B-label 13% 11% 16% 13% C-label 0% 1% 26% 6% D-label 24% 18% 25% 24% E-label 50% 52% 15% 43% F-label 8% 13% 13% 9% G-label 0% 0% 3% 1% Totaal 100% 100% 100% 100% Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013, Acantus, Mooiland, bewerking Companen. Naar schatting heeft bijna een kwart van de voorraad een C-label of hoger. Een kwart van de woningen heeft een D-label en ruim 40% een E-label. Bewoning woningvoorraad Op basis van een koppeling van de GBA en de WOZ-registratie brengen we in beeld hoe de verschillende huishoudens in de gemeente woonachtig zijn. Figuur 2.4: Bellingwedde. Bewoning woningvoorraad naar eigendom Sociale huur 9% 13% 18% 32% 29% Particuliere huur 9% 15% 28% 30% 17% Koop 3% 12% 33% 41% 11% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1+2 phh < 35 jaar 1+2 phh 35-55 jaar Gezin 1+2 phh 55-75 jaar 1+2 phh > 75 jaar Bron: GBA, WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013, bewerking Companen. De sociale huurvoorraad huisvest relatief veel jonge huishoudens tot 35 jaar (9%) en 75-plussers (29%). In de koopvoorraad wonen relatief veel gezinnen (33%) en één- en tweepersoonshuishoudens tussen 55 en 75 jaar (41%). 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 9
Aantal transacties Gem transactieprijs (euro) Figuur 2.5: Bellingwedde. Bewoning woningvoorraad naar huishoudenstype 1+2 phh < 35 jaar 17% 38% 31% 6% 4% 3% 1+2 phh 35-55 jaar 13% 22% 58% 4% 3% Gezin 10% 16% 67% 6% 1+2 phh 55-75 jaar 7% 15% 67% 2% 5% 4% 1+2 phh > 75 jaar 6% 11% 49% 16% 16% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Rij-/hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement Seniorenwoning Overig Bron: GBA, WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013, bewerking Companen. Jonge huishoudens tot 35 jaar wonen relatief vaak in de kleinere, en ook goedkopere woningen. Bijna twee derde van de gezinnen en kleine huishoudens tussen 55 en 75 jaar wonen in een vrijstaande woning. Bij 75-plussers is er een verschuiving naar appartementen en seniorenwoningen. Ontwikkelingen koop- en huursector Figuur 2.6: Bellingwedde. Ontwikkeling transacties en verkoopprijs bestaande koopwoningen 2007-2013 140 225.000 120 100 80 200.000 175.000 60 40 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 150.000 125.000 100.000 Aantal transacties Gemiddelde transactieprijs Bron: Woningmarkcijfers.nl / Kadaster. Vanaf 2008 is het aantal transacties in de koopvoorraad bijna gehalveerd en is de gemiddelde transactieprijs ook sterk gedaald. De gemiddelde transactieprijs lag in 2007 op ruim 190.000, in 2013 is dit bijna 155.000. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 10
Tabel 2.8: Bellingwedde. Verhuurinformatie sociale huurwoningen Acantus Bellingwedde 2010 2011 2012 2013* Verhuringen 64 72 85 84 Mutatiegraad 9% 10% 12% 12% Reacties 705 588 684 359 Gem. aantal reacties 27,1 17,8 23,6 10,0 Weigeringen 31 61 49 78 Bron: Acantus. (verhuurgegevens Mooiland niet inzichtelijk) Het aantal verhuringen is in de afgelopen jaren toegenomen van 64 naar 84 huurwoningen per jaar. Het percentage woningen dat jaarlijks vrijkomt (de mutatiegraad) is gestegen van 9% in 2010 naar 12% in 2013. Dit betekent dat elke sociale huurwoning gemiddeld een keer per 8 jaar vrijkomt. Geschiktheid woningvoorraad De geschiktheid van de reguliere woningvoorraad bepalen we aan de hand van de gemeentelijke WOZregistratie. Met deze toedeling hebben we echter een eerste indicatie van de geschiktheid van woningen om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen, ook als er een zekere zorgvraag is. Hierbij hanteren we de volgende definities: Geschikte woning Alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken) liggen gelijkvloers of zijn zonder traplopen bereikbaar. De woning ligt op de begane grond of is in geval van appartementen per lift bereikbaar. De woning is geschikt voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen, die als hulpmiddelen eventueel wandelstok of kruk(ken) gebruiken. De woningen voldoen aan tenminste één van de volgende kenmerken: woning is aangemerkt als seniorenwoning; woning is een appartement met lift; woning is een appartement waarvan onbekend is of er een lift is, bevindt zich op begane grond *; woning is een appartement waarvan onbekend is of er een lift aanwezig is, maar bevindt zich in een complex op 5 e etage of hoger (dan is een lift volgens het Bouwbesluit verplicht aanwezig). Potentieel geschikte woning Naast geschikte woningen merken we ook woningen aan als potentieel geschikte woningen. Deze woningen voldoen aan de volgende criteria: Eengezinswoning is gebouwd na 1980; Inhoud bij koop is groter dan 350 m 3 en gebouwd na 1965; Inhoud bij huur is groter dan 300 m 3 en gebouwd na 1980. Aantal en aandeel geschikte woningen Op basis van de eerder genoemde criteria staan in de gemeente Bellingwedde 360 geschikte woningen; zo n 9% van de totale woningvoorraad. Dat is iets meer dan gemiddeld in vergelijkbare gemeenten. Daarnaast blijkt er nog een behoorlijk aanbod aan potentieel geschikte woningen te zijn. De volgende tabel geeft inzicht in welke mate de huurvoorraad en de koopvoorraad geschikt is. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 11
Tabel 2.9: Bellingwedde. Geschikte en niet geschikte woningen naar huur en koop Bellingwedde Geschikt Potentieel geschikt Niet geschikt Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Sociale huur 290 81% 15 1% 510 19% 815 20% Part. huur 15 4% 35 3% 245 9% 295 7% Koop 55 15% 1.025 95% 1.885 71% 2.965 73% Totaal 360 100% 1.075 100% 2.640 100% 4.075 100% Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde, bewerking Companen. Van de (potentieel) geschikte woningen behoort 95% tot de koopvoorraad: 1.025 woningen. In de huursector is de potentiële geschiktheid dus beperkt. Net als in Vlagtwedde is ook hier de geschikte voorraad met name in bezit van de corporaties. Bewoning geschikte woningen Van de (potentieel) geschikte woningvoorraad wordt 55% bewoond door mensen in de leeftijd tot 65 jaar. Ongeveer 45% van de (potentieel) geschikte woningen wordt dus daadwerkelijk bewoond door ouderen (65 jaar e.o.). De echt geschikte woningen worden merendeels door 65-plussers bewoond (70%). Verder wordt 30% van de niet geschikte woningen in Bellingwedde bewoond door mensen met een leeftijd van 65 jaar en ouder (zo n 770 woningen). We mogen aannemen dat een deel van deze woningen in praktische zin toch voldoen voor bewoning door senioren, of dat men nog vitaal genoeg is om in een reguliere woning te kunnen wonen. Niettemin zal her en der de bewoning van deze woningen met beperkingen gepaard gaan, al dan niet met aanpassingen in de woning. Tabel 2.10: Bellingwedde. Geschikte woningen, naar leeftijdsklasse hoofdbewoner Bellingwedde Geschikt Potentieel geschikt Niet geschikt Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % < 55 jaar 70 19% 415 39% 1.300 49% 1.785 44% 55-64 jaar 40 11% 270 25% 570 22% 880 22% 65-74 jaar 75 21% 265 25% 470 18% 810 20% 75-84 jaar 100 28% 100 9% 230 9% 430 11% 85 jaar e.o. 75 21% 25 2% 70 3% 170 4% Totaal 360 100% 1.075 100% 2.640 100% 4.075 100% Bron: GBA, WOZ-registratie gemeente Bellingwedde, bewerking Companen. 2.3 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling Bevolkings- en huishoudensprognose De bevolkings- en huishoudensprognose baseren we op de IPB-prognose uit 2011. Dit is dezelfde onderlegger die is gehanteerd in het Regionaal Prestatiekader 2013-2018. Tabel 2.11: Bellingwedde. Bevolkings- en huishoudensprognose 2014-2029 Bellingwedde 2014 2019 2024 2029 2014-2029 Bevolkingsprognose 8.895 8.465 7.970 7.425-1.470 Huishoudensprognose 4.060 4.075 3.975 3.785-275 Bron: IPB 2011, bewerking Provincie Groningen. In de periode tot en met 2029 neemt de bevolking in omvang verder af: van 8.895 inwoners in 2014 naar 7.425 inwoners in 2029. Dit is een afname van circa 1.470 inwoners, hetgeen neerkomt op een afname van 17% van de huidige bevolking. In dezelfde periode neemt het aantal huishoudens af met 275 huishoudens. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 12
Figuur 2.7: Bellingwedde. Bevolkingsprognose naar leeftijd 2014-2029 10.000 9.000 10% 8.000 12% 16% 7.000 31% 18% 6.000 34% 35% 5.000 34% 4.000 28% 25% 3.000 22% 22% 2.000 12% 12% 12% 11% 1.000 19% 18% 16% 15% 0 2014 2019 2024 2029 < 20 jaar 20-35 jaar 35-55 jaar 55-75 jaar > 75 jaar Bron: IPB 2011, bewerking Provincie Groningen. In de komende jaren zal de vergrijzing van de bevolking verder doorzetten. In 2014 is ongeveer 10% van de bevolking 75 jaar of ouder, in 2029 betreft dit ongeveer 18% van de bevolking. Tegelijkertijd neemt het aantal mensen in de leeftijd van 35 tot 55 jaar af van 28% naar 22%. Figuur 2.8: Bellingwedde. Huishoudensprognose naar leeftijd 2014-2029 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 14% 16% 35% 37% 33% 12% 9% 7% 6% 6% 6% 5% 5% Bron: IPB 2011, bewerking Provincie Groningen. 32% 21% 36% 31% 23% 34% 32% 2014 2019 2024 2029 1-2phh 15-34 1-2 phh 35-54 gezin 1-2 phh 55-74 1-2 phh 75+ Ook bij de huishoudensprognose zien we dat het aandeel huishoudens van 75 jaar en ouder toeneemt: van 14% naar 23%. Het aandeel gezinnen blijft in de komende jaren stabiel, terwijl het aantal één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en 54 jaar daalt van 12% naar 6%. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 13
Ontwikkeling inkomensgroepen Voor de huishoudensontwikkeling gaan we uit van eerder genoemde prognoses. Voor de economische ontwikkelingen werken we een aantal scenario s uit. Het gaat hierbij niet om een voorspelling van de toekomst, maar om een analyse van de verwachte ontwikkeling bij een bepaalde economische groei en de welvaartsontwikkeling, zodat een bandbreedte kan worden bepaald. In deze analyse werken we drie scenario s uit: Scenario 1: een gelijkblijvend welvaartsniveau in de komende jaren. Scenario 2: waarbij het welvaartsniveau de eerste vijf jaar op 0% ligt en daarna stijgt met +1,2% per jaar. Scenario 3: is een scenario waarbij het uitgangspunt een stijging van +1,2% per jaar is. We maken hierbij onderscheid in de BBSH-doelgroep 1, huishoudens met een inkomen tot 34.000, tussen 34.000 en 43.000 en boven de 43.000. Tabel 2.12: Bellingwedde. Ontwikkeling inkomensgroepen 2014-2024 2024 Bellingwedde 2014 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 < BBSH-doelgroep 1.725 (42%) 1.690 (42%) 1.550 (39%) 1.460 (37%) BBSH - 34.000 240 (6%) 235 (6%) 215 (5%) 205 (5%) 34-43.000 610 (15%) 600 (15%) 645 (16%) 675 (17%) > 43.000 1.485 (37%) 1.450 (37%) 1.565 (39%) 1.635 (41%) Totaal 4.060 (100%) 3.975 (100%) 3.975 (100%) 3.975 (100%) Bron: IPB 2011 prognose provincie Groningen, CBS/RIO 2009. In de periode 2014 tot en met 2024 neemt het aantal huishoudens in Bellingwedde af met 85 huishoudens. Door de afname van het aantal huishoudens zal het aantal huishoudens met een inkomen tot 34.000 in alle scenario s afnemen. Bij een economische stagnatie (scenario 1) neemt het aantal huishoudens af met 40 huishoudens en bij een economische groei (scenario 3) met circa 300 huishoudens. Op dit moment heeft circa 85% van de huurders een inkomen tot 34.000 in de sociale voorraad. Gelet op de afname van het aantal huishoudens met een inkomen tot 34.000 is de verwachting dat in de komende jaren de vraag naar sociale huurwoningen afneemt. 2.4 Ontwikkeling behoefte wonen en zorg De komende jaren zal het aanbod van woonvormen met zorg sterk veranderen. Het rijksbeleid is er op gericht dat steeds meer zorgbehoevende mensen zolang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen. Mensen met een lichte vorm van zorg (bijvoorbeeld mensen met een somatische aandoening of licht dementerende mensen) komen in de toekomst niet langer in aanmerking voor intramurale huisvesting. Zij hebben wel recht op zorg, maar dan in de thuissituatie. Hierdoor zal de vraag naar zelfstandige woonvormen met aanvullende zorg aan huis verder toenemen, ten koste van intramurale huisvesting. 1 BBSH-doelgroep is de (oorspronkelijke) primaire doelgroep van corporaties en hierbij gelden de volgende inkomensgrenzen: éénpersoonshuishouden tot 65: 22.005, meerpersoonshuishouden tot 65: 29.900, éénpersoonshuishouden 65+: 20.675, meerpersoonshuishouden 28.225. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 14
Bij de extramuralisering houdt het kabinet de volgende planning aan: Jaar Extramuralisering Bijzonderheden 2013 ZZP 1 en 2 V&V (ouderen) ZZP 1 en 2 VG ZZP 1 en 2 GGZ 2014 ZZP 3 V&V (ouderen) ZZP 1 en 3 LG Deze extramuralisering heeft al plaatsgevonden. Indicatiecriteria LG 1 en 3 worden aangescherpt vanaf 2014; extramuralisering in 2016. 2015 ZZP 3 VG (50%) (ouderen) Voor de cliënten in deze categorie die in staat zijn met begeleiding zelfstandig te wonen. 2016 ZZP 4 V&V (50%) (ouderen) Voor de cliënten in deze categorie die in staat zijn met begeleiding zelfstandig te wonen. Daarnaast zijn er ook demografische ontwikkelingen, met name de vergrijzing, waardoor de vraag naar wonen met zorg ook sterk wordt beïnvloed. In dit hoofdstuk kijken we naar de behoefte aan verschillende vormen van wonen met zorg voor zorgbehoevenden, verdeeld naar drie doelgroepen: Ouderen Mensen met een verstandelijke beperking (VG) Mensen met een psychische aandoening (GGZ) Per doelgroep kijken we naar de verwachte vraag aan zowel extramurale (zelfstandige) woonvormen als intramurale woonvormen (voor een nadere definitie van de verschillende vormen van wonen met zorg; zie bijlage I). Ouderen De vergrijzing in de gemeente Bellingwedde zet zich nog iets sterker voort dan in de gemeente Vlagtwedde. Dit heeft ook gevolgen voor de behoefte aan wonen met zorg voor ouderen. Daarnaast verandert de behoefte ook als gevolg van de extramuraliseringsopgave. Figuur 2.9: Bellingwedde. Behoefte aan intramuraal en extramuraal wonen met zorg voor ouderen 140 120 100 80 60 40 20 0 2014 2019 2024 2030 Lichte zorg 48 0 0 0 Somatiek 20 22 26 29 PG-zorg 46 55 64 70 Revalidatie 12 14 16 18 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 15
400 350 300 250 200 150 100 50 0 Zorg aan huis individueel Verzorgd wonen complexgewijs 2014 2019 2024 2030 101 154 178 193 83 118 137 149 Bron: CIZ, CBS, WoON2012, Woningmarktonderzoek Companen (2014). Door de extramuralisering zal de vraag naar intramuraal wonen onder ouderen sterk afnemen. In 2014 is deze behoefte ongeveer 78 plaatsen (exclusief de lichte zorgbehoevende ouderen). Daar staat een huidig aanbod van 90 plaatsen tegenover op de locatie De Blanckenborg in Blijham en 32 plaatsen in verpleegcentrum Akkerheem in Bellingwolde. Op termijn neemt de behoefte aan intramurale capaciteit weer toe als gevolg van de vergrijzing (meer zwaardere zorg). In 2030 is er behoefte aan ongeveer 115 plaatsen. De vraag naar extramurale vormen van wonen met zorg zal aanzienlijk toenemen. Op dit moment (2014) is er behoefte aan ongeveer 184 woningen (101 zorg aan huis, 83 verzorgd wonen). De komende jaren zal deze behoefte toenemen met ongeveer naar ruim 340 woningen in 2030. Mensen met verstandelijke beperking De zorgbehoefte onder mensen met een verstandelijke beperking zal als gevolg van de demografische veranderingen (zoals vergrijzing) niet sterk wijzigen. Wel zal een deel van de zorgbehoevenden in de toekomst niet meer in aanmerking komen voor intramurale huisvesting. Figuur 2.10: Bellingwedde. Behoefte aan intramuraal en extramuraal wonen met zorg voor mensen met een verstandelijke beperking. 40 35 30 25 20 15 10 5 0 ZZP 1 + 2 en 50% van 3 ZZP 3 (50%) en 4 t/m 8 Thuis wonen Verzorgd wonen Normatief Zonder scheiden Met scheiden 2014 2024 Bron: CIZ, TNO, Woningmarktonderzoek Companen (2014). 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 16
Op dit moment is er behoefte aan ruim 35 plaatsen voor intramuraal wonen. Dit betekent overigens niet dat al deze mensen ook daadwerkelijk in de gemeente Bellingwedde gehuisvest zijn. Een deel kan gehuisvest zijn in gemeenten met een regionale opvangfunctie voor deze doelgroep. Zou er geen sprake zijn van extramuralisering, dan zou de intramurale behoefte over tien jaar iets kleiner zijn, als gevolg van de bevolkingsafname (33 plaatsen). Doordat ZZP 1, 2 en de helft van ZZP 3 niet meer in aanmerking komen voor intramurale huisvesting zal de intramurale behoefte nog iets lager zijn (29 plaatsen). Daar staat tegenover dat er door de extramuralisering wel enige vraag komt naar extramurale huisvesting voor deze doelgroep (4 plaatsen). Mensen met psychische aandoening (GGZ) De GGZ-doelgroep neemt de komende jaren heel licht af als gevolg van de bevolkingskrimp. Daarnaast zal de behoefte aan intramuraal wonen afnemen als gevolg van de extramuralisering. Figuur 2.11: Bellingwedde. Behoefte aan intramuraal en extramuraal wonen met zorg voor mensen met een psychische aandoening 30 25 20 15 10 5 0 Verblijf Beschermd wonen Zorg aan huis Verzorgd wonen Normatief Zonder scheiden Met scheiden 2014 2024 Bron: CIZ, Trimbos, Woningmarktonderzoek Companen (2014). Op dit moment is de behoefte aan intramurale capaciteit onder de GGZ-doelgroep zeer beperkt in Bellingwedde; ongeveer 10 plaatsen. De behoefte aan extramurale vormen van wonen met zorg is wat groter: 25 plaatsen. Ook hier geldt dat deze mensen niet daadwerkelijk allemaal in de gemeente hoeven te wonen. Zou er geen sprake zijn van extramuralisering, dan zou de extramurale behoefte over tien jaar iets kleiner zijn. De intramurale behoefte blijft constant. Doordat ZZP 1 en 2 niet meer in aanmerking komen voor intramurale huisvesting zal de behoefte echter afnemen naar 6 plaatsen. De vraag naar extramurale huisvesting blijft constant ten opzichte van de huidige situatie (25 plaatsen). 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 17
3 Vraag- en aanbod op de woningmarkt 3.1 Feitelijke verhuisbewegingen afgelopen jaren Voor het in kaart brengen van de feitelijke verhuisstromen is gebruik gemaakt van de gemeentelijke GBA- en WOZ-gegevens. Op basis van een koppeling van deze gegevens hebben we de verhuisbewegingen in de periode 2011 tot en met 2013 in beeld kunnen brengen. Door deze analyse krijgen we inzicht in welke huishoudensgroepen zich richten op welke woningvoorraad (type, prijsklasse, etc.) en welke woningen laten ze achter. We focussen met deze analyse op de verhuisstromen die gevolgen hebben voor de woningbehoefte en woningvoorraad. Het gaat dus om verhuizingen van zelfstandige huishoudens. Verhuizingen van mensen die voorheen inwonend waren, of intrekken bij een bestaand huishouden of zich vestigen in een COA, worden hierbij buiten beschouwing gelaten. In deze analyse maken we onderscheid in: Vertrekkers huishoudens die de gemeente verlaten. Binnenverhuizers huishoudens die binnen de gemeente verhuizen. Vestigers huishoudens die zich vanuit een andere gemeente vestigen. Figuur 12: Bellingwedde. Type verhuizer naar huishoudenstype 2011-2013 100% 9% 90% 17% 28% 24% 80% 70% 5% 14% 13% 60% 22% 50% 17% 40% 26% 30% 21% 32% 20% 10% 29% 20% 19% 0% Vertrekker Binnenverhuizer Vestiger 1-2 phh tm 30 jaar 1-2 phh 31 tm 55 jaar 1-2 phh 55 tm 75 jaar 1-2 phh > 75 jaar Gezin met kinderen Anders Bron: GBA en WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2014. Vertrekkers uit de gemeente zijn relatief vaak 1- en 2-persoonshuishoudens t/m 30 jaar (29%) en 1- en 2-persoonshuishoudens tussen 31 en 55 jaar (26%). Onder binnenverhuizers zitten relatief veel gezinnen met kinderen (28%). De gemeente Bellingwedde trekt zowel 1- en 2 persoonshuishoudens tot 55 jaar als gezinnen aan. In de afgelopen 2 jaar was een kwart een gezin met kinderen. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 18
Tabel 3.1: Bellingwedde. Huidige en vorige woning naar type verhuizer Binnenverhuizers Vertrekkers Vestigers Vorige woning Huidige woning Vorige woning Huidige woning Eigendom Huur 49% 56% 44% 42% Koop 51% 44% 56% 58% Woningtype Rij-/hoek koop 3% 3% 2% 1% (Half)vrijstaand koop 47% 39% 53% 56% Appartement koop 2% 2% 1% 1% Eengezins huur 39% 36% 37% 34% Appartement huur 3% 11% 3% 3% Seniorenwoning huur 6% 9% 4% 6% Wozwaarde koop < 150.000 43% 41% 41% 39% 150-200.000 25% 33% 24% 27% 200-250.000 16% 15% 19% 18% > 250.000 16% 12% 15% 15% Bron: GBA en WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2014. Binnenverhuizers richten zich wat sterker op de huursector. Na verhuizing constateren we een kleine verschuiving van koop (51%) naar huur (56%). Het gaat hierbij om huishoudens die van een (half)vrijstaande koopwoning naar een huurappartement zijn verhuisd. Ruim de helft (56%) van de vertrekkers laat een koopwoning achter. Het gaat hierbij voornamelijk om (half)vrijstaande koopwoningen. Vestigers richten zich iets sterker op de koopsector. Bijna 60% van de vestigers heeft een koopwoning betrokken. Het merendeel hiervan een (half)vrijstaande woning. Circa 34% is in een eengezinshuurwoning komen wonen. Kernbinding In de onderstaande tabel zijn de verhuisbewegingen van huishoudens tussen de kernen in beeld gebracht. Hierdoor ontstaat inzicht in de relaties tussen de verschillend kernen. Tabel 3.2: Bellingwedde. Kernbinding binnenverhuizers Naar Belling- Oude- Vanuit wolde Blijham schans Veelerveen Vriescheloo Wedde Totaal Bellingwolde 74% 13% 1% 4% 7% 1% 100% Blijham 30% 56% 1% 0% 3% 9% 100% Oudeschans 17% 17% 33% 0% 33% 0% 100% Veelerveen 31% 13% 0% 38% 13% 6% 100% Vriescheloo 25% 0% 0% 15% 45% 15% 100% Wedde 10% 20% 0% 10% 5% 55% 100% Totaal 47% 27% 2% 6% 9% 9% 100% Bron: GBA en WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2014. Huishoudens in Bellingwolde hebben de sterkste binding met de eigen kern. Bijna driekwart is binnen de kern verhuisd. Ook vanuit andere kernen vinden relatief veel verhuisbewegingen naar Bellingwolde plaats. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 19
3.2 Ontwikkelingen in de komende jaren Ontwikkelingen die een rol spelen De gewenste samenstelling van de woningvoorraad in 2030 hangt sterk af van verschillende ontwikkelingen op de woningmarkt. Het gaat onder meer om de volgende ontwikkelingen. Afname van de bevolking en het aantal huishoudens. Vergrijzing van de bevolking. Economische ontwikkeling en effect op vraag naar huur en verkoopbaarheid woning. Verdergaande extramuralisering. Per ontwikkeling beschrijven we de belangrijkste trends die momenteel spelen. Daarbij gaan we in op de mogelijke effecten die zij hebben op de samenstelling van de gewenste woningvoorraad in 2030, en de onzekerheden die daar een rol bij spelen. Afname van de bevolking en het aantal huishoudens De huishoudensprognose laat zien dat er in de periode tot en met 2029 een afname is van ongeveer 275 huishoudens. Dit betekent dat op zowel de huur- als de koopmarkt verdere ontspanning optreedt en de vraag naar woningen zal afnemen. Een belangrijke opgave in de komende jaren ligt hierdoor in het op peil houden van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Gelet op het grote aandeel koop (73%) zit er een grote uitdaging in woningverbetering van de bestaande koopvoorraad. Dit is in beginsel de verantwoordelijkheid van de eigenaar-bewoner, maar kan wel degelijk uitgroeien tot een maatschappelijk probleem als een woning leegstaat of in verval raakt. Dit heeft namelijk direct gevolgen voor de uitstraling van de gehele straat, en daarmee ook op de verkoopbaar- en verhuurbaarheid van de overige woningen. Afname van het aantal huishoudens betekent echter niet dat nieuwbouw niet meer noodzakelijk hoeft te zijn. Nieuwbouw kan namelijk een belangrijke functie vervullen in de vervangingsopgave van de bestaande voorraad. Bij nieuwbouw is het echter wel van groot belang om te letten op de effecten ervan op bestaande woningvoorraad. Elke woning die wordt toegevoegd zonder dat er een woning aan de voorraad wordt onttrokken, creëert verdere ontspanning op de markt en heeft dus direct invloed op de verhuur- of verkoopbaarheid van het bestaande aanbod. Vergrijzing van de bevolking In de komende jaren neemt het aantal één- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar toe (+290). Daar staat tegenover dat het aantal één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar (-240) en het aantal gezinnen (-130) in omvang afneemt. Dit heeft als gevolg dat de vraag naar eengezinswoningen (verder) onder druk komt te staan en dat de vraag zich meer gaat richten op geschikte woningen voor senioren. Op dit moment telt de woningvoorraad hoofdzakelijk twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen. De geschiktheidsanalyse laat zien dat een deel hiervan potentieel aanpasbaar is voor ouderen om ook bij een zorgvraag zelfstandig te kunnen blijven wonen. Uit veel woningmarktonderzoeken zien we de tendens dat ouderen die willen verhuizen een sterke oriëntatie op de huursector hebben. Hoe ouder men is, hoe sterker deze huuroriëntatie wordt. Het gaat hierbij om ouderen die vanuit een koopwoning willen verhuizen naar een huurwoning. Dit zien we ook terug in de analyses over de bewoning van de huidige woningvoorraad. Relatief veel 75-plussers wonen in de sociale huursector en wonen in een appartement of een seniorengeschikte woning. Achterliggende motieven hiervoor zijn: Het gemak en comfort van een huurwoning. Geen zorgen meer over het onderhoud van de woning en de tuin. De geschiktheid van de woning. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 20
Het vrijspelen van eventueel vermogen uit de woning. In de praktijk blijkt echter wel dat er minder senioren verhuizen dan ze aangeven in de verschillende onderzoeken. Er zijn hiervoor een aantal redenen aan te wijzen: Men kan de woning niet verkopen (of niet voor de in hun ogen gewenste prijs). De emotionele binding met de woning en directe woonomgeving / kern is zeer sterk. Het aanbod is niet passend of sluit niet volledig aan bij de wens. Men wordt geconfronteerd met hogere huurlasten. De vraag in de komende jaren is ook of de grote groep één- en tweepersoonshuishoudens die nu in een koopwoning wonen in staat zijn om hun huidige woning te verkopen. Economische ontwikkeling De huidige economische situatie laat duidelijk zijn sporen na op de woningmarkt. Huishoudens durven of kunnen niet verhuizen naar een volgende woning. Ze zijn onzeker over hun eigen baan, kunnen geen hypotheek krijgen, of hun huidige woning niet verkopen zonder een restschuld. Een van de crisiseffecten is dat er een kentering lijkt te zijn en de vraag naar huurwoningen toeneemt. Het kopen van een woning wordt niet meer vanzelfsprekend gezien als een goede investering voor de toekomst. De daling van de huizenprijzen benadrukken als het ware de voordelen van de huurmarkt. In een markt waarbij sprake is van dalende woningprijzen komen de voordelen van een huurwoning sterker naar voren. Er is immers geen risico op een restschuld, huishoudens behouden hun flexibiliteit op de woningmarkt en hebben geen omkijken naar het (groot) onderhoud van de woning. Woonconsumenten nemen vanwege deze onzekerheid in de koopmarkt een afwachtende houding aan en kiezen daarom bewust voor een huurwoning. Verdergaande extramuralisering Ouderen met een (lichte) zorgvraag zullen langer zelfstandig moeten blijven wonen, en worden minder snel opgenomen in een intramurale instelling (verzorgings- of verpleeghuis). Hierdoor neemt de komende jaren de vraag naar zorg-aan-huis of verzorgd wonen toe. Dit is overigens een wisselwerking: als er weinig verzorgde woonvoorzieningen zijn, zullen meer mensen zorg-aan-huis krijgen en omgekeerd. Een belangrijke opgave ligt ook hier in aanpassing van de bestaande voorraad om het langer zelfstandig wonen mogelijk te kunnen maken. Deze aanpassingen variëren van relatief eenvoudige ingrepen als het verwijderen van drempels tot aanzienlijke verbouwingen voor het toevoegen van een natte cel of een slaapkamer op de begane grond. Vertaling naar woonopgaven voor de toekomst De belangrijkste opgave in de komende jaren is de wijze waarop wordt omgegaan met de afname van 275 huishoudens en het potentiële overschot van hetzelfde aantal woningen. Als deze woningen niet worden bewoond door bijvoorbeeld huishoudens van buiten de gemeente of worden onttrokken aan de voorraad, dan zal de leegstand in de woningvoorraad verder oplopen. Op basis van de analyses van de woningvoorraad en de voorgaande beschouwingen verwachten wij dat de volgende woningsegmenten in de komende jaren kwetsbaar zullen zijn. Vrijstaande woningen (nu wordt bewoond door één- en tweepersoonshuishoudens van 55+ jaar) De komende jaren zullen relatief veel vrijstaande woningen op de markt komen. Het gaat hierbij om relatief grote woningen die vrijkomen door verhuizing of overlijden van de bewoner. Vooral woningen die in een kwalitatief slechte staat zijn (intern en extern verouderde woningen) zullen op termijn (zeer) moeilijk te verkopen zijn. Vaak hebben deze woningen ook een lage energetische waarde. Gelet op de huidige hypothecaire regels zal de potentiële koper relatief veel eigen 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 21
vermogen mee moeten nemen om deze woning te kunnen financieren en op te knappen. Zeker als het concurrerende aanbod verder toeneemt, is de kans op een toename van de leegstand in dit deel van de voorraad zeer aanwezig. Koopvoorraad in de kleine kernen: De analyse van de historische verhuisbewegingen laat zien dat er een sterke trek is naar de twee hoofdkernen en dat vestigers zich slechts beperkt op de kleine kernen richten. Het woningaanbod, maar ook het voorzieningenaanbod zijn twee belangrijke factoren die hierbij een rol spelen. De verwachting is daarom dat in de kleine kernen de koopvoorraad kwetsbare segmenten zijn. De huurvoorraad lijkt op (korte) termijn nog het minst kwetsbaar Jongeren die in de gemeente willen blijven wonen zullen, gelet op de prijsontwikkelingen, eerder geneigd zijn te kiezen voor een huurwoning. Zeker in een markt waar sprake is van dalende koopprijzen komen de voordelen van huren sterk naar voren. Door de groeiende groep ouderen is het waarschijnlijk dat de huuroriëntatie sterker wordt. Dit geldt met name voor de vraag naar seniorengeschikte woningen. Dit kunnen appartementen zijn of laagbouw seniorenwoningen. De mate waarin de vraag naar deze woningen zich manifesteert, is wel sterk afhankelijk van de verkoop van de huidige woning. De vraag naar eengezinswoningen in de huursector zal op termijn wel afnemen. Het aantal senioren neemt in de komende jaren flink toe, en deze groei wordt onvoldoende opgevangen door jonge huishoudens en gezinnen. 048.100/g Woningmarktonderzoek Bellingwedde 22